ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Π.Ε.Δ.
Αίτηση Αρ.: 2Φ/26 (i-Justice)
Μεταξύ:.
1. Αναστάσης Μηνά
2. Παναγιώτα Παναγή
Αιτητές
-και-
1. Διευθυντής Επαρχιακού Κτηματολογίου
2. Themis Portfolio (Η3) Management Holdings Limited
Καθ’ ων η αίτηση
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 19 Ιουνίου, 2026
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για Αιτητές : κ. Χ. Μουαϊμης για Μουαϊμης & Μουαϊμης Δ.Ε.Π.Ε.
Καθ’ ων η αίτηση 1: κα Παπαγεωργίου με κ. Νεοφύτου για Αιμιλιανίδης και Κατσαρός Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Με την αίτησή τους, η οποία καταχωρίστηκε πριν από την έγερση αγωγής, οι Αιτητές 1 και 2 αιτήθηκαν την έκδοση απαγορευτικών διαταγμάτων και συγκεκριμένα ζήτησαν διάταγμα το με το οποίο να απαγορεύεται στους Καθ΄ων η αίτηση ή/και σε οποιονδήποτε τρίτο η μεταβίβαση ή/και η υποθήκευση ή/και η επιβάρυνση ή/και η διάθεση του ακίνητου με αριθμό εγγραφής 0/4719, Φ./Σχ. 2‑283-378, Τμήμα 13, Τεμάχιο 276, στο Φρέναρος μέχρι την τελική εκδίκαση της αγωγής, διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να απαγορεύεται στον Εναγόμενο 1 να προβεί σε οποιαδήποτε νέα καταχώριση ή στην έκδοση νέου τίτλου σε σχέση με το συγκεκριμένο ακίνητο και διάταγμα με το οποίο να διατάσσονται οι Καθ΄ων η αίτηση 1 και 2 όπως διατηρήσουν την υπάρχουσα κατάσταση πραγμάτων σε σχέση με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του συγκεκριμένου ακινήτου.
Τα γεγονότα προς υποστήριξη της αίτησης καταγράφηκαν σε ένορκη δήλωση του Ανάσταση Μηνά, ο οποίος ως κατάγραψε τα γνωρίζει προσωπικά και εξουσιοδοτήθηκε και από την Αιτήτρια 2 στην κατάρτιση της συγκεκριμένης ένορκης δήλωσης. Προωθεί τη θέση ότι η Καθ' ης η αίτηση 2 άφησε την επιστολή ημερομηνίας 08/01/2026 στο γραμματοκιβώτιο της κατοικίας, στην οδό [ ], στο Φρέναρος χωρίς να καταγράψει όνομα παραλήπτη. Η συγκεκριμένη αναφερόταν γενικά στον κάτοχο της κατοικίας και περιήλθε σε γνώση του ίδιου και της Αιτήτριας 2 στις 14/01/2026. Με την συγκεκριμένη επιστολή τόσο ο ίδιος όσο και η Αιτήτρια 2 πληροφορήθηκαν ότι το ακίνητο είχε πωληθεί, ήτοι είχε αποκτηθεί από την Καθ' ης η Αίτηση 2 από τις 19/12/2025. Παραδέχεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο ήταν ενυπόθηκο και ότι στις 24/03/2025 η Καθ' ης η Αίτηση 2 είχε πραγματοποιήσει διαδικασία πλειστηριασμού με σκοπό την πώλησή του ενεργοποιώντας το Μέρος VIΑ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου όμως δεν κατέστη δυνατή η πώλησή του. Ούτε ο ίδιος αλλά ούτε και η Αιτήτρια 2 έλαβαν οποιαδήποτε ειδοποίηση σε σχέση με την πρόθεση της Καθ΄ης η αίτηση 2 να πωλήσει απευθείας ή/και να αγοράσει η ίδια το επίδικο ακίνητο. Αποτέλεσμα του γεγονότος αυτού ήταν να μην παρασχεθεί στους ίδιους χρόνος να αντιδράσουν πριν την πώληση. Υποστηρίζει ότι οι ενέργειες της Καθ' ης η Αίτηση 2 δεν διασφάλισαν τη διαφάνεια και την καλή πίστη που απαιτείται στη διαδικασία. Κατά τη δική του άποψη η συγκεκριμένη παράβαση της διαδικασίας δεν μπορεί να θεραπευτεί εκ των υστέρων και από τη στιγμή που η Καθ' ης η αίτηση 2 συνιστά τον ενυπόθηκο δανειστή καθώς και τον αγοραστή του ακινήτου, η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΓ» αποτελεί τη μοναδική δικλείδα προστασίας των συμφερόντων των ιδιοκτητών και η παράβασή της δημιουργεί αδικία.
Υποστηρίζει ότι οι ενέργειες της Καθ' ης η αίτηση 2 του έχουν επιφέρει ζημιά, η οποία δεν μπορεί να αποκατασταθεί με απλές αποζημιώσεις γιατί αφορά την απώλεια της ιδιοκτησίας του ακίνητου. Δηλώνει την πρόθεσή τους να καταχωρίσουν αγωγή για την ακύρωση της πώλησης, ακριβώς λόγω της παράβασης της Καθ΄ ης η αίτηση 2 να επιδώσει Ειδοποίηση Τύπου «ΙΓ» στους Αιτητές. Προωθηθεί τη θέση ότι υπάρχει κίνδυνος άμεσης μεταπώλησης του επίδικου ακινήτου γεγονός που θα εμπλέξει καλόπιστο τρίτο και θα δημιουργήσει αυξημένο κόστος και πολυπλοκότητα στο συγκεκριμένο ζήτημα σε μεταγενέστερο χρόνο.
Νομική βάση για την αίτηση αποτελούν το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου, το Μέρος VΙΑ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, οι Κανονισμοί 1.2 -5, 2, 3.1-2, 22.1, 23.1-6, 25, 32.14 – 15, 39.1-2 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, τα Άρθρα 23 και 30 του Συντάγματος, οι αρχές της φυσικής δικαιοσύνης και της καλής πίστης, οι γενικές και συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου και η νομολογία των Κυπριακών Δικαστηρίων.
Η αίτηση αντιμετωπίστηκε με ένσταση, στην οποία καταγράφονται δεκατρείς (13) λόγοι ενστάσεως οι οποίοι μπορούν να συνοψιστούν ως ακολούθως: Ότι οι Αιτητές δεν έχουν καταδείξει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση ή/και ορατή πιθανότητα επιτυχίας, ότι δεν συντρέχουν οι περιστάσεις που να δικαιολογούν την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων, ότι δεν έχουν δώσει καμία εξήγηση και δεν έχουν προσκομίσει μαρτυρία που να καταδεικνύει ότι είναι δύσκολο ή αδύνατον να απονεμηθεί Δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο ή ότι θα υποστούν ανεπανόρθωτη ζημιά στην περίπτωση μη έκδοσης των αιτούμενων διαταγμάτων, ότι δεν αποκαλύπτουν τη βάση αγωγής ή το αγώγιμο δικαίωμα, ότι η ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την αίτηση είναι ανεπαρκής και τα γεγονότα που καταγράφονται δεν συνιστούν ικανοποιητικό πραγματικό υπόβαθρο στο οποίο το Δικαστήριο να μπορεί να στηριχθεί με ασφάλεια για να εκδώσει τα αιτούμενα διατάγματα, ότι τα γεγονότα τα οποία επικαλείται ο ενόρκως δηλών είναι γενικά ή/και ατεκμηρίωτα ή/και επιπόλαια, ότι δεν είναι ορθό και δίκαιο να εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα αφού δεν αποκαλύπτεται κανένας βάσιμος λόγος έκδοσης τους, ότι η καταχώριση της αίτησης συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας, ότι είναι κακόπιστη ή/και εκδικητική ή/και καταχρηστική ή αποσκοπεί σε αλλότριους σκοπούς και στοχεύει την καθυστέρηση της διαδικασίας, ότι το ισοζύγιο της ευχέρειας κλείνει υπέρ της απόρριψης της αίτησης, ότι η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων θα προκαλέσει δυσανάλογο επηρεασμό ή/και αδικία ή/και οικονομική ζημιά στην Καθ' ης η Αίτηση 2, ότι η μοναδική θεραπεία είναι η χορήγηση αποζημιώσεων και ότι η αίτηση καταχωρίστηκε κατά παράβαση των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023.
Νομική βάση για την ένσταση αποτελούν τα άρθρα 31 και 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου, τα Μέρη 1- 3, 7, 23, 25, 29, 32, 37 – 39 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023, τα άρθρα 7 και 9 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, τα άρθρα 2, 40, 43, 45, και 52 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, τα άρθρα 37 ‑ 44 και 44Α ‑ 44ΙΑΑ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, οι περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Κανονισμοί του 2015, ο περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεως και για Συναφή Θέματα Νόμος του 2015, τα Άρθρα 23, 26, 30, 33, 34 και 35 του Συντάγματος, οι γενικές αρχές, οι αρχές του Κοινοδικαίου και της Επιείκειας και οι Συμφυείς Εξουσίες και η πρακτική του Δικαστηρίου.
Υποστηρίχθηκε από την ένορκη δήλωση του Γεώργιου Γεωργίου, Δικαστηριακού Λειτουργού της Themis Portofolio Management Ltd, η οποία έχει υπoκαταστήσει και αντικαταστήσει την Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία σε όλα τα δικαιώματά της που αφορούν την υπό κρίση αίτηση. Ο ίδιος παρέχει υπηρεσίες στην Καθ' ης η αίτηση 2 δυνάμει σχετικής συμφωνίας που υπογράφθηκε μεταξύ της Themis και της Καθ' ης η αίτηση 2 και είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος στην κατάρτιση της συγκεκριμένης ένορκης δήλωσης. Όσον αφορά τα γεγονότα καταγράφει ότι στις 26/02/2025 ο Αιτητής 1 είχε καταχωρίσει την Αίτηση - Έφεση 7/25 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου με την οποία αιτήθηκε τον παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 12/12/2024, η οποία αφορά την υποθήκη Υ3161/2007. Στις 24/03/2025 το Δικαστήριο απέρριψε τη συγκεκριμένη Αίτηση - Έφεση και ο Αιτητής 1 καταχώρισε Ειδοποίηση Έφεσης στις 07/04/2025, την 7/25, προβάλλοντας τρεις λόγους έφεσης. Παράλληλα, αιτήθηκε την αναστολή εκτέλεσης της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Όταν επιδόθηκε η Ειδοποίηση Έφεσης στην Καθ' ης η Αίτηση 2 δεν επιδόθηκε οποιοδήποτε διάταγμα αναστολής εκτέλεσης της πρωτόδικης απόφασης. Υποστηρίζει ότι η Καθ' ης η αίτηση 2 μετά την απόρριψη της Αίτησης - Έφεσης 7/25 ασκώντας τα εκ του Νόμου δικαιώματά της προχώρησε, στις 24/03/2025, σε διαδικασία πλειστηριασμού του επίδικου ακίνητου στο Φρέναρος. Μετά τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού, στις 24/03/2025, λόγω του ότι δεν υπήρχε οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος αγοραστής η Καθ' ης η Αίτηση 2 επέλεξε, σύμφωνα με το άρθρο 44Η του Ν.9/65, να προβεί στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με απευθείας πώληση. Η συγκεκριμένη επιλογή απαιτούσε την επίδοση Ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΓ» στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο εντός 20 ημερών από την ημερομηνία πώλησης. Τελικά η Καθ' ης η Αίτηση 2 προχώρησε στην αγορά του ακίνητου 6 μήνες μετά την αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού και ενεγράφη ιδιοκτήτρια του ακίνητου στις 19/12/2025.
Είναι η θέση του Ομνύοντα ότι η διαδικασία αγοράς του ακίνητου είναι διακριτή και διαφορετική από τη διαδικασία της απευθείας πώλησης και δεν εμπεριέχει την υποχρέωση αποστολής Ειδοποίησης Τύπου «ΙΓ» προς τους Αιτητές ή οποιαδήποτε άλλα πρόσωπα. Υποστηρίζει ότι οι Αιτητές δεν παρέθεσαν ή/και δεν προσκόμισαν μαρτυρία ή αποδειχτικά στοιχεία, είτε στην ένορκη δήλωσή τους ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο, που να αποδεικνύουν στον απαιτούμενο βαθμό και έκταση τις απαραίτητες προϋποθέσεις για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων και συγκεκριμένα ότι οι Αιτητές έχουν σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση και ορατή πιθανότητα επιτυχίας έτσι ώστε να δικαιολογείται η έκδοσή τους. Αρνείται τη θέση ότι υπήρξε παράβαση της διαδικασίας που προβλέπει ο Νόμος. Προωθηθεί την άποψη ότι η Καθ' ης η Αίτηση 2 ενήργησε καθόλα σύννομα και σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου και εισηγείται ότι η καταχώριση της υπό κρίση αίτησης πριν την έγερση της Απαίτησης συνιστά εσφαλμένο δικονομικό μέτρο, αφού δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023 και της σχετικής με το ζήτημα Νομολογίας. Ισχυρίζεται ότι δεν προσκομίστηκε από τους Αιτητές μαρτυρία ότι η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων επείγει ή ότι υφίστανται άλλες ιδιαίτερες περιστάσεις που να δικαιολογούν την έκδοσή τους. Η μη προσκόμιση μαρτυρίας, σε σχέση με το γεγονός ότι δεν υφίστανται ιδιαίτερες περιστάσεις, οδηγεί στην απόρριψη της αίτησης. Εν πάση περιπτώσει εισηγείται ότι οι Αιτητές σήμερα δεν διατηρούν οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα επί του επίδικου ακίνητου. Επιπρόσθετα ισχυρίζεται ότι οι Αιτητές δεν έχουν υποστεί οποιαδήποτε ζημιά από τις ενέργειες της Καθ' ης η Αίτηση 2, αφού με την αγορά του επίδικου ακινήτου πιστώθηκε στον λογαριασμό τους το ποσό των €194.085,63 έναντι του εξ΄ αποφάσεως χρέους, το οποίο προέκυψε από τη Αγ. Αρ. 181/2011 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου.
Εισηγείται ότι στην περίπτωση έκδοσης των αιτούμενων διαταγμάτων η Καθ' ης η αίτηση δεν θα είναι σε θέση να εκμεταλλευτεί την περιουσία της και θα υποστεί ζημιά, την οποία οι Αιτητές δε θα μπορούν να αποκαταστήσουν στην περίπτωση που πετύχει η απαίτησή τους, η οποία δεν έχει επιδοθεί. Εισηγείται ότι οι Αιτητές κακόπιστα και κακόβουλα προώθησαν την υπό κρίση αίτηση με απώτερο στόχο να παρακάμψουν τις πρόνοιες και τα δικαιώματα της Καθ' ης η Αίτηση 2 να εκμεταλλευτεί το ακίνητο που απόκτησε σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου. Προκύπτει, ότι οι Αιτητές δεν έχουν καταδείξει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση ή συζητήσιμη υπόθεση εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση 2 ή ότι υπάρχει βάσιμη πιθανότητα να δικαιούνται οι Αιτητές σε θεραπεία ενώ σε σχέση με τη δυνατότητα απονομής πλήρους δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο προκύπτει από τους ισχυρισμούς των ίδιων των Αιτητών ότι τυχόν ζημιά τους μπορεί να αποτιμηθεί σε χρήμα γι' αυτό και εισηγείται την απόρριψη της αίτησης.
Και οι δύο πλευρές υποστήριξαν τις εκατέρωθεν θέσεις με εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις καθώς και προφορικές διευκρινήσεις, το περιεχόμενο των οποίων το Δικαστήριο έχει κατά νου και θα αναφερθεί στα επιχειρήματα και τις εισηγήσεις των μερών όπου κρίνει τούτο απαραίτητο.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
Προτού προχωρήσω να εξετάσω τα ζητήματα που έχουν εγερθεί, θεωρώ κατάλληλο στάδιο να συνοψίσω τη νομική πτυχή που διέπει αιτήσεις για έκδοση τέτοιου είδους διαταγμάτων. Το ουσιαστικό δίκαιο για την έκδοση απαγορευτικών διαταγμάτων παρέχεται στο άρθρο 32 του Ν.14/60, ενώ η δικονομία για τέτοια διατάγματα προσδιορίζεται από τον περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο και Κανονισμούς. Το άρθρο 32 παρέχει στο Δικαστήριο ευρεία εξουσία σχετικά με την έκδοση παρεμπιπτόντων διαταγμάτων. Οι ουσιαστικές προϋποθέσεις που το άρθρο αυτό καθορίζει ότι πρέπει να συντρέχουν, για να έχει το Δικαστήριο τη διακριτική ευχέρεια να εκδίδει παρεμπίπτοντα διατάγματα που θα έκρινε δίκαια ή πρόσφορα, είναι οι εξής: Η ύπαρξη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση, η ύπαρξη ορατής πιθανότητας επιτυχίας, η πιθανότητα να υποστεί ο αιτών ανεπανόρθωτη ζημιά, καθώς επίσης ότι θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο εκτός εάν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα.
Όσον αφορά τις προϋποθέσεις για την έκδοση ενός απαγορευτικού διατάγματος και κατά πόσο αυτές ικανοποιούνται στην υπό εξέταση υπόθεση, καθοδήγηση μπορεί να αντληθεί από σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Οι αποφάσεις των Κυπριακών Δικαστηρίων που έχουν αναλύσει τις προϋποθέσεις έκδοσης προσωρινών διαταγμάτων βάσει του άρθρου 32 του Ν.14/60, είναι πολλές. Ενδεικτικά και μόνο αναφέρω τις υποθέσεις Odysseos v. Pieris Estates and Others (1982) 1 C.L.R. 557, Jonitexo Ltd v. Adidas (1984) 1 C.L.R. 263, A.B.P. Holdings Ltd ν. Κιταλίδη κ.ά. (Αρ. 2) (1994) 1 Α.Α.Δ. 694. Στην τελευταία απόφαση τονίζεται ότι το άρθρο 32 του Ν.14/60 παρέχει στα Δικαστήρια ευρύτατες εξουσίες για έκδοση οποιωνδήποτε διαταγμάτων, όταν κάτι τέτοιο κρίνεται δίκαιο ή πρόσφορο χωρίς να τίθεται κανένας περιορισμός. Τα ίδια επαναλήφθηκαν και στην υπόθεση Παντελίδη ν. Πιερή (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 2111.
Επομένως, το Δικαστήριο περιορίζεται και προσεγγίζει το μαρτυρικό υλικό που τέθηκε ενώπιόν του με τις ένορκες δηλώσεις με μόνο σκοπό τη διακρίβωση της ύπαρξης ή όχι των πιο πάνω προϋποθέσεων και κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο να εκδώσει τα αιτούμενα διατάγματα. Οι Αιτητές είναι αυτοί που πρέπει να πείσουν το Δικαστήριο ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων, ως επίσης και για το δίκαιο και εύλογο της έκδοσής τους και της διατήρησής τους σε ισχύ. Το πραγματικό υπόβαθρο των γεγονότων, στα πλαίσια των οποίων εξετάζεται η αίτηση, τίθεται με τις ένορκες δηλώσεις που υποστηρίζουν την αίτηση και την ένσταση αντίστοιχα, δεδομένης πάντα της δυνατότητας αντεξέτασης που προνοείται από του Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας 2023. Δεν αντεξετάστηκε οποιοσδήποτε από τους ενόρκως δηλούντες.
Το ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί σε σχέση με τις πρώτες δύο προϋποθέσεις, των οποίων η αλληλουχία επιτρέπει την από κοινού εξέταση, είναι αν έχουν καταδειχθεί τέτοιες σοβαρές ενδείξεις δικαιωμάτων εκ μέρους των Αιτητών ώστε σε συσχετισμό με τη δικογραφία της αίτησης να οδηγούν στη διαπίστωση σοβαρού ζητήματος με ορατή πιθανότητα επιτυχίας. Η διακρίβωση πιθανότητας επιτυχίας γίνεται με βάση την προσαχθείσα μαρτυρία η οποία πρέπει να αναφέρεται με ακρίβεια σε γεγονότα από τα οποία να καταδεικνύεται η ύπαρξη πιθανότητας (βλ. Ανδρέας Σάββα Κυτάλα v. Άννα Χρυσάνθου (1996) 1 Α.Α.Δ. 253, 257-8).
Προκύπτει από τα γεγονότα που έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου ότι η Καθ΄ης η αίτηση 2 είχε ενεργοποιήσει την διαδικασία του Μέρους VIA του Ν.9/1965 για την πώληση δια πλειστηριασμού του ακινήτου που βαρύνετο με την υποθήκη Υ3161/2007 Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου. Οι Αιτητές προσπάθησαν να ακυρώσουν την συγκεκριμένη διαδικασία καταχωρώντας την Αίτηση – Έφεση 7/25 στην οποία το Δικαστήριο, στις 24/03/2025, απέρριψε τους ισχυρισμούς που προβλήθηκαν και αφορούσαν την ακυρότητα της διαδικασίας εκποίησης. Καταχωρίστηκε έφεση εναντίον της εκδοθείσας απόφασης χωρίς όμως να εκδοθεί οποιοδήποτε διάταγμα αναστολής εκτέλεσης της συγκεκριμένης δικαστικής απόφασης. Η διαδικασία πλειστηριασμού δεν τελεσφόρησε και η Καθ΄ης η αίτηση 2 αποφάσισε να αγοράσει το ακίνητο σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΑ του Ν.9/1965 μετά την παρέλευση των 6 μηνών από την ημερομηνία πλειστηριασμού. Σημειώνεται ότι το συγκεκριμένο άρθρο δεν επιβάλλει γνωστοποίηση των προθέσεων του ενυπόθηκου δανειστή προς τους οφειλέτες. Συνακόλουθα, ο ισχυρισμός των Αιτητών, ότι δεν τους επιδόθηκε η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΓ», δεν βρίσκει έρεισμα στο άρθρο 44ΙΑ του Ν.9/1965.
Σύμφωνα με πρόσφατη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, όπως αποτυπώθηκε στην απόφαση Ζαχαρίας Ευαγγέλου κ.α. ν. Cyprus Popular Bank Public Co κ.α. Πολ. Εφ. 134/20 ημερ. 19/10/2023, ECLI:CY:AD:2023:A307:
« Ακριβώς, όταν μια υποθήκη κατατίθεται επί ενός ακινήτου, το ενδεχόμενο εκποίησης του, προς εξασφάλιση από τον δανειστή του λαβείν του, είναι ένα σοβαρό ενδεχόμενο, γνωστό στο δανειζόμενο, κατά τη σύναψη της σύμβασης υποθήκης. Ο δανειζόμενος, είναι συμβαλλόμενο μέρος σε αυτή, ενώ η κατάθεση της υποθήκης αποτελεί άμεσο επακόλουθο της σχετικής σύμβασης. Επομένως, ως θέμα αρχής, κυρίως, αλλά και κοινής λογικής, όταν ο χρόνος ωριμάσει για την εφαρμογή της, αυτός δεν δικαιούται να ενστεί στην εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου. Τούτο, βέβαια, εφόσον ο δανειζόμενος ενήργησε, ως ανωτέρω, με την ελεύθερη βούληση του. Αυτή είναι η περίπτωση, εν προκειμένω, σε σχέση με την εφεσείουσα εταιρεία, για την οποία ο εφεσείων ενήργησε, προφανώς, εκ μέρους της, αποδεχόμενος με την ελεύθερη βούληση του, την σύμβαση και την επακόλουθη κατάθεση της υποθήκης.».
Ουσιαστικά, από τα γεγονότα, ως μπορούν να διαπιστωθούν σ’ αυτό το στάδιο της διαδικασίας, αφού δεν έχει καταχωριστεί Απαίτηση, δεν υπάρχει σοβαρό θέμα προς εκδίκαση. Δεν αποκαλύπτεται τι επιζητούν οι Αιτητές. Ποιο είναι το ζήτημα προς εκδίκαση; Η διαδικασία εκποίησης ολοκληρώθηκε με την αγορά του ακινήτου από την Καθ΄ης η αίτηση 2. Δεν υπάρχει κάτι άλλο το οποίο να μπορεί να επιτευχθεί με την έκδοση απαγορευτικών διαταγμάτων χωρίς την ύπαρξη της Απαίτησης που να τα υποστηρίζει. Οπόταν, η πρώτη προϋπόθεση δεν ικανοποιείται.
Όσον αφορά τη δεύτερη προϋπόθεση, επαναλαμβάνω ότι είναι αρκετό οι Αιτητές να πείσουν το Δικαστήριο ότι έχουν κάποια σοβαρή πιθανότητα επιτυχίας. Σύμφωνα με τη νομολογία, αν ο αιτητής είναι σε θέση να δείξει κάτι πέρα από την απλή πιθανολόγηση αλλά κάτι λιγότερο από το βαθμό του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, θεωρείται ότι ικανοποιεί το δεύτερο κριτήριο. Οι Αιτητές πρέπει να αναφέρονται σε γεγονότα που θα πείθουν το Δικαστήριο ότι έχουν πραγματική προοπτική επιτυχίας, η δε ικανοποίηση του εξαρτάται από τη συσχέτιση της νομικής θεμελίωσης της αξίωσης με την προσφερόμενη μαρτυρία, όπως αυτή εξάγεται σ΄ αυτό το στάδιο από τις ένορκες δηλώσεις. Το Δικαστήριο, κατά την εκδίκαση αίτησης για προσωρινό διάταγμα, πρέπει να αποφεύγει να καταλήγει σε συμπεράσματα αναφορικά με την πλήρη εξέταση του πραγματικού και νομικού καθεστώτος της υπόθεσης ή να καταλήξει σε οποιοδήποτε τελικό συμπέρασμα ως προς το νομικό υπόβαθρο της υπόθεσης εφόσον σε μια τέτοια ενδιάμεση αίτηση τα ζητήματα που εγείρονται δεν αποφασίζονται τελεσίδικα. Η έρευνα του Δικαστηρίου θα πρέπει να σταματά εκεί όπου επιτρέπεται η διαπίστωση ύπαρξης ή ανυπαρξίας κάποιας προοπτικής επιτυχίας.
Όμως σύμφωνα και με τον Δικαστή Slade στη Re Lord Cable (Deceased) Garatt and Others v. Waters and Others (1976) 3 All E.R. 417, στη σελ. 430, η προοπτική επιτυχίας δε μπορεί παρά να εξετάζεται στη βάση μαρτυρίας:
« Nevertheless, in my judgment it is still necessary for any plaintiff who is seeking interlocutory relief to adduce sufficiently precise factual evidence to satisfy the Court that he has a real prospect of succeeding in his claim for a permanent injunction at the trial. If the facts adduced by him in support of his motion do not by themselves suffice to satisfy the Court as to this, he cannot in my judgment expect it to assist him by inventing hypotheses of fact on which he might have a real prospect of success. For example, if he wishes the Court to grant him relief on the basis that another person has at all material times held certain assets as nominee for a third party, he must adduce sufficient factual evidence to show both the grounds on which such claim is made and that he has a real prospect of establishing that such assets are so held. Likewise, if he wishes the Court to grant him relief on the basis that certain trustees have in the past been acting in breach of trust, he must adduce factual evidence sufficient to show not only what acts or omissions are relied on but also that he has a real prospect of establishing that they constituted a breach of trust under the relevant system of law.».
Το ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο με τα όσα οι Αιτητές έχουν θέσει υπόψη του Δικαστηρίου και λαμβανομένων υπόψη των θέσεων της άλλης πλευράς, στοιχειοθετείται ορατή πιθανότητα επιτυχίας. Πιθανότητα τέτοια που δεν είναι μια απλή πιθανότητα, αλλά με τον πήχη να βρίσκεται πιο χαμηλά από το «ισοζύγιο των πιθανοτήτων». Οι Αιτητές δεν έχουν ικανοποιήσει το δεύτερο κριτήριο. Από νομικής πλευράς η μόνη θέση που προβάλλεται είναι το γεγονός ότι δεν ενημερώθηκαν για την αγορά του ακινήτου από την Καθ΄ης η αίτηση 2 με Ειδοποίηση Τύπου «ΙΓ» και ότι αφέθηκε μια επιστολή στο γραμματοκιβώτιο της κατοικίας. Ως έχει προλεχθεί τέτοια ενημέρωση δεν απαιτείται εκ του Ν.9/1965. Αυτή είναι η νομική τους θέση, η κατ’ ισχυρισμό παρανομία της Καθ΄ης η αίτηση λόγω της μη ενημέρωσής τους. Ως εκ των γεγονότων, στο βαθμό που μπορούν να ληφθούν υπόψη για σκοπούς της παρούσας αίτησης, ούτε η δεύτερη προϋπόθεση δεν πληρείται.
Επιπρόσθετα, με τις πιο πάνω προϋποθέσεις, το Δικαστήριο έχει καθήκον να σταθμίσει αν είναι εύλογο και δίκαιο να εκδώσει το διάταγμα (βλ. Bacardi v. Vinco (1996) 1(B) A.A.Δ. 788, Mitsingas v. Timberland (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1791 και Akis Express v. Aris Express (1998) 1(A) A.A.Δ. 149). Σχετικό είναι και το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση στην υπόθεση Recnex Trading Limited, Ιωάννη Μιχαηλίδη ν. Τράπεζα Πειραιώς (Κύπρου) Λίμιτεδ (2014) 1 Α.Α.Δ. 866:
« Βρίσκουμε ότι τα γεγονότα της υπόθεσης είναι τέτοια ώστε δεν κρίνουμε σκόπιμο να προσθέσουμε οτιδήποτε άλλο παρά μόνο να παραπέμψουμε στις ΑΒΡ Holdings v. Κιταλίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 694, 699, C. Phasarias (Automotive Centre) Ltd v. Σκυροποιία «Λεωνίκ» Λτδ (2001) 1 Α.Α.Δ. 785 και στην Πολιτική Έφεση 52/10 Aspis Liberty Life Insurance Public Co Ltd v. E. Σιακατίδου, ημερ. 19.3.2014. Αποδίδεται ευρύτατη εξουσία στο Δικαστήριο να εκδώσει οποιοδήποτε παρεμπίπτον απαγορευτικό, προστακτικό διάταγμα όταν κρίνει ότι αυτό είναι δίκαιο ή πρόσφορο υπό τις περιστάσεις χωρίς οποιοδήποτε περιορισμό.».
Στην υπόθεση T. A. Micrologic Consultants Ltd ν. Microsoft Corporation (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1802, ο έντιμος Δικαστής κ. Νικολάου διατύπωσε το θέμα ως εξής:
« Σε ενδιάμεση διαδικασία για προσωρινό διάταγμα εκείνο που χρειάζεται δεν είναι η απόδειξη του ουσιαστικού δικαιώματος αλλά σοβαρές ενδείξεις περί της πιθανότητας ύπαρξης του. Αυτό είναι το πραγματικό νόημα των επί του θέματος αποφάσεων μας: βλ. ενδεικτικά τις υποθέσεις Constantinides v. Makriyiorghou (1978) 1 C.L.R. 585, Odysseos v. Pieris Estates & Others (1982) 1 C.L.R. 557 και Κυτάλα v. Χρυσάνθου κ.α. (1996) 1 Α.Α.Δ. 253. Αυτό συχνά παραγνωρίζεται στα Επαρχιακά Δικαστήρια τόσο από δικηγόρους όσο και από Δικαστές με αποτέλεσμα η διαδικασία να γίνεται απαραδέκτως πολύπλοκη και μακρά».
Βλ. επίσης την πρόσφατη απόφαση του Εφετείου στην Morea Investments Ltd ν. 1.VTB DC LLC 2.VTB Bank JSC Πολ. Εφ.Αρ.Ε19/2019 ημερ.20/03/2026.
Αναφορικά με την τρίτη προϋπόθεση, αυτή της ανεπανόρθωτης ζημιάς, απαιτείται να διαφανεί ότι, χωρίς την έκδοση του διατάγματος, θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Το ζήτημα της επάρκειας της θεραπείας των αποζημιώσεων εξετάζεται μέσα στο πλαίσιο της προϋπόθεσης αυτής. Όσο απομακρύνεται η πιθανότητα να συνιστά η θεραπεία των αποζημιώσεων επαρκή θεραπεία, τόσο ενισχύεται η πιθανότητα να πληρείται η προϋπόθεση αυτή. Με δεδομένο ότι η θεραπεία του προσωρινού διατάγματος ανάγεται κατ΄ εξοχή στο δίκαιο της Επιείκειας, αν η αποτίμηση σε χρήμα μπορεί να γίνει εύκολα, τότε η έκδοσή του αποκλείεται. Ακόμη και ασυνήθης δυσκολία στην εκτίμηση των ζημιών δεν δικαιολογεί κατ΄ ανάγκη την έκδοση προσωρινού διατάγματος. Όπως έχει νομολογηθεί, η έννοια της δικαιοσύνης δεν συναρτάται με τη στενή αντίληψη της χρηματικής ζημιάς αλλά με την ευρύτερη προστασία των δικαιωμάτων του αιτούμενου τη θεραπεία.
Στο Σύγγραμμα των Γιώργου Ερωτοκρίτου και Πέτρου Αρτέμη «Διατάγματα», στη σελίδα 132 αναφέρονται σχετικά τα ακόλουθα:
« Δηλαδή αν η επιδίκαση αποζημιώσεων στο τελικό στάδιο είναι αρκετή για την κατοχύρωση των δικαιωμάτων του ενάγοντα και ο εναγόμενος είναι φερέγγυος, τότε η έκδοση του διατάγματος με βάση τις αρχές του δικαίου της επιείκειας δεν είναι απαραίτητη».
Οι νομολογιακές αρχές επαναβεβαιώνονται στην απόφαση Loucas Panayiotou Estates Ltd κ.ά. ν. Hellenic Bank Public Company Ltd, Πολ. Εφ. Ε203/2013, ημερ. 11/09/2019, από την οποία και το ακόλουθο απόσπασμα:
« Η τρίτη προϋπόθεση που πρέπει να πληρείται, σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν.14/60, για να δικαιολογείται η έκδοση ενός ενδιάμεσου διατάγματος, αφορά στο κατά πόσο, χωρίς την έκδοση του, θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη, στον αιτητή, σε μεταγενέστερο στάδιο, στην περίπτωση όπου αυτή, επιτύχει στις αξιώσεις του.
Στην Κυρίσαββα κ.ά. ν. Κύζη (2001) 1 ΑΑΔ 1245 αναφέρθηκε ότι «η έννοια του δύσκολου ή αδύνατου της πλήρους απονομής της δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο περιλαμβάνει και άλλα, μεταβλητά κριτήρια, εκτός από την ανεπανόρθωτη ζημιά. Ο χρηματικός παράγοντας της αποζημίωσης δεν είναι ο μόνος που λαμβάνεται υπόψη». (Βλ. επίσης Παπαστράτης ν. Πιερίδης (1979) 1 C.L.R. 231). Η πιο πάνω αντίκριση επαναλήφθηκε και στην υπόθεση Zena Company Ltd v. Demenian Catering Ltd (2011) 1 A.A.Δ. 1848.
Όπως λέχθηκε στην υπόθεση Highgate Primary School Ltd κ.ά. v. Στέλιου Φυλακτίδη κ.ά. (2009) 1(Α) Α.Α.Δ. 317, «η έννοια της απονομής πλήρους δικαιοσύνης δεν είναι ταυτόσημη με την αποκατάσταση μόνο της υλικής ζημιάς, αλλά είναι ευρύτερη και σ' αυτήν περιλαμβάνεται και η προστασία των δικαιωμάτων των Αιτητών. Το γεγονός δηλαδή ότι οι Εφεσείοντες μπορεί να είναι σε οικονομική κατάσταση που τους επιτρέπει να αποζημιώσουν τους Εφεσίβλητους σε περίπτωση επιτυχίας των Εφεσιβλήτων στην αγωγή, δεν εξυπακούει αυτόματα ότι δεν θα προκληθεί οποιαδήποτε αδικία στους Εφεσίβλητους-Ενάγοντες, υπό την ευρύτερη έννοια».
Η πιο πάνω νομολογία σαφώς προσδιορίζει ότι η έννοια της απονομής πλήρους δικαιοσύνης δεν είναι ταυτόσημη με την υποκατάσταση της υλικής ζημιάς. Θα πρέπει, συνεπώς, να λαμβάνονται υπόψη και άλλα στοιχεία, περιλαμβανομένης της προστασίας των δικαιωμάτων των αιτητών. Το θέμα αυτό, βεβαίως, δεν εξετάζεται αορίστως, αλλά είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με το περιεχόμενο των στοιχείων που τέθηκαν ενώπιον του δικαστηρίου και συμπεριλαμβάνονται μέσα στην ένορκη δήλωση, επί του προκειμένου, των εφεσειόντων.».
Δεν υπάρχει οποιαδήποτε αξίωση των Αιτητών που να αποκαλύπτεται από τα γεγονότα που προώθησαν με την υπό κρίση αίτηση. Ακόμη και αν κάποιος θεωρήσει ότι υπάρχει αξίωση που αφορά το επίδικο ακίνητο η αξίωση αυτή αποτιμάται σε χρήμα. Ως εκ τούτου, η επιδίκαση αποζημιώσεων θα ήταν αρκετή για την κατοχύρωση των δικαιωμάτων τους. Ακόμη και τυχόν ακύρωση της απόφασης του Δικαστηρίου στην Αίτηση – Έφεση 7/25, ημερομηνίας 24/03/2025, δεν οδηγεί στην κατάργηση των υποχρεώσεων των Αιτητών προς την Καθ΄ης η αίτηση 2 αφού, ως προκύπτει, οι Αιτητές παραδέχονται ότι οφείλουν στην Τράπεζα κάποιο ποσό. Δεν έχει προωθηθεί από τους Αιτητές η θέση ότι οι ζημιές τους εκφεύγουν του οικονομικού πεδίου της Καθ΄ης η αίτηση 2. Στην αντίπερα όχθη, η Καθ΄ης η αίτηση 2 επικαλείται, χωρίς να αμφισβητηθεί, την οικονομική της ευρωστία και αντιστρέφει το επιχείρημα δηλώνοντας ότι εάν εκδοθούν τα διατάγματα οι Αιτητές δεν θα είναι σε θέση να την αποζημιώσουν σε περίπτωση που αυτά στην συνέχεια ακυρωθούν. Οπόταν, δεν πληρείται ούτε η τρίτη προϋπόθεση της Νομολογίας.
Από το υλικό που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, κρίνεται ότι το ισοζύγιο της ευχέρειας γέρνει υπέρ της Καθ' ης η αίτηση 2. Η ζημιά που θα υποστεί η Καθ΄ης η αίτηση 2 σε περίπτωση έκδοσης των διαταγμάτων, με την παγοποίηση του δικαιώματός της να προχωρήσει στην μεταβίβαση και πιθανόν πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου που έχει αγοράσει και έχει καταθέσει το τίμημα πώλησης στον λογαριασμό των Αιτητών, ήτοι €194.085,63, είναι πολύ μεγαλύτερη από τη ζημιά που θα υποστούν οι Αιτητές σε περίπτωση απόρριψης των αιτημάτων τους.
Η κατάληξη του Δικαστηρίου για την μη ικανοποίηση και του τρίτου κριτηρίου και την ως εκ τούτου μη συνδρομή των προϋποθέσεων για την έκδοση των διαταγμάτων που ζητούνται, θα πρέπει να οδηγήσει στην απόρριψη της Αίτησης. Δεν μπορεί να παραγνωριστεί το γεγονός ότι οι Αιτητές επέλεξαν να παρουσιάσουν στο Δικαστήριο ότι βρίσκονταν σε πλήρη άγνοια ως προς την διαδικασία που υπήρχε σε εξέλιξη αφού δεν ανέφεραν οτιδήποτε σε σχέση με την απόφαση του Δικαστηρίου στην Αίτηση – Έφεση 7-25 ημερ. 24/03/2025 και την έφεση που καταχώρισαν σε σχέση με την συγκεκριμένη απόφαση.
Με όσα το Δικαστήριο προσπάθησε να εξηγήσει πιο πάνω, οι Αιτητές δεν κατάφεραν να αποδείξουν ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων. Ενόψει της συγκεκριμένης κατάληξης, παρέλκει η εξέταση του θέματος του ισοζυγίου των αναγκών της δικαιοσύνης.
Ως εκ τούτου, η αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα της Αίτησης, όπως έχουν υπολογιστεί με συνοπτικό υπολογισμό από το Δικαστήριο σύμφωνα με το Μέρος 39.7 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023, ανέρχονται στο ποσό των €4.500, πλέον Φ.Π.Α πλέον €345 πραγματικά έξοδα επιδικάζονται υπέρ της Καθ΄ης η αίτηση 2 και εναντίον των Αιτητών.
(Υπ.) ………………….…………………
Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Π.Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο