ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ
(Συνεκδικαζόμενες Υποθέσεις Αρ.
7/2021 και 8/2021)
12 Μαΐου 2026
[ΜΙΧΑΗΛ, Δ/στης Δ.Δ.]
(Υπόθεση Αρ. 7/2021)
A & V FURNITURE FIELDS LTD
Αιτήτρια
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΜΕΣΩ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ
Καθ’ ου η Αίτηση
…………………………
(Υπόθεση Αρ. 8/2021)
E. S. DETOPLEX DEVELOPERS CONSTRUCTIONS AND SERVICES LTD
Αιτήτρια
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΜΕΣΩ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ
Καθ’ ου η Αίτηση
…………………………
Δ. Καΐλης για Ιωαννίδης Δημητρίου Δ.Ε.Π.Ε., για τις αιτήτριες.
Σ. Χαραλάμπους (κα) για Γενικό Εισαγγελέα, για τον καθ’ ου η αίτηση.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΜΙΧΑΗΛ, Δ.Δ.Δ.: Οι υπό κρίση προσφυγή έχουν τις ίδιες αιτούμενες θεραπείες ως εξής:
 |
«(Α) Δήλωση και/ή απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου ότι η πράξη και/ή απόφαση της Καθ’ ης η Αίτηση, ημερομηνίας 30/07/2021, με την οποία καθορίστηκε η αγοραία αξία μεριδίου του ακινήτου με αρ. εγγραφής 3/52 στην Αγλαντζιά, Λευκωσία, το οποίο μεταβιβάστηκε επ’ ονόματι της Αιτήτριας στο ποσό των €590.000,00 και με την οποία καθορίστηκαν τα μεταβιβαστικά τέλη και/ή τέλη και/ή δικαιώματα εγγραφής τίτλου στο ποσό των €16,80Ο.ΟΟ (επισυνάπτεται ως Παράρτημα Α), είναι εν όλω ή εν μέρει άκυρη και στερείται οποιουδήποτε εννόμου αποτελέσματος.
(Β) Δήλωση και/ή Απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου με την οποία να τροποποιείται η πράξη και/ή απόφαση της Καθ’ ης η Αίτηση, ημερομηνίας 30/07/2021, ως αυτή περιγράφεται στη αιτούμενη θεραπεία (Α) ανωτέρω, με τη μείωση των καθορισμένων μεταβιβαστικών τελών και/ή τελών και/ή δικαιωμάτων εγγραφής τίτλου στο ποσό των €534,45σ ή εν πάση περιπτώσει σε οποιοδήποτε μικρότερο ποσό από το επιβληθέν με την προσβαλλόμενη απόφαση.»
Στις 13.5.2021 κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας δήλωση μεταβίβασης δυνάμει πώλησης 1/5 μεριδίου σε ακίνητο στην Αγλαντζιά Λευκωσίας από την εταιρεία K. A. Aias Constructions Ltd προς τις δύο αιτήτριες. Ως τίμημα πώλησης δηλώθηκε το ποσό των €84.800 το οποίο δεν έγινε αποδεκτό από τον λειτουργό εκτιμήσεων ο οποίος υπολόγισε την αγοραία αξία του μεριδίου ως €590.000 και επέβαλε μεταβιβαστικά τέλη ύψους €16.800. Εφόσον ολοκληρώθηκε η μεταβίβαση, οι αιτήτριες υπέβαλαν ένσταση σε σχέση με το ύψος της εκτίμησης της αγοραίας αξίας. Στα πλαίσια εξέτασης της ένστασης, έγινε επιτόπια έρευνα και συντάχθηκε έκθεση εκτίμησης στις η οποία καταλήγει στην ίδια αγοραία αξία. Οι αιτήτριες ενημερώθηκαν με γνωστοποίηση ημερομηνίας 30.7.2021.
Οι αιτήτριες εισηγούνται ότι η προσβαλλόμενη απόφαση πάσχει λόγω έλλειψης δέουσας έρευνας και αιτιολογίας και νομικής και πραγματικής πλάνης η οποία προκύπτει από τον καθορισμό άλλης αξίας κατά τη μεταβίβαση από την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου ως καθορίστηκε από τον καθ’ ου η αίτηση το 2018, της τοποθεσίας του ακινήτου εντός της νεκρής ζώνης με αποτέλεσμα να είναι σχεδόν ανέφικτη οποιαδήποτε ανάπτυξη και ούτε εξυπηρετείται από υπηρεσίες και του γεγονότος ότι δεν έλαβε υπόψη τις δύο εκτιμήσεις που ετοιμάστηκαν από ιδιώτες εκτιμητές.
Η επιβολή τελών διέπεται από τις πρόνοιες του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219. Το Άρθρο 3 προνοεί ότι:
«3. Τα διάφορα τέλη και δικαιώµατα που εκτίθενται στον Πίνακα τηρουµένων των εξαιρέσεων που περιλαµβάνονται σε αυτόν επιβάλλονται και εισπράττονται σε σχέση µε τα διάφορα ζητήµατα που εκτίθενται σε αυτόν κατά τέτοιο τρόπο όπως ήθελε διαταχθεί από καιρό σε καιρό από το ∆ιευθυντή, και αυτά όταν επιβληθούν και εισπραχθούν αποτελούν µέρος των προσόδων της ∆ηµοκρατίας: [.]»
Οι σχετικές με το υπό εξέταση ζήτημα πρόνοιες του Πίνακα είναι τα Άρθρα 3(ιν)(αα) και (ββ):
«3. Εγγραφή Τίτλου: Τα τέλη καταβάλλονται από το πρόσωπο στο όνοµα του οποίου θα εγγραφεί το ακίνητο.—
(iv) µε πώληση [.] το τέλος υπολογίζεται επί του τιµήµατος πώλησης βάσει της κλίµακας που περιλαµβάνεται στο Κεφάλαιο 17:
Νοείται έτι περαιτέρω ότι, όταν ο ∆ιευθυντής δεν ικανοποιείται ότι το τίµηµα πώλησης που δηλώθηκε αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ηµεροµηνία της δήλωσης µεταβίβασης ή κατά την ηµεροµηνία της σύµβασης πώλησης, όπως αυτή γίνεται αποδεκτή από το ∆ιευθυντή, ο ∆ιευθυντής δύναται, κατά την κρίση του, να επιβάλει και να εισπράξει τέλος βάσει της κλίµακας που περιλαµβάνεται στο Κεφάλαιο 17, το οποίο υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου και η εγγραφή στο όνοµα του αγοραστή συντελείται χωρίς να αναµένεται η εκτίµηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου από το ∆ιευθυντή :
Νοείται έτι έτι περαιτέρω ότι, όταν αντικείµενο πώλησης είναι γη ή κατοικία ή µονάδα ή άλλη οικοδοµή, τα οποία αποτελούν µέρος µεγαλύτερου ακινήτου και για τα οποία υπάρχει γραπτή σύµβαση πώλησης, αλλά επειδή δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή για το πωλούµενο ακίνητο, µεταβιβάζεται µερίδιο επί του όλου ακινήτου, η αγοραία αξία θα υπολογίζεται µε βάση το µέρος του ακινήτου που αποτελεί το αντικείµενο της σύµβασης πώλησης:
Νοείται έτι έτι έτι περαιτέρω ότι, µετά τον αρχικό υπολογισµό της αγοραίας αξίας του ακινήτου από το ∆ιευθυντή και την είσπραξη του καταβλητέου τέλους ως προνοείται στη δεύτερη, ως ανωτέρω επιφύλαξη, εάν ο δικαιοδόχος δεν αποδέχεται τον εν λόγω υπολογισµό ή αν ο ∆ιευθυντής κρίνει ότι µε βάση τα δεδοµένα της υπόθεσης απαιτείται περαιτέρω εκτίµηση για οριστικοποίηση του ύψους της αγοραίας αξίας, εφαρµόζονται τα πιο κάτω:
(αα) Ο ∆ιευθυντής προβαίνει στην εκτίµηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου εντός τριών (3) µηνών από την ηµεροµηνία της δήλωσης µεταβίβασης, λαµβάνοντας υπόψη όλα τα στοιχεία που έχει στη διάθεσή του και κοινοποιεί στο δικαιοδόχο, µε συστηµένη επιστολή, το αποτέλεσµά της, καθώς και το τέλος που πρέπει να πληρωθεί, ο οποίος έχει το δικαίωµα αµφισβήτησης του τέλους αυτού µε Αίτηση/Έφεση σύµφωνα µε το άρθρο 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (∆ιακατοχή, Εγγραφή και Εκτίµηση) Νόµου·
(ββ) ο δικαιοδόχος καταβάλλει το τέλος όπως έχει αρχικά υπολογιστεί από το ∆ιευθυντή κατά την αποδοχή της δήλωσης µεταβίβασης και εάν διαφωνεί µε αυτόν τον αρχικό υπολογισµό της αγοραίας αξίας του ακινήτου από το ∆ιευθυντή, επιφυλάσσει άµεσα τα δικαιώµατά του και δύναται, µέσα σε σαράντα πέντε (45) µέρες από την ηµεροµηνία αποδοχής της δήλωσης µεταβίβασης, να υποβάλει εγγράφως στο ∆ιευθυντή παραστάσεις, περιλαµβανοµένης και έκθεσης εκτίµησης, από δικό του εκτιµητή καθώς και άλλα στοιχεία που κατέχει τα οποία αφορούν την αξία του ακινήτου:
Νοείται ότι σε περίπτωση που ο δικαιοδόχος δεν προσκοµίσει έκθεση εκτίµησης από δικό του εκτιµητή, αυτό δεν επηρεάζει την επιφύλαξή του, ούτε και το δικαίωµά του για να καταχωρήσει Αίτηση/Έφεση στο αρµόδιο δικαστήριο, ως εις το άρθρο 80 ανωτέρω αναφέρεται, µετά την κοινοποίηση σε αυτόν της απόφασης του ∆ιευθυντή αναφορικά µε το ύψος του καταβλητέου τέλους·»
Ο όρος «αγοραία αξία» ορίζεται στο Άρθρο 2 ως:
««αγοραία αξία» σε σχέση µε ακίνητο, σηµαίνει το ποσό το οποίο το ακίνητο αυτό θα απέφερε αν επωλείτο εκούσια στην ελεύθερη αγορά, από πωλητή που ενεργεί εκούσια σε αγοραστή που ενεργεί εκούσια·»
Στη βάση των ως άνω προνοιών ο Διευθυντής έχει δικαίωμα εάν δεν ικανοποιηθεί ότι το τίμημα πώλησης που δηλώνεται κατά τη μεταβίβαση αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου, να επιβάλει και εισπράξει τέλος που υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου.
Οι αιτήτριες εισηγούνται ότι συνεπεία έλλειψης δέουσας έρευνας και πλάνης, ο καθ’ ου η αίτηση δεν έλαβε υπόψη την «αγοραία αξία του όλου μεριδίου» ως καθορίστηκε το 2018. Η αξία στην οποία αναφέρονται που καθορίστηκε από τον καθ’ ου η αίτηση δεν είναι η αγοραία ως εισηγούνται οι αιτήτριες αλλά η αξία γενικής εκτίμησης σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224. Στο Άρθρο 2 του εν λόγω νόμου δίδονται οι ακόλουθοι σχετικοί ορισμοί:
««αξία γενικής εκτίµησης» σε σχέση µε ακίνητη ιδιοκτησία σηµαίνει το ποσό που προκύπτει από τη διενέργεια γενικής εκτίµησης ή επανεκτίµησης ή αναθεώρησης γενικής εκτίµησης, το οποίο είναι όσο το δυνατό πλησιέστερο της αξίας·
«αξία», σε σχέση µε ακίνητη ιδιοκτησία, σηµαίνει το ποσό το οποίο η ακίνητη ιδιοκτησία θα µπορούσε να αναµένεται ότι θα αποφέρει αν επωλείτο στην ελεύθερη αγορά από πωλητή που ενεργεί εκούσια σε αγοραστή που ενεργεί εκούσια.»
Όπως προκύπτει από τους πιο πάνω ορισμούς, το ποσό που εκφράζει η αξία γενικής εκτίμησης είναι όσο το δυνατό πιο κοντά στην αξία η οποία αξία έχει σχεδόν τον ίδιο ορισμό με την «αγοραία αξία» ως δίδεται στο Κεφάλαιο 219. Στον ορισμό της «αξίας» στο Κεφάλαιο 224 εντοπίζεται η πρόταση «θα μπορούσε να αναμένεται ότι θα αποφέρει» ενώ στον ορισμό της «αγοραίας αξίας» στο Κεφάλαιο 219 περιλαμβάνεται μόνο η πρόταση «θα απέφερε». Η διαφορά αυτή στους δύο ορισμούς έχω την άποψη ότι στην περίπτωση του καθορισμού της αξίας γενικής εκτίμησης στα πλαίσια του Κεφαλαίου 224 λειτουργεί ως υπόθεση / πρόβλεψη ενώ στα πλαίσια καθορισμού της αγοραίας αξίας κάτω από το Κεφάλαιο 119 βασίζεται σε συγκριτικά δεδομένα δηλαδή υπαρκτές άλλες τιμές πώλησης ακινήτων με τα ίδια ή παραπλήσια δεδομένα με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Συνεπώς, συμφωνώ με την εισήγση του καθ’ ου η αίτηση ότι ο καθορισμός της αξίας αγοραίας εκτίμησης και της αγοραίας αξίας δεν λειτουργούν με τον ίδιο τρόπο άρα καμία πλάνη ή έλλειψη δέουσας έρευνας δεν προκύπτει από πλευράς καθ’ ου η αίτηση.
Σε σχέση με τη δέουσα διερεύνηση ή τον συνυπολογισμό των χαρακτηριστικών του ακινήτου, στην έκθεση εκτίμησης αναφέρονται τα ακόλουθα σε σχέση με τη δυνατότητα ανάπτυξης του ακινήτου:
«Μετά από τηλεφωνική επικοινωνία που είχε η κ. Λουκία Ζορπά, ελεγκτής της υπόθεσης, τόσο με Λειτουργό του Δημαρχείου Αγλαντζίας όσο και με Λειτουργό του Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, το αρμόδιο Τμήμα για τις αναπτύξεις γης, μας ανέφεραν ότι παρόλο που το εν λόγω οικιστικό ακίνητο βρίσκεται εντός της Νεκρής Ζώνης η παροχή άδειας για την ανάπτυξη του είναι εφικτή, αφού δοθεί και η σύμφωνη γνώμη του Υπουργείου Άμυνας και των Ηνωμένων Εθνών.
Σχετική είναι και η βεβαίωση που λήφθηκε από το Δήμο Αγλαντζιάς με ερ.13Α.»
Η βεβαίωση από τον Δήμο Αγλαντζιάς που αναφέρεται στο πιο πάνω απόσπασμα (Τεκμήριο 1, ερ. 13Α), έχει το εξής περιεχόμενο:
«Βεβαιώνεται ότι το τεμάχιο αριθμός 57, στο κτηματολογικό σχέδιο ΧΧΙ/56W2, τμήμα 3, στην Αγλαντζιά βορειότερα της υφιστάμενης αντιαρματικής τάφρου και ως εκ τούτου είναι εντός της "ουδέτερης" ζώνης.»
Από την άλλη, οι δύο εκτιμητές των αιτητριών ενώ και οι δύο αναφέρουν ότι το ακίνητο βρίσκεται στη νεκρή ζώνη, φαίνεται να έχουν κάπως διαφορετική άποψη στις δυνατότητες ανάπτυξής του. Ο ένας εκτικητής αναφέρει ότι επιτρέπεται μόνο η φυσική παρουσία μελών της ειρηνευτικής δύναμης των Ηνωμένων Εθνών με αποτέλεσμα να μην είναι εφικτή οποιαδήποτε ανάπτυξη ενώ ο δεύτερος, ότι «οποιαδήποτε ανάπτυξη θα πρέπει να τύχει έγκρισης από τα Ηνωμένα Έθνη καθώς και τους υπόλοιπους φορείς». Από τις πιο πάνω αναφορές, προκύπτει ότι η κρίση του δεύτερου εκτιμητή φαίνεται να συνάδει με την εκτίμηση του καθ’ ου η αίτηση επί της δυνατότητας ανάπτυξης συνεπώς, δεν θεωρώ ότι προκύπτει πλάνη του καθ’ ου η αίτηση αλλά διαφορετική εκτίμηση των δυνατοτήτων ανάπτυξης του ακινήτου η οποία όμως αιτιολογείται επαρκώς και κατόπιν δέουσας έρευνας.
Παρατηρώντας επίσης τον πίνακα συγκριτικών πωλήσεων επί των οποίων βασίστηκε σε μεγάλο βαθμό η εκτίμηση του καθ’ ου η αίτηση (Τεκμήριο 1, ερ. 15-14) προκύπτει ότι το 2018 έγινε πώληση με τα ίδια χαρακτηριστικά ως η υπό κρίση δηλαδή μεταβίβαση του 1/5 μεριδίου στο ίδιο ακριβώς ακίνητο σε σχέση με την οποία ο καθ’ ου η αίτηση καθόρισε την ίδια αγοραία τιμή ως στην επίμαχη μεταβίβαση παρόλο που αυτή έγινε τρία χρόνια πριν. Το στοιχείο αυτό ενισχύει την ορθότητα της σύγκρισης από πλευράς του καθ’ ου η αίτηση και δεν αποκαλύπτει πλάνη ή έλλειψη δέουσας έρευνας.
Για τους πιο πάνω λόγους καταλήγω ότι οι προσφυγές αποτυγχάνουν και απορρίπτονται και η προσβαλλόμενη απόφαση επικυρώνεται. Επιδικάζονται €2.000 έξοδα υπέρ του καθ’ ου η αίτηση και εναντίον των αιτητριών.
Ε. ΜΙΧΑΗΛ, Δ.Δ.Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο