ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
Ενώπιον: Λ. Χαβιαρά Ε.Δ.
Αρ. Αγ. 424/2023(i)
Μεταξύ:
ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ [ ] COMPLEX
Ενάγουσα
-και-
1.PETER CREASEY
2.LESLEY CREASEY
Εναγόμενοι
Ημερομηνία: 21.4.2026
Εμφανίσεις:
Για την Ενάγουσα: κ. Αποστολίδης
Για τον Εναγόμενο: κ. Παυλίδης για Λουκάς Π. Λουκά Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Εισαγωγικά
Η Ενάγουσα αξιώνει από τους Εναγόμενους με την παρούσα το ποσό των €1.255,00 που αφορά σε κοινόχρηστα και/ή δαπάνες και/ή αποζημιώσεις για αθέτηση υποχρέωσης και/ή συμφωνίας τα οποία όφειλαν να είχαν καταβάλει μέχρι την 1.2.2023 και δεν το έπραξαν πλέον τόκους και έξοδα.
Σύμφωνα με την δικογραφημένη θέση της Ενάγουσας, αυτή αποτελεί Διαχειριστική Επιτροπή του συμπλέγματος πολυκατοικιών με την επωνυμία [ ] Complex το οποίο αποτελείται από τα Block A και Β. Οι Εναγόμενοι είναι συνιδιοκτήτες και/ή κάτοχοι και/ή συνδικαιούχοι του διαμερίσματος αρ. G2 στο Block Α και του διαμερίσματος αρ. 104 στο Block Β.
Οι Εναγόμενοι αρνούνται την οποιαδήποτε οφειλή. Σε κάθε περίπτωση, οι Εναγόμενοι αρνούνται ότι το σύμπλεγμα έχει εγγραφεί ως κοινόκτητη οικοδομή. Αμφισβητούν επίσης την υπόσταση της Ενάγουσας και προβάλλουν ισχυρισμούς περί παράνομων ενεργειών και/ή αποφάσεων της.
Στην απάντηση στην υπεράσπιση, η Ενάγουσα αρνείται κάθε ισχυρισμό που αφορά στην υπόσταση της και υποστηρίζει ότι το σύμπλεγμα έχει εγγραφεί ως κοινόκτητη οικοδομή, ισχυρίζεται ότι οι Εναγόμενοι ήταν παρόντες προσωπικά ή μέσω πληρεξούσιου κατά την ημερομηνία σύστασης της και μάλιστα κατά καιρούς είχαν καταβάλει διάφορα ποσά ως κοινόχρηστα. Τέλος ισχυρίζεται ότι η αξίωση της είναι νόμιμη και ότι οι Εναγόμενοι παντελώς αναιτιολόγητα αρνούνται να συνεισφέρουν στην ανοικοδόμηση και/ή επιδιόρθωση της πισίνας του συμπλέγματος και ετσιθελικά επιμένουν ότι δεν οφείλουν οποιοδήποτε ποσό.
Η ακρόαση της υπόθεσης, έγινε στη βάση της γραπτής ένορκης μαρτυρίας που κατατέθηκε από αμφότερες τις πλευρές και ουδείς ζήτησε να αντεξετάσει. Πρόκειται για διαδικασία η οποία είχε εισαχθεί αρχικά από την Δ.30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας που ίσχυαν κατά τον επίδικο χρόνο.
Και οι δυο πλευρές αγόρευσαν υποστηρίζοντας τις θέσεις τους με γραπτά κείμενα που παραθέσαν στο Δικαστήριο. Το περιεχόμενο και οι εισηγήσεις των διαδίκων έχουν μελετηθεί προσεκτικά από το Δικαστήριο στα πλαίσια μελέτης της υπόθεσης για σκοπούς έκδοσης της παρούσας απόφασης έστω και αν δεν γίνεται αναλυτική αναφορά και επανάληψη στο περιεχόμενο των αγορεύσεων τους.
Μαρτυρία Ενάγουσας
Μαρτυρία για την Ενάγουσα έδωσε ο Δ.Α. (ΜΕ1) και ο δικηγόρος Μ.Τ. (ΜΕ2). Ως αναφέρω και πιο πάνω, η Ενάγουσα ως Διαχειριστική Επιτροπή του συμπλέγματος αναφέρει ότι συστάθηκε στις 27.2.2022 κατόπιν Γενικής Συνέλευσης και έκτοτε λειτουργεί δυνάμει των προνοιών των Πρότυπων Κανονισμών του Παραρτήματος του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ.224. Κατά την πιο πάνω ημερομηνία ψηφίστικαν τα μέλη της Ενάγουσας και αποφασίστηκε όπως την Επιτροπή απαρτίζουν ο ΜΕ1 ως Πρόεδρος, ο C.H. ως ταμίας, ο S.A.S. ως γραμματέας και η R.A. ως μέλος.
Στην μαρτυρία του ΜΕ1 γίνεται αναφορά στα καθήκοντα και αρμοδιότητες της Ενάγουσας. Μεταξύ άλλων, γίνεται αναφορά στο ότι η Ενάγουσα τηρεί λογιστικά βιβλία στα οποία παρουσιάζονται οι χρεώσεις των εξόδων και των δαπανών καθώς και οι εισπράξεις από τις πληρωμές των κυρίων των μονάδων. Τα βιβλία και τα πεπραγμένα της Επιτροπής τηρούνται σε μορφή αρχείου. Γίνεται επίσης αναφορά στην υποχρέωση κάθε ενός κύριου μονάδας να καταβάλλει και συνεισφέρει στα κοινόχρηστα και άλλα έξοδα όπως έξοδα διατήρησης, καθαριότητας, συντήρησης τα οποία καθορίζονται με βάση το εμβαδό της μονάδας του.
Ο ΜΕ1 αναφέρει ακόμη ότι οι Εναγόμενοι συμφώνησαν στη Γενική Συνέλευση που έλαβε χώρα στις 27.7.2022 και αποδέχθηκαν την Ενάγουσα ως την Διαχειριστική Επιτροπή καθώς και την υποχρέωση τους να συνεισφέρουν στις διάφορες δαπάνες. Ο Εναγόμενος 1 απέστειλε επιστολή προς τον Δ.Α. ημερομηνίας 8.7.2022 ρωτώντας εάν εκείνος και η Εναγόμενη 2 οφείλουν οποιοδήποτε ποσό για τον Ιούλιο του 2022 για το διαμέρισμα στο Block B (Τεκμήριο 4). Η Ενάγουσα γνωστοποίησε σε όλους του ιδιοκτήτες και κάτοχους όλων των διαμερισμάτων του συμπλέγματος τις οικονομικές καταστάσεις του 2022 και τον προϋπολογισμό του 2023 (Τεκμήρια 2 και 3)
Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του ΜΕ1, στη βάση τηρούμενων λογαριασμών οι Εναγόμενοι μέχρι την 1.2.2023 όφειλαν να καταβάλουν το ποσό των €800 σε σχέση με το διαμέρισμα G2 ως κοινόχρηστα από το οποίο κατέβαλαν μόνο το ποσό των €300 με αποτέλεσμα να παραμένει υπόλοιπο οφειλόμενο το ποσό των €500 (Τεκμήρια 5 και 6) και το ποσό των €755 σε σχέση με το διαμέρισμα αρ. 104 για το οποίο δεν καταβλήθηκε οποιοδήποτε ποσό (Τεκμήρια 7 και 8). Ως εκ των πιο πάνω, σύμφωνα με τις σχετικές καταστάσεις της Ενάγουσας (Τεκμήριο 9) παραμένει οφειλόμενο ποσό ύψους €1.255 Οι Εναγόμενοι κλήθηκαν εγγράφως να το καταβάλουν και δεν ανταποκρίθηκαν (Τεκμήριο 10).
Ο ΜΕ2 αναφέρει στην δική του δήλωση ότι βοήθησε στις διαδικασίες και στην κατάρτιση της Ενάγουσας ως Διαχειριστική Επιτροπή του πιο πάνω συμπλέγματος. Για την εκλογή της Διαχειριστικής Επιτροπής επιθεώρησε ότι αναρτήθηκαν οι ανακοινώσεις για το κάλεσμα των ιδιοκτητών των μονάδων και ότι η διαδικασία έγινε νομότυπα. Στην παρουσία του δε, επιβεβαιώθηκε απαρτία παρόντων των ιδιοκτητών τουλάχιστον του 50% της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Έτσι προχώρησε στην διεξαγωγή της ψηφοφορίας και οι παρόντες εξέλεξαν διαχειριστική επιτροπή και υπόγραψε το σχετικό έγγραφο που φέρει τίτλο «ΓΕΝΙΚΗ ΣΥΝΕΛΕΥΣΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ [ ] Complex». Κατάθεσε επίσης ως Τεκμήρια Α και Β σχετικά έγγραφα αναφορικά με τις Γενικές Συνελεύσεις των ετών 2022-2025.
Μαρτυρία Εναγόμενου
Για τους Εναγόμενους έδωσε μαρτυρία ο Εναγόνεμενος 1. Συνοπτικά αναφέρω για σκοπούς της παρούσας ότι, με την δική του μαρτυρία ο Εναγόμενος 1 παραδέχεται ότι την ιδιοκτησία των πιο πάνω διαμερισμάτων και αναφέρει επιπρόσθετα ότι, όταν ο ΜΕ1 ζητούσε την καταβολή των κοινόχρηστων εκείνοι μετάφεραν κάθε μήνα σε λογαριασμό της Ενάγουσας το ποσό που τους αναλογούσε. Όταν όλοι οι ένοικοι του Block A ζήτησαν κατάσταση εσόδων και εξόδων του ο ΜΕ1 άρχισε τότε να αντιδρά και να τους βρίζει και ζητούσε συνεχώς από όλους τους ιδιοκτήτες και των δυο Blocks επιπρόσθετα χρήματα από τα καθοριζόμενα ποσά των κοινόχρηστων με την πρόφαση ότι έπρεπε να επιδιορθωθούν διάφορα μέρη του συμπλέγματος, συμπεριλαμβανομένης της πισίνας χωρίς να δώσει αποδείξεις.
Εκείνοι ουδέποτε συναίνεσαν στην εκλογή του ΜΕ1. Οι υποτιθέμενες συνελεύσεις έγιναν εν αγνοία τους και οποιοδήποτε πληρεξούσιο δόθηκε ίσχυε μόνο για ένα χρόνο, συνεπώς είναι παράνομες. Λόγων των πράξεων του ΜΕ1 η κατάσταση που δημιουργήθηκε ήταν ανυπόφορη με αποτέλεσμα να συστήσουν νέα Διαχειριστική Επιτροπή και να ανοίξουν μαζί με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων του Block Α λογαριασμό στην Ελληνική Τράπεζα στον οποίο κατέβαλλαν κοινόχρηστα. Ισχυρίζεται επιπρόσθετα πως οποιοδήποτε ποσό οφειλόταν στην Ενάγουσα πληρώθηκε στις 11.4.2023. Κατάθεσε δε ως Τεκμήριο 5 αντίγραφο κατάστασης όπου φαίνεται η πληρωμή του ποσού των €1.100 μαζί με άλλες πληρωμές προς τον λογαριασμό της νέας Επιτροπής.
Βάρος Απόδειξης – Νομική Πτυχή
Όντας πολιτική υπόθεση το βάρος βρίσκεται στους ώμους του Ενάγοντα να αποδείξει την υπόθεση του, στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων έστω και αν η διαδικασία διεξάγεται στη βάση έγγραφης μαρτυρίας A.G. Lithotechnic Ltd v Πρίνος Λαχαναγορά Λιμιτεδ Πολ. Εφ. 359/19).
Επισημαίνω ότι, οι βασικοί κανόνες απόδειξης, δεν ατονούν επειδή η διαδικασία έχει διεξαχθεί στη βάση έγγραφης μαρτυρίας. Για παράδειγμα, σε περιπτώσεις όπου μια θέση είναι ότι τα γεγονότα που η άλλη πλευρά έχει ισχυριστεί δεν έγιναν, απαιτείται αντεξέταση και μάλιστα σφοδρή για να καταδειχθεί η έλλειψη υπόβαθρου ή να επισημανθούν αντιφάσεις και ανακρίβειες (βλ. Frederickou Schools Co Ltd v. Acuac Inc (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1527, Θεοδώρου ν. Karageordiades Trading Ltd, Πολ. Εφ. 267/18, ημερ. 19.12.2023) καθότι η παράλειψη να αντεξεταστεί μάρτυρας, χωρίς ικανοποιητική εξήγηση, σε ουσιώδη μέρη ή μέρος της μαρτυρίας του, ισοδυναμεί με αποδοχή της μαρτυρίας. Εκτός εάν πρόκειται για σημείο που είναι έκδηλα ανυπόστατο. Δεν αναμένεται επίσης κάποιος να επιζητήσει αντεξέταση σε σημεία που είναι παραδεκτά από τα δικόγραφα ή έχουν δηλωθεί ως παραδεκτά από τους διαδίκους.
Η διαδικασία εκδίκασης στη βάση γραπτής ένορκης μαρτυρίας αφορά καθαρά στην ακρόαση της ουσίας της υπόθεσης. Η αποδεικτική αξία της προσκομισθείσας μαρτυρίας θα πρέπει να εξεταστεί υπό το φως των συνήθων κανόνων απόδειξης, με γνώμονα το σχετικό βάρος απόδειξης που ο κάθε διάδικος φέρει στους ώμους του. Το βάρος να αποδειχθεί ένας ισχυρισμός, βρίσκεται στους ώμους της πλευράς που προβάλλει τον ισχυρισμό και δεν σημαίνει ότι το Δικαστήριο θα αποδεχθεί κάποιον ισχυρισμό επειδή δεν έγινε αντεξέταση εάν από το σύνολο της μαρτυρίας προκύπτει ότι κάτι τέτοιο δεν ενδείκνυται (βλ. Σκορδή ν. Α. Λάντου κ.α. Πολ. Εφ. 429/12, ημερ. 22.4.2020, ECLI:CY:AD:2020:A127).
Ερχόμενος στην παρούσα υπόθεση, οι γενικές διατάξεις που ρυθμίζουν ζητήματα κοινόκτητων οικοδομών εμπεριέχονται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, στο εξής «Κεφ.224».
Σύμφωνα με το άρθρο 38IA(1) του Κεφ.224 οι κύριοι όλων των μονάδων «θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.»
Ταυτόχρονα στην βάση του εδαφίου (2) του ιδίου άρθρου αποτελεί δικαίωμα της Διαχειριστικής Επιτροπής, στην περίπτωση όπου οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί με τις διατάξεις του πιο πάνω άρθρου, να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη, εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κεφ.224.
Στην υπόθεση ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ LORDOS SUNSHORE ν. I.M.P.O. HOLDINGS LTD Ποινική Έφεση Αρ. 180/2021 ημερομηνίας 3.2.2023, ECLI:CY:AD:2023:B35 τονίστηκε ότι η διαχειριστική επιτροπή «δεν έχει τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των μονάδων, αλλά ενεργεί από μέρους τους και για λογαριασμό τους κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων της» κάτι το οποίο προκύπτει και από τον ίδιο τον Νόμο εφόσον καθορίζεται στο άρθρο 38ΚΣΤ ότι «ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων».
Παρεμβάλλω εδώ, ότι σύμφωνα με το άρθρο 38Α του Κεφ. 224, «μονάδα» σημαίνει «όροφο ή τμήμα, ή τμήμα ορόφου, δωμάτιο, γραφείο, διαμέρισμα ή κατάστημα ή οποιοδήποτε άλλο τμήμα ή χώρο κοινόκτητης οικοδομής που μπορεί κατάλληλα και άνετα να τυγχάνει κατοχής και κάρπωσης ως πλήρης χωριστή και αυτοτελής μονάδα για οποιοδήποτε σκοπό για τον οποίο εξασφαλίστηκε άδεια οικοδομής...»
Η εξουσία της διαχειριστικής επιτροπής σε έγερση αγωγής προβλέπεται στο άρθρο 38ΚΗ του Κεφ.224 όπου προβλέπονται τα εξής:
«(1) Η Διαχειριστική Επιτροπή, μεταξύ άλλων, έχει εξουσία-
...........
(β) να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τους σκοπούς που αναφέρονται στην παράγραφο (α) και το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του ποσού που πρέπει να καταβληθεί δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ από κάθε κύριο μονάδας·
...........
(2) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (3) κάθε συνεισφορά που επιβάλλεται όπως προβλέπεται στο εδάφιο (1) μπορεί να απαιτηθεί και πρέπει να καταβληθεί μετά τη λήψη της σχετικής απόφασης και η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί με αγωγή να ανακτήσει τη συνεισφορά από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της λήψης της απόφασης και από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της έγερσης της αγωγής, αφού και οι δύο ευθύνονται από κοινού και χωριστά.»
Προτού προχωρήσω στην αξιολόγηση των όσων έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου κρίνω σκόπιμο να ασχοληθώ πρώτιστα με το ζήτημα της υπόστασης της Ενάγουσας.
Υπόσταση Ενάγουσας
Με την υπεράσπιση του ο Εναγόμενος προβάλλει την θέση ότι η Ενάγουσα δεν υφίσταται νομικά. Αν και καταγράφεται ότι το ζήτημα εγείρεται προδικαστικά, εντούτοις δεν λήφθηκε οποιοδήποτε δικονομικό διάβημα από πλευράς Εναγόμενου ως προς τούτο. Παρά ταύτα, είναι ζήτημα το οποίο έχει εγείρει και μέσω της μαρτυρίας του αλλά και της αγόρευσης του συνηγόρου του και επειδή η ύπαρξη διαδίκου αποτελεί προϋπόθεση για την όποια διεκδίκηση και την ύπαρξη αντιδικίας (βλ. K.N.G. Autoparts Ltd v Μιχάλη Ιωάννου (1996) 1 Α.Α.Δ. 689) θα πρέπει να απαντηθεί.
Ως αναφέρεται στην υπόθεση Lioufis and Co. Ltd v Ανδρονίκου ν Παναγίδη (1996) 1 Α.Α.Δ. 773:
«.η ύπαρξη των εναγόντων δε θα μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας μέσω των δικογράφων. Οι έγγραφες προτάσεις έχουν ως λόγο τον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων μεταξύ των διαδίκων. Η αντιδικία προϋποθέτει την ύπαρξη των διαδίκων. Αν ο ενάγων δεν είναι υπαρκτό πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, δεν τίθεται, ούτε θα μπορούσε να τεθεί ζήτημα αντιδικίας με τον εναγόμενο. Αγωγή εκ μέρους ανύπαρκτου προσώπου συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας. Το μέσο για την αμφισβήτηση της οντότητας του ενάγοντα είναι αίτηση για τη διαγραφή της αγωγής. Η θέση αυτή ευρίσκει έρεισμα στην απόφαση Russian Commercial and Industrial Bank v. Comptoir D'Escompte de Mulhouse [1925] A.C. 112 (ΗL). Στην υπόθεση εκείνη κρίθηκε ότι η αμφισβήτηση εξουσίας του ενάγοντα να κινήσει αγωγή εξ ονόματος της ενάγουσας εταιρείας δεν μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας, με την έγερση του θέματος στην Υπεράσπιση. Η θεραπεία έγκειτο στη λήψη μέτρων, σε αρχικό στάδιο της διαδικασίας, για τη διαγραφή του ενάγοντα και τον τερματισμό της διαδικασίας. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που αμφισβητείται η ύπαρξη του ενάγοντα - (βλ. Τhe Annual Practice 1958, σελ. 574 και 575).
Η Δ.27, θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας παρέχει το δικονομικό πλαίσιο για την κίνηση του μηχανισμού για τη διαγραφή αγωγής εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου.
Τα στοιχεία, τα οποία ο ενάγων υποχρεούται να παραθέσει για την ταυτότητά του στον τίτλο της αγωγής, προβλεπόμενα από τη Δ.2 θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, σκοπούν στον προσδιορισμό τόσο της οντότητας όσο και της ταυτότητας του ενάγοντα. Η κίνηση του μηχανισμού για την έγερση της αγωγής προϋποθέτει την ύπαρξή του. Με τα στοιχεία τα οποία παρέχονται, δίνεται η ευκαιρία στον εναγόμενο να ελέγξει και, εν ανάγκη, να αμφισβητήσει την οντότητα του ενάγοντα.
Όπου η ταυτότητα των διαδίκων δε διευκρινίζεται στον τίτλο της αγωγής, όπως στην περίπτωση συνεταίρων που ενάγουν με την εμπορική επωνυμία του συνεταιρισμού, οι Θεσμοί προβλέπουν μηχανισμό για τη διασαφήνιση της ταυτότητας τους (βλ. Δ.7).».
Τα πιο πάνω επαναλήφθηκαν στην Βιομηχανία Χαρίλαος Αλωνεύτης Λτδ κ.α. ν Alpha Bank Ltd (2003) 1 ΑΑΔ 990, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Σύμφωνα με το Annual Practice 1958 σελ. 574, 575 «αν ο εναγόμενος επιθυμεί να αμφισβητήσει την εξουσία έγερσης αγωγής στο όνομα του ενάγοντα πρέπει ν' αποταθεί για διαγραφή του ονόματος του ενάγοντα στο αρχικό στάδιο. δεν μπορεί να αμφισβητεί την εξουσία με την υπεράσπιση του, ούτε μπορεί να κάμει κάτι τέτοιο στη δίκη»*.
Περαιτέρω, στην υπόθεση Sartas Importers-Distributors Ltd v Μαρουλλή (2003) 1 Α.Α.Δ. 1446 λέχθηκε ότι η «αμφισβήτηση της ύπαρξης του ενάγοντος χωρεί μόνο προδικαστικά, με τον προβλεπόμενο από τη Δ.27, θ.1, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, (οι Θεσμοί), τρόπο.».
Με βάση τα πιο πάνω εναπόκειται στον Εναγόμενο να λάβει τα ανάλογα μέτρα και να ενεργήσει εγκαίρως. Διαφορετικά η αγωγή συνεχίζεται χωρίς να είναι πλέον δυνατό να προωθηθεί ο ισχυρισμός ότι ο ενάγων είναι ανύπαρκτο πρόσωπο.
Επί του προκειμένου, δεν υποβλήθηκε από μέρους του Εναγόμενου οποιαδήποτε αίτηση για απόρριψη της αγωγής λόγω ανυπαρξίας της Ενάγουσας. Υπό το φως των ανωτέρω ούτε η νομική υπόσταση ούτε η εξουσία της Ενάγουσας να εγείρει την παρούσα διαδικασία δεν μπορεί να αμφισβητείται ή να αποτελέσει αντικείμενο αντιδικίας. Σημειώνω πέραν και επιπρόσθετα των πιο πάνω ότι εξ όσων προκύπτει από το ηλεκτρονικό μήνυμα του Εναγόμενου 1 προς τον ΜΕ1 ημερομηνίας 8.7.2022 (Τεκμήριο 4 μαρτυρίας ΜΕ1), κάτω από επικοινωνία με τίτλο «PROXY VOTE 27TH JULY 2022», ο Εναγόμενος 1 αναφέρει στον ΜΕ1 ότι έχει την δική του ψήφο και της Εναγόμενης 2. Έχουν συνεπώς κατά την κρίση μου, υπαχθεί στην διαδικασία οι Εναγόμενοι και εμποδίζονται και για αυτόν τον λόγο να προβάλλουν τους πιο πάνω ισχυρισμούς τους.
Δεδομένων των πιο πάνω οι διαχειριστικές επιτροπές που προβλέπονται από το Κεφ. 224, όπως η Ενάγουσα, έχουν νομική υπόσταση και δικαιοπρακτική ικανότητα ώστε να είναι σε θέση να εγείρουν αγωγή για ανάκτηση από κυρίους μονάδας ποσών που απαιτούνται σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή (βλ. Ταλιάνου ν Διαχειριστικής Επιτροπής Belmar Complex (2002) 1 ΑΑΔ 102).
Αξιολόγηση - Ευρήματα
Από τα όσα οι διάδικοι προβάλλουν τόσο μέσω των δικογράφων θέσεων όσο και μέσω της μαρτυρίας τους, τα πιο κάτω προκύπτουν ως γεγονότα τα οποία δεν αμφισβητούνται.
Το St. Andrews Complex αποτελεί σύμπλεγμα πολυκατοικιών και αποτελείται από τα Block A και Β.
Οι Εναγόμενοι είναι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων G2 το οποίο βρίσκεται στο Block A και του 104 το οποίο βρίσκεται στο Block Β. Είναι συνεπώς κύριοι μονάδων.
Δεν αμφισβητείται επίσης ότι κλήθηκαν εγγράφως οι Εναγόμενος να καταβάλουν το οφειλόμενο ποσό και δεν το έπραξαν.
Για τα πιο πάνω προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα.
Αρχίζοντας από την μαρτυρία για τους Εναγόμενους, πέραν του ότι καταπιάνεται σε ζητήματα που ενδεχομένως δεν θα έπρεπε να απασχολούν στην παρούσα διαδικασία, προβάλλονται και ισχυρισμοί οι οποίοι δεν έχουν δικογραφηθεί στην υπεράσπιση του.
Οι οποιοδήποτε ισχυρισμοί περί ύπαρξης δυο Διαχειριστικών Επιτροπών μιας για κάθε Block, καθώς και οι ισχυρισμοί του γύρω από την οποιαδήποτε διαδικασία σύγκλισης συνέλευσης για σύσταση άλλης διαχειριστικής επιτροπής δεν θα εξεταστούν από το Δικαστήριο καθότι δεν είναι δικογραφημένοι. Το ίδιο ισχύει και σε σχέση με το μέρος της μαρτυρίας του Εναγόμενου 1 που αφορά σε γεγονότα μεταγενέστερα της καταχώρησης της αγωγής και δεν αφορούν στην επίδικη περίοδο (βλ. παραγράφους 9-14 της δήλωσης του Εναγόμενου 1). Ταυτοχρόνως, αναφορικά με τα οποιαδήποτε έγγραφα που παρουσίασε ο Εναγόμενος 1 ως Τεκμήρια τα οποία παρουσιάζει ως άμεσα συνδεδεμένα με τους πιο πάνω ισχυρισμούς του δεν θα τους αποδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα.
Αναφορικά με τον ισχυρισμό του ότι κατατέθηκε το ποσό των €1.100 τούτο δεν επιβεβαιώνεται από το Τεκμήριο 5 της μαρτυρίας του. Το σχετικό αντίγραφο εγγράφου που παραθέτει παρουσιάζει οφειλόμενο ποσό (amount overdue) και δεν μπορεί να θεωρηθεί ως απόδειξη πληρωμής. Το υπόλοιπο μέρος του Τεκμηρίου 5 αφορά ως ισχυρίζεται ο Εναγόμενος 1 την νέα διαχειριστική επομένως και για τους λόγους που αναφέρω πιο πάνω δεν γίνεται αποδεκτό.
Στο βαθμό δε που οι πιο πάνω μη δικογραφημένοι ισχυρισμοί καθώς και έγγραφα αφορούν στην νομιμοποίηση της Ενάγουσας να εγείρει την παρούσα και κατ’ επέκταση και στην υπόσταση της, έχω ήδη εξηγήσει πιο πάνω ότι δεν μπορεί να αμφισβητείται η νομιμοποίηση και υπόσταση της Ενάγουσας συνεπώς δεν θα γίνονταν αποδεκτοί και για αυτόν το λόγο.
Σε ό,τι αφορά την μαρτυρία του ΜΕ2 δεν εντοπίζω οποιοδήποτε λόγο γιατί να μην γίνει αποδεκτή εν όψει και των όλων όσων αναφέρω πιο πάνω.
Υπενθυμίζω και τονίζω ότι η δικογραφημένες θέσεις των Εναγόμενων ήταν ότι δεν οφείλουν οποιοδήποτε ποσό και αν οφείλουν αυτό είναι διογκωμένο ή λανθασμένο, ότι δεν έχει συσταθεί νόμιμα η Ενάγουσα συνεπώς δεν δύναται να λάβει οποιεσδήποτε αποφάσεις που να τον δεσμεύουν και δεν νομιμοποιείται να απαιτεί οποιοδήποτε ποσό από τον ίδιο.
Ως προς τα πιο πάνω επισημαίνω την καλά καθιερωμένη αρχή ότι «για τους σκοπούς έκδοσης της απόφασής του το Δικαστήριο εξετάζει και λαμβάνει υπόψη μόνο μαρτυρία ενώπιον του η οποία καλύπτεται από τα δικόγραφα και αγνοεί μαρτυρία που δε συνάδει με αυτά. Τα επίδικα θέματα αναφορικά με τα οποία το Δικαστήριο οφείλει να εκδώσει την ετυμηγορία του καθορίζονται με αναφορά στο περιεχόμενο των δικογράφων και όχι με αναφορά σε μαρτυρία που έχει προσαχθεί αλλά δεν καλύπτεται από τα δικόγραφα» (βλ. Πούρικκος v. Σάββα κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 507).
Συνεπώς το μόνο που θα απασχολήσει περαιτέρω το Δικαστήριο είναι κατά πόσο οι Εναγόμενοι οφείλουν να καταβάλουν το ποσό των €1.255,00 στην Ενάγουσα.
Η μαρτυρία του ΜΕ1 ενόψει της μη αντεξέτασης του καθώς και αντιπαραβάλλοντας την με την μαρτυρία του Εναγόμενου 1 δεν βρίσκω λόγο γιατί να μην γίνει αποδεκτή σε ό,τι αφορά τα της Διαχειριστικής Επιτροπής, την υποχρέωση του κάθε κυρίου να συνεισφέρει στα διάφορα έξοδα συντήρησης, διατήρησης και άλλως πως έξοδα καθώς και στην υποχρέωση σε καταβολή κοινόχρηστων εξόδων, στην εγγραφή του συμπλέγματος ως κοινόκτητη μονάδα και στον τρόπο με τον οποίο χειρίστηκε την περίπτωση των Εναγόμενων η Ενάγουσα.
Το ζήτημα όμως δεν έχει ολοκληρωθεί εδώ εφόσον θα πρέπει να εξεταστεί κατά πόσον με όσα έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, η Ενάγουσα έχει αποδείξει στον βαθμό που απαιτείται ότι οι Εναγόμενοι είχαν υποχρέωση να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό και κατά πόσο οφείλει οποιοδήποτε ποσό.
Αποτέλεσε μη αμφισβητούμενο γεγονός ότι, η Ενάγουσα στην ουσία χρέωσε τους Εναγόμενους με το ποσό των €1.255,00. Η Ενάγουσα για να αποδείξει την οφειλή των Εναγόμενων έχει παρουσιάσει έγγραφα το οποία φαίνεται να αποτελούν καταστάσεις λογαριασμού. Εξ όσων προκύπτει από την κατάσταση που επισυνάπτεται στο Τεκμήριο 2 για το διαμέρισμα G2 καταγράφεται ότι υπάρχει πληρωμή €600 και δεν υπάρχει οφειλόμενο. Εξ όσων προκύπτει από την κατάσταση που επισυνάπτεται στο Τεκμήριο 3 για το διαμέρισμα 104 υπάρχει οφειλόμενο €45.
Ακολούθως, στο Τεκμήριο 4 ο Εναγόμενος 1 ρωτά τον ΜΕ1 σε ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 8.7.2022 αν οφείλει για το Block B χρήματα από την 1η Ιουλίου γιατί πλήρωσε μόνο τον Ιούνιο. Ως προκύπτει επίσης από το Τεκμήριο 9 της δήλωσης του ΜΕ1 αργότερα μέσα στο 2022 αποφασίστηκε να μην προχωρήσει η επισκευή της πισίνας και επιστράφηκε προς τον Εναγόμενο το ποσό των €1.600 που κατέβαλε. Ήταν στα τέλη του 2022 που εν τέλει αποφασίστηκε να προχωρήσει η επισκευή της πισίνας (βλ. Τεκμήριο 9). Τα πιο πάνω δεν έχουν επίσης αμφισβητηθεί συνεπώς καθίστανται περαιτέρω ευρήματα του Δικαστηρίου
Πέραν και επιπρόσθετα των πιο πάνω, σύμφωνα και με τις διατάξεις του άρθρου 38ΚΗ του Κεφ.224 ανωτέρω, αποτελεί απαραίτητη κατά την κρίση μου, προϋπόθεση για την καταχώρηση αγωγής από Διαχειριστική Επιτροπή προς ανάκτηση ποσών, ο καθορισμός των ποσών, του χρόνου και του τρόπου καταβολής τους από τον κύριο κάθε μονάδας.
Στην υπό κρίση περίπτωση στο Τεκμήριο 9 που σύμφωνα με τον ΜΕ1 είναι η αναλυτική κατάσταση στην στήλη που παρουσιάζονται οι μήνες κατά τους οποίους θα έπρεπε να γίνονταν πληρωμές («date of payment due») .
Το άρθρο 38ΙΑ του Κεφ.224 ορίζει ότι, το μερίδιο του κυρίου κάθε μονάδας στις αναγκαίες δαπάνες θα καθορίζεται με βάση το εμβαδό της μονάδας ως αναφέρω ανωτέρω. Επομένως, η συμμετοχή των κυρίων των μονάδων στις δαπάνες της κοινόκτητης ιδιοκτησίας γίνεται με βάση την αναλογία του μεριδίου που έχει ο κάθε κύριος, όπως αυτό καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας. Από την μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον μου δεν προκύπτει, οι κύριοι των μονάδων να συνέταξαν δικούς τους κανονισμούς. Συνεπώς, εφαρμόζονται οι Πρότυποι Κανονισμοί, Παράρτημα του Κεφ. 224 και συγκεκριμένα ο Κανονισμός 3(2).
Προαπαιτούμενα για την εξεύρεση του μεριδίου κάθε κυρίου μονάδας στις αναγκαίες δαπάνες αποτελούν το σύνολο του εμβαδού της κοινόκτητης οικοδομής και του εμβαδού της κάθε μονάδας ξεχωριστά. Άλλωστε αυτή ήταν και θέση του ΜΕ1 στην μαρτυρία του, στην παράγραφο 10 συγκεκριμένα της γραπτής μαρτυρίας του ότι ο κάθε ιδιοκτήτης «υποχρεούται να καταβάλλει και να συνεισφέρει στα κοινόχρηστα έξοδα...στην αναλογία που καθορίζεται με βάση το εμβαδόν της μονάδας του ως προς το συνολικό εμβαδό του κτιριακού συγκροτήματος». Θέση η οποία σημειώνω δεν αμφισβητήθηκε και για την οποία προβαίνω σε ανάλογο εύρημα.
Δεν έχει όμως παρουσιαστεί από καμία πλευρά μαρτυρία ποιο είναι το εμβαδό της μονάδας των Εναγόμενων επί του οποίου υπολογίστηκε το ποσό που απαιτεί η Ενάγουσα.
Ως προς τον τρόπο με τον οποίο υπολογίστηκε, με έχει προβληματίσει κατά πόσο θα μπορούσε να γίνει κάποια μαθηματική πράξη προς διαπίστωση του ποσού λαμβάνοντας υπόψιν την αναφορά στο Τεκμήριο 9 γίνεται αναφορά ότι στα τέλη του 2022 αποφασίστηκε να προχωρήσει η επισκευή της πισίνας και στάλθηκαν τιμολόγια προς όλους για το ποσό των €1.400 (πρόκειται για τα Τεκμήρια 6 και 8) χρεώνοντας €800 για την επισκευή της πισίνας και €600 κοινόχρηστα το οποίο η Ενάγουσα διαμοίρασε σε 4 πληρωμές με την πρώτη να είναι καταβλητέα την 1.2.2023 αυτή των €800. Στο σημείο αυτό σημειώνω ότι η αποστολή και παραλαβή των εν λόγω τιμολογίων (Τεκμήρια 6 και 8) δεν έχει επίσης αμφισβητηθεί από την υπεράσπιση.
Έχοντας υπόψιν ότι, έχουν παρουσιαστεί τα συνολικά έξοδα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας για τα έτη 2022 – 2023 (Τεκμήριο 9) σε συνδυασμό με τα Τεκμήρια 2 και 3, αυτά μπορούν κατά την κρίση μου να αποτελέσουν μια βάση υπολογισμού του μεριδίου που αναλογεί στους Εναγόμενους.
Το υπολογιζόμενο κόστος που παρουσιάστηκε για το έτος 2023 ήταν €21.000 για το Block B. Από το εν λόγω ποσό τα έξοδα της πισίνας είναι €13.500 και τα υπόλοιπα είναι άλλα έξοδα. Στο Block B παρουσιάζεται να υπάρχουν 16 διαμερίσματα. Επομένως εάν διαιρεθεί το ποσό των €21.000 με τον αριθμό των διαμερισμάτων προκύπτει το ποσό των €1.312,50 για κάθε διαμέρισμα. Εφόσον τα έξοδα (€21.000) προκύπτει να είναι τα ίδια και για το Block Α, με τον ίδιο συλλογισμό λαμβάνοντας υπόψιν ότι εκεί τα διαμερίσματα είναι 15 προκύπτει το ποσό των €1.400 για κάθε διαμέρισμα. Τα ως άνω επιβεβαιώνονται στο περιεχόμενο των Τεκμηρίων 6 και 8 και συνάδουν με την αναλυτική κατάσταση λογαριασμού (Τεκμήριο 9).
Από τα πιο πάνω ποσά σύμφωνα με το Τεκμήριο 9 για το διαμέρισμα G2 έπρεπε 1.2.2023 να πληρωθεί το ποσό των €800 και το ποσό των €755 για το διαμέρισμα 104. Συνολικά δηλαδή, ποσό €1.555 Οι Εναγόμενοι δεν αμφισβήτησαν ότι κατέβαλαν το ποσό των €300. Δεν έχει διαλάθει της προσοχής μου επίσης ότι τα έξοδα δεν προέκυψε να είναι διαφορετικά με το έτος 2022 τα οποία πλήρωσαν οι Εναγόμενοι. Τούτο κατά την κρίση μου συνιστά αποδοχή ότι είναι το ορθό ποσό που χρεώθηκαν, λαμβάνοντας υπόψιν ότι δεν προσέφεραν καμία μαρτυρία σε σχέση με τον ισχυρισμό τους ότι η χρέωση είναι λανθασμένη και το ποσό διογκωμένο.
Κατά συνέπεια όφειλαν την 1.2.2023 να καταβάλουν το ποσό των €1.255 το οποίο αφορά σε έξοδα για την επισκευή / συντήρηση πισίνας και κοινόχρηστα έξοδα ως τα καθόρισε η Διαχειριστική Επιτροπή.
Κατάληξη
Εν όψει όλων των ανωτέρω η αγωγή επιτυγχάνει. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2 αλληλέγγυα και κεχωρισμένα για το ποσό των €1.255 με νόμιμο τόκο από την ημέρα καταχώρησης της αγωγής.
Τα έξοδα της διαδικασίας επιδικάζονται επίσης εναντίον των Εναγόμενων ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) .....................................
Λ. Χαβιαράς,Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο