ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Μιχάλη Γ. Λοΐζου, Α. Ε. Δ.
Αίτηση/Έφεση αρ.: 205/2026.
ΑΝΑΦΟΡΙΚΆ ΜΕ ΤΟΝ ΠΕΡΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΕΥΣΕΩΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΝΟΜΟ ΤΟΥ 1965, ΝΟΜΟ 9/1965
Μεταξύ:
1. ΣΤΕΓΗ ΕΥΓΗΡΕΙΑΣ «ΑΓΙΟΣ ΝΕΟΦΥΤΟΣ Ο ΕΓΚΛΕΙΣΤΟΣ» ΛΤΔ
2. ΣΩΤΗΡΟΥΛΛΑΣ ΠΑΝΑΡΕΤΟΥ
3. ΒΑΣΟΥΛΑΣ ΠΑΝΑΡΕΤΟΥ
Αιτητών
/Εφεσειόντων
-και-
SKY CAC LTD
Καθ' ης η Αίτηση
/Εφεσίβλητης
-------------------
Ημερομηνία: 07/07/2026.
Εμφανίσεις:
Για τους Αιτητές/Εφεσείοντες: κ. Γ. Αδαμίδης εκ μέρους της Γεώργιος Αδαμίδης Δ.Ε.Π.Ε.
Για την Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη: κ. Χ. Κωνσταντινίδης εκ μέρους της Πανάγος & Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε.
---------------------
ΑΠΟΦΑΣΗ
(Δοθείσα Αυθημερόν)
Στις 18/03/2026, όπως προκύπτει και αποτελεί κοινό τόπο μεταξύ των διαδίκων, η Καθ’ ης η Αίτηση εξέδωσε, μεταξύ άλλων και προς τους Αιτητές, ειδοποίηση, η οποία φέρει την ένδειξη ότι αποτελεί ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», με την οποία γνωστοποιεί ότι, κατά τη θέση της, το ενυπόθηκο χρέος που εξασφαλίζεται με την Υποθήκη αρ. 1/Υ/11124/2009 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας, προς όφελός της, κατέστη πληρωτέο από τις 21/10/2024 και ότι, ως εκ τούτου, προτίθεται να προχωρήσει, στις 30/07/2026 και ώρα 10:00, στην πώληση, μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος πλειστηριασμών www.eauction-cy.com, της ακίνητης ιδιοκτησίας της Αιτήτριας 2 που επιβαρύνεται με την εν λόγω υποθήκη, σύμφωνα με τη διαδικασία πλειστηριασμού που προβλέπεται στο Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Νόμος 9/1965 (εφεξής «ο Νόμος»).
Με την υπό κρίση Αίτηση─Έφεση, οι Αιτητές αξιώνουν, μεταξύ άλλων, τον παραμερισμό της πιο πάνω ειδοποίησης. Προς υποστήριξη του αιτήματός τους προβάλλουν, μεταξύ άλλων, με τον Λόγο Έφεσης αρ. 3, ότι η εν λόγω ειδοποίηση δεν επιδόθηκε δεόντως, υποστηρίζοντας ότι η προσωπική επίδοσή της μέσω ιδιώτη επιδότη θα έπρεπε να είχε επιχειρηθεί μόνον αφότου κατέστη αδύνατη η επίδοσή της ως συστημένο ταχυδρομικό αντικείμενο.
Σχετικοί, εν προκειμένω, είναι οι ισχυρισμοί της Αιτήτριας 2, όπως αυτοί διατυπώνονται στις παραγράφους 15 έως 19 της ένορκης δήλωσής της, η οποία καταχωρίστηκε προς υποστήριξη της υπό κρίση Αίτησης─Έφεσης, και ιδίως ο ισχυρισμός που προβάλλεται στην παράγραφο 19(β).
Η Καθ’ ης η Αίτηση, με την Ένσταση που καταχώρισε, προβάλλει, ειδικότερα με τον Λόγο Ένστασης αρ. 6, ότι η πιο πάνω ειδοποίηση επιδόθηκε δεόντως, νομότυπα και σύμφωνα με τον προβλεπόμενο τύπο στους Αιτητές, καθώς και σε όλα τα πρόσωπα που ο Νόμος ορίζει ως ενδιαφερόμενα μέρη. Περαιτέρω, με τον Λόγο Ένστασης αρ. 9 προβάλλει ότι η εν λόγω ειδοποίηση επιδόθηκε ή επιχειρήθηκε να επιδοθεί, αρχικώς, ως συστημένο ταχυδρομικό αντικείμενο στην τελευταία γνωστή διεύθυνση των Αιτητών, πλην όμως η επίδοση απέτυχε ή η ειδοποίηση δεν παραλήφθηκε εγκαίρως και, ως εκ τούτου, η Καθ’ ης η Αίτηση προχώρησε στην προσωπική επίδοσή της μέσω ιδιώτη επιδότη, σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου.
Προς υποστήριξη της πιο πάνω Ένστασής της, η Καθ’ ης η Αίτηση καταχώρισε την ένορκη δήλωση του Νικόλα Φερέλη, ο οποίος, σε σχέση με το συγκεκριμένο ζήτημα, αναφέρεται, μεταξύ άλλων, στις παραγράφους 33, 34, 37, 47 και 57 της ένορκης δήλωσής του, επιχειρώντας να τεκμηριώσει τους σχετικούς ισχυρισμούς του με την παρουσίαση, μεταξύ άλλων, των Τεκμηρίων 14 και 15.
Η εξέταση του εν λόγω Τεκμηρίου 14, το οποίο προσκομίζεται προς υποστήριξη του ισχυρισμού του Φερέλη ότι η πιο πάνω ειδοποίηση αποστάληκε προς όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη προς επίδοσή της ως συστημένο ταχυδρομικό αντικείμενο, αποκαλύπτει τα ακόλουθα:
Η πρώτη σελίδα αυτού, η οποία φέρει την επιγραφή «Μητρώο Αποστολής Συστημένων Επιστολών», αναφέρει ότι η εν λόγω ειδοποίηση απεστάλη, μεταξύ άλλων, προς τους Αιτητές, ήτοι προς τις Αιτήτριες 1 και 2, στη διεύθυνση «[ ] 11–13, 1040 Παλλουριώτισσα, Λευκωσία», καθώς και προς την Αιτήτρια 3 στη διεύθυνση «[ ] 48, 1041 Λευκωσία», με αναφορά, αντιστοίχως, στα συστημένα ταχυδρομικά αντικείμενα με αριθμούς RB033334505CY, RB033334457CY και RB033334491CY.
Οι σελίδες 2 και 3 του ιδίου, οι οποίες, όπως αναγράφεται στη σελίδα 2, φέρουν τον τίτλο «Track and Trace Results», αφορούν τα αποτελέσματα της υπηρεσίας ιχνηλάτησης και παρακολούθησης της αποστολής της πιο πάνω ειδοποίησης, σε σχέση με το συστημένο ταχυδρομικό αντικείμενο RB033334505CY, το οποίο αφορά την Αιτήτρια 1, σύμφωνα και με τα ανωτέρω. Από την καταγραφή της πορείας του εν λόγω αντικειμένου προκύπτει ότι αυτό κατατέθηκε ως συστημένο ταχυδρομικό αντικείμενο στο Ταχυδρομικό Γραφείο «Lefkosia D.P.O. 1901» στις 08/05/2026 και ώρα 12:30. Ακολούθως, καταχωρήθηκε ως εισερχόμενο στις 12/05/2026 και ώρα 11:20 και, κατά την ίδια ημερομηνία, προωθήθηκε στο Ταχυδρομικό Γραφείο «Lefkosia B.O.2 1906 – Pallouriotissa» ως «delivery point / collection point». Στο εν λόγω Ταχυδρομικό Γραφείο καταχωρήθηκε η παραλαβή του στις 13/05/2026 και ώρα 07:47 ως «collection point for pick-up (Inb)», ενώ στις 23/06/2026 και 07:22 καταγράφηκε η ένδειξη «item not delivered/pending delivery», με περαιτέρω πληροφορία «unclaimed item returned to sender», η οποία αποτελεί και την τελευταία καταχώρηση στην πορεία του αντικειμένου.
Οι σελίδες 18 και 19 του ιδίου, οι οποίες, όπως αναγράφεται στη σελίδα 18, φέρουν επίσης τον τίτλο «Track and Trace Results», αφορούν την υπηρεσία ιχνηλάτησης και παρακολούθησης της αποστολής της εν λόγω ειδοποίησης, σε σχέση με το συστημένο ταχυδρομικό αντικείμενο RB033334457CY, το οποίο, σύμφωνα και με τα ανωτέρω, αφορούσε την Αιτήτρια 2. Από την καταγραφή της πορείας του εν λόγω αντικειμένου προκύπτει ότι αυτό κατατέθηκε ως συστημένο ταχυδρομικό αντικείμενο στο Ταχυδρομικό Γραφείο «Lefkosia D.P.O. 1901» στις 08/05/2026 και ώρα 12:30. Ακολούθως, καταχωρήθηκε ως εισερχόμενο στις 12/05/2026 και ώρα 11:25, με την ένδειξη «item not delivered / pending delivery» με περαιτέρω πληροφορία «scheduled for further action or processing on next working date» και, όπως προκύπτει από την καταχώριση, προωθήθηκε στο Ταχυδρομικό Γραφείο «Lefkosia B.O.2 1906 – Pallouriotissa» ως «collection point for pick-up (Inb)». Στο εν λόγω Ταχυδρομικό Γραφείο καταχωρήθηκε στις 13/05/2026 και ώρα 07:47 η παραλαβή του ως «collection point for pick-up (Inb)», ενώ στις 23/06/2026 και ώρα 07:22 της ίδιας ημερομηνίας καταγράφηκε η ένδειξη «item not delivered / pending delivery», με περαιτέρω πληροφορία «unclaimed item returned to sender», η οποία αποτελεί και την τελευταία καταχώριση στην πορεία του αντικειμένου.
Οι σελίδες 14 και 15 του ιδίου, οι οποίες, όπως αναγράφεται στη σελίδα 14, φέρουν και πάλι τον τίτλο «Track and Trace Results», αφορούν την υπηρεσία ιχνηλάτησης και παρακολούθησης της αποστολής της εν λόγω ειδοποίησης, σε σχέση με το συστημένο ταχυδρομικό αντικείμενο RB033334491CY, το οποίο, σύμφωνα και με τα ανωτέρω, αφορούσε την Αιτήτρια 3. Από την καταγραφή της πορείας του εν λόγω αντικειμένου προκύπτει ότι αυτό κατατέθηκε ως συστημένο ταχυδρομικό αντικείμενο στο Ταχυδρομικό Γραφείο «Lefkosia D.P.O. 1901» στις 08/05/2026 και ώρα 12:30. Ακολούθως, καταχωρήθηκε ως εισερχόμενο στις 12/05/2026 και ώρα 11:24, με την ένδειξη «item not delivered / pending delivery» με περαιτέρω πληροφορία «scheduled for further action or processing on next working date» και, όπως προκύπτει από την επόμενη καταχώριση, προωθήθηκε στο Ταχυδρομικό Γραφείο «Lefkosia B.O.2 1906 – Pallouriotissa» ως «delivery point / collection point». Στο εν λόγω Ταχυδρομικό Γραφείο καταχωρήθηκε στις 13/05/2026 και ώρα 07:47 η παραλαβή του ως «collection point for pick-up (Inb)», ενώ στις 20/05/2026 και ώρα 08:15 της ίδιας ημερομηνίας καταγράφηκε η ένδειξη «deliver item (inb)», με περαιτέρω πληροφορία «Vasoula Panaretou», η οποία αποτελεί και την τελευταία καταχώριση στην πορεία του αντικειμένου.
Συνεπώς, από τις ανωτέρω καταχωρήσεις στις σελίδες 2 και 3, καθώς και στις σελίδες 18 και 19 του Τεκμηρίου 14, προκύπτει ότι η εξεταζόμενη ειδοποίηση δεν επιδόθηκε, σύμφωνα με τις διαδικασίες του Τμήματος Ταχυδρομικών Υπηρεσιών, με την παράδοση των αντίστοιχων συστημένων ταχυδρομικών αντικειμένων προς τις Αιτήτριες 1 και 2. Αντιθέτως, και στις δύο περιπτώσεις καταχωρήθηκε ως μη παραδοθείσα, λόγω παραμονής των αντικειμένων ως αζήτητων, με σχετική τελική καταχώριση «unclaimed item returned to sender». Αξιοσημείωτο, ωστόσο, είναι ότι, τόσο από την πιο πάνω τελευταία καταχώριση όσο και από την προηγηθείσα καταχώριση ημερομηνίας 13/05/2026, προκύπτει ότι, σύμφωνα με τις διαδικασίες του Τμήματος Ταχυδρομικών Υπηρεσιών, πριν τις 23/06/2026 και ώρα 07:22, τα εν λόγω αντικείμενα τελούσαν στην κατάσταση «item not delivered / pending delivery», ήτοι σε εκκρεμότητα προς παράδοση, για χρονικό διάστημα το οποίο, ως δύναται να θεωρηθεί δικαστικά γνωστό ως πασίδηλο γεγονός, αντιστοιχεί σε περίοδο 30 εργάσιμων ημερών.
Το Τεκμήριο 15, αφορά τον ισχυρισμό του Φερέλη, τον οποίο επιχειρεί να τεκμηριώσει, ότι η πιο πάνω ειδοποίηση επιδόθηκε στις Αιτήτριες 1 και 2 μέσω ιδιώτη επιδότη. Συγκεκριμένα, το Τεκμήριο 15 αποτελείται από ένορκες δηλώσεις του ιδιώτη επιδότη Χριστόδουλου Κοιλαρά, ημερομηνίας 09/06/2026, σύμφωνα με τις οποίες αυτός, στις 08/06/2026, προέβη σε προσωπική επίδοση της ειδοποίησης στην Αιτήτρια 2, καθώς και σε επίδοση προς την Αιτήτρια 1 μέσω της Αιτήτριας 2, υπό την ιδιότητά της ως διευθύντριας της Αιτήτριας 1.
Σε σχέση με τα ανωτέρω και σε συνάρτηση με όσα προκύπτουν από το Τεκμήριο 14, προκύπτει από το Τεκμήριο 15 ότι η φερόμενη προσωπική επίδοση της ειδοποίησης στις Αιτήτριες 1 και 2 από τον πιο πάνω ιδιώτη επιδότη έλαβε χώρα μετά την πάροδο χρονικού διαστήματος 19 εργάσιμων ημερών από την καταχώριση της παραλαβής των εν λόγω συστημένων ταχυδρομικών αντικειμένων από το κατά τόπον αρμόδιο Ταχυδρομικό Γραφείο «Lefkosia B.O. 1906 – Pallouriotissa» του Τμήματος Ταχυδρομικών Υπηρεσιών, ως σημείου παράδοσης/παραλαβής τους, και ενώ αυτά εξακολουθούσαν να τελούν στην κατάσταση «item not delivered / pending delivery», ήτοι σε εκκρεμότητα προς παράδοση.
Όπως έχει ήδη προαναφερθεί, η υπό αναφορά ειδοποίηση εκδόθηκε από την Καθ’ ης η Αίτηση στις 18/03/2026 και καθόριζε ως ημερομηνία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου την 30/07/2026, ήτοι προγραμμάτιζε τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού 134 ημέρες αργότερα. Με τον τρόπο αυτό, και σύμφωνα με τη νομική ανάλυση που ακολουθεί, η ίδια η Καθ’ ης η Αίτηση καθόρισε ως τελευταία ημερομηνία κατά την οποία θα μπορούσε να επιδώσει εγκύρως την ειδοποίηση σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη την 14/06/2026, αφήνοντας, κατ’ αποτέλεσμα, διαθέσιμο χρονικό διάστημα μόλις 89 ημερών, εκ των οποίων μόνο 63 ήταν καθημερινές εργάσιμες ημέρες.
Τα ανωτέρω επισημαίνονται στο παρόν στάδιο παρενθετικώς, καθότι συνδέονται άμεσα με το στοιχείο του «εύλογου χρόνου», η έννοια και η σημασία του οποίου, ως συστατικού στοιχείου της εκ του νόμου προβλεπόμενης διαδικασίας, αναλύονται στη συνέχεια, καθώς και με τη σημασία που το εν λόγω στοιχείο δύναται να έχει στις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης. Τούτο, ιδωμένο υπό το πρίσμα ότι η ίδια η Καθ’ ης η Αίτηση είναι εκείνη που, με τις δικές της επιλογές και ενέργειες, δημιούργησε το χρονικό πλαίσιο εντός του οποίου εν συνεχεία βρέθηκε να ενεργεί, και εντός του οποίου πλέον κρίνονται οι ενέργειές της ως προς τις νομικές τους προεκτάσεις.
Σε κάθε περίπτωση, αυτό το οποίο πρέπει να λεχθεί αναφορικά με τη μαρτυρία του Φερέλη και, ειδικότερα, ως προς τους ανωτέρω αναφερόμενους ισχυρισμούς του, είναι ότι, παρά τα όσα αναφέρει εισαγωγικώς στην ένορκη δήλωσή του σχετικά με τη θέση του και τον τρόπο με τον οποίο αντλεί πληροφόρηση αναφορικά με την παρούσα υπόθεση, διαπιστώνεται ότι ο ίδιος δεν είχε ουσιαστική προσωπική γνώση των επίδικων γεγονότων. Η δε πληροφόρησή του προερχόταν κυρίως από έγγραφα σύγχρονα της επίδικης περιόδου, τα οποία προσκομίστηκαν ως τεκμήρια και τα οποία, εφόσον δεν αμφισβητήθηκαν από την αντίδικη πλευρά, γίνονται αποδεκτά. Ωστόσο, παρατηρείται ότι ο μάρτυρας απέφυγε να προβεί σε ειδική αναφορά στο περιεχόμενο των εν λόγω εγγράφων και, ειδικότερα, των πιο πάνω εξεταζόμενων Τεκμηρίων 14 και 15. Κατά την κρίση του Δικαστηρίου, η παράλειψη αυτή δεν ήταν τυχαία, αλλά σκόπιμη, καθότι το περιεχόμενο των εν λόγω Τεκμηρίων δεν υποστηρίζει τους ισχυρισμούς που προβάλλει στην ένορκη δήλωσή του αναφορικά με την κανονικότητα της επίδοσης της φερόμενης ως εκδοθείσας κατά τον Τύπο «ΙΑ» ειδοποίησης προς τις Αιτήτριες 1 και 2, όπως αναλύεται λεπτομερώς ανωτέρω. Περαιτέρω, το Δικαστήριο κρίνει ότι σκόπιμη ήταν και η διατύπωση των σχετικών ισχυρισμών του σε γενικό επίπεδο, χωρίς συγκεκριμένη αναφορά στο περιεχόμενο των ίδιων των εγγράφων που ο ίδιος προσκόμισε, ακριβώς επειδή τα εν λόγω έγγραφα δεν επιβεβαιώνουν την εκδοχή του. Η επιλογή αυτή ως προς τον τρόπο διατύπωσης των ισχυρισμών του κρίνεται ότι έγινε με σκοπό να δημιουργήσει εσφαλμένη εντύπωση ως προς το περιεχόμενο και τη σημασία των εν λόγω εγγράφων. Ως εκ τούτου, η μαρτυρία του Φερέλη, στον βαθμό που δεν συνάδει με το περιεχόμενο των εγγράφων που κατατέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου και σχολιάζεται ανωτέρω, και τα παραδεκτά γεγονότα, και στον βαθμό που εκτείνεται σε νομικούς ισχυρισμούς και συμπεράσματα, τα οποία δεν εμπίπτουν στο αντικείμενο μαρτυρίας μάρτυρα γεγονότων, δεν γίνεται αποδεκτή. Εν προκειμένω, αξιοσημείωτο είναι ότι δεν ήταν αναγκαία η αντεξέταση του Φερέλη από τον αντίδικο, προκειμένου το Δικαστήριο να καταλήξει στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του, καθότι ο ίδιος, με τα έγγραφα που προσκόμισε προς τεκμηρίωση των ισχυρισμών του, αλλά και με τον τρόπο κατάθεσής του, ιδίως ως προς τη γενικότητα των αναφορών του και τα υπόλοιπα που πιο πάνω έχουν αναφερθεί, ουσιαστικά έθεσε υπό αμφισβήτηση τον ίδιο του τον εαυτό, αντί να ενισχύσει τη μαρτυρία του.
Αναφορικά με τη μαρτυρία της Αιτήτριας 2, παρατηρείται ότι και αυτή προέβη σε διατύπωση νομικών θέσεων και ισχυρισμών, κατόπιν πληροφόρησης από τους συνηγόρους της, κατά τρόπο μη επιτρεπτό για μαρτυρία γεγονότων. Ως εκ τούτου, στον βαθμό που η μαρτυρία της δεν αφορά παραδεκτά, αδιαμφισβήτητα ή αναντίλεκτα γεγονότα, ή δεν υποστηρίζεται από αδιαμφισβήτητα ή αναντίλεκτα, σύγχρονα της επίδικης περιόδου, έγγραφα, που αφορούν τα επίδικα γεγονότα ή σχετίζονται με αυτά, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Κατά τα λοιπά, οι ισχυρισμοί της Αιτήτριας 2 αναφορικά με τα πραγματικά γεγονότα, γίνονται αποδεκτοί, μόνο στον βαθμό που τεκμηριώνονται από το έγγραφο υλικό που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου ή και παρέμειναν αναντίλεκτοι, ενώ απορρίπτονται εκείνοι που αντικρούονται από τα ίδια τα έγγραφα. Σε κάθε περίπτωση, σε ό,τι αφορά τα ανωτέρω γεγονότα σχετικά με τη γνωστοποίηση της προαναφερόμενης εξεταζόμενης ειδοποίησης, πέραν του παραδεκτού, ως προκύπτει, ισχυρισμού της παραγράφου 15 της ένορκης δήλωσής της, και ενόψει της αντίκρουσης των ισχυρισμών της από τον Φερέλη, μέσω της προσκόμισης των ανωτέρω αναφερόμενων ένορκων δηλώσεων επίδοσης του ιδιώτη επιδότη Χριστόδουλου Κοιλαρά, ημερομηνίας 09/06/2026, Τεκμήριο 15, οι ισχυρισμοί της, όπως αυτοί διατυπώνονται στην παράγραφο 16 της ένορκης δήλωσής της, δεν γίνονται αποδεκτοί.
Ενόψει του ανωτέρω προβαλλόμενου λόγου έφεσης εκ μέρους των Αιτητών και των πιο πάνω σχετικών λόγων ένστασης εκ μέρους της Καθ’ ης η Αίτηση, διαπιστώνεται ότι το επίκεντρο της παρούσας διαφοράς άπτεται πρωτίστως της ερμηνείας και εφαρμογής των διατάξεων του προαναφερόμενου Μέρους VΙΑ του Νόμου. Υπό το φως των ανωτέρω, το Δικαστήριο θα εστιάσει κατωτέρω στην εξέταση του νομικού πλαισίου που διέπει την επίδικη διαδικασία, όπως αυτό προκύπτει από τις εν λόγω διατάξεις, οι οποίες αποτελούν τον πυρήνα της υπό κρίση υπόθεσης και του εξεταζόμενου συγκεκριμένου ζητήματος.
Σύμφωνα με το Άρθρο 44Α(1) του Νόμου, οι διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου εφαρμόζονται σε κάθε σύμβαση υποθήκης, ανεξαρτήτως του χρόνου εγγραφής της στο κτηματικό μητρώο. Περαιτέρω, δυνάμει του Άρθρου 44Α(2) του Νόμου, οι διατάξεις του Μέρους VI του Νόμου δεν παρεμποδίζουν τον ενυπόθηκο δανειστή να προχωρήσει στη διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με το Μέρος VIA του Νόμου. Επιπλέον, με βάση το Άρθρο 44Α(4Α) του Νόμου, η εξασφάλιση δικαστικού διατάγματος για πώληση ενυπόθηκου ακινήτου ή η έναρξη διαδικασίας πώλησης δυνάμει αυτού, είτε πριν είτε μετά την έναρξη ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) Νόμου του 2018, Νόμος 87(Ι)/2018 στις 13/07/2018, δεν επηρεάζει το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει στη διαδικασία πώλησης σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου. Συναφώς, διατηρείται το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη ή άλλου ενδιαφερόμενου προσώπου κατά την έννοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου να προσφύγει στο Δικαστήριο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου και εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών. Στο ίδιο πλαίσιο, δυνάμει του Άρθρου 44Α(4) του Νόμου, και ανεξαρτήτως των προνοιών του Μέρους VIA του Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής διατηρεί το δικαίωμά του να προχωρήσει στην έγερση πολιτικής αγωγής για την εξασφάλιση δικαστικού διατάγματος πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
Σύμφωνα με το Άρθρο 44Β(1) του Νόμου, σε περίπτωση υπερημερίας κατά τα οριζόμενα στο Άρθρο 27, ήτοι υπερημερίας στην πληρωμή δόσης ή τόκου σε σύμβαση υποθήκης, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται απαιτητό και η υπερημερία διαρκεί τουλάχιστον 120 ημέρες από την ημερομηνία που αυτό κατέστη πληρωτέο δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατάξεων του Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία του Μέρους VIA του Νόμου, εκτός εάν η διαδικασία αναγκαστικής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου ανασταλεί δυνάμει άλλης νομοθεσίας, κανονισμών ή οδηγιών. Όπως ορίζει το Άρθρο 44Β(2) του Νόμου, οποιαδήποτε ειδοποίηση ως προς παρατηρηθείσα υπερημερία ή απαίτηση για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, η οποία «αποστέλλεται» από τον ενυπόθηκο δανειστή όταν αυτός είναι αδειοδοτημένο ίδρυμα κατά την έννοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου, προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή εγγυητή, σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος, συνοδεύεται από την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος και εμπεριέχει τυποποιημένη πληροφόρηση, στην οποία περιλαμβάνονται οι πληροφορίες που καθορίζονται ρητά και εξαντλητικά στο εν λόγω Άρθρο 44Β(2) του Νόμου. Ωστόσο, δεν υφίσταται υποχρέωση αποστολής της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ», όταν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση κατά του ενυπόθηκου οφειλέτη ή έχει ήδη καταχωριστεί αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI. Συναφώς, η αποστολή της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ» πραγματοποιείται μόνο μία φορά από το εκάστοτε αδειοδοτημένο ίδρυμα, το οποίο αποτελεί ενυπόθηκο δανειστή.
Σύμφωνα με το Άρθρο 44Γ(1) του Νόμου, τηρουμένων των διατάξεων του ανωτέρω Άρθρου 44Β του Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να κινήσει τη διαδικασία του Μέρους VIA του Νόμου με «επίδοση» στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο κατά την έννοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου, ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενης από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, καλώντας τον ενυπόθηκο οφειλέτη να εξοφλήσει το απαιτούμενο ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, εντός προθεσμίας τουλάχιστον 45 ημερών, με ενημέρωση ότι, σε περίπτωση μη πληρωμής, δύναται να προχωρήσει σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει των διατάξεων του εν λόγω Μέρους VIA του Νόμου. Η ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» από αδειοδοτημένο ίδρυμα κατά την έννοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου, επιδίδεται μόνο μετά την παρέλευση τουλάχιστον 30 ημερών από την αποστολή της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ» και απευθύνεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, ως άνω.
Ο όρος «επίδοση» ανωτέρω, για τους σκοπούς του Άρθρου 44Γ(1) του Νόμου καθώς και όπου αλλού απαντάται στο Μέρος VIA του Νόμου, ερμηνεύεται σύμφωνα με το Άρθρο 44ΙΕ του Νόμου και σημαίνει, όπως αναλυτικότερα επεξηγείται στη συνέχεια, την αποστολή ειδοποίησης με συστημένη επιστολή στην τελευταία γνωστή ή καταχωρισμένη διεύθυνση του προσώπου ή, εφόσον αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοσή της. Συναφώς, κατά το ίδιο ερμηνευτικό Άρθρο 44ΙΕ του Νόμου, ο όρος «ενδιαφερόμενο πρόσωπο», σημαίνει κάθε πρόσωπο που έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στο κτηματικό μητρώο, και περιλαμβάνει και οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος.
Ως προς τα προαναφερόμενα, επισημαίνεται η διαφοροποίηση μεταξύ της διαδικασίας που αφορά την «αποστολή» ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ», σύμφωνα με τις ανωτέρω πρόνοιες του Άρθρου 44Β του Νόμου, και εκείνης που αφορά την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι», δυνάμει του Άρθρου 44Γ του Νόμου, η οποία «επιδίδεται». Η εν λόγω διαφοροποίηση, ως προς τις διάφορες ειδοποιήσεις του Μέρους VIA του Νόμου, απαντάται και σε άλλες περιπτώσεις, για τον λόγο αυτό δε, τυγχάνουν εφαρμογής τα όσα αναφέρονται κατωτέρω αναφορικά με την ερμηνευτική προσέγγιση του ζητήματος.
Συναφείς, ως έχει ήδη λεχθεί, τυγχάνουν οι πρόνοιες του ερμηνευτικού Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου, το οποίο, αναφορικά με τον όρο «επίδοση», προνοεί ότι αυτός σημαίνει:
«(…) σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:
Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης: (…)».
Έπεται ότι, προϋπόθεση της δέουσας επίδοσης κατά το Άρθρο 44Γ(1) του Νόμου αποτελεί η παράδοση της έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, αφενός, στην τελευταία γνωστή διεύθυνση κατοικίας του προσώπου στο οποίο, σύμφωνα με τις σχετικές πρόνοιες του Μέρους VIA του Νόμου, αυτή πρέπει να επιδοθεί ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη στο κτηματικό μητρώο και, αφετέρου, μόνο στην περίπτωση που τούτο δεν είναι εφικτό, η ιδιωτική επίδοση της εν λόγω ειδοποίησης.
Συναφής τυγχάνει η απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ν. Παντέλα, Πολιτική Έφεση Αρ. 159/2021, 01/12/2023, όπου, μεταξύ άλλων, εξετάζοντας τους σκοπούς του Νομοθέτη αναφορικά με τις πρόνοιες του προαναφερθέντος Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου 9/1965, αναφέρθηκε ότι:
«Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως προς τους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν έκδοσης σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.».
Περαιτέρω δε, επισημάνθηκε πως:
«(…) το γεγονός ότι με την προσωπική επίδοση ο παραλήπτης ή ενδιαφερόμενος ειδοποίησης, επικοινωνίας ή εγγράφου σαφέστατα λαμβάνει γνώση και δύναται να υπερασπιστεί ή να ασκήσει τα όποια ένδικα μέσα του παρέχονται, (…) δεν δικαιολογεί ερμηνεία άλλη από εκείνη που είναι κρυστάλλινα καθαρή.».
Και διευκρινίστηκε ότι:
«Την υποχρέωση επίδοσης της ειδοποίησης φέρει ασφαλώς ο ενυπόθηκος δανειστής, ο οποίος, συνακόλουθα, φέρει και το βάρος απόδειξης του “ανέφικτου” της εκ του Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης.».
Σύμφωνα με το Άρθρο 44Γ(2) του Νόμου, σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο κατά την έννοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου, δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι» που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του πιο πάνω Άρθρου 44Γ(1) του Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να «επιδώσει» στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ως ανωτέρω, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό, η οποία επιδίδεται εντός περιόδου όχι μικρότερης των 45 ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
Σύμφωνα με το Άρθρο 44Γ(3) του Νόμου, ο ενυπόθηκος οφειλέτης, καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δύναται, εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ», η οποία εκδίδεται δυνάμει του Άρθρου 44Γ(2) του Νόμου, να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης σκοπούμενης πώλησης, μόνο για τους λόγους που καθορίζονται στις παραγράφους (α) έως (η) του ίδιου άρθρου. Η διατύπωση του Άρθρου 44Γ(3), και ιδίως η χρήση της λέξης «μόνο», καταδεικνύει την πρόθεση του Νομοθέτη να καθορίσει εξαντλητικά τους επιτρεπτούς λόγους έφεσης κατά της ειδοποίησης σκοπούμενης πώλησης.
Το πιο πάνω αναφερόμενο Άρθρο 44Γ(3)(β) του Νόμου προβλέπει ως λόγο παραμερισμού της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ» η οποία εκδίδεται δυνάμει του Άρθρου 44Γ(2) του Νόμου, την περίπτωση κατά την οποία αυτή «δεν έχει δεόντως επιδοθεί».
Ως προς τα ανωτέρω, επισημαίνεται ότι η έκδοση ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ», η οποία προβλέπεται στον Νόμο και εκδίδεται σύμφωνα με το Άρθρο 44Γ(2) του Νόμου, αποτελεί ενιαία πράξη, ανεξαρτήτως του αριθμού των αποδεκτών της. Η εν λόγω ειδοποίηση, η οποία επιδίδεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, αφορά τη γνωστοποίηση της πρόθεσης του ενυπόθηκου δανειστή, ο οποίος προβαίνει στις προβλεπόμενες ενέργειες του Μέρους VΙΑ του Νόμου, ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί μέσω πλειστηριασμού. Συνεπώς, πρόκειται για ειδοποίηση κατά της οποίας ο ενυπόθηκος οφειλέτης και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δύνανται να καταχωρίσουν έφεση στο Δικαστήριο προς παραμερισμό της, μόνο για τους λόγους που προβλέπονται στο Άρθρο 44Γ(3) του Νόμου, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται, σύμφωνα με την ανωτέρω παράγραφο (β), η μη δέουσα επίδοση της. Η εξέταση ωστόσο του λόγου αυτού, αφορά τη διαδικασία στο σύνολό της και κάθε σχετική πτυχή της, χωρίς να μπορεί βασίμως να υποστηριχθεί ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης περιορίζεται στο να προβάλλει λόγους που αφορούν αποκλειστικά τη δική του επίδοση, αποκλειομένης της επίκλησης αντικανονικότητας και πλημμελειών που αφορούν την επίδοση προς οποιοδήποτε άλλο εμπλεκόμενο ή ενδιαφερόμενο πρόσωπο κατά την έννοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου.
Τούτων λεχθέντων, στην προκείμενη περίπτωση, όπως προκύπτει από τους ανωτέρω ισχυρισμούς του Φερέλη, λόγω της, κατά τη θέση της Καθ’ ης η Αίτηση, μη συμμόρφωσης των Αιτητών προς την επίδικη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι», η οποία φέρεται να τους είχε επιδοθεί, καθώς και προς τα ενδιαφερόμενα μέρη, η Καθ’ ης η Αίτηση εξέδωσε, στις 18/03/2026, κατ’ ισχυρισμόν μετά την παρέλευση της προθεσμίας των 45 ημερών που προβλέπεται στο Άρθρο 44Γ(1) του Νόμου, την επίδικη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» προς τους Αιτητές και τα ενδιαφερόμενα μέρη. Στην εν λόγω ειδοποίηση, ως προ ειπώθηκε, αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί μέσω πλειστηριασμού στις 30/07/2026 και ώρα 10:00. Την εν λόγω ειδοποίηση, σύμφωνα με το Άρθρο 44Γ(2) του Νόμου και βάσει των ισχυρισμών του Φερέλη ως προς τα σχετικά γεγονότα, η Καθ’ ης η Αίτηση όφειλε, ως προαναφέρθηκε, να επιδώσει στους Αιτητές και στα ενδιαφερόμενα μέρη το αργότερο μέχρι τις 14/06/2026.
Υπό το φως των ανωτέρω, και λαμβάνοντας υπόψη τη διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι, αναφορικά με την επίδικη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», δεν έχει αποδειχθεί εκ μέρους της Καθ’ ης η Αίτηση ότι, κατά τον χρόνο της προσωπικής επίδοσής της στην Αιτήτρια 2, καθώς και της επίδοσής της προς την Αιτήτρια 1 μέσω της Αιτήτριας 2, υπό την ιδιότητά της ως διευθύντριας της πρώτης, στις 08/06/2026, είχε προηγουμένως καταστεί ανέφικτη η επίδοση μέσω συστημένου ταχυδρομικού αντικειμένου, το Δικαστήριο κρίνει ότι ο ανωτέρω αναφερόμενος Λόγος Έφεσης αρ. 3 είναι, κατά το μέρος που συνάδει με το ανωτέρω σκεπτικό, βάσιμος. Συναφώς, οι προαναφερόμενοι Λόγοι Ένστασης αρ. 6 και 9, καθώς και οποιοιδήποτε άλλοι λόγοι ένστασης άπτονται του ίδιου ζητήματος, απορρίπτονται.
Και τούτο, εφόσον, πέραν της παρόδου του προαναφερόμενου χρονικού διαστήματος των 19 εργάσιμων ημερών από την καταχώριση της παραλαβής των εν λόγω συστημένων ταχυδρομικών αντικειμένων από το κατά τόπον αρμόδιο Ταχυδρομικό Γραφείο «Lefkosia B.O. 1906 – Pallouriotissa» του Τμήματος Ταχυδρομικών Υπηρεσιών, ως σημείου παράδοσης και παραλαβής τους, δεν προκύπτει οποιοδήποτε στοιχείο που να καθιστούσε την επίδοση μέσω ταχυδρομείου «ανέφικτη» κατά τις ισχύουσες διαδικασίες του Τμήματος Ταχυδρομικών Υπηρεσιών, καθόσον αυτά εξακολουθούσαν να βρίσκονται στην κατάσταση «item not delivered / pending delivery», ήτοι σε εκκρεμότητα προς παράδοση. Ούτε, εξάλλου, προκύπτει ότι η Καθ’ ης η Αίτηση τελούσε σε γνώση οποιουδήποτε γεγονότος που να δικαιολογούσε την εκτίμηση ότι είχε καταστεί ανέφικτη η επίδοση μέσω συστημένου ταχυδρομικού αντικειμένου. Αυτό είναι και το ουσιώδες στοιχείο της υπό κρίση περίπτωσης.
Σύμφωνα με τη νομολογία, όταν το γράμμα του νόμου είναι σαφές και η διατύπωσή του δεν αφήνει περιθώριο αμφιβολίας, η ερμηνεία πρέπει να βασίζεται στη συνήθη σημασία των λέξεων και δεν επιτρέπεται διασταλτική ή άλλη ερμηνεία πέραν όσων ρητώς προβλέπει ο νόμος. Ωστόσο, όπως η ίδια η νομολογία έχει καθιερώσει, η εν λόγω γραμματική ερμηνεία του νόμου, δεν διενεργείται απομονωμένα ή εν κενώ, αλλά υπό το φως του συνόλου της διάταξης, της δομής, του νομοθετικού πλαισίου και των συμφραζομένων της, από τα οποία οι λέξεις αντλούν το ακριβές νόημα και περιεχόμενό τους. Σε ό,τι αφορά τις προαναφερόμενες αρχές, σχετική παραπομπή γίνεται στην απόφαση της Ολομέλειας του Ανωτάτου Συνταγματικού Δικαστηρίου στην υπόθεση Re Παγκύπριος Οργανισμός Αγελαδοτρόφων (ΠΟΑ) Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Αίτηση Αρ. 1/2024, 23/05/2024, όπου, μεταξύ άλλων, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:
«Υφίσταται διαχρονικώς αδιάθλαστη κατ' ουσίαν η νομολογιακή θέση ότι η γραμματική ερμηνεία συνιστά τον ιεραρχικώς πρώτο, αλλά και θεμελιακό, κανόνα ερμηνείας νομοθετημάτων. Το απαύγασμα της νομολογίας αυτής δεικνύει πως ο κανόνας τούτος υπαγορεύει την απόδοση της απλής γραμματικής και κατά κυριολεξία ετυμολογικής σημασίας στις λέξεις που χρησιμοποιούνται σε ένα νομοθετικό κείμενο κατά τη φυσική και συνήθη έννοια τους. Μόνο όταν οι αφορώσες λέξεις ή όροι είναι ασαφείς το δικαστήριο προστρέχει σε άλλες ερμηνευτικές μεθόδους. Το νομοθετικό κείμενο συγκροτεί κατά λογική επακολουθία το σημείο εκκίνησης του ερμηνευτικού εγχειρήματος και το επίκεντρο της προσοχής του ερμηνευτή. Βεβαίως, η γραμματική ερμηνεία δεν παραμένει αποτμημένη από την ευρύτερη εικόνα του εκάστοτε νομοθετικού σκοπού. Τούτο, διότι, εκ των πραγμάτων, η γραμματική ερμηνεία σπανίως, αν ποτέ, επιχειρείται στο κενό. Αυτό εντούτοις, ως παράπλευρη παρατήρηση, ποσώς διαγράφει την πρωταρχική βαρύτητα του κανόνα της γραμματικής ερμηνείας. Ούτε την αμβλύνει. Μα μήτε και εξυπονοεί αυτομάτως την ασύμμετρη και τελικώς εσφαλμένη και άκαιρη σύμμειξη της με άλλες μεθόδους ερμηνείας».
Στην πιο πάνω απόφαση του Ανωτάτου Συνταγματικού Δικαστηρίου, γίνεται επίσης μνεία σε απόσπασμα από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Ghalanos Distributors Ltd v. Δημοκρατίας, (2002) 3 Α.Α.Δ. 528, η αναφορά του οποίου κρίνεται ιδιαίτερα σημαντική λόγω της διαχρονικής αξίας των αρχών που διατυπώνονται σε σχέση με τα ανωτέρω, όπου αναφέρονται τα εξής:
«Το Δικαστήριο δεν κρίνει την πολιτική του νόμου ούτε επιχειρεί με ερμηνευτικά μέσα να δώσει σοφότερη ή δικαιότερη λύση ή ακόμα πιο επιθυμητή από αυτήν που προβλέπει η διάταξη.».
Συνεπώς, όταν το Άρθρο 44ΙΕ του Νόμου, όπως ανωτέρω παρατέθηκε και ερμηνεύθηκε από το Εφετείο στην υπόθεση Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ν. Παντέλα, Πολιτική Έφεση Αρ. 159/2021, 01/12/2023, αναφέρεται σε επίδοση με συστημένη επιστολή και, σε περίπτωση που αυτή δεν είναι εφικτή, σε ιδιωτική επίδοση, η διατύπωση αυτή δεν μπορεί, κατά τη φυσική και συνήθη έννοια των λέξεών της, αποκομμένη από το ευρύτερο νομοθετικό πλαίσιο και τον σκοπό της διάταξης, να ερμηνευθεί κατά τρόπο ώστε το ανέφικτο της επίδοσης να συναρτάται όχι με τις ισχύουσες διαδικασίες του Τμήματος Ταχυδρομικών Υπηρεσιών, αλλά με την υποκειμενική κρίση του ενυπόθηκου δανειστή ως προς το ποιος συνιστά «εύλογο χρόνο», μετά την παρέλευση του οποίου η επίδοση με συστημένη επιστολή θεωρείται, κατ’ επιλογή του, ανέφικτη. Αντιθέτως, όπως προκύπτει από την ανωτέρω απόφαση του Εφετείου, ο Νομοθέτης επέλεξε να ιεραρχήσει τους τρόπους επίδοσης, παρέχοντας επιτακτικό προβάδισμα στην επίδοση με συστημένη επιστολή και επιτρέποντας την ιδιωτική επίδοση μόνο όταν η πρώτη καταστεί πράγματι ανέφικτη, κατά τις ισχύουσες διαδικασίες του Τμήματος Ταχυδρομικών Υπηρεσιών, και όχι όταν ο ενυπόθηκος δανειστής εκτιμήσει ότι έχει παρέλθει, κατά τη δική του αντίληψη, εύλογος χρόνος. Και τούτο, όπως έχει ήδη ανωτέρω επισημανθεί και έρχεται πλέον να συνδεθεί με το παρόν ζήτημα, ιδωμένο υπό το πρίσμα ότι είναι ο ίδιος ο ενυπόθηκος δανειστής που, με τις δικές του επιλογές και ενέργειες, προεξάρχουσας της επιλογής καθορισμού της ημερομηνίας διεξαγωγής του πλειστηριασμού, διαμορφώνει το χρονικό πλαίσιο εντός του οποίου εν συνεχεία ενεργεί και εντός του οποίου οι ενέργειές του δύνανται να κριθούν ως προς τις νομικές τους συνέπειες. Η αντίθετη προσέγγιση θα οδηγούσε, στην πράξη, στην υποκατάσταση του αντικειμενικού κριτηρίου που θέτει ο Νόμος με την υποκειμενική εκτίμηση του ενυπόθηκου δανειστή, αποτέλεσμα το οποίο δεν συνάδει ούτε με το γράμμα ούτε με τον σκοπό της διάταξης. Και βεβαίως, επαναλαμβάνεται η πάγια αρχή που διατύπωσε το Ανώτατο Δικαστήριο στην πιο πάνω αναφερόμενη υπόθεση Ghalanos Distributors Ltd v. Δημοκρατίας, (2002) 3 Α.Α.Δ. 528, ότι το Δικαστήριο δεν κρίνει την πολιτική του νόμου ούτε επιχειρεί, με ερμηνευτικά μέσα, να δώσει σοφότερη, δικαιότερη ή περισσότερο επιθυμητή λύση από εκείνη που ο ίδιος ο Νομοθέτης επέλεξε να θεσπίσει.
Στη βάση των ανωτέρω, το Δικαστήριο κρίνει ότι οι Αιτητές, διά της μερικώς αποδεκτής, ως ανωτέρω, μαρτυρίας της Αιτήτριας 2 από την ένορκη δήλωσή της, καθώς επίσης και διά της μαρτυρίας του Φερέλη, στον βαθμό που αυτή έγινε αποδεκτή, και ιδίως των εγγράφων που παρουσίασε και τα οποία έγιναν αποδεκτά ως αξιόπιστη πηγή μαρτυρίας, έχουν αποσείσει το αποδεικτικό βάρος που έφεραν, μεταθέτοντας τούτο στην Καθ’ ης η Αίτηση. Η τελευταία όφειλε, υπό τις περιστάσεις, να προβάλει υπόθεση ικανή να απαντήσει στους ισχυρισμούς των Αιτητών και, περαιτέρω, να αποσείσει, διά αποδεκτής μαρτυρίας, το νομικό βάρος που έφερε προς απόδειξη, ιδίως αναφορικά με τη δέουσα επίδοση της επίδικης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ» (βλ. Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ν. Παντέλα, Πολιτική Έφεση Αρ. 159/2021, 01/12/2023 ανωτέρω). Εντούτοις, οι ισχυρισμοί που προέβαλε ο Φερέλη, καθώς και η μαρτυρία του, στον βαθμό που έγινε αποδεκτή ως ανωτέρω, δεν ήταν ικανοί να αποσείσουν το εν λόγω βάρος και, εν τέλει, δεν το απέσεισαν.
Οι Αιτητές, στην προκείμενη περίπτωση, λαμβανομένης υπόψη της ανωτέρω διαπίστωσης του Δικαστηρίου ότι η επίδικη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» επιδόθηκε δια της παράδοσής της ως συστημένου ταχυδρομικού αντικειμένου προς την Αιτήτρια 3 στις 20/05/2026, καθώς και ότι, σε ό,τι αφορά τις Αιτήτριες 1 και 2, η φερόμενη επίδοσή της πραγματοποιήθηκε μέσω ιδιώτη επιδότη στις 08/06/2026, καταχώρισαν την υπό κρίση Αίτηση/Έφεση στις 18/06/2026 εμπροθέσμως, καθότι η σχετική προθεσμία των 45 ημερών έληγε, σε ό,τι αφορά την Αιτήτρια 3, στις 04/07/2026, ενώ, σε ό,τι αφορά τις Αιτήτριες 1 και 2, δεν είχε ακόμη εκπνεύσει, λήγοντας στις 23/07/2025.
Συναφώς, σημειώνεται ότι, σύμφωνα με την προαναφερόμενη απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ν. Παντέλα, Πολιτική Έφεση Αρ. 159/2021, 01/12/2023, το ζήτημα κατά πόσο ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ισχυρίζονται ότι παρέλαβαν την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» χωρίς δέουσα και κανονική επίδοση, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 44Γ(2) του Νόμου, δεν επηρεάζει το δικαίωμά τους για καταχώριση έφεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο δυνάμει του Άρθρου 44Γ(3) του Νόμου, για παραμερισμό της, όπως και στην προκείμενη περίπτωση των Αιτηριών 1 και 2.
Επιπλέον, και σε ό,τι αφορά το ζήτημα που εγείρεται από την Καθ’ ης η Αίτηση με τους Λόγους Ένστασης αρ. 3 και 6, κατά πόσο στην παρούσα διαδικασία οι Αιτητές όφειλαν να είχαν συνενώσει ως αναγκαίους διαδίκους τους Alpha Banks Cyprus Ltd και B2Kapital Cyprus Ltd, σημειώνεται ότι η παρούσα Αίτηση/Έφεση αφορά διαδικασία η οποία κινήθηκε από την Καθ’ ης η Αίτηση προς εκποίηση της επίδικης υποθήκης δυνάμει των προνοιών του Μέρους VIA του Νόμου. Η υποχρέωση επίδοσης της επίδικης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ» από την Καθ’ ης η Αίτηση προς τα εν λόγω πρόσωπα, υπό την ιδιότητά τους ως ενδιαφερόμενα πρόσωπα κατά την έννοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου, καθώς επίσης προς την Αιτήτρια 1 ως πρωτοφειλέτη, την Αιτήτρια 2 ως ενυπόθηκο οφειλέτη και εγγυητή της Αιτήτριας 1 και την Αιτήτρια 3 ως εγγυητή της Αιτήτριας 1, απορρέει από τις πρόνοιες του Άρθρου 44Γ(2) του Νόμου (βλ. Polyxenia Isaak Restaurant Ltd κ.α. ν. Ελληνική Τράπεζα Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολιτική Έφεση Αρ. 2/2023, 02/06/2023). Αντιθέτως, καμία ανάλογη πρόνοια δεν προκύπτει από το Άρθρο 44Γ(3) του Νόμου σε σχέση με την Αίτηση/Έφεση που καταχωρείται ενώπιον του Δικαστηρίου από οποιοδήποτε εκ των πιο πάνω προσώπων, είτε ενυπόθηκο οφειλέτη είτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, και η οποία στρέφεται ακριβώς εναντίον της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ» και αφορά τον παραμερισμό της σκοπούμενης πώλησης και της διαδικασίας που εκκίνησε ο ενυπόθηκος οφειλέτης· εν προκειμένω, η Καθ’ ης η Αίτηση.
Συνεπώς, τα προαναφερόμενα πρόσωπα, τα οποία, από την αποδεκτή μαρτυρία, έλαβαν γνώση της επίδικης διαδικασίας, δεν φαίνεται να έχουν καταχωρήσει δική τους Αίτηση/Έφεση αναφορικά με ζητήματα τα οποία θα μπορούσαν να προσβάλουν σε ό,τι αφορά την επίδικη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» δυνάμει του Άρθρου 44Γ(3) του Νόμου, το οποίο τους προσδίδει αυτοτελές και ανεξάρτητο προς τούτο δικαίωμα. Τέτοια μαρτυρία δεν ετέθη ενώπιον του Δικαστηρίου. Υπό τα δεδομένα αυτά, η παρουσία τους στην παρούσα διαδικασία ως διαδίκων δεν καθίστατο αναγκαία. Αφενός, τέτοια απαίτηση δεν προκύπτει από το ίδιο το Άρθρο 44Γ(3) του Νόμου και, αφετέρου, το αποτέλεσμα της παρούσας Αίτησης/Έφεσης δεν μεταβάλλει τη νομική τους θέση ως εξασφαλισμένων πιστωτών λόγω των εμπράγματων βαρών επί της ενυπόθηκης ακίνητης ιδιοκτησίας από την εγγραφή δικαστικών αποφάσεων, ώστε να τίθεται ζήτημα δυσμενούς επηρεασμού των δικαιωμάτων τους, το οποίο να επιβάλλει την παρουσία τους προς διασφάλιση του δικαιώματος ακρόασης.
Περαιτέρω, αναγκαίος διάδικος θεωρείται εκείνος του οποίου η παρουσία στη διαδικασία είναι ουσιώδης για την αποτελεσματική και πλήρη εκδίκαση όλων των επίδικων ζητημάτων, όπως αυτά προσδιορίζονται από τις έγγραφες προτάσεις των διαδίκων (βλ. MEPA Underwriting Management Ltd κ.α. ν. Αγροτικής Ανώνυμης Ελληνικής Εταιρείας Γενικών Ασφαλίσεων, (1997) 1 Α.Α.Δ. 772, Οδυσσέως ν. Λαΐκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ, (2001) 1 Α.Α.Δ. 1372 και Πλακίδη ν. D.S.P.M. Enterprises Ltd κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 129/2013, 29/10/2019), ECLI:CY:AD:2019:A448. Τέτοιο ζήτημα, εν προκειμένω, δεν ανακύπτει. Τα δικαιώματα των εν λόγω προσώπων, σε περίπτωση συνέχισης της διαδικασίας εκποίησης, ρυθμίζονται από τις πρόνοιες του Άρθρου 44Ι του Νόμου στο μεταγενέστερο στάδιο της διαδικασίας, ενώ σε περίπτωση παραμερισμού της ειδοποίησης, η νομική και πραγματική τους θέση παραμένει αμετάβλητη.
Το γεγονός αυτό, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, διαφοροποιεί την προκείμενη περίπτωση από εκείνες τις υποθέσεις στις οποίες τυγχάνει εφαρμογής η νομική αρχή που διατυπώθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στη νομολογία και επαναλήφθηκε στην υπόθεση Re Bank of Cyprus Public Company Ltd, Πολιτική Έφεση Αρ. 68/2019, 08/05/2020, ECLI:CY:AD:2020:A144, σχετικά με την ανάγκη συνένωσης ως διαδίκων όλων των ενδιαφερόμενων προσώπων σε διαδικασίες που αφορούν ακίνητη ιδιοκτησία. Στις εν λόγω υποθέσεις, το κρίσιμο κριτήριο ήταν ότι ενώπιον του Δικαστηρίου πρέπει να βρίσκονται όλα τα «επηρεαζόμενα» πρόσωπα μέσω του επιλεγέντος δικονομικού μέσου, δηλαδή πρόσωπα των οποίων «τα δικαιώματα προσβάλλονται ή ενδέχεται να επηρεαστούν από την έκβαση της διαδικασίας και τη δικαστική απόφαση», και όχι απλώς «ενδιαφερόμενα» πρόσωπα, όπως εν προκειμένω, κατά την έννοια που έχει ήδη επεξηγηθεί ανωτέρω.
Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, η Αίτηση/Έφεση κρίνεται βάσιμη ως προς τον Λόγο Έφεσης αρ. 3, στο μέτρο που αυτός συνάδει με το ανωτέρω σκεπτικό του Δικαστηρίου, ο οποίος επιτυγχάνει και, ως εκ τούτου, εκδίδεται δυνάμει του Άρθρου 44Γ(3) του Νόμου διάταγμα παραμερισμού της έγγραφης ειδοποιήσεως ημερομηνίας 18/03/2026 κατά τον Τύπο «ΙΑ», την οποία η Καθ’ ης η Αίτηση, Sky CAC Ltd, εξέδωσε σε σχέση με τους Αιτητές 1─3, Στέγη Ευγηρίας «Άγιος Νεόφυτος ο Έγκλειστος» Λτδ, Σωτηρούλλα Πανάρετου (Α.Δ.Τ. 489522) και Βασούλα Πανάρετου (Α.Δ.Τ. 865583). Με την εν λόγω ειδοποίηση, η Καθ’ ης η Αίτηση γνωστοποίησε την πρόθεσή της να προβεί σε πώληση, μέσω ηλεκτρονικού συστήματος πλειστηριασμού, στις 30/07/2026 και ώρα 10:00 π.μ., του ενυπόθηκου ακινήτου: με αριθμό εγγραφής: 6/263, φύλλο/σχέδιο/τμήμα: 21/47Ε2/6, τεμάχιο: 262, μερίδιο: 1/1, είδος: οικόπεδο, δήμος: Λευκωσία, ενορία: Παναγιά· το οποίο έχει υποθηκευθεί δυνάμει της Υποθήκης αρ. 1/Υ/11124/2009 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας. Ο παραμερισμός της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ» ως άνω, επιφέρει ακύρωση του προγραμματισθέντος πλειστηριασμού και διακόπτει τη διαδικασία εκποίησης που προβλέπεται στο Μέρος VIA του Νόμου.
Κατ’ ακολουθία, τα έξοδα διαδικασίας ποσού €3.500 πλέον Φ.Π.Α., όπως κατά την ακρόαση της Αίτησης/Έφεσης συνοπτικά υπολογίστηκαν και συμφωνήθηκαν από τους συνηγόρους ως εύλογα και δίκαια υπό τις περιστάσεις, εγκρίνονται από το Δικαστήριο ως τέτοια και επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και κατά της Καθ’ ης η Αίτηση.
Υπογραφή: ____________________
Μιχάλης Γ. Λοΐζου, Α. Ε. Δ.
Πιστό αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο