ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. Χαβιαρά Ε.Δ.
Αρ. Αιτ.: 31/26(i)
Μεταξύ:
A.A. PILOTTOS LIMITED
Ενάγουσα
-και-
1.BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LIMITED
2.B2 KAPITAL CYPRUS LIMITED
3.ALPHA BANK CYPRUS LTD
4.ΓΙΩΡΓΟΣ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ υπό την ιδιότητα του ως διαχειριστής της περιουσίας του αποβιώσαντα Πετροπουλλάκη Νικόλα
5.ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ
Εναγόμενοι
Ημερομηνία: 14.7.2026
Εμφανίσεις:
Για Ενάγουσα / Καθ’ ης η Αίτηση: κα. Ονησιφόρου για ΣΠΥΡΟΣ ΙΩΑΝΝΟΥ Δ.Ε.Π.Ε.
Για Εναγόμενο 5 / Αιτητή: κα. Χαραλάμπους
ΑΠΟΦΑΣΗ
(Αίτηση ημερομηνίας 26.2.2026 από Εναγόμενο 5 – Αιτητή)
Εισαγωγικά
Η Ενάγουσα με έντυπο 7 δυνάμει των προνοιών του Μέρους 8 , Κ.2(1) των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023 καταχώρησε απαίτηση, διεκδικώντας μεταξύ άλλων, την έκδοση διατάγματος ότι είναι το μοναδικό δικαιούμενο πρόσωπο σε εγγραφή και μεταβίβαση συγκεκριμένου ακινήτου δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου που έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο.
Ως προκύπτει από την απαίτηση, συνοπτικά αναφερόμενος για σκοπούς καλύτερης κατανόησης της παρούσας, η Ενάγουσα αγόρασε από τον Εναγόμενο 4 αριθμό καταστημάτων. Ενώ η κατοχή της παραδόθηκε δεν κατατέθηκε έγκαιρα στο Κτηματολόγιο το σχετικό πωλητήριο έγγραφο για λόγους που δεν αφορούν στην παρούσα απόφαση. Αφού προηγήθηκε διάταγμα Δικαστηρίου κατατέθηκε το σχετικό πωλητήριο έγγραφο αλλά λόγω του χρόνου που παρήλθε, διάφοροι πιστωτές του Εναγόμενου 4 ενέγραψαν εμπράγματα βάρη επί των εν λόγω καταστημάτων. Συνεπεία των πιο πάνω, η Ενάγουσα καταχώρησε δυνάμει των διατάξεων της σχετικής νομοθεσίας που αφορά σε εγκλωβισμένους αγοραστές την αίτηση 129/2021 στο Κτηματολόγιο η ολοκλήρωση της εξέτασης της οποίας εκκρεμεί καθότι δεν εξασφαλίστηκε η συγκατάθεση των προσώπων προς όφελος των οποίων έχουν εγγραφεί τα εμπράγματα βάρη.
Ανάμεσα στα αιτούμενα διατάγματα είναι και τα υπ’ αριθμό 2 – 4 στην απαίτηση ως ακολούθως:
« 2.Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται και/ή να επιτρέπεται στο Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λάρνακας και/ή στον αρμόδιο κτηματολογικό λειτουργό και/ή στο αρμόδιο τμήμα του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όπως προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες προκειμένου να εγγραφεί και μεταβιβαστεί επ' ονόματι της αιτήτριας εταιρείας ελεύθερο και απαλλαγμένο παντώς εμπράγματου βάρους και/ή επιβαρύνσεων που τυχόν βαρύνουν (α) το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 3/739 Φ/ΣΧ 41/49 W 1, τμήμα 3, τεμάχιο 666, ενορία Χρυσοπολίτισσα στην Λάρνακα και (β) το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 3/740 Φ/ΣΧ41/49 W 1, τμήμα 3, τεμάχιο 666, ενορία Χρυσοπολίτισσα στην Λάρνακα, ως αυτά καθορίζονται επί του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 04/09/1992 που κατατέθηκε στο Επ. Κτηματολόγιο Λάρνακας την 17/12/2021 με αριθμό ΠΩΕ 1648/2021, ανεξάρτητα εάν αυτά προηγούνται και/ή ακολουθούν κατά προτεραιότητα το αγοραπωλητήριο έγγραφο με αριθμό ΠΩΕ 1648/2021 και ΑΕΑ 129/2021.
3.Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται και/ή να επιτρέπεται στο Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λάρνακας και/ή στον αρμόδιο κτηματολογικό λειτουργό και/ή στο αρμόδιο τμήμα του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όπως προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες προκειμένου να ολοκληρωθεί και/ή υλοποιηθεί η εξέταση της αίτησης ΑΕΑ 129/2021 και να εκδώσει ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας επ' ονόματι της αιτήτριας εταιρείας Α.Α. PILOTTOS LIMITED αναφορικά με (α) το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 3/739 Φ/ΣΧ 41/49 W 1, τμήμα 3, τεμάχιο 666, ενορία Χρυσοπολίτισσα στην Λάρνακα και (β) το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 3/740 Φ/ΣΧ 41/49 W 1, τμήμα 3, τεμάχιο 666, ενορία Χρυσοπολίτισσα στην Λάρνακα, ως αυτά καθορίζονται επί του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 04/09/1992 που κατατέθηκε στο Επ. Κτηματολόγιο Λάρνακας την 17/12/2021 με αριθμό ΠΩΕ 1648/2021.
4.Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται και/ή να επιτρέπεται στο Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λάρνακας και/ή στον αρμόδιο κτηματολογικό λειτουργό και/ή στο αρμόδιο τμήμα του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όπως μεταφέρει και/ή προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες προκειμένου να μεταφέρει τα εμπράγματα βάρη που είναι εγγεγραμμένα προς όφελος της BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LIMITED, της Β2 ΚΑΡITAL CYPRUS LIMITED και της ALPHA BANK CYPRUS LTD τα οποία προηγούνται και/ή έπονται της ημερομηνίας κατάθεσης της σύμβασης πώλησης με αριθμό ΠΩΕ 1648/2021 σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του πωλητή και/ή στην ακίνητη ιδιοκτησία νομικών και/ή φυσικών προσώπων που έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή.»
Στα πλαίσια της πιο πάνω διαδικασίας, ο Αιτητής καταχώρησε εμφάνιση στις 12.2.2026.
Ο Αιτητής ακολούθως προχώρησε να καταχωρήσει στις 26.2.2026 την υπό κρίση η αίτηση, με την οποία αιτείται την έκδοση των ακόλουθων διαταγμάτων:
«Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου για το οποίο να απορρίπτονται τα αιτητικά με αριθμό 2-4, ως η αίτηση αρ.31/26, ημερ. 16/1/2026, καθότι το Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία και/ή αρμοδιότητα να το εκδώσει και/ή καθότι δικαιοδοσία έγκρισης της αίτησης ΑΕΑ 129/2021, έχει ο Διευθυντής Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να αναγνωρίζεται ότι το Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδώσει τα αιτητικά με αριθμό 2-4, ως η αίτηση αρ.31/2026, ημερ. 16/1/2026.
Γ. Διάταγμα του σεβαστού Δικαστηρίου για κατά προτεραιότητα εκδίκαση του νομικού ζητήματος της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου και/ή για κατά προτεραιότητα αυτεπάγγελτο έλεγχο του ζητήματος της δικαιοδοσίας και/ή της αρμοδιότητας και/ή των ζητημάτων που εγείρονται στην παρούσα αίτηση.
Δ. Περαιτέρω ή άλλη θεραπεία κρίνει εύλογη υπό τις περιστάσεις το Δικαστήριο.
Ε. Έξοδα της αίτησης.»
Η πλευρά του Ενάγοντα καταχώρησε ένσταση οπότε η αίτηση οδηγήθηκε σε ακρόαση χωρίς οποιαδήποτε πλευρά να ζητήσει να αντεξετάσει την άλλη.
Αμφότεροι οι συνήγοροι παράδωσαν στο Δικαστήριο γραπτώς τις θέσεις τους, τις οποίες υιοθέτησαν. Αναφέρω ευθύς εξ’ αρχής ότι το περιεχόμενο τους έχει εξεταστεί από το Δικαστήριο και είναι υπόψιν μου έστω και αν δεν γίνεται ρητή αναφορά στο κείμενο της παρούσας.
Αίτηση και Ένσταση
Συνοπτικά, για σκοπούς της παρούσας, αναφέρω ότι η θέση του Αιτητή, ως προωθείται από την ένορκη δήλωση της κας. Τσαγκάρη που υποστηρίζει την αίτηση, είναι ότι το Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία να εκδώσει δικαστικό διάταγμα, με το οποίο να διατάσσεται ο Αιτητής να εγκρίνει αίτηση ΑΕΑ129/2021, καθότι αποτελεί διοικητική αρμοδιότητα και εξουσία του Αιτητή η τυχόν έγκριση ή απόρριψη της πιο πάνω αίτησης και αυτή θα ασκηθεί μετά από την έκδοση δικαστικής απόφασης στην παρούσα διαδικασία. Υποστηρίζει περαιτέρω ότι, η πιο πάνω άσκηση της διοικητικής λειτουργίας από μέρους του Αιτητή δεν δύναται να υποκατασταθεί από το Δικαστήριο και απαραίτητη διεργασία μετά από τυχόν έγκριση αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή, αποτελεί συνέχιση της άσκησης της διοικητικής αρμοδιότητας του Αιτητή, ως επίσης και η από μέρους του έκδοση τελικής απόφασης επί της πιο πάνω αίτησης με αριθμό 129/2021.
Η ενόρκως δηλούσε αναφέρει επιπρόσθετα ότι εξ όσων γνωρίζει και εξ όσων συμβουλεύεται η εκδίκαση της υπό κρίση αίτησης θα επιφέρει περιορισμό στα επίδικα θέματα και στην περίπτωση παραμερισμού των αιτητικών 2-4, ο Αιτητής ενδέχεται να μην καταχωρήσει ένσταση στην κυρίως διαδικασία.
Ο Αιτητής βασίζει την υπό εξέταση αίτηση στον περί Δικαστηρίων Νόμο άρθρα 29-32, στους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας του 2023, Μέρος 1, 2, 10, 12 Κ.1-4 και 6, 23 Κ. 1(1), 2(1), 3 -5, 8, 11, 32 Κ.14-17 και 60, στους περί Απονομής της Δικαιοσύνης (Ποικίλες Διατάξεις) Νόμους του 1964 έως 1991, στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 ως τροποποιήθηκε, στους περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956, στον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224, στον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, στους Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμούς του 2015, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.48 θ.1,2,4,8 και 9, Δ.64, στην αρχή της διάκρισης των εξουσιών, στη νομολογία και στις γενικές και συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου.
Με την ένσταση της η Καθ’ ης η Αίτηση προτάσσει 9 λόγους για τους οποίους θεωρεί ότι η υπό εξέταση αίτηση πρέπει να απορριφθεί. Δεν κρίνω σκόπιμο να τους παραθέσω αυτούσιους. Η ουσία της ένστασης έγκειται στους ισχυρισμούς ότι, η αίτηση είναι εκπρόθεσμη, νομικά και πραγματικά αβάσιμη και στερούμενη του απαραίτητου υπόβαθρου, ότι δεν δικαιολογείται η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων, τυχών έγκριση των οποίων θα προκαλέσει ζημιά στην Καθ’ ης η Αίτηση και ότι το Δικαστήριο έχει εξουσία να εκδώσει τα αιτούμενα διατάγματα δυνάμει του Μέρους 3 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας.
Η Καθ’ ης η Αίτηση βασίζει την ένσταση στους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας Μέρη 1, 2, 4, 23, 23.7(1)(α)-(γ),(2)-(5), 39 και 60, στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 ως τροποποιήθηκε, άρθρα 2-18, μέρος VIB άρθρα 44ΙΗ(α) (i) (ii)-(δ), 44Κ(1) (α)-(γ), 44ΚΑ, 44ΚΒ, στον περί Δικαστηρίων Νόμο 14/60 άρθρα 1-3,18, 21, 22, 22Α, 29, 31, 41-43 και 47, στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224 και κανονισμούς αυτού, στο Σύνταγμα, στους κανόνες επιείκειας και στη συμφυή εξουσία του Δικαστηρίου.
Η ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του Ανδρέα Ανδρέου, εκ των διευθυντών της Καθ’ ης η Αίτηση, ο οποίος αναφέρει ότι η υπό κρίση αίτηση καταχωρήθηκε εκπρόθεσμα καθότι θα έπρεπε να καταχωρείτο εντός 14 ημερών από την καταχώρηση της εμφάνισης (12.2.2026), ενώ καταχωρήθηκε στις 26.2.2026. Απορρίπτει επίσης τους ισχυρισμούς Τσαγκάρη ως γενικούς, αόριστους και ατεκμηρίωτους, ισχυριζόμενος ότι το Δικαστήριο έχει δικαιοδοσία και αρμοδιότητα να προχωρήσει με την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων της απαίτησης. Προβάλλει επίσης την θέση ότι το Δικαστήριο, στο παρόν στάδιο, χωρίς να ακούσει μαρτυρία στην κυρίως απαίτηση να απορρίψει τα αιτούμενα υπό στοιχεία 2-4 αιτητικά διότι σε αυτή την περίπτωση, θα παραβιαστεί το δικαίωμα της Καθ’ ης η Αίτηση να ακουστεί, προκαλώντας ζημιά στα δικαιώματα της. Καταληκτικά σημειώνει ότι η υπό κρίση αίτηση στερείται του ορθού υπόβαθρου και συνεπώς δεν δικαιολογείται υπό τις περιστάσεις η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων.
Νομική Πτυχή
Στο Μέρος 12.1 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας περιλαμβάνεται η διαδικασία με βάση την οποία μπορεί εναγόμενος να αμφισβητήσει την δικαιοδοσία του Δικαστηρίου όπου προνοείται ότι ο εναγόμενος ο οποίος επιθυμεί «(α) να αμφισβητήσει τη δικαιοδοσία του δικαστηρίου να εκδικάσει την απαίτηση· ή (β)να ισχυριστεί ότι το δικαστήριο δεν πρέπει να ασκήσει τη δικαιοδοσία του, δύναται να αιτηθεί από το δικαστήριο την έκδοση διατάγματος το οποίο να αναγνωρίζει ότι στερείται τέτοιας δικαιοδοσίας ή δεν θα πρέπει να ασκήσει οποιαδήποτε δικαιοδοσία δυνατόν να έχει.»
Ο εναγόμενος προτού υποβάλει τέτοια αίτηση «οφείλει πρώτα να καταχωρίσει σημείωμα εμφάνισης σύμφωνα με το Μέρος 10 και να σημειώσει την κατάλληλη επιλογή η οποία υποδηλώνει την πρόθεση αυτή.» (βλ. Μέρος 12(2)). Η αίτηση δε, πρέπει να υποβληθεί εντός 14 ημερών από την καταχώρησης του σημειώματος εμφάνισης και να υποστηρίζεται από μαρτυρία (βλ. Μέρος 12(3)(α),(β)). Σε περίπτωση που δεν υπάρξει συμμόρφωση με τα πιο πάνω θεωρείται ότι έχει αποδεχθεί την δικαιοδοσία του Δικαστηρίου και δεν δύναται να προβάλει ισχυρισμούς ότι το Δικαστήριο δεν πρέπει να ασκήσει δικαιοδοσία (βλ. Μέρος 12(4)) χωρίς όμως αυτό να σημαίνει, ως αναφέρεται στον Κ.5 του Μέρους 12, ότι το Δικαστήριο θα αναλάβει δικαιοδοσία εκεί όπου ρητά την στερείται βάση Νόμου.
Ως περαιτέρω προνοείται στον Κ.6 του Μέρους 12, σε περίπτωση που το Δικαστήριο εκδώσει διάταγμα αναγνωρίζοντας ότι στερείται δικαιοδοσίας ή ότι δεν μπορεί να ασκήσει δικαιοδοσία, μπορεί επίσης να προχωρήσει να συμπεριλάβει στο διάταγμα πρόνοια παραμερισμού του εντύπου της απαίτησης ή της επίδοσης του εντύπου της απαίτησης, να ακυρώσει οποιοδήποτε διάταγμα είχε εκδοθεί πριν από την έγερση της απαίτησης ή πριν την επίδοση, να αναστείλει την διαδικασία ή και να διατάξει την μεταφορά της στο δικαστήριο το οποίο έχει δικαιοδοσία.
Συνάγεται κατά την κρίση μου από τα πιο πάνω ότι, ο παραμερισμός ή η διαγραφή της απαίτησης δεν είναι ο σκοπός της αίτησης που υποβάλλεται δυνάμει των προνοιών του Μέρους 12, αλλά σκοπός είναι να εκδοθεί διάταγμα με το οποίο να αναγνωρίζει το Δικαστήριο ότι στερείται δικαιοδοσίας. Στην περίπτωση που θα κριθεί από το Δικαστήριο ότι δικαιολογείται η έκδοση ενός τέτοιου διατάγματος, το Δικαστήριο μπορεί να συμπεριλάβει στο εν λόγω διάταγμα οποιεσδήποτε από τις πρόνοιες που καθορίζονται στον Κ.6 ανωτέρω και είναι ζήτημα άσκησης διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου εάν θα συμπεριλάβει οποιαδήποτε περαιτέρω πρόνοια.
Το πρώτο ζήτημα που προκύπτει και θα πρέπει να εξεταστεί κατά την κρίση μου, είναι ο τρόπος με τον οποίο το παρόν Δικαστήριο θα αξιολογήσει τις θέσεις που έχουν προβάλει τα μέρη μέσω των δηλώσεων τους εν όψει του ότι η υπό κρίση αίτηση εξετάζεται σε στάδιο προδικαστικό. Σύμφωνα με τις πρόνοιες των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, το Δικαστήριο δεν προέβαινε σε εις βάθος αξιολόγηση της ενώπιον του μαρτυρίας, εφόσον επρόκειτο για ενδιάμεση αίτηση, ούτως ώστε να μην καταλήξει σε οποιαδήποτε συμπεράσματα αφορούσαν στην ουσία της υπόθεσης, δίδοντας έτσι την εντύπωση ότι έχει προαποφασίσει την υπόθεση.
Στο σύγγραμμα BLACKSTONE’S CIVIL PRACTICE 2018, στις σελίδες 428-431, κεφ.19, γίνεται αναφορά στις αγγλικές δικονομικές πρόνοιες του Part 11 οι οποίες είναι ουσιαστικά οι αντίστοιχες του Μέρους 12 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας.
Στην σελ. 428 αναφέρεται ότι το Part 11 δεν περιορίζεται σε αμφισβητήσεις αναφορικά με την γεωγραφική δικαιοδοσία του Δικαστηρίου. Όταν ένας εναγόμενος προτίθεται να αμφισβητήσει τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου πρέπει πρώτα να καταχωρίσει σημείωμα εμφάνισης. Στο σημείωμα εμφάνισης που θα καταχωρήσει πρέπει να επιλέξει μόνο την επιλογή που δίδεται στο σημείωμα για αμφισβήτηση δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου και όχι μαζί και την επιλογή για αμφισβήτηση της απαίτησης διαφορετικά, σε τέτοια περίπτωση, ενδέχεται να θεωρηθεί ότι έχει εγκαταλείψει την πρόθεση να αμφισβητήσει τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου. Τούτο όμως θα εξαρτηθεί από το πως θα επιλέξει να προχωρήσει στην συνέχεια.
Στην υπόθεση Hoddinott v Persimmon Homes (Wesex) Ltd [2007] EWCA Civ 1203 ο εναγόμενος επιχείρησε με αίτηση τον παραμερισμό διατάγματος το οποίο έδιδε παράταση στην επίδοση της απαίτησης. Πριν την εκδίκαση της αίτησης του, του επιδόθηκε η απαίτηση και καταχώρησε σημείωμα εμφάνισης σημειώνοντας πρόθεση να υπερασπιστεί την απαίτηση και όχι την επιλογή πρόθεσης αμφισβήτησης της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου. Δεν προχώρησε όμως να υποβάλει αίτηση σύμφωνα με τις πρόνοιες του Part 11 με αποτέλεσμα να θεωρηθεί ότι δεν είχε πλέον πρόθεση να αμφισβητήσει τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου με την κατάληξη αυτή να ενισχύεται από το γεγονός ότι με την πιο πάνω επιλογή του εξέφρασε πρόθεση να υπερασπιστεί την απαίτηση και όχι να αμφισβητήσει την δικαιοδοσία.
Στην υπόθεση Massey v Glover {2006} EWHC 2323 (Ch), αναφέρθηκε ότι, η κάθε περίπτωση πρέπει να κρίνεται στην βάση των δικών της περιστατικών και δεδομένων (βλ. επίσης SMAY Investments Ltd v Sachdev [2003] 1 EWHC 474 (Ch)).
Επομένως, η επιλογή και των δυο σημείων επί του σημειώματος εμφάνισης, όπως και στην παρούσα περίσταση, δεν συνεπάγεται αυτόματα και αποδοχή της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου.
Τα πιο πάνω κατά την κρίση μου βρίσκουν έρεισμα στις πρόνοιες του Κ.1(7) του Μέρους 12 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας όπου προνοούνται τα εξής:
«(7) Αν κατόπιν αίτησης, δυνάμει του παρόντος κανονισμού το δικαστήριο δεν προβεί σε αναγνωριστική δήλωση σύμφωνα με τον κανονισμό 12.1(6):
(α) το σημείωμα εμφάνισης παύει να ισχύει·
(β) ο εναγόμενος δύναται να καταχωρίσει πρόσθετο σημείωμα εμφάνισης εντός 14 ημερών ή εντός τέτοιας άλλης περιόδου ως το δικαστήριο ήθελε διατάξει· και
(γ) το δικαστήριο εκδίδει οδηγίες ως προς την καταχώριση και επίδοση της υπεράσπισης σε απαίτηση, δυνάμει του Μέρους 7 ή την καταχώριση μαρτυρίας σε απαίτηση δυνάμει του Μέρους 8 στην περίπτωση καταχώρισης πρόσθετου σημειώματος εμφάνισης.»
Τα πιο πάνω υποδηλούν ότι, το σημείωμα εμφάνισης που καταχωρείται με συμπληρωμένο το πεδίο αμφισβήτησης της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου θεωρείται εμφάνιση μόνο για τον σκοπό αυτό και για τον λόγο αυτό παύει να ισχύει σε περίπτωση που η αίτηση για αμφισβήτηση απορριφθεί. Ότι δηλαδή συνέβαινε κατά την εφαρμογή των τότε Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας στις περιπτώσεις όπου καταχωρούνταν σημειώματα εμφάνισης υπό διαμαρτυρία.
Καταγράφεται περαιτέρω στην σελ. 429 ότι, η προθεσμία για καταχώρηση αίτησης είναι εντός 14 ημερών μετά την καταχώρηση της εμφάνισης. Ότι προνοείται δηλαδή και στο Μέρος 12 ανωτέρω. Σημειώνεται περαιτέρω στην ίδια σελίδα ότι, δεν χρειάζεται να καταχωρίσει υπεράσπιση ο εναγόμενος πριν την ακρόαση της αίτησης του (βλ. επίσης Κ.1(9), Μέρος 12), καθότι τέτοια ενέργεια από μέρους του εναγόμενου δύναται να θεωρηθεί εκούσια υπαγωγή του στην δικαιοδοσία του Δικαστηρίου (βλ. SSQ Europe SA v Johann & Backes OHG [2002] 1 Lloyd’s Rep 465).
Η δε προθεσμία των 14 ημερών πιο πάνω πρέπει να τηρείται αυστηρά καθότι σε περίπτωση μη τήρησης της μπορεί να θεωρηθεί εγκατάλειψη της πρόθεσης αμφισβήτησης της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου και υπαγωγή σε αυτήν (βλ. Maple Leaf Micro Volatility Master Fund v Rouvroy [2009] 2 All E.R. (Comm) 287).
Ως προς την διαδικασία εκδίκασης της υπό κρίση αίτησης, ο Κ.1(3)(β) του Μέρους 12 καθορίζει ότι αυτή θα πρέπει να υποστηρίζεται με μαρτυρία. Κρίνω ότι για την εκδίκαση της παρούσας θα πρέπει να ακολουθηθεί η διαδικασία η οποία ακολουθείται ουσιαστικά στις ενδιάμεσες αιτήσεις (βλ. Μέρος 23). Για το θέμα αυτό αναφέρονται τα εξής στην σελ. 567 του BLACKSTONE’S.
«Imposing the trial standard of proof (on the balance of probabilities) on an issue at an interim hearing is erroneous, and in effect would require the premature trial of the issue or premature expression of the court’s view on the merits… The normal standard of proof in interim applications is therefore whether any disputed fact is established by a good arguable case…»
Ο τρόπος προσέγγισης όμως του ζητήματος θα εξαρτηθεί από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της κάθε υπόθεσης, ανάλογα στη φύση της αίτησης που καλείται το Δικαστήριο να εξετάσει καθώς και των ζητημάτων που εγείρονται στην κάθε αίτηση. Ως αναφέρεται στο ίδιο σύγγραμμα στην σελ. 567
«The ‘good arguable case’ test is intended to encapsulate the crucial rule that the court must be satisfied as it can be, given the limitations of an interim application, that factors exist which give the court jurisdiction or justify the exercise of jurisdiction. Inevitably, the way the test is applied must vary from case to case (WPP Holdings Italy Srl v Benatti [2007] EWCA Civ 263, [2007] 1 WLR 2316).»
Προχωρεί δε στην σελ. 568 να δώσει παραδείγματα όπου εφαρμόστηκαν διαφορετικά επίπεδα απόδειξης και αναφέρει ως ένα από αυτά, την περίπτωση όπου εγείρεται ζήτημα το οποίο είναι επί της ουσίας του καθοριστικό ως προς το κατά πόσο ένα Δικαστήριο έχει ή δεν έχει δικαιοδοσία, με το επίπεδο απόδειξης να συνίσταται στο ποιος από τους διαδίκους έχει προβάλει το καλύτερο επιχείρημα («much better argument») στην βάση του διαθέσιμου υλικού και μαρτυρίας (γεγονότων0 που έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου (βλ. την εκεί αναφορά στην υπόθεση Canada Trust Co. v Stolzenberg (No.2) [1998] 1 WLR 457).
Κατά συνέπεια, όταν το Δικαστήριο καλείται να αξιολογήσει μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον του στα πλαίσια ενδιάμεσων αιτήσεων δεν θα πρέπει να αποκλείει από τον κανόνα ότι η διαδικασία δεν προσφέρεται για εξαγωγή τελικών συμπερασμάτων και διατύπωσης ευρημάτων τα οποία πρέπει να εξακριβώνονται στα πλαίσια εκδίκασης της ουσίας της υπόθεσης.
Οι περισσότερες ενδιάμεσες αιτήσεις ως υποδεικνύεται στην σελ.568 του ίδιου συγγράμματος εκδικάζονται στην βάση των μη αμφισβητούμενων από τον καθ’ ου η αίτηση γεγονότων σε συνδυασμό με την δική του εκδοχή επί των αμφισβητούμενων γεγονότων και το Δικαστήριο δεν πρέπει να κοιτάζει πίσω από την γραπτή μαρτυρία εάν υπάρχει εγγενής απιθανοφάνεια η οποία μπορεί να εξαχθεί από αυτήν ή υπάρχει εξωγενής μαρτυρία που να την αντικρούει (βλ. HRH Prince of Wales v Associated Newspapers Ltd [2006] EWCA Civ 1776 (21 December 2006), National Westminster Bank Plc v Daniel [1993] 1 WLR 1453 και Shyam Jewellers Ltd v Cheeseman | [2001] EWCA Civ 1818). Πρόκειται συναφώς για τις ίδιες γραμμές επί των οποίων κινείται και η Νομολογία μας σε σχέση με ενδιάμεσες διαδικασίες των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας (βλ. π.χ. Odysseos v. Pieris Estates & Others (1982) 1 C.L.R. 557, THE JONITEXO LTD v. ADIDAS SPORTSCHUFABRIEKEN ADI DASSLER KG (1984) 1 CLR 263, Σταυράκης κ.α. ν. Δήμου Λευκωσίας (2015) 1 Α.Α.Δ. 731, ΠΑΝΑΓΙΩΤΑ ΣΚΟΥΤΕΛΛΑ ν. ΜΙΧΑΛΗ ΣΚΟΥΤΕΛΛΑ Πολ. Έφ. 43/2012, ημερομηνίας 24.3.2017, ECLI:CY:DOD:2017:3).
Οποιεσδήποτε διαπιστώσεις στις οποίες θα προβεί το Δικαστήριο αφορούν καθαρά την εξέταση της αίτησης με όλα τα ζητήματα που εγείρονται στην απαίτηση «να παραμένουν ζωντανά για να αποφασιστούν όταν θα εκδικαστεί η ουσία της» (βλ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Φίλιππου Α. Τρικωμίτη & Υιοι Λιμιτεδ Πολ. Εφ. Ε91/15, ημερομηνίας 5.4.2021). Επομένως, αν κατά την εξέταση της ενδιάμεσης αίτησης, διαφανεί ότι το ζήτημα που εγείρεται δεν δύναται να αποφασιστεί χωρίς ενδελεχή αξιολόγηση της μαρτυρίας, τότε πρέπει να αποφασιστεί στα πλαίσια της ακρόασης της ουσίας της υπόθεσης.
Εφαρμογή – Συμπεράσματα
Ως έχει αναφερθεί και σε προηγούμενο σημείο της παρούσας απόφασης, το σημείωμα εμφάνισης έχει καταχωρηθεί στις 12.2.2026 και η υπό κρίση αίτηση στις 26.2.2026. Ανατρέχοντας στο Μέρος 2.8 των Κανονισμών παρατηρείται ότι στην προθεσμία δεν λαμβάνεται υπόψιν η ημέρα έναρξης της περιόδου. Συνεπώς, υπήρξε συμμόρφωση με την προθεσμία των 14 ημερών ως προνοείται στο Μέρος 12 ανωτέρω.
Ερχόμενος στην ουσία της υπό εξέταση περίπτωσης, προκύπτει μέσα από τις ένορκες δηλώσεις των μερών, ότι το ζήτημα δεν αφορά σε γεγονότα αλλά είναι καθαρά νομικό εφόσον έγκειται στο κατά πόσο το Δικαστήριο έχει ή δεν έχει εξουσία ή αρμοδιότητα να εκδώσει τα αιτούμενα υπό τα στοιχεία 2 -4 αιτητικά. Ως δικαιοδοτικό το ζήτημα, κρίνω ότι μπορεί να αποφασιστεί στην όψη του και χωρίς να χρειαστεί αξιολόγηση μαρτυρίας.
Εξετάζοντας τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου, στην ουσία, η πλευρά του Αιτητή υποστηρίζει ότι η συμπερίληψη της φράσης «προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες προκειμένου να ολοκληρωθεί και/ή υλοποιηθεί η εξέταση της αίτησης ΑΕΑ 129/2021» στο υπό στοιχείο 3 αιτητικό καθιστά το εν λόγω αιτητικό καθώς και τα αιτητικά υπό στοιχεία 2 και 4 εκτός δικαιοδοσίας και αρμοδιότητας του παρόντος Δικαστηρίου καθότι, η εξέταση της σχετικής αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή και η έκδοση σχετικής απόφαση αποτελεί κατ’ εξοχή αρμοδιότητα του Αιτητή ως Διευθυντή του Κτηματολογίου. Εκείνο το οποίο εισηγείται η πλευρά του Αιτητή είναι ότι Δικαστικός έλεγχος μπορεί να ασκηθεί μόνο εφόσον ο Διευθυντής του Κτηματολογίου εκδώσει την απόφαση του και όχι προγενέστερα.
Η εμβέλεια του δικαστικού ελέγχου επί αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου εμπερικλείεται στα άρθρα 80 και 51 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση Νόμου Κεφ. 224 και του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτου Ν.9/65 αντίστοιχα (βλ. Γιάννουκκου κ.α. ν. MAKRIS HOTEL (KAKOPETRIA) LIMITED, Πολ.Εφ. 335/2018, ημερομηνίας 14.5.2024, Αντώνης Ζαχαρίου Ιωάννου ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κ.α. Πολ. Εφ. 64/2018 ημερομηνίας 28.2.2024).
Η πλευρά της Καθ’ ης η Αίτηση θεωρεί ως αναπτύσσεται και μέσω της αγόρευσης των συνηγόρων που την εκπροσωπούν ότι, «κατά πόσο τελικά θα εκδοθεί τέτοιο διάταγμα αποτελεί ζήτημα που θα κριθεί μετά την ακροαματική διαδικασία και την αξιολόγηση όλης της αποδεικτικής μαρτυρίας».
Έχω διεξέλθει με προσοχή των εκατέρωθεν θέσεων με γνώμονα τις πρόνοιες των πιο πάνω Νομοθεσιών καθώς επίσης και των αντίστοιχων σχετικών νομολογιακών αρχών κρίνω ότι, η θέση του Αιτητή ευσταθεί σε αντίθεση με τη θέση της Καθ’ ης η Αίτηση την οποία κρίνω αβάσιμη. Εξηγώ.
Η διαδικασία υποβολής εξέτασης και απόφασης αναφορικά με εγκλωβισμένους αγοραστές, ως η διαδικασία αυτή προνοείται στα άρθρα 44ΙΣΤ-44ΚΣΤ του Μέρους VIB του Ν.9/65 ως τροποποιήθηκε, συνιστά διαδικασία που γίνεται αποκλειστικά ενώπιον του Διευθυντή του Κτηματολογίου, στα πλαίσια της οποίας ο τελευταίος ασκεί, σε πρωτογενή βαθμό, τις εξουσίες που του παρέχει ο Νόμος. Η εμπλοκή του Δικαστηρίου σε αυτή τη διαδικασία γίνεται, ως ρητά προνοεί ο Νόμος στο άρθρο 51 όταν οποιοδήποτε πρόσωπο τα νόμιμα συμφέροντα παραβλάπτονται δύναται να αποταθεί στο Δικαστήριο υποβάλλοντας έφεση.
Πρέπει δηλαδή να προηγηθεί κάποιας μορφής αρνητική ή θετική τελική απόφαση επί της αίτησης από τον Διευθυντή (οπότε και αναλόγως θα υπάρξει κάποιο πρόσωπο που είναι δυσαρεστημένο) προκειμένου να μπορεί το Δικαστήριο να αναλάβει δικαιοδοσία με βάση το άρθρο 51 και του άρθρου 80 πιο πάνω για να εξετάσει την ορθότητα και νομιμότητα αυτής της απόφασης του Διευθυντή. Αν τώρα το παράπονο είναι ότι ο Διευθυντής δεν ασκεί έγκαιρα ή καθόλου τις εξουσίες που του επιβάλλει ο Νόμος να ασκήσει όταν του υποβληθεί αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή, αυτό δεν είναι θέμα που υπόκειται στο πεδίο εμβέλειας και εφαρμογής του άρθρου 80 ή των εξουσιών που γενικά έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο. Ίσως το θέμα, να εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Διοικητικού Δικαστηρίου, ίσως και να εμπίπτει στην δικαιοδοσία του Ανώτατου Δικαστηρίου να εκδίδει προνομιακά εντάλματα. Όποια όμως και από αυτές τις δικαιοδοσίες και να είναι, η ουσία είναι ότι δεν μπορεί το Επαρχιακό Δικαστήριο και δη στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας να εξετάσει και να αποφανθεί επ’ αυτής της κατ’ ισχυρισμό παράληψης του Διευθυντή πόσο μάλλον να την παρακάμψει.
Έπεται συνεπώς ότι, στο βαθμό που ζητείται από το Δικαστήριο, είτε να εξετάσει θέματα παράλειψης του Διευθυντή να εξετάσει και να αποφανθεί επί αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή είτε να ενεργήσει το ίδιο ως εξεταστής μιας τέτοιας αίτησης σε αντικατάσταση του Διευθυντή, η αίτηση δεν μπορεί παρά να θεωρηθεί ότι εκφεύγει των δικαιοδοσιών και εξουσιών που έχει το παρόν Δικαστήριο. Σημειώνω εδώ ότι, η θεραπεία που ζητείται υπό τα στοιχεία 2 και 4 είναι στην ουσία η ενέργεια στην οποία προβαίνει ο διευθυντής όταν αποφασίσει να εγκρίνει την αίτηση ενός εγκλωβισμένου αγοραστή (βλ. άρθρα 44ΙΘ, 44ΙΗ του Ν.9/65 ανωτέρω). Τούτο, ως δικαιοδοτικό θέμα που είναι (ως αναφέρω και πιο πάνω) δεν θα μπορούσε να αφεθεί να αποφασιστεί στο τέλος της υπόθεσης και δη μετά από ακροαματική διαδικασία. Αν μη τι άλλο διότι είναι ζήτημα που προκύπτει και μπορεί να αποφασιστεί από την όψη της απαίτησης και μόνο.
Όσον αφορά τα υπόλοιπα αιτητικά της απαίτησης αυτά, πέραν του ότι δεν αποτελούν αντικείμενο της υπό κρίση αίτησης, δεν φαίνεται, στην όψη τους, να εκφεύγουν των εξουσιών του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Βεβαίως, αν ήθελε φανεί κατά την ακροαματική διαδικασία ότι με τα συγκεκριμένα αιτητικά αποσκοπείται ουσιαστικά να εκφραστεί δικαστική κρίση επί του βάσιμου ή μη της αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή που είχε υποβάλει η Καθ’ ης η Αίτηση και η οποία ακόμη εκκρεμεί να αποφασιστεί, τα όσα αναφέρονται πιο πάνω, αναφορικά με την αναρμοδιότητα του Δικαστηρίου να προβεί σε τέτοια εξέταση και απόφαση, θα τύχουν ανάλογης εφαρμογής.
Στη βάση των πιο πάνω κρίνω ότι η υπό εξέταση αίτηση πρέπει να επιτύχει.
Κατάληξη
Υπό το φως όλων των πιο πάνω εκδίδεται διάταγμα ως το Β της αίτησης.
Εν όψει της έκδοσης του πιο πάνω διατάγματος, έχοντας κατά νου τις πρόνοιες του Κ.6 του Μέρους 12 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας εκδίδεται περαιτέρω διάταγμα ως το Α της αίτησης.
Ως προς τα έξοδα, αυτά επιδικάζονται προς όφελος του Αιτητή και εναντίον της Καθ’ ης η Αίτηση ως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο καταβλητέα όμως στο τέλος της διαδικασίας.
(Υπ.) .....................................
Λ. Χαβιαράς,Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο