ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
Ενώπιον: Ε. Γεωργίου -Αντωνίου, Π.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 50/22
Μεταξύ:
LANE HOMES LTD υπό διαχείριση και εκκαθάριση,
δια του διαχειριστή και εκκαθαριστή αυτής Μάριου Καλλία
Ενάγουσας
v.
1. ΑΝΔΡΙΑΝΑ ΚΛΑΪΔΗ
2. CORINA POPESPU
Εναγόμενες
---------------------------------
Ημερομηνία: 18 Αυγούστου, 2026
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για Ενάγοντες: κα Γ. Ζαχαρίου για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
Για Εναγόμενη 1: Καμία Εμφάνιση
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Η Ενάγουσα εταιρεία μέσω του Διαχειριστή - Εκκαθαριστή της αξίωσε από τις Εναγόμενες 1 και 2 γενικές και ειδικές αποζημιώσεις λόγω δόλου ή/και απάτης ή/και ψευδών παραστάσεων που αφορούν την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ημ. 11/07/2009 με αριθμό ΠΩΕ352/2021, το οποίο είχε τερματιστεί. Επίσης απαίτησε γενικές και ειδικές αποζημιώσεις σε σχέση με την παράνομη επέμβαση στο ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/[ ], Φ/Σχ. 42/27 W1. Τεμάχιο [ ], στο χωριό Σωτήρα. Επιπρόσθετα ζητήθηκε αριθμός διαταγμάτων, συγκεκριμένα διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται ο τερματισμός ή/και η παύση της παράνομης επέμβασης ή/και της παράνομης κατοχής από τις Εναγόμενες 1 και 2, διάταγμα παράδοσης ελεύθερης κατοχής και χρήσης του συγκεκριμένου ακινήτου καθώς και διάταγμα με το οποίο να επιτρέπεται η απόσυρση του πωλητηρίου εγγράφου ΠΩΕ352/2021, ημερ. 11/07/2009.
Τα γεγονότα ως παρατίθενται στην Έκθεση Απαίτησης διαλαμβάνουν ότι η Ενάγουσα τέθηκε την 01/11/2012 υπό διαχείριση και στις 21/03/2014 τέθηκε υπό εκκαθάριση με τον κ. Μάριο Καλλία να διορίζεται ως Διαχειριστής και Εκκαθαριστή της. Την 11/07/2009 η Ενάγουσα είχε συνάψει συμφωνία πώλησης του ακινήτου με παλαιό αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φ./Σχ.42/27W1, τεμάχιο [ ], Villa 1, στο σύμπλεγμα [ ] 2, με τις Εναγόμενες 1 και 2 ως αγοραστές. Το συγκεκριμένο πωλητήριο έγγραφο δεν κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο. Στις 23/02/2018 η Εναγόμενη 1 είχε καταχωρίσει αίτηση στο Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου με την οποία ζήτησε όπως της δοθεί άδεια για να καταχωρίσει Γενική Αίτηση εναντίον της Ενάγουσας, με την οποία να αιτηθεί την παράταση του χρόνου κατάθεσης, στο Κτηματολόγιο, του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 11/07/2009. Η συγκεκριμένη αίτηση απερρίφθη με απόφαση του Δικαστηρίου ημερ. 14/02/2020, η οποία δεν εφεσιβλήθηκε. Με επιστολή της, ημερ. 12/04/2021, η Eνάγουσα τερμάτισε το πωλητήριο έγγραφο εξ΄ υπαιτιότητας των Eναγομένων 1 και 2 ή/και λόγω του ότι δεν ήταν δεκτικό ειδικής εκτέλεσης. Η συγκεκριμένη επιστολή τερματισμού επιδόθηκε και στις δύο Εναγόμενες στις 13/05/2021 και κλήθηκαν, οι δύο Εναγόμενες, όπως παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του ακινήτου. Η Εναγόμενη 1 προσωπικά και εκ μέρους της Εναγομένης 2 αποτάθηκε εκ νέου στο Δικαστήριο, χωρίς να αποκαλύψει τον τερματισμό της σύμβασης, για εκπρόθεσμη καταχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου, επιδίδοντας την αίτηση της στον Επίσημο Παραλήπτη, παρά το γεγονός ότι ήταν εις γνώση τους ότι είχε διοριστεί διαχειριστής και εκκαθαριστής σε σχέση με την Ενάγουσα. Δεν αποκαλύφθηκε στο Δικαστήριο ή/και το Δικαστήριο παραπλανήθηκε με ψευδείς παραστάσεις με αποτέλεσμα να εκδώσει διάταγμα παράτασης του χρόνου καταχώρισης αίτησης για κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου. Στις 20/07/2021 οι Εναγόμενες 1 και 2 κατέθεσαν το συγκεκριμένο πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου. Η συγκεκριμένη κατάθεση επιτεύχθηκε συνεπεία δόλου ή/και απάτης ή/και ψευδών παραστάσεων.
Ως λεπτομέρειες του δόλου ή/και της απάτης ή/και των ψευδών παραστάσεων παρατίθενται τα ακόλουθα: Ότι παρέστησαν στο Δικαστήριο ως ορθή την επίδοση στον Επίσημο Παραλήπτη. Ότι απέκρυψαν από το Δικαστήριο ότι υπήρχε διαχειριστής και εκκαθαριστής της εταιρείας. Ότι παραπλάνησαν το Δικαστήριο μη αποκαλύπτοντας ότι είχε υποβληθεί προηγούμενη αίτηση με το ίδιο περιεχόμενο που εκδικάστηκε και απορρίφθηκε. Ότι εξασφάλισαν δικαστικά διατάγματα με τα οποία επιβαρυνόταν περιουσία της υπό διαχείριση και εκκαθάριση εταιρείας με δόλιο τρόπο. Ότι κατέθεσαν το πωλητήριο έγγραφο στην βάση διατάγματος που εκδόθηκε δόλια. Ότι κατέθεσαν πωλητήριο έγγραφο το οποίο γνώριζαν ότι είχε τερματιστεί. Ότι μείωσαν την αξία εξασφάλισης της περιουσίας της υπό διαχείριση και εκκαθάριση εταιρείας με την δόλια δημιουργία εμπράγματου βάρους επί της περιουσίας της και ότι προχώρησαν σε κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ή/και σε προσπάθεια πώλησης του ακινήτου ενώ εκκρεμούσε διαδικασία ακύρωσης των εκδοθέντων διαταγμάτων.
Μετά τον τερματισμό της συμφωνίας πώλησης οι Εναγόμενες 1 και 2 κλήθηκαν από την Ενάγουσα όπως παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του επίδικου ακινήτου, το οποίο όμως μέχρι και σήμερα κατέχεται και χρησιμοποιείται ή/και τυγχάνει κάρπωσης από τις Εναγόμενες 1 και 2. Μέχρι και σήμερα οι Εναγόμενες 1 και 2 αμελούν ή/και αρνούνται να παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του ακινήτου. Η αξία του συγκεκριμένου ακινήτου ξεπερνά τις €600.000 και η ενοικιαστική του αξία τις €10.000 μηνιαίως.
Η Εναγόμενη 1 δεν εμφανίστηκε στην ακρόαση παρά το γεγονός ότι ήταν ενήμερη για την ημερομηνία και την ώρα της ακρόασης και ως εκ τούτου το Δικαστήριο προχώρησε στην απουσία της. Όσον αφορά την Εναγόμενη 2 είχε εκδοθεί στις 21/07/2022 διάταγμα υποκατάστατης επίδοσης του Κλητηρίου Εντάλματος και η επίδοση επιτεύχθηκε στις 06/08/2022. Εκκρεμεί αίτηση ημερ. 08/03/2024 για έκδοση απόφασης. Υπάρχει σε ισχύ διάταγμα ημερ. 18/03/2022 το οποίο απαγορεύει στις Εναγόμενες 1 και 2 από του να αποξενώσουν το συγκεκριμένο ακίνητο.
Στην ακρόαση η ευπαίδευτη συνήγορος της Ενάγουσας εγκατέλειψε τις θεραπείες που αφορούν τις αποζημιώσεις. Κάλεσε προς απόδειξη των υπόλοιπων αξιώσεων τον Μάριο Καλλία, Διαχειριστή και Εκκαθαριστή της Ενάγουσας εταιρείας. Ο συγκεκριμένος κατέθεσε γραπτή δήλωση στην οποία παρέθεσε τις θέσεις του. Κατέγραψε ότι η Ενάγουσα είχε συνάψει συμφωνία πώλησης του συγκεκριμένου ακινήτου, κατά ή περί την 11/07/2009, με φερόμενους αγοραστές τις Εναγόμενες 1 και 2. Το συγκεκριμένο πωλητήριο δεν είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο. Ως προκύπτει από το συμβόλαιο το ακίνητο παραχωρήθηκε προς εξόφληση κατ΄ ισχυρισμό υπηρεσιών, ήτοι δικηγορικών εξόδων, που η Εναγόμενη 1 παρείχε στην Ενάγουσα εταιρεία. Όμως δεν εντοπίζεται οποιοδήποτε τιμολόγιο ή οποιαδήποτε άλλη εγγραφή στα βιβλία της εταιρείας, ενώ έχει εντοπιστεί απόφαση ύψους €30.000, για την οποία έχει καταχωριστεί το ΜΕΜΟ με αρ. ΕΒ3018/2010. Στις 23/02/2018 η Εναγόμενη 1 είχε καταχωρίσει αίτηση στο Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου με την οποία ζητούσε όπως της δοθεί άδεια για κατάθεση Γενικής Αίτησης εναντίον της Ενάγουσας εταιρείας με σκοπό να παραταθεί ο χρόνος κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο. Εμφανίστηκε ο ίδιος στην διαδικασία, υπό την ιδιότητα του ως Διαχειριστής και Εκκαθαριστής της εταιρείας και καταχώρισε ένσταση. Η αίτηση εκδικάστηκε και απορρίφθηκε στις 14/02/2020 χωρίς να εφεσιβληθεί η απόφαση. Το συγκεκριμένο πωλητήριο, με δικές του οδηγίες, τερματίστηκε και διαβιβάστηκε, προς τις Εναγόμενες 1 και 2, επιστολή ημερ. 12/04/2021 η οποία επιδόθηκε στην Εναγόμενη 1 στις 13/05/2021 ενώ επιδόθηκε και στην Εναγόμενη 2. Το 2022 λήφθηκε πληροφορία ότι το ακίνητο διατίθετο προς πώληση και ότι διαφημιζόταν από το κτηματομεσιτικό γραφείο Blue Surf Property. Η Εναγόμενη 1 αποτάθηκε εκ νέου στο Δικαστήριο με πανομοιότυπη αίτηση επιδίδοντας την στον Επίσημο Παραλήπτη αντί στον ίδιο, παρά το γεγονός ότι η Εναγόμενη 1 γνώριζε ότι ο Επίσημος Παραλήπτης δεν ήταν ο εκκαθαριστής της εταιρείας. Αποτέλεσμα της αίτησης ήταν να εκδοθεί διάταγμα στις 20/01/2021, το οποίο επανασυντάχθηκε στις 22/03/2021, με το οποίο δίδετο άδεια για καταχώριση αίτησης για παράταση του χρόνου κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο. Στην συγκεκριμένη αίτηση δεν γινόταν οποιαδήποτε αναφορά στην αίτηση ημερ. 23/02/2018 ή στο αποτέλεσμα της αλλά ούτε και στον διορισμό του ιδίου ως Διαχειριστή και Εκκαθαριστή της εταιρείας ενώ αυτά τα γεγονότα ήταν γνωστά στην Εναγόμενη 1 λόγω του ότι είχε προηγηθεί η ακροαματική διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου. Η έκδοση του διατάγματος περιήλθε στην αντίληψη του ιδίου μετά από ηλεκτρονικό μήνυμα που έλαβε από τον Επίσημο Παραλήπτη στις 13/07/2021. Ο ίδιος υπέβαλε αίτηση για ακύρωση του διατάγματος ημερ. 22/07/2021, η οποία εκδικάστηκε και εκδόθηκε απόφαση με την οποία ακυρώθηκε το διάταγμα παροχής της συγκεκριμένης άδειας. Καταγράφει ότι η αίτηση βασίστηκε σε ψεύδη και αναλήθειες οι οποίες, κατά τη δική του άποψη, συνιστούν δόλο. Το διάταγμα ημερ. 05/04/2021 είχε εκδοθεί χωρίς να δοθεί η ευκαιρία στην Ενάγουσα να ακουστεί επί του θέματος που την αφορά.
Απαριθμεί τις λεπτομέρειες του δόλου, της απάτης και των ψευδών παραστάσεων. Συγκεκριμένα ότι οι Εναγόμενες 1 και 2 παρέστησαν στο Δικαστήριο ως ορθή την επίδοση στον Επίσημο Παραλήπτη. Ότι απέκρυψαν από το Δικαστήριο ότι υπήρχε Διαχειριστής - Εκκαθαριστής της εταιρείας. Ότι παραπλάνησαν το Δικαστήριο μη αποκαλύπτοντας ότι είχε υποβληθεί προηγούμενη αίτηση με το ίδιο περιεχόμενο που εκδικάστηκε και απορρίφθηκε. Ότι εξασφάλισαν δικαστικά διατάγματα με τα οποία επιβαρυνόταν περιουσία της υπό διαχείριση και εκκαθάριση εταιρείας με δόλιο τρόπο. Ότι κατέθεσαν το πωλητήριο έγγραφο στην βάση διατάγματος που εκδόθηκε δόλια. Ότι κατέθεσαν το πωλητήριο έγγραφο εν γνώση τους ότι είχε τερματιστεί. Ότι μείωσαν την αξία εξασφάλισης της περιουσίας της υπό διαχείριση και εκκαθάριση εταιρείας με την δόλια δημιουργία εμπράγματου βάρους επί της περιουσίας της και ότι προχώρησαν σε κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ή/και σε προσπάθεια πώλησης του ακινήτου ενώ εκκρεμούσε διαδικασία ακύρωσης των εκδοθέντων διαταγμάτων.
Κατέθεσε ως Τεκμήριο 1 δέσμη εγγράφων που αφορά αποτελέσματα αναζήτησης στο Μητρώο Εκκαθαρίσεως του Εφόρου Εταιρειών, ως Τεκμήριο 2 αντίγραφο της Αίτησης Αρ.66/2013 ημερ. 23/02/2018, ως Τεκμήριο 2Α την ένσταση στην συγκεκριμένη αίτηση και ως Τεκμήριο 2Β την απόφαση ημερ. 14/02/2020 με την οποία απορρίφθηκε η αίτηση. Ως Τεκμήριο 3 κατατέθηκαν οι επιδόσεις της επιστολής τερματισμού της συμφωνίας πώλησης, ημερ. 12/04/2021, στις Εναγόμενες 1 και 2, ως Τεκμήριο 4 κατατέθηκαν εκτυπώσεις φωτογραφιών από το Facebook που αφορούσαν την διαφήμιση για πώληση της συγκεκριμένης κατοικίας, ως Τεκμήριο 5 κατατέθηκε η αίτηση για παραχώρηση άδειας καταχώρισης αγωγής εναντίον της Ενάγουσας μαζί με το διάταγμα που εκδόθηκε, ως Τεκμήριο 6 κατατέθηκε δέσμη εγγράφων που αφορούσε τη διαδικασία ακύρωσης του διατάγματος ημερ. 22/01/2021, ως Τεκμήριο 7 κατατέθηκε η Αίτηση αρ. 10/2021 για την έκδοση διατάγματος που να επιτρέπει την εκπρόθεσμη κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου, ως Τεκμήριο 7Α την επίδοση της Αίτησης αρ. 10/2021 στον Έφορο Εταιρειών και το Κτηματολόγιο, ως Τεκμήριο 8 κατατέθηκε η κτηματολογική έρευνα που αφορά το ακίνητο και ως Τεκμήριο 9 η απόφαση στην Πολ. Αιτ.115/2024 ημερ. 17/03/2026.
Ενώπιον του Δικαστηρίου ανέφερε ότι το συγκεκριμένο επίδικο ακίνητο κατέχεται από την Εναγομένη 1.
Διαπιστώνεται ότι τα γεγονότα είναι ως καταγράφονται στην Έκθεση Απαίτησης αφού δεν υπήρξε αντίλογος κατά την ακρόαση και ο μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
Με την εγκατάλειψη των θεραπειών που αφορούν την επιδίκαση αποζημιώσεων αυτό που ουσιαστικά ζητείται από την Ενάγουσα εταιρεία είναι η άρση της κατ΄ισχυρισμό παράνομης επέμβασης των Εναγόμενων 1 και 2 στο ακίνητο. Δέον να σημειωθεί ότι μεγάλος αριθμός γεγονότων προκύπτουν και από το περιεχόμενο των Τεκμηρίων που έχουν κατατεθεί στην διαδικασία. Εξέταση των νομικών και πραγματικών θεμάτων που ανακύπτουν θα γίνει στην βάση της προφορικής μαρτυρίας που προσκομίστηκε αλλά και της πραγματικής μαρτυρίας που αποκαλύπτεται μέσα από τα έγγραφα που προσκομίστηκαν ως Τεκμήρια.
Προκύπτει από τα Τεκμήρια ότι είχε εκδοθεί προς όφελος των Εναγόμενων 1 και 2, στις 20/01/2021, διάταγμα για έναρξη της διαδικασίας εναντίον της Ενάγουσας εταιρείας το οποίο στην συνέχεια ακυρώθηκε. Το συγκεκριμένο διάταγμα είχε εκδοθεί κατόπιν παραπλάνησης του Δικαστηρίου αφού είχε παρουσιαστεί στο Δικαστήριο ότι η αίτηση ημερ. 21/12/2020 είχε επιδοθεί ενώ στην πραγματικότητα είχε επιδοθεί στον Επίσημο Παραλήπτη αντί στον Διαχειριστή – Εκκαθαριστή της Ενάγουσας. Ανοίγεται μια παρένθεση για να καταγραφεί ότι οι Εναγόμενες 1 και 2, όταν υπέβαλλαν την Αίτηση ημερ. 20/01/2021, γνώριζαν ότι ο κ. Καλλίας είχε διοριστεί ως Διαχειριστής – Παραλήπτης της Ενάγουσας αφού είχε προηγηθεί δικαστική διαδικασία, η ακρόαση της αίτησης ημερ. 23/02/2018, η οποία αίτηση απορρίφθηκε. Ωστόσο επέλεξαν να επιδώσουν την Αίτηση ημερ. 21/12/2020 στον Επίσημο Παραλήπτη. Επίσης στην ένορκη δήλωση που συνόδευε την συγκεκριμένη Αίτηση δεν φαίνεται ν’ αποκαλύφθηκε ότι είχε υποβληθεί έτερα αίτηση από άλλο πρόσωπο ούτε έγινε αναφορά στην αίτηση ημερ. 23/02/2018 ή στο αποτέλεσμά της ή στο γεγονός ότι είχε διοριστεί Διαχειριστής – Παραλήπτης της συγκεκριμένης εταιρείας. Οι συγκεκριμένες διαπιστώσεις είναι πρόδηλές από το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης που συνόδευε την Αίτηση ημερ. 21/12/2020. Προκύπτει επίσης ότι η επιστολή, ημερομ. 12/04/2021, τερματισμού της Συμφωνίας Πώλησης ημερ. 11/07/2009 έχει επιδοθεί και στις δύο Εναγόμενες, Τεκμήριο 3.
Παράνομη Επέμβαση
Το πρώτο ερώτημα που τίθεται προς απάντηση είναι κατά πόσο υπάρχει παράνομη επέμβαση. Το άρθρο 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου ερμηνεύει τι συνιστά παράνομη επέμβαση και προνοεί τα ακόλουθα:
«43.-(1) Παράvoμη επέμβαση σε ακίvητη ιδιoκτησία συvίσταται σε παράvoμη είσoδo ή σε παράνoμη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνoμη παρέμβαση στηv ιδιoκτησία αυτή από oπoιoδήπoτε πρόσωπo.
(2) Αv η πράξη για τηv oπoία εγείρεται η αγωγή είvαι επιτρεπτή κατά τoπικό έθιμo, αυτό αφoύ απoδειχθεί συvιστά υπεράσπιση αλλά σε αγωγή πoυ εγείρεται για παράvoμη επέμβαση σε ακίvητη ιδιoκτησία τo βάρoς της απόδειξης ότι η πράξη για τηv oπoία εγείρεται η αγωγή δεv ήταv παράvoμη φέρει o εvαγόμεvoς.».
Στο σύγγραμμα Salmond on the Law of Torts η παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία προσδιορίζεται ότι εμπεριέχεται στις ακόλουθες πράξεις:
«(α) Είσοδο σε γη που είναι στην κατοχή του Ενάγοντα
(β) Παραμονή στην εν λόγω γη
(γ) Τοποθέτηση ή προέκταση οιουδήποτε ουσιώδους αντικειμένου σ΄ αυτή, σε κάθε περίπτωση χωρίς νόμιμη δικαιολογία».
Είναι νομολογημένο ότι σε υποθέσεις παράνομης επέμβασης ο ενάγοντας είναι επιφορτισμένος με το βάρος απόδειξης της ισχυριζόμενης επέμβασης, παρουσιάζοντας την αρμόζουσα μαρτυρία βλ. Δημητρίου ν. Εγγλέζου κ.α. (1997) 1Γ Α.Α.Δ. 1285.
Η Ενάγουσα εταιρεία έχει το βάρος να αποδείξει ότι είναι η νόμιμη ιδιοκτήτρια του ακινήτου και ότι οι Εναγόμενες 1 και 2 επεμβαίνουν παράνομα στο συγκεκριμένο ακίνητο. Προκύπτει από την Συμφωνία Πώλησης, μέρος του Τεκμηρίου 5, ότι η συγκεκριμένη κατοικία ανήκει στην Ενάγουσα εταιρεία. Επίσης διαφαίνεται από το περιεχόμενο των Τεκμηρίων που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου ότι ουδέποτε ενεγράφηκε στο όνομα των Εναγόμενων 1 και 2, ότι η συγκεκριμένη Συμφωνία Πώλησης τερματίστηκε από τις 12/04/2021 και ότι κλήθηκαν όπως παραδώσουν την κατοχή του ακινήτου εντός 15 ημερών από την λήψη της συγκεκριμένης επιστολής. Η επιστολή τους επιδόθηκε στις 13/05/2021 χωρίς όμως οι Εναγόμενες 1 και 2 να παραδώσουν την κατοχή της συγκεκριμένης κατοικίας μέχρι και σήμερα.
Το Ανώτατο Δικαστήριο σε πρόσφατες αποφάσεις του σχετιζόμενες με το θέμα της παράνομης επέμβασης επανέλαβε τις καλά παγιωμένες αρχές. Διαβάζονται τα ακόλουθα στην απόφαση Σαλώμη Παπαδοπούλου κ.α. ν. Δήμος Παραλιμνίου Πολ. Εφ. 94/16 ημερ. 10/02/2025:
«Το αδίκημα της παράνομης επέμβασης εδράζεται στο άρθρο 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148. Ο ενάγων έχει το βάρος να αποδείξει ότι ο εναγόμενος επέδειξε συμπεριφορά η οποία συνιστά παράνομη είσοδο σε ακίνητη ιδιοκτησία ή παράνομη πρόκληση ζημιάς ή παράνομη επέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή. Η παράνομη επέμβαση εμπεριέχει την έλλειψη συγκατάθεσης ή άδειας από τον ιδιοκτήτη. Εφόσον αποδειχθεί η επέμβαση στην ακίνητη ιδιοκτησία, το βάρος απόδειξης μετατίθεται στον εναγόμενο να αποδείξει ότι αυτή δεν ήταν παράνομη. Σχετικές είναι οι υποθέσεις Stassinos Investment & Finance Ltd v. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά., Πολ. Έφεση Αρ. 142/2013, ημερ. 3.3.2020 και Αναστασίου v. Ηλιάδη κ.ά. (2016) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2761.».
Βλ. επίσης Κύπρος Λουκά, ως Εκκαθαριστής της εταιρείας A. Messios & Sons Limited v. Country Rose Limited Πολ. Εφ. 310/17 ημερ. 28/05/2026.
Στην υπόθεση Λάμπρου κ.α. ν. Κεφάλα κ.α. (2000) 1Γ Α.Α.Δ. 1516 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα σχετικά:
«Η παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι ουσιαστικά αδίκημα εναντίον της κατοχής και όχι της κυριότητας του ακινήτου. Όπως λέχθηκε στην υπόθεση Adamou v. Christofi (1974) 1 C.L.R. 100, έστω και μικρός βαθμός κατοχής είναι αρκετός για να νομιμοποιεί τον ενάγοντα να εγείρει αγωγή εναντίον του εναγομένου. Στην υπόθεση Liasidou and Another v. Papademetriou (1975) 1 C.L.R. 122, λέχθηκε ότι κατοχή (possession) σημαίνει πραγματική κατοχή (occupation) ή φυσικό έλεγχο της περιουσίας. Ο ιδιοκτήτης που δεν έχει κατοχή δεν μπορεί να ενάγει σε σχέση με παράνομη επέμβαση στην ιδιοκτησία του, με εξαίρεση την περίπτωση όπου υπάρχει πρόκληση ζημιάς στην περιουσία ή όπου η επέμβαση έχει μόνιμο χαρακτήρα.».
Με δεδομένο ότι η Συμφωνία Πώλησης τερματίστηκε και δεν υπάρχει συγκατάθεση της Ενάγουσας για παραμονή των Εναγομένων 1 και 2 στην συγκεκριμένη κατοικία το Δικαστήριο συμπεραίνει ότι οι Εναγόμενες 1 και 2 παρεμβαίνουν παράνομα στην συγκεκριμένη κατοικία και αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι η Ενάγουσα εταιρεία ουδέποτε αποδέχθηκε ή συγκατατέθηκε στη συνέχιση της επέμβασης στο επίδικο ακίνητο, με αποτέλεσμα η επέμβαση να καθίσταται παράνομη.
Έχοντας κατά νου όλα όσα έχουν καταγραφεί πιο πάνω, το Δικαστήριο καταλήγει ότι η Ενάγουσα εταιρεία κατάφερε να αποσείσει το βάρος απόδειξης με το οποίο ήταν επιφορτισμένη.
Η Ενάγουσα εταιρεία στην Έκθεση Απαίτησής της αξιώνει την έκδοση διατάγματος με το οποίο να διατάσσονται οι Εναγόμενες 1 και 2 όπως παύσουν να επεμβαίνουν παράνομα στο επίδικο ακίνητο και όπως διαταχθούν να εκκενώσουν και/ή παραδώσουν ελεύθερη την κατοχή και χρήση του. Παράλληλα ζητά και διάταγμα με το οποίο να αποσύρεται το πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ 352/2021 από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου καθώς και άλλα διατάγματα. Επαναλαμβάνεται ότι οι θεραπείες για επιδίκαση αποζημιώσεων έχουν εγκαταλειφθεί.
Στη υπόθεση Σοφοκλέους κ.α. ν. Παύλου (2012) 1Γ Α.Α.Δ. 2047, η οποία αφορούσε παράνομη επέμβαση σε ακίνητο, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα σε σχέση με την εξουσία του Δικαστηρίου για έκδοση διατάγματος άρσης της επέμβασης:
«Η έκδοση ενός διατάγματος είναι στη διακριτική εξουσία του δικαστηρίου, η οποία πρέπει να ασκείται δικαστικά με βάση ορισμένα κριτήρια και όχι αυθαίρετα. Ειδικά για διατάγματα διατακτικής μορφής (mandatory injunctions) στο αγγλικό σύγγραμμα CLERK & LINDSEL ON TORTS 16η έκδοση σελ. 328 παραγ. 7-06 διατυπώνονται, σε δική μας μετάφραση και περίληψη, οι πιο κάτω αρχές:
(ι) Ένα διάταγμα διατακτικής μορφής πρέπει να εκδίδεται σε αραιές περιπτώσεις και τότε μόνο όταν ο ενάγων δείχνει ότι υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να του προκληθεί σοβαρή ζημιά στο μέλλον αν δε δοθεί το διάταγμα.
(ιι) Όταν η ζημιά που θα προκύψει λόγω άρνησης έκδοσης του διατάγματος δεν θα μπορεί να θεραπευθεί με την επιδίκαση αποζημιώσεων.
(ιιι) Θα υπάρξει άρνηση έκδοσης του διατάγματος όπου η συμμόρφωση από τον εναγόμενο θα είναι παράνομη. Επομένως σε αντίθεση με τα απαγορευτικά διατάγματα, στην περίπτωση διαταγμάτων διατακτικής μορφής θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη το κόστος του εναγομένου για συμμόρφωση. Για παράδειγμα στην υπόθεση Redland Bricks Ltd. v. Morris [1970] A.C. 652, διάταγμα επαναφοράς τοίχου που θα κόστιζε £30.000 περίπου, ακυρώθηκε από το αγγλικό Εφετείο για το λόγο ότι το ποσό αυτό ήταν δυσανάλογα μεγαλύτερο από την αξία της γης που επηρεάστηκε από την παράνομη επέμβαση. Τέτοια κριτήρια όμως δεν έχουν θέση εκεί όπου φαίνεται ότι ο εναγόμενος ενήργησε σκόπιμα. Σε τέτοια περίπτωση μπορεί να εκδοθεί το διάταγμα έστω κι αν η δαπάνη που θα υποστεί ο εναγόμενος είναι μεγάλη.».
Έχοντας κατά νου τη νομολογία και ενόψει των ευρημάτων του Δικαστηρίου κρίνεται αναγκαία η έκδοση του διατάγματος άρσης της παράνομης επέμβασης. Κατέστη εμφανές από το σύνολο της προσκομισθείσας μαρτυρίας ότι η επέμβαση συνίσταται στην παραμονή των Εναγόμενων 1 και 2 στην κατοικία αρ. 1, στο συγκρότημα [ ] 2, νέος αριθμός εγγραφής 0/[ ], Φ./Σχ.2-282-372, τεμάχιο [ ] στο χωριό Σωτήρα μετά τον τερματισμό της συμφωνίας πώλησης. Με άλλα λόγια, κατέστη σαφές ότι οι Εναγόμενες 1 και 2 εξακολουθούν να χρησιμοποιούν το επίδικο ακίνητο μέχρι και σήμερα, το οποίο και διαφημίζουν προς πώληση, Τεκμήριο 4, παράνομα από τον Μάϊο 2021 παρά τον τερματισμό της Σύμβασης Πώλησης στις 12/04/2021.
Εξετάζοντας την απαίτηση της Ενάγουσας για έκδοση δηλωτικής απόφασης επί το ότι νόμιμα τερματίστηκε η συμφωνία ημερ. 11/07/2009 λόγω της συμπεριφοράς των Εναγόμενων 1 και 2 παρατηρείται, όπως υποδεικνύεται στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η έκδ., Τόμος 22, στην παράγραφο 1611, στις σελίδες 746-749, ότι η εξουσία του Δικαστηρίου για έκδοση αναγνωριστικής απόφασης είναι διακριτική και θα πρέπει να ασκείται δικαστικά έχοντας, πάντοτε, κατά νου τις περιστάσεις της κάθε υπόθεσης. Επισημαίνεται, δε, ότι το Δικαστήριο δεν προχωρεί στην έκδοση αναγνωριστικής απόφασης όταν το ερώτημα που τίθεται είναι απλά ακαδημαϊκό ή όπου η δήλωση θα είναι αχρείαστη ή ενοχλητική ή όπου υπάρχει άλλη εναλλακτική θεραπεία, όπως επίσης ότι θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικό στον καθορισμό μελλοντικών δικαιωμάτων. Το ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England (ανωτέρω) είναι απόλυτα κατατοπιστικό:
«1610. Declaratory Judgments Judgments and orders are usually determinations of rights in the actual circumstances of which the court has cognisance, and give some particular relief capable of being enforced. It is, however, sometimes convenient to obtain a judicial decision upon a state of facts which has not yet arisen, or a declaration of the rights of a party without any reference to their enforcement. Such merely declaratory judgments may now be given, and the court is authorised to make binding declarations of right whether any consequential relief is or could be claimed or not. There is a general power to make a declaration whether there be a cause of action or not, and at the instance of any party who is interested in the subject matter of the declaration, and although a claim to consequential relief has not been made, or has been abandoned, or refused; but it is essential that some relief should be sought, or that a right to some substantive relief should be established, and it is undesirable that declarations as to the true construction of documents should be made on motions for judgment in default of defence. A good reason for making a declaratory judgment is when damages alone are not an adequate remedy.
The declaration claimed must relate to some legal right, and must confer some tangible benefit on the plaintiff. There is no jurisdiction to make a declaration on a subject relief in respect of which is beyond the jurisdiction of the court; a declaratory judgment cannot be given where the only remedy open to the plaintiff is one prescribed by statute, or is an application for an order of mandamus, or for an injunction in lieu of in information in the nature of a quo warranto; but the jurisdiction of be court is not ousted by a statutory remedy which is purely in the nature of a penalty, and in fact affords no remedy to the plaintiff for the wrong of which he complains. When persons would otherwise be without a remedy for an injustice, a declaration may be made of the invalidity of a determination of a statutory tribunal. The remedy by declaration is available to ensure that a board or other authority set up by Parliament makes its determinations in accordance with the law, and this is so whether the determinations are judicial, disciplinary or administrative; nor is the remedy excluded by the fact that any determination is by statute made final. »
Εξετάζοντας το υπό κρίση ζήτημα το Δικαστήριο θεωρεί ότι δεν υπάρχει επαρκής μαρτυρία ενώπιόν του για να καταλήξει ότι ο λόγος τερματισμού, ως αυτός παρατίθεται στην επιστολή ημερομηνίας 12/04/2021, ήτοι «ότι δεν επιβεβαιώνεται ότι έγιναν οι πληρωμές του τιμήματος πώλησης και επιπλέον στο ότι η εν λόγω συμφωνία δεν είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης και δεν μπορεί να εκτελεστεί ούτε να υλοποιηθεί λόγω και εμπράγματων βαρών τα οποία ήταν σε γνώση σας κατά τον χρόνο κατάρτισης της συμφωνίας.», ευσταθεί. Με βάση τα όσα τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου μπορεί να καταλήξει με ασφάλεια στο συμπέρασμα ότι η Συμφωνία Πώλησης τερματίστηκε και ότι οι Εναγόμενες 1 και 2 παρεμβαίνουν παράνομα στην συγκεκριμένη κατοικία. Ως εκ τούτου δεν δύναται να ασκήσει την διακριτική του ευχέρεια και να εκδώσει το συγκεκριμένο διάταγμα, που ζητείται στην παράγραφο Η της Έκθεσης Απαίτησης.
Όσο αφορά τα διατάγματα τα οποία αφορούν τον Διευθυντή Κτηματολογίου το Δικαστήριο το Δικαστήριο δεν μπορεί, στην απουσία του και χωρίς να τον ακούσει λόγω του ότι δεν είναι μέρος της διαδικασίας, να τον διατάξει να πράξει οτιδήποτε. Εν πάση περιπτώσει η διαδικασία που αφορά την εφαρμογή των οποιονδήποτε εκδοθέντων από το Δικαστήριο διαταγμάτων ανάγεται στην διακριτική εξουσία του Διευθυντή Κτηματολογίου.
Στη βάση των όσων αναφέρονται πιο πάνω, η αγωγή επιτυγχάνει. Εκδίδονται συνεπώς διατάγματα εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2 ως ακολούθως:
Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον τους Εναγόμενους 1 και 2 και τους υπάλληλους και/ή αντιπροσώπους και/ή αξιωματούχους τους και οποιοδήποτε πρόσωπο εξουσιοδοτημένο από αυτούς και/ή άλλως πώς όπως παύσουν και/ή άρουν την παράνομη επέμβαση και/ή όπως παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του ακινήτου με νέο αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φ./Σχ.2-282-372, τεμάχιο [ ], διώροφη κατοικία με αριθμό 1 στο συγκρότημα [ ] 2, στο χωριό Σωτήρα εντός τριάντα (30) ημερών από την επίδοση του διατάγματος σε αυτούς.
Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο επιτρέπει στην Ενάγουσα εταιρεία μέσω του Διαχειριστή και Εκκαθαριστή της όπως αποσύρει την συμφωνία πώλησης ημερομηνίας 11/07/2009 με αριθμό πωλητηρίου ΠΩΕ352/2021 από το Κτηματολόγιο Αμμοχώστου.
Τα έξοδα, ακολουθώντας το αποτέλεσμα, επιδικάζονται υπέρ της Ενάγουσας εταιρείας και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2 ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ……………………………………
Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Π.Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο