ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.: Ε27/2026)
(i-justice)
10 Ιουνίου 2026
[Χ.Β. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Θ. ΘΩΜΑ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΚΩΣΤΑΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ
Εφεσείων
v.
ΤΑΜΕΙΟ ΕΥΗΜΕΡΙΑΣ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΥΠΑΛΛΗΛΛΩΝ ΚΥΠΡΟΥ
Εφεσιβλήτων
--------------------
Α. Θ. Μαθηκολώνης για Ανδρέας Θ. Μαθηκολώνης & Σία Δ.Ε.Π.Ε. για Εφεσείοντα
Σ. Α. Σκορδής για Σκορδής & Στεφάνου Δ.Ε.Π.Ε., για Εφεσίβλητους
ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ.: Ο Εφεσείων, εναγόμενος, προσβάλλει με ένα λόγο έφεσης το ενδιάμεσο προστακτικό διάταγμα του Ε.Δ. Αμμοχώστου ημερομηνίας 19.2.26, με το οποίο τον διέταξε όπως εκκενώσει και παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του ξενοδοχειακού συγκροτήματος επ’ ονόματι POLA COSTA, στο Παραλίμνι (εφεξής «το ξενοδοχείο»). Ας σημειωθεί πως, μετά την έκδοση του διατάγματος, οι Εφεσίβλητοι εξασφάλισαν και Ένταλμα Ανάκτησης Κατοχής Ακινήτου βάσει του κ.52.1. των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, ο δε Εφεσείων, εξασφάλισε από το Εφετείο προσωρινό διάταγμα αναστολής εκτέλεσης εκκρεμούσης εφέσεως, το οποίο είναι επιστρεπτέο σήμερα.
Η φύση και οι προϋποθέσεις έκδοσης ενός προστακτικού διατάγματος αναλύονται στο σύγγραμμα «Διατάγματα», Γ. Ερωτοκρίτου & Π. Αρτέμης, 2016, σ. 87 επ. Για τις ανάγκες της παρούσας ενδιαφέρουν πρωτίστως τα σχετιζόμενα με την έκδοση παρεμπίπτοντος προστακτικού διατάγματος (και όχι τελικού ή διηνεκούς). Όπως αναφέρεται στο πιο πάνω σύγγραμμα, αφενός «για να εκδοθεί παρεμπίπτον προστακτικό διάταγμα, τα γεγονότα πρέπει να είναι σαφή και οι περιστάσεις τέτοιες που να μην αλλοιώνουν σοβαρά την υφιστάμενη κατάσταση ή να προϋποθέτουν σοβαρά έξοδα για συμμόρφωση» (σ. 87) και αφετέρου «προστακτικά παρεμπίπτοντα διατάγματα συνήθως εκδίδονται όταν υπάρχουν ειδικές περιστάσεις ή για να υποβοηθήσουν την ορθή απονομή της δικαιοσύνης ή ως επικουρικά του έργου του δικαστηρίου …» (σ. 92). Στο ίδιο σύγγραμμα και σε συνέχεια των πιο πάνω παρατίθενται επίσης τα ακόλουθα στη σ. 179:
«Υπάρχουν δύο ειδών προστακτικά διατάγματα. Εκείνα που αποσκοπούν στο να διατηρήσουν το status quo και εκείνα που αποσκοπούν στο να επιφέρουν αλλαγές στο status quo. Τα δικαστήρια διστάζουν να εκδώσουν διατάγματα στο παρεμπίπτον στάδιο τα οποία διαταράσσουν το status quo. Συνήθως τα δικαστήρια, προτού εκδώσουν ένα προστακτικό διάταγμα, αναζητούν κάποιες ειδικές περιστάσεις που να συνηγορούν υπέρ της έκδοσής τους. Όμως αυτό δεν σημαίνει ότι θα διστάσουν στην κατάλληλη περίπτωση να εκδώσουν παρεμπίπτον προστακτικό διάταγμα. Εκείνο που χρειάζεται είναι η υπόθεση να είναι ξεκάθαρη, ώστε το δικαστήριο να θεωρήσει ότι είναι δίκαιο ή πρόσφορο να εκδοθεί ένα προστακτικό διάταγμα.
[…]
Στην Κύπρο τα δικαστήρια είναι πιο ελεύθερα να ενεργήσουν, εφόσον ο μόνος περιορισμός είναι να βεβαιωθούν ότι η έκδοση ενός προστακτικού παρεμπίπτοντος διατάγματος όχι μόνο πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 32 αλλά είναι και δίκαιον ή πρόσφορον να εκδοθεί».
(έμφαση δοθείσα)
Οι αναφερόμενες προϋποθέσεις του Άρθρου 32 και η σχετική με αυτές νομολογία είναι πολύ καλώς γνωστές (Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd a.o. (1982) 1 C.L.R. 557). Δεν κρίνουμε ότι απαιτείται εδώ η επανάληψη τους. Σειρά άλλων αποφάσεων αφορούν την έκδοση τελικού προστακτικού διατάγματος και όχι παρεμπίπτοντος. Τέτοιες είναι μεταξύ άλλων, οι υποθέσεις R.K.B. Leathergoods Ltd ν. Αγγελίδη (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 1071, Σχίζας ν. Αδάμου κ.ά. (2008) 1(Α) Α.Α.Δ. 395, Σοφοκλέους κ.ά. ν. Παύλου (2012) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2047, Αλλαγιώτης κ.ά. ν. Νεοκλέους, Πολ. Έφ. 389/14, ημερ. 13.7.22, ECLI:CY:AD:2022:A317. Όμως, είναι γεγονός ότι και σε υποθέσεις οι οποίες αφορούν ενδιάμεσα προστακτικά διατάγματα, γίνεται παραπομπή στην πιο πάνω νομολογία, για να τονιστεί η φειδώ με την οποία εκδίδεται ένα ενδιάμεσο προστακτικό διάταγμα (βλ. Λόρδος κ.ά. ν. Σιακόλα κ.ά. (2017) 1(Α) Α.Α.Δ. 653). Στη δε υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση των Starport Nominees Ltd κ.ά. (2010) 1(Β) Α.Α.Δ. 1271, η οποία επίσης αφορούσε ενδιάμεσα προστακτικά διατάγματα, τονίστηκαν τα εξής:
«Σε ό,τι αφορά στο προστακτικό των διαταγμάτων, αναμφίβολα τα προστακτικά διατάγματα δίδονται σπάνια, με φειδώ και με εξαιρετική περίσκεψη, αλλά όπως αναφέρεται και στο σύγγραμμα του David Bean: Injunctions, 8η έκδ. σελ. 35-37, η έκδοσή τους δεν αποκλείεται όταν υπάρχει ή θεωρείται από το Δικαστήριο ότι υπάρχει επείγον θέμα προς εξέταση ή όπου η φύση των πραγμάτων είναι τέτοια που ενδεχομένως η μη έκδοση τους να επηρεάσει ανεπανόρθωτα την όλη πορεία της διαφοράς».
Στο πιο πάνω αναφερόμενο σύγγραμμα Injunctions, David Bean, 8η έκδοση, §3.33, παρέπεμψε και η πρωτόδικη Δικαστής. Βέβαια, το παρατεθέν πρωτοδίκως απόσπασμα είναι κατ’ ακρίβειαν από την απόφαση του δικαστή Megarry στην Shepherd Homes Ltd v. Sandham (1970) 3 All E. R. 402 και έχει ως εξής:
«...the court is far more reluctant to grant mandatory injunction than it would be to grant a comparable prohibitory injunction. In a normal case the court must, inter alia, feel a high degree of assurance that at the trial it will appear that the injunction was rightly granted and this is a higher standard than is required for a prohibitory injunction. […] the case has to be unusually strong and clear before a mandatory injunction will be granted...».
(έμφαση δοθείσα)
Θεωρούμε καθοδηγητικά και τα όσα σχετικά παρατίθενται σε μεταγενέστερη έκδοση του συγγράμματος Injunctions, David Bean, Isabel Parry, Andrew Burns, 14η έκδοση, §3.38 επ., σ. 47, τα οποία έχουν ως εξής:
“However, the dictum of Megarry J cited above is qualified by the words “in a normal case”; he also said (at [349A]) that “the subject is not one in which it is possible to raw firm lines or impose any rigid classification”. This element of flexibility was seized on in Films Rover International Ltd v Cannon Film Sales Ltd [1987] 1 W.L.R. 670 by Hoffmann Js. He held that the “high degree of assurance” test does not have to be satisfied in all cases, and that the fundamental principle on interim applications for prohibitory and mandatory injunctions alike is that the court should take whichever course appears to carry the lower risk of injustice if it should turn out at trial to have been “wrong”.
In Nottingham Building Society v. Eurodynamics Systems Plc [1993] F.S.R. 468, Chadwick J said that the principles to be applied were these:
“Firstly, this being an interlocutory matter, the overriding consideration is which course is likely to involve the least risk of injustice if it turns out to be ‘wrong’ in the sense described by Hoffmann J.
Secondly, in considering whether to grant a mandatory injunction the court must keep in mind that an order which requires a party to take some positive step at an interlocutory stage may well carry a greater risk of injustice if it turns out to have been wrongly made than an order which merely prohibits action, thus preserving the status quo.
Thirdly, it is legitimate, where a mandatory injunction is sought, to consider whether the court does feel a high degree of assurance that the [claimant] will be able to establish his right at a trial. That is because the greater the degree of assurance the [claimant] will ultimately establish his right, the less will be the risk of injustice if the injunction is granted.
But finally, even when the court is unable to feel any high degree of assurance that the [claimant] will establish his right, there may still be circumstances in which it is appropriate to grant a mandatory injunction at an interlocutory stage. Those circumstances will exist where the risk of injustice if this injunction is refused sufficiently outweigh the risk of injustice if it is granted”.
The Court of Appeal approved these observations in Zockoll Group td v Mercury Communications Ltd [1998] F.S.R. 354, adding that they should be regarded as “all the citation that should in future be necessary”.
(έμφαση δοθείσα)
Προϋποθέσεις Έκδοσης Ενδιάμεσου Προστακτικού Διατάγματος
Με τον μοναδικό λόγο έφεσης ο Εφεσείων προβάλλει πως η πρωτόδικη κρίση ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις, του Άρθρου 32 του περί Δικαστηρίων Ν.14/60, είναι εσφαλμένη, αδικαιολόγητη, αντινομική και αποτέλεσμα εσφαλμένης και ελλιπούς αξιολόγησης της μαρτυρίας. Στην αιτιολογία όμως η έμφαση δίδεται στο ότι το διάταγμα είναι προστακτικό. Είναι η θέση του Εφεσείοντος ότι δεν πληρούντο οι προϋποθέσεις έκδοσης προσωρινού προστακτικού διατάγματος, για σειρά λόγων οι οποίοι, στη βάση των όσων εν τέλει προωθήθηκαν ενώπιον μας, δύνανται να συνοψιστούν στο ότι:
1. Το ακίνητο ανήκε ή και ήτο εγγεγραμμένο επ’ ονόματι της Pola Costa Hotels Ltd
2. Ο Εφεσείων δεν ήτο πρόσωπο που είχε στην κατοχή του το ακίνητο, η κατοχή του οποίου ανήκε στην πιο πάνω ιδιοκτήτρια εταιρεία
3. Ο Εφεσείων είχε στην κατοχή του μόνον ένα ξενοδοχειακό διαμέρισμα το οποίο του παραχωρείτο από την πιο πάνω εταιρεία, λόγω της ιδιότητας του ως διευθυντού, διοικητικού συμβούλου και μετόχου της
4. Οι Εφεσίβλητοι ανέντιμα ή και δόλια καταχώρισαν την αγωγή μόνον εναντίον του ιδίου και όχι εναντίον της εταιρείας, παρότι γνώριζαν ότι το ακίνητο ανήκε στην εταιρεία, όπως τής ανήκε και το δικαίωμα κατοχής του
5. Η έκδοση του διατάγματος συνιστά λύση περισσότερο άδικη για τον ίδιο, καθώς και για την εταιρεία, εάν μελλοντικά διαφανεί ότι η παρεμπίπτουσα θεραπεία είναι εσφαλμένη
6. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εξέτασε τους ισχυρισμούς του Εφεσείοντος περί ακυρότητας της υποθήκης
7. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εξέτασε τους ισχυρισμούς του Εφεσείοντος περί παρανομίας των διαδικασιών εκποίησης και εγγραφής του ενυπόθηκου ακινήτου.
Θα πρέπει εξαρχής να σημειωθεί ότι, στο πλαίσιο της αίτησης, τα πλείστα ουσιώδη γεγονότα συνιστούσαν κοινό υπόβαθρο ή παρέμεναν αναντίλεκτα. Αυτό, παρά τις κάποιες διαφορές σε επουσιώδη γεγονότα και κυρίως, παρά τη διαφορετική αντίληψη και άποψη για τη νομική αντίκρυση κάποιων ζητημάτων.
Σε συντομία, θα πρέπει να λεχθεί ότι το ξενοδοχείο, αποτελούμενο από 30 διαμερίσματα (hotel apartments), ανήκε στην Pola Costa Hotels Ltd, της οποίας ο Εφεσείων τυγχάνει διοικητικός σύμβουλος και ένας εκ των μετόχων ενώ παράλληλα ήταν και διευθυντής (manager) του ξενοδοχείου. Η εταιρεία είχε την κυριότητα και κατοχή του ξενοδοχείου. Στα δύο τεμάχια (μερίδια) επί των οποίων ανηγέρθη το ξενοδοχείο συνεστήθη το 2004 υποθήκη υπ’ αρ. Υ.720/04 προς εξασφάλιση δανείου της εταιρείας. Προέκυψαν προβλήματα εξυπηρέτησης του δανείου αλλά το 2016 επετεύχθη αναδιάρθρωση. Τον Νοέμβριο του 2023 δημιουργήθηκαν νέες καθυστερημένες δόσεις. Σε αυτή την περίπτωση δεν επετεύχθη αναδιάρθρωση του δανείου.
Ως αποτέλεσμα τούτου η δανειστής Τράπεζα Κύπρου δρομολόγησε τις διαδικασίες του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ν.9/65 για πλειστηριασμό των ενυπόθηκων ακινήτων. Στον πλειστηριασμό, ο οποίος διεξήχθη στις 14.4.25, οι Εφεσίβλητοι ήταν οι επιτυχόντες προσφοροδότες και κατέστησαν ιδιοκτήτες του ξενοδοχείου, καταβάλλοντας ποσό €5.446.020. Με βάση την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης (Τεκμήριο 13), απαιτείτο ποσόν €605.106 για την εξόφληση της ενυπόθηκης δανειστού (Τράπεζας Κύπρου), ποσόν €5.115 για την εξόφληση άλλης κατόχου εμπράγματου βάρους και το ποσό των €3.932.186 οφείλεται στην ιδιοκτήτρια εταιρεία Pola Costa Hotels Ltd.
Παρά ταύτα, και παρά τις προσπάθειες τους, οι Εφεσίβλητοι δεν κατάφεραν να λάβουν κατοχή του ξενοδοχείου. Οι Εφεσίβλητοι προβάλλουν ότι ο Εφεσείων παρέμεινε εντός αυτού και εμποδίζει παράνομα και ετσιθελικά οποιονδήποτε να λάβει την κατοχή και κάρπωση του ξενοδοχείου. Η θέση που εξέφραζε ο Εφεσείων, όπως την εκφράζει και τώρα στην ένορκη δήλωση του (§5 έως 8), είναι πως ιδιοκτήτης του ξενοδοχείου «ήταν και συνεχίζει να είναι η εταιρεία Pola Costa Hotels Ltd», καθώς και ότι ένεκα της ιδιότητας του ως διευθυντή του ξενοδοχείου αλλά και διοικητικού συμβούλου και μετόχου της πιο πάνω εταιρείας, αυτή του «παραχωρούσε» το δικαίωμα να διαμένει σε ένα από τα ξενοδοχειακά διαμερίσματα. Εξ αντιθέτου, ο ενόρκως δηλών υπέρ των Εφεσιβλήτων (κ. Γ. Ιωάννου), ορκίστηκε ότι σε πολλές επισκέψεις του, μίλησε με τον Εφεσείοντα, ζητώντας του να παραδώσει την κατοχή, πλην όμως χωρίς αποτέλεσμα. Μάλιστα σε μια από τις επισκέψεις του, ήτοι στις 27.5.25, δημιουργήθηκε επεισόδιο, ένεκα του οποίου κλήθηκε και η Αστυνομία, πλην όμως και πάλι χωρίς αποτέλεσμα.
Ο Εφεσείων δεν αντέκρουσε τα πιο πάνω ενώ παράλληλα δέχεται την πιο πάνω τελευταία επίσκεψη του κ. Ιωάννου, καθώς και την άφιξη της Αστυνομίας. Αρνείται μεν ότι ο ίδιος αντέδρασε επιθετικά και ότι ευθύνεται για το επεισόδιο αλλά δέχεται ότι δήλωσε τότε πως «η ιδιοκτήτρια των ξενοδοχειακών διαμερισμάτων Εταιρεία δεν αποδέχεται να παραδώσει την κατοχή τους στους ενάγοντες χωρίς διάταγμα του Δικαστηρίου για τους λόγους που εκτίθενται ανωτέρω» (§9), εννοώντας ότι ιδιοκτήτης ήταν και είναι η εταιρεία, η οποία του χορήγησε δικαίωμα διαμονής (§5 έως 8). Δέχεται επίσης πως οι εκπρόσωποι των Εφεσιβλήτων στις 27.5.25 αποχώρησαν από το ξενοδοχείο αφού όταν η Αστυνομία ζήτησε από εκείνους να επιδείξουν σχετικό δικαστικό διάταγμα, δεν είχαν τέτοιο διάταγμα να παρουσιάσουν.
Εν τω μεταξύ όμως προχώρησε και η διαδικασία μετεγγραφής των ενυπόθηκων ακινήτων κατά το Άρθρο 44ΙΒ του Ν.9/65, οπότε στις 29.5.25 εκδόθηκαν και οι τίτλοι ιδιοκτησίας επ’ ονόματι των Εφεσιβλήτων (Τεκμήριο Α). Εντός δε ολίγων ημερών, ήτοι στις 5.6.25, οι Εφεσίβλητοι επέδωσαν επιστολή ημερ. 4.6.25 στον Εφεσείοντα με την οποία τον ενημέρωσαν σχετικά και περαιτέρω τερμάτισαν «την όποια άδεια και ή δικαίωμα χρήσης και ή κατοχής οιουδήποτε μέρους του ως άνω ξενοδοχείου με ισχύ τερματισμού στις 15.6.25», ζητώντας του να αποχωρήσει (Τεκμήριο Β).
Στην πιο πάνω επιστολή απάντησαν εκ μέρους του Εφεσείοντος, καθώς και της Pola Costa Hotels Ltd, οι νυν συνήγοροι του Εφεσείοντος με πολυσέλιδη επιστολή ημερ. 12.6.25 (Τεκμήριο Γ), προβάλλοντας ότι (α) οι Εφεσίβλητοι δεν είχαν δικαίωμα να αγοράσουν το ενυπόθηκο διότι είναι «συνδεδεμένο πρόσωπο» με την Τράπεζα Κύπρου, πράγμα το οποίο δεν επιτρέπεται βάσει του Άρθρου 44Η(5)(α) του Ν.9/65 και ότι (β) η επίδικη υποθήκη Υ.720/04 είναι εξ υπαρχής παράνομη και άκυρη, διότι καταρτίστηκε κατά παράβαση των Άρθρων 5, 8 και 21 του Ν.9/65, οπότε και η όλη διαδικασία εκποίησης είναι επίσης εξ υπαρχής παράνομη και άκυρη. Δήλωσαν δε ότι προτίθενται να προβούν σε δικαστικά διαβήματα εναντίον της Τράπεζας Κύπρου και των Εφεσιβλήτων. Αυτές ουσιαστικά είναι οι δύο βασικές θέσεις τις οποίες προέβαλλε ο Εφεσείων, στην ένορκη του δήλωση (§4).
Σημειώνεται πως, μετά την ανταλλαγή των επιστολών, δεν υπήρξε οποιαδήποτε άλλη εξέλιξη, με αποτέλεσμα στις 10.9.25 οι Εφεσίβλητοι να προχωρήσουν με την αγωγή τους και με την κρινόμενη αίτηση εναντίον του Εφεσείοντος, στην οποία εξασφάλισαν το συζητούμενο ενδιάμεσο προστακτικό διάταγμα.
Εν πρώτοις, θα πρέπει να παρατηρήσουμε ότι στο περίγραμμα του ο Εφεσείων ουσιαστικά δεν αμφισβητεί την πρωτόδικη διαπίστωση περί συνδρομής των προϋποθέσεων του Άρθρου 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου. Πρόκειται για χειρισμό με τον οποίο συμφωνούμε για λόγους οι οποίοι θα διαφανούν μέσα από τα όσα ακολουθούν σε σχέση με την εξέταση των εκατέρωθεν θέσεων.
Η πρώτη εισήγηση του Εφεσείοντος είναι πως έστω και αν συντρέχουν οι τρεις προϋποθέσεις δεν συνεπάγεται ότι δικαιολογείται η έκδοση του κρινόμενου διατάγματος, αφού με αυτό αποδίδεται στους Εφεσίβλητους «θεραπεία που ζητείται και στην αγωγή τους». Θα πρέπει απλά να υπενθυμίσουμε ότι σύμφωνα με την Penderhill Holdings Ltd κ.ά. ν. Κλουκίνα κ.ά. (2014) 1(Α) Α.Α.Δ. 118 «το ζήτημα της παροχής ταυτόσημων θεραπειών με την αγωγή δεν αποκλείεται», αυτό εξετάζεται υπό το φως των γεγονότων της κάθε υπόθεσης και εξαρτάται πάντοτε από την κρίση του εκδικάζοντος Δικαστηρίου, αναλόγως των περιστάσεων.
Εν συνεχεία, ο Εφεσείων καταπιάνεται με το ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο σε κάποιο σημείο ανέφερε πως «ιδιοκτήτρια του ξενοδοχείου πριν τον πλειστηριασμό του ήταν η Εταιρεία Pola Costa Hotels Ltd, η οποία ανήκει στον εναγόμενο» (Εφεσείοντα). Παραπονείται ο Εφεσείων ως προς το καταληκτικό της πρότασης αυτής σχόλιο, προβάλλοντας πως δεν ήταν ο μόνος μέτοχος στην εταιρεία, οπότε δεν μπορούσε το πρωτόδικο Δικαστήριο να πει ότι τού «ανήκει» η εταιρεία. Επικαλείται προς τούτο τα έγγραφα τα οποία προσκόμισε από τον Έφορο Εταιρειών, ήτοι τα Τεκμήρια 11 και 12. Το πρώτο εξ αυτών τον αναφέρει ως τον μοναδικό διευθυντή της εταιρείας ενώ το δεύτερο παρουσιάζει τον ίδιο ως κάτοχο 50 μετοχών Τάξης Α και 4.950 μετοχών Τάξης Β και άλλα τρία πρόσωπα ως κατόχους των υπολοίπων 50 μετοχών Τάξης Α και των 4.950 μετοχών Τάξης Β. Έπεται πως δεν ήταν ορθή η αναφορά του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η Pola Costa Hotels Ltd ανήκει στον Εφεσείοντα, έστω και αν είναι ο μεγαλομέτοχος της, δεδομένου ότι ο καθένας εκ των άλλων τριών κατέχει μικρότερο αριθμό μετοχών από τον Εφεσείοντα. Δεν επεκτείνεται όμως ο Εφεσείων εν σχέσει με αυτό το, επουσιώδες κατά τα άλλα, σφάλμα και ως εκ τούτου δεν θα δώσουμε ούτε εμείς άλλη συνέχεια. Άλλωστε, οποιαδήποτε λεχθέντα εκ του περισσού, τα οποία δεν συνιστούν τον λόγο (ratio) της απόφασης, δεν εφεσιβάλλονται (Παπά v. Δημοκρατίας (2006) 3 Α.Α.Δ. 713) ενώ ούτως ή άλλως, η εξέταση λεχθέντων εκ του περισσού ή εν παρόδω (obiter), είναι μόνο ακαδημαϊκού ενδιαφέροντος (Advent Capital Plc v. GN Ellinas Imports-Exports Ltd (2007) 1 (Α) Α.Α.Δ. 338).
Αυτό το οποίο ο Εφεσείων αναπτύσσει με έμφαση και μάλιστα εν εκτάσει, είναι την εισήγηση του ότι οι Εφεσίβλητοι ώφειλαν να καταστήσουν διάδικο και την εταιρεία Pola Costa Hotels Ltd αλλά αντί τούτου, ανέντιμα ή και δόλια, ήγειραν αγωγή μόνον εναντίον του ιδίου, ενώ γνώριζαν ότι «το ακίνητο άνηκε (sic) στην εταιρεία, όπως και το δικαίωμα κατοχής του ξενοδοχείου». Αφού δε οι ίδιοι δεν ενήγαγαν την εταιρεία τότε, κατά τον Εφεσείοντα, ώφειλε αυτεπαγγέλτως το πρωτόδικο Δικαστήριο να την προσθέσει ως διάδικο σύμφωνα με τον κ.20.4(β) των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023. Προσθέτει πως η παράλειψη αυτή αποστέρησε την άμεσα επηρεαζόμενη «ιδιοκτήτρια και νόμιμη κάτοχο του ακινήτου», καθώς και άλλους, ήτοι τους «μετόχους και διευθυντές» της από το δικαίωμα να ακουστούν και υπερασπίσουν τα δικαιώματα τους. Ο Εφεσείων παραθέτει σειρά αποσπασμάτων νομολογίας, προωθώντας τη θέση ότι η πιο πάνω εταιρεία ήταν «αναγκαίος διάδικος» διότι η υπόθεση αφορούσε ακίνητη ιδιοκτησία (Οδυσσέως ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1372, Πιτταρά κ.ά. ν. Χηράτη κ.ά. (2011) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2312, Αναφορικά με την Αίτηση της Bank Of Cyprus Public Company Ltd, Πολ. Έφ. 68/2019, ημερ. 8.5.20, ECLI:CY:AD:2020:A144).
Με κάθε σεβασμό δεν συμφωνούμε με την εισήγηση. Κατ’ αρχάς ο κ.20.4 προβλέπει ότι αίτηση για προσθήκη δύναται να υποβληθεί (α) από υφιστάμενο διάδικο ή (β) από πρόσωπο το οποίο επιθυμεί να καταστεί διάδικος. Συνεπώς τόσον ο ίδιος ο Εφεσείων όσον και η ίδια η εταιρεία θα μπορούσαν να υπέβαλλαν σχετική αίτηση, εάν το επιθυμούσαν. Αυτό μπορούν να το πράξουν ανά πάσα στιγμή εάν αυτή είναι η επιθυμία τους. Ακόμα όμως και να ήταν διάδικος η εταιρεία, αυτό δεν σημαίνει πως οι Εφεσίβλητοι ήταν υποχρεωμένοι να ζητήσουν κάποιο ενδιάμεσο διάταγμα και εναντίον της σε περίπτωση που θεωρούσαν ότι επεμβασίας ήταν ο Εφεσείων. Όπως διαπιστώνεται από το περιεχόμενο της έκθεσης απαίτησης τους, πράγματι αυτή είναι η θέση τους.
Ειδικότερα, με την αγωγή τους οι Εφεσίβλητοι επικαλούνται το ότι κατέστησαν ιδιοκτήτες και είναι υπό την ιδιότητα τους αυτή που αξιώνουν διάταγμα ανάκτησης κατοχής, ενδιάμεσα οφέλη ύψους €2.000 μηνιαίως από 15.6.25 και τιμωρητικές αποζημιώσεις για «παράνομη επέμβαση», επί τω ότι ο ίδιος ο Εφεσείων παρανόμως παρέμεινε εντός του ξενοδοχείου και παρεμποδίζει την ανάληψη κατοχής, ακόμα και μετά την ανάκληση της όποιας άδειας χρήσης υπήρχε. Την άδεια χρήσης, την επικαλείτο ο Εφεσείων και φαίνεται να περιγράφει μια απλή ή κατά χάριν άδεια (bare or gratuitous licence). Τέτοια άδεια, σύμφωνα με τη νομολογία, αφορά περιπτώσεις στις οποίες ο ιδιοκτήτης της γης επιτρέπει απλώς την πρόσβαση στην ιδιοκτησία του, χωρίς να παρέχεται οποιοδήποτε συμβατικό ή ιδιοκτησιακό δικαίωμα και δύναται να ανακληθεί οποτεδήποτε (Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ. ν. C & S American Heart Institute Ltd κ.ά. (2011) 1 Α.Α.Δ. 379). Η ουσία είναι ότι δεν εγείροντο στην παρούσα ιδιοκτησιακά δικαιώματα ούτως ώστε να τίθεται ζήτημα συμπερίληψης άλλων προσώπων ως αναγκαίων διαδίκων (βλ. Πιτταρά, ανωτέρω). Ούτε εγείρετο ζήτημα διαμονής άλλων προσώπων στο ξενοδοχείο ούτως ώστε να τίθεται θέμα να διαταχθούν και εκείνα τα πρόσωπα να εγκαταλείψουν το ακίνητο. Εν πάση περιπτώσει, η μη συνένωση διαδίκου δεν καταστρέφει την αιτία αγωγής για τον υφιστάμενο διάδικο (Πέτσα και άλλοι ν. Πέτσα (1996) 1 Α.Α.Δ. 701).
Είναι αξιοσημείωτο ότι ο Εφεσείων από τη μια πλευρά προβάλλει ότι ο ίδιος «δεν είναι ο κάτοχος ή ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου», μάλιστα διερωτώμενος «πώς είναι δυνατόν να εκδίδει διάταγμα παράδοσης κατοχής ακινήτου το οποίο δεν του ανήκει» και από την άλλη πλευρά επισημαίνει ότι ο ίδιος «είχε στην κατοχή του μόνον ένα διαμέρισμα που του παραχωρείτο από την εταιρεία». Ο συλλογισμός του Εφεσείοντος εκτείνεται μέχρι του σημείου να εισηγείται ότι αφού το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε ότι ο ίδιος δεν ήταν κάτοχος και ιδιοκτήτης του ακινήτου, τότε το Δικαστήριο ώφειλε να γνωρίζει ότι τέτοιο προστακτικό διάταγμα «θα εκδίδετο επί ματαίω καθότι θα ήταν αδύνατο ή και παράνομο ή και δύσκολο να εκτελεστεί ή και να συμμορφωθεί με αυτό ο Εφεσείων».
Είναι εμφανές ότι επιχειρηματολογώντας ως ανωτέρω, ο Εφεσείων διαχωρίζει μεν την κατοχή του όλου (ακινήτου) από την κατοχή του μέρους (διαμερίσματος), πλην όμως η θεώρηση του αυτή παραγνωρίζει πλήρως το εξίσου εμφανές και αναντίλεκτο, ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου για σκοπούς της αίτησης, ότι ήταν η δική του παραμονή στο διαμέρισμα (μέρος) που απέτρεψε και παρεμπόδισε τους ιδιοκτήτες από το να αναλάβουν κατοχή του ακινήτου (όλου) είτε στις 27.5.26 είτε αργότερα. Ο ίδιος ήταν που, επικαλούμενος άδεια χρήσης ενός διαμερίσματος, πρώτος απαίτησε να παρουσιαστεί δικαστικό διάταγμα, πράγμα που οδήγησε στην καταχώριση της κρινόμενης αίτησης. Δεν μπορεί λοιπόν βάσιμα να γίνεται λόγος για έκδοση διατάγματος επί ματαίω αφού ευκόλως καθίσταται αντιληπτόν ότι το μόνο εμπόδιο στην ανάληψη κατοχής του όλου ακινήτου είναι η χρήση του ενός διαμερίσματος από τον Εφεσείοντα. Εν άλλοις λόγοις, η άρση της επέμβασης από τον Εφεσείοντα ισοδυναμεί με ανάληψη κατοχής από τους Εφεσίβλητους, άρα με συμμόρφωση, οπότε δεν είναι ορθή η θέση είτε ότι το διάταγμα εκδόθηκε επί ματαίω είτε ότι υπάρχει αδυναμία ή δυσκολία συμμόρφωσης με αυτό. Βασικά δεν υπάρχει καμμιά δυσκολία συμμόρφωσης με το διάταγμα αφού αυτή επιτυγχάνεται με την απλή άρση της επέμβασης. Υπ’ αυτή την έννοια το εκδοθέν ενδιάμεσο διάταγμα θα μπορούσε από πλευράς ουσίας να καταταχθεί και ως απαγορευτικό, αν και όπως έχει λεχθεί στην υπόθεση National Commercial Bank Jamaica Ltd v. Olint Corp Ltd (2009) W.L.R. 23 “… arguments over whether the injunction should be classified as prohibitive or mandatory are barren […] What matters is what the practical consequences of the actual injunction are likely to be”.
Με το ίδιο σθένος ο Εφεσείων προωθεί επίσης τις δύο ενστάσεις, τις οποίες συμπεριέλαβε ο συνήγορος του στην απαντητική επιστολή ημερ. 12.6.25 (Τεκμήριο Γ). Η πρώτη αφορά τον ισχυρισμό ότι οι Εφεσίβλητοι είναι «συνδεδεμένο πρόσωπο» με την Τράπεζα Κύπρου και η δεύτερη τον ισχυρισμό ότι η υποθήκη είναι εξ υπαρχής άκυρη. Κατ’ ακρίβειαν και οι δύο αυτές εισηγήσεις συνιστούν προβολή δικαιώματος τρίτου (jus tertii), το οποίο όμως σε αυτή την περίπτωση δικαιούται να προβάλει, δεδομένου ότι οι Εφεσίβλητοι στηρίζονται στον τίτλο ιδιοκτησίας τους μόνο, χωρίς δηλαδή να στηρίζονται σε παλαιότερη δική τους κατοχή του ακινήτου. Παραπέμπουμε στα όσα αναφέρονται σχετικά με το θέμα αυτό στο σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Torts, 18η έκδοση, §18 – 75, σ. 960 (βλ. και Πιριπίτσης κ.ά. ν. Δήμου Λευκωσίας (1997) 1(Α) Α.Α.Δ. 385). Βέβαια το ότι προβάλλει δικαιώματα τα οποία δυνατόν να έχει τρίτο πρόσωπο ή οντότητα, δεν αναιρεί την κρίση μας πως η πρώτη ένσταση βασίζεται σε εσφαλμένη ερμηνεία της σχετικής νομοθετικής πρόνοιας και πως η δεύτερη ένσταση έχει σχεδόν μηδαμινές πιθανότητες επιτυχίας κατά τη δίκη.
Αναφορικά με την εισήγηση περί συνδεδεμένου προσώπου, το Άρθρο 44Η(5) του Ν.9/65 προνοεί ότι:
«(5) Σε κάθε περίπτωση και ανεξάρτητα από τη μέθοδο πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, το ενυπόθηκο ακίνητο δεν επιτρέπεται να πωληθεί:
(α) Σε πρόσωπο που κατέχει ποσοστό πέραν του δύο τοις εκατόν (2%) του μετοχικού κεφαλαίου του αδειοδοτημένου πιστωτικού ιδρύματος ή του αδειοδοτημένου χρηματοδοτικού ιδρύματος ή είναι συνδεδεμένο με αυτό το πρόσωπο ή σε αντιπρόσωπο του ή σε σύζυγο του ή σε γονέα του ή σε κατιόντα αυτού μέχρι τρίτου βαθμού ή σε οποιοδήποτε λειτουργό, διευθυντή, εργαζόμενο του ενυπόθηκου δανειστή».
(έμφαση δοθείσα)
Ο Εφεσείων προβάλλει πως επειδή στο 12μελές διοικητικό συμβούλιο των Εφεσιβλήτων (ΤΕΤΥΚ), οι οποίοι συνιστούν εγγεγραμμένο κατά τον Νόμο σωματείο, μετέχουν ως μέλη τρία πρόσωπα τα οποία είναι παράλληλα και υπάλληλοι στην Τράπεζα Κύπρου, έπεται πως οι Εφεσίβλητοι είναι «συνδεδεμένο πρόσωπο» με την Τράπεζα Κύπρου. Δεν συμφωνούμε με την ερμηνεία που δίδεται εκ μέρους του Εφεσείοντος. Το σχετικό απόσπασμα, το οποίο επικαλείται, απαγορεύει την πώληση «σε πρόσωπο που κατέχει ποσοστό πέραν του δύο τοις εκατόν (2%) … ή είναι συνδεδεμένο με αυτό το πρόσωπο …». Είναι δηλαδή σαφές ότι προϋποτίθεται η ύπαρξη προσώπου το οποίο να κατέχει ποσοστό πέραν του 2% στο τραπεζικό ίδρυμα. Στην παρούσα περίπτωση ούτε υπεδείχθη ούτε άλλως πως συνάγεται ότι υφίσταται ή ενεπλάκη τέτοιο πρόσωπο, δηλαδή πρόσωπο το οποίο να κατείχε ποσοστό πέραν του επιτρεπτού ορίου.
Όσον αφορά το θέμα της εγκυρότητος της υποθήκης αρκεί να επισημάνουμε αφενός την πάροδο 22 ετών από τη σύσταση της το 2004 και αφετέρου το ότι η ίδια η εταιρεία, που την αφορά, δεν έλαβε ποτέ οποιοδήποτε μέτρο ακύρωσης της είτε μέχρι την έναρξη της διαδικασίας πώλησης είτε και μετά τον πλειστηριασμό στις 14.4.25, μέχρι και την έκδοση του επίμαχου διατάγματος στις 19.2.26. Μας έχει λεχθεί βέβαια προφορικά ότι στις 22.4.26 η εταιρεία έχει καταχωρίσει αγωγή (αρ. 93/26) εναντίον της Τράπεζας Κύπρου, των Εφεσιβλήτων και της Δημοκρατίας, αξιώνοντας την ακύρωση της υποθήκης Υ.720/2004, πλην όμως δεν συμφωνούμε ότι η εκ των υστέρων καταχώριση της εν λόγω αγωγής είναι δυνατόν να επηρεάσει το αποτέλεσμα της παρούσας έφεσης. Υπενθυμίζουμε πως από τις 14.4.25, για διάστημα ενός και πλέον έτους, η εταιρεία δεν έλαβε οποιοδήποτε μέτρο και το πρωτόδικο Δικαστήριο ασφαλώς δεν είχε τέτοια μεταγενέστερα γεγονότα υπ’ όψιν του. Είναι δε χαρακτηριστικό πως ήταν το πρωτόδικο Δικαστήριο που υπέδειξε ότι: «Δεν υπάρχει σε εξέλιξη οποιοδήποτε ένδικο μέσο που να αμφισβητεί την αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου από τους Ενάγοντες Αιτητές».
Εν κατακλείδι, θα πρέπει να πούμε ότι οι Εφεσίβλητοι έχουν καταδείξει, όχι μόνο σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση αλλά και μια ξεκάθαρη και ισχυρότατη υπόθεση σε σχέση με την αξίωση τους εναντίον του Εφεσείοντος. Ο τελευταίος δεν έχει οτιδήποτε να προβάλει απέναντι στον τίτλο ιδιοκτησίας των Εφεσιβλήτων. Η επίκληση του δικαιώματος της εταιρείας (jus tertii) να εγείρει ζητήματα εγκυρότητας της υποθήκης δεν μειώνει την ισχύ της υπόθεσης των Εφεσιβλήτων, αφού η πιθανότητα προσβολής της υποθήκης εκ των υστέρων είναι αμυδρή έως δυσδιάκριτη. Ο ίδιος ο Εφεσείων δεν έχει οποιαδήποτε νομική βάση όχι μόνον να διαμένει σε ένα από τα διαμερίσματα αλλά πολύ περισσότερο να παρεμποδίζει και την ανάληψη κατοχής των υπολοίπων 29 διαμερισμάτων υπό των Εφεσιβλήτων. Η προβολή άδειας χρήσης για ένα διαμέρισμα και η παράλληλη αποστέρηση της χρήσης των υπολοίπων διαμερισμάτων από τους ιδιοκτήτες δεν μπορεί παρά να συνιστά σαφέστατη ένδειξη της πλήρους περιφρόνησης προς τον πλησίον και στα δικαιώματα που επιφέρει η ιδιοκτησία περιουσίας. Όπως προκύπτει από την υπόθεση R.K.B. Leathergoods Ltd ν. Αγγελίδη (ανωτέρω), το γεγονός ότι ο εναγόμενος ενήργησε χωρίς να λάβει υπ’ όψιν τα δικαιώματα του πλησίον ή έχει προσπαθήσει να κερδίσει πλεονέκτημα ή ενήργησε αδικαιολόγητα και παράλογα, είναι στοιχείο το οποίο συνηγορεί υπέρ της έκδοσης προστακτικού διατάγματος.
Παρά τη μη ενασχόληση στο περίγραμμα, εντούτοις προφορικά ο κ. Μαθηκολώνης έχει υποστηρίξει πως δεν προκύπτει οποιαδήποτε ζημιά διότι πρόθεση των Εφεσιβλήτων δεν είναι να εκμεταλλευτούν οικονομικά τα διαμερίσματα αλλά να τα χρησιμοποιήσουν για τη διαμονή, ευημερία και ψυχαγωγία των μελών τους. Όμως, και σε τέτοιες περιπτώσεις η ζημιά καθορίζεται με βάση την ενοικιαστική αξία και επ’ αυτού ο ίδιος ο Εφεσείων ενόρκως δήλωσε ότι η ενοικιαστική αξία του ξενοδοχείου υπερβαίνει τις €60.000 μηνιαίως. Έπεται πως σε ένα και πλέον έτος η εκτιμούμενη ζημιά πλησιάζει ήδη τις €800.000 και εύκολα αντιλαμβάνεται κάποιος τις δυσκολίες που θα ανακύψουν όσον αφορά την απόδοση δικαιοσύνης στο μέλλον, με την πάροδο και άλλου χρόνου μέχρι την ολοκλήρωση της αγωγής. Αρκεί μόνον η υπενθύμιση ότι λόγω αδυναμίας το ξενοδοχείο αφέθηκε να οδηγηθεί σε πλειστηριασμό για χρέος ύψους €605.106.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, καθοδηγούμενο από σχετική νομολογία, κατέληξε ότι το ισοζύγιο της ευχέρειας σαφώς έκλινε προς την πλευρά των Εφεσιβλήτων και ότι ήταν δίκαιον και πρόσφορον να εκδώσει το διάταγμα. Κατά τη δική μας κρίση, η πρωτόδικη κατάληξη απεκάλυπτε την υψηλού βαθμού βεβαιότητα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι κατά τη δίκη θα διαφανεί πως καλώς εκδόθηκε το διάταγμα. Το εκδικάζον Δικαστήριο πρέπει σε τέτοιες περιπτώσεις να επιλέγει την πορεία η οποία φαίνεται να περιέχει τον μικρότερο κίνδυνο αδικίας εάν διαφανεί κατά τη δίκη εσφαλμένη μια τέτοια πορεία. Στην παρούσα η μια πορεία ήταν να αφεθεί ο Εφεσείων, να κατέχει το ένα διαμέρισμα που ζητά, παρεμποδίζοντας την ανάληψη κατοχής 30 διαμερισμάτων υπό των ιδιοκτητών, με τον κίνδυνο να διαφανεί στο μέλλον ότι έπρεπε να έχουν παραλάβει τώρα την κατοχή τους οι ιδιοκτήτες. Η άλλη πορεία ήταν να παραδοθούν τώρα τα 30 διαμερίσματα στους ιδιοκτήτες, με τον κίνδυνο να διαφανεί στο μέλλον ότι έπρεπε να παραμείνει η κατοχή του ενός διαμερίσματος στον Εφεσείοντα. Η δική μας κρίση είναι ότι ο κίνδυνος αδικίας ήταν ουσιωδώς μικρότερος με την έκδοση του ενδιάμεσου προστακτικού διατάγματος, το οποίο και θα πρέπει να διατηρηθεί. Στη βάση των όσων εξηγήσαμε κρίνουμε πως οι Εφεσίβλητοι θα είναι σε θέση να στοιχειοθετήσουν το δικαίωμα τους στη δίκη. Οι ειδικές περιστάσεις της υπόθεσης δικαιολογούσαν την άσκηση της πρωτόδικης διακριτικής ευχέρειας προς την κατεύθυνση που ασκήθηκε.
Κατάληξη
Στη βάση των πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται με έξοδα €7.400 υπέρ των Εφεσιβλήτων και εις βάρος του Εφεσείοντος.
Είναι αυτονόητο πως η ισχύς του διατάγματος αναστολής εκτέλεσης, που εξέδωσε το Εφετείο, τερματίζεται σήμερα.
Χ.Β. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Δ.
Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.
Θ. ΘΩΜΑ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο