ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Π.Ε.Δ.
Αίτηση/Έφεση: 33/26 (i-Justice)
Επί τοις αφορώσι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965 και επί τοις αφορώσι τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224 ως και τις τροποποιήσεις αυτών.
Μεταξύ:
1. NEKE (TIRE SERVICE) LIMITED,
2. Ευγένιος Γεωργίου Τυρίμου,
3. Πάρης Νίκου Τυρίμου,
4. Ευαγόρας Νίκου Τυρίμου,
5. Νίκος Γεωργίου Τυρίμου
Αιτητών - Εφεσειόντων
-και-
Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων ΛΤΔ
Καθ’ ης η αίτηση - Εφεσίβλητη
--------------------------------
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 1 Ιουλίου, 2026
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για Αιτητές – Εφεσείοντες: Ανδρέας Μαθηκολώνης & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε.
Για Καθ’ ης η αίτηση - Εφεσίβλητη: κα Θεοχάρη για Αντώνης Κ. Καρράς Δ.Ε.Π.Ε.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Οι Αιτητές 1 – 5 - Εφεσείοντες, με την αίτησή τους, ζητούν διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται ή/και να παραμερίζεται η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ, ημερομηνίας 14/11/2025, η οποία αφορά την πώληση του ακινήτου το οποίο επιβαρύνεται με την υποθήκη 3/Υ/3487/07 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου. Παράλληλα, ζητούν διάταγμα με το οποίο να ακυρώνεται ο πλειστηριασμός ημερομηνίας 02/07/2026 καθώς και διάταγμα με το οποίο να ακυρώνεται ή/και να αναστέλλεται η διαδικασία που προβλέπεται στο Μέρος VIA του Ν.9/65.
Καταγράφηκαν δέκα λόγοι για τους οποίους θα πρέπει να ακυρωθεί η συγκεκριμένη διαδικασία. Συνοπτικά είναι οι ακόλουθοι: Ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ δεν επιδόθηκε καθόλου ή/και δεν επιδόθηκε νόμιμα ή/και νομότυπα ή/και δεόντως στην Αιτήτρια Εταιρεία 1 - Εφεσείουσα ή/και στους εγγυητές Αιτητές – Εφεσείοντες 2 – 5 ή/και σε όλα τα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Ότι δεν επιδόθηκε ή/και δεν αποστάλθηκε δεόντως ή/και νομότυπα στους Αιτητές - Εφεσείοντες ή/και σε όλα τα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα αφού δεν επιδόθηκε με διπλοσυστημένη επιστολή αλλά επιδόθηκε με ιδιωτική επίδοση χωρίς η παραλαβή της διπλοσυστημένης επιστολής να καταστεί ανέφικτη. Ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ στάλθηκε πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή λόγω του ότι η Ειδοποίηση Τύπου Ι δεν επιδόθηκε νομότυπα ή/και καθόλου στους Αιτητές – Εφεσείοντες. Ότι στάλθηκε πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή αφού αυτή δεν επιδόθηκε ή/και δεν επιδόθηκε δεόντως σε όλους τους Αιτητές – Εφεσείοντες ή/και στα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα ή/και η επίδοση είναι άκυρη ή/και αντινομική ή/και αντίκειται στα άρθρα 44Γ(2), 44Γ(3)(β) και 44ΙΕ του Ν.9/65. Ότι η πρώτη σε σειρά ειδοποίηση, ήτοι η Ειδοποίηση Τύπου Ι, δεν απευθύνεται ούτε και απαιτεί αλλά ούτε και καλεί οποιοδήποτε από τα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα να καταβάλλουν το κατ΄ισχυρισμό ενυπόθηκο χρέος. Ότι οι Ειδοποιήσεις ΙΑ επιδόθηκαν πρόωρα ή/και πριν τη λήξη της προθεσμίας για την καταβολή του ενυπόθηκου ποσού διότι οι Αιτητές – Εφεσείοντες 2 – 5 ή/και τα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα ουδέποτε κλήθηκαν να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό προς την Καθ΄ης η αίτηση - Εφεσίβλητη. Ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και όλη η διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου είναι πρόωρη ή/και παράνομη ή/και παράτυπη ή/και αυθαίρετη ή/και υποκείμενη σε ακύρωση λόγω του γεγονότος ότι δεν επεξηγείται στην κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει την πρώτη σε σειρά ειδοποίηση, ήτοι την Ειδοποίηση Τύπου Ι, με ποιον τρόπο έχουν υπολογιστεί τα ποσά που απαιτεί η Καθ΄ ης η αίτηση ούτε και ποιες χρεώσεις έχει υποστεί ο επίδικος λογαριασμός. Ότι η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ είναι πρόωρη ή/και άκυρη ή/και παράτυπη ή/και αυθαίρετη ή/και υποκείμενη σε ακύρωση αφού όλη η διαδικασία που προβλέπεται στο Μέρος VΙΑ του Ν.9/65 δεν ξεκίνησε νομότυπα ή/και νόμιμα ή/και σύμφωνα με τις διατάξεις του εν λόγω Νόμου αφού η πρώτη σε σειρά ειδοποίηση, η Ειδοποίηση Τύπου Ι, δεν έχει καθόλου επιδοθεί ή/και δεόντως προς όλα τα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Ότι το περιεχόμενο της επίδικης Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ είναι εσφαλμένο και παράνομο, λόγω του ότι η επίδικη υποθήκη είναι παράνομη ή/και άκυρη ή/και παραβιάζει τις διατάξεις του Άρθρου 21(1)(γ) και του άρθρου 5 του Ν.9/65, συγκεκριμένα παραβιάζεται το εξ επιείκειας δικαίωμα του Αιτητή, equitable right of redemption. Και ότι το περιεχόμενο της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ είναι εσφαλμένο και παράνομο λόγω του ότι η επίδικη υποθήκη και οι όροι της είναι παράνομοι.
Ως νομική βάση προς υποστήριξη της Αίτησης – Έφεσης παρατίθενται τα άρθρα 2, 29 - 32 και 43 του περί Δικαστηρίων Νόμου, τα άρθρα 5, 21, 27, 44, 44Α μέχρι 44ΙΑΑ και τα Παραρτήματα του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, οι περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Κανονισμοί του 2015 Κ.Δ.Π.185/15, τα άρθρα 2, 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, οι Κανονισμοί 1-18 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών, ο περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμος του 2015, η περί της Διαχείρισης Καθυστερήσεων Οδηγία του 2015 της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, οι Δ.27 θ.θ.1-3, Δ.39, Δ.48 θ.θ.1-9 και 13 και Δ.64 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών, το Μέρος 1, Μέρος 2, Μέρος 3 οι Κ.3.1 – 3.8, Μέρος 4, Μέρος 8 και Μέρος 60 των περί Πολιτικής Δικονομίας Κανονισμών του 2023, ο περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμος Κεφ.6, ο περί Πτωχεύσεως Νόμος, τα Άρθρα 23, 26, 28 και 30 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας, η αρχή του «delegates non potest delegare», οι αρχές της Επιείκειας και του Κοινοδικαίου, οι συμφυείς εξουσίες, η πρακτική του Δικαστηρίου και η νομολογία.
Τα γεγονότα προς υποστήριξη της Αίτησης παρατέθηκαν σε ένορκη δήλωση του Αιτητή – Εφεσείοντα 3, διευθυντή της Αιτήτριας Εταιρείας – Εφεσείουσας 1. Δηλώνει ότι είναι εξουσιοδοτημένος και από τους υπόλοιπους Αιτητές – Εφεσείοντες καθώς και ότι γνωρίζει τα γεγονότα που αφορούν την υπό κρίση αίτηση. Παραδέχεται ότι στις 21/12/2007 ενεγράφη η υποθήκη 3/Υ3487/07 του Κτηματολογίου Αμμοχώστου στο ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/[ ] , Φ./Σχ. 2-276-379, Τμήμα 14, Τεμάχιο [ ] προς εξασφάλιση της πιστωτικής διευκόλυνσης ύψους Λ.Κ.190.000, με σύνθετο τόκο 7%, που είχε λάβει η Αιτήτρια Εταιρεία – Εφεσείουσα 1. Οι Αιτητές – Εφεσείοντες 2 – 5 είχαν παραχωρήσει προσωπικές εγγυήσεις σε σχέση με την συγκεκριμένη διευκόλυνση. Το 2016 καταχωρίστηκε η Αγ. Αρ.761/16 Ε. Δ. Αμμοχώστου στην οποία εκδόθηκε απόφαση, μετά από ακροαματική διαδικασία, στις 31/03/2023 υπέρ της Καθ΄ης η αίτηση – Εφεσίβλητης. Η συγκεκριμένη απόφαση εφεσιβλήθηκε.
Σε σχέση με την διαδικασία πλειστηριασμού είναι η θέση του ότι στις 10/02/2026 η Καθ΄ης η αίτηση – Εφεσίβλητη εξέδωσε την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ με την οποία ενημέρωνε τους Αιτητές – Εφεσείοντες 1 – 5 ότι ο πλειστηριασμός του ενυπόθηκου ακινήτου είχε οριστεί για τις 02/07/2026. Υποστηρίζει ότι η συγκεκριμένη Ειδοποίηση δεν επιδόθηκε σύμφωνα με το Ν.9/65 γιατί επιδόθηκε πρώτα με ιδιώτη επιδότη στις 02/04/2026 και ακολούθως επιδόθηκε/αποστάλθηκε με ταχυδρομείο στις 08/04/2026. Ισχυρίζεται ότι η Εφεσίβλητη – Καθ΄ης η αίτηση όφειλε να επιδώσει την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ με συστημένη ή/και με διπλοσυστημένη επιστολή πριν την επίδοση με ιδιώτη επιδότη και μόνο εάν η παραλαβή της επιστολής ήταν ανέφικτη. Είναι η θέση του ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ δεν έχει νομότυπα ή/και δεόντως επιδοθεί στην Αιτήτρια Εταιρεία – Εφεσείουσα 1 ή/και στους Αιτητές – Εφεσείοντες 2 – 5 ή/και στα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα αφού δεν επιδόθηκε σύμφωνα με τις πρόνοιες του Ν.9/1965 και συγκεκριμένα σύμφωνα με τις πρόνοιες των άρθρων 44Γ(2), 44Γ(3)(β) και 44ΙΕ.
Σύμφωνα με τον Ομνύοντα η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ στάλθηκε πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή γιατί η πρώτη σε σειρά ειδοποίηση, η Ειδοποίηση Τύπου Ι δεν επιδόθηκε καθόλου ή/και δεν επιδόθηκε νόμιμα ή/και δεόντως στην Αιτήτρια 1 – Εφεσείουσα ή/ και στους εγγυητές. Ισχυρίζεται ότι η Ειδοποίηση Τύπου Ι δεν απευθύνεται ούτε και απαιτεί και καλεί τους Αιτητές – Εφεσείοντες να πληρώσουν το κατ΄ ισχυρισμό ενυπόθηκο χρέος ή/και δεν συνάδει με το Παράρτημα του Νόμου ή/και δεν πληροί τις κατά τύπον και περιεχόμενο προϋποθέσεις. Υποστηρίζει ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και η διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου είναι πρόωρη ή/και παράτυπη ή/και άκυρη ή/και αυθαίρετη αφού δεν επεξηγείται στην Ειδοποίηση Τύπου Ι με ποιόν τρόπο έχουν υπολογιστεί τα ποσά τα οποία απαιτούνται ούτε και ποιες χρεώσεις έχει υποστεί ο επίδικος λογαριασμός ή/και με ποιο ποσοστό υπολογίστηκε ο τόκος με αποτέλεσμα να μην υπάρχει δυνατότητα να ελεγχθεί η νομιμότητα του αξιούμενου υπολοίπου. Προωθεί τη θέση ότι η επίδικη υποθήκη είναι παράνομη ή/και άκυρη γιατί παραβιάζει τις διατάξεις του άρθρου 21(1) (γ) και του άρθρου 5 του Ν.9/65. Τέλος δηλώνει ότι το περιεχόμενο της Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ είναι εσφαλμένο και παράνομο γιατί είναι παράνομοι οι όροι της υποθήκης του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας. Ζητά την ακύρωση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ και της διαδικασίας που ενεργοποιήθηκε δυνάμει του Μέρους VIA του Ν.9/1965.
Η Αίτηση αντιμετωπίστηκε με Ένσταση στην οποία καταγράφησαν είκοσι (20) λόγοι ενστάσεως, οι οποίοι μπορούν να συνοψιστούν ως ακολούθως: Ότι η Αίτηση είναι νομικά και πραγματικά αβάσιμη ή/και αστήρικτη ή/και δικονομικά λανθασμένη. Ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ δεν δύναται να ακυρωθεί ή/και να παραμεριστεί γιατί οι λόγοι που προβάλλονται είναι γενικοί ή/και αόριστοι ή/και δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα. Ότι δεν πληρούνται οι νομικές ή/και πραγματικές προϋποθέσεις για την έκδοση των διαταγμάτων που αιτούνται οι Αιτητές – Εφεσείοντες αφού δεν συντρέχει κανένας εκ των λόγων που αναφέρονται στο άρθρο 44 Γ(3) του Μέρους VΙΑ του Ν.9/65. Ότι η διαδικασία εκποίησης που ακολουθήθηκε είναι ορθή ή/και έγκυρη ή/και νόμιμη ή/και σύμφωνη με τις διατάξεις του Μέρους VIA του Ν.9/65. Ότι οι Ειδοποιήσεις Τύπου Ι, ΙΒ και ΙΑ έχουν επιδοθεί δεόντως τόσο στους Αιτητές καθώς και στα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα, τα οποία έλαβαν πλήρη γνώση της διαδικασίας και ως εκ τούτου κωλύονται να προωθούν την υπό κρίση Αίτηση. Ότι οποιαδήποτε θέματα που αφορούν την επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου Ι δεν μπορούν να αποτελέσουν λόγο καταχώρησης αίτησης - έφεσης, αφού η συγκεκριμένη Ειδοποίηση δεν είναι εφέσιμη. Ότι οι Ειδοποιήσεις Τύπου Ι μαζί με τη συνοδευτική κατάσταση λογαριασμού αποστάλθηκαν ή/και επιδόθηκαν καθόλα ορθά και νομότυπα στους Αιτητές – Εφεσείοντες ή/και σε όλα τα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Ότι όλες οι Ειδοποιήσεις Τύπου Ι, ΙΑ και ΙΒ έχουν επιδοθεί στους Αιτητές – Εφεσείοντες καθώς και σε όλα τα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Ότι η Ειδοποίηση Τύπου Ι έχει επιδοθεί δεόντως στους Αιτητές – Εφεσείοντες και σε όλα τα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα όπως καθορίζεται από τον Νόμο ή/και αποστάλθηκε μετά τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής ή/και δεν έχει εκδοθεί απαγορευτικό διάταγμα σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου. Ότι οι Αιτητές – Εφεσείοντες έλαβαν τις Ειδοποιήσεις Τύπου ΙΑ κατά τον τρόπο και κατά χρόνο ως ορίζει ο Νόμος. Ότι η κατάσταση λογαριασμού που επισυνάφθηκε στις Ειδοποιήσεις είναι κατά περιεχόμενο και κατά τύπο ορθή. Ότι οι Αιτητές – Εφεσείοντες στερούνται νομικής υπόστασης ή/και έννομου συμφέροντος να προωθήσουν τους συγκεκριμένους ισχυρισμούς. Ότι η διαδικασία εκποίησης του ακινήτου, που είναι επιβαρυμένο με την υποθήκη Υ3487/07 Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου, είναι καθόλα νόμιμη και κανονική και έχουν τηρηθεί όλες οι σχετικές πρόνοιες του Μέρους VΙΑ. Ότι οι Αιτητές – Εφεσείοντες δεν προσήλθαν στο Δικαστήριο με καθαρά χέρια ή/και δεν αποκάλυψαν στο Δικαστήριο όλη την αλήθεια. Ότι η Αίτηση - Έφεση ή/και η ένορκη δήλωση που τη συνοδεύει είναι γενικές και αόριστες και δεν στοιχειοθετούν ούτε και αποσείουν το βάρος απόδειξης των λόγων έφεσης. Ότι η Αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί αφού τυχόν έγκρισή της θα αποστερήσει από την Καθ' ης η αίτηση - Εφεσίβλητη την άσκηση των νόμιμων καθηκόντων της. Ότι είναι καταχρηστική, αφού δεν παρουσιάζεται οτιδήποτε που να θέτει υπό αμφισβήτηση το δικαίωμα της Καθ' ης η αίτηση να προωθεί τις διαδικασίες που προβλέπονται από τον Ν.9/65. Ότι επίκληση λόγων άλλων από αυτούς που καθορίζει ο Ν.9/65 δεν μπορούν να τύχουν εξέτασης στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας. Ότι οι Ειδοποιήσεις συνάδουν με τις πρόνοιες του Νόμου τόσο σε σχέση με το περιεχόμενό τους καθώς και με τον χρόνο αποστολής τους. Και ότι το ισοζύγιο της ευχέρειας γέρνει υπέρ της απόρριψης της Αίτησης – Έφεσης, αφού δεν είναι δίκαιο και εύλογο να αποστερηθεί η Καθ΄ης η αίτηση - Εφεσίβλητη τα εκ του Νόμου και του Συντάγματος προβλεπόμενα δικαιώματά της.
Τα γεγονότα προς υποστήριξη της ένστασης παρατέθηκαν σε ένορκη δήλωση της Μάρθας Γεωργίου, η οποία είναι λειτουργός στην υπηρεσία της DoValue Cyprus Ltd. Δηλώνει ότι η DoValue Cyprus Ltd ενεργεί για λογαριασμό της Καθ΄ης η αίτηση – Εφεσίβλητης και έχει αναλάβει τη διαχείριση αριθμού χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων, συναφών συμφωνιών εξασφαλίσεων και εγγυήσεων. Μια από αυτές τις χρηματοπιστωτικές διευκολύνσεις είναι και η επίδικη. Καταγράφει ότι στα πλαίσια των καθηκόντων της γνωρίζει τα γεγονότα και έχει στην κατοχή της τα έγγραφα ή/και αντίγραφα των εγγράφων που αφορούν συναλλαγές της Καθ' ης η αίτηση – Εφεσίβλητης σε σχέση με την πιστωτική διευκόλυνση που είχε παραχωρηθεί στους Αιτητές – Εφεσείοντες.
Υποδεικνύει ότι οι Αιτητές – Εφεσείοντες και συγκεκριμένα η Αιτήτρια 1 Εταιρεία έχει παραδεχθεί ότι στις 16/10/2007 είχε εξασφαλίσει δάνειο από την τότε Συνεργατική Πιστωτική Εταιρεία Αυγόρου και ότι προσφέρθηκε προς εξασφάλιση, πέραν της προσωπικής εγγύησης από τους Αιτητές 2 – 5 και η εγγραφή της υποθήκης Υ3487/07 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου. Λόγω της αδυναμίας τήρησης των συμβατικών υποχρεώσεων των Αιτητών – Εφεσειόντων η Καθ' ης η αίτηση – Εφεσίβλητη τερμάτισε τις πιστωτικές διευκολύνσεις και στη συνέχεια προχώρησε με τη λήψη δικαστικών μέτρων που οδήγησαν στην έκδοση απόφασης με την οποία διατάττετο η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.
Ισχυρίζεται ότι ο Νόμος έχει καθορίσει αυστηρά τους λόγους για τους οποίους μπορεί να παραμεριστεί μια Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και σε αυτούς δεν περιλαμβάνονται λόγοι που αφορούν το περιεχόμενο ή τον τρόπο επίδοσης της Ειδοποίησης Τύπου Ι. Σημειώνει, ότι οι Ειδοποιήσεις Τύπου Ι που αφορούν την υπό κρίση Αίτηση – Έφεση είχαν ταχυδρομηθεί στις 10/07/2025 και επιδόθηκαν μέσω ταχυδρομείου στις 15/07/2025 και 17/07/2025 όταν παραλήφθηκαν από τους ίδιους τους Αιτητές – Εφεσείοντες ή από τους εξουσιοδοτημένους αντιπροσώπους τους από το ταχυδρομείο. Στη συνέχεια επιδόθηκαν με ιδιωτική επίδοση και στις συγκεκριμένες Ειδοποιήσεις Τύπου Ι είχε επισυναφθεί κατάσταση λογαριασμού, αλλά και επεξηγηματική επιστολή. Οι συγκεκριμένες Ειδοποιήσεις συνιστούν ενημέρωση, αφού οι Αιτητές – Εφεσείοντες γνώριζαν πολύ καλά την ύπαρξη του οφειλόμενου υπολοίπου αλλά και όλες τις λεπτομέρειες της απαίτησης της Καθ' ης η Αίτηση – Εφεσίβλητης από το 2023 που εκδόθηκε η δικαστική απόφαση. Κατά τη δική της άποψη οι Αιτητές – Εφεσείοντες παρέλαβαν και με τους δύο τρόπους τις Ειδοποιήσεις Τύπου Ι.
Όσον αφορά την Ειδοποίηση Τύπου ΙΒ δηλώνει ότι και αυτή είχε επιδοθεί και με τους δύο τρόπους στην Αιτήτρια Εταιρεία – Εφεσείουσα 1. Σε σχέση με την επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ καταγράφει ότι αποστάλθηκε προς τους Αιτητές στις 26/03/2026 μέσω ταχυδρομείου. Δόθηκε εύλογος χρόνος παραλαβής της από το ταχυδρομείο και λήφθηκε ενημέρωση, στις 02/04/2026, από το ταχυδρομείο ότι οι επιστολές δεν είχαν επιδοθεί. Η Καθ΄ ης η αίτηση – Εφεσίβλητη θεώρησε ότι η επίδοσή τους μέσω ταχυδρομείου δεν θα ήταν εφικτή και έδωσε οδηγίες όπως προχωρήσει η ιδιωτική επίδοση. Οι συγκεκριμένες Ειδοποιήσεις είχαν σταλεί στις διευθύνσεις οι οποίες ήταν καταχωρημένες στο σύστημα της Καθ' ης η αίτηση – Εφεσίβλητης κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας και ταυτίζονται με αυτές που προκύπτουν από τον φάκελο της αγωγής. Τελικά επιδόθηκαν και με ταχυδρομείο στους Αιτητές – Εφεσείοντες στις 07/04/2026, 08/04/2026 και 29/04/2026. Συνακόλουθα, οι Αιτητές – Εφεσείοντες έλαβαν τις Ειδοποιήσεις κατά τον δέοντα τρόπο και χρόνο όπως ορίζεται από τον Ν.9/65 και έχουν αντιληφθεί πλήρως τη διαδικασία. Προωθηθεί την άποψη ότι η θέση των Αιτητών – Εφεσειόντων, ότι η κατάσταση λογαριασμού που επισυνάφθηκε στις Ειδοποιήσεις Τύπου Ι είναι ανεπαρκής και λανθασμένη γιατί μαζί με την Ειδοποίηση Τύπου Ι και την κατάσταση λογαριασμού επιδόθηκε και επεξηγηματική επιστολή με όλες τις απαραίτητες πληροφορίες. Στην κατάσταση λογαριασμού αναγράφεται ποιο είναι το ποσό που απαιτεί η Καθ’ ης η αίτηση - Εφεσίβλητη και εξηγείται ότι το συγκεκριμένο ποσό θα χρεώνεται με επιπλέον συγκεκριμένο ποσοστό τόκου από την ημέρα ταχυδρόμησης της Ειδοποίησης Τύπου Ι. Πέραν από αυτό καταγράφεται ξεχωριστά το ποσό που απαιτείται ως τόκος που συσσωρεύτηκε. Σημειώνει, ότι οι ίδιοι οι Αιτητές – Εφεσείοντες παραδέχονται ότι είχε εκδοθεί απόφαση εναντίον τους από το 2023.
Υποστηρίζει ότι όλες οι Ειδοποιήσεις που στάλθηκαν στους Αιτητές – Εφεσείοντες στάλθηκαν στα πλαίσια ενεργοποίησης της προβλεπόμενης από το Μέρος VΙΑ του Ν.9/65 διαδικασίας, ότι έγιναν με τον ενδεδειγμένο τρόπο και ως εκ τούτου δεν έχουν επηρεαστεί με οποιονδήποτε τρόπο τα δικαιώματά τους, ότι έγινε καλή επίδοση και ότι οι Ειδοποιήσεις Τύπου Ι και Τύπου ΙΑ επιδόθηκαν τόσο στους Αιτητές – Εφεσείοντες καθώς και στα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα και αυτά έλαβαν πλήρη γνώση της διαδικασίας και ως εκ τούτου κωλύονται από το να προωθούν την παρούσα αίτηση. Επιπρόσθετα, προωθεί τη θέση ότι δεν πληρούνται οι νομικές και πραγματικές προϋποθέσεις για την έκδοση των διαταγμάτων που αιτούνται οι Αιτητές – Εφεσείοντες και ότι οι λόγοι που προβάλλονται για ακύρωση του προγραμματισμένου πλειστηριασμού είναι γενικοί, αόριστοι και δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα. Απορρίπτει τους ισχυρισμούς ότι δεν τηρήθηκαν οι ενδεικνυόμενες από τον Νόμο προθεσμίες.
Όσον αφορά το ζήτημα εγκυρότητας της υποθήκης υποστηρίζει ότι αυτό δεν μπορεί να εξεταστεί στα πλαίσια της συγκεκριμένης διαδικασίας, αφού δεν συνιστά ένα εκ των λόγων που ο Νόμος καθορίζει ως λόγο που οδηγεί στην ακύρωση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ. Δηλώνει ότι αν οι Αιτητές – Εφεσείοντες θεωρούσαν ότι υπήρχε οποιοσδήποτε λόγος ακυρότητας ή/και επείγοντος θα μπορούσαν να προωθήσουν τα κατάλληλα νομικά μέτρα μέσω της αγωγής που εκκρεμεί εναντίον τους. Ισχυρίζεται ότι οι Αιτητές – Εφεσείοντες δεν προσέφεραν, ούτε εξέφρασαν την επιθυμία τους να εξοφλήσουν τα χρέη τους, ώστε να μπορούν να προωθούν ισχυρισμό περί παραβίασης του δικαιώματος επιείκειας, equity of redemption.
Καταλήγει ότι όλες οι Ειδοποιήσεις συνάδουν με τις πρόνοιες του Ν. 9/65 ή/και του Νόμου όπως αυτός ίσχυε κατά τον χρόνο αποστολής τους και ότι η προσπάθεια των Αιτητών – Εφεσειόντων είναι να εμποδίσουν την Καθ΄ ης η αίτηση – Εφεσίβλητη να εισπράξει το λαβείν της στη βάση γενικών και αορίστων ισχυρισμών οι οποίοι εκτός από καταχρηστικοί είναι και άδικοι. Είναι η δική της εισήγηση ότι αν ήθελε φανεί στη συνέχεια ότι προκύπτει οποιαδήποτε ζημιά η Καθ΄ ης η αίτηση είναι σε θέση να αποζημιώσει τους Αιτητές – Εφεσείοντες ή/και να τους επιστρέψει οποιοδήποτε περίσσευμα.
Όσον αφορά τη νομική βάση της ένστασης προκύπτει ότι είναι πανομοιότυπη με αυτή της αίτησης και ως εκ τούτου παρέλκει η επανάληψη καταγραφής της.
Και οι δύο συνήγοροι προώθησαν τις θέσεις τους με την διαβίβαση εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων. Η ευπαίδευτη συνήγορος των Αιτητών – Εφεσειόντων στην γραπτή της αγόρευση προώθησε τη θέση ότι η διαδικασία που προβλέπεται από το Μέρος VΙΑ του Ν.9/65 είναι σύνθετη και ως εκ τούτου οι Εφεσείοντες – Αιτητές νομιμοποιούνται να εγείρουν οποιαδήποτε ζητήματα αναφορικά με όλα τα στάδια της διαδικασίας, ιδιαίτερα τα στάδια που συνδέονται και πλήττουν την νομιμότητα της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ. Προώθησε εμφαντικά τη θέση ότι η Καθ΄ης η αίτηση - Εφεσίβλητη απέστειλε την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ με συστημένο ταχυδρομείο αλλά προτού η συγκεκριμένη επίδοση καταστεί ανέφικτη προχώρησε και επέδωσε την συγκεκριμένη Ειδοποίηση με ιδιωτική επίδοση. Η εισήγησή της επικεντρώθηκε στο ότι δεν αποκαλύφθηκε ότι η παράδοση, μέσω ταχυδρομείου, ήταν ανέφικτη, αφού δεν υπήρχε οποιαδήποτε ένδειξη για αποτυχία της παράδοσης της συστημένης επιστολής από το ταχυδρομείο. Κατέληξε, ότι για αυτό το λόγο ο πλειστηριασμός θα πρέπει να ακυρωθεί.
Η θέση της κας Θεοχάρη ήταν εκ διαμέτρου αντίθετη. Υποστήριξε ότι το πότε καθίσταται ανέφικτη η προσπάθεια επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο είναι θέμα γεγονότων. Εισηγήθηκε ότι η διαδικασία που ακολουθήθηκε είναι νομότυπη και ότι οι Αιτητές – Εφεσείοντες δεν έχουν αποστερηθεί οποιοδήποτε δικαίωμά τους. Έδωσε διαφορετική ερμηνεία στο λόγο της απόφασης Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ν. Παντέλα Πολ. Εφ. Αρ. 159/2021 ημερ. 1/12/2023 στην οποία η συνήγορος των Αιτητών - Εφεσειόντων είχε βασιστεί για να προωθήσει τις δικές της εισηγήσεις.
Τα όσα προωθήθηκαν από τους ευπαίδευτους συνήγορους είναι υπόψη του Δικαστηρίου και το Δικαστήριο θα αναφερθεί σ’ αυτά όπου κρίνει τούτο απαραίτητο. Το Δικαστήριο έχει μελετήσει, εν πάση περιπτώσει, το περιεχόμενο των γραπτών αγορεύσεων και των δύο ευπαιδεύτων συνηγόρων με την δέουσα και απαιτούμενη προσοχή.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
Θα πρέπει να σχολιαστούν, για σκοπούς σαφήνειας, τα ακόλουθα γεγονότα: Πρώτον, το γεγονός ότι ο Αιτητής 3 – Εφεσείοντας στην ένορκη δήλωσή του αναφέρεται εκτεταμένα σε νομικές αρχές τις οποίες και αναλύει χωρίς να έχει νομικές γνώσεις. Με μεγάλο σεβασμό ως προς τη θέση του, ότι του έχουν επεξηγηθεί τα νομικά θέματα από το συνήγορό του, ανάγνωση των όσων νομικών θεμάτων αναλύει θα οδηγούσε κάποιο τρίτο στην κατάληξη ότι πρόκειται περί ατόμου με βαθιά νομική κατάρτιση. Κάτι τέτοιο όμως δεν δηλώνεται από τον ίδιο. Κατά δεύτερον, ο ίδιος αναφέρεται σε υποθήκη του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας, παράγραφος 21 της ένορκης του δήλωσης. Το Δικαστήριο θα υποθέσει ότι πρόκειται περί λάθους. Επίσης ασχολείται σε μεγάλο βαθμό με την επίδοση στα Ενδιαφερόμενα Μέρη πλην όμως δεν υπάρχουν οποιαδήποτε Ενδιαφερόμενα Μέρη.
Προτού προχωρήσω να εξετάσω τα ζητήματα που έχουν εγερθεί θεωρώ αναγκαίο, για τους σκοπούς εξέτασης των εγειρόμενων ζητημάτων, να σκιαγραφήσω τη διαδικασία που προβλέπεται στο Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, όπως αυτό τροποποιήθηκε. Σχετική είναι η απόφαση Αναφορικά με την Αίτηση του Σωφρονίου Χρίστου Χατζησωφρονίου, Αίτηση Αρ. 4/2023, ημερομηνίας 21/11/2024, στην οποία επεξηγήθηκε η διαδικασία για τον παραμερισμό σκοπούμενης πώλησης ακινήτου στη βάση Ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ.
Η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή ξεκινά με την αποστολή της Ειδοποίησης Τύπου Ι η οποία, σε περίπτωση όπου ο δανειστής είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα, συνοδεύεται από την Ειδοποίηση Τύπου Θ. Με την Ειδοποίηση Τύπου Ι αποστέλλεται και κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων. Μέσω της Ειδοποίησης αυτής, καλείται ο οφειλέτης όπως εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσής της ενώ, παράλληλα, ενημερώνεται ότι, σε περίπτωση μη εξόφλησης, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.
Σε περίπτωση παράλειψης συμμόρφωσης του ενυπόθηκου οφειλέτη με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπου Ι, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Η Ειδοποίηση αυτή, η οποία είναι κατά τον Τύπο ΙΑ, επιδίδεται εντός περιόδου όχι μικρότερης των 45 ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, ο ενυπόθηκος οφειλέτης δικαιούται να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της Ειδοποίησης ΙΑ και της σκοπούμενης πώλησης, μόνο για τους λόγους που διαλαμβάνονται ρητά στο εδάφιο (3) του άρθρου 44Γ.
Σύμφωνα με το άρθρο 44Γ(3) του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, ως έχει τροποποιηθεί, από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ:
«(3) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (2) να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους:
(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙
(ε) ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι επιλέξιμος οφειλέτης και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάμει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν έχει προσέλθει σε διαμεσολάβηση δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του εν λόγω Νόμου.
(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙
(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων” ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.
(η)(i) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει εγκριθεί αίτηση για ένταξη στο Σχέδιο. ή
(ii) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει υποβληθεί και εκκρεμεί αίτηση ή ένσταση για ένταξη στο Σχέδιο, αναφορικά με την οποία-
(αα) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο ή οποιοδήποτε μέλος της οικογένειάς του, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.2.2 του Σχεδίου. ή
(ββ) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.5 του Σχεδίου:
Νοείται ότι, για σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων της παρούσας παραγράφου, ο όρος “Σχέδιο” σημαίνει το σχέδιο “Ενοίκιο Έναντι Δόσης”, το οποίο εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμόν 95.054 Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερομηνίας 12 Ιουλίου 2023, ως αυτό εκάστοτε τροποποιείται.».
Οι πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου του Ν.9/65 είναι ξεκάθαρες. Στην περίπτωση που υφίσταται ένας από τους λόγους που καταγράφονται, κατά τρόπο περιοριστικό, στο συγκεκριμένο άρθρο, παρέχεται η δυνατότητα στον ενυπόθηκο οφειλέτη καθώς και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ. Πρόκειται, δηλαδή, για διαδικασία με προσδιορισμένο και περιορισμένο σκοπό, αφού στο πλαίσιό της, η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου περιορίζεται στον έλεγχο κατά πόσον ισχύει ένας από τους αναφερόμενους, στο συγκεκριμένο άρθρο, λόγους ακύρωσης της Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ.
Με δεδομένη την πρόνοια του Νόμου, όπως διατυπώνεται στο άρθρο 44(Γ), οποιοιδήποτε λόγοι έφεσης ή παράπονα που εκφράζουν οι Αιτητές – Εφεσείοντες, στο πλαίσιο του υπό συζήτηση δικονομικού τους διαβήματος κατά της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, στην έκταση που αυτά δεν άπτονται ζητημάτων που κατά το πιο πάνω άρθρο μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο συζήτησης σε έφεση του είδους, όπως ζητήματα που αφορούν την επίδοση, τον τύπο, το περιεχόμενο ή ακόμα τη νομιμότητα της Ειδοποιήσεως Τύπος Ι και την κατάσταση λογαριασμού που τη συνοδεύει εκ των πραγμάτων και στην έκταση που δεν περιλαμβάνονται ή συσχετίζονται με τους καθορισμένους λόγους παραμερισμού της σχετικής Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, όπως εξαντλητικά αυτοί απαριθμούνται και προβλέπονται στο Νόμο, δεν μπορούν να αποτελέσουν ουσιαστικό αντικείμενο συζήτησης στα πλαίσια της υπό συζήτηση Αίτησης. Εν πάση περιπτώσει, δεδομένη είναι η δυνατότητα προβολής οποιωνδήποτε τέτοιων ζητημάτων στα πλαίσια άλλων ένδικων μέσων, όπως αυτό διασφαλίζεται από το άρθρο 44Β(3) του Ν.9/65.
Με τα πιο πάνω κατά νου επαναλαμβάνεται η θέση ότι δεν μπορεί να εξεταστεί η θέση των Αιτητών – Εφεσειόντων ότι δεν έχουν επιδοθεί οι Ειδοποιήσεις Τύπου Ι αφού αυτές δεν δύνανται να εξεταστούν λόγω του ότι ο ίδιος ο Νόμος δεν αναγνωρίζει αυθύπαρκτο δικαίωμα εξέτασής τους. Ούτε ο ισχυρισμός που αφορά την παρανομία της παραχωρηθείσας υποθήκης δεν δύναται να εξεταστεί σ΄αυτή τη διαδικασία. Οι Αιτητές – Εφεσείοντες είχαν την ευκαιρία να υποβάλλουν τον συγκεκριμένο ισχυρισμό κατά την εκδίκαση της Αγ. Αρ. 761/16 στην οποία το Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση μετά από ακρόαση και δεν το έπραξαν.
Όσον αφορά τον ισχυρισμό των Αιτητών- Εφεσειόντων ότι παραβιάστηκε το εξ επιείκειας δικαίωμα τους να εξοφλήσουν την υποθήκη, ήτοι equitable right of redemption, θα πρέπει να υπομνηστεί ότι δεν προσφέρθηκε ίχνος μαρτυρίας ότι οι Αιτητές – Εφεσείοντες είχαν επισκεφθεί την Καθ΄ης η αίτηση – Εφεσίβλητη για να εξοφλήσουν το δάνειό τους και δεν τους επιτράπηκε. Σχετικός επί του θέματος είναι ο λόγος της υπόθεσης Σάββας Πασιουρτίδης κ.α ν. Bank of Cyprus Public Company Ltd Πολ. Εφ. Πολ. Εφ. Ε95/21 ημερ. 08/02/2024 από την οποία και το ακόλουθο απόσπασμα:
« Η σχετική εισήγηση του ευπαιδεύτου συνηγόρου για τους Εφεσείοντες αναφορικά με το «equity of redemption» εδράζεται επί της θέσης τους ότι η επίδικη υποθήκη δεν επιτρέπει σε αυτούς να επανακτήσουν την ιδιοκτησία τους όπου η υποθήκη έχει ξοφληθεί. Θα πρέπει να σημειώσουμε ότι η σχετική θέση τίθεται στην ένσταση που καταχωρίστηκε στην αίτηση για συνοπτική απόφαση, εντελώς θεωρητικά και χωρίς καμία παραπομπή σε συγκεκριμένη παράβαση κάποιου δικαιώματος των Εφεσειόντων. Ούτε και από το κείμενο της επίμαχης υποθήκης προκύπτει πως εμποδίζεται με οποιοδήποτε τρόπο το δικαίωμα των Εφεσειόντων να ζητήσουν την εξάλειψη της, νοουμένου φυσικά ότι ξοφλήσουν το ενυπόθηκο χρέος. Ούτε και αναφέρθηκε από τους Εφεσείοντες ότι υπήρξε τέτοια εξόφληση ή έστω τέτοια αίτημα. Θα επισημαίναμε, μάλιστα ότι το ίδιο το Άρθρο 44(Γ) και η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» προβλέπουν ακριβώς για το δικαίωμα ενυπόθηκου οφειλέτη να αποφύγει την έναρξη της διαδικασίας εκποίησης, αποπληρώνοντας το ενυπόθηκο χρέος. Επομένως η επίκληση από μέρους τους της θέσης αναφορικά με το «equity of redemption», παραμένει μετέωρη και ως εκ τούτου δεν θα μπορούσε να επηρεάσει την κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ούτε και του Εφετείου.».
Το ακόλουθο απόσπασμα από την πρόσφατη απόφαση στην υπόθεση Πέτρος Κόκκινος ν. Themis Portofolio Management Holdings Limited, Πολ. Εφ. 386/18 ημερ. 30/10/2025 πραγματεύεται τον συγκεκριμένο ισχυρισμό:
«Σε ό,τι αφορά το εξ επιείκειας δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να εξοφλήσει την υποθήκη (equitable right of redemption) να τονίσουμε κατ' αρχάς, ότι, ως προκύπτει και από τη Φελλάς (ανωτέρω), δεν είναι όμοιο ζήτημα με τις προϋποθέσεις του προαναφερθέντος άρθρου 21(1)(γ). Θα πρέπει να αναδειχθεί αυθύπαρκτα και ξεχωριστά, ώστε να μπορεί να εξεταστεί. Δεν εντοπίζουμε να έγινε τούτο είτε στο δικόγραφο των εφεσειόντων είτε στην τελική τους αγόρευση στην πρωτόδικη διαδικασία. Συνεπώς, κωλύονται να το εγείρουν κατ' έφεση (βλ. Prestos Confectionery Ltd κ.ά. v. Alpha Bank Cyprus Ltd, Πολ. Έφεση 114/15, ημερ. 30.4.2024). Εν πάση περιπτώσει δεν προκύπτει να εκδηλώθηκε, σε οποιονδήποτε χρόνο, από μέρους των εφεσειόντων, πρόθεση εξάλειψης της επίδικης υποθήκης και απαλλαγής των ενυπόθηκων ακινήτων. Συνεπώς η επίκληση της αρχής, μάλλον ευκαιριακή μοιάζει περισσότερο, παρά ουσιαστική..».
Καθοδηγούμενο το Δικαστήριο από τις προαναφερθείσες αρχές καταλήγει ότι δεν υπάρχει ενώπιόν του οποιοδήποτε στοιχείο που να αποκαλύπτει ότι οι Αιτητές – Εφεσείοντες είχαν ζητήσει την εξάλειψη της υποθήκης με την καταβολή του οφειλόμενου προς την Καθ΄ης η αίτηση – Εφεσίβλητη ποσού και αυτή αρνήθηκε να αποδεχθεί την καταβολή των οφειλόμενων. Εν πάση περιπτώσει ο Ομνύοντας, Αιτητής 3 - Εφεσείοντας, προώθησε τον συγκεκριμένο ισχυρισμό ως να είναι αλληλένδετος με την παραβίαση του άρθρου 21(1)(γ) του Ν.9/1965 προσέγγιση που η ίδια η νομολογία απορρίπτει, βλ. απόφαση Φελλάς ν. Emporiki Bank – Cyprus Limited Πολ. Εφ.17/2013 ημερ. 07/04/2020.
Ο βασικός λόγος ακύρωσης του πλειστηριασμού, τον οποίο επικαλούνται οι Αιτητές – Εφεσείοντες, αφορά την λανθασμένη επίδοση των Ειδοποιήσεων Τύπου ΙΑ λόγω του ότι ενώ είχαν αρχικά αποσταλεί με συστημένη επιστολή, χωρίς να καταστεί ανέφικτη η παραλαβή τους η Καθ΄ης η αίτηση – Εφεσίβλητη προχώρησε με την επίδοση τους μέσω ιδιωτικής επίδοσης. Όπως αποκαλύπτεται από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου Ζ στην Ένσταση, οι Ειδοποιήσεις Τύπου ΙΑ είχαν αρχικά αποσταλεί με συστημένο ταχυδρομείο στις 26/03/2026, προς τους Αιτητές -Εφεσείοντες και ακολούθως, στις 02/04/2026, επιδόθηκαν με ιδιώτη επιδότη. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι είχε προηγηθεί η αποστολή της Ειδοποίησης Τύπου ΙΒ, Τεκμήριο Στ στην ένσταση και της Ειδοποίησης Τύπου Ι στις 10/07/2025, οι οποίες τελικά παρελήφθηκαν από τους Αιτητές – Εφεσείοντες από το ταχυδρομείο στις 15/07/2025 και 17/07/2025 ενώ επιδόθηκαν και με ιδιωτική επίδοση, Τεκμήριο Ε στην Ένσταση. Οι Αιτητές – Εφεσείοντες γνώριζαν ότι είχε εκκινήσει η διαδικασία του Μέρους VΙA του Ν.9/1965. Παρά το γεγονός αυτό δεν υπάρχει μαρτυρία ότι αποτάθηκαν στο Δικαστήριο για την έκδοση οποιουδήποτε απαγορευτικού διατάγματος στα πλαίσια της Αγ. Αρ. 761/16 ή της Έφεσης Αρ. 131/2023.
Το λεκτικό του άρθρου 44Γ(2), σε συνάρτηση με την ερμηνεία που αποδίδεται στον όρο «επίδοση» στο άρθρο 44ΙΕ του Ν.9/1965, καθιστά σαφές ότι η πρόθεση του νομοθέτη ήταν να αποστέλλονται οι καθορισμένες Ειδοποιήσεις με συστημένο ταχυδρομείο και στην περίπτωση που δεν επιτευχθεί η επίδοση με το ταχυδρομείο, τότε να επιχειρείται η ιδιωτική επίδοση. Απώτερος στόχος της συγκεκριμένης πρόνοιας είναι να λάβει γνώση ο ενυπόθηκος οφειλέτης της διαδικασίας πλειστηριασμού του ακινήτου, γεγονός που έχει επιτευχθεί στην υπό κρίση υπόθεση, πλην όμως ο τρόπος με τον οποίο θα λάβει τη συγκεκριμένη γνώση είναι προκαθορισμένος από τον ίδιο το Νομοθέτη. Δεν μπορεί να παραγνωριστεί ότι η συγκεκριμένη πρόνοια χρησιμοποιείται κατά κόρον, με σκοπό την απόρριψη των διαδικασιών, από τους ενυπόθηκους οφειλέτες.
Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ν. Γιώργου Παντέλα Πολ. Εφ. 159/21 ημερ. 01/12/2023, στην οποία έχουν παραπέμψει το Δικαστήριο και οι δύο πλευρές , από την οποία και το ακόλουθο κατατοπιστικό απόσπασμα:
«Ενόψει των πιο πάνω κρίνουμε ότι η εφεσείουσα όφειλε να επιχειρήσει να επιδώσει την επίμαχη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με συστημένη επιστολή και μόνον αν τούτο ήταν ανέφικτο να προχωρήσει με τη διαδικασία της ιδιωτικής επίδοσης. Την υποχρέωση επίδοσης της ειδοποίησης τη φέρει ασφαλώς ο ενυπόθηκος δανειστής, ο οποίος συνακόλουθα φέρει και το βάρος να αποδείξει το «ανέφικτο» της δια Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης. Στην προκειμένη περίπτωση κανένα τέτοιο στοιχείο προσκομίστηκε από πλευράς εφεσείουσας.».
Ο όρος «ανέφικτο» ερμηνεύεται από το Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας του Γ. Μπαμπινιώτη ως ακολούθως:
«ανέφικτος, - η, -ο αυτός που δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί, να εφαρμοστεί στην πράξη …..».
Δεν αμφισβητήθηκε από τους Αιτητές – Εφεσείοντες η θέση που προβλήθηκε από την Εφεσίβλητη – Καθ΄ης η αίτηση ότι μια διπλοσυστημένη επιστολή χρειάζεται 2 με 3 μέρες, ήτοι εύλογο χρόνο, για να φθάσει στον προορισμό της. Όπως έχει νομολογηθεί, η καλή επίδοση συνδέεται αναπόφευκτα με τη δυνατότητα του ενδιαφερομένου να γνωρίζει τους λόγους για τους οποίους εγκαλείται στο Δικαστήριο. Τότε μόνο του παρέχεται η δυνατότητα να υπερασπισθεί, με βάση τα δικαιώματα που τα Άρθρα 30.3(α) και (β) του Συντάγματος του παρέχουν (βλ. Ιερά Μητρόπολης Λεμεσού ν. Char. P. Michaelides (Estates) Ltd (2002) 1 Α.Α.Δ. 43). Στην προκειμένη περίπτωση, με βάση τα όσα έχουν καταγραφεί ανωτέρω, αυτά τα δικαιώματα έχουν πλήρως διασφαλιστεί και ασκηθεί από πλευράς των Εφεσειόντων– Αιτητών. Σημειώνεται, ότι οι Αιτητές – Εφεσείοντες γνώριζαν για την έναρξη της διαδικασίας εκποίησης από τον Ιούλιο 2025, Τεκμήρια Δ και Ε, που τους αποστάλθηκαν οι Ειδοποιήσεις Τύπος Ι. Ως εκ τούτου, ο σκοπός της επίδοσης, ήτοι το επηρεαζόμενο πρόσωπο να λάβει γνώση της εναντίον του διαδικασίας έχει, στην υπό εξέταση περίπτωση, αναμφίβολα, επιτευχθεί.
Στην απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων ΛΤΔ ν. Γιώργου Παντέλα (ανωτέρω) διαβάζονται και τα εξής σημαντικά:
«Το ερμηνευτικό άρθρο 44ΙΕ του Ν.9/6 όπως διαμορφώθηκε μετά τον τροποποιητικό Ν87(Ι)/2018 προβλέπει τα ακόλουθα:
«"επίδοση" σηµαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας µε συστηµένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραµµένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισµένη σε µητρώο του Τµήµατος Κτηµατολογίου και Χωροµετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:
Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει µε οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσµούς Πολιτικής ∆ικονοµίας, περιλαµβανοµένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης µε διάταγµα ∆ικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης: Νοείται περαιτέρω ότι η επίδοση εκτός δικαιοδοσίας δυνατόν να γίνει µε οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται σε Κανονισµό, διεθνή σύµβαση, νόµο, δευτερογενή νοµοθεσία ή διαδικαστικό κανονισµό ισχύει στη ∆ηµοκρατία:
(οι υπογραμμίσεις είναι δικές μας)
Μια από τις προεξάρχουσες υποθέσεις επί του ζητήματος της ερμηνείας Νόμων είναι η Southfields Industries Ltd v. Δήμου Λευκωσίας [1995] 3 Α.Α.Δ. 59, 64 (απόφαση ολομέλειας) στην οποία λέχθηκαν τα εξής:
«Σκοπός της ερμηνείας του νόμου είναι η ανεύρεση της πρόθεσης του νομοθέτη. Όπου το λεκτικό της διάταξης είναι σαφές, το Δικαστήριο την ερμηνεύει με βάση τη φυσική και συνήθη έννοια των λέξεων. Οι λέξεις σ' ένα νομοθέτημα γενικά ερμηνεύονται με τη συνήθη τους σημασία, αλλά και με βάση τα συμφραζόμενα, έχοντας δε υπόψη το αντικείμενο και το σκοπό του νόμου.»
Στην υπόθεση Τ. Γεωργιάδης & Υιός Λτδ ν. Δημοκρατίας (1991) 4 Α.Α.Δ. 1142 λέχθηκε ότι οι Νόμοι πρέπει να ερμηνεύονται σύμφωνα με το απλό γραμματικό και κατά κυριολεξία νόημα των λέξεων εκτός όπου αυτό είναι σε αντίθεση με οποιαδήποτε ρητή πρόθεση ή δηλωμένο σκοπό του Νόμου ή αν αυτό το νόημα θα οδηγούσε σε παράλογο αποτέλεσμα (βλ. επίσης Marabou Floating Restaurant Ltd v. Council of Ministers (1973) 3 C.L.R. 397, Argolis Estate Ltd v. Minister of Finance & Another (1977) 3 C.L.R. 441, 450, Georghiou Real Estate Co. Ltd v. R. (1978) 3 C.L.R. 45, 46, Haris Theodorides v. The Central Bank of Cyprus (1985) 3 C.L.R. 721, 722 και Ξενοδοχειακές Επιχειρήσεις Πλάζα Λτδ κ.α. ν. Συμβουλίου Βελτιώσεως Γερμασόγειας (1998) 3 Α.Α.Δ. 348).
Παρομοίως στην υπόθεση Νικολάου ν. Total Properties Ltd κ.α. (2011) 1 Α.Α.Δ. 1358 λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Συνιστά πάγια νομολογιακή αρχή ότι εκεί όπου το λεκτικό του Νόμου είναι σαφές, τότε για σκοπούς διακρίβωσης του πραγματικού σκοπού του νομοθέτη, το μόνο αυθεντικό οδηγό αποτελεί το κείμενο του νόμου. Στις λέξεις θα πρέπει να αποδίδεται η φυσική και συνήθης έννοια τους και τα δικαστήρια οφείλουν να καταστήσουν το νόμο αποτελεσματικό, οποιεσδήποτε και αν είναι οι συνέπειες. Όπως πολύ εύστοχα λέχθηκε στην υπόθεση Ghalanos Distributors Ltd v Δημοκρατίας (2002) 3 Α.Α.Δ. 528, στη σελ. 533, «Το Δικαστήριο δεν κρίνει την πολιτική του Νόμου ούτε επιχειρεί με ερμηνευτικά μέσα να δώσει σοφότερη ή δικαιότερη λύση ή ακόμα πιο επιθυμητή από αυτήν που προβλέπει η διάταξη». (βλ. επίσης, Κ.Ο.Τ. v. Παπαδόπουλου (1990) 2 Α.Α.Δ. 86, Μακεδόνας v. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 162, Ξενοδοχειακές Επιχειρήσεις Πλάζα Λτδ. κ.ά. v. Συμβουλίου Βελτιώσεως Γερμασόγειας (1998) 3 Α.Α.Δ. 348).»
Τέλος, στην υπόθεση Marios Nikolaou Developers Ltd κ.α., Πολιτική Αίτηση Αρ. 101/2018, ημερομηνίας 14.08.2018, ECLI:CY:AD:2018:D378 επισημαίνονται τα ακόλουθα:
«Είναι νομολογιακά γνωστό ότι βασικό κριτήριο για την ερμηνεία ενός νομοθετήματος αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων. Εκεί όπου οι πρόνοιες της νομοθεσίας είναι σαφείς στις λέξεις θα πρέπει να δίδεται η γραμματική τους έννοια. Κεντρική επιδίωξη και στόχος του ερμηνευτικού έργου του Δικαστηρίου είναι η διακρίβωση της [αντικειμενικής] πρόθεσης του νομοθέτη που είναι και το μόνο ζητούμενο (βλ. Κωμοδρόμος ν. White Knight Holdings (2010) 1 A.Α.Δ. 1903).»
Στην προκειμένη περίπτωση ο σκοπός του Νομοθέτη είναι ξεκάθαρος. Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν βεβαία σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.».
Προκύπτει από τα γεγονότα, ως αυτά έχουν τεθεί στο Δικαστήριο, ότι είχε προηγηθεί η αποστολή των συγκεκριμένων Ειδοποιήσεων ΙΑ με συστημένο ταχυδρομείο πριν την επίδοσή τους, ως διαφαίνεται και από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου Ζ στην Ένσταση. Οπόταν, σύμφωνα με τα γεγονότα όπως έχουν αναδιπλωθεί, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, η επίδοση με διπλοσυστημένη επιστολή κατέστη ανέφικτη μετά την παρέλευση εύλογου χρόνου από την ταχυδρόμηση. Το γεγονός ότι η Καθ΄ης η αίτηση – Εφεσίβλητη έσπευσε, μετά την πάροδο 7 ημερών και έδωσε οδηγίες για ιδιωτική επίδοση από μόνο του δεν μπορεί να οδηγήσει σε ακύρωση του πλειστηριασμού. Αντίθετα έχει καταδειχθεί ότι η Καθ΄ης η αίτηση – Εφεσίβλητη συμμορφώθηκε με τις πρόνοιες του Ν.9/1965.
Το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών ότι συντρέχει κάποια από τις προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 44(Γ)(3) το φέρουν οι Εφεσείοντες- Αιτητές, οι οποίοι αποτείνοται στο Δικαστήριο αιτούμενοι την έκδοση συγκεκριμένων θεραπειών υπέρ τους. Εν κατακλείδι το Δικαστήριο, έχοντας εξετάσει τους λόγους έφεσης που προωθήθηκαν, κρίνει ότι ουδείς εξ' αυτών έχει έρεισμα και δύναται να γίνει αποδεκτός και συνεπώς η αίτηση - έφεση απορρίπτεται.
Τα έξοδα της Αίτησης - Έφεσης επιδικάζονται υπέρ της Καθ΄ης η αίτηση - Εφεσίβλητης και εναντίον των Αιτητών – Εφεσειόντων, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Υπ)…………………………..
Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Π.Ε.Δ
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο