ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 354/17)
12 Μαρτίου, 2026
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΜΕΣΩ ΤΟΥ
ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ
Εφεσείουσα,
ν.
V.P.S. INVESTMENTS LTD Εφεσίβλητης.
Α. Μελάς, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για Γενικό Εισαγγελέα, για την Εφεσείουσα.
Α. Γρηγορίου (κα), για PGC Tsangarides LLC, για την Εφεσίβλητη.
......................
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και
θα δοθεί από την Εφραίμ, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΕΦΡΑΙΜ, Δ.: Η παρούσα Έφεση στρέφεται κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού με την οποία επιδικάστηκε το ποσό των €1.096.100, με τόκο προς 9% από τις 17.11.2006, ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, ως αποζημίωση για την απαλλοτρίωση του ακινήτου της Εφεσίβλητης. Το ποσό της αποζημίωσης υπολογίστηκε βάσει της αγοραίας αξίας του ακινήτου η οποία καθορίστηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο στα €194 ανά τ.μ., επί της απαλλοτριωθείσας έκτασης των 5650 τ.μ.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε ως εμπειρογνώμονες τους δύο μάρτυρες που προέβησαν σε εκτίμηση του ακινήτου και κατέθεσαν έκαστος για την κάθε πλευρά. Και οι δύο χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, ο καθένας με πέντε διαφορετικά ακίνητα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι το συγκριτικό 2 του εκτιμητή της Εφεσίβλητης, Μ.Απ.1, ήταν το μόνο κατάλληλο για να χρησιμοποιηθεί για τον υπολογισμό της αποζημίωσης για το επίδικο ακίνητο. Έκρινε ότι και το συγκριτικό 5 της εκτιμήτριας για την Αποζημιούσα Αρχή, Μ.Υ.1, ήταν το πλησιέστερο σε χαρακτηριστικά με το επίδικο για τον σκοπό καθορισμού της αποζημίωσης και που μπορούσε να ληφθεί υπόψη, πλην όμως κατέληξε πως καταλληλότερο συγκριτικό ήταν το 2 του Μ.Απ.1 «αφού τα χαρακτηριστικά του πλησιάζουν πολύ αυτών του επίδικου ακινήτου και έγινε από τον [μάρτυρα] αναπροσαρμογή στην τιμή πώλησης». Έτσι προέβη στον καθορισμό της αποζημίωσης στη βάση αποκλειστικά εκείνης της συγκριτικής πώλησης, επιδικάζοντας τα ως άνω ποσά.
Η Εφεσείουσα δεν αμφισβητεί την καταλληλότητα προς σύγκριση του εν λόγω συγκριτικού 2, αλλά θεωρεί πως το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε ότι αυτό ήταν το μόνο κατάλληλο και πως έπρεπε να είχε λάβει υπόψη και το συγκριτικό 5, με αποτέλεσμα εσφαλμένα να καθορίσει την αποζημίωση στο ποσό των €1.096.107.
Στην υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία v. Συμεού κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ. 1/2015, ημερ. 9.5.2023, ECLI:CY:AD:2023:A156, επαναλήφθηκε η αρχή ότι σε υποθέσεις απαλλοτριώσεων, αποτελεί έργο του Δικαστηρίου να καθορίσει τη δίκαιη και εύλογη αποζημίωση. Η εξουσία του είναι ευρεία και επιτρέπει σε αυτό να προβεί στον δικό του υπολογισμό με βάση το σύνολο της ενώπιον του αποδεκτής μαρτυρίας η οποία, κατά κανόνα, προέρχεται από εκτιμητές (βλ. Γενικός Εισαγγελέας v. Κωνσταντινίδη κ.ά. (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2042).
Αναφορικά με τη μαρτυρία των εκτιμητών, στην υπόθεση Συμεού (ανωτέρω), το Ανώτατο Δικαστήριο ανέφερε τα εξής:
«Στην Δήμος Αγλαντζιάς κ.ά. ν. Γεωργίου κ.ά. (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 51, 58, με παραπομπή στη Rashid Ali and Another v. Vassiliko Cement Works Ltd (1971) 1 C.L.R. 146, 155-6, επεξηγείται ότι σε υποθέσεις απαλλοτριώσεων, παρέχεται η δυνατότητα στο ίδιο το δικαστήριο να καθορίσει την αμφισβητούμενη αξία ακινήτου, υπό το φως του συνόλου της μαρτυρίας, χωρίς να δεσμεύεται να υιοθετήσει τη θέση της μιας ή της άλλης πλευράς. Το δικάζον δικαστήριο δε δεσμεύεται να ακολουθήσει τη θέση του ενός ή του άλλου εκτιμητή. Αποτελεί δικό του καθήκον ο καθορισμός της καταβλητέας αποζημίωσης, δικαίας και εύλογης. Μπορεί το δικαστήριο να καταλήξει στη δική του απόφαση, υπό το φως του συνόλου της μαρτυρίας των εκτιμητών και άλλης, ενδεχομένως, μαρτυρίας, η οποία τείνει να ρίξει φως στην αξία της γης. Αυτό δε σημαίνει ότι το δικαστήριο χωρεί στην εκτίμηση της αξίας της γης, ανεξάρτητα από τη μαρτυρία. Η απόφασή του πρέπει να πηγάζει από τη δοθείσα μαρτυρία και να συναρτάται προς αυτή. Στην Παπασάββας κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 619, 628, εξηγείται ότι το δικαστήριο μπορεί να χρησιμοποιήσει τα ενώπιον του στοιχεία για να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό. Αυτό όμως, σημειώνεται, δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη. (Βλ. ακόμη Συμβ. Βελτ. Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd (2000) 1(Β) Α.Α.Δ. 987, 992-3).»
Η συγκριτική μέθοδος για τον υπολογισμό της αποζημίωσης, η οποία χρησιμοποιήθηκε από τους εκτιμητές στην υπό κρίση υπόθεση, έχει αναγνωριστεί από τα Κυπριακά Δικαστήρια ως κατάλληλη μέθοδος (βλ. The Republic of Cyprus v. Christofides and Others (1984) 1 Α.Α.Δ. 305 και Γενικός Εισαγγελέας v. Κωνσταντινίδη κ.ά. (ανωτέρω)).
Το επίδικο ακίνητο ήταν εγγεγραμμένο χωράφι με ελιές, το οποίο έχει σχεδόν τραπέζιο σχήμα, με ομαλή και επίπεδη επιφάνεια. Διέθετε όλες τις αναγκαίες υπηρεσίες, ήτοι υδατοπρομήθεια, ηλεκτρισμό και τηλέφωνο και ανήκε στην πολεοδομική ζώνη Αα4, δηλαδή ζώνη δημόσιας χρήσης με συντελεστή δόμησης 50% και συντελεστή κάλυψης 30% και εφαπτόταν με πρόσωπο 105 μέτρων επί εγγεγραμμένου ασφαλτοστρωμένου δρόμου.
Το συγκριτικό 2 αφορούσε χωράφι το οποίο βρισκόταν 625 μέτρα περίπου νοτιοανατολικά του επίδικου. Ενέπιπτε στην πολεοδομική ζώνη Κα6 που είναι η ευρύτερη ζώνη αυτής του επίδικου και επομένως ήταν συγκρίσιμη. Διέθετε σχεδόν ορθογώνιο σχήμα και εφαπτόταν με πρόσωπο 70 μέτρων επί εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου. Αυτό πωλήθηκε σχεδόν δύο έτη πριν από την ημερομηνία της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης του επίδικου προς €234,05 ανά τ.μ. Σύμφωνα με τη μαρτυρία του Μ.Απ.1, η οποία έγινε δεκτή και δεν αμφισβητείται στο πλαίσιο της Έφεσης, η ετήσια φυσική αύξηση της αξίας των ακινήτων στην περιοχή που βρίσκεται το επίδικο ακίνητο για την περίοδο 2006-2008 ήταν 10%. Επομένως, ο Μ.Απ.1 κατέληξε ότι η τιμή πώλησης του συγκεκριμένου ακινήτου, προσαρμοσμένη κατά τις 17.11.2006, ήταν €194 ανά τ.μ.
Το συγκριτικό 5 είναι χωράφι 3345 τ.μ., επίσης στην πολεοδομική ζώνη Κα6. Απέχει από το ακίνητο περίπου την ίδια απόσταση ως το συγκριτικό 2. Πωλήθηκε στις 29.3.2007 προς €117,48 ανά τ.μ. Έχει πρόσβαση σε δύο δρόμους, καλό σχήμα και παρόμοιες προοπτικές ανάπτυξης και αξιοποίησης με το επίδικο ακίνητο το οποίο, όμως, πλεονεκτεί του εν λόγω συγκριτικού ακίνητου καθότι έχει μεγαλύτερο πρόσωπο στον δρόμο. Η Μ.Υ.1 ανέφερε πως προέβη σε αναπροσαρμογή της τιμής πώλησης με ποσοστό ετήσιας αύξησης προς 10% από την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης του επίδικου ακίνητου μέχρι την ημερομηνία πώλησης του συγκριτικού ακινήτου. Σύμφωνα με τη μάρτυρα, οι δύο ημερομηνίες δεν απέχουν πολύ μεταξύ τους, ήτοι τέσσερις μήνες, επομένως η αναπροσαρμοσμένη τιμή πώλησης δεν έχει μεγάλη διαφορά και καθορίστηκε από τη μάρτυρα στα €113.50. Για την αναπροσαρμογή η Μ.Υ.1 ανέφερε ότι έλαβε υπόψη και τα νομικά και τα φυσικά χαρακτηριστικά του υπό σύγκριση ακινήτου, συμπεριλαμβανομένου και του σχήματος και της προσβασιμότητας του.
Η Μ.Υ.1 δέχθηκε ότι το συγκριτικό 5 ενέπιπτε εντός του σχεδίου ρυμοτομίας. Ήταν η θέση του Μ.Απ.1 πως το εν λόγω ακίνητο επηρεαζόταν από τη ρυμοτομία τόσο στο δυτικό όσο και στο ανατολικό του τμήμα, πως ο αγοραστής του εν λόγω ακινήτου γνώριζε για τη ρυμοτομία όταν το αγόρασε, και πως θα έπρεπε να γίνει αναπροσαρμογή του εμβαδού που θα απέμενε μετά τη ρυμοτομία, κάτι το οποίο δεν έγινε. Παρά ταύτα, ανέφερε πως το συγκριτικό 5 έχει πολύ καλές προοπτικές ανάπτυξης και λόγω της έκτασης του και πως το επίδικο ακίνητο υπερτερεί λόγω μεγαλύτερου προσώπου στον δρόμο, κάτι το οποίο, ως έχει ήδη λεχθεί, αναγνώρισε και η Μ.Υ.1.
Με βάση την εν λόγω μαρτυρία, το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε ότι «το συγκριτικό 5 αποτελεί το πλησιέστερο προς τα χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου και το συγκριτικό που μπορεί να ληφθεί υπόψη για τον καθορισμό της αποζημίωσης». Αφού σημείωσε ότι το επίδικο ακίνητο υπερτερούσε του συγκριτικού 5 λόγω μεγαλύτερου προσώπου στον δρόμο, τελικώς αποφάσισε ως καταλληλότερο το συγκριτικό 2 για τους λόγους που εξήγησε και παρατίθενται ανωτέρω.
Όπως προκύπτει από την ως άνω παρατεθείσα νομολογία, σε υποθέσεις απαλλοτρίωσης, για τον σκοπό καθορισμού της αποζημίωσης, το Δικαστήριο έχει ευρεία εξουσία να αξιολογήσει το σύνολο της ενώπιον του μαρτυρίας, να κρίνει ποια ακίνητα είναι κατάλληλα προς σύγκριση και ακολούθως, αφού λάβει υπόψη τα χαρακτηριστικά αυτών και τις πιθανές αναπροσαρμογές, σε σχέση πάντοτε με το υπό εξέταση ακίνητο, να καταλήξει στον καθορισμό της αποζημίωσης. Το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να αποδεχθεί όλο ή μέρος της μαρτυρίας οποιουδήποτε εκτιμητή, να συνδυάσει επιμέρους στοιχεία που υποστήριξε ο ένας ή ο άλλος εκτιμητής, αλλά και να προβεί το ίδιο στις προσαρμογές και στους υπολογισμούς που κρίνει αναγκαίους. Σε τέτοιας φύσης υποθέσεις, το Δικαστήριο δεν οφείλει να επιλέξει αποκλειστικά και μόνο το καταλληλότερο από τα ακίνητα τα οποία μπορούν να θεωρηθούν κατάλληλα προς σύγκριση. Αντιθέτως, σε περίπτωση ύπαρξης περισσότερων του ενός κατάλληλων ακινήτων προς σύγκριση, αυτό σαφώς και παρέχει καλύτερη καθοδήγηση και πιο αξιόπιστο αποτέλεσμα όσον αφορά στον καθορισμό της αποζημίωσης.
Στην προκειμένη περίπτωση, η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το συγκριτικό 5 ήταν κατάλληλο προς σύγκριση δικαιολογούσε τη συνεκτίμηση του με το συγκριτικό 2 για τον καθορισμό της αποζημίωσης, λαμβανομένων υπόψη των δικών του χαρακτηριστικών. Θεωρούμε εσφαλμένη την προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να μην λάβει υπόψη το συγκριτικό 5, από τη στιγμή που είχε κριθεί από το ίδιο το Δικαστήριο ως κατάλληλο και παρείχετο η δυνατότητα υπολογισμού όλων εκείνων των παραγόντων που θα αποτελούσαν ασφαλή βάση για τον καθορισμό της αποζημίωσης. Το γεγονός ότι για το συγκριτικό 2 είχε γίνει αναπροσαρμογή δεν αποτελούσε βάσιμη αιτία για να αποκλεισθεί το συγκριτικό 5, εφόσον και γι’ αυτό η Μ.Υ.1 είχε προβεί στην ανάλογη αναπροσαρμογή. Όπως λέχθηκε στην υπόθεση Μιχαήλ κ.ά. v. Δημοκρατίας (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1063, ο χαρακτήρας της παραπομπής για τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης σε απαλλοτριώσεις είναι εν μέρει εξεταστικός διότι παρέχονται στο Δικαστήριο θεσμοθετημένες δυνατότητες διερεύνησης πέραν από τις τοποθετήσεις των διαδίκων.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε τη δυνατότητα να προβεί και στους δικούς του υπολογισμούς και προσαρμογές, όπως έγινε στην υπόθεση Attorney-General v. Charalambous and Others (1983) 1(A) C.L.R. 431. Σε εκείνη την υπόθεση το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έμεινε ικανοποιημένο από οποιαδήποτε από τις ενώπιον του εκτιμήσεις και προχώρησε στον καθορισμό της αποζημίωσης με βάση τις προσαρμογές και τους υπολογισμούς που ήταν αναγκαίοι. Αυτή η προσέγγιση του επιδοκιμάσθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο, το οποίο τόνισε, ωστόσο, ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη στη δική του εκτίμηση μέσα από λεπτομερή και επιμελή εκτίμηση των δεδομένων, ώστε η απόφαση του να μην ήταν αυθαίρετη ή παράλογη.
Στην υπό κρίση υπόθεση, το πρωτόδικο Δικαστήριο όφειλε να λάμβανε υπόψη και το συγκριτικό 5 και ότι το επίδικο ακίνητο υπερείχε αυτού λόγω του μεγαλύτερου προσώπου στον δρόμο. Η τιμή αγοράς αναπροσαρμόστηκε από τη Μ.Υ.1, με μικρή διαφορά λόγω της μικρής χρονικής απόστασης από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης μέχρι και την ημερομηνία πώλησης. Το γεγονός ότι το συγκριτικό 5 επηρεαζόταν από τη ρυμοτομία, κάτι το οποίο ενδεχομένως να μείωνε την τιμή πώλησης, είναι ένα από τα στοιχεία το οποία μπορούσαν να ληφθούν υπόψη, αλλά όχι να το καταστήσουν ακατάλληλο προς σύγκριση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο μπορούσε να προβεί στον δικό του υπολογισμό, με βάση τα πιο πάνω δεδομένα. Στη Charalambous γίνεται αναφορά σε αναπροσαρμογές αναγκαίες και δίκαιες υπό τις περιστάσεις και εκτιμήσεις (“adjustments and estimates”).
Θεωρούμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο όφειλε να λάβει υπόψη την τιμή πώλησης του συγκριτικού 5, η οποία, από μόνη της, δεν αντιπροσώπευε την τιμή πώλησης του επίδικου ακινήτου. Αυτή θεωρείται πιο χαμηλή από την τιμή αγοράς του επίδικου, καθότι το επίδικο υπερείχε λόγω του μεγαλύτερου προσώπου στον δρόμο και το συγκριτικό 5 επηρεαζόταν από τη ρυμοτομία, στοιχείο το οποίο είχε προφανώς ληφθεί υπόψη κατά τον καθορισμό της τιμής πώλησης. Παράλληλα, η τιμή πώλησης του συγκριτικού 2 δεν μπορούσε να θεωρηθεί ως η τιμή πώλησης του επίδικου ακινήτου, λόγω και του συγκριτικού 5. Επομένως, η αποζημίωση θα έπρεπε να καθοριστεί σε ένα ποσό μεταξύ των συγκριτικών 2 και 5. Θεωρούμε ότι ο μέσος όρος των δύο αυτών συγκριτικών, όπως εισηγήθηκε ο δικηγόρος της Εφεσείουσας, αποτελεί την εύλογη και δίκαιη αποζημίωση. Ο μέσος όρος των δύο συγκριτικών ανέρχεται στα €153,75 ανά τ.μ. και με δεδομένη την απαλλοτριωθείσα έκταση των 5650 τ.μ., το ποσό της αποζημίωσης ανέρχεται στις €868.687,50.
Η Έφεση επιτυγχάνει. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον της Εφεσείουσας για το ποσό των €868.687,50, με τόκο προς 9% από τις 17.11.2006, ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και στη συνέχεια με τον εκάστοτε νόμιμο τόκο. Η διαταγή για τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας παραμένει ως έχει, λόγω του ότι το ποσό της απόφασης παραμένει στην ίδια κλίμακα εξόδων.
€3.500 έξοδα έφεσης επιδικάζονται υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον της Εφεσίβλητης.
Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
/κβπ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο