ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: M. Παπαθανασίου, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 304/2011
ΜΕΤΑΞΥ:
FERRO FASHIONS LTD
Ενάγοντες
-και-
1. ROUNIS FASHION LTD
2. ΚΛΕΟΝΙΚΗ ΚΥΡΙΑΖΗ ΙΩΑΝΝΟΥ
Εναγόμενων
----------------------------------------------------------------
Αίτηση των Εναγόντων ημερομηνίας 24/7/2025 για πώληση ακινήτων
Ημερομηνία: 11 Μαΐου 2026
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για τους Ενάγοντες / Αιτητές : κ. Ν. Μιχαήλ για Αγγελίδης, Ιωαννίδης, Λεωνίδου ΔΕΠΕ
Για τους Εναγόμενους 1 και 2 / Καθ’ ων η Αίτηση : κ. Δ. Παυλίδης για Δημήτριος Παυλίδης και Συνεργάτες ΔΕΠΕ
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Η Επίδικη Αίτηση
Με την επίδικη αίτηση, οι Ενάγοντες/Αιτητές (στο εξής οι Αιτητές) αιτούνται:
« Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να διατάζει την πώληση διά δημόσιου πλειστηριασμού και/ή ιδιωτικής πράξης και/ή με άλλο τρόπο των πιο κάτω ακινήτων της Εναγόμενης 2 / Καθ΄ ης η Αίτηση 2, Κλεονίκης Κυριαζή Ιωάννου με Α.Δ.Τ. [ ], τα οποία είναι επιβαρυμένα με το ΜΕΜΟ 1/ΕB/145/2020:
1. Χωράφι, Εγγραφή αρ. 0/[ ], Τεμάχιο αρ.[ ], Φύλλο/Σχέδιο 28/30, Τμήμα αρ.0, Έκταση 31104 τ.μ., Μερίδιο ΟΛΟ, στον Σεντούκας, Ευρύχου, Λευκωσία.
2. Χωράφι, Εγγραφή αρ. 0/[ ], Τεμάχιο αρ.[ ], Φύλλο/Σχέδιο 28/30, Τμήμα αρ.0, Έκταση 11372 τ.μ., Μερίδιο 7/8, στον Καμηλάρης, Ευρύχου, Λευκωσία.
B. Διάταγμα του Δικαστηρίου, το οποίο να διατάζει την χρησιμοποίηση του προϊόντος της πιο πάνω πώλησης για την πληρωμή και/ή έναντι της αποφάσεως του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που εκδόθηκε στα πλαίσια Αγωγής με τον ως άνω αριθμό και τίτλο, την 23/08/2019, προς όφελος των Εναγόντων-Αιτητών και εναντίον των Εναγομένων-Καθ' ων η Αίτηση, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα το ποσό των €421.186, πλέον τόκο 5,5% ετησίως από 14.01.2011 μέχρι 31.12.2014 και ακολούθως με τόκο 4% ετησίως από 01.01.2015 μέχρι 31.12.2016 και ακολούθως με τόκο 3,5% ετησίως από 01.01.2017 μέχρι 31.12.2018 και ακολούθως με τόκο 2% από 01.01.2019 μέχρι εξοφλήσεως, πλέον €16,50 έξοδα επίδοσης, πλέον 19% Φ.Π.Α., πλέον δικηγορικά έξοδα, πλέον έξοδα εκδόσεως του παρόντος διατάγματος €1.025. »
Η αίτηση βασίζεται στα άρθρα 22-52 και 97-101 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ.6, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.42 και Δ.48, Θ.1-9 και Δ.64, στη νομολογία, στις συμφυείς εξουσίες και πρακτική του Δικαστηρίου.
Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η αίτηση, προκύπτουν από την ένορκη δήλωση του Τριαντάφυλλου Ζωίδη, ο οποίος αναφέρει ότι είναι ένας εκ των διευθυντών των Αιτητών και είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος για να προβεί στην ένορκη δήλωση καθώς και ότι γνωρίζει τα γεγονότα της υπόθεσης από προσωπική γνώση ενώ όπου αναφέρεται σε νομικές έννοιες, έλαβε νομική συμβουλή από τους δικηγόρους που εκπροσωπούν τους Αιτητές.
Στη συνέχεια αναφέρεται στην έκδοση της απόφασης ημερομηνίας 23/8/2019 υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Εναγομένων/Καθ’ ων η αίτηση (στο εξής οι Καθ’ ων η αίτηση) αλληλέγγυα και ή κεχωρισμένα, για το ποσό των €421.186 πλέον τόκους και έξοδα (Τεκμήριο Α). Όπως αναφέρει, οι Καθ' ων η Αίτηση ουδέν ποσό κατέβαλαν έναντι της εξ αποφάσεως οφειλής τους και εξακολουθούν να οφείλουν μέχρι και σήμερα το πιο πάνω αναφερόμενο ποσό.
Ως αναφέρει περαιτέρω, στις 29/4/2025 καταχωρίστηκε ένταλμα εκποίησης κινητής περιουσίας εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση το οποίο επιστράφηκε ανεκτέλεστο καθώς δεν εντοπίστηκε κινητή περιουσία που να υπόκειται σε κατάσχεση (Τεκμήριο Β), ενώ η δικαστική απόφαση εγγράφηκε στις 14/1/2020 στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας και εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ μέχρι σήμερα ως Μemo 1/ΕΒ/145/2020 επί της ακίνητης περιουσίας της Καθ΄ ης η Αίτηση 2 (Τεκμήριο Γ). Τα ακίνητα της Καθ΄ ης η Αίτηση 2 βρίσκονται στις ελεγχόμενες από την Κυπριακή Δημοκρατία περιοχές και δεν κατέχονται από κανέναν, ούτε και χρησιμοποιούνται ως κατοικία ή και για γεωργικές εργασίες καθώς η Καθ΄ ης η Αίτηση 2 δεν ασκεί το επάγγελμα του γεωργού, ούτε άλλο μέλος της οικογένειάς της. Επιπρόσθετα, τα ακίνητα δεν βαρύνονται από οποιανδήποτε προγενέστερη υποθήκη ή επιβάρυνση (βλ. πιστοποιητικό έρευνας, ημερομηνίας 21/2/2025, Τεκμήριο Δ).
Ως εκ των ανωτέρω, ζητά από το Δικαστήριο την έκδοση διατάγματος πώλησης των ακινήτων της Καθ΄ ης η Αίτηση 2, τα οποία όπως επιβεβαιώθηκε από λειτουργό του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας στις 18/7/2025, κατόπιν επικοινωνίας των δικηγόρων των Αιτητών μαζί του, εξακολουθούν να είναι εγγεγραμμένα στο όνομα της Καθ΄ ης η Αίτηση 2 και να βαρύνονται με την πιο πάνω αναφερόμενη επιβάρυνση.
Επιπρόσθετα, ενημερώνει το Δικαστήριο ότι τα έξοδα της παρεπόμενης εκτέλεσης, πέραν των εξόδων καταχώρισης του Μemo, αξίας €25, δεν μπορούν να υπολογιστούν εκ των προτέρων λόγω ακριβώς της φύσεως της διαδικασίας, διότι κάποια από τα ποσά δεν είναι γνωστά και αποκρυσταλλωμένα εκ των προτέρων, όπως π.χ. τα έξοδα πλειοδότου και γενικά ό,τι αφορά το Κτηματολόγιο, ειδικά μάλιστα όταν είναι άγνωστη η έκβαση της υπό εξέταση αίτησης. Ωστόσο, είναι σε θέση να παρέχει οποιανδήποτε ασφάλεια για κάλυψη των εξόδων που θα προκύψουν από την πώληση, ήτοι τα έξοδα αίτησης στο Κτηματολόγιο για την πώληση της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας, συμπεριλαμβανομένων πραγματικών εξόδων, εξόδων Κτηματολογίου για την πώληση και εξόδων πλειοδότου.
Τέλος, αναφέρει ότι ενόψει του ότι το εξ αποφάσεως χρέος είναι ψηλό, αιτούνται διάταγμα πώλησης όλων των ακινήτων διότι το ποσό που εξασφαλίζεται με την αναφερόμενη εκτίμηση των ακινήτων είναι εν μέρει ικανοποιητικό, αν και δεν καλύπτει ούτε το ήμισυ της οφειλής των Καθ' ων η Αίτηση, ενώ δεν είναι απαραίτητο να προηγηθεί εκτίμηση για καθορισμό επιφυλαχθείσας τιμής και οι εκτιμήσεις που αναφέρονται στο Τεκμήριο Δ είναι σύμφωνες με τα σημερινά δεδομένα και μπορούν να προσφέρουν ασφαλή καθοδήγηση για το Δικαστήριο.
Η Ένσταση
Οι Eναγόμενοι 1 και 2/Καθ’ων η αίτηση (στο εξής οι Καθ’ων η αίτηση) αντέδρασαν στην αίτηση με την καταχώρηση ένστασης, προβάλλοντας 3 λόγους ένστασης. Οι λόγοι ένστασης είναι οι εξής:
« Α. Η αίτηση είναι ουσιαστικά παράτυπη και/ή Νόμω αβάσιμη καθότι αυτή στερείται της ορθής Νομικής Βάσης και/ή είναι Νομικά αστήρικτη και κατά συνέπεια θα πρέπει να απορριφθεί ως ανυπόστατη και/ή ως ουσιαστικά παράτυπη.
Β. Η παρούσα Αίτηση των Εναγόντων-Αιτητών δεν παρέχει βάση για εξέταση Δικονομικά υπαρκτού θέματος και κατά συνέπεια η παρούσα Αίτηση πρέπει να απορριφθεί ως ανυπόστατη και/ή ως ουσιαστικά παράτυπη (fundamental irregularity) και/ή ως Νόμω αβάσιμη καθότι αυτή δεν στηρίζεται στους ορθούς Δικονομικούς Θεσμούς.
Γ. Πρόθεση της Εναγόμενης 2-Καθ΄ ης η Αίτηση είναι να εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό διά Μηνιαίων Δόσεων. »
Η ένσταση στηρίζεται στα άρθρα 22, 23, 24, 27 και 28 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 6, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.42 και Δ.48, θ.2, 3 και 9 και στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου.
Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η ένσταση, προκύπτουν από την ένορκη δήλωση του Κώστα Σιζόπουλου, ο οποίος αναφέρει ότι είναι διευθυντής της Καθ΄ ης η Αίτηση 1 και σύζυγος της Καθ΄ ης η Αίτηση 2 και είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος από την τελευταία να προβεί στην ένορκη δήλωση. Επίσης αναφέρει ότι γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα της υπόθεσης και όπως τον συμβουλεύουν οι δικηγόροι του και τυγχάνει νομικής συμβουλής, προβαίνει στην ένορκη δήλωση.
Ο μάρτυρας παραδέχεται ότι έχει εκδοθεί η επίδικη απόφαση εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση καθώς και ότι το ένταλμα εκποίησης κινητής περιουσίας που καταχωρίστηκε από πλευράς Αιτητών επιστράφηκε ανεκτέλεστο καθώς δεν εντοπίστηκε κινητή περιουσία που υπόκειται σε κατάσχεση. Είναι παραδεκτό επίσης από μέρους του ότι τα επίδικα ακίνητα δεν βαρύνονται με οποιανδήποτε προγενέστερη υποθήκη ή επιβάρυνση αλλά και ότι δεν κατέστη δυνατόν να εντοπιστεί άλλη κινητή περιουσία των Καθ' ων η Αίτηση που θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί προς ικανοποίηση της δικαστικής απόφασης και ότι φαίνεται ότι οι Καθ' ων η Αίτηση δεν έχουν στην κατοχή τους κινητή περιουσία.
Ως προς τον ισχυρισμό ότι δεν καταβλήθηκε οποιοδήποτε ποσό έναντι του εξ αποφάσεως χρέους, είναι γεγονός πως προκύπτει αντίφαση στις θέσεις του αφού αφενός με την παράγραφο 9 παραδέχεται το πιο πάνω ως γεγονός (παραδεχόμενος τη σχετική παράγραφο 3 της ένορκης δήλωσης του Ζωίδη), ενώ από την άλλη αρνείται το περιεχόμενο της παραγράφου 12 του Ζωίδη όπου ο τελευταίος επαναλαμβάνει τα πιο πάνω. Είναι η θέση του, δε, ότι έχει καταβληθεί στον τότε δικηγόρο των Αιτητών με μηνιαίες δόσεις ποσό ύψους €10.000 και του έχουν δοθεί αποδείξεις.
Από εκεί και πέρα, ο μάρτυρας επαναλαμβάνει τους λόγους ένστασης και αρνείται τους λοιπούς ισχυρισμούς του Ζωίδη. Αποτελεί θέση του ότι τα επίδικα ακίνητα χρησιμοποιούνται για γεωργικούς σκοπούς και συγκεκριμένα είναι ενοικιασμένα σε τρίτα πρόσωπα τα οποία σπέρνουν σιτηρά, μπιζέλια και λαχανικά εποχής.
Ως προς τη θέση του Ζωίδη ότι δεν μπορούν να υπολογιστούν εκ των προτέρων τα έξοδα της διαδικασίας, την οποία αρνείται, είναι η θέση του ότι οι Αιτητές θεωρούν δεδομένο ότι θα επιτύχουν τα αιτούμενα διατάγματα ενώ περαιτέρω προβάλλει τη θέση ότι θα έπρεπε να προηγηθεί σχετική εκτίμηση για τον καθορισμό της επιφυλαχθείσας τιμής σε περίπτωση που οι Αιτητές επιτύχουν στην αίτησή τους. Ο λόγος είναι γιατί οι εκτιμήσεις που αναφέρονται στο Τεκμήριο Δ είναι πολύ διαφορετικές από τις τιμές που επικρατούν στην αγορά (market value) σε σχέση με τις τιμές που καθορίζονται από το Κτηματολόγιο.
Επιπρόσθετα, είναι η θέση του ότι μετά την επιστροφή του εντάλματος πώλησης κινητής περιουσίας, οι Αιτητές δεν προχώρησαν στο επόμενο μέτρο εκτέλεσης που είναι η αίτηση έρευνας (μηνιαίων δόσεων) εναντίον τους αλλά προχώρησαν και/ή επιχειρούν την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας τους και ισχυρίζεται ότι είναι πρόθυμος να αποδεχθεί διάταγμα είσπραξης του υπολοίπου της σχετικής οφειλής με μηνιαίες δόσεις.
Τέλος, είναι η θέση του ότι η αξία των κτημάτων είναι μικρή και δεν καλύπτει το χρέος, ότι το μέτρο πώλησης ακίνητης περιουσίας από τους Αιτητές γίνεται για εκδικητικούς σκοπούς αφού και οι ίδιοι παραδέχονται ότι δεν μπορεί σε τέτοια περίπτωση η πώληση να καλύψει τη σχετική οφειλή και ότι είναι ορθό και δίκαιο να μην εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα πώλησης.
Συμπληρωματική ένορκη δήλωση εκ μέρους των Αιτητών
Στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση που καταχωρίστηκε με άδεια του Δικαστηρίου, ο Ζωίδης αναφέρεται στον ισχυρισμό του Σιζόπουλου ότι είναι ένας εκ των διευθυντών της Καθ΄ ης η Αίτηση 1 και αναφέρει ότι ο εν λόγω ισχυρισμός είναι ψευδής και εσφαλμένος και προς τούτο επισυνάπτει ως Τεκμήριο 1 αντίγραφο της διευθυντικής και μετοχικής δομής της Καθ΄ ης η Αίτηση 1, όπου εμφαίνεται ότι ο Σιζόπουλος ουδεμία θέση αξιωματούχου κατέχει στην τελευταία. Επιπρόσθετα, αναφέρει ότι η συζυγική σχέση μεταξύ του Σιζόπουλου και της Καθ΄ ης η Αίτηση 2, ουδεμία σχέση έχει με την επίδικη αίτηση και δεν νομιμοποιείται να καταχωρίσει ένορκη δήλωση εκ μέρους της στο πλαίσιο της παρούσας, όπως επίσης ως εκ της μη ύπαρξης σχέσης με την Καθ΄ ης η Αίτηση 1, δεν δύναται να έχει προσωπική γνώση των γεγονότων που ισχυρίζεται ούτε να καταθέτει ένορκη μαρτυρία εκ μέρους της.
Συμπληρωματική ένορκη δήλωση εκ μέρους των Καθ’ων η αίτηση
Με τη σειρά του, ο Σιζόπουλος σε δική του συμπληρωματική ένορκη δήλωση, η οποία καταχωρίστηκε με άδεια του Δικαστηρίου, αναφέρει ότι είναι σύζυγος της Καθ΄ ης η Αίτηση 2 και δεόντως εξουσιοδοτημένος από αυτήν, η οποία είναι η μοναδική μέτοχος της Καθ΄ ης η Αίτηση 1, όπως επίσης είναι εξουσιοδοτημένος και από την Καθ΄ ης η Αίτηση 1 και τη θυγατέρα του Ε.Σ. η οποία είναι η γραμματέας της εταιρείας, να προβεί στην παρούσα συμπληρωματική ένορκη δήλωση.
Ως προς την αναφορά του στην προηγούμενη ένορκη δήλωσή του, ότι είναι διευθυντής της εταιρείας, αναφέρει ότι η Καθ΄ ης η Αίτηση 1 είναι οικογενειακή εταιρεία και όπως φαίνεται από τα στοιχεία του Εφόρου Εταιρειών, η μοναδική μέτοχος είναι η σύζυγός του και η κόρη του είναι η γραμματέας και τον είχαν εξουσιοδοτήσει να προβεί στην ένορκη δήλωση και να καταχωρίσει ένσταση. Ο λόγος που είχε αναφέρει ότι είναι διευθυντής της εταιρείας, είναι γιατί ήταν και είναι εξουσιοδοτημένος από τη σύζυγο και τη θυγατέρα του να διαχειρίζεται και να προβαίνει σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την Καθ΄ ης η Αίτηση 1. Είχε αναφέρει στους δικηγόρους του ότι είναι διευθυντής εκ λάθους διότι θεώρησε ότι από την ώρα που ενεργούσε με τις οδηγίες της συζύγου και της κόρης του, είναι διευθυντής της εταιρείας επειδή διενεργούσε όλες τις εμπορικές δοσοληψίες της εταιρείας στην αγορά και όχι υπό τη «νομική ιδιότητα» του όρου. Όταν του εξήγησαν οι δικηγόροι του, προβαίνει στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση για σκοπούς διευκρίνισης και αποσαφήνισης του τι εννοούσε με το ότι είναι διευθυντής.
Προς υποστήριξη των λεγομένων του, ο μάρτυρας επισυνάπτει ένορκη δήλωση της Καθ΄ ης η Αίτηση 2, στην οποία η τελευταία αναφέρει ότι είναι η μοναδική μέτοχος και ιδιοκτήτρια της εταιρείας και έχει εξουσιοδοτήσει τον σύζυγό της να προχωρήσει και να καταχωρήσει ένσταση με ένορκη δήλωση στην επίδικη αίτηση, ενώ περαιτέρω αναφέρει ότι όλη την εμπορική δραστηριότητα της εταιρείας την διεκπεραίωνε ο σύζυγός της κατά τον ουσιώδη χρόνο της παρούσας αγωγής.
Επιπρόσθετα, είναι η θέση του ότι ουδεμία ζημιά έχουν υποστεί οι Αιτητές και η πραγματική εικόνα που έχει τεθεί από την ένορκή του δήλωση στην ένσταση, δεν αλλάζει καθόλου και δεν διαφοροποιεί τα όσα έχουν τεθεί στην αρχική του ένορκη δήλωση και τίποτε από τα ουσιαστικά γεγονότα δεν ήταν ή είναι ψευδή.
Ως αναφέρει έχει πλήρη σχέση με τους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 και γνωρίζει από πρώτο χέρι όλα τα γεγονότα της υπόθεσης, κάτι που επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι οι Αιτητές αλλά και ο Ζωίδης προσωπικά είχαν στραφεί στο παρελθόν εναντίον του προσωπικά με ιδιωτική ποινική υπόθεση, την οποία αργότερα απέσυραν.
Για τους πιο πάνω λόγους, είναι η θέση του ότι η ένορκη δήλωσή του θα πρέπει να ληφθεί υπ' όψιν από το Δικαστήριο.
Τέλος, ως προς την αναφορά του Ζωίδη στη συμπληρωματική ένορκη δήλωσή του ότι η ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση θα πρέπει να παραμεριστεί, είναι η θέση του ότι δεν νομιμοποιούνται οι Αιτητές να ζητούν παραμερισμό της ένορκης δήλωσης με συμπληρωματική ένορκη δήλωση αλλά θα έπρεπε να είχαν προβεί σε άλλο δικονομικό μέτρο.
Επιχειρηματολογία των δύο πλευρών-Γραπτές αγορεύσεις
Οι θέσεις των δύο πλευρών περιλαμβάνονται στις γραπτές αγορεύσεις των συνηγόρων τους, οι οποίες έχουν τύχει ενδελεχούς μελέτης από το Δικαστήριο. Δεν κρίνεται, ωστόσο, σκόπιμο να παρατεθούν στο παρόν στάδιο όσα αναφέρονται στις αγορεύσεις, ενώ θα γίνει αναφορά σε συγκεκριμένα σημεία αυτών κατωτέρω, εφόσον τούτο κριθεί αναγκαίο.
Νομική Πτυχή
Η εξουσία του Δικαστηρίου για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων πηγάζει από τον περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο, Κεφ.6 (στο εξής ο Νόμος).
Σύμφωνα με το άρθρο 22 του Νόμου:
« 22. Κανένα ένταλμα εκτέλεσης με πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας δεν θα εκδίδεται παρά μόνο με τη συναίνεση του εκ δικαστικής αποφάσεως οφειλέτη χρέους, εκτός αν ένταλμα πώλησης της κινητής ιδιοκτησίας του οφειλέτη χρέους, που εκδόθηκε από το Δικαστήριο και που απευθύνθηκε στον επιτετραμμένο με την εκτέλεση των δικαστικών αποφάσεων της Επαρχίας στην οποία βρίσκεται το Δικαστήριο επεστράφηκε στο Δικαστήριο ανεκτέλεστο ή εκτός αν φαίνεται ότι ο οφειλέτης χρέους δεν έχει πράγματι στην κατοχή του κινητή ιδιοκτησία. »
Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 23:
« 23. Η ακίνητη ιδιοκτησία του εκ δικαστικής αποφάσεως οφειλέτη χρέους, η οποία δύναται να πωληθεί με εκτέλεση θα περιλαμβάνει μονο την εγγεγραμμένη ακίνητη ιδιοκτησία που είναι εγγεγραμμένη στο όνομα του στα βιβλία του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου:
Με βάση το άρθρο 24 του Νόμου, κανένα ένταλμα πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας δεν εκδίδεται παρά μόνο κατόπιν αίτησης προς το Δικαστήριο και μετά από προηγούμενη γνωστοποίηση της αίτησης προς τον οφειλέτη χρέους. Επίσης, το ένταλμα υπογράφεται από το δικαστή.
Στις περιπτώσεις που η ιδιοκτησία βαρύνεται με υποθήκη, το άρθρο 28 προνοεί ότι:
« (α) ο εκ δικαστικής αποφάσεως πιστωτής δύναται, σε οποιοδήποτε χρόνο, αφού το ενυπόθηκο χρέος καταστεί πληρωτέο, να πληρώσει στον ενυπόθηκο δανειστή εκ μέρους του εκ δικαστικής αποφάσεως οφειλέτη χρέους, όλα τα ασφαλισμένα με την υποθήκη χρήματα και δύναται να προσθέσει τα χρήματα που πληρώθηκαν με τον τρόπο αυτό στο ποσό του χρέους από δικαστική απόφαση· και το δικαστήριο όταν ικανοποιηθεί ότι τα ασφαλιζόμενα με την υποθήκη χρήματα έχουν πληρωθεί, δύναται να διατάξει την πώληση της ιδιοκτησίας
(β) αν ο ενυπόθηκος δανειστής αρνηθεί να δεχτεί την προσφορά των ασφαλισμένων με την υποθήκη χρημάτων που έγινε σε αυτόν από τον εκ δικαστικής αποφάσεως πιστωτή, το Δικαστήριο δύναται με αίτηση του εκ δικαστικής αποφάσεως πιστωτή να διατάξει όπως η ιδιοκτησία πωληθεί υπό τέτοιους όρους ως προς την πληρωμή από τον εκ δικαστικής αποφάσεως πιστωτή στο Δικαστήριο ή την εξασφάλιση του ενυπόθηκου χρέους από αυτόν με άλλο τρόπο, όπως το Δικαστήριο θα κρίνει σκόπιμο
(γ) ο εκ δικαστικής αποφάσεως πιστωτής δύναται αντί να πληρώσει ή να προσφέρει στον ενυπόθηκο δανειστή τα ασφαλισμένα με την υποθήκη χρήματα, να γνωστοποιήσει σε αυτόν την πρόθεση του να ζητήσει από το Δικαστήριο έκδοση εντάλματος πώλησης· στην αίτηση αυτή και αφού ο εκ δικαστικής αποφάσεως πιστωτής παράσχει ασφάλεια που ικανοποιεί το Δικαστήριο για τα έξοδα τα οποία θα προκύψουν κατά την πώληση ή σε σχέση με αυτήν, δύναται να εκδοθεί ένταλμα για πώληση της ιδιοκτησίας, το οποίο ορίζει την επιφυλαχθείσα από το Δικαστήριο προσφορά για την εξασφάλιση των χρημάτων τα οποία οφείλονται ή θα οφείλονται δυνάμει της υποθήκης· και αν δεν υπάρξει προσφορά ίση με την επιφυλαχθείσα η ιδιοκτησία δεν πωλείται
(δ) το ποσό χρημάτων το οποίο εισπράττεται κατόπι πώλησης δυνάμει της παραγράφου (γ), εφόσον αυτό επαρκεί, διατίθεται για πληρωμή πρώτα του οφειλόμενου βάσει της υποθήκης ποσού· δεύτερο, των εξόδων της πώλησης· τρίτο, του εκ δικαστικής αποφάσεως χρέους· και το υπόλοιπο, αν υπάρχει ανήκει στον εκ δικαστικής αποφάσεως οφειλέτη χρέους
(ε) αν το ποσό που εισπράχτηκε με τον τρόπο αυτό δεν επαρκεί για την αποπληρωμή ολόκληρου του ενυπόθηκου χρέους και των εξόδων την πώλησης, ο εκ δικαστικής αποφάσεως πιστωτής είναι υπεύθυνος για το έλλειμα, αλλά δύναται, αν το Δικαστήριο θεωρήσει σκόπιμο να διατάξει κατ’ αυτό τον τρόπο, να προσθέσει το ποσό του ελλείμματος στο ποσό του εκ δικαστικής αποφάσεως χρέους ως έξοδα εκτέλεσης:
Νοείται ότι όταν το ακίνητο βαρύνεται με δύο ή περισσότερες υποθήκες-
(α) οι διατάξεις των παραγράφων (α), (γ), (δ) και (ε) θα εφαρμόζονται σε όλες αυτές τις υποθήκες, στα χρηματικά ποσά που ασφαλίζονται με αυτές και στους αντίστοιχους ενυπόθηκους δανειστές
(β) αν ο ενυπόθηκος δανειστής οποιασδήποτε τέτοιας υποθήκης αρνηθεί να αποδεχθεί πληρωμή του ασφαλισμένου με την υποθήκη αυτή χρηματικού ποσού, με την προσφορά αυτού από τον εκ δικαστικής αποφάσεως πιστωτή όπως προνοείται στην παράγραφο (α), οι διατάξεις της παραγράφου (β) του άρθρου αυτού θα εφαρμόζονται στον πιο πάνω ενυπόθηκο δανειστή, στην αντίστοιχη υποθήκη και στο ασφαλισμένο με αυτή χρηματικό ποσό:
Νοείται ότι, η εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος άρθρου αναστέλλεται στις περιπτώσεις ενυπόθηκου χρέους, το οποίο εξασφαλίζεται με υποθήκη επί ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται σε μη ελεγχόμενες περιοχές της Δημοκρατίας. »
Επίσης, όπως αναφέρεται στο άρθρο 40 του Νόμου:
« 40. Το Δικαστήριο δύναται, κατά την έκδοση εντάλματος, να δώσει οδηγίες να μην πωληθεί η ιδιοκτησία εκτός αν το ποσό που προσφέρεται είναι ίσο ή υπερβαίνει την επιφυλαχθείσα τιμή η οποία ορίζεται από το Δικαστήριο. Κάθε τέτοια οδηγία δύναται να δοθεί από το Δικαστήριο με αίτηση του προσώπου του οποίου η ιδιοκτησία διατάχτηκε να πωληθεί και αφού αυτό εξασφαλίσει, κατά τέτοιο τρόπο ως το Δικαστήριο ήθελε εγκρίνει, την πληρωμή οποιασδήποτε πρόσθετης δαπάνης που δυνατό να συνεπάγεται η οδηγία αυτή· αν δοθεί τέτοια οδηγία η επιφυλαχθείσα τιμή πρέπει σε κάθε περίπτωση να αναφέρεται στο ένταλμα πώλησης και καμιά πλειοδοσία ή προσφορά δεν γίνεται αποδεκτή, εκτός αν είναι ίση με την επιφυλαχθείσα τιμή ή υπερβαίνει αυτή: Νοείται ότι το άρθρο αυτό δεν εφαρμόζεται σε ιδιοκτησία που είναι υποθηκευμένη σύμφωνα με το νόμο για πληρωμή χρέους. »
Από τη συνδυασμένη ανάγνωση των πιο πάνω άρθρων, προκύπτει ότι προκειμένου να εκδοθεί ένταλμα πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας, θα πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
1. Να εκδοθεί απόφαση Δικαστηρίου υπέρ του αιτητή και εναντίον του καθ' ου η αίτηση για χρέος το οποίο δεν έχει εξοφληθεί.
2. Αντίγραφο της διά κλήσεως αίτησης για έκδοση εντάλματος πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και της ένορκης δήλωσης που την υποστηρίζει, πρέπει να επιδοθεί στον καθ' ου η αίτηση / εξ αποφάσεως χρεώστη.
3. Να συναινέσει ο εκ δικαστικής αποφάσεως χρεώστης στην πώληση της ακίνητης ιδιοκτησίας του, ή να προηγηθεί ένταλμα πώλησης κινητής ιδιοκτησίας του, το οποίο επιστράφηκε ανεκτέλεστο, ή να φαίνεται ότι πράγματι ο καθ' ου η αίτηση / εξ αποφάσεως χρεώστης δεν έχει στην κατοχή του οποιαδήποτε κινητή ιδιοκτησία.
4. Η ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να είναι εγγεγραμμένη στο όνομα του εκ δικαστικής αποφάσεως χρεώστη / καθ' ου η αίτηση, στα βιβλία του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου.
5. Όταν πρόκειται για ακίνητη ιδιοκτησία στην οποία συμπεριλαμβάνεται ολικά ή μερικά κατοικία, πρέπει να αφήνεται στον οφειλέτη χρέους τέτοια στέγη η οποία κατά την κρίση του Δικαστηρίου είναι απόλυτα αναγκαία για αυτόν και την οικογένεια του.
6. Όταν ο εξ αποφάσεως χρεώστης είναι γεωργός, πρέπει να εξαιρείται από την πώληση τέτοια γη η οποία κατά την κρίση του Δικαστηρίου είναι απολύτως αναγκαία για τη συντήρηση αυτού και της οικογένειάς του.
7. Ο εκ δικαστικής απόφασης δανειστής, όταν ακίνητη ιδιοκτησία που πρόκειται να πωληθεί βαρύνεται με υποθήκη και δεν πληρώσει ή προσφέρει στον ενυπόθηκο δανειστή τα ασφαλισμένα με την υποθήκη χρήματα, ως δύναται να πράξει, πρέπει να γνωστοποιήσει στον ενυπόθηκο δανειστή την πρόθεση του να ζητήσει από το Δικαστήριο διάταγμα πώλησης της ενυπόθηκης ακίνητης ιδιοκτησίας. Ακολούθως, πρέπει να ορίζεται επιφυλαχθείσα τιμή από το Δικαστήριο για την εξασφάλιση των χρημάτων τα οποία οφείλονται ή θα οφείλονται δυνάμει της υποθήκης.
Ως προς τη διαδικασία έκδοσης ενταλμάτων πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας (δικονομικό πλαίσιο), σχετική είναι η Δ.42 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Σύμφωνα με την εν λόγω διάταξη:
1. Η αίτηση θα γίνεται δια κλήσεως και θα αναφέρει την περιουσία που πρόκειται να πωληθεί, τον αριθμό εγγραφής, την τοποθεσία, το είδος της περιουσίας και την έκτασή της, καθώς και τα ποσά που δημιουργούν το ποσόν που θα αναληφθεί και θα έχει συνημμένα τις αποδείξεις ή άλλη μαρτυρία για υποστήριξη αυτών των κονδυλίων δαπανών.
2. Στην αίτηση θα υπάρχουν συνημμένα ένα επίσημο αντίγραφο της απόφασης που θα εκτελεστεί και τα πιστοποιητικά του Κτηματολογικού Γραφείου που θα δείχνουν ότι η περιουσία που πρόκειται να πωληθεί είναι εγγεγραμμένη στο όνομα του χρεώστη.
3. Η αίτηση θα υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση που θα επιβεβαιώνει ότι το ποσόν που αναφέρεται στην απόφαση είναι εισέτι οφειλόμενον ως επίσης και όλα τα ποσά που θα απαιτούνται σαν δαπάνες ένεκα της εκτέλεσης. Η ένορκη δήλωση θα πρέπει να παραθέτει λεπτομερώς τον αριθμό των μελών της οικογένειας του οφειλέτου, την οικία που παραμένει για διαμονή και (όπου είναι αναγκαίο) την γη που θα εξαιρεθεί σαν αναγκαία για την συντήρηση του χρεώστη και της οικογένειάς του.
4. Αντίγραφο της αίτησης και της ενόρκου δηλώσεως που την υποστηρίζει πρέπει να επιδοθεί στον χρεώστη.
Δεν μπορεί βεβαίως να παραγνωριστεί ο επιτακτικός χαρακτήρας της εν λόγω διάταξης και η αυστηρότητα που τη διέπει. Οι επιτακτικές αυτές πρόνοιες συνδέονται άμεσα με την δραστικότητα του μέτρου, το οποίο δύναται να οδηγήσει στην απώλεια ακίνητης ιδιοκτησίας του οφειλέτη. Υπό το πρίσμα αυτό, επισημαίνεται ότι η μη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις της διάταξης δύναται να αποβεί μοιραία για την αίτηση[1].
Εξέταση της Αίτησης
Έχοντας μελετήσει την επίδικη αίτηση, την ένσταση και τις σχετικές ένορκες δηλώσεις, σε συνδυασμό με τις αγορεύσεις των συνηγόρων, το Δικαστήριο κρίνει σκόπιμο, πριν προχωρήσει στην εξέταση της αίτησης, να εξετάσει τη θέση των Αιτητών ότι η ένορκη δήλωση του Σιζόπουλου δεν θα πρέπει να ληφθεί υπόψη, καθότι πάσχει από ελαττωματικότητα.
Σύμφωνα με τους συνήγορους των Αιτητών, η ελαττωματικότητα προκύπτει για δύο διακριτούς λόγους. Ο πρώτος είναι επειδή η ένορκη δήλωση φέρει προγενέστερη ημερομηνία εν σχέσει με την ένσταση «την οποία υποτίθεται ότι υποστηρίζει» και ο δεύτερος είναι επειδή ο Σιζόπουλος δεν είναι αξιωματούχος της Καθ’ ης η αίτηση 1 και δεν έχει καμία σχέση μαζί της.
Όσον αφορά τον πρώτο λόγο, κατ’ αρχάς αναφέρεται ότι στην προκειμένη περίπτωση η όρκιση του Σιζόπουλου έγινε στις 21/10/2025 και η ένσταση καταχωρίστηκε στις 30/10/2025 και είναι γεγονός ότι δεν έχει δοθεί κάποια εξήγηση εκ μέρους του τελευταίου ή του συνηγόρου των Καθ' ων η Αίτηση στο πλαίσιο της αγόρευσής του για το γεγονός ότι η ένορκη δήλωση εμφανίζεται προχρονολογημένη. Ό,τι αναφέρθηκε στο πλαίσιο της αγόρευσης από τον σύνηγορο των Καθ’ ων η αίτηση είναι ότι η προχρονολόγηση δεν αποκλείει από το Δικαστήριο τη δυνατότητα εξέτασης των θέσεων τους. Από την άλλη, είναι γεγονός ότι η ένορκη δήλωση εν προκειμένω συναρτάται με υπαρκτή, κατά τον χρόνο που έγινε η όρκιση, διαδικασία. Πρόκειται για ένορκη δήλωση που αποτελεί το πραγματικό υπόβαθρο της ένστασης των Καθ' ων η Αίτηση στην αίτηση πώλησης ακινήτων που καταχωρίστηκε από τους Αιτητές στο πλαίσιο της υπό τον ως άνω τίτλο και αριθμό αγωγής.
Από τη σχετική επί του θέματος νομολογία προκύπτει να υπάρχει διάκριση μεταξύ ενδιάμεσων αιτήσεων που καταχωρούνται σε υφιστάμενο πλαίσιο διαδικασίας και αυτών οι οποίες καταχωρούνται πριν την έναρξη της διαδικασίας, π.χ. αγωγής[2].
Στην Stavros Hotels Apartments Ltd κ.α. (Αρ.1) (1994) 1 Α.Α.Δ. 389, η ένορκη δήλωση που συνόδευε αίτηση για έκδοση προσωρινού διατάγματος και χρονικά προηγείτο του χρόνου καταχώρισης της αγωγής θεωρήθηκε αντικανονική, ως αντίθετη με τις πρόνοιες της Δ.39 θ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Η ίδια αρχή ακολουθήθηκε και στην Nicolaou Bros Tourist Enterprises Ltd (1999) 1 Α.Α.Δ. 201, όπου αποφασίστηκε ότι ένορκη δήλωση που υπεγράφη μια μέρα πριν την καταχώρηση της αγωγής προς υποστήριξη αίτησης δεν θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη και δεν θα μπορούσε να θεραπευθεί με την νέα Δ.64[3]. Επίσης, στην υπόθεση Φωτεινή Ίβρου ανωτέρω (απόφαση πλειοψηφίας), θεωρήθηκε ότι κατά τον χρόνο που έγινε η ένορκη δήλωση, δεν ευρίσκοντο εν ζωή ούτε η Έφεση (η οποία είχε απορριφθεί) αλλά ούτε και η αίτηση για επαναφορά της (την οποία υποστήριζε).
Αντίθετα, στην S.A. Constantinou Ltd και άλλοι v. Marfin Popular Bank Public Co. Ltd (2009) 1 Α.Α.Δ. 754, όπου η ένορκη δήλωση έγινε πριν την καταχώρηση της ένστασης, αναφέρθηκαν τα εξής:
«..Κανένας από τους θεσμούς που έχουν επικληθεί δεν απαγορεύει την υπογραφή μιας ένορκης δήλωσης πριν από την καταχώριση μιας ενδιάμεσης αίτησης σε αγωγή που εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου. Η Διαταγή 39, Θεσμός 3 προνοεί απλά ότι μια ένορκη δήλωση θα τιτλοφορείται με το θέμα ή για το ζήτημα στο οποίο αναφέρεται. Μια ένορκη δήλωση θα μπορούσε να θεωρηθεί ως αντικανονική όταν αυτή καταχωρείται πριν από την καταχώριση της αγωγής, αν και το πρόβλημα θα μπορούσε να θεραπευθεί με την κατάθεση νέας ένορκης δήλωσης. Όπως έχει τονιστεί στη Stavros Hotels Apartments Ltd. κ.ά. (Aρ. 1) (1994) 1 Α.Α.Δ. 389 , μια ένορκη δήλωση θεωρείται αντικανονική και δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη όταν υπογράφηκε πριν από την καταχώριση της αγωγής, αν και σε μια τέτοια περίπτωση το Δικαστήριο μπορεί να απαιτήσει την ανάληψη υποχρέωσης επανόρκισης και κατάθεση μια νέας ένορκης δήλωσης.
Στην παρούσα περίπτωση ο τίτλος της ένορκης δήλωσης είναι αρκούντως ικανοποιητικός, αφού αναφέρεται στον τίτλο της αγωγής που ήδη εκκρεμεί και έχει επισυναφθεί στην ένσταση που έχει καταχωρηθεί, η οποία αναφέρεται "ως πρόθεση ένστασης στη συνέχιση του εκδοθέντος διατάγματος της 8/5/2007". »
Έχοντας όλα τα πιο πάνω υπόψη, αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η ένορκη δήλωση στην προκειμένη περίπτωση δεν μπορεί να κριθεί αντικανονική για τον πιο πάνω λόγο.
Ερχόμενος τώρα στον δεύτερο λόγο για τον οποίο ζητείται να μην ληφθεί υπόψη η ένορκη δήλωση, έχω την άποψη ότι με την καταχώριση της συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης του Σιζόπουλου και τις εξηγήσεις που έχει δώσει, καθώς και με τα όσα ανέφερε η σύζυγός του (Καθ’ ης η αίτηση 2) στη δική της ένορκη δήλωση που επισυνάπτεται, προκύπτει ότι υπήρχε η δέουσα εξουσιοδότηση από αμφότερους τους Καθ' ων η Αίτηση και ότι είναι πρόσωπο που θα μπορούσε να ορκιστεί σε σχέση με τα γεγονότα της παρούσας.
Συνεπώς, η θέση των Αιτητών περί ελαττωματικότητας της ένορκης δήλωσης του Σιζόπουλου απορρίπτεται.
Με αυτά υπόψη, προχωρώ στην εξέταση της αίτησης και ειδικότερα κατά πόσο πληρούνται οι προϋποθέσεις που έχουν αναφερθεί ανωτέρω.
Όπως αναφέρθηκε κατά τη σύνοψη της σύνοψης της μαρτυρίας, αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των δύο πλευρών τα εξής:
1. Ότι εκδόθηκε η επίδικη απόφαση ημερ. 23/8/2019 και ότι με βάση αυτήν οι Καθ’ ων η αίτηση διατάχθηκαν να πληρώσουν στους Αιτητές ποσό €421.186 πλέον τόκους από 14/1/2011 μέχρι εξόφλησης[4] και έξοδα (βλ. Τεκμήριο Α).
2. Ότι οι Αιτητές, στις 29/4/2025, καταχώρισαν ένταλμα εκποίησης κινητής περιουσίας, το οποίο επιστράφηκε ανεκτέλεστο καθώς δεν εντοπίστηκε κινητή περιουσία που υπόκειται σε κατάσχεση (βλ. Τεκμήριο Β). Επίσης, ότι οι Καθ' ων η Αίτηση δεν έχουν στην κατοχή τους κινητή περιουσία.
3. Ότι τα επίδικα ακίνητα δεν βαρύνονται με οποιανδήποτε προγενέστερη υποθήκη ή επιβάρυνση (βλ. Τεκμήριο Δ, σελ.4-6).
Από το Τεκμήριο Δ, προκύπτει επίσης ότι τα επίδικα ακίνητα αποτελούν ιδιοκτησία της Καθ’ ης η αίτηση 2 αλλά και ότι σε αυτά έχει εγγραφεί από τους Αιτητές η εν λόγω δικαστική απόφαση (Μemo – Τεκμήριο Γ). Σύμφωνα με τον Ζωίδη, στις 18/7/2025, κατόπιν επικοινωνίας των δικηγόρων τους με το Κτηματολόγιο επιβεβαιώθηκε ότι τα ακίνητα εξακολουθούν να είναι εγγεγραμμένα επ’ ονόματι της Καθ’ ης η αίτηση 2 και βαρύνονται με την πιο πάνω επιβάρυνση. Ο ισχυρισμός αυτός τυγχάνει άρνησης από τον Σιζόπουλο, όμως με δεδομένο ότι πρόκειται περί γενικής άρνησης αλλά και ότι σε κανένα σημείο της μαρτυρίας του τελευταίου δεν υπάρχει αντίθετη μαρτυρία ή/και αναφορά περί οποιασδήποτε αλλαγής στην διοκτησία του ακινήτου ή της κατάστασης που παρουσιάζεται στο Τεκμήριο Δ, και αντίθετα προβάλλονται διάφοροι ισχυρισμοί για να αποτραπεί η έκδοση του διατάγματος πώλησης των ακινήτων, έχω την άποψη ότι η θέση του Ζωίδη δεν μπορεί παρά να γίνει αποδεκτή.
Ως προς την εκδοθείσα απόφαση, ο Σιζόπουλος αναφέρει βεβαίως ότι παρόλο που πληροφορήθηκε από τους τότε δικηγόρους του ότι εκδόθηκε απόφαση, η απόφαση δεν επιδόθηκε στους Καθ’ ων η αίτηση ή στον ίδιο. Υπό τις περιστάσεις και λαμβάνοντας υπόψη τη θέση του ότι δεν είναι αξιωματούχος της εταιρείας, δεν προκύπτει οποιαδήποτε υποχρέωση προσωπικής επίδοσης της απόφασης στον ίδιο. Σε κάθε περίπτωση όμως, επισημαίνεται ότι από το κείμενο της απόφασης, η οποία επισυνάπτεται στην ένορκη δήλωση του Ζωίδη ως Τεκμήριο Α, προκύπτει ότι οι Καθ’ ων η αίτηση κατά την έκδοση της απόφασης εκπροσωπούνταν από δικηγόρο και συνεπώς δεν τίθεται ζήτημα έλλειψης γνώσης εκ μέρους των Καθ’ ων η αίτηση για την έκδοση της απόφασης ή το περιεχόμενο της, αν εδώ αποσκοπούσε η αναφορά περί μη επίδοσης.
Σε σχέση τώρα με τη θέση των Αιτητών ότι δεν καταβλήθηκε κάποιο ποσό έναντι του εξ αποφάσεως χρέους, έχει επισημανθεί σε άλλο σημείο ανωτέρω ότι προκύπτει αντίφαση στις θέσεις του Σιζόπουλου, ο οποίος αφενός παραδέχεται την παράγραφο 3 της ένορκης δήλωσης του Ζωίδη όπου ακριβώς γίνεται αναφορά στη μη καταβολή οποιουδήποτε ποσού και αφετέρου αρνείται την παράγραφο 12 της ένορκης δήλωσης του τελευταίου στην οποία υπάρχει η ίδια αναφορά. Σε σχέση με την εν λόγω αντίφαση δεν έχει δοθεί καμία εξήγηση. Σε κάθε περίπτωση όμως και ανεξάρτητα τούτου, το Δικαστήριο δεν μπορεί να αποδεχτεί τη γενική και αόριστη αναφορά του για καταβολή «στον τότε δικηγόρο» των Αιτητών ποσό ύψους €10.000, με μηνιαίες δόσεις, όταν μάλιστα δεν δίνει ούτε κάποια εξήγηση γιατί ενώ αναφέρει ότι του έχουν δοθεί αποδείξεις εντούτοις δεν τις παρουσιάζει.
Συνεπώς, γίνεται αποδεκτή η θέση του Ζωίδη ότι δεν καταβλήθηκε κάποιο ποσό έναντι του εξ αποφάσεως χρέους και ότι οι Καθ’ ων η αίτηση εξακολουθούν να οφείλουν μέχρι σήμερα ολόκληρο το ποσό της απόφασης.
Περαιτέρω, από το φάκελο της διαδικασίας προκύπτει ότι η επίδικη αίτηση έγινε δια κλήσεως και ότι αυτή μαζί με την ένορκη δήλωση που τη συνοδεύει και όλα τα επισυνημμένα τεκμήρια, συμπεριλαμβανομένων πιστού αντιγράφου της απόφασης και πιστοποιητικού του Κτηματολογίου που δείχνει την περιουσία της οποίας ζητείται η πώληση, έχει επιδοθεί στο Κτηματολόγιο στις 25/7/2026 και στους Καθ’ ων η αίτηση στις 13/9/2025. Ως προς τις επιδόσεις, σημειώνω ότι σχετικές είναι οι ένορκες δηλώσεις του ιδιώτη επιδότη Π. Αριστείδου που βρίσκονται εντός του φακέλου.
Ό,τι άλλο προκύπτει από τη μελέτη της αίτησης είναι ότι σε αυτήν καθορίζεται με σαφήνεια η ακίνητη περιουσία της Καθ’ ης η αίτηση 2 και συγκεκριμένα ο αριθμός εγγραφής, η τοποθεσία, το είδος της περιουσίας καθώς και η έκταση της. Πρόκειται συγκεκριμένα για δύο χωράφια και δεν αμφισβητείται ότι σε αυτά δεν περιλαμβάνεται κατοικία.
Ο Σιζόπουλος βεβαίως προβάλλει τη θέση ότι τα επίδικα ακίνητα χρησιμοποιούνται για γεωργικούς σκοπούς, σε αντίθεση με τη θέση του Ζωίδη ότι δεν χρησιμοποιούνται για αυτό το σκοπό.
Πιο συγκεκριμένα, ο Σιζόπουλος ισχυρίζεται ότι αυτά είναι ενοικιασμένα σε τρίτα πρόσωπα που ασχολούνται με γεωργικές εργασίες. Επί τούτου, η θέση των συνηγόρων των Αιτητών ότι ο εν λόγω ισχυρισμός είναι «παντελώς ατεκμηρίωτος, γενικός και αόριστος» βρίσκει σύμφωνο το Δικαστήριο. Ένας τέτοιος ισχυρισμός θα αναμενόταν να αποδειχθεί με την παράθεση συγκεκριμένων στοιχείων, όπως η σύμβαση μίσθωσης ή γραπτές δηλώσεων των ενοικιαστών, αποδείξεις καταβολής ενοικίων και άλλα σχετικά πιστοποιητικά μέσω των οποίων να καταδεικνύεται πραγματική γεωργική εκμετάλλευση. Εν προκειμένω, δεν αναφέρονται ούτε καν τα ονόματα των υποτιθέμενων ενοικιαστών, άλλα ούτε παρέχονται άλλες λεπτομέρειες για την υποτιθέμενη ενοικίαση και σε συνδυασμό με όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω για την μη παράθεση στοιχείων, το Δικαστήριο οδηγείται στο συμπέρασμα ότι η εν λόγω αναφορά έγινε απλά και μόνον για να μπορούν οι Καθ’ ων η αίτηση να επικαλούνται την εξαίρεση που προνοείται στο άρθρο 23 του Νόμου σε σχέση με τους γεωργούς και όχι επειδή πράγματι έτσι έχουν τα πράγματα.
Βεβαίως, αυτό που χρειάζεται να επισημανθεί εδώ σε κάθε περίπτωση είναι ότι προφανώς οι Καθ’ ων η αίτηση και ο Σιζόπουλος παρερμήνευσαν την εν λόγω νομοθετική διάταξη. Διότι πολύ απλά η εν λόγω διάταξη τίθεται σε ισχύ εάν ο ίδιος ο εξ αποφάσεως οφειλέτης είναι γεωργός και όχι αν τα χωράφια του χρησιμοποιούνται γενικά, από τρίτους, για γεωργικούς σκοπούς. Συνεπώς, ακόμη και αν για χάριν συζήτησης γινόταν δεκτή η θέση του τελευταίου περί ενοικίασης των ακινήτων και ότι οι ενοικιαστές τα χρησιμοποιούν για γεωργικούς σκοπούς και πάλιν δεν τίθετο ζήτημα εφαρμογής της σχετικής πρόνοιας του άρθρου 23 στην περίπτωση της Καθ’ ης η αίτηση 2.
Ως προς τα ποσά που απαιτούνται σαν δαπάνες ένεκα της εκτέλεσης, ο Σιζόπουλος εγείρει ζήτημα μη καθορισμού τους.
Υπενθυμίζεται ότι, ο Ζωίδης αναφέρει ότι πέραν του ποσού των €25 που αφορά τα έξοδα καταχώρισης του Memo, δεν μπορούν να υπολογιστούν εκ των προτέρων λόγω ακριβώς της φύσεως της διαδικασίας διότι κάποια από τα ποσά δεν είναι γνωστά και αποκρυσταλλωμένα εκ των προτέρων, όπως π.χ. τα έξοδα πλειοδότου και γενικά ό,τι αφορά το Κτηματολόγιο, ειδικά μάλιστα όταν είναι άγνωστη η έκβαση της υπό εξέταση αίτησης. Ωστόσο, προσθέτει, είναι σε θέση να παρέχει οποιανδήποτε ασφάλεια για κάλυψη των εξόδων που θα προκύψουν από την πώληση, ήτοι τα έξοδα αίτησης στο Κτηματολόγιο για την πώληση της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας, συμπεριλαμβανομένων πραγματικών εξόδων, εξόδων Κτηματολογίου για την πώληση και εξόδων πλειοδότου.
Υπό το φως της αδυναμίας ακριβούς προϋπολογισμού των δαπανών στο παρόν στάδιο, αλλά και της δήλωσης του Ζωίδη περί ετοιμότητας παροχής ασφάλειας, κρίνω ότι η κατάθεση ποσού €1.000 στον Πρωτοκολλητή συνιστά εύλογη και επαρκή ασφάλεια για την κάλυψη των δαπανών που ενδέχεται να προκύψουν από τη διαδικασία πώλησης. Η παροχή της εν λόγω ασφάλειας δεν συνιστά καθορισμό των τελικών εξόδων της πώλησης, αλλά μέτρο διασφάλισης έναντι των σχετικών δαπανών, τυχόν δε αχρησιμοποίητο υπόλοιπο θα επιστραφεί στους Αιτητές.
Είναι επίσης η θέση των Καθ’ ων η αίτηση ότι θα έπρεπε να προηγηθεί σχετική εκτίμηση για τον καθορισμό της επιφυλαχθείσας τιμής σε περίπτωση που οι Αιτητές επιτύχουν στην αίτηση τους. Οι πρόνοιες του άρθρου 40 του Νόμου όμως, δεν υποστηρίζουν τη θέση τους.
Όπως αναφέρθηκε από τον αδελφό δικαστή Γ. Κ. Βλάμη στην απόφαση του ημερομηνίας 8/1/2016, στην αγωγή 3220/2011, Εθνική Τράπεζα v. Κωνσταντίνου:
« Το ζήτημα της επιφυλαχθείσας τιμής από το Δικαστήριο ρυθμίζεται από το άρθρο 40 του Κεφ.6 και περιλαμβάνει την έκδοση κατάλληλων οδηγιών από το Δικαστήριο ως αποτέλεσμα αίτησης του προσώπου του οποίου η ιδιοκτησία διατάχτηκε να πωληθεί που θα προηγηθεί για το σκοπό αυτό. Αυτό σημαίνει ότι στην προκειμένη περίπτωση τέτοια αίτηση προέρχεται από τον Καθ' ου η αίτηση, ως εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του επίμαχου ακινήτου. Εξυπακούεται ακόμη ότι όταν μια τέτοια αίτηση καταχωρηθεί και προωθηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου θα τεθεί τέτοια κατάλληλη και νομικά αποδεκτή μαρτυρία από αρμόδιο πρόσωπο-εμπειρογνώμονα η οποία θα οδηγεί το Δικαστήριο στον υπολογισμό της επιφυλαχθείσας τιμής. Εφόσον καμία τέτοια αίτηση έχει προωθηθεί από τον Καθ' ου η αίτηση το πιο πάνω άρθρο δεν εφαρμόζεται χωρίς να επηρεάζεται η ουσία και ο σκοπός της υπό κρίση αίτησης ή να εμποδίζεται η έκδοση διατάγματος πώλησης ακινήτου, εάν και εφόσον κριθεί ότι πληρούνται οι απαιτούμενες προϋποθέσεις. Δεν αποκλείεται το ζήτημα αυτό να ρυθμιστεί σε μεταγενέστερο στάδιο με την έκδοση των κατάλληλων οδηγιών προς τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό, αν βέβαια κάτι τέτοιο ζητηθεί κάτω από τις πρέπουσες συνθήκες. ...»
Συμφωνώ με όσα αναφέρονται ανωτέρω, τα οποία ισχύουν κατ’ αναλογία και στην παρούσα περίπτωση.
Υπό το φως των ανωτέρω, καθίσταται σαφές ότι ο καθορισμός επιφυλαχθείσας τιμής δεν συνιστά εκ του νόμου προϋπόθεση για την έκδοση διατάγματος πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας. Πρόκειται για ζήτημα που δύναται να ρυθμιστεί σε μεταγενέστερο στάδιο, κατόπιν σχετικής αίτησης και προσκόμισης κατάλληλης μαρτυρίας αναφορικά με την αξία της επίδικης ιδιοκτησίας. Επισημαίνεται επίσης εδώ, ότι ο εντεταλμένος με την εκτέλεση του εντάλματος πώλησης δύναται σε οποιοδήποτε στάδιο να αποταθεί στο Δικαστήριο και να λάβει οδηγίες ως προς την πορεία της πώλησης ή προς επίλυση οιουδήποτε ζητήματος ήθελε ανακύψει (βλ. το άρθρο 31 του Νόμου). Συνεπώς, η μη ύπαρξη επιφυλαχθείσας τιμής στο παρόν στάδιο δεν επηρεάζει την ουσία της υπό κρίση αίτησης.
Συμπερασματικά, βάσει της ανάλυσης που προηγήθηκε το Δικαστήριο βρίσκει ότι στην προκειμένη περίπτωση έχουν αποδειχθεί όλες οι προϋποθέσεις που απαιτούνται για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων.
Λόγοι ένστασης και άλλα ζητήματα που τίθενται από τους Καθ’ ων η αίτηση
Δεν μπορεί βεβαίως να μην επισημανθεί η ασυνέπεια μεταξύ των λόγων ένστασης και των θέσεων που προωθούνται μέσω της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την ένσταση, οι οποίες δεν αποτυπώνονται στους εν λόγω λόγους.
Σε κάθε περίπτωση, είναι σαφές από την ανάλυση που προηγήθηκε και τις διαπιστώσεις του Δικαστηρίου ότι οι λόγοι ένστασης Α και Β περί αβάσιμης και/ή αστήριχτης και/ή ανυπόστατης αίτησης είναι παντελώς αβάσιμοι.
Ως προς τον τρίτο λόγο ένστασης, σημειώνω ότι η εκδήλωση πρόθεσης εξόφλησης με μηνιαίες δόσεις δεν μπορεί να αποτελέσει βάσιμο λόγο ένστασης, ούτε όμως αποτελεί προϋπόθεση εκ τού νόμου η προώθηση αίτησης έρευνας (μηνιαίων δόσεων) πριν την υποβολή αίτησης για έκδοση εντάλματος πώλησης ακίνητης περιουσίας. Εν πάση περιπτώσει και πέραν του ότι ο Σιζόπουλος αναφέρει πως είναι έτοιμος ο ίδιος να αποδεχθεί την έκδοση διατάγματος, αναφορά που μόνον σύγχυση προκαλεί εφόσον δεν είναι ούτε διάδικος, ούτε κατέχει θέση αξιωματούχου στην Καθ’ ης η αίτηση 1, ακόμη και αν θεωρήσουμε ότι αναφερόταν σε ετοιμότητα της Καθ’ ης η αίτηση 2 ή των Καθ’ ων η αίτηση και όχι του ιδίου, είναι σαφές πως η συγκεκριμένη θέση του μόνον γενική και αόριστη μπορεί να κριθεί. Εάν υπήρχε πραγματική πρόθεση θεωρώ πως θα έθετε συγκεκριμένα στοιχεία ενώπιον του Δικαστηρίου και πλάνο αποπληρωμής, εξηγώντας παράλληλα και το λόγο που εκδηλώνεται τώρα τέτοια πρόθεση ενώ την ίδια στιγμή δεν πληρώθηκε κανένα ποσό από το 2019 που εκδόθηκε η απόφαση. Με αυτά υπόψη, δεν χρειάζεται βεβαίως ιδιαίτερη ανάλυση για να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι ο μόνος λόγος που το πράττει τώρα είναι στο πλαίσιο της προσπάθειας αποφυγής από μέρους της Καθ’ ης η αίτηση 2 να εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα και όχι επειδή υπάρχει τέτοια πρόθεση στην πραγματικότητα. Ως εκ των ανωτέρω, κρίνεται αβάσιμος και ο τρίτος λόγος ένστασης.
Όσον αφορά τη θέση του Σιζόπουλου στην ένορκη του δήλωση ότι η αξία των κτημάτων είναι μικρή και δεν καλύπτει το χρέος, είναι σαφές πως δεν προσφέρει κάτι ουσιαστικό στην ένσταση. Αντίθετα, το μόνο που καταδεικνύεται από την εν λόγω αναφορά είναι ότι από την πώληση οι Αιτητές δεν πρόκειται να εισπράξουν το λαβείν τους. Σημειώνεται συναφώς ότι, όπως προκύπτει από το Τεκμήριο Δ, βάσει της τελευταίας γενικής εκτίμησης του Κτηματολογίου το 2021, η αξία του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/9808 είναι €69.400.-, ενώ του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/9809 είναι €48.900.-. Η δε αναφορά του Σιζόπουλου ότι οι πιο πάνω αξίες «είναι πολύ διαφορετικές από τις τιμές που επικρατούν στην αγορά» δεν υποστηρίχθηκε από οποιαδήποτε εξειδικευμένη ή άλλη σχετική μαρτυρία.
Τέλος, σε συνεχεία των όσων αναφέρθηκαν αμέσως πιο πάνω, δεν μπορεί βεβαίως να γίνει αποδεκτή ούτε η, χωρίς καμία λογική, συλλογιστική του Σιζόπουλου ότι η αίτηση γίνεται για εκδικητικούς σκοπούς «αφού και οι ίδιοι οι Ενάγοντες-Αιτητές παραδέχονται ότι δεν μπορεί σε τέτοια περίπτωση η πώληση να καλύψει την σχετική οφειλή». Δεν μπορεί να επιτίθεται ο εξ αποφάσεως χρεώστης στον εξ αποφάσεως πιστωτή επειδή ο τελευταίος προσπαθεί να εισπράξει το λαβείν του, με τη δικαιολογία ότι από τη στιγμή που δεν μπορεί να εισπράξει ολόκληρο το ποσό, τότε δεν πρέπει να εισπράξει τίποτε. Διότι είναι τούτη η ουσία της παράλογης συλλογιστικής του Σιζόπουλου και κατ’ επέκταση των Καθ’ ων η αίτηση.
Συνοψίζοντας, λοιπόν, όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, το Δικαστήριο κρίνει ότι όλοι οι λόγοι ένστασης και οι θέσεις που προέβαλαν οι Καθ’ ων η αίτηση είναι αβάσιμοι και απορρίπτονται.
Πριν την τελική κατάληξη του Δικαστηρίου, κρίνεται σκόπιμο όπως επισημανθεί εδώ ότι η εξουσία του Δικαστηρίου στο πλαίσιο των άρθρων του Κεφ.6 αφορά την αναγκαστική πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας μέσω της προβλεπόμενης εκ του Νόμου διαδικασίας δημόσιου πλειστηριασμού και όχι πώληση δια ιδιωτικής πράξης ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο (βλ. άρθρο 33 του Νόμου). Συνεπώς, το αιτητικό Α μπορεί να επιτύχει μόνον στο βαθμό που συνάδει με το προβλεπόμενο νομοθετικό πλαίσιο.
Κατάληξη
Ως εκ των ανωτέρω, εκδίδονται διατάγματα ως τα αιτητικά Α και Β της αίτησης, με τη διαφοροποίηση ότι η αναγκαστική πώληση του ακινήτου περιορίζεται σε δημόσιο πλειστηριασμό σύμφωνα με τις πρόνοιες του Κεφ.6 και των σχετικών κανονισμών και συνεπώς η φράση «και/ή ιδιωτικής πράξης και/ή με άλλο τρόπο» του αιτητικού Α διαγράφεται.
Οι Αιτητές να καταθέσουν στον Πρωτοκολλητή του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας το ποσό των €1.000.- ως ασφάλεια για τα έξοδα δαπάνης της πώλησης. Σε περίπτωση που το ποσό δεν χρησιμοποιηθεί εξ ολοκλήρου, τυχόν υπόλοιπο να επιστραφεί στους Αιτητές.
Τα έξοδα της αίτησης επιδικάζονται προς όφελος των Εναγόντων/Αιτητών και σε βάρος των Εναγόμενων 1 και 2/Καθ’ ων η αίτηση.
Ως προς το ύψος των εξόδων, σημειώνεται ότι οι Αιτητές έχουν συμπεριλάβει στο αιτητικό Β το ποσό των €1.025. Το εν λόγω ποσό, λαμβάνοντας υπόψη τη φύση και την πορεία της αίτησης, κρίνεται εύλογο και συνεπώς καθορίζεται ως το ποσό των εξόδων.
(Υπ.) ………………………………….
Μ. Παπαθανασίου, Α.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
[1] Βλ. Άριστος Αρέστη ν. Μαρίας Ερμογένους (Κοκονα) (2010) 1 Α.Α.Δ. 1844.
[2] βλ. Φωτεινή Ίβρου v. 1. Ελένης Μαυρόκωνσταντη και άλλη, Πολιτική Έφεση Ε126/2013, ημερομηνίας 1/2/2017 και Ανδρέας Γεωργιάδης και Υιός Λτδ v. Alpha Bank Cyprus Ltd, Πολιτική Έφεση 177/2011, ημερομηνίας 15/5/2017, ECLI:CY:AD:2017:A176.
[4] «τόκο προς 5,5% το χρόνο από 14/1/2011 μέχρι 31/12/2014 και 4% από 1/1/2015 μέχρι 31/12/2016 και 3,5% από 1/1/2017 μέχρι 31/12/2018 και 2% από 1/1/2019 μέχρι εξοφλήσεως».
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο