ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον: Ν. Πετρίδου, Ε.Δ.

Αρ. Αγωγής: 1721/2019

 

 

Μαρίνα Ηλιάδου

Ενάγουσα

-και-

 

Ελισάβετ Ανδρέου Μιχαήλ

Εναγόμενη

Και δι’ ανταπαιτήσεως:

 

 

Ελισάβετ Ανδρέου Μιχαήλ

 

Εξ ανταπαιτήσεως Ενάγουσα

 

-και-

 

1.    Σταύρου Ευγενία

2.    Νικολάου Σταυρούλα

 

 

Ημερομηνία: 17 Οκτωβρίου 2025

 

Εμφανίσεις:

Για την Ενάγουσα: κ. Μ. Φλωρίδης για Μιχαήλ Γ. Φλωρίδης & Σια ΔΕΠΕ

Για την Εναγόμενη: κ. Γ. Κουρουπίδης για Άντης Τριανταφυλλίδης & Υιοί ΔΕΠΕ

 

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Με την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αγωγή, η Ενάγουσα επιζητεί εναντίον της Εναγόμενης, αποζημιώσεις για τις ζημίες που υπέστη ένεκα της παράνομης επέμβασης στο ακίνητό της, ως επίσης και διατάγματα του Δικαστηρίου, με τα οποία η τελευταία να διατάσσεται να άρει την κατ’ ισχυρισμόν παράνομη επέμβαση στο ακίνητο της Ενάγουσας.

 

Κρίνω σκόπιμο, εξ αρχής, να σημειώσω τα εξής, για σκοπούς πληρότητας και καλύτερης κατανόησης της παρούσας. Σε ό,τι αφορά τη διαδικασία μεταξύ της Εναγόμενης και των Εξ Ανταπαιτήσεως Εναγομένων, στις 4.1.2021, εκδόθηκε εκ συμφώνου απόφαση υπέρ της πρώτης και εναντίον των τελευταίων (αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα), για το ποσό των €7.440, χωρίς τόκο, και οι συνήγοροι των διαδίκων προέβηκαν σε σχετική δήλωση ενώπιον του Δικαστηρίου, η οποία κατέστη κανόνας Δικαστηρίου, ότι με την καταβολή του εν λόγω ποσού από τους Εξ Ανταπαιτήσεως Εναγόμενους προς την Εναγόμενη, η τελευταία θα προχωρούσε να λάβει όλα τα δέοντα μέτρα για την εγγραφή του επίδικου μέρους του ακινήτου της στο όνομα των πρώτων. Αποτέλεσμα τούτου, ήταν η διαδικασία μεταξύ της Εναγόμενης και των Εξ Ανταπαιτήσεως Εναγομένων να έχει ολοκληρωθεί από εκείνο το στάδιο. Εξού και δεν θα γίνει οποιαδήποτε περαιτέρω αναφορά σε αυτήν, για τους σκοπούς της παρούσας απόφασης.

 

Κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα

 

Στη βάση των δικογραφημένων ισχυρισμών, της μαρτυρίας που κατατέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου κατά την ακροαματική διαδικασία και δεν αμφισβητήθηκε (βλ. Frederickou Schoοls Co. Ltd v. Acuac Inc. (2002) 1 ΑΑΔ 1527), ως επίσης και των σχετικών τοποθετήσεων των συνηγόρων των διαδίκων[1], τα πιο κάτω προκύπτουν ως κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα.

 

Η Ενάγουσα, κατά τις 11.9.2007 (βλ. Τεκμήριο 4), απέκτησε το ακίνητο με τα χαρακτηριστικά που αναγράφονται στο Έγγραφο Β[2] ως επίσης και στο Τεκμήριο 4, συνολικού εμβαδού ενός δεκαρίου και 338 τμ (δηλαδή 1338 τμ) (στο εξής «το επίδικο ακίνητο»). Σε μέρος του επίδικου ακινήτου, όταν τούτο αποκτήθηκε από την Ενάγουσα, υπήρχε κτισμένο μέρος της οικίας της Εναγόμενης. Επίσης, αποτελεί κοινώς αποδεκτό γεγονός ότι, το επίδικο ακίνητο επηρεάζεται από την κατασκευή δρόμου στο ανατολικό μέρος αυτού, πράγμα που έχει ως αποτέλεσμα τον διαχωρισμό του εν λόγω ακινήτου σε δύο μέρη και δη σε ανατολικό και δυτικό μέρος (βλ. Τεκμήριο 10, σελ. 6), με το δυτικό μέρος αυτού (του ακινήτου) να επηρεάζεται, επιπροσθέτως, από την ύπαρξη αργακιού (αυλάκι).

 

Η δε Εναγόμενη είναι η ιδιοκτήτρια του ακινήτου με τα χαρακτηριστικά που αναγράφονται στο Έγγραφο Β (στην παράγραφο 3 αυτού), το οποίο συνορεύει με το επίδικο ακίνητο, στην δυτική πλευρά του τελευταίου. Η Εναγόμενη, κατά ή περί τη δεκαετία του 1980, ανήγειρε την οικία της, επί του ακινήτου της, κατόπιν υπόδειξης των συνόρων τούτου, κατά τον δεδομένο εκείνο χρόνο, από το Τμήμα Κτηματολογίου. Είναι, επίσης, κοινός τόπος μεταξύ των μερών ότι, μέρος της οικίας της Εναγόμενης, επεμβαίνει στο επίδικο ακίνητο, χωρίς τη συγκατάθεση της Ενάγουσας. Είναι δε, επίσης, κοινός τόπος μεταξύ των μερών ότι, η επίδικη επέμβαση στο επίδικο ακίνητο, έγινε εν αγνοία της Εναγόμενης και όχι εσκεμμένα.

 

Σήμερα, η Εναγόμενη χρησιμοποιεί την εν λόγω οικία της ως εξοχική κατοικία.

 

Πέραν των πιο πάνω, αποτελεί μη αμφισβητούμενο γεγονός ότι, η Ενάγουσα υπέβαλε στο Κτηματολόγιο την αίτηση με αρ. ΑΧ316/2014 για επίλυση συνοριακής διαφοράς (βλ. Τεκμήριο 1) (στο εξής «η αίτηση για επίλυση συνοριακής διαφοράς»), στην οποία Αιτήτρια ήταν η ίδια και αντίδικος της η Εναγόμενη. Η εν λόγω αίτηση για επίλυση συνοριακής διαφοράς, εξετάστηκε, στις 28.2.2017, και, ακολούθως, στις 12.7.2018, ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (στο εξής «ο Διευθυντής») εξέδωσε την απόφασή του σε σχέση με αυτήν (βλ. Τεκμήριο 2). Στη βάση αυτής (της απόφασης), το διαφιλονικούμενο μέρος, το οποίο είναι σημειωμένο με κόκκινο χρώμα στο σχεδιάγραμμα που επισυνάπτεται στο Τεκμήριο 2 (βλ. επίσης, Τεκμήριο 3), αποτελεί μέρος του επίδικου ακινήτου, με αποτέλεσμα η Εναγόμενη να επεμβαίνει εντός του επίδικου ακινήτου, σε έκταση 225τμ. Η πιο πάνω απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, κοινοποιήθηκε στα ενδιαφερόμενα μέρη, ήτοι την Ενάγουσα και την Εναγόμενη, και δεν εφεσιβλήθηκε από οποιαδήποτε εξ αυτών, με αποτέλεσμα τούτη να είναι τελεσίδικη για το εν λόγω ζήτημα (της διασυνοριακής διαφοράς)[3].

 

Παρά την πιο πάνω απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, η Εναγόμενη συνεχίζει μέχρι σήμερα να επεμβαίνει παράνομα στο επίδικο ακίνητο, εφόσον μέρος της οικίας της είναι κτισμένο στο εν λόγω μέρος (των 225 τμ) τούτου (του ακινήτου).

 

Για όλα τα πιο πάνω γεγονότα, προβαίνω, από αυτό το στάδιο, σε ανάλογα ευρήματα.

 

Οι εκδοχές των διαδίκων

 

Προτού προχωρήσω να παραθέσω την ενώπιον μου μαρτυρία, κρίνω ορθό, στο σημείο αυτό, να καταγράψω, με εντελώς συνοπτικό τρόπο, τις εκδοχές των διαδίκων.

 

(1)   Η εκδοχή της Ενάγουσας

 

Αποτελεί θέση της Ενάγουσας ότι, σε άγνωστο για την ίδια χρόνο, η Εναγόμενη παράνομα και χωρίς τη συγκατάθεση της, επενέβη επί του επίδικου ακινήτου, εφόσον κατέλαβε μέρος αυτού και προέβηκε στην ανέγερση οικοδομών, αποστερώντας της το δικαίωμα της κατοχής, χρήσης και εκμετάλλευσης του εν λόγω μέρους του επίδικου ακινήτου. Επίσης, ισχυρίζεται ότι η αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου, στο οποίο παράνομα επεμβαίνει η Εναγόμενη, ανέρχεται στο ποσό των €10.125, ενώ, συνεπεία της εν λόγω επέμβασης, η εκμετάλλευση του εν λόγω ακινήτου από την ίδια, καθίσταται προβληματική και/ή είναι αδύνατη, με αποτέλεσμα να προκαλείται επιζήμια επίδραση επί του εναπομείναντος μέρος του επίδικου ακινήτου, αξίας €4.577. Πέραν των πιο πάνω, είναι η θέση της Ενάγουσας ότι, συνεπεία της στέρησης του δικαιώματος της αναφορικά με την κατοχή και χρήση του μέρους του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η επίδικη επέμβαση, αυτή υπέστη, από το έτος 2007 μέχρι και την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας αγωγής, ζημία ίση με την ενοικιαστή αξία αυτού (του μέρους) για κάθε έτος, και δη ζημία συνολικού ύψους €1.067. Περαιτέρω, είναι η θέση της ότι, θα συνεχίσει να υπόκειται στην εν λόγω ζημία (αναφορικά με την ενοικιαστική αξία του εν λόγω μέρους του επίδικου ακινήτου) μέχρι την άρση της παράνομης επέμβασης από πλευράς της Εναγόμενης. Τέλος, ισχυρίζεται ότι, αυτή κάλεσε επανειλημμένως την Εναγόμενη να άρει την εν λόγω επέμβαση και να επιλυθεί η επίδικη διαφορά, χωρίς όμως αποτέλεσμα.

 

(2)   Η εκδοχή της Εναγόμενης

 

Παρά το ότι αρχικά, δικογραφικά, η Εναγόμενη αρνείτο ότι επενέβαινε παράνομα στο επίδικο ακίνητο, εντούτοις, ως διαφάνηκε, κατά την επ’ ακροατηρίω διαδικασία, δεν αμφισβητεί πλέον τούτο, εξού και οι ανωτέρω καταγραφές στα κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα.

 

Πέραν των πιο πάνω, είναι η θέση της Εναγόμενης ότι η Ενάγουσα απέκτησε και/ή αγόρασε το επίδικο ακίνητο από τον προηγούμενο του ιδιοκτήτη, σε έκδηλα υπερβολική τιμή σε σχέση με την πραγματική του αξία, ενώ ο προηγούμενος ιδιοκτήτης αυτού, απέκρυψε από την Ενάγουσα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά και πληροφορίες που αφορούσαν τούτο (το επίδικο ακίνητο). Επίσης, είναι η θέση της ότι, η εκτίμηση και/ή οι αξίες που επικαλείται η Ενάγουσα σε σχέση με το επίδικο ακίνητο είναι έκδηλα υπερβολικές.

 

Αμφισβητούμενα ζητήματα

 

Έχοντας κατά νου τα ανωτέρω κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα, επί των οποίων έγιναν ήδη σχετικά ευρήματα, και τις πιο πάνω εκδοχές των διαδίκων, εκείνο που παραμένει, υπό αμφισβήτηση, ζήτημα, είναι η ακριβής ζημία που υπέστη η Ενάγουσα από την επίδικη επέμβαση της Εναγόμενης στο επίδικο ακίνητο, ως επίσης, και κατά πόσο τα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης δικαιολογούν ή μη την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων άρσης της εν λόγω επέμβασης. Στη δε περίπτωση που δεν δικαιολογείται η έκδοση των εν λόγω αιτούμενων διαταγμάτων άρσης της παράνομης επέμβασης, θα πρέπει να εξεταστεί ποια είναι η θεραπεία στην οποία δυνατόν να δικαιούται η Ενάγουσα.

 

Ακροαματική διαδικασία

 

Κατά την ακροαματική διαδικασία της παρούσας αγωγής, παρουσιάστηκαν συνολικά 5 μάρτυρες. Προς απόδειξη της υπόθεσης της Ενάγουσας, κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου, ο κ. Αιμίλιος Τσίγκης (Μ.Ε. 1)[4], η Ενάγουσα (Μ.Ε. 2) και ο κ. Θωμάς Δημόπουλος (Μ.Ε. 3), ενώ εκ μέρους της Εναγόμενης, κατέθεσε ο κ. Πόλυς Κουρουσίδης (Μ.Υ. 1) και η ίδια η Εναγόμενη (Μ.Υ. 2). Κατατέθηκαν δε, συνολικά, 12 Τεκμήρια.

 

Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων, παρέδωσαν γραπτές αγορεύσεις στο Δικαστήριο. Έχω μελετήσει με προσοχή αυτές και αναφορά στα επιχειρήματα των συνηγόρων των διαδίκων θα γίνει, όπου αυτό κριθεί απαραίτητο, κατωτέρω.

 

Μαρτυρία

 

Δεν θεωρώ αναγκαίο να παραθέσω με λεπτομέρεια την ενώπιον μου μαρτυρία. Πλήρης έκταση της μαρτυρίας που δόθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, βρίσκεται καταγεγραμμένη στα πρακτικά. Σκοπός της παρούσας απόφασης, δεν είναι η λεπτομερής παράθεση του συνόλου της μαρτυρίας που δόθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, εφόσον, κάτι τέτοιο, θεωρώ, δεν θα εξυπηρετούσε οποιοδήποτε πρακτικό σκοπό. Αναφορά στα κυριότερα σημεία της μαρτυρίας θα γίνει, για σκοπούς αξιολόγησης της, λαμβανομένου υπόψη των επίδικων ζητημάτων. 

 

Προχωρώ τώρα, να σκιαγραφήσω την μαρτυρία που δόθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, στη βάση των όσων ζητημάτων παρέμειναν υπό αμφισβήτηση.

 

ΜΕ 1

 

Ο ΜΕ 1 έδωσε μαρτυρία, ως αυτή καταγράφεται ανωτέρω στα κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα και, ως εκ τούτου, δεν κρίνω σκόπιμο να την επαναλάβω.

 

Ενάγουσα (ΜΕ 2)

 

Η Ενάγουσα, στο βαθμό που η μαρτυρία της δεν καλύπτεται από τα κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα (ανωτέρω), στην ουσία, προώθησε, με την μαρτυρία, ισχυρισμούς ως η πιο πάνω εκδοχή της[5]. Ανέφερε ότι, για την εκτίμηση της ζημίας την οποία υφίσταται από την επίδικη επέμβαση της Εναγόμενης στο επίδικο ακίνητο της, ανέθεσε σε εγκεκριμένους εκτιμητές ακινήτων, τους οποίους και κατονομάζει, να προβούν σε σχετική εκτίμηση, την οποία κατέθεσε ως Τεκμήριο 6 (στο εξής «η Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019»). Για την ετοιμασία της Έκθεσης Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019, ισχυρίστηκε ότι κατέβαλε το ποσό των €595 (βλ. Τεκμήριο 5). Επίσης, ήταν η θέση της ότι, βάσει της εν λόγω Έκθεσης Εκτίμησης, η αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου επί του οποίου επεμβαίνει η Εναγόμενη (και δη τα 225 τμ), ανέρχεται στο ποσό των €10.125. Πέραν τούτου, ήταν η θέση της ότι, συνεπεία της επίδικης επέμβασης, η εκμετάλλευση του εναπομείναντος (δυτικού) μέρους του επίδικου ακινήτου, καθίσταται προβληματική και αδύνατη, με αποτέλεσμα να προκαλείται επιζήμια επίδραση σε αυτό, συνολικής αξίας εκ €4.577. Ισχυρίστηκε ακόμη ότι, σε περίπτωση μη άρσης της επίδικης επέμβασης, η ζημία της ανέρχεται στο ποσό των €25.380. Περαιτέρω, ως ισχυρίστηκε, αυτή υπόκειται σε επιπρόσθετη ζημία, η οποία συνίσταται στην απώλεια της ενοικιαστικής αξίας του μέρους του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η επέμβαση, από το έτος 2007 (ημερομηνία που η ίδια (η Ενάγουσα) απέκτησε το ακίνητο) μέχρι και την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας αγωγής (συνολικής αξίας εκ €1.067), την οποία ζημία θα συνεχίσει να υπόκειται μέχρι και την άρση της εν λόγω επέμβασης, ενώ, ως αναφέρει, το ποσό της εν λόγω ζημίας, ετησίως, από την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας αγωγής, ανέρχεται στο ποσό των €72.

 

Πέραν των πιο πάνω, η Ενάγουσα ανέφερε ότι, όταν αυτή αγόρασε το επίδικο ακίνητο, γνώριζε ότι ο υπό κατασκευή δρόμος θα περνούσε δια μέσου αυτού. Επίσης, πάντα κατά τους ισχυρισμούς της, κατά το χρόνο που απέκτησε το επίδικο ακίνητο, είχε ενημερωθεί για το γεγονός ότι υπήρχε επέμβαση σε αυτό (το ακίνητο), πλην όμως δεν είχε οποιαδήποτε περαιτέρω ενημέρωση περί τούτου ή της ακριβής έκτασης της εν λόγω επέμβασης, και προχώρησε με την αγορά του, χωρίς να λάβει οποιαδήποτε αποζημίωση για την εν λόγω επέμβαση. Ως δε ανέφερε, η ίδια έλαβε γνώση για την ακριβή έκταση της επίδικης επέμβασης, κατά το έτος 2018, όταν το Κτηματολόγιο εξέτασε τα ακίνητα στην κοινότητα Μιτσερού, και, ακολούθως, αυτή προχώρησε με την αίτηση για επίλυση διασυνοριακής διαφοράς.

 

Σε σχετική ερώτηση, κατά την επανεξέταση της, αν υπάρχει οικία στο επίδικο ακίνητο, αυτή διευκρίνισε ότι δεν υπάρχει, αλλά και ότι η οικία στην οποία αναφέρθηκε, κατά την αντεξέταση της, δεν είναι δικής της ιδιοκτησίας, αλλά ανήκει στα παιδιά του συζύγου της και βρίσκεται σε συνορεύον (με το επίδικο ακίνητο) τεμάχιο. Επ’ αυτού, ανέφερε ότι, κατά το έτος 2007, όταν αγόρασε το επίδικο ακίνητο, είχαν (προφανώς με το σύζυγό της) αγοράσει και ένα άλλο τεμάχιο που συνορεύει με το επίδικο ακίνητο, στο οποίο υπήρχε και οικία. Η ίδια, ως ανέφερε, κατά το χρόνο κατάθεσης της ενώπιον του Δικαστηρίου, ενοικιάζει αλλού χώρο για τη διαμονή της, εφόσον, ένεκα κάποιου ατυχήματος που έχει υποστεί, δεν μπορεί να ανεβαίνει σκάλες, ενώ δεν έχει άλλη ακίνητη περιουσία στην οποία να μπορεί να κτίσει μία επίπεδη οικία για σκοπούς διαμονής της. Συμφώνησε δε, ότι, η όποια παράνομη επέμβαση έγινε από την Εναγόμενη στο επίδικο ακίνητο, έγινε εν αγνοία της τελευταίας και όχι εσκεμμένα.

 

Τέλος, ανέφερε ότι, αυτή κατέβαλε αρκετές προσπάθειες για την εξώδικη επίλυση της επίδικης διαφοράς της με την Εναγόμενη, χωρίς, όμως, οποιοδήποτε αποτέλεσμα, και για αυτό το λόγο αναγκάστηκε να προχωρήσει με την καταχώρηση της παρούσας αγωγής εναντίον της. Συμφώνησε δε, ότι, ζήτησε από την Εναγόμενη όπως η τελευταία της μεταβιβάσει ένα άλλο ακίνητο, για σκοπούς διευθέτησης της παρούσας υπόθεσης, αλλά, πάντα κατά τους ισχυρισμούς της, το ακίνητο που της υπέδειξε η Εναγόμενη ήταν ακατάλληλο για τις ανάγκες της. Επίσης, ως ανέφερε, η Εναγόμενη της είχε προτείνει ως αποζημιώσεις, το ποσό των €7.000, αλλά η ίδια (η Ενάγουσα) ήθελε «ένα μέρος να κάμω ένα σπίτι να κάτσω» και για αυτό επιζητεί διάταγμα άρσης της επίδικης επέμβασης.

 

ΜΕ 3

 

Ο μάρτυρας αυτός είναι εκτιμητής ακινήτων. Είναι, επίσης, ιδρυτής και γενικός διευθυντής συγκεκριμένης εταιρείας που ασχολείται με εκτιμήσεις ακινήτων. Ως μέρος της κυρίως εξέτασης του κατέθεσε το Έγγραφο Γ. Κατά την κυρίως εξέταση του, αναφέρθηκε με λεπτομέρεια στα προσόντα του, τα οποία δεν κρίνω σκόπιμο να τα καταγράψω, εφόσον τούτα δεν αμφισβητήθηκαν από πλευράς της Εναγόμενης. Ανέφερε ότι, κατά τον Ιανουάριο του 2019, ζητήθηκε από την εταιρεία του να ετοιμάσουν, για λογαριασμό της Ενάγουσας, μία ανεξάρτητη και αντικειμενική συγκριτική έκθεση εκτίμησης σε σχέση με τη ζημία που υπέστη η Ενάγουσα, ένεκα της επίδικης επέμβασης, εξού και ετοίμασε το Τεκμήριο 6, το οποίο αναγνώρισε και του οποίου το περιεχόμενο υιοθέτησε. Πιο συγκεκριμένα, ως ανέφερε, του ζητήθηκε να προβεί, (1) σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας του επηρεαζόμενου (από την επέμβαση) εμβαδού του επίδικου ακινήτου, (2) την τυχόν επιζήμια επίδραση της εν λόγω επέμβασης στο υπόλοιπο μέρος του επίδικου ακινήτου, (3) την ενοικιαστική αξία του επηρεαζόμενου (από την επέμβαση) μέρους του επίδικου ακινήτου, (4) την «απώλεια ενοικίου» του μέρους του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η επίδικη επέμβαση, ως επίσης και (5) κάθε άλλη ζημία την οποία υπέστη και συνεχίζει να υπόκειται η Ενάγουσα, συνεπεία τούτης (της επέμβασης). Ως ανέφερε, η εταιρεία του προχώρησε στην ετοιμασία της Έκθεσης Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019 (Τεκμήριο 6), χρησιμοποιώντας τα εκτιμητικά πρότυπα και τις οδηγίες του Βασιλικού Ινστιτούτου Ορκωτών Πραγματογνωμόνων (Valuation Practice Statements, Valuation Practice Guidance Notes of the Royal Institution of Chartered Surveyors).

 

Σε ό,τι αφορά τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του μέρους του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η επίδικη επέμβαση, ο μάρτυρας ανέφερε ότι ακολούθησε τη συγκριτική μέθοδο υπολογισμού, στη βάση των  τιμών που καταγράφονται στη σελ. 26 του Τεκμηρίου 6, και δη τις συγκριτικές τιμές πωλήσεων, κατά τα έτη 2017-2018, των ακινήτων που καταγράφονται στο Τεκμήριο 6 (σελ. 26), ενώ για τον υπολογισμό της επιζήμιας επίδρασης στο δυτικό μέρος του επίδικου ακινήτου, ανέφερε ότι, ακολούθησε τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης. Ακόμη, ήταν η θέση του ότι, σε ό,τι αφορά τον υπολογισμό της ενοικιαστικής αξίας του μέρους του επίδικου ακινήτου στο οποίο υφίσταται η επίδικη επέμβαση, αυτός ακολούθησε την επενδυτική μέθοδο.

 

Ήταν η θέση του ότι, το δυτικό μέρος του επίδικου ακινήτου, μετά την κατασκευή του δρόμου ο οποίος διαπερνά το ακίνητο, έχει εμβαδόν 564τμ, ενώ, τούτο επηρεάζεται, επιπροσθέτως, και από την ύπαρξη αργακιού.

 

Στη βάση των όσων καταγράφει στην Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019, είναι η θέση του ότι, βάσει της συγκριτικής μεθόδου, η αγοραία αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η επίδικη επέμβαση, κατά τις 19.1.2019, ανέρχεται στο ποσό των €10.125 (€45 ανά τμ Χ 225τμ). Πάντα, συναφώς, ανέφερε ότι, την αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου, την υπολόγισε (κατά τις 19.1.2019), στη βάση της αναπροσαρμογής των συγκριτικών πωλήσεων (που αναφέρει στη σελίδα 26 του Τεκμηρίου 6), παρόμοιων ακινήτων στην ίδια περιοχή, αλλά και αφού έλαβε υπόψη του τα επί μέρους φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά των εν λόγω ακινήτων, αλλά και τις προοπτικές τους. Ο δε λόγος που χρησιμοποίησε ως συγκριτικά και ακίνητα που βρίσκονται και στην κοινότητα της Αγροκηπιάς και όχι μόνο ακίνητα που βρίσκονται στην κοινότητα Μιτσερού (εντός της οποίας βρίσκεται το επίδικο ακίνητο), ήταν διότι στην τελευταία κοινότητα (Μιτσερού), υπήρχαν μόνο 3 συναλλαγές/ πωλήσεις ακινήτων (και δη τα ακίνητα με αρ. 6, 7 και 8 στη σελ. 26 του Τεκμηρίου 6), οι οποίες αφορούσαν την απόκτηση ακινήτων από τις τράπεζες, έναντι χρεών ενός οφειλέτη, με τα εν λόγω ακίνητα, ως ισχυρίστηκε, να αποκτούνται από τις τράπεζες στο 70%  ή ακόμη, σε κάποιες περιπτώσεις, και στο 50% του μέσου όρου εκτίμησης δύο εκτιμήσεων που ετοιμάζονται για αυτό το σκοπό. Πάντα, κατά τους ισχυρισμούς του, όταν τα στοιχεία συγκριτικών πωλήσεων σε μία περιοχή δεν είναι επαρκή, ένας εκτιμητής δικαιούται να επεκταθεί και να λάβει συγκριτικά από μία άλλη περιοχή. Στην προκειμένη δε περίπτωση, ως ισχυρίστηκε, λόγω της γειτνίασης και της δυναμικής των δύο κοινοτήτων, θεώρησε τούτες ως ισοδύναμες.

 

Πέραν των πιο πάνω, ο μάρτυρας αυτός, με παραπομπή στις σελ. 25 και 26 του Τεκμηρίου 6, ανέφερε ότι η δηλωθείσα τιμή πώλησης ενός ακινήτου, είναι αυτή που δηλώνεται, από τον αγοραστή και τον πωλητή, και καταγράφεται στο Κτηματολόγιο, ενώ η αποδεχθείσα τιμή πώλησης προκύπτει κατόπιν εκτίμησης του Κτηματολογίου. Ως ισχυρίστηκε, υπάρχουν περιπτώσεις που οι δύο τιμές ταυτίζονται, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις όπου η αποδεχθείσα τιμή πώλησης είναι κατά πολύ υψηλότερη από την δηλωθείσα τιμή πώλησης, καθότι αποτελεί πάγια τακτική των μερών (πωλητή και αγοραστή) να δηλώνουν χαμηλότερη αξία πώλησης ενός ακινήτου, για να μην καταβάλλουν κάποιες φορολογίες, μεταβιβαστικά τέλη κτλ. Εξού και, ως ανέφερε, είναι στη διακριτική ευχέρεια ενός εκτιμητή να ερμηνεύσει τα δεδομένα και να καταλήξει σε ποια από τις δύο τιμές είναι ορθή. Στη βάση δε της εμπειρίας του, ήταν η θέση του ότι, η εκτίμηση του Κτηματολογίου, τις περισσότερες φορές, είναι πιο κοντά στην πραγματικότητα. Συμφώνησε όμως ότι, στατιστικά, η αποδεχθείσα τιμή είναι πιο υψηλή, καθότι το Κτηματολόγιο, κατά τον υπολογισμό της, δεν προβαίνει σε επί τόπου επιθεώρηση του ακινήτου. Στη βάση δε των όσων αναφέρονται στην Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019, στη σελ. 16, η γενική αξία του επίδικου ακινήτου, ως τούτη καθορίστηκε από το Κτηματολόγιο την 1.1.2013, ανέρχετο στο ποσό των €54.500 (και δη εκ ποσού €41 ανά τμ (€54.500 / (δια) 1338 τμ)).

 

Επιπρόσθετα με τα πιο πάνω, ήταν η θέση του μάρτυρα αυτού ότι, στην περίπτωση που το αργάκι παραμείνει στη θέση του, ως αυτή καθορίζεται στο τοπογραφικό διάγραμμα (βλ. σελ. 18 του Τεκμηρίου 6), τότε η Εναγόμενη θα πρέπει να αποζημιώσει την Ενάγουσα για το σύνολο της αξίας των 564τμ (δηλαδή για όλο το δυτικό τμήμα του επίδικου ακινήτου (μετά την κατασκευή του δρόμου)), αφού, ένεκα της επίδικης επέμβασης της Εναγόμενης, σε συνδυασμό με την ύπαρξη του αργακιού, δεν επιτρέπεται η ορθολογιστική ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου, με αποτέλεσμα αυτό να έχει μηδενική αξία. Σε μία τέτοια περίπτωση, ως ανέφερε, η ζημία της Ενάγουσας ανέρχεται στο ποσό των €25.380 (564τμ Χ €45τμ = €25.380).

 

Περαιτέρω, ήταν η θέση του ότι, λόγω της επίδικης επέμβασης, το καθαρό, πλέον, μέρος του δυτικού τμήματος του επίδικου ακινήτου, εκ εμβαδού 339τμ (δηλαδή από το σύνολο των 564τμ (το όλο εμβαδό του δυτικού τμήματος μετά την κατασκευή του δρόμου) μείον τα 225τμ (το εμβαδού της επίδικης επέμβασης)) υφίσταται επιζήμια επίδραση, την οποία υπολογίζει σε ποσοστό 30% της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου και δη στο συνολικό ποσό των €4.577. Και τούτο, διότι, πάντα κατά τους ισχυρισμούς του, ο ίδιος δεν θεωρεί ότι υπάρχει κάποιος λογικός άνθρωπος που θα θέλει να αγοράσει τα εν λόγω 339τμ για να διαμένει στην κοινότητα Μιτσερού, σε γη κάτω του μισού οικοπέδου, με αποτέλεσμα, τα μόνα πρόσωπα που θα μπορούσαν ή θα ήθελαν να αγοράσουν τούτο, να είναι οποιοσδήποτε εκ των ιδιοκτητών των γειτονικών ακινήτων. Είναι σε αυτή τη βάση που, ως ανέφερε, υπολόγισε το ποσοστό του 30% σε σχέση με την πτώση στην αξία του επίδικου ακινήτου. Ανέφερε, ακόμη, ότι, βάσει νομοθεσίας, το ελάχιστο εμβαδό για ένα οικόπεδο είναι τα 520τμ.

 

Επίσης, ισχυρίστηκε ότι, η Ενάγουσα δικαιούται αποζημιώσεις για την απώλεια χρήσης του μέρους του επίδικου ακινήτου στο οποίο υφίσταται η επίδικη επέμβαση, από τις 11.9.2007 (ημερομηνία απόκτησης του εν λόγω ακινήτου) μέχρι και το έτος 2019 που καταχωρήθηκε η παρούσα αγωγή. Για τον υπολογισμό του ποσού του ενοικίου, επειδή, ως ανέφερε, δεν υπάρχουν συγκριτικά στοιχεία για ενοικίαση γης στην κοινότητα Μιτσερού, υπολόγισε την αξία του ακινήτου για κάθε έτος, άλλοτε αυξανόμενη και άλλοτε μειωμένη, στη βάση του γενικού δείκτη τιμών κατοικιών από την Κεντρική Τράπεζα Κύπρου (βλ. Παράρτημα F στο Τεκμήριο 6), και, ακολούθως, υπολόγισε το ενοίκιο με μία εύλογη απόδοση της τάξης του 2% ετησίως, καταλήγοντας στο συνολικό ποσό των €1.067 (βλ. σελ. 14 του Τεκμηρίου 6). Ο δε λόγος που υιοθέτησε την απόδοση της τάξης του 2%, ως ανέφερε, είναι επειδή το επίδικο ακίνητο είναι κενό και δεν έχει ρίσκο από αποσβέσεις, ούτε κύκλο ζωής, όπως οι κατοικίες και τα διαμερίσματα.

 

Τέλος, σε ό,τι αφορά τον τόκο, τον οποίο καταγράφει στην Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019, και τον οποίο υπολογίζει σε ποσοστό 2% επί της αγοραίας αξίας του μέρους του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η επέμβαση, ο μάρτυρας ανέφερε ότι το εν λόγω ζήτημα «είναι θεωρητικό», εφόσον το Δικαστήριο είναι το πλέον αρμόδιο να καθορίσει τον τόκο.

 

 

ΜΥ 1

 

Ο μάρτυρας αυτός είναι εγκεκριμένος εκτιμητής ακινήτων από το 2004 και είναι μέλος του ΕΤΕΚ και του Βασιλικού Ινστιτούτου Ορκωτών Εκτιμητών, ενώ τα τελευταία δύο χρόνια είναι Πρόεδρος του Συνδέσμου Εκτιμητών Ακινήτων. Έκανε λεπτομερή αναφορά στα προσόντα του, τα οποία, δεδομένου ότι δεν έχουν αμφισβητηθεί από πλευράς της Ενάγουσας, δεν κρίνω σκόπιμο όπως καταγράψω τούτα. Ως ανέφερε, σε σχέση με την παρούσα υπόθεση, η εταιρεία του ετοίμασε την Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 15.2.2024, την οποία κατέθεσε ως Τεκμήριο 10, το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε. Σε ό,τι αφορά την μέθοδο την οποία ακολούθησε για να καταλήξει στην εκτίμηση της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου, ο μάρτυρας ανέφερε ότι ακολούθησε την συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, στη βάση της οποίας υπολόγισε, κατά τις 15.2.2024, την αγοραία αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η επίδικη επέμβαση, στο πόσο των €6.000, υπολογίζοντας την αγοραία αξία ανά τετραγωνικό μέτρο, στο ποσό των €25. Ήταν η θέση του ότι, το επίδικο ακίνητο αποτελεί οικιστικό χωράφι, το οποίο έχει ως μειονέκτημα ότι επηρεάζεται, αφενός, από τον υπό εγγραφή δρόμο, ο οποίος το διαχωρίζει σε δύο μέρη (δυτικό και ανατολικό) και, αφετέρου, από το αργάκι που, επίσης, διασχίζει το εν λόγω ακίνητο (στο δυτικό μέρος αυτού) (βλ. σελ. 6, Τεκμηρίου 10). Ανέφερε δε, ότι τα πιο πάνω μειονεκτήματα αναφορικά με το επίδικο ακίνητο, αποτελούν πληροφορίες οι οποίες είναι προσβάσιμες στον εκάστοτε αγοραστή αυτού, κατόπιν κατάλληλης έρευνας, αφού στο τοπογραφικό σχέδιο του τίτλου ιδιοκτησίας του εν λόγω ακινήτου, τούτα (τα μειονεκτήματα) είναι εμφανή.

 

Αντεξεταζόμενος, συμφώνησε ότι, οι τιμές των ακινήτων μεταβάλλονται ανάλογα με την ζήτηση και προσφορά που υπάρχει στην αγορά. Επίσης, ερωτηθείς εάν γνωρίζει που βρίσκεται το χωριό Αγροκηπιά, ανέφερε ότι αυτό βρίσκεται κοντά στο χωριό Μιτσερό (στο οποίο βρίσκεται το επίδικο ακίνητο) και μέρος του πρώτου συνορεύει με το τελευταίο. Ήταν η θέση του ότι, τα ακίνητα που βρίσκονται σε δύο γειτονικά χωριά ή ακόμη σε δύο συνορεύουσες γειτονιές, δεν είναι απαραίτητο ότι έχουν την ίδια αξία. Έδωσε δε ως παράδειγμα τις αξίες των ακινήτων που βρίσκονται στην περιοχή του Πλατύ Αγλαντζιάς με αυτά που βρίσκονται στην Αγλαντζιά, αλλά προς την περιοχή του Πανεπιστημίου, αναφέροντας ότι έχουν μεγάλη διαφορά μεταξύ τους, παρά το ότι βρίσκονται στον ίδιο ουσιαστικά Δήμο. Στην προκειμένη περίπτωση, ως ανέφερε, για σκοπούς ετοιμασίας της Έκθεσης Εκτίμησης ημερ. 15.2.2024, υπήρχαν αρκετά ικανοποιητικά στοιχεία συγκριτικών πωλήσεων ακινήτων, για τα έτη 2022 και 2023, τόσο σε αριθμό, όσο και σε ποιότητα, στην κοινότητα Μιτσερού, για να μπορεί αυτός να καταλήξει στον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του επίδικου μέρους του ακινήτου (βλ. σελ. 11, Τεκμήριο 10).

 

Ήταν, ακόμη, η θέση του ότι, οι αξίες γενικής εκτίμησης του Κτηματολογίου, αναφορικά με ένα ακίνητο, δεν είναι αντιπροσωπευτικές της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου, πράγμα που, ως ανέφερε, έχει δηλώσει το ίδιο το Κτηματολόγιο στην ιστοσελίδα του. Εντούτοις, ως ανέφερε, η γενική εκτίμηση της αγοραίας αξίας κατά το έτος 2013, ως τούτη καθορίστηκε από το Κτηματολόγιο, για το επίδικο ακίνητο, ήταν περίπου στις €50.000, δηλαδή περίπου €38 ανά τετραγωνικό μέτρο, και, συνεπώς, σε ό,τι αφορά το μέρος του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η επίδικη επέμβαση, η γενική εκτίμηση της αγοραίας αξίας αυτού, ανέρχεται περίπου στο ποσό των €7.500.

 

Αναφορικά τώρα με το υπόλοιπο εμβαδό των 339 τμ (και δη αυτά που απομένουν στο δυτικό μέρος του επίδικου ακινήτου, μετά την αφαίρεση των 225 τμ της επίδικης επέμβασης), ήταν η θέση του ότι, τούτα επηρεάζονται από το αργάκι που διαπερνά το εν λόγω ακίνητο. Ως εξήγησε, τα αργάκια αποτελούν ιδιοκτησία της Κυπριακής Δημοκρατίας και, συνεπώς, για να μπορεί κάποιος να χτίσει επί ενός τέτοιου ακινήτου και, επί της ουσίας, να κτίσει πάνω από το αργάκι, υπάρχει συγκεκριμένη διαδικασία με την οποία εξαγοράζεται το εμβαδό που διαπερνά το αργάκι, νοουμένου, όμως, ότι υπάρχει και η συγκατάθεση των διαφόρων τμημάτων. Τέλος, κατά τον ίδιο, τα εν λόγω 339τμ, αποτελούν εμβαδόν μεγαλύτερο από ένα κοινό μισό οικόπεδο και, επομένως, κάποιος μπορεί να κτίσει εντός αυτών μια αξιοπρεπή κατοικία, εφόσον, ως ανέφερε, υπάρχουν πολλές αναπτύξεις σε μισά οικόπεδα.

 

ΜΥ 2 (Εναγόμενη)

 

Η Εναγόμενη, επί της ουσίας, προώθησε ισχυρισμούς ως η ανωτέρω εκδοχή της. Κατέθεσε ως μέρος της κυρίως εξέτασής της το Έγγραφο Δ. Ως ανέφερε, κατά το έτος 1981 (βλ. Τεκμήριο 12), ξεκίνησε την ανέγερση της οικίας της στο ακίνητό της και, πολύ σύντομα, διαπιστώθηκε ότι η εν λόγω ανέγερση γινόταν στο συνορεύον τεμάχιο με αριθμό 1350, το οποίο ήταν συνιδιοκτησίας των Εξ Ανταπαιτήσεως Εναγομένων. Ένεκα τούτου, και αφότου κατεδαφίστηκε το μέρος της οικίας της που είχε ανεγερθεί εντός του εν λόγω συνορεύοντος τεμαχίου, ολοκλήρωσε το κτίσιμο της οικίας της εντός του τεμαχίου της, ως τούτο και τα σύνορά του, της είχαν υποδειχθεί, κατά τον δεδομένο χρόνο, από το Κτηματολόγιο. Κατέθεσε προς τούτο, ως Τεκμήριο 12, τη σχετική άδεια οικοδομής της οικίας της. Αργότερα, ως ανέφερε, και συγκεκριμένα περί τα έτη 2017 – 2018, το Κτηματολόγιο, με την βοήθεια της τεχνολογίας, της υπέδειξε ότι, το συνορεύον τεμάχιο, ιδιοκτησίας των Εξ Ανταπαιτήσεως Εναγομένων, επενέβαινε στο δικό της, κατά 208τμ, και το δικό της τεμάχιο επενέβαινε, κατά 225τμ, εν αγνοία της, στο επίδικο ακίνητο. Αυτός ήταν και ο λόγος, ως ισχυρίστηκε, που, στα πλαίσια της παρούσας υπόθεσης, καταχώρησε ανταπαίτηση εναντίον των Εξ Ανταπαιτήσεως Εναγομένων. Ανέφερε, ακόμη, ότι, με τις Εξ Ανταπαιτήσεως Εναγόμενες, κατέληξε στην έκδοση της εκ συμφώνου απόφασης, για την οποία μνεία έγινε στο αρχικό στάδιο της παρούσας απόφασης. Ήταν η θέση της ότι, προσπάθησε να καταλήξει σε εξώδικη διευθέτηση της παρούσας υπόθεσης και με την Ενάγουσα, εντούτοις, η τελευταία πρόβαλλε παράλογες απαιτήσεις προς αυτήν. Συγκεκριμένα, ως η Εναγόμενη ανέφερε, η Ενάγουσα της ζήτησε να της μεταβιβάσει άλλη ακίνητη περιουσία της ή να αγοράσει ολόκληρο το επίδικο ακίνητο, λύσεις οι οποίες είναι οικονομικά ασύμφορες για την ίδια (την Εναγόμενη). Τέλος, συμφώνησε ότι το επίδικο μέρος του ακινήτου όπου υφίσταται η επέμβαση, ανήκει στην Ενάγουσα και ότι αυτή έχει δικαίωμα σε αυτό. Εντούτοις, ήταν η θέση της ότι, τυχόν έκδοση διατάγματος άρσης της επίδικης επέμβασης θα σήμαινε να κατεδαφιστεί μέρος της οικίας της, στο οποίο βρίσκεται το σαλόνι της.

 

Αξιολόγηση Μαρτυρίας

 

Κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, είχα την ευκαιρία, μέσα από τη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, να παρακολουθήσω με ιδιαίτερη προσοχή όλους τους μάρτυρες οι οποίοι κατέθεσαν ενώπιον μου, ώστε να είμαι σε θέση να αξιολογήσω την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα, με βάση τις σχετικές παραμέτρους που έχει καθορίσει η πλούσια επί του θέματος νομολογία (βλ. μεταξύ άλλων, Ζαβρού v. Χαραλάμπους (1996) 1 Α.Α.Δ. 447, Καρεκλά v. Κλεάνθους (1997) 1 Α.Α.Δ. 1119 και Αθανασίου και άλλος v. Κουνούνη (1997) 1 Α.Α.Δ. 614).

 

Σημασία στην αξιολόγηση του κάθε μάρτυρα έχει, μεταξύ άλλων, το περιεχόμενο της μαρτυρίας του, η εκφορά του λόγου του, ο δισταγμός ή η αμεσότητα των απαντήσεων του, η φυσικότητα, η ύπαρξη υπερβολών ή αντιφάσεων κατά τη μαρτυρία του, η σαφήνεια και αμεσότητα των απαντήσεων του, η λογικοφάνεια και αληθοφάνεια της εκδοχής του, η ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος ή προκατάληψης στην υπόθεση, οι ευκαιρίες που είχε να αντιληφθεί τα διαδραματισθέντα και η εν γένει συμπεριφορά του στο εδώλιο (βλ. μεταξύ άλλων C & Α Pelekanos Associates Limited v. Πελεκάνου (1999) 1 Α.Α.Δ. 1273 και Χριστοφή ν. Ζαχαριάδη (2002) 1 Α.Α.Δ. 401).

 

Ως αναφέρεται στο σύγγραμμα «Το Δίκαιο της Απόδειξης Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές», 2^η έκδοση, των Ηλιάδη και Σάντη (σελ.135): «Η αξιολόγηση της μαρτυρίας δεν περιορίζεται αποκλειστικώς στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας κάθε μάρτυρα ξεχωριστά (Rana και Άλλου v. Δημοκρατίας (2004) 2 ΑΑΔ 489) αλλά αντιπαραβάλλεται και διερευνάται στο σύνολο της μαρτυρίας που παρουσιάζεται και από τις δυο πλευρές (Σκορδέλλη και Άλλων v. Δημοκρατίας, Ποιν. Έφ. 101/13, ημ. 6.616, Φώτσιου v Ηροδότου (2010) 1(Β) ΑΑΔ 1172), με αναφορά και στη δικογραφία (S Pavlou & Sons Constructions Ltd και Άλλου v. Θεοδώρου, ΠΕ 199/10, ημ. 6.7.15). […] Τα ευρήματα αξιοπιστίας είναι αλληλένδετα με τη συνολική εκτίμηση της μαρτυρίας και των προεκτάσεων της και συναρτάται με την αντικειμενική όψη των πραγμάτων (Βασιλείου v. Αστυνομίας (2012) 2 ΑΑΔ 254). Αυτή η προσέγγιση επαυξάνει το κύρος των ευρημάτων του Δικαστηρίου και την πίστη του κοινού στη δικαστική διαδικασία […].».

 

Μικρές αντιφάσεις σε ασήμαντες λεπτομέρειες ή ελαχίστου σημασίας ανακρίβειες, δεν καταστρέφουν την αξιοπιστία των μαρτύρων (Κουδουνάρης v. Αστυνομίας (1991) 2 ΑΑΔ 329), αλλά αντίθετα την ενδυναμώνουν, υπό την έννοια ότι δεν υπήρξε προσχεδιασμός και/ή συνεννόηση μεταξύ των μαρτύρων ως προς το τι θα κατέθεταν (Τυμπιώτης v. Δημοκρατίας (2004) 2 ΑΑΔ 612). Επίσης, το Δικαστήριο έχει τη διακριτική ευχέρεια να αποδεχτεί τη μαρτυρία ενός μάρτυρα είτε στην ολότητά της, είτε μέρος αυτής (Shahin Haisan Fawzy Mohamed v. Δημοκρατίας (2010) 2 ΑΑΔ 266).

 

Όσον αφορά στη προσέγγιση μαρτυρίας εμπειρογνώμονα, στην υπόθεση Philippou v. Odysseos (1989) 1 C.L.R. 1 έχουν αναφερθεί τα ακόλουθα: 

 

«(1) The duty of an expert is to furnish the Judge with the necessary scientific criteria for testing the accuracy of their conclusions, so as to enable the Judge to form his own independent judgment by the application of these criteria to the facts proved in evidence. (2) Trial Judges should not turn themselves into experts. They may look at the real and other evidence and draw inferences and reach conclusions as regards the existence of liability for negligence, not in the form of an expert opinion, but as a matter of sheer common sense.» 

 

Στην υπόθεση Σπύρου v. Χατζηχαραλάμπους (1989) 1(E) Α.Α.Δ. 298, λέχθηκαν τα εξής: 

«Τα Δικαστήρια δέχονται τη μαρτυρία εμπειρογνωμόνων και χρησιμοποιούν την εξειδικευμένη γνώμη τους για να καταλήξουν σε ορθές αποφάσεις. Το καθήκον αυτών των μαρτύρων είναι να δώσουν στον Δικαστή τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για να μπορέσει να σχηματίσει γνώμη για την ανεξαρτησία της κρίσης του και να καταλήξει ορθά στα ευρήματα των γεγονότων από την ενώπιον του μαρτυρία. Κατά κανόνα, η ιατρική μαρτυρία, όπως και άλλη μαρτυρία εμπειρογνώμονα, θεωρείται ότι είναι μαρτυρία ανεξάρτητου μάρτυρα. Σχετικές είναι οι υποθέσεις Andreas Anastassiades v. The Republic (1977) 2 C.L.R. 97 και Kyriacos Nicola Kouppis v. The Republic (1977) 2 C.L.R. 361». 

 

Στην υπόθεση Κωνσταντίνα Σιακόλα ν. Αστυνομίας, Ποινική Έφεση αρ. 53/2011, ημερ. 24.1.2013, το Δικαστήριο ανέφερε, τα ακόλουθα, αναφορικά με το θέμα της αξιολόγησης της μαρτυρίας εμπειρογνώμονα: 

 

«Σύμφωνα με τη νομολογία, το Δικαστήριο αποφασίζει κατά πόσο ένας μάρτυρας    είναι ικανός να δώσει μαρτυρία ως εμπειρογνώμονας. Για την εξακρίβωση τούτου, πρέπει να απαντηθούν δύο ερωτήματα: Πρώτο, κατά πόσο το αντικείμενο της εμπειρογνωμοσύνης του εμπίπτει στην κατηγορία των θεμάτων εκείνων για τα οποία επιτρέπεται να δοθεί μαρτυρία πραγματογνώμονα και δεύτερο, κατά πόσο ο μάρτυρας έχει αποκτήσει είτε κατόπιν σπουδών είτε λόγω εμπειρίας επαρκή γνώση του αντικειμένου ώστε η γνώμη του να καθίσταται πολύτιμη (of value) στην επίλυση των επίδικων θεμάτων (βλ. μεταξύ άλλων, R. ν Bonython (1984) 38 S.A.S.R. 45 και R. ν Henderson [2010] EWCA 1269). Είναι δε σαφώς νομολογημένο από το Ανώτατο Δικαστήριο ότι η εμπειρογνωμοσύνη πάνω σε ένα θέμα δεν βασίζεται μόνο στα ακαδημαϊκά προσόντα αλλά και στην πραγματική εμπειρία που αποκτάται πάνω σ' αυτό. Βλ. Θεοσκέπαστη Φαρμ ν. Δημοκρατίας (1990) 1 Α.Α.Δ.984.»  

 

Αφού το Δικαστήριο ικανοποιηθεί ότι ένας μάρτυρας μπορεί να θεωρηθεί ως εμπειρογνώμονας και αυτός αξιολογείται ανάλογα, με την όλη συμπεριφορά του στο εδώλιο του μάρτυρα να μην παραγνωρίζεται, αλλά να λαμβάνεται και αυτή υπόψη για τον σκοπό εκτίμησης της αξίας της μαρτυρίας του. Σχετικά παραπέμπω στην υπόθεση Joyce v. Yeomans (1981) 2 All Ε.R. 21. 

 

Ακόμη πιο πρόσφατα, οι ίδιες αρχές επαναλήφθηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο στις Παντελή v. Iacovou Brothers (Construction) Limited κ.ά., Πολιτική Έφεση 111/2017, ημερ. 13.3.2024 και Geopet Aluminium Ltd κ.ά. v. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ, Πολιτική Έφεση 306/2014, ημερ. 13.3.2024.

 

Σημειώνω εδώ ότι οι ΜΕ 3 και ο ΜΥ 1 είναι εκτιμητές ακινήτων, οι οποίοι προσήλθαν ενώπιον του Δικαστηρίου ως μάρτυρες γνώμης, αναφορικά με τις εκτιμήσεις και τους υπολογισμούς στους οποίους, έκαστος, εξ αυτών, προέβη, βάσει της εξειδίκευσής του, για σκοπούς ετοιμασίας της δικής του Έκθεση Εκτίμησης, σε ό,τι αφορά τις ζημίες που υπέστη η Ενάγουσα ένεκα της επίδικης επέμβασης. Ως ανέφερα και ανωτέρω, ούτε η πλευρά της Εναγόμενης αμφισβήτησε τα προσόντα του ΜΕ 3, ούτε και η πλευρά της Ενάγουσας αμφισβήτησε τα προσόντα του ΜΥ 1, αλλά ούτε η εμπειρία, στον τομέα της εξειδίκευσής έκαστου εκ των εν λόγω μαρτύρων αμφισβητήθηκε από την αντίδικη πλευρά, με βάση τα νομολογιακά κριτήρια (βλ. Θεοσκέπαστη Φαρμ ν. Δημοκρατίας (1990) 2 Α.Α.Δ. 934). Πρόκειται για εκτιμητές ακινήτων που, ως προκύπτει από τη μαρτυρία τους, είναι εγγεγραμμένοι ως τέτοιοι στην Κύπρο εδώ και δεκαετίες, με αποδεδειγμένη πρακτική εμπειρία. Συνεπώς, δεν παρέχεται έρεισμα στο Δικαστήριο να θέσει υπό αξιολόγηση το αν οι εν λόγω μάρτυρες εμπίπτουν στη νομολογιακή έννοια του «εμπειρογνώμονα». Στη βάση δε των όσων τέθηκαν ενώπιον μου, κρίνω ότι τούτοι εμπίπτουν εντός της πιο πάνω έννοιας.

 

Υπό το φως των πιο πάνω αρχών, και αφού παρακολούθησα με ιδιαίτερη προσοχή τους μάρτυρες, κατά τη στιγμή που παρέθεσαν την μαρτυρία τους, προφορική και έγγραφη, ενώπιον μου, την οποία αντιπαρέβαλα και εξέτασα ως σύνολο, σε συνάρτηση με τις δικογραφημένες θέσεις των διαδίκων, προχωρώ στην πιο κάτω αξιολόγηση.

 

ΜΕ 1

 

Η μαρτυρία του ΜΕ 1, ουσιαστικά, δεν αμφισβητήθηκε, εξού και αυτή καταγράφεται στα κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα. Οι όποιες ερωτήσεις τέθηκαν στον μάρτυρα αυτό, κατά την αντεξέταση του, ήταν μόνο διευκρινιστικής φύσεως αναφορικά με το αν υπάρχει οικία στο ακίνητο της Εναγόμενης, με αυτόν να απαντά καταφατικά, ως επίσης και αναφορικά με το αν αυτός γνωρίζει ποιο ήταν το τίμημα πώλησης του επίδικου ακινήτου προς την Ενάγουσα, με αυτόν να αναφέρει ότι δεν γνωρίζει.

 

Επομένως, τη μαρτυρία του εν λόγω μάρτυρα την αποδέχομαι στο σύνολο της και, στη βάση αυτής, έχω ήδη προβεί σε ανάλογα ευρήματα ανωτέρω.

 

Ενάγουσα

 

Η Ενάγουσα μου έκανε καλή εντύπωση. Δεν έχω καμία αμφιβολία ότι προσήλθε στο Δικαστήριο με σκοπό να πει την αλήθεια και τα όσα έλαβαν χώρα κατά τον ουσιώδη χρόνο. Η δε μαρτυρία της δεν παρουσιάζει τέτοιες αντιφάσεις ή αμφιταλαντεύσεις, οι οποίες θα μπορούσαν να κλονίσουν την αξιοπιστία της, ενώ, στην πλειοψηφία της, η μαρτυρία της, επί της ουσίας, δεν αμφισβητήθηκε από την πλευρά της Εναγόμενης.

 

Παρά τα πιο πάνω, στο μέρος της μαρτυρίας της στο οποίο δεν μπορώ να προσδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα είναι τα όσα η Ενάγουσα αναφέρει σε σχέση με την Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019 και τις εκεί αναφερόμενες αξίες και εκτιμήσεις, σε σχέση με τις ζημίες που ισχυρίζεται ότι υπέστη, συνεπεία της επίδικης επέμβασης. Και τούτο διότι, ως και η ίδια ανέφερε ενώπιον του Δικαστηρίου, αυτή δεν έχει τις απαιτούμενες γνώσεις για να εξηγήσει τα όσα καταγράφονται στην εν λόγω Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019, ή για το πως υπολογίστηκαν οι αξίες και τα ποσά που εκεί καταγράφονται.

 

Στη βάση των ανωτέρω, πλην των όσων ρητώς δεν έχω αποδεκτεί, για τους λόγους που εξήγησα, τη λοιπή μαρτυρία της Ενάγουσας την αποδέχομαι και στη βάση αυτής προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα.

 

ΜΕ 3

 

Σε γενικές γραμμές, ο μάρτυρας αυτός μου έκανε καλή εντύπωση. Η μαρτυρία του δεν παρουσιάζει οποιεσδήποτε αμφιταλαντεύσεις ή αδυναμίες οι οποίες θα μπορούσαν να κλονίσουν την αξιοπιστία του.

 

Αποτελεί θέση της πλευράς της Εναγόμενης, ως τούτη προβάλλεται μέσω της αγόρευσης που καταχώρησε, ότι, το Δικαστήριο δεν πρέπει να αποδεχθεί τη μαρτυρία του εν λόγω μάρτυρα σε ό,τι αφορά τον υπολογισμό, εκ μέρους του, της αγοραίας αξίας του επίδικου μέρους του ακινήτου (όπου υφίσταται η επέμβαση), στη βάση του ότι, αυτός δεν έδωσε επαρκείς και ικανές εξηγήσεις ως προς τους λόγους που επέλεξε, για σκοπούς της εν λόγω εκτίμησης του, συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων τα οποία βρίσκονται στη κοινότητα Αγροκηπιάς, εφόσον, στη βάση του πίνακα που παραθέτει στην Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019 (Τεκμήριο 6, σελ. 25), υπήρχαν ακίνητα, στην κοινότητα Μιτσερού (όπου βρίσκεται το επίδικο ακίνητο), που μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για τον σκοπό αυτό ως συγκριτικά. Είναι βάσει της πιο πάνω θέσης και μόνο που η πλευρά της Εναγόμενης επικαλείται ότι η επί τούτου μαρτυρία του εν λόγω μάρτυρα δεν πρέπει να γίνει αποδεκτή.

 

Με κάθε σεβασμό στη θέση αυτή, τούτη δεν με βρίσκει σύμφωνη. Σε αντίθεση με τα όσα αναφέρονται στην Πολιτική Έφεση αρ. 349/18, σχετική με την 350/18, Κυπριακή Δημοκρατία v. Πέτσα Χαραλάμπους Γιαννούλας, ημερ. 11.4.2024, στην οποία παρέπεμψε ο ευπαίδευτος συνήγορος της Εναγόμενης, όπου η κρίση του πρωτόδικου δικαστηρίου επικυρώθηκε κατ’ έφεση, στη βάση του ότι ο εκεί εμπειρογνώμονας «Δεν πέτυχε επίσης να εξηγήσει γιατί επέλεξε να υιοθετήσει ως συγκριτικά, ακίνητα που βρίσκονται σε άλλη περιοχή από αυτήν των επιδίκων ακινήτων και γιατί ενώ η αγοραία αξία ανά τετραγωνικό μέτρο στις δύο περιοχές είναι διαφορετική, θα πρέπει αυτά να θεωρηθούν ως αξιόπιστο μέτρο σύγκρισης όσο αφορά τον τρόπο υπολογισμού του ποσοστού της επαύξησης», εν προκειμένω, σε σχετική ερώτηση που τέθηκε στον μάρτυρα αυτό, κατά την αντεξέταση του, τούτος ήταν, κατ’ αρχάς, ιδιαίτερα σαφής και επεξηγηματικός ότι η αγοραία αξία του επίδικου μέρους του ακινήτου, δεν υπολογίστηκε στη βάση των στοιχείων που αναφέρονται στη σελ. 25 του Τεκμηρίου 6, αλλά και ότι τα εν λόγω στοιχεία χρησιμοποιήθηκαν μόνο για σκοπούς υπολογισμού του ενοικίου του μέρους του ακινήτου όπου υφίσταται η επίδικη επέμβαση.

 

Επίσης, ερωτηθείς, τόσο στην κυρίως εξέταση του, όσο και στην αντεξέταση του, ο μάρτυρας αυτός, αναφορικά με τα τρία ακίνητα που βρίσκονται στην κοινότητα Μιτσερού (με αρ. 6 – 8, στη σελ. 26 του Τεκμηρίου 6) και τα οποία χρησιμοποιήθηκαν από αυτόν ως συγκριτικά, για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας του επίδικου μέρους του επίδικου ακινήτου, ο μάρτυρας αυτός ήταν ιδιαίτερα επεξηγηματικός αναφέροντας ότι τα εν λόγω ακίνητα είχαν αποκτηθεί μέσω της διαδικασίας αναδιάρθρωσης της τράπεζας (έναντι χρεών οφειλετών) και δεν αποτελούσαν συναλλαγές στην ανοικτή αγορά (open market transaction), εξού και η τράπεζα αποκτά τούτα στο 70% ή και κάποιες φορές στο 50% της εκτιμημένης αξίας τους, κάτι που δεν αμφισβητήθηκε από πλευράς της Εναγόμενης. Είναι για αυτό τον λόγο, ως εξήγησε, που επεκτάθηκε και συμπεριέλαβε, για σκοπούς εκτίμησης της αγοραίας αξίας του επίδικου μέρους του ακινήτου, στοιχεία συγκριτικών πωλήσεων ακινήτων της κοινότητας Αγροκηπιάς (η οποία συνορεύει με το Μιτσερό), αφού δεν υπήρχαν, πέραν των πιο πάνω τριών ακινήτων, άλλες συγκριτικές πωλήσεις στην κοινότητα Μιτσερού, κατά το δεδομένο χρόνο. Έλαβε δε υπόψη του, ως ανέφερε, το γεγονός ότι τα ακίνητα που βρίσκονται στην Αγροκηπιά είναι πιο κοντά στη Λευκωσία και ότι η αγοραία αξία τους ανά τετραγωνικό μέτρο είναι υψηλότερη, εξού και, προέβη στις απαραίτητες αναπροσαρμογές στη βάση των νομικών και φυσικών χαρακτηριστικών των εν λόγω ακινήτων, χωρίς η επί τούτου αναφορά του να αμφισβητηθεί, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, από πλευράς της Εναγόμενης. Σημειώνω, εδώ και το εξής. Παρά την όποια θέση του ΜΥ 1 ότι η αξία των ακινήτων που βρίσκονται σε δύο διαφορετικές κοινότητες, έστω και αν τούτες γειτνιάζουν, δύναται να διαφέρει κατά πολύ, εντούτοις, ο εν λόγω μάρτυρας (ΜΥ 1), πουθενά κατά τη μαρτυρία του δεν ανέφερε, συγκεκριμένα, ότι, εν προκειμένω, τα ακίνητα στην κοινότητα Αγροκηπιάς, δεν θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν ως συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου, ούτε και ανέφερε ότι υπήρχε επαρκής αριθμός διαθέσιμων συγκριτικών στην κοινότητα Μιτσερού, κατά τα έτη 2017-2018, και, παρά ταύτα, ο ΜΕ 3 επέλεξε να μην χρησιμοποιήσει τούτα.

 

Στη βάση όλων των πιο πάνω, κρίνω ότι ο μάρτυρας αυτός έδωσε τα απαραίτητα εχέγγυα, κριτήρια και στοιχεία στο Δικαστήριο αναφορικά με τον τρόπο με τον οποίο προέβη στην εκτίμηση της αγοραίας αξίας του επίδικου μέρους του ακινήτου κατά το έτος 2019 (στη βάση συγκριτικών τιμών πωλήσεων κατά τα έτη 2017 – 2018), με αποτέλεσμα το Δικαστήριο να μπορεί να καταλήξει επί του ζητουμένου στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα.

 

Εντούτοις, σημειώνω ότι, σε ό,τι αφορά τον υπολογισμό στον οποίο προέβη ο εν λόγω μάρτυρας, αναφορικά με τη ζημία που, κατ’ ισχυρισμόν, υπέστη η Ενάγουσα σε σχέση με την επιζήμια επίδραση στο δυτικό μέρος του επίδικου ακινήτου ένεκα της επίδικης επέμβασης, δεν μπορώ να του προσδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα, εφόσον ο μάρτυρας αυτός δεν έδωσε τα απαραίτητα εχέγγυα, κριτήρια και στοιχεία ως προς τον τρόπο υπολογισμού αυτής της ζημίας και πως οδηγήθηκε στην εν λόγω κατάληξη του. Και εξηγώ. Η όποια θέση του, ως προς τον τρόπο που κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η επιζήμια επίδραση στο εν λόγω μέρος του επίδικου ακινήτου, ανέρχεται στο ποσοστό του 30% της αγοραίας αξίας του δυτικού τμήματος του επίδικου ακινήτου (δηλαδή του μέρους που αφορά τα 339 τμ που απομένουν μετά την κατασκευή του δρόμου και αφότου αφαιρεθούν τα 225 τμ που είναι το μέρος που επεσυνέβη και συνεχίζεται η επίδικη επέμβαση), είναι εντελώς αυθαίρετος, γενικός και αόριστος. Πουθενά, είτε στην Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019, είτε στην μαρτυρία του, αυτός εξήγησε στο Δικαστήριο πως κατέληξε στο ποσοστό της τάξης του 30%. Η όποια δε θέση του, επί τούτου, στηρίχθηκε στην αναφορά του ότι στο εν λόγω μέρος του ακινήτου υπάρχει αργάκι, το οποίο αν δεν μετακινηθεί ή κλείσει, τότε η επίδικη επέμβαση επηρεάζει ουσιωδώς και το υπόλοιπο μέρος του εν λόγω τεμαχίου και τις ανέσεις του[6]. Είναι στη βάση αυτής της λογικής, ως ανέφερε, που θεώρησε το ποσοστό του 30%, επί της αγοραίας αξίας του εν λόγω μέρους του επίδικου ακινήτου, ως τη ζημία που υπόκειται η Ενάγουσα ως επιζήμια επίδραση, λογικό. Και τούτο, στη βάση της θέσης του ότι, ο ίδιος δεν θεωρεί ότι υπάρχει οποιοδήποτε πρόσωπο που θα θέλει να το αγοράσει ένα χωράφι, το οποίο είναι κάτω από μισό οικόπεδο, στην κοινότητα Μιτσερού για να ζήσει. Με κάθε σεβασμό στη θέση του αυτή, τούτη είναι παντελώς γενική και αόριστη, ενώ δεν υποστηρίζεται από οποιαδήποτε επιστημονική ή εμπειρική μαρτυρία, για να μπορεί να της δοθεί οποιαδήποτε βαρύτητα, με αποτέλεσμα να μην δίδονται στο Δικαστήριο τα απαραίτητα εχέγγυα, κριτήρια και στοιχεία για να μπορεί να καταλήξει ως προς την ορθότητα της γνώμης του εν λόγω μάρτυρα και, ακολούθως, στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα.

 

Πέραν όμως των πιο πάνω, στην πιο πάνω εκτίμηση του εν λόγω μάρτυρα αναφορικά με την αξία της επιζήμιας επίδρασης στο επίδικο ακίνητο, ένεκα της επίδικης επέμβασης, δεν μπορώ να προσδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα, και επί τη βάσει του ότι, ως ο ίδιος ο μάρτυρας ανέφερε, προχώρησε στον υπολογισμό της εν λόγω αξίας, χωρίς να λάβει υπόψη του το πως επηρέαζε το αργάκι, από μόνο του (και δη χωρίς την επίδικη επέμβαση), την αξία και/ή την ανάπτυξη του εν λόγω μέρους του ακινήτου. Είναι κοινός τόπος μεταξύ των μερών ότι, το αργάκι, υφίστατο επί του εν λόγω ακινήτου, εξ αρχής, ενώ, στη βάση της θέσης αυτού του μάρτυρα, το δυτικό μέρος του ακινήτου επηρεαζόταν ούτως ή άλλως από αυτό (το αργάκι)[7]. Επίσης, πουθενά ο μάρτυρας αυτός δεν ανέφερε ποιο είναι το εμβαδό του εν λόγω αργακιού και σε ποιο βαθμό επηρεάζει ήδη το επίδικο ακίνητο.

 

Επιπρόσθετα με τα πιο πάνω, δεν μπορεί να προσδοθεί οποιαδήποτε βαρύτητα στη θέση του εν λόγω μάρτυρα ότι, η Εναγόμενη θα πρέπει να αποζημιώσει την Ενάγουσα για όλο το δυτικό τμήμα του επίδικου ακινήτου (έκτασης 564τμ (μετά την κατασκευή του δρόμου)), με το ποσό των €25.380, σε περίπτωση που δεν αρθεί η επίδικη επέμβαση, αφού λόγω τούτης (της επέμβασης), σε συνδυασμό με την παρουσία του αργακιού, δεν επιτρέπεται η ορθολογιστική ανάπτυξη του εν λόγω μέρους του ακινήτου. Και τούτο διότι, ως ήδη ανέφερα ανωτέρω, πουθενά, είτε στην Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019, είτε κατά τη μαρτυρία του, ο εν λόγω μάρτυρας ανέφερε ποιο είναι το εμβαδό του αργακιού και σε ποιο βαθμό τούτο ήδη επηρεάζει την ανάπτυξη του εν λόγω μέρους του ακινήτου. Εν πάση περιπτώσει, η όποια αναφορά του περί μη «ορθολογιστικής ανάπτυξης» του εν λόγω μέρους του ακινήτου είναι παντελώς γενική και αόριστη, και δεν οδηγεί άνευ ετέρου στο συμπέρασμα ότι δεν μπορεί να αναπτυχθεί καθόλου το εν λόγω μέρος του επίδικου ακινήτου. Αποτέλεσμα των πιο πάνω, είναι ότι για το εν λόγω ζήτημα δεν έχουν δοθεί στο Δικαστήριο τα απαραίτητα εχέγγυα, κριτήρια και στοιχεία για να μπορεί τούτο (το Δικαστήριο) να καταλήξει ως προς την ορθότητα της εν λόγω γνώμης του μάρτυρα, αλλά και στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα επί του ζητουμένου.

 

Επίσης, δεν μπορώ να αποδεκτώ τη θέση του ότι επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου θα πρέπει να υπολογιστεί τόκος εκ ποσοστού 2%, εφόσον στη βάση της έτερης θέσης του, το εν λόγω ποσοστό είναι θεωρητικό και το Δικαστήριο είναι το πλέον αρμόδιο να καθορίσει τον τόκο, θέση με την οποία συμφωνώ.

 

Τέλος, σε ό,τι αφορά την εκτίμηση στην οποία προέβη ο μάρτυρας αυτός αναφορικά με την ενοικιαστική αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η επίδικη επέμβαση, τούτος κρίνω ότι έδωσε τα απαραίτητα στοιχεία, κριτήρια και εχέγγυα στο Δικαστήριο, ούτως ώστε αυτό να μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα επί του εν λόγω επίδικου ζητήματος. Εν πάση περιπτώσει, ο υπολογισμός τούτων (των ενοικίων) από τον εν λόγω μάρτυρα δεν τέθηκε, επί της ουσίας, εν αμφιβόλω από πλευράς της Εναγόμενης.

 

Συνεπώς, πλην των όσων ρητώς δεν αποδέκτηκα για τους λόγους που εξήγησα ανωτέρω, τη λοιπή μαρτυρία του ΜΕ 3 την αποδέχομαι και στη βάση αυτής προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα.

 

ΜΥ 1

 

Ο μάρτυρας αυτός μου έκανε εξαιρετική εντύπωση. Ήταν σαφής και ιδιαίτερα επεξηγηματικός στις απαντήσεις που έδωσε σε σχέση με το ζήτημα για το οποίο κλήθηκε να καταθέσει ενώπιον του Δικαστηρίου. Η μαρτυρία του δεν παρουσιάζει οποιεσδήποτε ουσιώδεις αντιφάσεις ή εγγενείς αδυναμίες που θα μπορούσαν να κλονίσουν την αξιοπιστία του. Δεν έχω καμία αμφιβολία ότι, ενώπιον του Δικαστηρίου προσήλθε για να μεταφέρει την πραγματική εικόνα αναφορικά με την αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου και του μέρους αυτού όπου υφίσταται η επίδικη επέμβαση, ως τούτη υπολογίστηκε από τον ίδιο κατά το έτος 2024, στη βάση συγκριτικών τιμών πωλήσεων κατά τα έτη 2022 και 2023. Οι δε θέσεις που προώθησε ενώπιον του Δικαστηρίου ήταν σαφείς και εμπεριστατωμένες, ενώ η μαρτυρία του χαρακτηρίζεται από αμεσότητα και ευκρίνεια. Έδωσε πειστικές εξηγήσεις και με εμπεριστατωμένο τρόπο εξήγησε πως κατέληξε στα ευρήματα του, στη βάση της πολυετούς εμπειρίας του στον τομέα εκτίμησης ακινήτων. Ήταν πλήρως κατατοπιστικός και με τη μαρτυρία του εφοδίασε το Δικαστήριο με εκείνα τα απαραίτητα στοιχεία, εχέγγυα και εμπειρικά κριτήρια που επιτρέπουν την ανεξάρτητη κατάληξη του επί των επίδικων ζητημάτων.

 

Τα όσα επικαλείται ο ευπαίδευτος συνήγορος της Ενάγουσας στην αγόρευση του περί του ότι ο μάρτυρας αυτός δεν επισκέφθηκε ο  ίδιος, επί τόπου, το επίδικο ακίνητο για σκοπούς ετοιμασίας της Έκθεσης του, αλλά αυτό (το ακίνητο) το επισκέφθηκε συγκεκριμένη υπάλληλος της εταιρείας του, με κάθε σεβασμό, δεν μπορούν να αποτελέσουν λόγο απόρριψης της μαρτυρίας του. Εξήγησε δε ο εν λόγω μάρτυρας, με ιδιαίτερα πειστικό τρόπο, ότι η συγκεκριμένη υπάλληλος είναι πλήρως καταρτισμένη, με πολυετή πείρα, εξού και δεν ήταν αναγκαία η δική του επίσκεψη στο ακίνητο, θέση η οποία, εν πάση περιπτώσει, δεν αμφισβητήθηκε από πλευράς της Ενάγουσας.

 

Ειδικότερα, ο μάρτυρας αυτός εξήγησε στη βάση ποιων κριτηρίων γίνεται η επιλογή της συγκριτικής μεθόδου και ότι για να χρησιμοποιηθούν ακίνητα από άλλες κοινότητες/ χωριά πρέπει να μην υπάρχουν συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων εντός της ίδιας κοινότητας. Επίσης, εξήγησε, με ιδιαίτερη σαφήνεια, ότι τα ακίνητα μίας άλλης κοινότητας, έστω και αν αυτή συνορεύει με την κοινότητα όπου βρίσκεται το ενδιαφερόμενο ακίνητο, δεν αποτελούν πάντοτε συγκριτικά, εφόσον η αγοραία αξία τους μπορεί να διαφέρει κατά πολύ. Έδωσε δε και συγκεκριμένο παράδειγμα για να καταδείξει τα όσα ανέφερε. Εντούτοις, τα όσα εν προκειμένω ανέφερε, παρέμειναν στη σφαίρα της θεωρίας, εφόσον πουθενά δεν ανέφερε ότι τα ακίνητα στην κοινότητα Αγροκηπιάς δεν μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν από τον ΜΕ 3 ως συγκριτικά ή ότι τα χαρακτηριστικά αυτών διέφεραν ουσιωδώς από αυτά στην κοινότητα Μιτσερού. Ούτε ανέφερε πουθενά, ο μάρτυρας αυτός ότι, κατά τα έτη 2017 και 2018, στη βάση των οποίων ετοιμάστηκε η Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019 (του ΜΕ 3), υπήρχαν επαρκή συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων ακινήτων στη κοινότητα Μιτσερού, αλλά, παρά ταύτα ο ΜΕ 3 επέλεξε να λάβει συγκριτικά και από την κοινότητα Αγροκηπιάς.

 

Σημειώνω εδώ ότι, το μέρος της μαρτυρίας του εν λόγω μάρτυρα το οποίο δεν μπορώ να αποδεκτώ είναι την αναφορά του ότι η γενική αξία εκτίμησης του επίδικου ακινήτου από το Κτηματολόγιο, κατά το έτος 2013, ανέρχεται στο ποσό των €50.000, εφόσον στη βάση της σελ. 16 του Τεκμηρίου 6, που αποτελεί εκτύπωση από τη διαδικτυακή πύλη του Κτηματολογίου, η εν λόγω αξία ανέρχεται στο ποσό των €54.500. Επίσης, η όποια αναφορά του ότι, για το γεγονός ότι οι αξίες γενικές εκτίμησης του Κτηματολογίου δεν είναι αντιπροσωπευτικές της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου, έχει δηλωθεί από το ίδιο το Κτηματολόγιο στην ιστοσελίδα του, παρέμεινε εντελώς γενική και αόριστη, χωρίς να υποστηρίζεται από οποιοδήποτε σχετικό αποδεικτικό από την εν λόγω ιστοσελίδας.

 

Παρά τα όσα αναφέρω ανωτέρω, σημειώνω εδώ και τα εξής. Η Έκθεση Εκτίμησης που ετοιμάστηκε από τον μάρτυρα αυτό στηρίζεται σε συγκριτικές τιμές πωλήσεων ακινήτων στη κοινότητα Μιτσερού, κατά τα έτη 2022 και 2023, και δη σε χρόνο μετά την καταχώρηση της παρούσας αγωγής. Στην υπόθεση Horsford v Bird [2006] UKPC 3, της οποίας τα γεγονότα σε κάποιο βαθμό προσομοιάζουν με την παρούσα υπόθεση, ο εφεσείοντας και ο εφεσίβλητος ήταν ιδιοκτήτες συνορεύοντων ακινήτων, τα οποία δεν ήταν ανεπτυγμένα. Ο εφεσίβλητος, σε κάποιο στάδιο, περί το έτος 1986, προχώρησε στην ανάπτυξη του δικού του ακινήτου, κτίζοντας σε αυτό το σπίτι του με πισίνα. Κατά το έτος 2000, κατόπιν μελέτης που διενεργήθηκε, καταδείχθηκε ότι η ανάπτυξη του ακινήτου του εφεσίβλητου επενέβαινε στη γη του εφεσείοντα, κατά 455 τετραγωνικά πόδια. Συγκεκριμένα, στη γη του εφεσείοντα βρίσκονταν το περιτοίχισμα, ένα μονοπάτι και μέρος του κήπου που βρισκόταν δίπλα από τη πισίνα του εφεσίβλητου. Στην πιο πάνω υπόθεση, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα από το Privy Council, με παραπομπή στην υπόθεση Wrotham Park Estate Ltd v Parkside Homes Ltd [1974] 1 W.L.R. 798, κατά την εξέταση του ζητήματος ως προς τον τρόπο καθορισμού των αποζημιώσεων που δικαιούτο ο εφεσείοντας, όταν απορρίφθηκε η θεραπεία που επιζητούσε για έκδοση διατάγματος άρσης της εκεί παράνομης επέμβασης: «In the present case the comparable question would have been how much the appellant could reasonably have sought from the respondent in November 2000 [δηλαδή κατά το χρόνο που έγινε σε αυτόν γνωστή η επέμβαση] as the price of the appellant's land that the respondent had incorporated into his garden»[8]. Επομένως, στη βάση της πιο πάνω απόφασης, ο χρόνος κατά τον οποίο εξετάζεται το ζήτημα των αποζημιώσεων, σε περίπτωση μη έκδοσης διατάγματος άρσης της παράνομης επέμβασης, είναι ο χρόνος κατά τον οποίο ο ενάγοντας αντιλήφθηκε ότι το ακίνητο είχε καταληφθεί από τον Εναγόμενο και, συνεπώς, ο χρόνος που αντιλήφθηκε ότι υπήρχε η εν λόγω επέμβαση.

 

Συνεπώς, παρά το ότι, την επί τούτου μαρτυρία του εν λόγω μάρτυρα, την αποδέχομαι, σημειώνω ότι, στη βάση αυτής, μπορώ να προβώ μόνο σε ανάλογα ευρήματα αναφορικά με την αγοραία αξία του επίδικου μέρους του ακινήτου όπου υφίσταται η επίδικη επέμβαση, ως τούτη υπολογίστηκε στις 15.2.2024 στη βάση συγκριτικών πωλήσεων κατά τα έτη 2022 – 2023 και όχι, κατά το χρόνο που η Ενάγουσα αντιλήφθηκε την επίδικη επέμβαση στο ακίνητο της.

 

Στη βάση των ανωτέρω, πλην των όσων ρητώς δεν αποδέκτηκα για τους λόγους που εξήγησα ανωτέρω, τη λοιπή μαρτυρία του ΜΥ 1 την αποδέχομαι και στη βάση αυτής προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα.

 

ΜΥ 2 (Εναγόμενη)

 

Η Εναγόμενη μου έκανε εξαιρετική εντύπωση ως μάρτυρας. Η μαρτυρία της ήταν σαφής, σταθερή, χωρίς αμφιταλαντεύσεις και δεν έχω καμία αμφιβολία ότι ενώπιον του Δικαστηρίου παρουσιάστηκε με σκοπό να πει την αλήθεια.

 

Συνεπώς, τη μαρτυρία της Εναγόμενης, τη δέχομαι στην ολότητα της και στη βάση αυτής προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα.

 

Τελικά Ευρήματα

 

Με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση, μπορώ με ασφάλεια να καταλήξω και στα, επιπρόσθετα, των αρχικών, εξής ευρήματα: 

 

1.    Η Εναγόμενη έκτισε την οικία της, κατά τη δεκαετία του 1980, επί του δικού της ακινήτου, ως τούτο και τα σύνορά του, της υπεδείχθησαν, κατά το δεδομένο χρόνο, από το Κτηματολόγιο και, εν αγνοία της, μέρος της οικίας της (όπου βρίσκεται το σαλόνι της) επεμβαίνει στο επίδικο ακίνητο.

2.    Η Ενάγουσα γνώριζε, κατά το χρόνο που θα αγόραζε το επίδικο ακίνητο (και δη κατά το έτος 2007), για το γεγονός ότι στο επίδικο ακίνητο υφίστατο επέμβαση, πλην όμως η ακριβής έκταση της εν λόγω επέμβασης (225 τμ) έγινε γνωστή στην ίδια, κατά το έτος 2018, κατόπιν της απόφασης του Διευθυντή στην αίτηση για επίλυση της συνοριακής διαφοράς.

3.    Η αγοραία αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η επίδικη επέμβαση (225 τμ), με τιμές συγκριτικών πωλήσεων κατά τα έτη 2017 και 2018, ανέρχετο στο ποσό των €10.125.

4.    Επίσης, η αγοραία αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η επίδικη επέμβαση (225 τμ), με τιμές συγκριτικών πωλήσεων κατά τα έτη 2022 και 2023, ανέρχετο στο ποσό των €6.000.

5.    Το σύνολο των ενοικίων, του μέρους του επίδικο ακινήτου όπου υφίστατο και συνεχίζει να υφίσταται η επίδικη επέμβαση, για τα έτη 2007-2019, ανέρχεται στο συνολικό ποσό των €1.067.

6.    Η γενική εκτίμηση της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου από το Κτηματολόγιο, κατά την 1.1.2013, ανέρχετο στο ποσό των €54.500.

7.    Η Ενάγουσα, για σκοπούς ετοιμασίας της Έκθεσης Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019, κατέβαλε το ποσό των €595.

8.    Το ελάχιστο εμβαδό για ένα οικόπεδο είναι 520τμ. Το εναπομείναν μέρος του δυτικού μέρους του επίδικου ακινήτου (μετά την αφαίρεση του εμβαδού της επίδικης επέμβασης (225τμ)) είναι έκτασης 339τμ, και δη εμβαδού πέραν του μισού οικοπέδου και, επομένως, αποτελεί έκταση στην οποία κάποιος δύναται να ανεγείρει μία αξιοπρεπή κατοικία, νοουμένου ότι γίνουν οι απαραίτητες διαδικασίες και κλείσει το αργάκι, το οποίο προϋπήρχε, και η ύπαρξη του ήταν γνωστή στην Ενάγουσα κατά το χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου.

9.    Η Εναγόμενη προσπάθησε να διευθετήσει εξωδίκως την διαφορά της με την Ενάγουσα, εντούτοις η τελευταία αρνήθηκε, καθότι θεωρούσε το ποσό των €7.000 που της προσέφερε η πρώτη πολύ χαμηλό. Επίσης, επιθυμία της Ενάγουσας για σκοπούς εξώδικης διευθέτησης ήταν όπως η Εναγόμενη της μεταβιβάσει άλλο δικό της ακίνητο ή αγοράσει ολόκληρο του επίδικο ακίνητο, πράγμα που η τελευταία αρνήθηκε, εξού και η Ενάγουσα επιζητεί διάταγμα για άρση της επίδικης επέμβασης και, ουσιαστικά, κατεδάφισης μέρους της οικίας της Εναγόμενης.

 

Νομική πτυχή και συμπεράσματα

 

Με δεδομένο ότι το ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου ακινήτου, όσο και η επέμβαση σε αυτό, αλλά και η έκταση της, αποτελούν κοινώς αποδεκτά γεγονότα, δεν κρίνω σκόπιμο να παραθέσω τη νομική πτυχή που αφορά το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης και δη το άρθρο 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148, ως επίσης και τη σχετική νομολογία που ερμήνευσε τούτο. Και τούτο διότι, στη βάση των πιο πάνω κοινώς αποδεκτών γεγονότων, αλλά και των τελικών μου ευρημάτων, η Ενάγουσα απέσεισε το βάρος που είχε να αποδείξει ότι ήταν ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου από τις 11.9.2007 που το απέκτησε μέχρι την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας αγωγής και της παρουσίασης της μαρτυρίας της ενώπιον του Δικαστηρίου, ως επίσης και την επίδικη επέμβαση σε αυτό από την Εναγόμενη, με το βάρος πλέον να μετατίθεται στους ώμους της τελευταίας να αποδείξει ότι τούτη (η επέμβαση) δεν είναι παράνομη (βλ. άρθρο 43(2) του Κεφ. 148 και Μάρκου ν. Χρυσοστόμου κ.α. (2004)  1Β Α.Α.Δ. 813).

 

Στην παρούσα όμως περίπτωση, η Εναγόμενη ουδεμία μαρτυρία παρουσίασε για να αποδείξει ότι η επέμβαση στο επίδικο ακίνητο δεν ήταν παράνομη και, επομένως, δεν μπορεί παρά να κριθεί ότι τούτη ήταν τέτοια (ήτοι παράνομη).

 

Αποζημιώσεις

 

Το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης είναι αγώγιμο per se και δεν χρειάζεται απόδειξη ζημιάς. Η απουσία, όμως, συγκεκριμένης ζημιάς ουσιαστικά περιορίζει τον Ενάγοντα στην επιδίκαση ονομαστικών αποζημιώσεων μόνο (βλ. μεταξύ άλλων, Andrian Holdings Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1998) 1 ΑΑΔ 1836, Παπακόκκινου κ.α. v. Θεοδοσίου (1991) 1 ΑΑΔ 379 και Ευθύβουλου κ.ά. ν. Συμβούλιο Βελτιώσεως Κισσόνεργας κ.ά. (1998) 1 Α.Α.Δ. 1059).

 

Όπως τονίστηκε στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd (ανωτέρω), η ενοικιαστική αξία αποτελεί το μέτρο της συνήθους αποζημίωσης σε περιπτώσεις παράνομης επέμβασης. Το βάρος όμως απόδειξης και αυτού του σκέλους, παραμένει στους ώμους του Ενάγοντα, όπως επαναλήφθηκε στην υπόθεση Παπακόκκινου v. Σμυρλή (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1653.

 

Εν προκειμένω, η Ενάγουσα αξιώνει το ποσό των €1.067 υπό μορφή αποζημιώσεων για απώλεια ενοικίων σε ότι αφορά το μέρος του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η παράνομη επέμβαση, για τα έτη 2007 - 2019. Με δεδομένο ότι, η Ενάγουσα ήταν ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, κατά τον εν λόγω χρόνο, αυτή δικαιούται το εν λόγω ποσό και έχει αποδείξει τούτο.

 

Σε ό,τι τώρα αφορά τις λοιπές ειδικές αποζημιώσεις που επιζητεί η Ενάγουσα, και δη το ποσό των €595 (για την ετοιμασία της Έκθεσης Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019), το ποσό των €4.577 για την ζημία που κατ’ ισχυρισμόν υπέστη ως επιζήμια επίδραση στο ακίνητο της και το ποσό των €25.380 που επιζητεί σε περίπτωση μη έκδοσης διατάγματος άρσης της επίδικης επέμβασης, για τους λόγους που, προχωρώ να εξηγήσω κατωτέρω, τούτα τα ποσά δεν μπορούν να της επιδικαστούν. Και εξηγώ.

 

Παρά το ότι, το γεγονός ότι η Ενάγουσα κατέβαλε το ποσό των €595 (βλ. Τεκμήριο 5) για τους σκοπούς ετοιμασίας της Έκθεσης Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019, δεν έχει τεθεί, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, εν αμφιβόλω από πλευράς της Εναγόμενης, εντούτοις, η Ενάγουσα δεν μπορεί να διεκδικεί αποζημιώσεις για την εν λόγω ζημία της. Και τούτο διότι, τούτη η ζημία της, ως ειδική, θα έπρεπε να δικογραφηθεί ειδικώς στην Έκθεση Απαίτησης που καταχώρησε η πλευρά της, πράγμα που δεν έχει γίνει. Είναι πάγια νομολογημένο, όπως πρόσφατα τονίστηκε στην υπόθεση Ιατρικό Κέντρο Πάφου Κυανούς Σταυρός Λτδ κ.ά. v. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση 227/2018, ημερ. 2.5.2025, ότι οι ειδικές αποζημιώσεις πρέπει να καταγράφονται με κάθε λεπτομέρεια στις έγγραφες προτάσεις και να αποδεικνύονται αυστηρά από τον Ενάγοντα με την προσκόμιση της κατάλληλης αποδεκτής μαρτυρίας και τις οποίες πρέπει να αποδεικνύει ο Ενάγοντας με σαφήνεια και συγκεκριμένα στοιχεία (βλ. υποθέσεις Σπύρου ν. Χ"Χαραλάμπους (1991) 1 ΑΑΔ 298, Ηρακλέους ν. Πίτρος (1994) 1 ΑΑΔ 299 και Αλεξάνδρου ν. Ιωάννου (1996) 1 ΑΑΔ. 1157, Νεοκλής Αντωνιάδης ν. Μιχάλης Σταύρου (1998) 1 ΑΑΔ 1171). Εν προκειμένω, και παρά το γεγονός ότι, η Ενάγουσα κατέβαλε το εν λόγω ποσό πριν την καταχώρηση της παρούσας αγωγής της (βλ. Τεκμήριο 5, το οποίο φέρει ημερομηνία 10.4.2019), αυτή δεν δικογράφησε τούτο και, ως εκ τούτου, δεν μπορεί να της αποδοθεί, παρά το ότι αυτό έχει αποδειχθεί.

 

Σε ό,τι δε αφορά το ποσό των €25.380 αλλά και το ποσό των €4.577, τα οποία, η Ενάγουσα διεκδικεί, ως αναφέρει, στο Έγγραφο Β που κατέθεσε στο Δικαστήριο, ως την κατ’ ισχυρισμό ζημία που θα υποστεί σε περίπτωση που δεν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα άρσης της επίδικης επέμβασης και δεν της «επιστραφεί» το μέρος του ακινήτου στο οποίο υφίσταται η επίδικη επέμβαση και ως την ζημία που υπέστη αναφορικά με την επιζήμια επίδραση στο επίδικο ακίνητο, αντίστοιχα, σημειώνω ότι τα πιο πάνω ποσά δεν μπορούν να αποδοθούν στην Ενάγουσα, εφόσον η σχετική επί τούτων μαρτυρία του ΜΕ 3, δεν έγινε αποδεκτή, για τους λόγους που εξήγησα λεπτομερώς ανωτέρω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του. Εν πάση δε περιπτώσει, σε ό,τι αφορά το πιο πάνω ποσό των €25.380, τούτο δεν θα μπορούσε, επιπροσθέτως, να της αποδοθεί, ακόμα και αν η επί τούτου μαρτυρία του ΜΕ 3 γινόταν αποδεκτή, εφόσον αυτό (το ποσό) δεν έχει δικογραφηθεί ως ειδική ζημία στην Έκθεση Απαίτησης της (βλ. μεταξύ άλλων, Ιατρικό Κέντρο Πάφου Κυανούς Σταυρός Λτδ κ.ά. v. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας (ανωτέρω)), παρά το γεγονός ότι η Έκθεση Εκτίμησης ημερ. 25.1.2019 είχε ετοιμαστεί πριν την καταχώρηση της παρούσας αγωγής.

 

Διάταγμα άρσης της παράνομης επέμβασης

 

Προχωρώ, τώρα, να εξετάσω, κατά πόσο στην παρούσα περίπτωση δύναται να εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα για άρση της παράνομης επέμβασης.

 

Η έκδοση ενός διατάγματος είναι στη διακριτική εξουσία του δικαστηρίου, η οποία πρέπει να ασκείται δικαστικά με βάση ορισμένα κριτήρια και όχι αυθαίρετα. Ειδικά για διατάγματα διατακτικής μορφής (mandatory injunctions), στο αγγλικό σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Torts, 22^η  έκδοση, σελ. 2090, παράγραφοι 29-13 και μετέπειτα, διατυπώνονται οι πιο κάτω αρχές: (1) ένα διάταγμα διατακτικής μορφής (mandatory injunction) πρέπει να εκδίδεται σε αραιές περιπτώσεις και μόνο όταν ο ενάγων δείχνει ότι υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να του προκληθεί σοβαρή ζημιά στο μέλλον αν δεν δοθεί το διάταγμα, (2) όταν η ζημιά που θα προκύψει, λόγω άρνησης έκδοσης του διατάγματος, δεν θα μπορεί να θεραπευθεί με την επιδίκαση αποζημιώσεων, και (3) θα υπάρξει άρνηση έκδοσης του διατάγματος όπου η συμμόρφωση από τον Εναγόμενο με αυτό, θα είναι παράνομη, ή όπου το κόστος στον Εναγόμενο για να συμμορφωθεί με το εν λόγω διάταγμα, θα είναι υπέρμετρο. (βλ. επίσης Σοφοκλέους Ανδρέας Μιχαλάκη και άλλη ν. Παύλου Ηλία Παύλου (2012) 1 ΑΑΔ 2047).

 

Στο σύγγραμμα Halsbury’s Laws of England, έκδοση του 2021, Vol. 97(A), παρα. 190, υπό τον τίτλο “Remedies for Trespass to Land”, αναφέρονται τα εξής:

 

«The court may grant an injunction (which may be mandatory[9]) to prevent a continuance or threatened repetition of a trespass to land. Where a trespass is threatened, although not committed, the court may prevent it by injunction. Where the trespass is of a 'trifling' nature, or where damages are a sufficient remedy, or where the granting of an injunction would be oppressive, an injunction may be refused. Where the defendant claims a right to enter upon the land in question, the court, in addition to or in substitution for damages or an injunction, may make a declaration concerning that claim».

 

Στην υπόθεση Kelsen v Imperial Tobacco Co (of Great Britain and Ireland) Ltd [1957] 2 All ER 343, με παραπομπή στην απόφαση στην υπόθεση Shelfer v City of London Electric Lighting Co ([1895] 1 Ch 287), αναφέρθηκαν τα εξής, σε σχέση με τα κριτήρια που εφαρμόζονται ως προς το κατά πόσο θα πρέπει να εκδοθεί ένα διάταγμα ή να επιδικασθούν αποζημιώσεις:

 

“Many judges have stated, and I emphatically agree with them, that a person by committing a wrongful act (whether it be a public company for public purposes or a private individual) is not thereby entitled to ask the court to sanction his doing so by purchasing his neighbour's rights, by assessing damages in that behalf, leaving his neighbour with the nuisance, or his lights dimmed, as the case may be. In such cases the well-known rule is not to accede to the application, but to grant the injunction sought, for the plaintiff's legal right has been invaded, and he is prima facie entitled to an injunction. There are, however, cases in which this rule may be relaxed, and in which damages may be awarded in substitution for an injunction as authorised by this section. In any instance in which a case for an injunction has been made out, if the plaintiff by his acts or laches has disentitled himself to an injunction the court may award damages in its place.”

 

[…]

 

“So again, whether the case be for a mandatory injunction or to restrain a continuing nuisance, the appropriate remedy may be damages in lieu of an injunction, assuming a case for an injunction to be made out. In my opinion, it may be stated as a good working rule that—(1.) If the injury to the plaintiff's legal rights is small, (2.) And is one which is capable of being estimated in money, (3.) And is one which can be adequately compensated by a small money payment, (4.) And the case is one in which it would be oppressive to the defendant to grant an injunction:—then damages in substitution for an injunction may be given. There may also be cases in which, though the four above-mentioned requirements exist, the defendant by his conduct, as, for instance, hurrying up his buildings so as if possible, to avoid an injunction, or otherwise acting with a reckless disregard to the plaintiff's rights, has disentitled himself from asking that damages may be assessed in substitution for an injunction.”

 

Προχωρώ να εξετάσω κατά πόσο, υπό τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης, η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου, δύναται να ασκηθεί υπέρ της έκδοσης των αιτούμενων διαταγμάτων άρσης της παράνομης επέμβασης, εναντίον της Εναγόμενης. Με βάση τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, προκύπτουν τα ακόλουθα:

 

-        Η Εναγόμενη, εν αγνοία της, και όχι κατά τρόπο εσκεμμένο, επενέβη στο επίδικο ακίνητο, προφανώς μη αδιαφορώντας για τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα της Ενάγουσας. Ανήγειρε δε τούτη (η Εναγόμενη) την οικία της, κατά τη δεκαετία του 1980, στη βάση των δεδομένων και των συνόρων που της είχαν υποδειχθεί, κατά το δεδομένο χρόνο, από το Κτηματολόγιο και θεωρώντας ότι τούτη (η οικία της) είχε ανεγερθεί εντός του δικού της τεμαχίου.

 

-        Η έκταση της επίδικης παράνομης επέμβασης (εμβαδού 225 τμ), αποτελεί πέραν του 18% του όλου εμβαδού του επίδικου ακινήτου (με το όλο εμβαδό να είναι 1388τμ).

 

-        Το επίδικο ακίνητο, όταν αγοράστηκε από την Ενάγουσα (το έτος 2007), επηρεάζετο από τον υπό εγγραφή δρόμο που διασχίζει τούτο, ως επίσης και από το εγγεγραμμένο αργάκι που επίσης διαπερνά το ακίνητο. Στο λοιπό δυτικό μέρος του επίδικου ακινήτου (δηλαδή τα 339τμ, τα οποία αποτελούν εμβαδόν μεγαλύτερο από ένα κοινό μισό οικόπεδο), μπορεί κάποιος να χτίσει μια αξιοπρεπή κατοικία, νοουμένου ότι γίνουν οι διαδικασίες για κλείσιμο του αυλακιού.

 

-        Όταν η Ενάγουσα θα αποκτούσε το επίδικο ακίνητο, κατά το έτος 2007, γνώριζε ότι υπήρχε επέμβαση σε αυτό από μέρος της οικίας της Εναγόμενης, χωρίς όμως να γνωρίζει την ακριβή έκταση της εν λόγω επέμβασης. Εντούτοις, επέλεξε να αποκτήσει τούτο το ακίνητο.

 

-        Εν προκειμένω, η επέμβαση της Εναγόμενης στο επίδικο ακίνητο είναι τέτοιας έκτασης που σαφώς επηρεάζει τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα της Ενάγουσας. Εντούτοις, είναι τέτοια που η Ενάγουσα μπορεί να αποζημιωθεί επαρκώς, με ένα χρηματικό ποσό αποζημίωσης (€10.125).

 

-        Η ζημία που θα επωμιστεί η Εναγόμενη, για σκοπούς συμμόρφωσης της με τυχόν εκδοθέν διάταγμα άρσης της παράνομης επέμβασης, θα είναι δυσανάλογη σε σχέση με τη ζημία που θα υποστεί η Ενάγουσα αν δεν εκδοθεί ένα τέτοιο διάταγμα, εφόσον η πρώτη θα αναγκαστεί να κατεδαφίσει μέρος της οικίας της (στο οποίο βρίσκεται το σαλόνι της). Δεν μου διαφεύγουν οι αναφορές ότι πλέον η Εναγόμενη χρησιμοποιεί την εν λόγω οικία ως εξοχικό. Εντούτοις, τυχόν διάταγμα άρσης της παράνομης επέμβασης επαναλαμβάνω σημαίνει την κατεδάφιση μέρους αυτής, κάτι το οποίο θα ήταν καταπιεστικό για την Εναγόμενη, για τους λόγους που εξήγησα ανωτέρω.

 

Στη βάση όλων των ανωτέρω, κρίνω ότι η παρούσα περίπτωση, δεν είναι κατάλληλη για έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων άρσης της επίδικης παράνομης επέμβασης. 

 

Στρέφομαι, επομένως, να εξετάσω κατά πόσο μπορούν να επιδικαστούν αποζημιώσεις στην Ενάγουσα για την εν λόγω παράνομη επέμβαση. Έχει νομολογιακά υποδειχθεί ότι υπάρχει εξουσία επιδίκασης αποζημιώσεων αντί διατάγματος αν τα γεγονότα δικαιολογούν τέτοια απόφαση. Η έκδοση διατάγματος είναι θέμα άσκησης διακριτικής ευχέρειας και όχι η μόνη θεραπεία. Σχετική είναι, μεταξύ άλλων, η υπόθεση Λοΐζου ν. Αντωνίου (2007) 1 Α.Α.Δ. 1035, στην οποία το πρωτόδικο δικαστήριο αντί έκδοσης διατάγματος άρσης της παράνομης επέμβασης, επιδίκασε στην ενάγουσα/εφεσείουσα αποζημιώσεις οι οποίες αντιπροσώπευαν την αξία του επιδίκου μέρους της γης που επηρεαζόταν από την παράνομη επέμβαση. Το Ανώτατο Δικαστήριο, απορρίπτοντας την έφεση, ανέφερε τα εξής:

 

«Η αποστέρηση του επίδικου μέρους γης της εφεσείουσας πρέπει ωστόσο να συνοδεύεται από κάποια οικονομική ρύθμιση προς αντιστάθμιση της απώλειας. Στην αγγλική υπόθεση Crabb v. Arun District Council [1975] 3 All E.R. 865 τονίστηκε ότι το δίκαιο της επιείκειας εκφράζεται ποικιλόμορφα για να διατηρεί ισορροπία μεταξύ των εμπλεκομένων. Στην προκείμενη περίπτωση το Επαρχιακό Δικαστήριο αντίκρυσε και αυτή την πτυχή του θέματος καθορίζοντας, με βάση τη μαρτυρία που προσήχθη εκ μέρους της εφεσείουσας, την αξία του επίδικου μέρους γης.»

 

Παραπέμπω, επίσης, στην υπόθεση Horsford v Bird [2006] UKPC 3, στην οποία αναφορά έγινε πιο πάνω.

 

Στη βάση των ανωτέρω τελικών μου ευρημάτων, η αγοραία αξία του επίδικου μέρους του επίδικου ακινήτου, κατά το χρόνο που η πλήρης έκταση της επίδικης παράνομης επέμβασης έγινε αντιληπτή στην Ενάγουσα (και δη κατά το έτος 2017 – 2018), ανέρχεται στο ποσό των €10.125.

 

Κατάληξη

 

Στη βάση των όσων προσπάθησα να εξηγήσω ανωτέρω, η αγωγή της Ενάγουσας επιτυγχάνει.

 

Ως εκ τούτου, εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης, ως ακολούθως:

 

(1)  για το ποσό των €1.067, ως ενοίκια για την περίοδο 2007 – 2019, πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής μέχρι εξόφλησης, και

(2)  για το ποσό των €10.125 που αποτελεί την αγοραία αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου όπου υφίσταται η παράνομη επέμβαση, πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής μέχρι εξόφλησης.

 

Σε ό,τι αφορά το σημείο (2) ανωτέρω, διατάσσεται η αναστολή της εκτέλεσης της εν λόγω απόφασης μέχρις ότου η Ενάγουσα υπογράψει όλα τα σχετικά έγγραφα και προβεί σε όλες τις απαραίτητες διευθετήσεις για την εγγραφή του επίδικου μέρους του επίδικου ακινήτου, όπου υφίσταται η επέμβαση, στο όνομα της Εναγόμενης. Νοείται δε ότι, η Εναγόμενη, κατά την ημέρα και τόπο που θα γίνει η πιο πάνω εγγραφή και/ή μεταβίβαση, θα καταβάλει στην Ενάγουσα το ως άνω, στο σημείο (2), εξ αποφάσεως χρέος της. Νοείται περαιτέρω, ότι η Εναγόμενη θα επιβαρυνθεί με όλα τα έξοδα για την πραγματοποίηση της πιο πάνω εγγραφής στο όνομα της.

 

Σε ό,τι τώρα αφορά τα έξοδα, δεν βρίσκω κανένα λόγο να αποκλίνω από τον γενικό κανόνα που τα θέλει να ακολουθούν το αποτέλεσμα και, ως εκ τούτου, αυτά επιδικάζονται υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης, ως αυτά υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα της παρούσας αγωγής (€10.000 - €50.000). Και τούτο, χωρίς να παραγνωρίζω τα όσα επικαλείται ο ευπαίδευτος συνήγορος της Εναγόμενης περί του ότι έγιναν προσπάθειες εξώδικης διευθέτησης από πλευράς της και η Ενάγουσα δεν ήταν δεκτική, πλην όμως τούτες έγιναν στη βάση ενός χαμηλότερου ποσού σε ό,τι αφορά τις αποζημιώσεις που δικαιούτο η Ενάγουσα αναφορικά με την αγοραία αξία του επίδικου μέρους του ακινήτου.

 

 

 

 

(Υπογρ.)………………………

Ν. Πετρίδου, Ε.Δ.

 

ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ

 

ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ