ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον: Μιχάλη Γ. Λοΐζου, Α. Ε. Δ.                                

Αίτηση/Έφεση αρ.: 307/2025.

ΑΝΑΦΟΡΙΚΆ ΜΕ ΤΟΝ ΠΕΡΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΕΥΣΕΩΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΝΟΜΟ ΤΟΥ 1965, ΝΟΜΟ 9/1965

Μεταξύ:  

ΘΕΟΔΟΣΗ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΠΙΤΤΑ

Αιτητή

/Εφεσείοντα

-και-

GORDIAN HOLDINGS LIMITED

Καθ' ης η Αίτηση

/Εφεσίβλητης

-------------------

Ημερομηνία: 13/05/2026.

Εμφανίσεις:

Για τον Αιτητή/Εφεσείοντα: κ. Α. Γ. Κασιανής εκ μέρους της Ανδρέας Θ. Μαθηκολώνης & Σία Δ.Ε.Π.Ε.

Για την Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη: κ. Μ. Πανταζή εκ μέρους της Κούσιος Κορφιώτης Παπαχαραλάμπους Σια Δ.Ε.Π.Ε.

---------------------

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Ι.

Η Αίτηση/Έφεση

Η παρούσα Αίτηση/Έφεση στρέφεται κατά της ειδοποίησης ημερομηνίας 29/05/2025, με την οποία γνωστοποιείται από την Καθ’ ης η Αίτηση η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου του Αιτητή.

Με την Αίτηση/Έφεση ο Αιτητής ζητεί την ακύρωση και/ή τον παραμερισμό της ως άνω ειδοποίησης, καθώς και την έκδοση διατάγματος με το οποίο να κηρύσσεται άκυρη η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου στη βάση αυτής. Περαιτέρω, ζητείται η ακύρωση της σκοπούμενης επικύρωσης της προτεινόμενης διάθεσης λόγω ακύρωσης και/ή παραμερισμού της ως άνω ειδοποίησης, καθώς και η κήρυξη ως άκυρης της διαδικασίας αγοράς/πώλησης του εν λόγω ακινήτου που έλαβε χώρα δυνάμει του Άρθρου 44ΙΑ(1) του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Νόμος 9/1965 (εφεξής «ο Νόμος»).

Ο Αιτητής, προς υποστήριξη της παρούσας Αίτησης/Έφεσης του, προβάλλει συνολικά εννέα λόγους έφεσης, επί των οποίων θεμελιώνει το αίτημά του για ακύρωση των προσβαλλόμενων ως άνω ειδοποιήσεων, αποφάσεων και/ή πράξεων. Οι λόγοι αυτοί, οι οποίοι είναι εκτεταμένοι και αφορούν διάφορα νομικά και πραγματικά ζητήματα, συνοψίζονται ως ακολούθως:          

Ο Αιτητής προβάλλει ότι η εφεσιβαλλόμενη ειδοποίηση ημερομηνίας 29/05/2025 είναι παράνομη, άκυρη, ανεφάρμοστη και στερούμενη έννομων αποτελεσμάτων, καθότι αυτή εκδόθηκε και/ή αποστάληκε μετά την πάροδο της προβλεπόμενης από το Άρθρο 44Ι του Νόμου, χρονικής περιόδου των 30 ημερών. Ως εκ τούτου, ισχυρίζεται ότι η εν λόγω ειδοποίηση έχει εκδοθεί κατά παράβαση των σχετικών νομοθετικών διατάξεων, και είναι συνεπώς άκυρη και στερούμενη έννομων αποτελεσμάτων (εφεξής «1^ος λόγος έφεσης»).

Διαζευκτικά και/ή άνευ επηρεασμού του 1^ου λόγου έφεσης, ο Αιτητής προβάλλει ότι η εφεσιβαλλόμενη ειδοποίηση ημερομηνίας 29/05/2025 είναι παράνομη και/ή παράτυπη και συνεπώς άκυρη και ανεφάρμοστη, καθότι δεν αναφέρεται σε αυτήν η ημερομηνία πώλησης και/ή αγοράς του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου. Ως αποτέλεσμα, ο Αιτητής αλλά και το Δικαστήριο δεν είναι σε θέση να αξιολογήσουν τη νομιμότητα της εν λόγω ειδοποίησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 44Ι(2) του περί Νόμου (εφεξής «2^ος λόγος έφεσης»).

Ο Αιτητής επιπλέον προβάλλει ότι η εφεσιβαλλόμενη ειδοποίηση ημερομηνίας 29/05/2025 είναι παράνομη και/ή παράτυπη και συνεπώς άκυρη και ανεφάρμοστη, καθότι δεν γίνεται σε αυτήν αναφορά στη σχετική νομοθετική διάταξη δυνάμει της οποίας εκδόθηκε και/ή αποστάληκε. Ειδικότερα, ισχυρίζεται ότι η επίδικη διαδικασία διέπεται από το Άρθρο 44Ι του Νόμου, γεγονός το οποίο θα έπρεπε να αναφέρεται ρητώς στην εφεσιβαλλόμενη ειδοποίηση. Περαιτέρω, υποστηρίζει ότι η παράλειψη αναφοράς στο εν λόγω άρθρο καθιστά την ειδοποίηση παράνομη και/ή παράτυπη, ενώ συνιστά και προσπάθεια αποφυγής της εφαρμογής των προνοιών του Άρθρου 44Ι του Νόμου, καθότι, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του, η Ειδοποίηση αποστάληκε μετά την παρέλευση της προβλεπόμενης προθεσμίας των 30 ημερών από την πώληση του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου (εφεξής «3^ος λόγος έφεσης»).

Ο Αιτητής περαιτέρω προβάλλει ότι η επίδικη ειδοποίηση ημερομηνίας 29/05/2025 είναι ελλιπής και δεν πληροί τις απαιτούμενες, κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις και συνεπώς είναι παράνομη, άκυρη και ανεφάρμοστη, καθότι δεν αναφέρεται και/ή δεν αναγράφεται σε αυτήν ο λογαριασμός του Αιτητή στον οποίο πιστώθηκε το ποσό που εισπράχθηκε από την Καθ’ ης η αίτηση από την επίδικη πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου (εφεξής «4^ος λόγος έφεσης»).

Άνευ επηρεασμού των προηγούμενων λόγων έφεσης, ο Αιτητής προβάλλει ότι η προτιθέμενη διανομή του προϊόντος πώλησης ποσού €420.000, η οποία προκύπτει από την πώληση του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου από την Καθ’ ης η Αίτηση υπό την ιδιότητά της ως ενυπόθηκου δανειστή δυνάμει του Άρθρου 44ΙΑ(1) του Νόμου, είναι παράνομη, άκυρη και/ή δεν θα πρέπει να καταστεί τελική, καθότι, κατά τους ισχυρισμούς του, η Καθ’ ης η Αίτηση δεν συμμορφώθηκε με τις διατάξεις των εδαφίων (1) έως (6) του Άρθρου 44Δ του Νόμου αναφορικά με τη διενέργεια εκτιμήσεων της αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου για σκοπούς πλειστηριασμού.

Ειδικότερα:

Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέλειψε και/ή απέτυχε να εφαρμόσει, να ακολουθήσει και να συμμορφωθεί με τη διαδικασία εκτίμησης του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου, σύμφωνα με τις πρόνοιες των εδαφίων (1) έως (6) του Άρθρου 44Δ του Νόμου.

Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέλειψε να προχωρήσει στον διορισμό δύο εκτιμητών για σκοπούς καθορισμού της αγοραίας αξίας του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου, κατά παράβαση των διατάξεων του Άρθρου 44Δ(2) του Νόμου.

Η Καθ’ ης η Αίτηση δεν προέβη σε νόμιμη εκτίμηση του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου και, ακόμη και εάν θεωρηθεί ότι διενεργήθηκε εκτίμηση, ουδέποτε πραγματοποιήθηκε δεύτερη εκτίμηση, κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων του Νόμου.

Η Καθ’ ης η Αίτηση ουδέποτε του παρέδωσε οποιαδήποτε εκτίμηση, κατά παράβαση των προνοιών του Μέρους VΙΑ του Νόμου.

Η Καθ’ ης η Αίτηση ουδέποτε ενημέρωσε τον Αιτητή αναφορικά με την ταυτότητα του εκτιμητή που φέρεται να διόρισε για σκοπούς εκτίμησης του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου, κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων του Νόμου, και ειδικότερα του Άρθρου 44Δ(2) αυτού.

Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέλειψε να συμμορφωθεί με τις πρόνοιες της επιφύλαξης του Άρθρου 44Δ(3) του Νόμου, καθότι δεν ζήτησε εμπρόθεσμα και/ή καθόλου τον διορισμό ανεξάρτητου εκτιμητή από το Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου για σκοπούς ετοιμασίας ανεξάρτητης εκτίμησης εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας των 30 ημερών από τον διορισμό του.

Κατά τη διαδικασία εκτίμησης και/ή διενέργειας ανεξάρτητων εκτιμήσεων της αξίας του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου, δεν λήφθηκε υπόψη η εκτίμηση του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας ή/και ο εκτιμητής και/ή οι εκτιμητές παρέλειψαν να τη λάβουν υπόψη, κατά παράβαση της τρίτης επιφύλαξης του Άρθρου 44Δ(1) του Νόμου.

Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέλειψε να εφαρμόσει τις πρόνοιες του Άρθρου 44Δ(4) του Νόμου, το οποίο προβλέπει ότι, σε περίπτωση που η ψηλότερη εκτίμηση, με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης που αναφέρονται στο εδάφιο (3) του ίδιου άρθρου, είναι μικρότερη από τη χαμηλότερη εκτίμηση προσαυξημένη κατά 25%, τότε ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων, η οποία και αποτελεί την τελική αγοραία αξία.

Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέλειψε να εφαρμόσει και/ή να συμμορφωθεί με τις πρόνοιες του Άρθρου 44Δ(5) του Νόμου, το οποίο προβλέπει ότι, σε περίπτωση που η ψηλότερη εκτίμηση, με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης που αναφέρονται στο εδάφιο (3) του ίδιου άρθρου, είναι ίση ή μεγαλύτερη από τη χαμηλότερη εκτίμηση προσαυξημένη κατά 25%, ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει, εντός πέντε ημερών από την παραλαβή των εκθέσεων εκτίμησης, να ζητήσει από το Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου τον διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή 10 ημερών, ο οποίος εντός προθεσμίας 30 ημερών από τον διορισμό του ετοιμάζει ανεξάρτητη εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου και παραδίδει αντίγραφο της σχετικής έκθεσης στον ενυπόθηκο δανειστή, στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο.

Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέλειψε να εφαρμόσει και/ή να συμμορφωθεί με τις πρόνοιες του Άρθρου 44Δ(6) του Νόμου, το οποίο προβλέπει ότι σε περίπτωση διορισμού τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (5) του ίδιου άρθρου, ως αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θεωρείται, λαμβανομένων υπόψη και των εκτιμήσεων που έχουν ληφθεί δυνάμει του εδαφίου (3), ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων εκτιμήσεων, ενώ σε περίπτωση που οι τρεις εκτιμήσεις διαφέρουν μεταξύ τους ισομερώς, ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των τριών εκτιμήσεων.

Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέλειψε να εφαρμόσει και/ή να συμμορφωθεί με τις πρόνοιες των Άρθρων 44Δ(4), (5) και (6) του Νόμου, ή/και ότι δεν εφάρμοσε ορθά και/ή νομότυπα τις εν λόγω διατάξεις, με αποτέλεσμα να καταλήξει σε αυθαίρετες και/ή παράνομες και/ή εσφαλμένες τιμές αναφορικά με την αγοραία αξία του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου.

Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέλειψε να εφαρμόσει και/ή να συμμορφωθεί με τις πρόνοιες των Άρθρων 44Δ(4), (5) και (6) του Νόμου, ή/και δεν εφάρμοσε ορθά και/ή νομότυπα τις εν λόγω διατάξεις, με αποτέλεσμα να καταλήξει σε αυθαίρετες και/ή παράνομες και/ή εσφαλμένες τιμές αναφορικά με την αγοραία αξία του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου.

Ο Αιτητής προβάλλει ότι, λόγω των προαναφερόμενων παραλείψεων της Καθ’ ης η Αίτηση και/ή της μη τήρησης των σχετικών νομοθετικών διατάξεων, καθίσταται αδύνατον τόσο για τον ίδιο όσο και για το Δικαστήριο να ελέγξει την ορθότητα της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος πώλησης και/ή αγοράς του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου. Ως εκ τούτου, ισχυρίζεται ότι η εφεσιβαλλόμενη ειδοποίηση είναι παράνομη, καθότι το ποσό που προέκυψε από την πώληση και/ή αγορά του ακινήτου είναι εσφαλμένο και/ή αυθαίρετο, ως βασιζόμενο σε λανθασμένες, παράνομες και/ή μη νομότυπες διαδικασίες εκτίμησης της αξίας του ακινήτου (εφεξής «5^ος λόγος έφεσης»).

Ο Αιτητής ακόμη προβάλλει ότι η επίδικη διαδικασία εκποίησης της επίδικης υποθήκης είναι παράνομη και/ή άκυρη και/ή ανεφάρμοστη, καθότι, ως αποτέλεσμα των προαναφερόμενων παρανομιών και/ή μη συμμόρφωσης με τις σχετικές νομοθετικές διατάξεις, δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει το Άρθρο 44ΙΒ του Νόμου, ή/και καθίσταται αδύνατη η πλήρης συμμόρφωση της Καθ’ ης η Αίτηση με αυτές (εφεξής «6^ος λόγος έφεσης»).

Ο Αιτητής επιπροσθέτως προβάλλει ότι τόσο η εφεσιβαλλόμενη ειδοποίηση ημερομηνίας 29/05/2025 όσο και η γενικότερη διαδικασία εκποίησης της επίδικης υποθήκης είναι έκδηλα παράνομες και/ή άκυρες και/ή ανεφάρμοστες, καθότι το επίδικο ακίνητο, το οποίο αποτελεί την κατοικία της οικογένειάς του, φέρεται να έχει πωληθεί σε εξευτελιστική τιμή ύψους €420.000, σε αντίθεση με την αναφερόμενη στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εκτίμηση ύψους €813.300,00 (εφεξής «7^ος λόγος έφεσης»).

Ο Αιτητής ταυτόχρονα προβάλλει ότι η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης και/ή η εφεσιβαλλόμενη ειδοποίηση ημερομηνίας 29/05/2025 είναι έκδηλα παράνομες, καθότι παραβιάζουν τις ρητές διατάξεις του Άρθρου 44Ι του Νόμου, χωρίς να παρέχονται επαρκείς και συγκεκριμένες λεπτομέρειες αναφορικά με τη διάθεση του προϊόντος και/ή χωρίς να υφίσταται, κατά τους ισχυρισμούς του, νομικό και πραγματικό έρεισμα για την προτεινόμενη διάθεση (εφεξής «8^ος λόγος έφεσης»).

Τέλος, ο Αιτητής προβάλλει ότι η επίδικη ειδοποίηση ημερομηνίας 29/05/2025 καθώς και γενικά η όλη διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου και/ή η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης είναι έκδηλα παράνομες και εξ' υπαρχής άκυρες διότι επιδιώκεται να λάβουν χώρα στο πλαίσιο μιας έκδηλα παράνομης και εξ υπαρχής άκυρης υποθήκης με αποτέλεσμα να μην είναι νόμιμη και εφικτή οποιαδήποτε διανομή και/ή διάθεση προϊόντος πώλησης που προέρχεται από μια παράνομη και εξ' υπαρχής άκυρη υποθήκη (εφεξής «9^ος λόγος έφεσης»).

Η παρούσα Αίτηση/Έφεση στηρίζεται επί των Άρθρων 29 έως 32 και 43 του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960, Νόμος 14/1960, του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 6, και ειδικότερα των Άρθρων 1, 4, 5, 9 και 23 αυτού, του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Νόμος 9/1965 και ειδικότερα των Άρθρων 5, 8, 21, 27, 44, 44Α, 44Β, 44Γ, 44Δ, 44Ε, 44Ζ, 44Η, 44Θ, 44Ι, 44ΙΑ, 44ΙΒ, 44ΙΔ, 44ΙΕ, 44ΙΑΑ, στους περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου σύμφωνα με το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Κανονισμούς του 2015 (Κ.Δ.Π. 185/2015), στα Άρθρα 25, 26, 28, 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, στους περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956 (622/1956), στα Άρθρα 1 έως 18 αυτών, στα Άρθρα 23 και 24 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, Δ.5, Δ.5Α, Δ.5Β, Δ.39, Δ.48, Δ.57 και Δ.64, στα Άρθρα 1, 4, 5 και 9 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 6, στα Άρθρα 23, 26, 28, 30 και 152 του Συντάγματος, στο Άρθρο 47 του Χάρτη Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης, στο Άρθρο 13 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, καθώς και στις γενικές και συμφυείς εξουσίες και πρακτική του Δικαστηρίου και στη σχετική νομολογία.

Η παρούσα Αίτηση/Έφεση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του Αιτητή. Το Δικαστήριο, στο παρόν στάδιο, δεν θα προχωρήσει σε αναφορά ή εξέταση του περιεχομένου της εν λόγω ένορκης δήλωσης ή των ισχυρισμών που προβάλλονται σε αυτήν. Η αξιολόγηση αυτών θα γίνει σε μεταγενέστερο στάδιο της παρούσας απόφασης, κατά την εξέταση της Αίτησης/Έφεσης επί της ουσίας, όπου και στον βαθμό που ήθελε κριθεί αναγκαίο υπό τις περιστάσεις.

ΙΙ.

Η Ένσταση

Η Καθ’ ης η Αίτηση καταχώρισε Ένσταση στην παρούσα Αίτηση/Έφεση, διά της οποίας αντικρούει στο σύνολό της τη νομιμότητα, βασιμότητα και/ή εγκυρότητα των ισχυρισμών του Αιτητή και των προβαλλόμενων λόγων έφεσης. Προς υποστήριξη της θέσης της, η Καθ’ ης η Αίτηση προβάλλει συνολικά 11 λόγους ένστασης, με τους οποίους αμφισβητεί τόσο το νομικό όσο και το πραγματικό υπόβαθρο της Αίτησης/Έφεσης, καθώς και τη βασιμότητα των αιτούμενων θεραπευτικών μέτρων. Οι λόγοι αυτοί, κατά τα ουσιώδη τους σημεία, συνοψίζονται κατωτέρω.

Η Καθ’ ης η Αίτηση προβάλλει ότι η Αίτηση/Έφεση είναι νόμω και/ή ουσία αβάσιμη και/ή στερείται της αναγκαίας νομικής και/ή πραγματικής βάσης και/ή υπόβαθρου, ώστε να δικαιολογεί την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων (εφεξής «1^ος λόγος ένστασης»).

Η Καθ’ ης η Αίτηση επίσης προβάλλει ότι η παρούσα Αίτηση/Έφεση έχει καταστεί άνευ αντικειμένου και/ή ότι το Δικαστήριο στερείται εξουσίας προς ακύρωση της επίδικης διάθεσης του προϊόντος πώλησης, καθότι η προτεινόμενη διάθεση έχει ήδη καταστεί τελική και/ή έχει ήδη επικυρωθεί δυνάμει των σχετικών νομοθετικών διατάξεων (εφεξής «2^ος λόγος ένστασης»).

Η Καθ’ ης η Αίτηση περαιτέρω προβάλλει ότι η ειδοποίηση ημερομηνίας 29/05/2025 και/ή η ειδοποίηση της προτεινόμενης διάθεσης εστάλη ορθά και/ή εντός των πλαισίων που προβλέπονται από τη σχετική νομοθεσία (εφεξής «3^ος λόγος ένστασης»).

Η Καθ’ ης η Αίτηση επιπροσθέτως προβάλλει ότι η διαδικασία πώλησης που ακολουθήθηκε ήταν καθόλα ορθή και/ή νόμιμη (εφεξής «4^ος λόγος ένστασης»).

Η Καθ’ ης η Αίτηση επιπλέον προβάλλει ότι η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης είναι ορθή και/ή νόμιμη, και ότι ο Αιτητής δεν αμφισβητεί το μόνο ζήτημα το οποίο θα μπορούσε, κατά την ίδια, να εγερθεί στο πλαίσιο της παρούσας Αίτησης/Έφεσης, ήτοι τη σειρά προτεραιότητας των δικαιούχων της διανομής και/ή το ύψος των ποσών που διανεμήθηκαν δυνάμει της διάθεσης του προϊόντος πώλησης (εφεξής «5^ος λόγος ένστασης»).

Η Καθ’ ης η Αίτηση ταυτόχρονα προβάλλει ότι οι λόγοι έφεσης που προβάλλονται από τον Αιτητή δεν είναι ικανοποιητικοί και/ή βάσιμοι ώστε να δικαιολογούν την παροχή των αιτούμενων θεραπειών και/ή της προστασίας του Άρθρου 44Ι του Νόμου, και/ή ότι ο Αιτητής προωθεί λόγους έφεσης οι οποίοι δεν δύνανται να εξεταστούν στο περιορισμένο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας (εφεξής «6^ος λόγος ένστασης»).

Η Καθ’ ης η Αίτηση παράλληλα προβάλλει ότι η τιμή πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου είναι σύμφωνη με τις διατάξεις του Μέρους VΙΑ του Νόμου (εφεξής «7^ος λόγος ένστασης»).

Η Καθ’ ης η Αίτηση περαιτέρω προβάλλει ότι κατά τις διαδικασίες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου υπήρξε πλήρης συμμόρφωση εκ μέρους της προς τις διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας και/ή του Μέρους VΙΑ του Νόμου (εφεξής «8^ος λόγος ένστασης»).

Η Καθ’ ης η Αίτηση ακόμη προβάλλει ότι ουδείς νόμιμος λόγος υφίσταται για την ακύρωση της προτεινόμενης διάθεσης και/ή των διαδικασιών επικύρωσης του προϊόντος πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου (εφεξής «9^ος λόγος ένστασης»).

Η Καθ’ ης η Αίτηση επίσης προβάλλει ότι οι ισχυρισμοί του Αιτητή προβάλλονται καταχρηστικά και/ή με μοναδικό σκοπό την καθυστέρηση και/ή παρακώλυση της διαδικασίας, και/ή ότι αυτοί είναι γενικοί και/ή αόριστοι (εφεξής «10^ος λόγος ένστασης»).

Τέλος, η Καθ’ ης η Αίτηση προβάλλει ότι ο Αιτητής δεν έχει συνενώσει στην παρούσα διαδικασία όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη (εφεξής «11^ος λόγος ένστασης»).

Η παρούσα Ένσταση στηρίζεται στα Άρθρα 29, 30, 31, 32 και 43 του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960, Νόμος 14/1960, στα Άρθρα 1, 4, 5, 9 και 23 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 6, στα Άρθρα 27, 37, 38, 39, 40, 42, 44, 44Α, 44Β, 44Γ, 44Δ, 44Ε, 44Ζ έως 44ΙΑΑ, 61 και 62 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Νόμος 9/1965, στα Άρθρα 1 έως 18 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956 (622/1956), στα Άρθρα 25, 26, 27, 28, 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, Δ.2, Δ.5, Δ.5Α, Δ.5Β, Δ.39, Δ.48, κ.κ.1–9, Δ.57, Δ.63 και Δ.64, στο περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου μέσω Ηλεκτρονικού Συστήματος Πλειστηριασμού Διάταγμα του 2019 (Κ.Δ.Π. 346/2019), στους περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου σύμφωνα με το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Κανονισμούς του 2015 (Κ.Δ.Π. 185/2015), στον περί Πωλήσεως Διαδικαστικό Κανονισμό του 1994 (1/1994), καθώς και στα Άρθρα 5Α, 15, 16 και 19 του περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμος του 1980, Νόμος 52/1980, στα Άρθρα 23, 26, 28 και 30 του Συντάγματος, στη σχετική νομολογία, καθώς και στις αρχές της διακριτικής ευχέρειας, της πρακτικής και των εξουσιών του Δικαστηρίου.

Προς υποστήριξη της Ένστασης της Καθ’ ης η Αίτηση έχει καταχωρισθεί ένορκη δήλωση του Αβραάμ Αδάμου, οι ισχυρισμοί του οποίου δεν θα επιχειρηθεί να συνοψιστούν στο παρόν στάδιο. Το Δικαστήριο κρίνει ότι είναι ευχερέστερο και ορθότερο όπως αναφορά στους εν λόγω ισχυρισμούς γίνει εκεί και όπου κριθεί απαραίτητο κατά την αξιολόγηση της ουσίας της Αίτησης/Έφεσης, και σε αντιπαραβολή, όπου αυτό απαιτηθεί, με τους αντίστοιχους ή σχετικούς ισχυρισμούς του Αιτητή.

ΙΙΙ.

Το νομικό πλαίσιο

Ενόψει των προβαλλόμενων λόγων έφεσης εκ μέρους του Αιτητή και των λόγων ένστασης εκ μέρους της Καθ’ ης η Αίτηση, διαπιστώνεται ότι το επίκεντρο της παρούσας διαφοράς άπτεται πρωτίστως της ερμηνείας και εφαρμογής των διατάξεων του Μέρους VΙΑ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Νόμος 9/1965. Υπό το φως τούτο, το Δικαστήριο θα εστιάσει κατωτέρω στην εξέταση του νομικού πλαισίου που διέπει την επίδικη διαδικασία, ως αυτό προκύπτει από τις εν λόγω διατάξεις, οι οποίες αποτελούν τον πυρήνα της υπό κρίση υπόθεσης.

Σύμφωνα με το Άρθρο 44Α(1) του Νόμου, οι διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου εφαρμόζονται σε κάθε σύμβαση υποθήκης, ανεξαρτήτως του χρόνου εγγραφής της στο κτηματικό μητρώο. Περαιτέρω, δυνάμει του Άρθρου 44Α(2) του Νόμου, οι διατάξεις του Μέρους VI του Νόμου δεν παρεμποδίζουν τον ενυπόθηκο δανειστή να προχωρήσει στη διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με το Μέρος VIA του Νόμου. Επιπλέον, με βάση το Άρθρο 44Α(4Α) του Νόμου, η εξασφάλιση δικαστικού διατάγματος για πώληση ενυπόθηκου ακινήτου ή η έναρξη διαδικασίας πώλησης δυνάμει αυτού, είτε πριν είτε μετά την έναρξη ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) Νόμου του 2018, Νόμος 87(Ι)/2018 στις 13/07/2018, δεν επηρεάζει το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει στη διαδικασία πώλησης σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου. Συναφώς, διατηρείται το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη ή άλλου ενδιαφερόμενου προσώπου κατά την έννοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου να προσφύγει στο Δικαστήριο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου και εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών. Στο ίδιο πλαίσιο, δυνάμει του Άρθρου 44Α(4) του Νόμου, και ανεξαρτήτως των προνοιών του Μέρους VIA του Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής διατηρεί το δικαίωμά του να προχωρήσει στην έγερση πολιτικής αγωγής για την εξασφάλιση δικαστικού διατάγματος πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.

Σύμφωνα με το Άρθρο 44Β(1) του Νόμου, σε περίπτωση υπερημερίας κατά τα οριζόμενα στο Άρθρο 27, ήτοι υπερημερίας στην πληρωμή δόσης ή τόκου σε σύμβαση υποθήκης, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται απαιτητό και η υπερημερία διαρκεί τουλάχιστον 120 ημέρες από την ημερομηνία που αυτό κατέστη πληρωτέο δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατάξεων του Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία του Μέρους VIA του Νόμου, εκτός εάν η διαδικασία αναγκαστικής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου ανασταλεί δυνάμει άλλης νομοθεσίας, κανονισμών ή οδηγιών. Όπως ορίζει το Άρθρο 44Β(2) του Νόμου, οποιαδήποτε ειδοποίηση ως προς παρατηρηθείσα υπερημερία ή απαίτηση για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, η οποία «αποστέλλεται» από τον ενυπόθηκο δανειστή όταν αυτός είναι αδειοδοτημένο ίδρυμα κατά την έννοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου, προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή εγγυητή, σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος, συνοδεύεται από την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος και εμπεριέχει τυποποιημένη πληροφόρηση, στην οποία περιλαμβάνονται οι πληροφορίες που καθορίζονται ρητά και εξαντλητικά στο εν λόγω Άρθρο 44Β(2) του Νόμου. Ωστόσο, δεν υφίσταται υποχρέωση αποστολής της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ», όταν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση κατά του ενυπόθηκου οφειλέτη ή έχει ήδη καταχωριστεί αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI. Συναφώς, η αποστολή της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ» πραγματοποιείται μόνο μία φορά από το εκάστοτε αδειοδοτημένο ίδρυμα, το οποίο αποτελεί ενυπόθηκο δανειστή.

Σύμφωνα με το Άρθρο 44Γ(1) του Νόμου, τηρουμένων των διατάξεων του ανωτέρω Άρθρου 44Β του Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να κινήσει τη διαδικασία του Μέρους VIA του Νόμου με «επίδοση» στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο κατά την έννοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου, ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενης από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, καλώντας τον ενυπόθηκο οφειλέτη να εξοφλήσει το απαιτούμενο ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, εντός προθεσμίας τουλάχιστον 45 ημερών, με ενημέρωση ότι, σε περίπτωση μη πληρωμής, δύναται να προχωρήσει σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει των διατάξεων του εν λόγω Μέρους VIA του Νόμου. Η ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» από αδειοδοτημένο ίδρυμα κατά την έννοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου, επιδίδεται μόνο μετά την παρέλευση τουλάχιστον 30 ημερών από την αποστολή της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ» και απευθύνεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, ως άνω.

Ο όρος «επίδοση» ανωτέρω, για τους σκοπούς του Άρθρου 44Γ(1) του Νόμου καθώς και όπου αλλού απαντάται στο Μέρος VIA του Νόμου, ερμηνεύεται σύμφωνα με το Άρθρο 44ΙΕ του Νόμου και σημαίνει, όπως αναλυτικότερα επεξηγείται στη συνέχεια, την αποστολή ειδοποίησης με συστημένη επιστολή στην τελευταία γνωστή ή καταχωρισμένη διεύθυνση του προσώπου ή, εφόσον αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοσή της. Συναφώς, κατά το ίδιο ερμηνευτικό Άρθρο 44ΙΕ του Νόμου, ο όρος «ενδιαφερόμενο πρόσωπο», σημαίνει κάθε πρόσωπο που έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στο κτηματικό μητρώο, και περιλαμβάνει και οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος.

Ως προς τα προαναφερόμενα, επισημαίνεται η διαφοροποίηση μεταξύ της διαδικασίας που αφορά την «αποστολή» ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ», σύμφωνα με τις ανωτέρω πρόνοιες του Άρθρου 44Β του Νόμου, και εκείνης που αφορά την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι», δυνάμει του Άρθρου 44Γ του Νόμου, η οποία «επιδίδεται». Η εν λόγω διαφοροποίηση, ως προς τις διάφορες ειδοποιήσεις του Μέρους VIA του Νόμου, απαντάται και σε άλλες περιπτώσεις, για τον λόγο αυτό δε, τυγχάνουν εφαρμογής τα όσα αναφέρονται κατωτέρω αναφορικά με την ερμηνευτική προσέγγιση του ζητήματος. 

Συναφείς, ως έχει ήδη λεχθεί, τυγχάνουν οι πρόνοιες του ερμηνευτικού Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου, το οποίο, αναφορικά με τον όρο «επίδοση», προνοεί ότι αυτός σημαίνει:

«(…) σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό,  την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:

Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης: (…)».   

Έπεται ότι, προϋπόθεση της δέουσας επίδοσης κατά το Άρθρο 44Γ(1) του Νόμου αποτελεί η παράδοση της έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, αφενός, στην τελευταία γνωστή διεύθυνση κατοικίας του προσώπου στο οποίο, σύμφωνα με τις σχετικές πρόνοιες του Μέρους VIA του Νόμου, αυτή πρέπει να επιδοθεί ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη στο κτηματικό μητρώο και, αφετέρου, μόνο στην περίπτωση που τούτο δεν είναι εφικτό, η ιδιωτική επίδοση της εν λόγω ειδοποίησης.

Συναφής τυγχάνει η απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ν. Παντέλα, Πολιτική Έφεση Αρ. 159/2021, 01/12/2023, όπου, μεταξύ άλλων, εξετάζοντας τους σκοπούς του Νομοθέτη αναφορικά με τις πρόνοιες του προαναφερθέντος Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου 9/1965, αναφέρθηκε ότι:

«Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως προς τους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν έκδοσης σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.».

Περαιτέρω δε, επισημάνθηκε πως:

«(…) το γεγονός ότι με την προσωπική επίδοση ο παραλήπτης ή ενδιαφερόμενος ειδοποίησης, επικοινωνίας ή εγγράφου σαφέστατα λαμβάνει γνώση και δύναται να υπερασπιστεί ή να ασκήσει τα όποια ένδικα μέσα του παρέχονται, (…) δεν δικαιολογεί ερμηνεία άλλη από εκείνη που είναι κρυστάλλινα καθαρή.».

Και διευκρινίστηκε ότι:

«Την υποχρέωση επίδοσης της ειδοποίησης φέρει ασφαλώς ο ενυπόθηκος δανειστής, ο οποίος, συνακόλουθα, φέρει και το βάρος απόδειξης του “ανέφικτου” της εκ του Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης.».

Σύμφωνα με το Άρθρο 44Γ(2) του Νόμου, σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο κατά την έννοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου, δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι» που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του πιο πάνω Άρθρου 44Γ(1) του Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να «επιδώσει» στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ως ανωτέρω, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό, η οποία επιδίδεται εντός περιόδου όχι μικρότερης των 45 ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.

Σύμφωνα με το Άρθρο 44Γ(3) του Νόμου, ο ενυπόθηκος οφειλέτης, καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δύναται, εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ», η οποία εκδίδεται δυνάμει του Άρθρου 44Γ(2) του Νόμου, να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης σκοπούμενης πώλησης, μόνο για τους λόγους που καθορίζονται στις παραγράφους (α) έως (η) του ίδιου άρθρου. Η διατύπωση του Άρθρου 44Γ(3), και ιδίως η χρήση της λέξης «μόνο», καταδεικνύει την πρόθεση του Νομοθέτη να καθορίσει εξαντλητικά τους επιτρεπτούς λόγους έφεσης κατά της ειδοποίησης σκοπούμενης πώλησης.

Η επακόλουθη, σε σχέση με τα ανωτέρω, διαδικασία του Άρθρου 44Δ του Νόμου εφαρμόζεται υπό την επιφύλαξη του προαναφερόμενου δικαιώματος έφεσης που προβλέπεται στο Άρθρο 44Γ(3) του Νόμου. Συνεπώς, ζητήματα τα οποία, σύμφωνα με τον Νόμο, δύνανται να αποτελέσουν λόγους έφεσης κατά της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ», δεν είναι επιτρεπτό να επανέρχονται ή να προβάλλονται σε μεταγενέστερο στάδιο της διαδικασίας εκποίησης, είτε όταν δεν έχει ασκηθεί εμπρόθεσμα έφεση είτε όταν τυχόν ασκηθείσα έφεση έχει απορριφθεί. Τούτο ισχύει ιδίως ενόψει του ότι ο Νόμος προβλέπει συγκεκριμένο και αυτοτελές στάδιο δικαστικού ελέγχου μέσω του δικαιώματος έφεσης δυνάμει του Άρθρου 44Γ(3) του Νόμου, το οποίο δεν δύναται να παρακαμφθεί ή να αναβιώσει εμμέσως σε μεταγενέστερη φάση της διαδικασίας, υπό το πρόσχημα εξέτασης άλλων ζητημάτων που άπτονται της διαδικασίας εκποίησης, για τα οποία ο Νομοθέτης έχει επίσης προβλέψει, όπου έκρινε ότι απαιτείται, διακριτό και αυτοτελές στάδιο δικαστικού ελέγχου μέσω του δικαιώματος έφεσης δυνάμει λοιπών διατάξεων του Μέρους VIA του Νόμου.

Το Άρθρο 44Δ(1) του Νόμου προβλέπει τον διορισμό δύο εκτιμητών, ενός εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή και ενός εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη, για τη διενέργεια ταυτόχρονων και ανεξάρτητων εκτιμήσεων του ενυπόθηκου ακινήτου, με σκοπό τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του. Οι εκτιμητές λαμβάνουν τα ίδια στοιχεία και πληροφορίες σχετικά με το εν λόγω ακίνητο, είτε από τα προαναφερόμενα εμπλεκόμενα μέρη είτε από αρμόδιες κρατικές αρχές ή υπηρεσίες, είτε και από τις δύο αυτές πηγές. Παρέχεται περαιτέρω δυνατότητα στον ενυπόθηκο οφειλέτη, αντί διορισμού εκτιμητή κατά τα ανωτέρω, να αιτηθεί όπως η αξία γενικής εκτίμησης του ενυπόθηκου ακινήτου κατά τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224, λαμβάνεται ως η εκτιμημένη αγοραία αξία αυτού.

Το Άρθρο 44Δ(2) του Νόμου προβλέπει ότι, τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής «επιδίδει» στον ενυπόθηκο οφειλέτη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΒ» του Δεύτερου Παραρτήματος, η οποία δύναται να επιδοθεί πριν, μετά ή ταυτόχρονα με την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», με την οποία τον πληροφορεί ότι εντός δέκα ημερών από την επίδοση θα προχωρήσει στο διορισμό εκτιμητή. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης οφείλει να ενημερώσει τον ενυπόθηκο δανειστή για την ταυτότητα του εκτιμητή που διορίζει πριν από τη λήξη της πιο πάνω προθεσμίας, ώστε να καταστεί δυνατός ο διορισμός του εκτιμητή εκ μέρους του δανειστή. Σε περίπτωση μη διορισμού εκτιμητή από τον ενυπόθηκο οφειλέτη εντός της ταχθείσας προθεσμίας, ο ενυπόθηκος δανειστής προβαίνει στο διορισμό δύο εκτιμητών για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου.

Το Άρθρο 44Δ(3) του Νόμου προβλέπει ότι οι εκτιμητές διενεργούν τις εκτιμήσεις τους ταυτόχρονα, ανεξάρτητα και χωρίς μεταξύ τους διαβούλευση, και υποβάλλουν/«παραδίδουν» τις εκθέσεις τους στον ενυπόθηκο δανειστή και στον ενυπόθηκο οφειλέτη, στον τόπο και χρόνο που καθορίζεται στην ειδοποίηση του εδαφίου (2) κατά τον Τύπο «ΙΒ» και σε κάθε περίπτωση εντός προθεσμίας 30 ημερών από τον διορισμό του εκτιμητή εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή. Σε περίπτωση παράλειψης υποβολής έκθεσης από οποιονδήποτε εκτιμητή εντός της προθεσμίας, ο ενυπόθηκος δανειστής ζητά εντός δέκα ημερών τον διορισμό ανεξάρτητου εκτιμητή από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου, ο οποίος υποβάλλει ανεξάρτητη εκτίμηση εντός 30 ημερών. Παρεμβάλλεται ότι, σύμφωνα με το Άρθρο 44Ε(1) του Νόμου, ο ενυπόθηκος οφειλέτης υποχρεούται να παρέχει πρόσβαση στο ενυπόθηκο ακίνητο για σκοπούς διενέργειας εκτίμησης.

Σύμφωνα με το Άρθρο 44Δ(4)-(6) του Νόμου, ο καθορισμός της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου, στη βάση των εκτιμήσεων, γίνεται ως εξής: όταν υπάρχουν δύο εκτιμήσεις και η υψηλότερη δεν υπερβαίνει τη χαμηλότερη κατά ποσοστό μεγαλύτερο του 25%, η αγοραία αξία υπολογίζεται ως ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων· ενώ όταν η απόκλιση είναι ίση ή μεγαλύτερη του 25%, διορίζεται τρίτος ανεξάρτητος εκτιμητής και η τελική αγοραία αξία προκύπτει ως ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων εκτιμήσεων από τις τρεις, εκτός εάν οι τρεις εκτιμήσεις απέχουν μεταξύ τους ισομερώς, οπότε λαμβάνεται υπόψη ο μέσος όρος και των τριών.

Από τις διατάξεις του προαναφερόμενου Άρθρου 44Δ του Νόμου προκύπτει ότι η διαδικασία εκτίμησης του ενυπόθηκου ακινήτου αποτελεί θεσμοθετημένο μηχανισμό αντικειμενικού προσδιορισμού της αγοραίας αξίας, ο οποίος στηρίζεται στη διενέργεια ανεξάρτητων εκτιμήσεων και σε συγκεκριμένους κανόνες εξισορρόπησης τυχόν αποκλίσεων. Ακόμη και σε περίπτωση μη διορισμού εκτιμητή από τον ενυπόθηκο οφειλέτη, η διαδικασία συνεχίζεται κανονικά με τους εκτιμητές που διορίζονται από τον ενυπόθηκο δανειστή, ενώ οι εκθέσεις τους εντάσσονται στον προβλεπόμενο μηχανισμό κοινοποίησης και τελικού υπολογισμού της αγοραίας αξίας, σύμφωνα με τις ρητές διατάξεις του άρθρου και ειδικότερα, του εδαφίου (3), κατά το οποίο αυτές υποβάλλονται στον ενυπόθηκο δανειστή και στον ενυπόθηκο οφειλέτη, στον τόπο και χρόνο που καθορίζεται στην ειδοποίηση του εδαφίου (2) κατά τον Τύπο «ΙΒ».

Το Άρθρο 44Ε(1) του Νόμου προβλέπει ότι η αρχική προσπάθεια πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου διενεργείται από τον ενυπόθηκο δανειστή αποκλειστικά μέσω πλειστηριασμού, σύμφωνα με το Άρθρο 44Ζ του Νόμου, με επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης όχι κατώτερη του 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου, όπως αυτή καθορίζεται δυνάμει του πιο πάνω Άρθρου 44Δ του Νόμου. Το εδάφιο (2) καθορίζει ότι το ακίνητο δεν δύναται να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη της επιφυλασσόμενης τιμής. Το εδάφιο (3) προβλέπει ότι, σε περίπτωση αποτυχίας του πλειστηριασμού, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να συνεχίσει προσπάθειες πώλησης του ακινήτου σύμφωνα με τα Άρθρα 44Ζ και 44Η του Νόμου. Τέλος, το εδάφιο (4) καθορίζει κλιμακωτό σύστημα επιφυλασσόμενης τιμής για μεταγενέστερες προσπάθειες πώλησης, ήτοι 80% της αγοραίας αξίας για περίοδο έξι μηνών μετά τον πρώτο πλειστηριασμό και 50% για τους επόμενους τρεις μήνες.

Το πιο πάνω Άρθρο 44Ζ(1) του Νόμου προβλέπει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιλέξει τη διενέργεια πλειστηριασμού ενυπόθηκου ακινήτου είτε με φυσικό τρόπο είτε με ηλεκτρονικά μέσα. Στην περίπτωση φυσικού πλειστηριασμού, αυτός διενεργείται από δημοπράτη που επιλέγεται μέσω καθορισμένου συστήματος και καταλόγου προσοντούχων δημοπρατών, σύμφωνα με Κανονισμούς που εκδίδονται δυνάμει του Άρθρου 45 του Νόμου, ενώ στην περίπτωση ηλεκτρονικού πλειστηριασμού αυτός διενεργείται μέσω ηλεκτρονικών συστημάτων και διαδικτυακού τόπου. Το εδάφιο (2) καθορίζει τις υποχρεώσεις επίδοσης και δημοσίευσης ειδοποίησης πλειστηριασμού, η οποία πρέπει να «επιδίδεται» στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο και να δημοσιεύεται με συγκεκριμένους τρόπους, τουλάχιστον 45 ημέρες πριν από την ημερομηνία του πλειστηριασμού.

Το Άρθρο 44Η(1) του Νόμου προβλέπει ότι, σε περίπτωση αποτυχίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει σε περαιτέρω πώληση είτε μέσω νέου πλειστηριασμού είτε με απευθείας πώληση, κατόπιν «επίδοσης» ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΓ» του Δεύτερου Παραρτήματος στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, τουλάχιστον 20 ημέρες πριν από την προτιθέμενη ημερομηνία πώλησης, με αναφορά στην επιλεγείσα μέθοδο πώλησης.

Το εδάφιο (2) του Άρθρου 44Η του Νόμου προβλέπει ότι σε περίπτωση επιλογής πλειστηριασμού, εφαρμόζεται η διαδικασία του πιο πάνω Άρθρου 44Ζ του Νόμου τηρουμένων των διατάξεων του προαναφερόμενου Άρθρου 44Ε(4) του Νόμου σε ό,τι αφορά την καθοριζόμενη επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης. Σε περίπτωση που, μετά την αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού, ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέγει την απευθείας πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς πλειστηριασμό, σύμφωνα με το εδάφιο (3) υποχρεούται να διασφαλίζει τη δημοσιοποίηση της πώλησης μέσω διαφήμισης σε τουλάχιστον μία ιστοσελίδα με ανοικτή ηλεκτρονική πρόσβαση και σε δύο καθημερινές εφημερίδες παγκύπριας κυκλοφορίας. Όλες οι προσφορές υποβάλλονται γραπτώς ή ηλεκτρονικά πριν από την καθορισμένη ημερομηνία της πώλησης και φυλάσσονται για περίοδο τουλάχιστον ενός έτους μετά την πώληση.

Σύμφωνα και πάλι με το Άρθρο 44Η(3) του Νόμου η πώληση κατακυρώνεται στον προσφοροδότη με την υψηλότερη προσφορά, ο οποίος καταβάλλει αμέσως κατά την αποδοχή της προσφοράς προκαταβολή τουλάχιστον 20% της τιμής, ενώ το υπόλοιπο καταβάλλεται εντός 20 ημερών από την ημερομηνία αποδοχής της προσφοράς του. Σε περίπτωση μη καταβολής του υπολοίπου, η προκαταβολή καταπίπτει υπέρ του ενυπόθηκου δανειστή, η πώληση ακυρώνεται και το ποσό πιστώνεται έναντι εξόδων πώλησης και του οφειλόμενου υπολοίπου του χρέους του ενυπόθηκου δανειστή. Σε περίπτωση που ο επιτυχών προσφοροδότης δεν ολοκληρώσει τη διαδικασία αγοράς του ενυπόθηκου ακινήτου, ο ενυπόθηκος δανειστής βάσει του εδαφίου (4) δύναται να συνεχίσει τη διαδικασία πώλησης του ακινήτου, είτε δυνάμει της πιο πάνω διαδικασίας του Άρθρο 44Η του Νόμου είτε δυνάμει του Άρθρου 44Ζ του Νόμου, τηρουμένων των διατάξεων του Άρθρου 44Ε(4) του Νόμου σε ότι αφορά την καθοριζόμενη επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης.

Το Άρθρο 44Θ(1) του Νόμου προβλέπει ότι, σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο βαρύνεται με προγενέστερη υποθήκη ή άλλο εμπράγματο βάρος, απαιτείται είτε η έγγραφη συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή κατόχου του βάρους είτε σχετική δικαστική απόφαση που να επιτρέπει τον πλειστηριασμό ή την πώληση χωρίς τη συγκατάθεσή του, υπό τους όρους που τυχόν καθορίζει το Δικαστήριο. Η σχετική συγκατάθεση ή απόφαση δύναται να καλύπτει πολλαπλές προσπάθειες πώλησης. Το εδάφιο (2) προβλέπει ότι, σε περίπτωση ύπαρξης μεταγενέστερων υποθηκών ή εμπραγμάτων βαρών, ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει να ειδοποιεί τους μεταγενέστερους δανειστές ή κατόχους βαρών τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από κάθε προτιθέμενο πλειστηριασμό ή πώληση.

Το Άρθρο 44Ι(1) του Νόμου προβλέπει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται, μετά την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, να ενημερώνει τον οφειλέτη για το εισπραχθέν προϊόν της πώλησης και, σε περίπτωση πλειστηριασμού, για τα σχετικά έξοδα, χρεώσεις, φόρους και τέλη. Το Άρθρο 44Ι(2) του Νόμου προβλέπει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει, εντός 30 ημερών από την πώληση, να αποστέλλει ειδοποίηση προς τον οφειλέτη και κάθε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο για την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, η οποία θεωρείται ότι επικυρώνεται αυτοδικαίως την 30^η ημέρα από την ειδοποίηση και καθίσταται οριστική, με περαιτέρω υποχρέωση στον ενυπόθηκο δανειστή κοινοποίησης της επικύρωσης εντός πέντε ημερών από αυτήν. Το Άρθρο 44Ι(3) του Νόμου προβλέπει ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης, κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ή κάτοχος δικαιώματος δύναται να αμφισβητήσει την προτεινόμενη διάθεση με καταχώριση έφεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο, ενώ, ελλείψει εν ισχύι δικαστικού απαγορευτικού διατάγματος και μετά την πάροδο της προθεσμίας των 30 ημερών, η προτεινόμενη διάθεση επικυρώνεται και καθίσταται οριστική, με υποχρέωση στον ενυπόθηκο δανειστή κοινοποίησης της επικύρωσης εντός πέντε ημερών. Το Άρθρο 44Ι(4) του Νόμου προβλέπει ότι το προϊόν της πώλησης διανέμεται κατά σειρά προτεραιότητας για την κάλυψη (i) φόρων, τελών και εξόδων μεταβίβασης, (ii) προγενέστερων εμπραγμάτων βαρών, (iii) του ενυπόθηκου χρέους με τόκους και (iv) μεταγενέστερων εμπραγμάτων βαρών, ενώ τυχόν υπόλοιπο καταβάλλεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη. Τα έξοδα της πώλησης βαρύνουν τον ενυπόθηκο δανειστή.

IV.

Κατ’ ουσίαν εξέταση της Αίτησης/Έφεσης

Ακολούθως της ανωτέρω παράθεσης του εφαρμοστέου νομικού πλαισίου, το Δικαστήριο προχωρεί στην εξέταση της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης επί της ουσίας, αξιολογώντας τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης υπό το πρίσμα των σχετικών νομοθετικών προνοιών και των θέσεων των διαδίκων.

Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του Αιτητή, το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι αυτή, αδικαιολόγητα και ανεπίτρεπτα για μάρτυρα γεγονότων, εκτείνεται σε νομικούς ισχυρισμούς και σχετική επιχειρηματολογία, την οποία ο ίδιος απέδωσε σε ενημέρωση και συμβουλές που έλαβε από τον δικηγόρο του. Ως προς τα πραγματικά περιστατικά, κατόπιν εξέτασής τους υπό το φως του συνόλου της προσκομισθείσας μαρτυρίας και σε αντιπαραβολή με τη μαρτυρία του μάρτυρα της Ενάγουσας, Αδάμου, το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι οι ισχυρισμοί που προβάλλονται από τον Αιτητή τίθενται, κατά τρόπο που αξιολογείται ως επιτηδευμένος, σε γενικό και αόριστο επίπεδο, χωρίς ουσιαστική τεκμηρίωση ή παράθεση συγκεκριμένων γεγονότων που να καταδεικνύουν θετική προσωπική γνώση ή άμεση πληροφόρηση εκ μέρους του. Αντιθέτως, το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι, για ουσιώδη ζητήματα επί των οποίων προβάλλονται ισχυρισμοί, ο Αιτητής είτε εικάζει είτε επιχειρεί, κατά τρόπο επιτηδευμένο, να δημιουργήσει παραπλανητική εικόνα. Περαιτέρω, το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι η όλη μαρτυρία του Αιτητή επιχειρεί να συγκαλυφθεί και να προσδώσει επίφαση αξιοπιστίας μέσω της προβολής των πιο πάνω νομικών θέσεων, αποπροσανατολίζοντας από τις ουσιώδεις αδυναμίες της, ήτοι τον γενικό, αόριστο και ατεκμηρίωτο χαρακτήρα της. Η μαρτυρία του Αιτητή έχει πλήρως αντικρουστεί και σε πολλά σημεία διαψευστεί από αυτήν του Αδάμου, δεν ενέπνευσε ειλικρίνεια, ακρίβεια, πληρότητα ή αξιοπιστία και, ως εκ τούτου, στον βαθμό που αφορά αμφισβητούμενα πραγματικά περιστατικά τα οποία δεν είναι κοινώς παραδεκτά, δεν γίνεται αποδεκτή και απορρίπτεται στο σύνολό της.

Σε αντίθεση με τη μαρτυρία του Αιτητή, το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι η μαρτυρία του μάρτυρα της Καθ’ ης η Αίτηση, Βάσου, παρατέθηκε με σαφήνεια, λεπτομέρεια και θετικότητα ως προς τα ουσιώδη πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης. Οι ισχυρισμοί του υποστηρίζονται και τεκμηριώνονται από έγγραφα σύγχρονα του επίδικου χρόνου, τα οποία καταπιάνονται άμεσα με τα επίδικα ζητήματα και διαψεύσουν ή, τουλάχιστον, αντικρούουν και θέτουν υπό σοβαρή αμφισβήτηση τους αντίστοιχους ισχυρισμούς του Αιτητή. Το Δικαστήριο διαπιστώνει περαιτέρω ότι η μαρτυρία του χαρακτηρίζεται από ειλικρίνεια, καθότι, όπως διαφαίνεται και κατωτέρω από τον σχολιασμό της, ο μάρτυρας δεν επιχείρησε να αποκρύψει στοιχεία ή να παραπλανήσει το Δικαστήριο, αλλά αντιθέτως προέβη και σε αναφορές σε ζητήματα τα οποία δυνατόν να δημιουργούν προβληματισμό ως προς πτυχές της επίδικης διαδικασίας. Η στάση αυτή ενισχύει την αξιοπιστία της μαρτυρίας του και καταδεικνύει απουσία πρόθεσης αποπροσανατολισμού ή ωραιοποίησης των γεγονότων. Υπό το φως των ανωτέρω, το Δικαστήριο κρίνει τη μαρτυρία του Βάσου ως ειλικρινή, πλήρη και αξιόπιστη και, ως εκ τούτου, την αποδέχεται για σκοπούς εξαγωγής των ευρημάτων του αναφορικά με τα επίδικα γεγονότα και ζητήματα.

Το πιο πάνω Άρθρο 44Ι(1) του Νόμου, έχει ήδη αναφερθεί, προβλέπει ότι μετά την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να «ενημερώνει» τον ενυπόθηκο οφειλέτη για το προϊόν της πώλησης που έχει εισπραχθεί, είτε αυτή έχει διενεργηθεί μέσω πλειστηριασμού είτε μέσω απευθείας πώλησης, καθώς και για το σύνολο των εξόδων, χρεώσεων, φόρων ή τελών που επιβλήθηκαν στην περίπτωση πώλησης μέσω πλειστηριασμού.

Το Άρθρο 44Ι(2) του Νόμου, επαναλαμβάνεται, προβλέπει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει, εντός προθεσμίας που δεν υπερβαίνει τις 30 ημέρες από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, να «αποστέλλει» με ταχυδρομείο ειδοποίηση προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη, οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο και όλους τους κατόχους απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων πληρωμής επί του ακινήτου, αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης. Περαιτέρω, με την εν λόγω ειδοποίηση, τα προαναφερόμενα εμπλεκόμενα πρόσωπα, ενημερώνονται ότι η προτεινόμενη διάθεση θεωρείται ότι επικυρώνεται αυτοδικαίως την 30^η ημέρα από την ημερομηνία της ειδοποίησης, οπότε και καθίσταται οριστική, και ότι ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει να κοινοποιεί («αποστέλλει») την επικύρωση σε όλα τα μέρη εντός πέντε ημερών από την ημερομηνία αυτής.

Το Άρθρο 44Ι(3) του Νόμου, σημειώνεται εκ νέου ότι, προβλέπει ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης, οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ή κάτοχος δικαιώματος, δύναται να αμφισβητήσει την «προτεινόμενη διάθεση» του προϊόντος της πώλησης, με την καταχώριση έφεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Υπενθυμίζεται επίσης πως, νοείται ότι με την πάροδο της προθεσμίας των 30 ημερών που προβλέπεται στο εδάφιο (2) (αναφορικά με την αυτοδίκαιη επικύρωση της προτεινόμενης διάθεσης), και εφόσον δεν υφίσταται εν ισχύι απαγορευτικό διάταγμα Δικαστηρίου, ο ενυπόθηκος δανειστής επικυρώνει την προτεινόμενη διάθεση, η οποία καθίσταται τελική, και κοινοποιεί/«αποστέλλει» την επικύρωση σε όλα τα εμπλεκόμενα μέρη εντός πέντε ημερών από την ημερομηνία αυτής.

Από το συνδυασμό των ανωτέρω εδαφίων (2) και (3) του Άρθρου 44Ι του Νόμου, προκύπτει ότι ο Νομοθέτης, καθιερώνει μηχανισμό προσωρινής και υπό όρους οριστικοποίησης της διάθεσης του προϊόντος της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Ειδικότερα, ο ενυπόθηκος δανειστής κοινοποιεί («αποστέλλει») εντός 30 ημερών από την πώληση, την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος, η οποία, ελλείψει «παρέμβασης», τεκμαίρεται ότι επικυρώνεται αυτοδικαίως κατά την εκπνοή της εν λόγω προθεσμίας («την τριακοστή (30ή) ημέρα από την ημερομηνία της ειδοποίησης»). Εντός της ίδιας αυτής αποκλειστικής χρονικής περιόδου των 30 ημερών, παρέχεται δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη, σε ενδιαφερόμενα πρόσωπα ή σε κατόχους δικαιωμάτων, να καταχωρίσουν έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Η απουσία ρητής πρόνοιας στο εδάφιο (3) περί ιδιαίτερης προθεσμίας καταχώρισης έφεσης, συνδέεται ακριβώς με το γεγονός ότι η άσκηση του δικαιώματος αυτού, εντάσσεται χρονικά και λειτουργικά εντός του προβλεπόμενου στο εδάφιο (2) 30ήμερου πλαισίου, το οποίο αποτελεί το κρίσιμο χρονικό όριο μέχρι την επικύρωση της προτεινόμενης διάθεσης. Πλην όμως, η άσκηση της έφεσης δεν έχει αφ’ εαυτής ανασταλτικό αποτέλεσμα ως προς την επικύρωση της προτεινόμενης διάθεσης, καθότι η αναστολή επέρχεται μόνον εφόσον εκδοθεί και παραμένει σε ισχύ σχετικό απαγορευτικό διάταγμα του Δικαστηρίου. Ως εκ τούτου, η προτεινόμενη διάθεση καθίσταται τελική και επικυρώνεται, είτε με την άπρακτη παρέλευση της 30ήμερης προθεσμίας χωρίς έκδοση απαγορευτικού διατάγματος, είτε με την άρση τυχόν εκδοθέντος τέτοιου διατάγματος, με την έφεση να λειτουργεί ως μέσο δικαστικού ελέγχου το οποίο δεν αναστέλλει αυτοδικαίως τη διαδικασία, και το οποίο αφορά την «αμφισβήτηση της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος της πώλησης» ─όπως σαφώς διασυνδέεται─ σύμφωνα με τις πρόνοιες του σχετικού Άρθρου 44Ι(4) του Νόμου. Τα ανωτέρω, κατ’ αναλογία και του σκεπτικού του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Χατζησωφρονίου ν. Gordian Holdings Ltd, Αίτηση Αρ. 4/2023, 21/11/2024.

Σύμφωνα με τη νομολογία, όταν το γράμμα του νόμου είναι σαφές και η διατύπωσή του δεν αφήνει περιθώριο αμφιβολίας, η ερμηνεία πρέπει να βασίζεται στη συνήθη σημασία των λέξεων και δεν επιτρέπεται διασταλτική ή άλλη ερμηνεία πέραν όσων ρητώς προβλέπει ο νόμος. Ωστόσο, όπως η ίδια η νομολογία έχει καθιερώσει, η εν λόγω γραμματική ερμηνεία του νόμου, δεν διενεργείται απομονωμένα ή εν κενώ, αλλά υπό το φως του συνόλου της διάταξης, της δομής, του νομοθετικού πλαισίου και των συμφραζομένων της, από τα οποία οι λέξεις αντλούν το ακριβές νόημα και περιεχόμενό τους. Σε ό,τι αφορά τις προαναφερόμενες αρχές, σχετική παραπομπή γίνεται στην απόφαση της Ολομέλειας του Ανωτάτου Συνταγματικού Δικαστηρίου στην υπόθεση Re Παγκύπριος Οργανισμός Αγελαδοτρόφων (ΠΟΑ) Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Αίτηση Αρ. 1/2024, 23/05/2024, όπου, μεταξύ άλλων, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

«Υφίσταται διαχρονικώς αδιάθλαστη κατ' ουσίαν η νομολογιακή θέση ότι η γραμματική ερμηνεία συνιστά τον ιεραρχικώς πρώτο, αλλά και θεμελιακό, κανόνα ερμηνείας νομοθετημάτων. Το απαύγασμα της νομολογίας αυτής δεικνύει πως ο κανόνας τούτος υπαγορεύει την απόδοση της απλής γραμματικής και κατά κυριολεξία ετυμολογικής σημασίας στις λέξεις που χρησιμοποιούνται σε ένα νομοθετικό κείμενο κατά τη φυσική και συνήθη έννοια τους. Μόνο όταν οι αφορώσες λέξεις ή όροι είναι ασαφείς το δικαστήριο προστρέχει σε άλλες ερμηνευτικές μεθόδους. Το νομοθετικό κείμενο συγκροτεί κατά λογική επακολουθία το σημείο εκκίνησης του ερμηνευτικού εγχειρήματος και το επίκεντρο της προσοχής του ερμηνευτή. Βεβαίως, η γραμματική ερμηνεία δεν παραμένει αποτμημένη από την ευρύτερη εικόνα του εκάστοτε νομοθετικού σκοπού. Τούτο, διότι, εκ των πραγμάτων, η γραμματική ερμηνεία σπανίως, αν ποτέ, επιχειρείται στο κενό. Αυτό εντούτοις, ως παράπλευρη παρατήρηση, ποσώς διαγράφει την πρωταρχική βαρύτητα του κανόνα της γραμματικής ερμηνείας. Ούτε την αμβλύνει. Μα μήτε και εξυπονοεί αυτομάτως την ασύμμετρη και τελικώς εσφαλμένη και άκαιρη σύμμειξη της με άλλες μεθόδους ερμηνείας».

Στην πιο πάνω απόφαση του Ανωτάτου Συνταγματικού Δικαστηρίου, γίνεται επίσης μνεία σε απόσπασμα από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Ghalanos Distributors Ltd v. Δημοκρατίας, (2002) 3 Α.Α.Δ. 528, η αναφορά του οποίου κρίνεται ιδιαίτερα σημαντική λόγω της διαχρονικής αξίας των αρχών που διατυπώνονται σε σχέση με τα ανωτέρω, όπου αναφέρονται τα εξής:

«Το Δικαστήριο δεν κρίνει την πολιτική του νόμου ούτε επιχειρεί με ερμηνευτικά μέσα να δώσει σοφότερη ή δικαιότερη λύση ή ακόμα πιο επιθυμητή από αυτήν που προβλέπει η διάταξη.».

Όπως προκύπτει άλλωστε και από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Χαράκης ν. Υπουργού Δικαιοσύνης και Δημόσιας Τάξης, (2005) 1 Α.Α.Δ. 519, οι λόγοι ένστασης σε μια νόμιμα ρυθμισμένη διαδικασία όταν είναι περιοριστικώς προβλεπόμενοι από τον νόμο, δεν μπορούν να επεκταθούν ή να συμπληρωθούν από το Δικαστήριο ή τους διαδίκους, ενώ ζητήματα εκτός των ρητών νομοθετικών κριτηρίων θεωρούνται άσχετα και απορρίπτονται.

Αναφορικά με τα πιο πάνω, σχετικές είναι και οι αρχές που αφορούν το ζήτημα της επίδοσης μέσω ταχυδρομείου και το τεκμήριο που δημιουργείται ως προς τον χρόνο παραλαβής της και συντέλεσης της επίδοσης, όπως αυτές προκύπτουν από τον συνδυασμό των προνοιών του Άρθρου 2 του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ. 1 και της σχετικής νομολογίας. Οι εν λόγω αρχές συνοψίζονται, με σαφήνεια και ουσιαστικό τρόπο, στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, σε μονομελή σύνθεση, στην υπόθεση Χαραλάμπους ν. Υπουργείο Εργασίας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων, Τμήμα Γραφείου Ευημερίας, Υπόθεση Αρ. 1489/2011, 29/04/2013:

«Στον περί Ερμηνείας Νόμο, Κεφ 1, δίδεται στο άρθρο 2, ο ακόλουθος ορισμός:

"επίδοση με ταχυδρομείο - όταν ο Νόμος ή δημόσιο έγγραφο επιτρέπει ή απαιτεί όπως έγγραφο επιδοθεί ταχυδρομικώς, ανεξάρτητα αν χρησιμοποιείται η έκφραση επίδοση ή η έκφραση "δοθεί" ή "αποσταλεί" ή οποιαδήποτε άλλη έκφραση τότε, εκτός αν φαίνεται αντίθετη πρόθεση, η επίδοση θα λογίζεται ότι γίνεται με την κανονική αποστολή, προπληρωμή και ταχυδρόμηση επιστολής που περιέχει το έγγραφο και εκτός αν αποδεικνύεται το αντίθετο, ότι επιτεύχθηκε κατά το χρόνο κατά τον οποίο η επιστολή θα παραδινόταν με τη συνηθισμένη πορεία του ταχυδρομείου."

Η φράση “in the ordinary course of post”, που είναι η αγγλική μετάφραση της φράσης “με τη συνηθισμένη πορεία του ταχυδρομείου” στο  πιο πάνω ερμηνευτικό άρθρο, σημαίνει τη λήψη της επιστολής “κανονικά”, δηλαδή σε δύο, τρεις ημέρες, (βλ. Εμπορική εταιρεία Παλαιχωρίου Λτδ ν. Δημοκρατίας, Υπόθεση Αρ. 842/2007 ημερ. 26.3.2009) ενώ δεν επιβάλλεται αυτή να ταχυδρομείται με ασφαλισμένο ταχυδρομείο (βλ. Latifundia Properties Ltd v. Ψακή κ.α. (2003) 1 Α.Α.Δ. 670 και Θεμιστοκλέους (πιο πάνω). (…). Είναι επίσης νομολογημένο ότι εάν αποδειχθεί ότι επιστολή έχει ταχυδρομηθεί και δεν έχει επιστραφεί από το ταχυδρομείο, αυτό συνιστά, εκ πρώτης όψεως, απόδειξη της παράδοσης της στο πρόσωπο προς το οποίο απευθύνεται.  (Βλ. Theodorou ν. The Abbot of Kykko Monastery (1965) 1 CLR 9.) To βάρος απόδειξης της μη λήψης της επιστολής εναποτίθεται στον παραλήπτη (βλ. Katsiantonis ν. Frantzeskou (1981) 1 CLR 566). (…).».

Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, ο 6^ος λόγος ένστασης κρίνεται βάσιμος στο μέτρο που αυτός συνάδει με το ανωτέρω σκεπτικό του Δικαστηρίου και ως εκ τούτου, οι 5^ος, 7^ος και 9^ος λόγοι έφεσης αποτυγχάνουν και συνεπώς απορρίπτονται, καθότι κρίνεται ότι δεν αποτελούν επιτρεπτούς λόγους έφεσης, εφόσον δεν δύνανται να ενταχθούν στον ανωτέρω εξαντλητικά προβλεπόμενο, δυνάμει του Άρθρου 44Ι(3) του Νόμου, λόγο έφεσης κατά της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος της πώλησης (βλ. Χαράκης ν. Υπουργού Δικαιοσύνης και Δημόσιας Τάξης, (2005) 1 Α.Α.Δ. 519, ανωτέρρω).

Σύμφωνα με την πιο πάνω ένορκη δήλωση του Αδάμου και τους ισχυρισμούς του στην παράγραφο 19, καθώς και το σχετικό Τεκμήριο 13, η Καθ’ ης η Αίτηση εξέδωσε στις 04/02/2025 ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΓ» για απευθείας πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς πλειστηριασμό στις 16/04/2025. Η εν λόγω ειδοποίηση επιδόθηκε μέσω ιδιώτη επιδότη στον Αιτητή, στη Rosary Gardens Ltd και στην T.C.N. Holding Company Ltd στις 12/03/2025, ήτοι τουλάχιστον 20 ημέρες πριν από την προαναφερόμενη ημερομηνία πώλησης, κατά την οποία θα εφαρμοζόταν η πιο πάνω επιλεγείσα μέθοδος πώλησης. Περαιτέρω, σύμφωνα με το Τεκμήριο 13, ήτοι την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΓ», η πιο πάνω ειδοποίηση συνοδευόταν από διαφήμιση της πώλησης, στην οποία αναφερόταν, μεταξύ άλλων, ότι η διαδικασία ανοίγματος των προσφορών θα λάμβανε χώρα στις 16/04/2025 και ώρα 10:00, ενώ οι προσφορές, για να θεωρηθούν έγκυρες, θα έπρεπε να παραληφθούν το αργότερο μέχρι τις 15/04/2025 και ώρα 13:00.

Όπως αναφέρεται στην παράγραφο 14 της πιο πάνω ένορκης δήλωσης του Αδάμου και προκύπτει από τα Τεκμήρια 3 και 4, η πώληση κατακυρώθηκε στις 05/05/2025 στην προσφοροδότρια Δ.Π., η οποία υπέβαλε την υψηλότερη προσφορά ύψους €420.000 και προκατέβαλε, με τραπεζική επιταγή, το ποσό των €84.000, το οποίο αντιπροσωπεύει το 20% του τιμήματος πώλησης. Όπως, μεταξύ άλλων, αναφέρεται στο Έντυπο Αποδοχής Προσφοράς, Τεκμήριο 3, το οποίο υπογράφεται τόσο από την Καθ’ ης η Αίτηση όσο και από την προειρηθείσα Δ.Π., στο σημείο (3) προβλέπεται η καταβολή του υπολοίπου ποσού για την «ολοκλήρωση της πώλησης και εξόφληση του τιμήματος πώλησης». Όπως, περαιτέρω, ισχυρίζεται συναφώς ο Αδάμου στην ίδια πιο πάνω παράγραφο 14 της ένορκης δήλωσής του, επικαλούμενος την αίτηση που υπέβαλε η Καθ’ ης η Αίτηση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας στις 29/05/2025 για τη μετεγγραφή του ενυπόθηκου ακινήτου στο όνομα της ανωτέρω αγοραστή Δ.Π., Τεκμήριο 4, η πώληση ολοκληρώθηκε κατά την πιο πάνω ημερομηνία, καθότι τότε έλαβε χώρα και η μετεγγραφή του ενυπόθηκου ακινήτου. Συναφώς και προς περαιτέρω επίρρωση των πιο πάνω, ο Αδάμου, στην παράγραφο 25 της πιο πάνω ένορκης δήλωσής του, παραπέμπει και στο Πιστοποιητικό Διευθέτησης Φορολογικών Υποχρεώσεων του Τμήματος Φορολογίας, ημερομηνίας 28/05/2025, το οποίο φέρει επί του Εντύπου Μεταβίβασης Ακίνητης Ιδιοκτησίας του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Τεκμήριο 16, δυνάμει του οποίου διενεργήθηκε η μεταβίβαση του ενυπόθηκου ακινήτου. Επί του θέματος είναι και η παράγραφος 23 της ένορκης δήλωσης του. Σχετικά με τους ανωτέρω ισχυρισμούς του Αδάμου, συναφή είναι και τα αναφερόμενα στην παράγραφο 20 της ένορκης δήλωσής του, καθώς και η δέσμη εγγράφων που επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 14, στην οποία περιλαμβάνεται και ένορκη δήλωση του Παύλου Δημητρίου, εκ μέρους της Καθ’ ης η Αίτηση, ημερομηνίας 14/05/2026, με την οποία δηλωνόταν ότι στις 16/04/2025 η Καθ’ ης η Αίτηση διεξήγαγε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου «δυνάμει της διαδικασίας πώλησης με υποβολή προσφορών που προβλέπεται στο Άρθρο 44Η των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμων και Κανονισμών του 2015» και περαιτέρω, ότι «κατά την εν λόγω διαδικασία προσφορών το ενυπόθηκο ακίνητο πωλήθηκε στην Δ.Π.».

Κατά τους περαιτέρω ισχυρισμούς του Αδάμου στην παράγραφο 14 της προειρημένης ένορκης δήλωσής του, η Καθ’ ης η Αίτηση απέστειλε προς τον Αιτητή, στις 29/05/2025, ταχυδρομικώς, ειδοποίηση αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης. Ο ενόρκως δηλών Αδάμου, επανέρχεται στο ζήτημα αυτό, στην παράγραφο 26 της εν λόγω ένορκης δήλωσής του, επικαλούμενος τα Τεκμήρια 17 και 18. Ειδικότερα, το Τεκμήριο 17 συνίσταται σε επιστολή της Καθ’ ης η Αίτηση προς τον Αιτητή, ημερομηνίας 29/05/2025, με την οποία τον ενημερώνει αναφορικά με το προϊόν της πώλησης που έχει εισπραχθεί. Στην εν λόγω επιστολή γίνεται αναφορά σε «πώληση ημερομηνίας 16/04/2025» και σε είσπραξη ποσού ύψους €420.000 από την πώληση αυτή. Περαιτέρω, το ίδιο Τεκμήριο 17, περιλαμβάνει και την προαναφερόμενη ειδοποίηση της Καθ’ ης η Αίτηση προς τον Αιτητή, επίσης ημερομηνίας 29/05/2025, αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του εν λόγω προϊόντος της πώλησης, στην οποία καταγράφεται ότι «την 30ή ημέρα μετά από την ημερομηνία της ειδοποίησης αυτής η πιο πάνω προτεινόμενη διάθεση θα επικυρωθεί και θα καταστεί τελική». Παρατηρείται δε ότι, στο μέρος της ειδοποίησης όπου γίνεται αναφορά στους κατόχους απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων, προτείνεται η διάθεση ποσού ύψους €413.241,13 προς την Καθ’ ης η Αίτηση, η οποία καταγράφεται ως «Ενυπόθηκος Δανειστής», με την παρενθετική σημείωση «Υποθήκη αρ. 1/Υ/195/2003». Ειδοποίηση της Καθ’ ης η Αίτηση αναφορικά με την πιο πάνω αναφερόμενη προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, επίσης ημερομηνίας 29/05/2025, εκδόθηκε και απεστάλη, όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 18 και σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του Αδάμου στην ίδια παράγραφο 26 της ένορκης δήλωσής του, και προς τις Rosary Gardens Ltd και T.C.N. Holding Company Ltd.   

Επιπλέον και σε συνέχεια των πιο πάνω ισχυρισμών του, ο Αδάμου, στην παράγραφο 24 της ένορκης δήλωσής του, αναφέρει ότι μετά τη λήξη της περιόδου των 30 ημερών από την ημερομηνία αποστολής της επιστολής της Καθ’ ης η Αίτηση προς τον Αιτητή, τη Rosary Gardens Ltd και την T.C.N. Holding Company Ltd, ημερομηνίας 29/05/2025, με την οποία τους ενημέρωνε αναφορικά με το προϊόν της πώλησης που είχε εισπραχθεί για την προτεινόμενη διάθεση του, ήτοι στις 28/06/2025, και εφόσον δεν είχε επιδοθεί στην Καθ’ ης η Αίτηση ή έστω γνωστοποιηθεί απαγορευτικό διάταγμα του Δικαστηρίου, η Καθ’ ης η Αίτηση επικύρωσε την 01/07/2025 την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, η οποία κατέστη τελική, αποστέλλοντας σχετική ειδοποίηση ταχυδρομικώς προς τον Αιτητή, τη Rosary Gardens Ltd και την T.C.N. Holding Company Ltd. Αυθημερόν, ήτοι την 01/07/2025, όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 15, το οποίο περιλαμβάνει τις σχετικές επιστολές ειδοποίησης.

Ο Αιτητής καταχώρισε την παρούσα Αίτηση/Έφεση στις 30/06/2025, διαδικασία στην οποία εφαρμόζεται ο περί της Ηλεκτρονικής Δικαιοσύνης (Ηλεκτρονική Καταχώριση) Διαδικαστικός Κανονισμός του 2021 (1/2021). Την ίδια ημερομηνία, καταχώρισε και ενδιάμεση αίτηση χωρίς ειδοποίηση, για εξασφάλιση απαγορευτικού διατάγματος του Δικαστηρίου. Η εν λόγω αίτηση εξετάστηκε από το Δικαστήριο στις 03/07/2025 και αυθημερόν εκδόθηκε σχετικό απαγορευτικό διάταγμα. Όπως προκύπτει από τον ηλεκτρονικό φάκελο της υπόθεσης στην πλατφόρμα του συστήματος i-Justice, καθώς και από τον υποφάκελο που αφορά τις επιδόσεις, το δηλωτικό του διατάγματος του Δικαστηρίου, το οποίο επίσης συντάχθηκε από τον Πρωτοκολλητή αυθημερόν, ήτοι στις 03/07/2025, επιδόθηκε στην Καθ’ ης η Αίτηση στις 04/07/2025, σύμφωνα με την ένορκη δήλωση του ιδιώτη επιδότη Βάσου Αργυρού.

Από τη γραμματική ερμηνεία των διατάξεων και τη συνδυασμένη εξέταση της δομής του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Νόμος 9/1965 και της αλληλεπίδρασης των επιμέρους διατάξεών του Μέρους VIA του Νόμου, σύμφωνα με τις πιο πάνω αρχές της νομολογίας, και δη αυτών του προαναφερόμενου Άρθρου 44Η(3) και (4) του Νόμου, προκύπτει ότι ο Νομοθέτης, διακρίνει σαφώς μεταξύ του σταδίου της αποδοχής της προσφοράς και του σταδίου της ολοκλήρωσης της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Ειδικότερα, με την αποδοχή της υψηλότερης προσφοράς δημιουργείται μεν δεσμευτική συμβατική σχέση μεταξύ του ενυπόθηκου δανειστή και του επιτυχόντος προσφοροδότη, πλην όμως η πώληση δεν καθίσταται οριστική και ολοκληρωμένη κατά τον χρόνο εκείνο, καθότι ο ίδιος ο Νόμος προβλέπει περαιτέρω υποχρέωση καταβολής του υπολοίπου του τιμήματος, εντός 20 ημερών από την ημερομηνία αποδοχής της προσφοράς, ενώ σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, «η πώληση ακυρούται». Η εν λόγω διατύπωση, καταδεικνύει ότι μέχρι την πλήρη εξόφληση του τιμήματος, η πώληση τελεί υπό την προϋπόθεση ολοκλήρωσης της διαδικασίας αγοράς. Το συμπέρασμα αυτό, ενισχύεται και από το εδάφιο (4), όπου γίνεται ρητή αναφορά σε περίπτωση κατά την οποία «ο επιτυχών προσφοροδότης δεν ολοκληρώσει τη διαδικασία αγοράς του ενυπόθηκου ακινήτου». Υπό το φως των ανωτέρω, το Δικαστήριο κρίνει ότι, για σκοπούς εφαρμογής του Άρθρου 44Η, η αποδοχή της προσφοράς συνιστά το χρονικό σημείο δημιουργίας των συμβατικών δεσμεύσεων των μερών, ενώ η πώληση ολοκληρώνεται και καθίσταται οριστική, μόνο με την πλήρη καταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος εντός της προβλεπόμενης από τον Νόμο προθεσμίας.

Σε ό,τι αφορά τα προαναφερόμενα, πρέπει να καταγραφεί η πάγια θέση της νομολογίας ότι, όταν ένας νόμος ρυθμίζει ειδικά ένα συγκεκριμένο ζήτημα, υπερισχύει οποιασδήποτε γενικής και δη προγενέστερης διάταξης, δεδομένου ότι τεκμαίρεται πως ο Νομοθέτης, κατά τη θέσπιση της ειδικής ρύθμισης, είχε υπόψη του το υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο και προέβη σε ειδική ρύθμιση κατ’ απόκλιση αυτού, στο μέτρο που τούτο ήταν αναγκαίο (βλ. Σωτηρίου ν. Δημοκρατία, Υπόθεσης Αρ. 5969/2013, 15/10/2015, ECLI:CY:AD:2015:D690, G.P. Iron & Wood Makers Ltd v. Δημοκρατία, Υπόθεση Αρ. 959/2004, 17/01/2006 και Mendonca ν. Δημοκρατία, Υπόθεσης Αρ. 1266/2014, 03/11/2014), ECLI:CY:AD:2014:D833. Η αρχή αυτή αφορά εν προκειμένω τις πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Νόμος 9/1965 και την ερμηνεία των ανωτέρω διατάξεων του υπό το φως των προαναφερθέντων σχετικών νομολογιακών αρχών, σε συνάρτηση με τις πρόνοιες του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Πρόκειται για ζήτημα γενικής αρχής, με αποτέλεσμα, ενόψει της ύπαρξης της ειδικής νομοθετικής ρύθμισης, να μην κρίνεται αναγκαία η εξέταση του κατά πόσον, υπό το δίκαιο των συμβάσεων και ειδικότερα υπό τις πρόνοιες του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, θα μπορούσε να καταλήξει κανείς σε διαφορετικό συμπέρασμα ως προς τον χρόνο κατάρτισης της σύμβασης σε περιπτώσεις δημόσιας πρόσκλησης για υποβολή προσφορών, σε συνάρτηση με την κατακύρωση της προσφοράς και τους όρους εκπλήρωσης της πληρωμής, ως προς το ζήτημα του πότε επέρχεται οριστικά η «πώληση».

Ως προς τα ανωτέρω, με βάση τη μαρτυρία που περιέχεται στην ένορκη δήλωση Αδάμου, έχουν αποδειχθεί τα ακόλουθα, επί των οποίων το Δικαστήριο αποφαίνεται ως ακολούθως.   

Στην παρούσα υπόθεση, με την αποδοχή από την Καθ’ ης η Αίτηση της υψηλότερης προσφοράς της Δ.Π. στις 05/05/2025 και την κατακύρωσή της, την είσπραξη κατά την ίδια ημερομηνία από τη Δ.Π. προκαταβολής ποσού €84.000, το οποίο αντιπροσώπευε το 20% του τιμήματος πώλησης, καθώς και με την υπογραφή από αμφότερα τα μέρη, επίσης κατά την ίδια ημερομηνία, του Εντύπου Αποδοχής Προσφοράς, Τεκμήριο 3, δημιουργήθηκε μεταξύ της Καθ’ ης η Αίτηση και της Δ.Π. δεσμευτική συμβατική σχέση. Πλην όμως, η πώληση δεν κατέστη κατά τον χρόνο εκείνο οριστική και ολοκληρωμένη, καθότι ο ίδιος ο Νόμος, προβλέπει περαιτέρω υποχρέωση καταβολής του υπολοίπου του τιμήματος, εντός 20 ημερών από την ημερομηνία αποδοχής της προσφοράς, ήτοι, στην προκείμενη περίπτωση, το αργότερο μέχρι και την 25/05/2025.

Συνεπώς, μέχρι και την πλήρη εξόφληση του τιμήματος από τη Δ.Π., και το αργότερο μέχρι την 25/05/2025, η πώληση τελούσε υπό την προϋπόθεση ολοκλήρωσης της διαδικασίας αγοράς, η δε πώληση ολοκληρωνόταν και καθίστατο οριστική μόνο με την πλήρη καταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος εντός της προβλεπόμενης από τον Νόμο προθεσμίας.    

Ωστόσο, σύμφωνα με την πιο πάνω μαρτυρία του Αδάμου, η πώληση ολοκληρώθηκε στις 29/05/2025, όταν έλαβε χώρα και η μεταβίβαση του ενυπόθηκου ακινήτου στη Δ.Π., ήτοι μεταγενέστερα της 25/05/2025, ημερομηνίας μέχρι την οποία, επαναλαμβάνεται, σύμφωνα με το πιο πάνω Άρθρο 44Η(3)(ε) του Νόμου, έπρεπε να είχε καταβληθεί από τη Δ.Π. το υπόλοιπο ποσό του τιμήματος, ύψους €336.000, εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας των 20 ημερών από την αποδοχή της προσφοράς της στις 05/05/2025.

Και στο σημείο αυτό, ως προς τις έννομες συνέπειες ή επιπλοκές του πιο πάνω διαπιστωθέντος γεγονότος, κρίνεται αναγκαία η εκ νέου αναφορά στο Άρθρο 44Η(3),(4) του Νόμου, το οποίο παρατίθεται αυτούσιο:

«(3) Σε περίπτωση που μετά την αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού, ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέγει να πωλήσει απ’ ευθείας το ενυπόθηκο ακίνητο χωρίς πλειστηριασμό, οφείλει να συμμορφωθεί με τα ακόλουθα:

(α) Για τη διενέργεια πώλησης, να προωθεί την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου μέσω διαφήμισης, περιλαμβανόμενης ανοικτής ηλεκτρονικής πρόσβασης στο διαδίκτυο, σε μία τουλάχιστον ιστοσελίδα και μέσω δημοσίευσης σε δύο (2) τουλάχιστον καθημερινές εφημερίδες ευρείας κυκλοφορίας εντός της Δημοκρατίας,

(β) όλες οι προσφορές υποβάλλονται γραπτώς ή ηλεκτρονικά στον ενυπόθηκο δανειστή πριν από την ημερομηνία της πώλησης του ακινήτου που αναφέρεται στη δημοσίευση και όλες οι γραπτές προσφορές φυλάσσονται από τον ενυπόθηκο δανειστή για περίοδο όχι μικρότερη του ενός (1) έτους μετά την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου,

(γ) η πώληση να γίνεται στον προσφοροδότη με την ψηλότερη προσφορά,

(δ) ο προσφοροδότης με την ψηλότερη προσφορά, υποχρεούται να καταβάλει αμέσως ποσό όχι μικρότερο του είκοσι τοις εκατόν (20%) της αποδεχόμενης τιμής προσφοράς. το ποσό αυτό  καταβάλλεται αμέσως κατά την αποδοχή της προσφοράς, ενώ

(ε) το υπόλοιπο ποσό να καταβάλλεται από τον επιτυχόντα προσφοροδότη εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις είκοσι (20) ημέρες από την ημερομηνία αποδοχής της προσφοράς του,

(στ) σε περίπτωση που το ποσό που αναφέρεται στην παράγραφο (ε) δεν καταβάλλεται, η αρχική πληρωμή που δόθηκε από τον προσφοροδότη κατάσχεται από τον ενυπόθηκο δανειστή και η πώληση ακυρούται,

(ζ) ο ενυπόθηκος δανειστής πιστώνει την κατασχεθείσα αρχική πληρωμή στα γενόμενα μέχρι εκείνη την ημέρα έξοδα πώλησης και ακολούθως στο υπόλοιπο του χρέους που του οφείλεται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη.

(4) Σε περίπτωση που ο επιτυχών προσφοροδότης δεν ολοκληρώσει τη διαδικασία αγοράς του ενυπόθηκου ακινήτου, σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (3), τότε ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προωθήσει την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου ή του άρθρου 44Ζ και τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (4) του άρθρου 44Ε.».

Είναι, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, εφαρμοστέα και στην προκείμενη περίπτωση η γραμματική ερμηνεία του Άρθρου 44Η του Νόμου, όπου οι αναφορές του εδαφίου (3), στις παραγράφους (δ), (ε) και (στ), σε «υποχρεούται να καταβάλει», «το υπόλοιπο ποσό να καταβάλλεται», «σε περίπτωση που το ποσό (…) δεν καταβάλλεται» και «η πώληση ακυρούται», καταδεικνύουν την επιτακτική και δεσμευτική διατύπωση του Νομοθέτη. Περαιτέρω, με την ακόλουθη παράγραφο (ζ), ο Νομοθέτης προνοεί, εκ νέου με τη χρήση επιτακτικού νομοθετικού λεκτικού, ότι «ο ενυπόθηκος δανειστής πιστώνει την κατασχεθείσα αρχική πληρωμή στα γενόμενα μέχρι εκείνη την ημέρα έξοδα πώλησης και ακολούθως στο υπόλοιπο του χρέους που του οφείλεται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη». Το δε επακόλουθο εδάφιο (4) αφορά, κατά σαφή εφαρμογή της ίδιας γραμματικής ερμηνευτικής προσέγγισης, τη «δυνατότητα» του ενυπόθηκου δανειστή, σε περίπτωση κατά την οποία λόγω της ακύρωσης της πώλησης δεν ολοκληρώθηκε η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, να επαναλάβει τη διαδικασία εκποίησης σύμφωνα με τις σχετικές πρόνοιες του Μέρους VIA του Νόμου.

Συνεπώς, αποτελεί διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι η Καθ’ ης η Αίτηση, δεδομένου ότι, σύμφωνα με την ανωτέρω μαρτυρία του Αδάμου, η πώληση δεν ολοκληρώθηκε με την καταβολή από τη Δ.Π. του υπολοίπου του τιμήματος, ύψους €336.000, εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας των 20 ημερών από την αποδοχή της προσφοράς της στις 05/05/2025, ήτοι μέχρι και τις 25/05/2025, δεν ενήργησε σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 44Η(3) του Νόμου. Ειδικότερα, όπως προκύπτει από την ίδια μαρτυρία, δεν ενήργησε βάσει της παραγράφου (στ), δυνάμει της οποίας η πώληση ακυρωνόταν, ούτε βάσει της παραγράφου (ζ), προς κατάσχεση της προκαταβολής της Δ.Π. και πίστωση αυτής στα γενόμενα μέχρι εκείνη την ημέρα έξοδα πώλησης και ακολούθως στο υπόλοιπο της ενυπόθηκης οφειλής, αλλά αντιθέτως, παρά ταύτα προχώρησε και ολοκλήρωσε την πώληση κάποιες ημέρες αργότερα, στις 29/05/2025.

Ευρήματα του Δικαστηρίου που αφορούν και στην προκείμενη της εξεταζόμενης Αίτησης/Έφεσης, καθότι θα μπορούσε να υποστηριχθεί ότι, υπό αυτές τις περιστάσεις, κατά Νόμο δεν υπήρξε ολοκλήρωση της πώλησης και ότι συνεπώς, η Καθ’ ης η Αίτηση δεν μπορούσε να προχωρήσει στη διαδικασία του Άρθρου 44Ι(2) του Νόμου, το οποίο, ως έχει προαναφερθεί, προβλέπει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει, εντός προθεσμίας που δεν υπερβαίνει τις 30 ημέρες «από την πώληση» του ενυπόθηκου ακινήτου, να αποστέλλει με ταχυδρομείο ειδοποίηση προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη, οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο και όλους τους κατόχους απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων πληρωμής επί του ακινήτου, αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης.

Και τούτο, στο πλαίσιο επιχειρηματολογίας ότι η ειδοποίηση αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, η οποία προβλέπεται στο Άρθρο 44Ι(2) του Νόμου, αποτελεί παράγωγη διαδικαστική πράξη, η οποία προϋποθέτει την προηγούμενη νόμιμη ολοκλήρωση της πώλησης δυνάμει του Άρθρου 44Η(3) του Νόμου, εφόσον μεταξύ των δύο σταδίων υφίσταται σαφής αιτιώδης και χρονική συνάφεια. Ιδίως, εφόσον η εν λόγω ειδοποίηση ενεργοποιεί την προβλεπόμενη στο Άρθρο 44Ι(2) του Νόμου προθεσμία των 30 ημερών, η λήξη της οποίας καθιστά τελική την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης. Ως εκ τούτου, θα μπορούσε να έχει η εισήγηση, η μη συμμόρφωση με τις προϋποθέσεις του Άρθρου 44Η(3) του Νόμου, ιδίως ως προς την ολοκλήρωση της πώλησης, συνεπάγεται ότι η μεταγενέστερη ειδοποίηση δεν ερείδεται επί νόμιμου και έγκυρου προκαταρκτικού σταδίου και, κατ’ επέκταση, δεν ενεργοποιεί νομίμως την ως άνω προθεσμία. Στο ίδιο πλαίσιο, θα μπορούσε να υποστηριχθεί περαιτέρω ότι, η πλημμέλεια αυτή, επηρεάζει και τη μεταγενέστερη επικύρωση δυνάμει του Άρθρου 44Ι(3) του Νόμου, καθότι δεν δύναται να θεωρηθεί ότι αυτή στηρίζεται σε νομίμως ενεργοποιημένο και ολοκληρωμένο προκαταρκτικό στάδιο της διαδικασίας.

Και το κρίσιμο ζήτημα είναι κατά πόσο ο Αιτητής νομιμοποιείται να προβάλλει την ανωτέρω επιχειρηματολογία στο πλαίσιο της παρούσας Αίτησης/Έφεσης και κατά πόσο, με βάση τα ανωτέρω ευρήματα του Δικαστηρίου, η ολοκλήρωση της πώλησης από την Καθ’ ης η Αίτηση στις 29/05/2025, αντί στις 25/05/2025, υπό τις προαναφερόμενες περιστάσεις, συνιστά κρίσιμο στοιχείο για την αξιολόγηση των θέσεων, εισηγήσεων και λόγων έφεσης του Αιτητή, σε σχέση με το αντικείμενο της παρούσας Αίτησης/Έφεσης.

Σε ό,τι αφορά τα προαναφερόμενα, αναφορά πρέπει να γίνει και στην απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Παναγή κ.α. ν. Γεωργίου, Πολιτική Έφεση Αρ. Ε26/2025, 27/03/2026. Η εν λόγω υπόθεση αφορούσε αγωγή που είχε καταχωριστεί μεταξύ αγοράστριας κατοικίας, η οποία είχε αποκτήσει το ακίνητο στο πλαίσιο διαδικασίας εκποίησης υποθήκης από τον ενυπόθηκο δανειστή δυνάμει των προνοιών του Μέρους VIA του Νόμου, αφενός, και του ενυπόθηκου οφειλέτη και της συζύγου του, αφετέρου, οι οποίοι, παρά τη μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματί της πρώτης, εξακολουθούσαν να κατέχουν αυτό και αρνούνταν να της παραδώσουν την κατοχή του.

Η αγωγή της αγοραστού, βασιζόταν στο αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης. Στην αγωγή δεν είχε συνενωθεί, επί οποιασδήποτε βάσης, η ενυπόθηκος δανείστρια. Στο πλαίσιο αίτησης για συνοπτική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη και της συζύγου του, η αγοράστρια πέτυχε μερικώς και εξασφάλισε διάταγμα παράδοσης της κατοχής εναντίον των πιο πάνω εναγομένων, οι οποίοι καταχώρισαν έφεση.

Μεταξύ άλλων, οι εφεσείοντες προέβαλαν ενώπιον του Εφετείου τη θέση ότι η υπόθεση έπρεπε να αφεθεί να προχωρήσει σε πλήρη ακροαματική διαδικασία, ώστε να τους δοθεί η δυνατότητα να προωθήσουν την υπεράσπισή τους και σχετική ανταπαίτηση, στη βάση ότι η πώληση και μεταβίβαση της κατοικίας στην ενάγουσα, δυνάμει των προνοιών του Μέρους VIA του Νόμου, ήταν άκυρη και, κατ’ επέκταση, ότι η ίδια δεν κατείχε έγκυρο τίτλο ιδιοκτησίας, ο οποίος και θα έπρεπε να ακυρωθεί. 

Η απόφαση του Εφετείου, κρίθηκε επί τη βάσει καθοριστικών σημείων, τα οποία, αν και διαφοροποιούν την εν λόγω υπόθεση από την υπό κρίση περίπτωση σε σημαντικό βαθμό, εντούτοις, επί του ανωτέρω κρίσιμου για την έκβαση της παρούσας Αίτησης/Έφεσης ζητήματος, περιέχει σκεπτικό και κατάληξη του Δικαστηρίου που, είτε απομονωμένα ιδωθεί είτε ενταγμένο και εξεταζόμενο στο σύνολο της απόφασης, αποτελεί δεσμευτικό δικαστικό προηγούμενο για το παρόν Δικαστήριο και όχι απλό εν παρόδω σχολιασμό.

Κατ’ αρχάς, όπως σημείωσε το Εφετείο αναφορικά με τα γεγονότα της εν λόγω υπόθεσης, η περίπτωση αφορούσε πώληση ενυπόθηκου ακινήτου βάσει των προνοιών του Μέρους VIA του Νόμου μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού και όχι απευθείας πώληση χωρίς πλειστηριασμό, όπως εν προκειμένω. Περαιτέρω, στην υπόθεση ενώπιον του Εφετείου, σύμφωνα με τα γεγονότα που μνημονεύονται στην απόφασή του, αποτελούσε κοινώς παραδεκτό γεγονός μεταξύ των διαδίκων ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν είχε, σε σχέση με τη διαδικασία εκποίησης του ακινήτου βάσει του Μέρους VIA του Νόμου, «ασκήσει Αίτηση/Έφεση κατά του πλειστηριασμού δυνάμει των Άρθρων 44Γ3, 50 και 59 του Νόμου 9/1965 και του Άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224».

Ως προς το ζήτημα αυτό, κρίθηκε από το Εφετείο ότι, δεδομένου ότι η διαδικασία η οποία οδήγησε στην εγγραφή του ακινήτου στο όνομα της εφεσίβλητης ήταν εκείνη του Μέρους VIA του Νόμου, ήταν η περίπτωση όπου ο εφεσείων 1, ως ενυπόθηκος οφειλέτης, «θα μπορούσε να είχε εγείρει Αίτηση/Έφεση». Η υπό κρίση περίπτωση, κατ’ αντίθεση προς εκείνη ενώπιον του Εφετείου, αφορά ακριβώς Αίτηση/Έφεση, στο πλαίσιο της οποίας ο Αιτητής προβάλλει τους ανωτέρω λόγους έφεσης και έχει ως αντικείμενο το συγκεκριμένο που έχει προλεχθεί, το οποίο τίθεται προς εξέταση και κρίση ενώπιον του Δικαστηρίου.

Ως προς την ανωτέρω κατάληξή του, το Εφετείο προέβη σε ιδιαίτερη αναφορά στο γεγονός ότι οι εφεσείοντες, προς υποστήριξη της υπόθεσής τους, επικαλούνταν πρόνοιες των περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου σύμφωνα με το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Κανονισμών του 2015, Κ.Δ.Π. 185/2015, καθώς και του περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου μέσω Ηλεκτρονικού Συστήματος Πλειστηριασμού Διατάγματος του 2019, Κ.Δ.Π. 346/2019, των οποίων η εξέταση κρίθηκε ότι μπορούσε να λάβει χώρα, κατ’ αντίθεση προς το πλαίσιο της συγκεκριμένης αγωγής, μόνο στο πλαίσιο Αίτησης/Έφεσης. Τούτο, ιδίως ενόψει του ότι η εν λόγω αγωγή είχε ως βάση το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης και δεν είχε συνενωθεί, επί οποιασδήποτε βάσης, η ενυπόθηκος δανείστρια, και παρά την ύπαρξη ανταπαίτησης εκ μέρους των Εφεσειόντων.

Κρίθηκε δε από το Εφετείο, με αναφορά στην απόφαση στην υπόθεση Πασιουρτίδης κ.α. ν. Bank of Cyprus Public Company Ltd, Πολιτική Έφεση Αρ. Ε95/2021, 08/02/2024, ότι, παρά τη νομολογία σύμφωνα με την οποία τα περιουσιακά δικαιώματα του ατόμου και οι διαφορές που αφορούν την ιδιοκτησία γης αποτελούν μέρος των αστικών του δικαιωμάτων και η διάγνωσή τους ανάγεται στη δικαιοδοσία αρμόδιου Δικαστηρίου, η περίπτωση ενώπιόν του ήταν διαφορετική, καθότι οι εφεσείοντες, έβαλλαν κατά της διαδικασίας εκποίησης της υποθήκης μέσω πλειστηριασμού, η οποία μπορούσε να εξεταστεί μόνο στο πλαίσιο Αίτησης/Έφεσης. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται στην απόφαση, και υιοθετείται και επικυρώνεται ως ορθή η σχετική κατάληξη του Δικαστηρίου:

«[Ζ]ητήματα που αφορούν τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού, την οποία σε κάθε περίπτωση ο Εναγόμενος 1 δεν είχε αμφισβητήσει σε προγενέστερο στάδιο, και τυχόν παραλείψεις ή λανθασμένες αναφορές στο Δελτίο Πώλησης του Επίδικου Ακινήτου, δεν μπορούν να εξεταστούν, ως βάση υπεράσπισης και/ή ανταπαίτησης του έναντι της Ενάγουσας. Το ίδιο ισχύει, βεβαίως, και σε σχέση με τα θέματα αντισυνταγματικότητας, τα οποία ο Εναγόμενος 1 μπορεί να προωθήσει μόνο έναντι της ΚΕ.ΔΙ.ΠΕΣ, η οποία ως ενυπόθηκος δανειστής προώθησε τη διαδικασία του πλειστηριασμού με βάση τη συγκεκριμένη νομοθεσία.»

Όπως σχετικώς ανέφερε περαιτέρω το Εφετείο, η ενώπιόν του υπόθεση, «στο βαθμό που αφορούσε στη διαδικασία πλειστηριασμού, για άμεση προσβολή της διαδικασίας του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965 (…), μόνο ως το Άρθρο 51 του ιδίου Νόμου μπορούσε να εξεταστεί», ήτοι στο πλαίσιο διαδικασίας Αίτησης/Έφεσης.

Στην προκείμενη περίπτωση, τονίζεται εκ νέου, η διαδικασία αφορά Αίτηση/Έφεση που υποβάλλεται από τον Αιτητή ενυπόθηκο δανειστή στο πλαίσιο του Μέρους VIA του Νόμου, έχει ως αντικείμενο το συγκεκριμένο ζήτημα που έχει ήδη αναφερθεί και στηρίζεται επί των συγκεκριμένων λόγων έφεσης, ενώ στρέφεται κατά του ενυπόθηκου δανειστή που διεξήγαγε την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, ήτοι της Καθ’ ης η Αίτηση.

Τονίζεται, επιπλέον, ότι από το σκεπτικό της ανωτέρω απόφασης του Εφετείου προκύπτει η ανάγκη υποβολής Αίτησης/Έφεσης σε σχέση με ζητήματα που αφορούν την εκποίηση ενυπόθηκου ακινήτου βάσει του Μέρους VIA του Νόμου, ως προϋπόθεση για την άσκηση οποιασδήποτε άλλης μεταγενέστερης διαδικασίας επί νόμιμης βάσης προς διάγνωση των υποστηριζόμενων δικαιωμάτων και διεκδικήσεων.

Ωστόσο, σε ό,τι αφορά την προκείμενη περίπτωση, παρά τις πιο πάνω διαφοροποιήσεις από την υπόθεση ενώπιον του Εφετείου, το κρίσιμο και ουσιώδες, σε σχέση με το ανωτέρω αντικείμενο της Αίτησης/Έφεσης και τους σχετικούς λόγους έφεσης, είναι το κάτωθι απόσπασμα από την απόφαση του Εφετείου, μέσω του οποίου τίθεται νομική αρχή με δεσμευτική ισχύ ως προηγούμενο, καθοριστικής σημασίας για την έκβαση της παρούσας Αίτησης/Έφεσης.

Αναφέρει το Εφετείο:

«Προβάλλεται εκτεταμένα από μέρους των Εφεσειόντων η μη καταβολή από μέρους της Εφεσίβλητης του τιμήματος πώλησης εντός 20 ημερών. Τη θέση τους ότι αυτό από μόνο του θα έπρεπε να οδηγήσει τον πλειστηριασμό σε ακυρότητα, στηρίζουν στον Καν. 14 της Κ.Δ.Π. 346/19 και στον Καν. 7 της Κ.Δ.Π. 185/15, αμφότεροι οι οποίοι προβλέπουν ότι σε περίπτωση παράλειψης καταβολής στον ενυπόθηκο δανειστή του ποσού της αποδεχόμενης τιμής του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού εντός περιόδου που δεν υπερβαίνει τις 20 μέρες “η πώληση ακυρώνεται”.

Όπως προκύπτει από τα Τεκμήρια που συνοδεύουν τη συμπληρωματική ένορκη δήλωση της Εφεσίβλητης, η Εφεσίβλητη είχε ήδη λάβει έγκριση για παροχή δανείου από τις 29.3.2024. Η Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ με ηλεκτρονικό της μήνυμα ημερ. 17.4.2024 ενημέρωσε την Εφεσίβλητη ότι οι σχετικοί έλεγχοι είχαν ολοκληρωθεί και την κάλεσε να καταβάλει το ποσό των €426.886 μέχρι τις 24.4.2024, πράγμα που η Εφεσίβλητη έπραξε. Δεν υπήρξε από πλευράς Εφεσίβλητης κάποια παράβαση έναντι της Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ, στην οποία εξάλλου είναι που όφειλε να καταβάλει το τίμημα και όχι στους Εφεσείοντες. Τονίζεται ότι η Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ δεν είναι διάδικος στη συγκεκριμένη αγωγή.

Συμφωνούμε με την ερμηνεία που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στον Καν. 14 της Κ.Δ.Π. 346/19 ότι το εδάφιο (β) αυτού δημιουργεί υποχρέωση στον υψηλότερο προσφοροδότη έναντι του δανειστή για καταβολή του ποσού της αποδεχόμενης τιμής εντός 20 ημερών από την αποδοχή της προσφοράς, με αποτέλεσμα επίκληση του προαναφερόμενου Κανονισμού να δύναται να γίνει μόνο από τα συμβαλλόμενα στην πώληση, μέρη. Ο Κανονισμός δεν δημιουργεί δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη, ο οποίος δεν ήταν συμβαλλόμενο στον πλειστηριασμό μέρος, να αξιώνει την ακυρότητα του πλειστηριασμού λόγω του ότι η Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ παράτεινε τον χρόνο πληρωμής. Ούτε και συνδέονται οι προθεσμίες που τίθενται από τους πιο πάνω Κανονισμούς με το Άρθρο 45 ΙΒ του Ν.9/65 ως εισηγούνται οι Εφεσείοντες.».  

Από το πιο πάνω απόσπασμα προκύπτει η νομική αρχή ότι η προθεσμία των 20 ημερών για καταβολή του τιμήματος από τον επιτυχόντα προσφοροδότη, συνιστά υποχρέωση που απορρέει από τον σχετικό Κανονισμό 14(α) του περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου μέσω Ηλεκτρονικού Συστήματος Πλειστηριασμού Διατάγματος του 2019, Κ.Δ.Π. 346/2019, ο οποίος ετύγχανε εφαρμογής σε εκείνη την περίπτωση, αποκλειστικά στο πλαίσιο της συμβατικής σχέσης μεταξύ του επιτυχόντος προσφοροδότη και του ενυπόθηκου δανειστή, και δεν δημιουργεί αυτοτελές δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη να επικαλείται την μη τήρησή της ή την δοθείσα παράταση εκ μέρους του δανειστή, ως λόγο ακυρότητας του πλειστηριασμού ή της πώλησης. Περαιτέρω, η τυχόν παράταση του χρόνου πληρωμής από τον ενυπόθηκο δανειστή, δεν καθιστά αφ’ εαυτής άκυρη τη διαδικασία, ούτε θεμελιώνει δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να προσβάλει την εγκυρότητά της στη βάση αυτής, εφόσον ο εν λόγω Κανονισμός δεν του προσδίδει τέτοια νομιμοποιητική βάση και η σχετική ρύθμιση αφορά αποκλειστικά τα συμβαλλόμενα μέρη της διαδικασίας πώλησης. Κρίθηκε δε περαιτέρω ότι, ο ενυπόθηκος δανειστής, δεν μπορούσε να επικαλεστεί τα ανωτέρω προς συσχέτισή τους με τις προθεσμίες που αφορούν την εφαρμογή των διατάξεων του Άρθρου 44ΙΒ του Νόμου, αναφορικά με τη μετεγγραφή του ενυπόθηκου ακινήτου.

Κατ’ επέκταση, η ίδια νομική αρχή ισχύει και τυγχάνει εφαρμογής και σε ό,τι αφορά τις διατάξεις του προαναφερόμενου Άρθρου 44Η(3)(ε) και (στ) του Νόμου και του Κανονισμού 7 των περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου σύμφωνα με το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Κανονισμών του 2015, Κ.Δ.Π. 185/2015 (ο οποίος αφορά στη διαδικασία του πλειστηριασμού και όχι στη διαδικασία της απευθείας πώλησης), των οποίων οι διατάξεις είναι σχεδόν πανομοιότυπες ως προς το λεκτικό που χρησιμοποιούν με τον πιο πάνω Κανονισμό 14(α) του περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου μέσω Ηλεκτρονικού Συστήματος Πλειστηριασμού Διατάγματος του 2019, Κ.Δ.Π. 346/2019 και οι οποίες επίσης διαλαμβάνουν πρόνοια για καταβολή του υπόλοιπου ποσού από τον επιτυχόντα προσφοροδότη εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις 20 ημέρες από την ημερομηνία αποδοχής της προσφοράς του και, σε περίπτωση που το ποσό αυτό δεν καταβάλλεται, προβλέπουν ότι η αρχική πληρωμή που δόθηκε από τον προσφοροδότη κατάσχεται από τον ενυπόθηκο δανειστή και η πώληση ακυρώνεται, ενώ ο ενυπόθηκος δανειστής πιστώνει την κατασχεθείσα αρχική πληρωμή στα γενόμενα μέχρι εκείνη την ημέρα έξοδα πώλησης και ακολούθως, στο υπόλοιπο του χρέους που οφείλεται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη.

Παρά τη διαφοροποίηση ότι το Άρθρο 44Η(3)(ε) και (στ) του Νόμου που εδώ απασχολεί, αφορά διαδικασία απευθείας πώλησης και όχι πλειστηριασμό, καθώς και ποσό προκαταβολής και όχι εγγύησης, κατά τα λοιπά οι πρόνοιές του είναι ταυτόσημες με τις ανωτέρω αναφερόμενες νομοθετικές διατάξεις και άρα το εντάσσουν κάτω από την προαναφερόμενη νομολογηθείσα νομική αρχή.

Στη βάση συνεπώς της πιο πάνω νομικής αρχής που έθεσε το Εφετείο, στην προκείμενη περίπτωση, ο Αιτητής, ως ενυπόθηκος οφειλέτης, δεν απέκτησε εκ του γεγονότος της ολοκλήρωσης της πώλησης από την Καθ’ ης η Αίτηση εκτός του πλαισίου του προαναφερόμενου Άρθρου 44Η(3)(ε) του Νόμου, αυτοτελές δικαίωμα να επικαλείται, ακόμη και στο πλαίσιο της παρούσας Αίτησης/Έφεσης, τη μη τήρηση της σχετικής προθεσμίας των 20 ημερών από την ημερομηνία αποδοχής της προσφοράς ή την παράτασή της για τέσσερις ημέρες, ήτοι μέχρι τις 29/05/2025 αντί τις 25/05/2025, ως λόγο ακυρότητας της πώλησης ως αυτή συντελέστηκε, καθότι η ανωτέρω πρόνοια ετύγχανε εφαρμογής αποκλειστικά στο πλαίσιο της συμβατικής σχέσης μεταξύ της Καθ’ ης η Αίτηση και της Δ.Π., η οποία, ως προελέχθη, είχε ήδη δημιουργηθεί από τις 05/05/2025.  

Κατ’ επέκταση, ο Αιτητής δεν νομιμοποιείται να προβάλλει ότι δεν υπήρξε ολοκλήρωση της πώλησης, προς υποστήριξη της θέσης ότι η Καθ’ ης η Αίτηση, συνακόλουθα, δεν μπορούσε να προχωρήσει στη διαδικασία του Άρθρου 44Ι(2) του Νόμου, όπως και έπραξε, και να εκδώσει προς τον Αιτητή και άλλους, εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας που δεν υπερβαίνει τις 30 ημέρες από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, την ειδοποίηση αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης και να την αποστείλει ταχυδρομικώς, προς αμφισβήτηση της εγκυρότητας της εν λόγω ειδοποίησης, με αποτέλεσμα αυτή να εκλαμβάνεται, υπό την ανωτέρω έννοια, ως έγκυρη και νόμιμη.

Έχει ήδη προαναφερθεί ότι ο Αιτητής καταχώρισε την παρούσα Αίτηση/Έφεση στις 30/06/2025. Η Καθ’ ης η Αίτηση, ενεργώντας επί του δεδομένου το οποίο, ως προς τη νομική του διάσταση το Δικαστήριο έχει ήδη αποφανθεί, ότι η πώληση ολοκληρώθηκε στις 29/05/2025, απέστειλε αυθημερόν στον Αιτητή ταχυδρομικώς την ειδοποίηση αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, η οποία προβλέπεται στο Άρθρο 44Ι(2) του Νόμου. Δεν υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία ως προς τον χρόνο παραλαβής της ειδοποίησης από τον Αιτητή, ο οποίος δεν αναφέρει οτιδήποτε σχετικό στην ένορκη δήλωσή του. Συνεπώς, με βάση τις ανωτέρω αρχές που διέπουν την επίδοση μέσω ταχυδρομείου, τεκμαίρεται ότι η ειδοποίηση παραλήφθηκε από τον Αιτητή δύο ή τρεις ημέρες μετά την αποστολή της, ήτοι στις 31/05/2025 ή 01/06/2025. Υπό τα δεδομένα αυτά, η καταχώριση της Αίτησης/Έφεσης στις 30/06/2025 είναι, ανεξαρτήτως του ζητήματος της νομιμότητας της ειδοποίησης του Άρθρου 44Ι(2) του Νόμου, όπως αυτό εν πάση περιπτώσει έχει ήδη εξεταστεί ανωτέρω από το Δικαστήριο, εμπρόθεσμη.

Όπως έχει ήδη κριθεί ανωτέρω, η απουσία ρητής πρόνοιας στο εδάφιο (3) του Άρθρου 44Ι του Νόμου περί ιδιαίτερης προθεσμίας καταχώρισης έφεσης συνδέεται με το γεγονός ότι η άσκηση του σχετικού δικαιώματος εντάσσεται χρονικά και λειτουργικά εντός του προβλεπόμενου στο εδάφιο (2) 30ήμερου πλαισίου, το οποίο αποτελεί το κρίσιμο χρονικό όριο μέχρι την οριστικοποίηση της προτεινόμενης διάθεσης. Πλην όμως, επισημαίνεται εκ νέου, η άσκηση της έφεσης δεν έχει αφ’ εαυτής ανασταλτικό αποτέλεσμα ως προς την επικύρωση της προτεινόμενης διάθεσης, καθότι αναστολή επέρχεται μόνον εφόσον εκδοθεί και παραμένει σε ισχύ σχετικό απαγορευτικό διάταγμα του Δικαστηρίου.

Στην προκείμενη περίπτωση, όπως έχει ήδη αναφερθεί, κατά την ίδια ημέρα καταχώρισης της παρούσας Αίτησης/Έφεσης, ο Αιτητής καταχώρισε και ενδιάμεση αίτηση χωρίς ειδοποίηση και εξασφάλισε απαγορευτικό διάταγμα του Δικαστηρίου στις 03/07/2025, το οποίο επιδόθηκε στην Καθ’ ης η Αίτηση στις 04/07/2025. Η Καθ’ ης η Αίτηση, ενεργώντας επί του δεδομένου ότι η πώληση είχε ολοκληρωθεί στις 29/05/2025 και ότι είχε αποστείλει αυθημερόν στον Αιτητή την ειδοποίηση αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης δυνάμει του Άρθρου 44Ι(2) του Νόμου, θεώρησε ότι, μετά τη λήξη της 30ήμερης προθεσμίας στις 28/06/2025 και εφόσον δεν της είχε επιδοθεί ή γνωστοποιηθεί απαγορευτικό διάταγμα, η προτεινόμενη διάθεση κατέστη τελική. Ως εκ τούτου, την 01/07/2025 επικύρωσε την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης και απέστειλε σχετική ειδοποίηση στον Αιτητή την ίδια ημέρα.

Περαιτέρω, πρέπει να σημειωθεί ότι το απαγορευτικό διάταγμα που εκδόθηκε στις 03/07/2025 είχε προσωρινό χαρακτήρα και ορίστηκε επιστρεπτέο στις 09/07/2025, ημερομηνία κατά την οποία η συνήγορος του Αιτητή ενημέρωσε το Δικαστήριο ότι όχι μόνο είχε ήδη διενεργηθεί η επικύρωση και αποσταλεί σχετική ειδοποίηση την 01/07/2025 από την Καθ’ ης η Αίτηση, δηλαδή σε χρόνο πριν από την επίδοση του απαγορευτικού διατάγματος, αλλά είχε ήδη πραγματοποιηθεί και η μετεγγραφή του ακινήτου στη Δ.Π. Το εν λόγω προσωρινό διάταγμα, το οποίο τελικώς απορρίφθηκε με απόφαση του Δικαστηρίου ημερομηνίας 17/09/2025, ήταν ήδη κατά τον χρόνο έκδοσής του άνευ αντικειμένου ή, σε κάθε περίπτωση, διαπιστώθηκε ως άνευ αντικειμένου κατά την επιστροφή του ενώπιον του Δικαστηρίου στις 09/07/2025, καθότι ουδέποτε παρήγαγε πραγματικό ανασταλτικό αποτέλεσμα ή, σε κάθε περίπτωση, κατά την πιο πάνω ημερομηνία ήταν διαπιστωμένο και κοινώς παραδεκτό ότι είτε δεν είχε αποκτήσει ποτέ είτε είχε ήδη απωλέσει τον ανασταλτικό του χαρακτήρα δυνάμει των προνοιών του Άρθρου 44Ι(3) του Νόμου.

Εντούτοις, το γεγονός ότι η προτεινόμενη διάθεση καθίσταται τελική, είτε με την άπρακτη παρέλευση της 30ήμερης προθεσμίας χωρίς έκδοση απαγορευτικού διατάγματος Δικαστηρίου, είτε με την άρση τυχόν εκδοθέντος τέτοιου διατάγματος, επανατονίζεται, δεν αναιρεί ότι η Αίτηση/Έφεση λειτουργεί ως μέσο δικαστικού ελέγχου, το οποίο, αν και δεν αναστέλλει αυτοδικαίως τη διαδικασία της επικύρωσης με την καταχώρισή του, αποσκοπεί στην αμφισβήτηση της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος της πώλησης ως άνω.

Ωστόσο, στην προκείμενη περίπτωση, ως προς το ζήτημα αυτό, δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου οτιδήποτε εκ μέρους του Αιτητή πέραν μίας γενικόλογης τοποθέτησης, το οποίο να καταδεικνύει οποιαδήποτε βάσιμη αμφισβήτηση της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος της πώλησης στη βάση των προνοιών της μοναδικής, ως και προελέχθη, σχετικής με το ζήτημα αυτό διάταξης που δύναται να διασυνδεθεί, ήτοι του ανωτέρω Άρθρου 44Ι(4) του Νόμου.

Όπως έχει ήδη πιο πάνω αναφερθεί, βάσει της μαρτυρίας Αδάμου από την ένορκη δήλωσή του, η προαναφερόμενη ειδοποίηση της Καθ’ ης η Αίτηση προς τον Αιτητή, ημερομηνίας 29/05/2025, αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του εν λόγω προϊόντος της πώλησης, η οποία περιλαμβάνεται στο Τεκμήριο 17, σε συμμόρφωση με τις πρόνοιες του Άρθρου 44Ι(2) του Νόμου, καταγράφει τόσο ότι «την 30ή ημέρα μετά από την ημερομηνία της ειδοποίησης αυτής η πιο πάνω προτεινόμενη διάθεση θα επικυρωθεί και θα καταστεί τελική», όσο και την ίδια την προτεινόμενη διάθεση με σαφείς όρους και επαρκή προσδιοριστικά στοιχεία.

Παρατηρείται συναφώς ότι στο μέρος της ειδοποίησης όπου γίνεται αναφορά στους κατόχους απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων, προτείνεται η διάθεση ποσού ύψους €413.241,13 προς την Καθ’ ης η Αίτηση, η οποία καταγράφεται ως «Ενυπόθηκος Δανειστής», με την παρενθετική σημείωση «Υποθήκη αρ. 1/Υ/195/2003», ώστε να μην μπορεί να γίνεται λόγος εκ μέρους του Αιτητή ότι η ειδοποίηση πάσχει λόγω μη αναγραφής του λογαριασμού του Αιτητή στον οποίο πιστώθηκε το ποσό που εισπράχθηκε από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, καθότι η αναφορά στην ως άνω Υποθήκη είναι αρκούντως προσδιοριστική της εξασφαλισμένης οφειλής έναντι της οποίας αφορά η προτεινόμενη διάθεση προς την Καθ’ ης η Αίτηση.

Εξάλλου, ως προς το ζήτημα αυτό, ο ίδιος ο Αιτητής, στην παράγραφο 2 της ένορκης δήλωσής του, αναφερόμενος στην πιο πάνω Υποθήκη, την οποία παρουσιάζει και ως Τεκμήριο 1, αναφέρει ότι αυτή αποτελούσε την εξασφάλιση για πιστωτικές διευκολύνσεις τις οποίες, κατά το έτος 2003, ο ίδιος προσωπικά και η Rosary Gardens Ltd είχαν δεχθεί από την Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Λτδ, χωρίς να τίθεται οποιοδήποτε ζήτημα ότι αυτές αφορούσαν περισσότερες της μίας σχετικές συμβατικές υποχρεώσεις ή σχετικούς λογαριασμούς, ή και πόσους τέτοιους λογαριασμούς.

Η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης είναι ακριβώς αυτό, ήτοι, η προτεινόμενη διάθεση αυτού, τίποτε περισσότερο και τίποτε λιγότερο. Το ουσιώδες, ως προς το περιεχόμενό της, είναι να συνιστά προτεινόμενη διάθεση με σαφείς σχετικούς όρους. Να αναφέρεται το προϊόν της πώλησης, να ταυτοποιείται ο δικαιούχος της διάθεσης και η προτεινόμενη προς αυτόν διάθεση, καθώς και η ιδιότητα υπό την οποία λαμβάνει αυτήν. Δεν έχει καμία απολύτως σημασία, ούτε βεβαίως προκύπτει οποιαδήποτε τέτοια υποχρέωση του ενυπόθηκου δανειστή βάσει των προνοιών του Άρθρου 44Ι(2) του Νόμου, αν σε αυτήν αναφέρεται ή δεν αναφέρεται η ημερομηνία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου ή η συγκεκριμένη νομική διάταξη στη βάση της οποίας εκδόθηκε και απεστάλη ─σημειώνεται ότι γινόταν γενική αναφορά στο Μέρος VIA του Νόμου─ καθότι η εγκυρότητα της συναρτάται, ως προελέχθη, με το περιεχόμενό της, το οποίο πρέπει να αφορά την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, η οποία, ως έχει κριθεί, διασυνδέεται σαφώς με το ανωτέρω Άρθρο 44Ι(4) του Νόμου. Ούτε, βεβαίως, είναι αναγκαία η προσκόμιση αποδεικτικών στοιχείων ως συνοδευτικών εγγράφων για οποιοδήποτε στοιχείο περιλαμβάνεται στη σχετική πρόταση διάθεσης του προϊόντος της πώλησης, ακριβώς επειδή πρόκειται περί απλής ειδοποίησης διάθεσης και, επιπλέον, επειδή καμία τέτοια επιτακτική υποχρέωση δεν προκύπτει από τις πρόνοιες του σχετικού Άρθρου 44Ι(2) του Νόμου.

Εν σχέσει με τα ανωτέρω και τη θέση που προωθείται από τον Αιτητή αναφορικά με την ημερομηνία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου στην παρούσα υπόθεση, καθώς και τις, ως υποστηρίζει, επιπτώσεις της σε σχέση με την αμφισβήτηση που προβάλλει ως προς την ειδοποίηση για την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, κρίνεται σκόπιμο να αναφερθεί και το ακόλουθο. Είναι προφανές ότι η αναφορά στα διάφορα έγγραφα που Αδάμου παρουσίασε με την ένορκη δήλωση του (όπως π.χ. στην Έκθεση Προσφορών που είναι συνημμένο στην Ένορκη Δήλωση του Παύλου Δημητρίου ημερομηνίας 14/05/2025 που περιλαμβάνονται στο Τεκμήριο 14, αλλά και στην ίδια την ειδοποίηση της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος της πώλησης), στην ημερομηνία 16/04/2025 και σε «πώληση», αφορούσε τη διαδικασία απευθείας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου που κινήθηκε από την Καθ’ ης η Αίτηση, με ειδικότερη αναφορά στη διαδικασία ανοίγματος των προσφορών που έλαβε χώρα κατά την πιο πάνω ημερομηνία. Ως ζήτημα δε διατύπωσης, η εν λόγω αναφορά δεν δύναται να αποπροσανατολίσει από εκείνα τα οποία η μαρτυρία του Αδάμου, σε συνδυασμό με τα σχετικά τεκμήρια, καταδεικνύει με σαφήνεια, ήτοι ότι η προσφορά της Δ.Π. κατακυρώθηκε στις 05/05/2025 και ότι η συμφωνία στην οποία η Καθ’ ης η Αίτηση και η Δ.Π. προσήλθαν κατά την εν λόγω ημερομηνία ολοκληρώθηκε, υπό την έννοια που ανωτέρω έχει επεξηγηθεί, στις 29/05/2025, με την εξόφληση του τιμήματος πώλησης από τη Δ.Π. και τη μετέπειτα μετεγγραφή του ακινήτου. Συνεπώς, οποιαδήποτε αναφορά στα διάφορα τεκμήρια που παρουσίασε ο Αδάμου ενώπιον του Δικαστηρίου, τα οποία ως μαρτυρία αποδεικνύουν θετικά ότι η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου ολοκληρώθηκε ως ανωτέρω και δη στις 29/05/2025, στην ημερομηνία 16/04/2025, πρέπει να προσεγγίζεται υπό αυτή την ερμηνευτική, αλλά και πραγματική, διάσταση και όχι υπό οποιονδήποτε άλλο τρόπο επιχειρήθηκε από πλευράς Αιτητή.      

Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, οι 1^ος, 5^ος, 6^ος και 9^ος λόγοι ένστασης κρίνονται βάσιμοι στο μέτρο που αυτοί συνάδουν με το ανωτέρω σκεπτικό του Δικαστηρίου και ως εκ τούτου, οι 1^ος, 2^ος, 3^ος, 4^ος, 6^ος και 8^ος λόγοι έφεσης αποτυγχάνουν και συνεπώς απορρίπτονται.

Συνακόλουθα, λόγω απόρριψης όλων των λόγων έφεσης, το Δικαστήριο δεν δύναται να εκδώσει απόφαση και να αποδώσει στον Αιτητή οποιαδήποτε από τα αιτούμενα διατάγματα στα στοιχεία Α, Β, Γ και Δ της Αίτησης/Έφεσης. Αν και παρενθετικά έστω, σε ό,τι αφορά το αιτούμενο διάταγμα υπό στοιχείο Δ, πρέπει να σημειωθεί ότι αυτό είναι ανεδαφικό, καθότι, βάσει των ανωτέρω ευρημάτων του Δικαστηρίου, το ενυπόθηκο ακίνητο δεν αγοράστηκε από την ίδια την Καθ’ ης η Αίτηση και, ως εκ τούτου, δεν τίθεται ζήτημα εφαρμογής του Άρθρου 44ΙΑ(1) του Νόμου, στο οποίο γίνεται σχετική αναφορά.

Σε ό,τι αφορά τα έξοδα διαδικασίας που ζητούνται, το Δικαστήριο αποφασίζει επί του ζητήματος βάσει της σχετικής εξουσίας και της ευρείας διακριτικής ευχέρειας που του παρέχει το Άρθρο 43 του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960, Νόμος 14/1960, καθώς και της παγίως διαμορφωμένης νομολογίας, σύμφωνα με την οποία η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου κατά την επιδίκαση των εξόδων πρέπει να ασκείται δικαστικά και όχι αυθαίρετα, με γενικό κανόνα ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα, εκτός εάν συντρέχει εύλογος λόγος για έκδοση διαφορετικής διαταγής.

Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, η Αίτηση/Έφεση κρίνεται αβάσιμη και, ως εκ τούτου, απορρίπτεται.

Σε ό,τι αφορά τα έξοδα της διαδικασίας, το Δικαστήριο κρίνει ότι δεν συντρέχει λόγος απόκλισης από τον γενικό κανόνα ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα. Ως εκ τούτου, τα έξοδα της διαδικασίας, ποσού €8.987 πλέον €1.707,53 Φ.Π.Α. και πλέον €85,42 πραγματικά έξοδα, όπως κατά την ακρόαση της Αίτησης/Έφεσης υπολογίστηκαν συνοπτικά και συμφωνήθηκαν από τους συνηγόρους ως εύλογα και δίκαια υπό τις περιστάσεις, εγκρίνονται ως τέτοια και επιδικάζονται υπέρ της Καθ’ ης η Αίτηση και εναντίον του Αιτητή.     

Υπογραφή: ____________________

Μιχάλης Γ. Λοΐζου, Α. Ε. Δ.  

Πιστό αντίγραφο

Πρωτοκολλητής

 

 

 

 

 

 

 

 

 

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο