ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. Χαβιαρά Ε.Δ.
Αρ. Αιτ.: 43/22(i)
Aναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο ΚΕΦ 224, Άρθρα 61, 80
Μεταξύ:
Θεοτόκης Χριστοδούλου
Αιτητή
-και-
Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
Καθ’ ου η Αίτηση
Ημερομηνία: 4.6.2026
Εμφανίσεις:
Για Αιτήτρια: κ. Γ. Χριστοδούλου
Για Καθ’ ου η Αίτηση: κα. Θ. Χατζηζαχαρία
ΑΠΟΦΑΣΗ
Εισαγωγικά
Με την υπό εξέταση αίτηση ο Αιτητής αιτείται, μεταξύ άλλων, ως ακολούθως:
«Απόφαση ή και Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται η απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αγνώστου ημερομηνίας ή και η οποία περιέχεται σε ειδοποίηση και/ή επιστολή ημερομηνίας 17/2/2022, την οποία ο Αιτητής έλαβε σε μεταγενέστερη ημερομηνία με την οποία ο Διευθυντής και/ή μέσω του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας αποφάσισε και/ή ειδοποίησε τον Αιτητή ότι αποφάσισε να διορθώσει το επίσημο κτηματικό σχέδιο και το εμβαδόν του ιδιόκτητου ακινήτου του Αιτητή με αριθμό εγγραφής 0/4228 φύλλο 39 σχέδιο 32 τμήμα 0 τεμάχιο 109 εκτάσεως 8027 τετραγωνικά μέτρα εις τοποθεσία Πετροκολύμπια στο χωριό Μοσφιλωτή επαρχίας Λάρνακας»
Η αίτηση προσέκρουσε στην ένσταση του Καθ’ ου η Αίτηση οπότε οδηγήθηκε σε ακρόαση χωρίς οποιαδήποτε πλευρά να ζητήσει να αντεξετάσει την άλλη.
Οι συνήγοροι παράδωσαν στο Δικαστήριο γραπτώς τις θέσεις τους, τις οποίες υιοθέτησαν ενώ αγόρευσαν και προφορικά. Αναφέρω ευθύς εξ’ αρχής ότι το περιεχόμενο τους έχει εξεταστεί από το Δικαστήριο και είναι υπόψιν μου έστω και αν δεν γίνεται ρητή αναφορά στο κείμενο της παρούσας απόφασης.
Αίτηση και Ενστάσεις
Συνοπτικά αναφέρω για σκοπούς της παρούσας ότι σύμφωνα με τα όσα προκύπτουν από την ένορκη δήλωση, του ίδιου του αιτητή που συνοδεύει την αίτηση, το Κτηματολόγιο Λάρνακας το 2016 αποτάθηκε εγγράφως στον αιτητή, ζητώντας την συγκατάθεση του για αλλαγή του σχεδίου του ακινήτου του. Ο αιτητής υπέβαλε ένσταση παρά την οποία το Κτηματολόγιο συνέχισε τις διαδικασίες και ζήτησε εκ νέου το 2019 από τον αιτητή όπως συγκατανεύσει στην αλλαγή του σχεδίου του ακινήτου, όπου και πάλι προσέκρουσε στην άρνηση του αιτητή. Ως ισχυρίζεται, στην έγγραφη συγκατάθεση που του ζητήθηκε να υπογράψει, φαίνεται ότι με την επιδιοκώμενη αλλαγή, θα επέλθε μείωσε της έκτασης του ακινήτου του από 8,027 τ.μ. σε 6,255 τ.μ.. Τούτο κατά τον ίδιο θα επιφέρει ζημιά και αδικία και μείωση της αξίας του ακινήτου.
Στις 18.2.2022 έλαβε επιστολή από το Κτηματολόγιο με την οποία τον ειδοποιούσε ότι αποφασίστηκε να γίνουν οι αλλαγές πράγμα το οποίο δεν αποδέχεται και ζητά όπως ακυρωθεί η απόφαση αυτή. Η απόφαση αυτή είναι άδικη, λανθασμένη και παράνομη γιατί, μεταξύ άλλων, δεν είναι αιτιολογημένη, δεν λαμβάνει υπόψιν την μείωση της αξίας και ότι ο αιτητής θα υποστεί ζημιά, δεν αφορά σε λάθος στα σχέδια ή βιβλία αλλά σε περιουσιακή διαφορά επομένως αρμόδιο να κρίνει την υπόθεση είναι το Δικαστήριο στα πλαίσια αγωγής, δεν λήφθηκαν υπόψιν οι ενστάσεις του, η απόφαση λήφθηκε καθ’ υπέρβαση εξουσίας.
Ο Καθ’ ου η Αίτηση προτάσσει 18 λόγους για τους οποίου ισχυρίζεται ότι η υπό εξέταση αίτηση δεν μπορεί να επιτύχει. Δεν το κρίνω σκόπιμο να τους παραθέσω αυτούσιους. Η ουσία της ένστασης εδράζεται στο ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση ενήργησε εντός των εξουσιών που του παρέχονται μέσω του άρθρου 61 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ.224, η απόφαση του είναι καθόλα συμβατή με τις πρόνοιες του Νόμου και νομιμοποιείται να διορθώσει αυτεπάγγελτα οποιοδήποτε λάθος σε πιστοποιητικό εγγραφής αφού προηγουμένως ειδοποιήσει τα ενδιαφερόμενα μέρη. Ορθά προχώρησε ο Καθ’ ου η αίτηση να διορθώσει το εμβαδό του ακινήτου του αιτή αφού ήταν λανθασμένο και στην πραγματικότητα είχε έκταση 6.244 τ.μ. και όχι 8.027 ως ισχυρίζεται ο αιτητής.
Η ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του Σάββα Χρυσοστόμου, Κτηματολογικού Γραφέα στον Κλάδο Διακατοχής Λάρνακας. Σύμφωνα με τον ενόρκως δηλούντα, το τεμάχιο του αιτητή μαζί με άλλα τεμάχια επηρεάζονταν από λανθασμένο σχεδίασμα του κοινού συνόρου τους με άλλο τεμάχιο (ποταμός) στην κοινότητα Μοσφιλωτή. Το λανθασμένο σχεδίασμα διαπιστώθηκε κατά την εξέταση αίτησης που αφορούσε συγχώνευση και διαχωρισμό αριθμού τεμαχίων.
Για την διόρθωση του λάθους ανοίχθηκε φάκελος και τα ορθά σύνορα κυκλώθηκαν στο σχέδιο (Τεκμήριο 3). Καθότι είχαν εξασφαλιστεί έγγραφες συγκαταθέσεις (Τεκμήριο 4), η διόρθωση του λάθους θα γινόταν με τον φάκελο διαχωρισμού και συγχώνευσης στα πλαίσια εξέτασης της αίτησης πιο πάνω. Η επιτόπια έρευνα για εξέταση της διόρθωσης του λάθους έγινε στις 21.1.2016 στην παρουσία του Προέδρου του Κοινοτικού Συμβουλίου Μοσφιλωτής και των ιδιοκτητών των επηρεαζόμενων τεμαχίων. Ο αιτητής και ακόμη ένα πρόσωπο δεν συγκατατέθηκαν στην διόρθωση των εμβαδών στο λανθασμένο σχεδίασμα. Ετοιμάστηκε σχετικά πιστοποιητικό του Προέδρου του Κοινοτικού Συμβουλίου (Τεκμήριο 5).
Ο ενόρκως δηλών παραθέτει επίσης αριθμό σημειωμάτων και αεροφωτογραφίες (Τεκμήρια 6-10 και 11-13 αντίστοιχα) προς περαιτέρω τεκμηρίωση του λάθους.
Αναφέρει επιπρόσθετα ότι, ταυτόχρονα με τη διόρθωση του λανθασμένου σχεδιαγράμματος θα διορθωνόταν και το τεμάχιο του αιτητή το οποίο μειώνεται από 8.027 τ.μ. σε 6.255 τ.μ.. Στις 29.10.2019 ταχυδρομήθηκε συστημένη επιστολή στον αιτητή και στο άλλο πρόσωπο που δεν είχε συγκατατεθεί με ειδοποίηση για πρόθεση διόρθωσης του λανθασμένου σχεδιάσματος (Τεκμήρια 14, 15 και 16). Ο αιτητής υπέβαλε ένσταση στις 18.11.2019 (Τεκμήριο 17). Στις 30.1.2020 ο αιτητής κλήθηκε από Βοηθό Κτηματολογικό Λειτουργό με συστημένη επιστολή ημερομηνίας 15.1.2020 (Τεκμήριο 18) να παραστεί στο γραφείο του για εξέταση της ένστασης αλλά δεν συγκατατέθηκε στην διόρθωση.
Στις 17.2.2022 ταχυδρομήθηκε προς τον αιτητή ειδοποίηση / απόφαση για διόρθωση του λανθασμένου σχεδιάσματος και εμβαδού σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 61 (Τεκμήριο 20). Η αίτηση επιδόθηκε στον Καθ’ ου η Αίτηση μετά την διόρθωση του λάθους η οποία έλαβε χώρα στις 4.4.2022.
Νομική Πτυχή
Στην υπόθεση Αντώνης Ζαχαρίου Ιωάννου ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κ.α. Πολ. Εφ. 64/2018 ημερομηνίας 28.2.2024 παρατέθηκε από το Εφετείο η νομική πτυχή αυτής της φύσης διαδικασίας. Αν και κάποιας έκτασης, παραθέτω πιο κάτω το σχετικό απόσπασμα καθότι είναι πλήρως κατατοπιστικό:
«Όπως έχει κατ' επανάληψη νομολογηθεί, η αίτηση - έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου αποτελεί την μόνη οδό για αναθεώρηση απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου, προκειμένου να ελεγχθεί όχι μόνο η νομιμότητα αλλά και η ορθότητα της απόφασης (βλ. Στην παρούσα περίπτωση η αίτηση - έφεση στηρίχθηκε στο Άρθρο 80 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου (Κεφ.224)που έχει ως εξής:
80. Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού δύναται, εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγμα ως ήθελε είναι δίκαιο αλλά, κανένα Δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας επί οποιουδήποτε ζητήματος σε σχέση με το οποίο ο Διευθυντήςέχει εξουσία να ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού, εκτός με έφεση όπως προνοείται στο άρθρο αυτό:
..............................
Σύμφωνα με την νομολογία που έχει ερμηνεύσει το Άρθρο 80 του Κεφ. 224, το Επαρχιακό Δικαστήριο ακολουθεί τις αρχές με βάση τις οποίες το Διοικητικό Δικαστήριο, προβαίνει σε δικαστικό έλεγχο σε συνάρτηση με διοικητικές πράξεις ή αποφάσεις στον τομέα του δημόσιου δικαίου (βλ. Αντωνίου ν. Αριστοκλή κα (2016) 1 Α.Α.Δ 1616).
Μεταξύ των λόγων ακύρωσης διοικητικών πράξεων, έχει αναγνωριστεί και η έλλειψη αιτιολογίας της διοικητικής πράξης (βλ. μεταξύ άλλων , η υποχρέωση αιτιολογίας πηγάζει επίσης από τις πρόνοιες του Κανονισμού 6 των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών του 1956.
....
Όμως το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν περιορίζεται στον έλεγχο της νομιμότητας της απόφασης του Διευθυντή όπως συμβαίνει στην διοικητική δίκη, αλλά επεκτείνεται στην ορθότητα της και γενικότερα στις ρυθμίσεις των δικαιωμάτων των διαδίκων με γνώμονα το δίκαιο του πράγματος. Σύμφωνα με την απόφαση το Επαρχιακό Δικαστήριο δύναται σε διαδικασίες αίτησης - έφεσης με βάση το Άρθρο 80 του Κεφ. 224, να προβεί σε αναψηλάφιση της απόφασης του Διευθυντή, ακολουθώντας συναφείς αρχές προς την αναθεωρητική διαδικασία, δικαιούμενο όμως ταυτόχρονα να υποκαταστήσει με δική του απόφαση, αυτήν του Διευθυντή. Περαιτέρω, το Επαρχιακό Δικαστήριο ερευνά όχι μόνο αν η απόφαση του Διευθυντή ήταν αιτιολογημένη και εύλογη υπό τις περιστάσεις αλλά αν ήταν και ουσιαστικά ορθή ( (1992) 1 Α.Α.Δ 1312 και Σάββα ν. Κώστα (2003) 1 Α.Α.Δ 1944, Κουντουρίδη κα ν. Νικολάου, 1 Α.Α.Δ (2008) 2008).
Τονίζεται εντούτοις ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα υποκαταστήσει εύκολα με τη δική του διακριτική ευχέρεια, αυτήν του Διευθυντή εκτός εάν υπάρχουν ισχυροί λόγοι που να αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι να συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση. Η εξουσία του Διευθυντή είναι πράγματι ευρεία σύμφωνα με το Νόμο και τους Κανονισμούς, ιδιαίτερα γιατί είναι πρόσωπο περισσότερο ικανό σαν ειδικός να αποφασίσει ζητήματα κτηματικής φύσης και το Δικαστήριο στην απουσία συγκεκριμένων και ισχυρών λόγων δεν μπορεί να θέσει υπό αμφισβήτηση τα συμπεράσματά του. Σχετική είναι η υπόθεση (ανωτέρω). Λέχθηκε ότι, παρότι κατά το δικαστικό έλεγχο που προσφέρει το Άρθρο 80 του Κεφ.224 το Δικαστήριο υπεισέρχεται στην ίδια την ουσιαστική ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και δεν περιορίζεται στην εξωτερική νομιμότητα της, εντούτοις το βάρος είναι στον εφεσείοντα - αιτητή να καταδείξει ότι η απόφαση του Διευθυντή ως του κατ' εξοχήν αρμόδιου, είναι λανθασμένη. Εγχείρημα όχι ευχερές, που μπορεί να επιτύχει μόνο αν συντρέχουν ισχυροί λόγοι που να το στηρίζουν.
Να σημειωθεί επίσης ως προς το διαδικαστικό μέρος της αίτησης - έφεσης ότι σύμφωνα με το Άρθρο 10.3 των Περί Ακινήτου Ιδιοκτήσιας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών του 1956, η ακρόαση της αίτησης - έφεσης διεξάγεται στη βάση των γεγονότων που αναφέρονται στην αίτηση ή στις ένορκες δηλώσεις με δικαίωμα αντεξέτασης ως προνοείται από τη Διαταγή 39 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών που ίσχυαν κατά τους επίδικους χρόνους εκδίκασης της υπόθεσης.»
Επίσης, στην υπόθεση Γιάννουκκου κ.α. ν. MAKRIS HOTEL (KAKOPETRIA) LIMITED, Πολ.Εφ. 335/2018, ημερομηνίας 14.5.2024 το Εφετείο υπόδειξε ότι το Δικαστήριο:
«…δεν αντικαθιστά εύκολα τη δική του κρίση σε βάρος αυτής του Διευθυντή. Το πράττει μόνον, όταν συντρέχουν ισχυροί λόγοι, οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση. Η εξουσία που έχει ο Διευθυντής με βάση τον Νόμο και τους Κανονισμούς είναι ευρεία και είναι κατά κανόνα το πλέον αρμόδιο πρόσωπο να αποφασίσει, ως ειδικός, τα θέματα που εγείρονται ενώπιον του. Το Δικαστήριο στην απουσία συγκεκριμένων και ισχυρών λόγων δεν πρέπει να θέτει υπό αμφισβήτηση τα συμπεράσματα του … σε περίπτωση αμφισβητουμένων γεγονότων το βάρος είναι στους ώμους του αιτητή να αποδείξει ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι εσφαλμένη…»
Αναφορικά με την εξουσία του Διευθυντή του Κτηματολογίου να προβαίνει ο ίδιος σε διόρθωση λάθους ή παράλειψης, αυτή διέπεται από το άρθρο 61 του Κεφ.224, το οποίο προνοεί τα ακόλουθα:
«61.-(1) Ο Διευθυντής δύναται να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής, και κάθε τέτοιο Μητρώο, βιβλίο, σχέδιο ή πιστοποιητικό εγγραφής που διορθώθηκε με τον τρόπο αυτό έχει την ίδια εγκυρότητα και ισχύ όπως αν το λάθος αυτό ή η παράλειψη αυτή να μην είχε γίνει.
(2) Όταν λόγω λάθους, παράλειψης, ψευδούς βεβαίωσης ή ψευδούς παράστασης που έγινε καλή τη πίστει ή δόλια, διενεργηθεί οποιαδήποτε εγγραφή σε οποιοδήποτε βιβλίο Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ο Διευθυντής δύναται, μετά την διαπίστωση των αληθινών γεγονότων, να προβεί σε ακύρωση της εγγραφής αυτής καθώς και κάθε πιστοποιητικού που σχετίζεται με την εγγραφή αυτή.
(3) Καμιά τροποποίηση, διόρθωση ή ακύρωση δεν διενεργείται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1) ή (2) εκτός αν δοθεί από το Διευθυντή προηγούμενη ειδοποίηση τριάντα ημερών σε οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο δυνατό να επηρεάζεται από αυτή, και οποιοδήποτε πρόσωπο δύναται, εντός της περιόδου των τριάντα ημερών από την ημερομηνία κατά την οποία δόθηκε η ειδοποίηση αυτή, να καταχωρήσει ένσταση στο Διευθυντή ο οποίος για τούτο εξετάζει αυτή και δίνει ειδοποίηση για την απόφαση του επί αυτής στον ενιστάμενο.»
Στην υπόθεση Φιλίππου ν. Στυλιανού (1992) 1 Α.Α.Δ 448 λέχθηκε ότι:
«Η διόρθωση λάθους συνιστά κατ' εξοχή διοικητική λειτουργία η οποία ανάγεται στην αρμοδιότητα του τμήματος το οποίο είναι υπεύθυνο για το λάθος. Άλλωστε, το Κτηματολόγιο είναι εξόχως σε θέση να διαπιστώσει λάθη σε κτηματολογικές εγγραφές και μητρώα. Πρόκειται για διοικητική λειτουργία στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου. Ο δικαστικός έλεγχος που προβλέπεται από το άρθρο 80 διασφαλίζει στο ακέραιο το δικαίωμα του πολίτη για προσφυγή στο δικαστήριο για την προστασία των δικαιωμάτων του που θίγονται από σφάλματα των διοικητικών Αρχών. Εφόσον το θέμα αφορά κατ' εξοχή ιδιωτικά δικαιώματα, δικαιοδοσία για την αναθεώρηση διοικητικής απόφασης παρέχεται στα πολιτικά δικαστήρια της χώρας…»
Το πιο πάνω άρθρο προσφέρεται όπου υπάρχει ισχυρισμός για λάθη στα βιβλία ή σχέδια του Κτηματολογίου (βλ. Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ν. Σταύρου κ.α. (2015) 1 Α.Α.Δ 711). Η Νομολογία μας έχει καταδείξει ότι «η εφαρμογή του Άρθρου 61 περιορίζεται στις περιπτώσεις εκείνες που το λάθος μπορεί να ευρεθεί και να διορθωθεί από τα σχέδια και βιβλία του Κτηματολογίου, χωρίς περαιτέρω έρευνα» (βλ. Φιλίππου ανωτέρω, Νικολάου κ.α. ν. Βλαδιμήρου Πολ. Εφ. 320/2013, ημερομηνίας 24.6.2020, ECLI:CY:AD:2020:A200 ). Και είναι κάτω από αυτό το πρίσμα που θα πρέπει να γίνει η εξέταση της κάθε περίπτωσης, εάν δηλαδή το λάθος μπορούσε να ανευρεθεί και να διορθωθεί χωρίς την ανάγκη κάποιας έρευνας ή πρόκειται για περίπτωση στην οποία τα θέματα καθίστανται περίπλοκα λόγω προβολής διάφορων ισχυρισμών η για την λύση των οποίων θα απαιτείτο διερεύνηση, όχι απλώς κτηματολογική τότε το ζήτημα πρέπει να άγεται απευθείας ενώπιον Δικαστηρίου. (βλ, Socratous v. Mezou (1975) 1 CLR 62, Φιλίππου (ανωτέρω), Χριστοδούλου ν. Χ" Λοϊζου κ.ά. (1992) 1 Α.Α.Δ 658, Λιασίδης ν. Γενικός Εισαγγελέας (1989) 1 (Ε)Α.Α.Δ. 185, Hassidoff Abraham v. Paul Antoine-Aristide Santi and Others (1970) 1 CLR 220). ΄
Στην υπόθεση Θεοφίλου ν. Πολεμίτη (1998) 1 Α.Α.Δ. 1349 η οποία αφορούσε την εξουσία του Διευθυντή να προβαίνει σε διορθώσεις λαθών ή παραλείψεων σε μητρώα του Κτηματολογικού Γραφείου, υποδείχθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο ότι «όπου το ζήτημα παρουσιάζεται ως λάθος στην εγγραφή ενώ στην ουσία πρόκειται για σοβαρή διαφορά που αφορά την κυριότητα ακίνητης ιδιοκτησίας, το άρθρο 61 δεν τυγχάνει εφαρμογής». Η πιο πάνω προσέγγιση υιοθετήθηκε και από το Εφετείο στην υπόθεση Πετρακκίδη κ.α. ν. Αντώνη Χρ. Αντωνίου κ.α. Πολ. Εφ. 231/18, ημερομηνίας 27.5.2024).
Το ζήτημα επομένως θα εξαρτηθεί από την φύση του λάθους ή της παράλειψης την οποία ο Διευθυντής θα αποφασίσει να διορθώσει ή θεραπεύσει, αναλόγως της περίπτωσης και της όποιας πολυπλοκότητας ή μη στο θέμα.
Με γνώμονα τα πιο πάνω προχωρώ να εξετάσω όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου.
Εφαρμογή – Συμπεράσματα
Ως προκύπτει τόσο από το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων της αίτησης όσο και της ένστασης είναι ότι η μοναδική διαφορά μεταξύ των μερών έγκειται στο ότι ο μεν αιτητής ισχυρίζεται ότι το ζήτημα δεν εμπίπτει στις πρόνοιες του άρθρου 61 και με την απόφαση του καθ’ ου η αίτηση μειώνεται η έκταση του ακινήτου του κάτι το οποίο του επιφέρει ζημιά, ο δε καθ’ ου η αίτηση ισχυρίζεται ότι το ζήτημα εμπίπτει στις πρόνοιες του άρθρου 61 και ότι με την διόρθωση του λάθους επί του εδάφους δεν υπάρχει καμία διαφοροποίηση.
Έχοντας εξετάσει όλα όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου το ζήτημα θα εξαρτηθεί από την απάντηση του ερωτήματος αν με την διόρθωση στην οποία προέβη ο Καθ’ ου η Αίτηση στο σχεδιαγραφήματος υπήρξε πραγματικά αλλαγή επί του εδάφους και κατ’ επέκταση μείωση του εμβαδού του τεμαχίου του Αιτητή ή αν με την διόρθωση, αποτυπώνεται η απλώς η πραγματικότητα τόσο επί χάρτου όσο και επί εδάφους.
Στο Τεκμήριο 3 της ένστασης, υπάρχει χειρόγραφη σημείωση όπου καταγράφεται ότι υπάρχει λανθασμένη σχεδίαση του ποταμού και κυκλωμένα με ένδειξη «Χ» τα ορθά σύνορα. Το Τεκμήριο 4 της ένστασης αποτελεί τον πίνακα με τα νέα εμβαδά αναφορικά με τους ιδιοκτήτες των τεμαχίων που είχαν συγκατανεύσει στην διόρθωση του λάθους.
Η επιτόπια εξέταση φαίνεται να έγινε στην παρουσία του Προέδρου του Κοινοτικού Συμβουλίου ο οποίος εξέδωσε πιστοποιητικό (Τεκμήριο 5 της ένστασης) στο οποίο καταγράφεται ότι από το 1963 δεν υπήρξε μετατόπιση του ποταμού και ότι η θέση του είναι αυτή που σημειώνεται με κόκκινο μελάνι στο σχέδιο αρ.42 του φακέλου που ανοίχθηκε για την διόρθωση του λάθους. Ως διαφαίνεται από το Τεκμήριο 8 της ένστασης, αναφορικά με σημείωμα του Υπεύθυνου Κλάδου Εγγραφής και αφού είχαν ζητηθεί στοιχεία αναφορικά με το λάθος που εντοπίστηκε, κατά το στάδιο επιτόπιας εξέτασης διαπιστώθηκε λανθασμένη χωρομετρία / σχεδίαση. Από την επιτόπια θέση του ποταμού παρατηρείται διαφορά μεταξύ της επί τόπου κατάστασης και του εν χρήση σχεδίου.
Σε συνέχεια των πιο πάνω, ως διαφαίνεται από το Τεκμήριο 9 της ένστασης, το οποίο αποτελεί σημείωμα του Υπεύθυνου Κλάδου Επιτόπιων Ερευνών, αφού λήφθηκαν υπόψιν το επιτόπιο σχέδιο και αεροφωτογραφίες του 1957 και 1963 (Τεκμήρια 11, 12, 13 της ένστασης) αντίστοιχα, διαπιστώθηκε ότι η σημερινή θέση του ποταμού, είναι ως παρουσιάζεται στην αεροφωτογραφία του 1957 επιβεβαιώνοντας ότι υπάρχει λανθασμένη σχεδίαση του ποταμού.
Στην ειδοποίηση που έχει σταλεί στον Αιτητή (Τεκμήριο 14) εξηγείται ότι το εμβαδό του ακινήτου χρήζει διόρθωσης για να συνάδει με το νέο σχέδιο και θα είναι 6255 τ.μ. αντί 8027 τ.μ. αναφέροντας πως προέκυψε η διαπίστωση στο λάθος.
Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι στην ένσταση του ο Αιτητής (Τεκμήριο 17) σημειώνει, μεταξύ άλλων, ότι η απόφαση είναι αυθαίρετη και δεν του δόθηκε το δικαίωμα να υπερασπιστεί την περιουσία του. Κάτι τέτοιο προφανώς δεν μπορεί να ισχύσει εφόσον όχι μόνο ειδοποιήθηκε για την πρόθεση του Καθ’ ου η Αίτηση αλλά και κλήθηκε να παρουσιαστεί για να εξεταστεί η ένσταση του (Τεκμήριο 19). Περαιτέρω προτείνει στο Τεκμήριο 17 για επίλυση της διαφοράς ανταλλαγή ανάλογης έκτασης γης σε χαλίτικο στην ίδια περιοχή, ίδιας αξίας και τοποθεσίας ή αύξηση του συντελεστή δόμησης.
Στο Τεκμήριο 20 που είναι η απόφαση του Καθ’ ου αναγράφεται ότι αφού έλαβε υπόψιν την ένσταση του Αιτητή αποφάσισε να προχωρήσει στην διόρθωση γιατί το εμβαδό του τεμαχίου του Αιτητή ήταν λανθασμένο.
Ο ουσιαστικός λόγος για τον οποίο ο Αιτητής δεν έδωσε την συγκατάθεση του ως προκύπτει από τη μαρτυρία του και από τα τεκμήρια που τέθηκαν ενώπιον μου δεν προκύπτει να είναι γιατί δεν αναγνωρίζει το λάθος στο σχέδιο αλλά γιατί μειώνεται το εμβαδό του ακινήτου του, γεγονός το οποίο του προκαλεί ζημιά.
Παρεμβάλλω στο σημείο αυτό ότι οι ισχυρισμοί του Αιτητή περί ύπαρξης ζημιάς δεν συνοδεύθηκαν από οποιαδήποτε μαρτυρία που να τεκμηριώνει την θέση αυτή.
Το εμβαδό όμως του ακινήτου του Αιτητή δεν θα έπρεπε ευθύς εξ αρχής να είχε καταγεγραμμένο εμβαδό της τάξης των 8027. Επομένως στην πραγματικότητα δεν υπήρξε μείωση του εμβαδού του ακινήτου του. Σημειώνω στο σημείο αυτό ότι η θέση του Καθ’ ου η Αίτηση ως εκφράστηκε τόσο μέσω της ένστασης όσο και μέσω της μαρτυρίας του ήταν ότι με την διόρθωση του λάθους στο σχέδιο του ποταμού θα διορθωνόταν και το εμβαδό για να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και ότι δεν υπήρξε μετατόπιση του ποταμού από το 1963 μέχρι τότε που εντοπίστηκε το λάθος. Τα πιο πάνω παράμειναν αναντίλεκτα.
Είμαι της γνώμης συνεπώς ότι το ζήτημα που προέκυψε ήταν καθαρά να αποτυπωθεί η εικόνα του εδάφους στο σχέδιο ούτως ώστε να συνάδουν μεταξύ τους. Ο Καθ’ ου η Αίτηση ορθά ζήτησε την συγκατάθεση του Αιτητή και ορθά κάλεσε αυτόν να τοποθετηθεί σχετικά με την ένσταση του.
Στην υπόθεση Ιωάννου ν. Κωνστανίνου κ.α. (1997) 1 Α.Α.Δ. 749, το Ανώτατο Δικαστήριο, εξετάζοντας έφεση ακύρωσης απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου, αφού έκανε αναφορά στην Abraham Hassidoff (ανωτέρω) την οποία επικαλείται και η πλευρά του Αιτητή, ανάφερε «ότι το πιστοποιητικό εγγραφής δεν είναι ο αυθεντικός οδηγός της ιδιοκτησίας, αλλά η εκ πρώτης όψεως απόδειξή της. Αυθεντικό οδηγό της ιδιοκτησίας αποτελεί ο συσχετισμός τεμαχίου προς το κτηματολογικό σχέδιο. Αυτό προβλέπει το άρθρο 50 του νόμου. Όταν η ιδιοκτησία δεν μπορεί να προσδιορισθεί με τον τρόπο που καθορίζει ο νόμος λόγω λάθους στα σχέδια, βιβλία και εγγραφές του Κτηματολογίου, τότε υπεισέρχεται το άρθρο 61 ώστε να αποκαθαρισθούν από το λάθος τα σχέδια και μητρώα και να δώσουν αυθεντική εικόνα της ιδιοκτησίας.»
Η Abraham Hassidoff ως εξηγείται και στην Ιωάννου (ανωτέρω) αφορούσε περίπτωση διπλής εγγραφής με αποτέλεσμα το ζήτημα να μην ενέπιπτε στις αρμοδιότητες του Διευθυντή του Κτηματολογίου καθότι αποτελούσε περιουσιακή διαφορά. Εδώ, δεν υπάρχουν αντεκδικήσεις ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου του Αιτητή.
Ως επεξηγήθηκε στην υπόθεση Στυλιανού ν. Λουκά (2004) 1 Α.Α.Δ. 1497 «ο συσχετισμός της επί του τόπου κατάστασης του τεμαχίου με το σχέδιο, αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για τον καθορισμό της ιδιοκτησίας που ενέχει ο τίτλος εγγραφής ακινήτου» (βλ. επίσης Χ’’Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου (1993) 1 Α.Α.Δ. 844, Χατζημιχαήλ ν. Φιλίππου Πολ. Εφ. 160/12 ημερομηνίας 2.6.2021, ECLI:CY:AD:2021:A214), ακριβώς για να διασφαλίζεται η βεβαιότητα στο καθεστώς ιδιοκτησίας.
Κατά συνέπεια, στην προκείμενη περίπτωση δεν υπήρξε οποιαδήποτε διαφοροποίηση στο έδαφος, εφόσον το εμβαδό στο ακίνητο του Αιτητή παρουσιαζόταν να είναι έκτασης 8027 τ.μ., με την αρχικά λανθασμένη σχεδίαση του ποταμού ενώ πραγματικά δεν ήταν. Επομένως, δεν άλλαξε τίποτε επί του εδάφους στην ιδιοκτησία του Αιτητή.
Η ορθή αποτύπωση της επί τόπου εικόνας στο σχέδιο ενέπιπτε συνεπώς στις εξουσίες που παρέχονται στον Καθ’ ου η Αίτηση δυνάμει του άρθρου 61 ανωτέρω.
Κατάληξη
Στην βάση όλων των πιο πάνω δεν έχω εντοπίσει οποιοδήποτε λόγο για τον οποίο χρειάζεται η επέμβαση του Δικαστηρίου ούτε έχουν τεθεί ικανοποιητικοί λόγοι που να συνηγορούν προς την κατεύθυνση αυτή.
Η αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του Καθ’ ου η Αίτηση ως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) .....................................
Λ. Χαβιαράς,Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο