ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον: Μιχάλη Γ. Λοΐζου, Α. Ε. Δ.                                     

Αγωγή με αρ.: 522/2015.

Μεταξύ:  

ΑΝΤΩΝΗ ΣΤΡΑΤΟΥΡΑ

Ενάγοντα

-και-

1.    ΠΑΝΤΕΛΙΤΣΑΣ ΠΟΛΥΚΑΡΠΟΥ

2.    TODTRITO LTD

Εναγόμενων

-------------------

Ημερομηνία: 17/08/2026.

Εμφανίσεις:

Για τον Ενάγοντα: κ. Κλεάνθης Δημοσθένους και κα Μαρία Δημοσθένους εκ μέρους της Αργυρού και Δημοσθένους Δ.Ε.Π.Ε.

Για την Εναγόμενη 1: κα Μαρία Κέστωρος εκ μέρους της Ευστάθιος Κ. Ευσταθίου Δ.Ε.Π.Ε.

---------------------

ΑΠΟΦΑΣΗ

I.

Εισαγωγικά.

Η παρούσα Αγωγή αφορά την ανάπτυξη οικοπέδου στον Δήμο Αγίου Δομετίου, στην ενορία Αγίου Παύλου, ακίνητο με αρ. εγγραφής 6/[ ], φύλλο/σχέδιο 21/45Ε1, τμήμα 6, τεμάχιο [ ] (στο εξής «το επίδικο ακίνητο»).

Σε σχέση με το επίδικο ακίνητο, οι Εναγόμενες συνήψαν, στις 04/01/2011, τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), δυνάμει της οποίας η Εναγόμενη 1, ως ιδιοκτήτρια του όλου μεριδίου του επίδικου ακινήτου, συμφώνησε με την Εναγόμενη 2, επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων, την ανάπτυξή του και την ανέγερση πολυκατοικίας σε αυτό.

Ακολούθως, στις 22/12/2011, ο Ενάγων υπέγραψε με τις Εναγόμενες τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αναφορικά με την αγορά του Διαμερίσματος αρ. [ ] στον [ ]^ο όροφο της υπό ανέγερση πολυκατοικίας, μαζί με το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης της αποθήκης αρ. 11 και του χώρου στάθμευσης αρ. 12 στο ισόγειο (εφεξής «το επίδικο Διαμέρισμα»).

Κατά την εκδοχή του Ενάγοντος, η οικοδομή της πολυκατοικίας δεν ολοκληρώθηκε, αλλά παραμένει ημιτελής στο στάδιο των επιχρισμάτων, με αποτέλεσμα να μην έχει ολοκληρωθεί ούτε το επίδικο Διαμέρισμα ούτε να έχει καταστεί δυνατή η παράδοση και μεταβίβασή του στον Ενάγοντα με την έκδοση Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας, παρά τις σχετικές συμβατικές πρόνοιες και το προβλεπόμενο χρονοδιάγραμμα. Για την αποκατάσταση των συνεπειών της μη εκπλήρωσης των σχετικών υποχρεώσεων, ο Ενάγων καταχώρισε την παρούσα Αγωγή και αξίωσε τις θεραπείες που σε αυτήν αναφέρονται.

Σε ό,τι αφορά τις αξιώσεις του Ενάγοντος εναντίον της Εναγομένης 2, στις 07/11/2023, κατόπιν συμφωνίας μεταξύ του Ενάγοντος και της Εναγομένης 2, η οποία παρουσιάστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου από τους δικηγόρους τους, εκδόθηκε εκ συμφώνου απόφαση. Δυνάμει της εν λόγω απόφασης, η Εναγόμενη 2 διατάχθηκε να καταβάλει στον Ενάγοντα το ποσό των €139.000, πλέον νόμιμο τόκο ετησίως από 16/02/2015 μέχρι εξοφλήσεως, καθώς και τα έξοδα της διαδικασίας, όπως αυτά θα υπολογίζονταν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκρίνονταν από το Δικαστήριο.

Ως εκ τούτου, η ακροαματική διαδικασία που διεξήχθη αφορούσε πλέον τις αξιώσεις του Ενάγοντος εναντίον της Εναγομένης 1 και, ειδικότερα, τα ζητήματα που εγείρονται σε σχέση με την προβαλλόμενη ευθύνη της Εναγομένης 1, βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, για τη μη ολοκλήρωση της οικοδομής και τη μη παράδοση και μεταβίβαση Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας σε σχέση με το επίδικο Διαμέρισμα. Πρόκειται, συνεπώς, για τα ζητήματα επί των οποίων καλείται να αποφασίσει το Δικαστήριο με την παρούσα απόφαση.

ΙΙ.

Η μαρτυρία.

Προς απόδειξη των ισχυρισμών τους και θεμελίωση των αντίστοιχων θέσεών τους, ο Ενάγων και η Εναγομένη 1 προσκόμισαν και εξέτασαν ενώπιον του Δικαστηρίου από έναν μάρτυρα έκαστος, ήτοι ο Ενάγων κατέθεσε προς υποστήριξη της υπόθεσής του, ενώ η Εναγομένη 1 προσέφερε τη δική της μαρτυρία προς υποστήριξη της υπεράσπισής της. Η μαρτυρία των δύο αυτών μαρτύρων, προς πληρέστερη αποτύπωση του μαρτυρικού υλικού που προσκομίστηκε εκατέρωθεν, παρατίθεται κατωτέρω στο πλαίσιο της αξιολόγησης της μαρτυρίας εκάστου εξ αυτών.

Συναφώς, σημειώνεται ότι, σύμφωνα με τα πρακτικά της ακροαματικής διαδικασίας της 31/10/2025 και τα Έγγραφα Α και Β, οι συνήγοροι των διαδίκων προέβησαν σε κοινές δηλώσεις επί πραγματικών περιστατικών και εγγράφων, τα οποία έγιναν αμοιβαίως παραδεκτά και καταχωρήθηκαν ως μη αμφισβητούμενα ενώπιον του Δικαστηρίου. Ως εκ τούτου, τα προαναφερόμενα δηλωθέντα ως παραδεκτά γεγονότα, αποτελούν αδιαμφισβήτητα πραγματικά δεδομένα ενώπιον του Δικαστηρίου, επί των οποίων το Δικαστήριο στη συνέχεια προβαίνει στην αξιολόγηση της υπόλοιπης μαρτυρίας, προκειμένου να καταλήξει σε ευρήματα ως προς τα επίδικα πραγματικά περιστατικά (βλ. Αντρέα κ.α. ν. Αστυνομίας, (1999) 2 Α.Α.Δ. 498 και Sbaih v. Αστυνομίας, Ποινική Έφεση Αρ. 188/2014, 17/07/2015). Σε μια τέτοια περίπτωση, τα ευρήματα του Δικαστηρίου ως προς τα επίδικα πραγματικά περιστατικά δεν είναι δυνατόν να αντιστρατεύονται τα παραδεκτά γεγονότα (βλ. Αθλητικό Σωματείο Ολυμπιακός Λευκωσίας ν. Αριστοκλέους, (2011) 1 Α.Α.Δ. 1349).

III.

Η αξιολόγηση της μαρτυρίας.

Έχοντας αναφερθεί γενικά στην προσκομισθείσα κατά την ακρόαση μαρτυρία, για την οποία το Δικαστήριο, στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, είχε την ευχέρεια, παρακολουθώντας επιστάμενα τόσο το περιεχόμενο της κατάθεσης των μαρτύρων όσο και τον τρόπο με τον οποίο αυτοί κατέθεταν, καθώς και τη λογική που ανέδυε η μαρτυρία τους υπό το φως των δεδομένων της υπόθεσης, να αποκομίσει τις αναγκαίες εντυπώσεις ως προς την αξιοπιστία τους, προχωρεί, όπως αποτελεί καθήκον του, στην αξιολόγηση της μαρτυρίας (βλ. Brierley v. Αστυνομίας, (2012) 2 Α.Α.Δ. 476).  

Όπως είναι νομολογημένο, η αξιολόγηση της μαρτυρίας από το Δικαστήριο γίνεται συνολικά, στη βάση μιας ενιαίας λογικής προσέγγισης, και όχι μικροσκοπικά ή αποσπασματικά, με κύριο γνώμονα τη μαρτυρία που σχετίζεται με τα επίδικα ζητήματα (βλ. Brierley v. Αστυνομίας, (2012) 2 Α.Α.Δ. 476 ανωτέρω, Al Ittihad Al Watani κ. α. ν. Παπαδόπουλου, (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1924 και Τσιαττές ν. Solomonides (Cartridges Industries) Ltd, (2009) 1 A.A.Δ. 974).

Τα στοιχεία της μαρτυρίας που δύνανται να επηρεάσουν την κρίση του Δικαστηρίου, όπως, ενδεικτικά, οι διαφορές και οι αντιφάσεις που εντοπίζονται, πρέπει να είναι ουσιώδους σημασίας και βαρύτητας, ώστε είτε να πλήττουν καίρια την αξιοπιστία των μαρτύρων είτε να καταδεικνύουν τέτοια διάθεση ή σκοπιμότητα εκ μέρους τους, ώστε η αποδοχή της μαρτυρίας τους να καθίσταται επισφαλής (βλ. Χαμπή ν. Αστυνομίας, (2011) 2 Α.Α.Δ. 70). Συναφώς, μικρά κενά, μικροδιαφορές ή μικροαντιφάσεις αναφορικά με λεπτομέρειες και επουσιώδη ζητήματα, κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, όχι μόνο δεν αποδυναμώνουν κατ’ ανάγκην την αξιοπιστία μιας κατά τα λοιπά πειστικής μαρτυρίας, αλλά είναι δυνατόν και να την ενισχύουν, καθότι ενδέχεται να καταδεικνύουν την απουσία προσχεδιασμού ή συνεννόησης μεταξύ των μαρτύρων (βλ. Σιβιτανίδης ν. Δημοκρατίας, (2011) 2 Α.Α.Δ. 166).

Η εντύπωση που ο μάρτυρας αφήνει στο Δικαστήριο είναι παράγοντας εξαιρετικής σπουδαιότητας για την κρίση της αξιοπιστίας του. Οι γνώσεις του για τα επίδικα γεγονότα, οι αντιδράσεις και η συμπεριφορά του στο εδώλιο του μάρτυρα, σε συνδυασμό με τη μνήμη, την ειλικρίνεια και τον τρόπο αφήγησης των γεγονότων, αλλά και η συνάρτηση των ισχυρισμών του με την υπόλοιπη μαρτυρία, συνιστούν επίσης καθοριστικούς για την αξιοπιστία του παράγοντες (βλ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Kartashov, (2011) 1 Α.Α.Δ. 55).

Κατά την αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας, το Δικαστήριο δεν περιορίζεται στην αυτοτελή αξιολόγηση της μαρτυρίας εκάστου μάρτυρα. Αντιθέτως, οφείλει να την αντιπαραβάλλει, να τη συγκρίνει, να τη συσχετίζει και να τη συνεκτιμά με το σύνολο της προσαχθείσας μαρτυρίας, καθώς και με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν προβαλλόμενων θέσεων (βλ. Παναγή ν. Χρυσοδόντα, Ποινική Έφεση Αρ. 249/2015 κ. α., 06/06/2024 και Δ. Κουβά και Υιοί Λτδ ν. Γενικού Εισαγγελέα, Πολιτική Έφεση Αρ. 295/2015, 17/07/2024).

Ένας μάρτυρας, συνεπώς, μπορεί να γίνει πιστευτός ή μη πιστευτός, ανάλογα με την κρίση που σχηματίζει το Δικαστήριο ως προς την αξιοπιστία του. Όταν κριθεί αξιόπιστος, η μαρτυρία του μπορεί να γίνει αποδεκτή είτε στο σύνολό της είτε μόνο εν μέρει. Η μερική αποδοχή της μαρτυρίας του είναι δυνατή όταν, παρά το ότι ο μάρτυρας κρίνεται κατά βάση αξιόπιστος, το Δικαστήριο θεωρεί ότι μόνο μέρος της κατάθεσής του ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, ενώ το υπόλοιπο αποδίδεται σε παράγοντες όπως, ενδεικτικά, αδυναμία μνήμης, ανεπίγνωστα ελλιπή ή εσφαλμένη παρατήρηση ή άλλη καλόπιστη πλάνη και, ως εκ τούτου, κρίνεται εσφαλμένο (βλ. Mohamed v. Δημοκρατίας, (2010) 2 Α.Α.Δ. 266).

Η αξιοπιστία της μαρτυρίας εκτιμάται αυτοτελώς και ανεξαρτήτως του επιπέδου απόδειξης (βλ. Wynne v. Mavronicola, (2009) 1 A.A.Δ. 1138).

Η μαρτυρία του Ενάγοντος.

Ο Ενάγων κατέθεσε ότι, βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1, συμφωνήθηκε μεταξύ αυτού και των Εναγομένων τίμημα πώλησης ύψους €139.000 πλέον Φ.Π.Α. για την αγορά του επίδικου Διαμερίσματος, το οποίο θα καταβαλλόταν ως εξής: €125.000 πλέον Φ.Π.Α. με την υπογραφή της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1, €10.000 πλέον Φ.Π.Α. κατά την παράδοση του επίδικου Διαμερίσματος και €4.000 πλέον Φ.Π.Α. με την έκδοση του Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας του επίδικου Διαμερίσματος.

Ο Ενάγων κατέθεσε επίσης ότι, σύμφωνα με τους όρους της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1, οι Εναγόμενοι ανέλαβαν την υποχρέωση να αποπερατώσουν την κατασκευή του επίδικου Διαμερίσματος και να του παραδώσουν την κατοχή του, νοουμένου ότι ο ίδιος θα εκπλήρωνε τις συμβατικές του υποχρεώσεις, κατά ή περί τους μήνες Φεβρουάριο ─ Μάρτιο 2012 και, σε κάθε περίπτωση, όχι αργότερα από τον Απρίλιο του 2012. Περαιτέρω, ανέφερε ότι οι Εναγόμενοι ανέλαβαν την υποχρέωση να προβούν σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για την εξασφάλιση Πιστοποιητικού Τελικής Εγκρίσεως και την έκδοση Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας του επίδικου Διαμερίσματος, ενώ, σύμφωνα με τον όρο 5.2 της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1, η μεταβίβαση του επίδικου Διαμερίσματος στο όνομά του θα πραγματοποιείτο στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας μετά την έκδοση του Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας, κατόπιν γραπτής ειδοποίησής του και εντός δύο μηνών από την ταχυδρόμησή της, υπό την προϋπόθεση ότι θα είχε προηγηθεί η πλήρης εξόφληση του τιμήματος πώλησης και κάθε άλλης οφειλής που απέρρεε από την Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1.

Περαιτέρω, ο Ενάγων κατέθεσε ότι, σε συμμόρφωση με τους όρους της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1 και πριν από τις συμβατικά προβλεπόμενες ημερομηνίες καταβολής των επιμέρους δόσεων, κατέβαλε, δυνάμει του όρου 2.3 αυτής, στις 22/12/2012, προς την Εναγομένη 2, το συνολικό ποσό των €159.850, ήτοι €139.000 πλέον Φ.Π.Α. ύψους €20.850, προς πλήρη εξόφληση του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης του επίδικου Διαμερίσματος, ισχυριζόμενος ότι το γεγονός αυτό αποδεικνύεται από την απόδειξη είσπραξης που εξέδωσε η Εναγόμενη 2, ημερομηνίας 22/11/2011, Τεκμήριο 8.

Σε ό,τι αφορά την εν λόγω απόδειξη είσπραξης που του εξέδωσε η Εναγόμενη 2, ημερομηνίας 22/11/2011, Τεκμήριο 8, ο Ενάγων κατέθεσε ότι εκδόθηκε από τον διευθυντή της Εναγόμενης 2, τον οποίο κατονόμασε ως Γιάννη Καμιτζιή. Ανέφερε ότι ο τελευταίος του παρέδωσε την εν λόγω απόδειξη, χωρίς όμως να είναι σε θέση να βεβαιώσει ότι η υπογραφή που έφερε ανήκε στον ίδιο. Περαιτέρω, κατέθεσε ότι δεν είχε στην κατοχή του το πρωτότυπο της απόδειξης, εκφράζοντας την εκτίμηση ότι αυτό ενδεχομένως να βρισκόταν στον φάκελο που είχε παραδώσει στους αρχικούς δικηγόρους του ή στα προσωπικά του έγγραφα, χωρίς ωστόσο να γνωρίζει με βεβαιότητα πού βρισκόταν κατά τον χρόνο της κατάθεσής του.

Ο Ενάγων κατέθεσε περαιτέρω ότι, κατά παράβαση των όρων της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1, οι Εναγόμενοι δεν προέβησαν, μέχρι την ημέρα της κατάθεσής του ενώπιον του Δικαστηρίου, στις απαιτούμενες ενέργειες για την έκδοση Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας του επίδικου Διαμερίσματος, αλλά εγκατέλειψαν την οικοδομή στην ημιτελή κατάσταση στην οποία αυτή εξακολουθούσε να βρίσκεται κατά τον χρόνο εκείνο, ήτοι στο στάδιο των επιχρισμάτων.

Ο Ενάγων κατέθεσε επιπλέον ότι τήρησε στο ακέραιο τις υποχρεώσεις του που απέρρεαν από τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1. Ειδικότερα, επανέλαβε ότι μέχρι την 22/12/2011 κατέβαλε στους Εναγομένους το συνολικό ποσό των €159.850, το οποίο αντιστοιχούσε στο συμφωνηθέν τίμημα πώλησης ύψους €139.000 πλέον Φ.Π.Α. ύψους €20.850, προς πλήρη εξόφληση του τιμήματος, για το οποίο, κατά τον ισχυρισμό του, εκδόθηκε από την Εναγομένη 2 η πιο πάνω αναφερόμενη απόδειξη είσπραξης, ημερομηνίας 22/11/2011, Τεκμήριο 8. Περαιτέρω, ανέφερε ότι, κατά ή περί την 29/12/2011, κατέθεσε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1, ως επιβάρυνση για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, η οποία καταχωρήθηκε με αριθμό φακέλου Π3975/11, όπως εμφαίνεται από τη σχετική απόδειξη του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατά το Έντυπο Γ.Λ. 17, Τεκμήριο 5.

Ο Ενάγων κατέθεσε επιπροσθέτως ότι, από την ημερομηνία υπογραφής της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1, και μέχρι την ημέρα της κατάθεσής του ενώπιον του Δικαστηρίου, είχε επανειλημμένα οχλήσει τους Εναγομένους, τόσο προφορικά όσο και γραπτώς, μεταξύ άλλων, με επιστολή των δικηγόρων του ημερομηνίας 07/03/2014, η οποία τους απεστάλη, αντιστοίχως, ταχυδρομικώς και μέσω ιδιώτη επιδότη, Τεκμήρια 10 και 9, αντίστοιχα. Ανέφερε ότι, παρά τις εν λόγω οχλήσεις, οι Εναγόμενοι δεν ανταποκρίθηκαν.

Ο Ενάγων κατέθεσε καταληκτικά ότι, παρόλο που με την Αγωγή του εναντίον της Εναγομένης 1 ζητούσε σειρά διαταγμάτων και θεραπειών, περιόρισε τελικά την αξίωσή του εναντίον της ως ακολούθως: επιστροφή του ποσού των €159.850, το οποίο, κατά τον ισχυρισμό του, αντιστοιχούσε στο καταβληθέν τίμημα πώλησης του επίδικου Διαμερίσματος ύψους €139.000 πλέον Φ.Π.Α. ύψους €20.850· νόμιμο τόκο επί του ποσού των €159.850 από την 22/12/2011 μέχρι εξόφλησης· γενικές και/ή ειδικές αποζημιώσεις λόγω παράβασης της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1, εκ μέρους της Εναγομένης 1· καθώς και τα έξοδα της παρούσας Αγωγής, πλέον Φ.Π.Α. και άλλα πραγματικά έξοδα.

Κατά την αντεξέτασή του, ο Ενάγων κατέθεσε ότι δεν κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό στην Εναγόμενη 1, αλλά στην Εναγόμενη 2, σύμφωνα με τους ρητούς όρους της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1, οι οποίοι προέβλεπαν ότι το τίμημα αγοράς του επίδικου Διαμερίσματος θα καταβαλλόταν στην Εναγόμενη 2. Ανέφερε περαιτέρω ότι εξακολουθούσε να αξιώνει την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού και από την Εναγόμενη 1, καθότι αυτή ήταν συμβαλλόμενο μέρος στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1 ως μία εκ των πωλητριών και, κατά τους ισχυρισμούς του, τα χρήματα που καταβλήθηκαν στην Εναγόμενη 2 χρησιμοποιήθηκαν για την ανέγερση της οικοδομής, από την οποία η Εναγόμενη 1 θα ελάμβανε το μερίδιο που της αναλογούσε δυνάμει της μεταξύ τους Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1).

Κατά την αντεξέτασή του, ο Ενάγων αποδέχθηκε ότι η έκδοση Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας για το επίδικο Διαμέρισμα προϋπέθετε την ολοκλήρωση της ανέγερσης της πολυκατοικίας. Ανέφερε, ωστόσο, ότι η υποχρέωση ολοκλήρωσης της οικοδομής βάρυνε τόσο την Εναγόμενη 1 όσο και την Εναγόμενη 2, υπό την ιδιότητά τους ως πωλητριών του επίδικου Διαμερίσματος, και ότι ανέμενε από την Εναγόμενη 1, εφόσον ο ίδιος είχε καταβάλει στους Εναγομένους το συμφωνηθέν τίμημα πώλησης δυνάμει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2012, Τεκμήριο 1, να ολοκληρώσει την ανέγερση της πολυκατοικίας σύμφωνα με τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) την οποία είχε συνάψει με την Εναγόμενη 2.

Κατά την αντεξέτασή του, ο Ενάγων αποδέχθηκε ότι η έναρξη των εργασιών ανέγερσης της πολυκατοικίας είχε γίνει από την Εναγόμενη 2. Ανέφερε, ωστόσο, ότι, όταν η Εναγόμενη 2 σταμάτησε τις εργασίες, η Εναγόμενη 1 όφειλε, κατά τη θέση του, να εφαρμόσει πλήρως τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), την οποία είχε συνάψει με την Εναγόμενη 2, ώστε να ελέγχει την πρόοδο των εργασιών και να διασφαλίζει την τήρηση των όρων της. Περαιτέρω, κατέθεσε ότι, σύμφωνα με τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), η Εναγόμενη 1 θα έπρεπε να αποδεσμεύει και να μεταβιβάζει σταδιακά προς την Εναγόμενη 2 μέρος του επίδικου ακινήτου επί του οποίου ανεγειρόταν η πολυκατοικία, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών. Ανέφερε, συναφώς, ότι, κατά την άποψή του, η Εναγόμενη 1 μεταβίβασε στην Εναγόμενη 2 μεγαλύτερο μερίδιο από εκείνο που, κατά τους ισχυρισμούς του, δικαιολογείτο βάσει της προόδου των εργασιών, καθότι, σύμφωνα με τη θέση του, η μεταβίβαση θα έπρεπε να περιοριζόταν στο 44% του επίδικου ακινήτου, με βάση τις εργασίες που η Εναγόμενη 2 είχε μέχρι τότε εκτελέσει.

Κατά την αντεξέτασή του, ερωτηθείς κατά πόσο συμμορφώθηκε πλήρως με τους όρους της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αναφορικά με την καταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης, ο Ενάγων κατέθεσε ότι τήρησε τις υποχρεώσεις του, αναφέροντας ότι κατέβαλε στην Εναγόμενη 2 ολόκληρο το συμφωνηθέν ποσό, ακόμη και πριν από τις προβλεπόμενες ημερομηνίες καταβολής. Διευκρίνισε ότι προέβη στην πλήρη εξόφληση κατόπιν παράκλησης της Εναγόμενης 2, η οποία, κατά τον ισχυρισμό του, μεταβίβασε προς αυτόν μερίδιο του επίδικου ακινήτου, με σκοπό, όπως ανέφερε, κατόπιν σχετικού αιτήματος της Εναγόμενης 2, την υποβοήθηση και την πρόοδο των εργασιών ανέγερσης της πολυκατοικίας. Υποστήριξε, συναφώς, ότι υπό τις περιστάσεις αυτές δεν θα έπρεπε να του αποδίδεται οποιαδήποτε μομφή για την ενέργειά του αυτή.

Κατ’ αντίθεση, σε ό,τι αφορά την Εναγόμενη 1 και τη συμμόρφωσή της με τις πρόνοιες της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), ανέφερε ότι η μη πιστή τήρηση ή συμμόρφωσή της με τις υποχρεώσεις που απέρρεαν από αυτήν διαφοροποιείτο, καθότι η Εναγόμενη 1 ήταν, κατά τη θέση του, συνυπεύθυνη με την Εναγόμενη 2 ως πωλήτρια του επίδικου Διαμερίσματος και είχε όφελος από τα χρήματα που ο ίδιος είχε καταβάλει στην Εναγόμενη 2. Περαιτέρω, κατέθεσε ότι η οικοδομή παρέμενε ημιτελής, στο στάδιο των επιχρισμάτων, και ότι η Εναγόμενη 1 δεν θα έπρεπε, κατά τη θέση του, να είχε μεταβιβάσει προς την Εναγόμενη 2 μεγαλύτερο μερίδιο του επίδικου ακινήτου από εκείνο που αντιστοιχούσε στην πρόοδο των εργασιών, οι οποίες, όπως ανέφερε, είχαν πραγματοποιηθεί με χρήματα που προέρχονταν από το ποσό που ο ίδιος είχε καταβάλει.

Κατά την αντεξέτασή του, ο Ενάγων κατέθεσε ότι το όφελος της Εναγόμενης 1 από τα ποσά που ο ίδιος κατέβαλε στην Εναγόμενη 2 συνίστατο στο γεγονός ότι η οικοδομή της πολυκατοικίας είχε προχωρήσει μέχρι το στάδιο στο οποίο είχε ανέλθει, όπως είχε ήδη αναφέρει, ήτοι στο στάδιο των επιχρισμάτων. Αναγνώρισε, ωστόσο, ότι ούτε η Εναγόμενη 1 είχε παραλάβει ολοκληρωμένα διαμερίσματα, επανέλαβε όμως ότι, σύμφωνα με τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), δυνάμει της οποίας θα τα ελάμβανε, η μεταβίβαση μεριδίων του επίδικου ακινήτου επί του οποίου ανεγειρόταν η πολυκατοικία προς την Εναγόμενη 2 θα έπρεπε να πραγματοποιείται σταδιακά και ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών. Υποστήριξε ότι, παρά ταύτα, η Εναγόμενη 1 είχε ήδη μεταβιβάσει προς την Εναγόμενη 2 ολόκληρο το συμφωνηθέν μερίδιο, ήτοι ποσοστό 66% του επίδικου ακινήτου επί του οποίου ανεγειρόταν η πολυκατοικία, ενώ, κατά τη θέση του, με βάση την πρόοδο των εργασιών μέχρι το στάδιο των επιχρισμάτων, θα έπρεπε να είχε μεταβιβαστεί μόνο ποσοστό 44%. Ανέφερε, τέλος, ότι, κατά την άποψή του, η Εναγόμενη 1 δεν εφάρμοσε τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), για λόγους τους οποίους ο ίδιος δεν γνώριζε.

Κατά την αντεξέτασή του, ο Ενάγων κατέθεσε ότι το συνολικό ποσό των €159.850 καταβλήθηκε στην Εναγόμενη 2 τόσο σε μετρητά όσο και μέσω παροχής υπηρεσιών. Διευκρίνισε ότι οι υπηρεσίες αυτές περιλάμβαναν, μεταξύ άλλων, εργασίες κατεδάφισης, συμπεριλαμβανομένης της κατεδάφισης των υφιστάμενων οικοδομών επί του επίδικου ακινήτου στο οποίο ανεγέρθηκε η πολυκατοικία, καθώς και την παροχή μηχανημάτων. Ερωτηθείς σχετικά με την αναφορά σε «μετρητά» στην απόδειξη είσπραξης ημερομηνίας 22/12/2011, Τεκμήριο 8, την οποία ισχυρίστηκε ότι εξέδωσε η Εναγόμενη 2, ανέφερε ότι η αξία των υπηρεσιών που είχε παράσχει αποτιμήθηκε χρηματικά και καταχωρίστηκε ως καταβολή σε μετρητά. Τέλος, δεν αποδέχθηκε την εισήγηση ότι η πιο πάνω αναφορά συνιστούσε νέα εκδοχή, μη συνάδουσα με τη δικογραφημένη εκδοχή της Έκθεσης Απαίτησής του.

Κατά την αντεξέτασή του, ερωτηθείς περαιτέρω να διευκρινίσει τη θέση του ότι είχε καταβάλει μέρος του συνολικού ποσού των €159.850 σε μετρητά, ο Ενάγων κατέθεσε ότι το συνολικό ποσό είχε καταβληθεί στην Εναγόμενη 2 και ότι ο διευθυντής της ουδέποτε αρνήθηκε την καταβολή του, γεγονός το οποίο, κατά τη θέση του, επιβεβαιωνόταν και από τη μεταβίβαση προς αυτόν μεριδίου του επίδικου ακινήτου. Ανέφερε περαιτέρω ότι η Εναγόμενη 2 εισέπραττε από αυτόν σταδιακά τόσο χρηματικά ποσά όσο και υπηρεσίες και ότι, μετά την ολοκλήρωση των καταβολών, εξέδωσε την απόδειξη είσπραξης ημερομηνίας 22/12/2011, Τεκμήριο 8. Ερωτηθείς, ωστόσο, πώς συμβιβαζόταν η πιο πάνω θέση του με το γεγονός ότι η απόδειξη έφερε την ίδια ημερομηνία με τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ανέφερε ότι, κατά τον χρόνο υπογραφής της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, το συνολικό ποσό είχε ήδη καταβληθεί. Διευκρίνισε περαιτέρω ότι οι χρηματικές καταβολές πραγματοποιήθηκαν σταδιακά, εκτιμώντας ότι το ποσό που είχε καταβάλει σε μετρητά ανερχόταν περίπου σε €100.000, χωρίς να μπορεί, λόγω της παρέλευσης μεγάλου χρονικού διαστήματος, να προσδιορίσει το ακριβές ποσό. Ανέφερε ότι οι καταβολές αυτές πραγματοποιήθηκαν εντός χρονικού διαστήματος περίπου ενός μηνός, με αναλήψεις χρημάτων από λογαριασμό που διατηρούσε στη Λαϊκή Τράπεζα, οι οποίες, όπως είπε, ανέρχονταν, κατά περίπτωση, σε €5.000 ή €10.000, καθότι, κατά τους ισχυρισμούς του, οι εκπρόσωποι της Εναγόμενης 2 προτιμούσαν την καταβολή μετρητών αντί επιταγών, επειδή αντιμετώπιζαν προβλήματα τόσο με τη χρήση επιταγών όσο και με τη ρευστότητα. Τέλος, ανέφερε ότι, κατά τον χρόνο της κατάθεσής του, δεν είχε στη διάθεσή του οποιοδήποτε αποδεικτικό στοιχείο των εν λόγω αναλήψεων.

Κατά την αντεξέτασή του, ο Ενάγων κατέθεσε ότι το ποσό των €20.850 που αντιστοιχούσε στον Φ.Π.Α. καταβλήθηκε από τον ίδιο στην Εναγόμενη 2, ενώ η υποχρέωση απόδοσής του στην αρμόδια αρχή βάρυνε την τελευταία και όχι τον ίδιο ως αγοραστή. Αναφορικά με τα χαρτόσημα που έφερε η απόδειξη είσπραξης του τιμήματος πώλησης ημερομηνίας 22/12/2011, Τεκμήριο 8, ανέφερε ότι, λόγω της παρέλευσης δεκατεσσάρων ετών, δεν μπορούσε να θυμηθεί εάν τα είχε τοποθετήσει ο ίδιος. Περαιτέρω, κατέθεσε ότι η εν λόγω απόδειξη παρουσιάστηκε στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατά τη διαδικασία μεταβίβασης μεριδίου του επίδικου ακινήτου από την Εναγόμενη 2 προς τον ίδιο, παρουσία εκπροσώπου της Εναγόμενης 2, ο οποίος, όπως ανέφερε, επιβεβαίωσε ότι είχε εισπράξει το σχετικό ποσό. Τέλος, δήλωσε ότι δεν θυμόταν την ημερομηνία κατά την οποία πραγματοποιήθηκε η εν λόγω μεταβίβαση, αναφέροντας ότι αυτή προέκυπτε από τον τίτλο ιδιοκτησίας.

Κατά την αντεξέτασή του, ο Ενάγων κατέθεσε ότι η καταβολή του ποσού προς την Εναγόμενη 2 θα μπορούσε να επιβεβαιωθεί από τον διευθυντή της, Γιάννη Καμιτζή, ο οποίος, όπως ανέφερε, ουδέποτε αμφισβήτησε ότι είχε εισπράξει το σχετικό ποσό. Περαιτέρω, δεν αποδέχθηκε τις υποβολές ότι δεν είχε καταβάλει το ποσό των €159.850 ή ότι η αντιπαροχή που είχε παράσχει περιοριζόταν σε μηχανήματα μικρότερης αξίας. Ανέφερε ότι είχε διαθέσει στην Εναγόμενη 2 μηχανήματα και είχε παράσχει υπηρεσίες, μεταξύ άλλων, με τη χρήση μεγάλων φορτηγών, εκσκαφέων και γερανών, καθώς και εργασίες κατεδάφισης, περιλαμβανομένης της κατεδάφισης των υφιστάμενων οικοδομών επί του επίδικου ακινήτου στο οποίο ανεγέρθηκε η πολυκατοικία, αλλά και οικοδομών επί άλλων ακινήτων για λογαριασμό της Εναγόμενης 2. Ερωτηθείς για την αξία των μηχανημάτων που είχε διαθέσει, ανέφερε ότι δεν τη θυμόταν.

Κατά την αντεξέτασή του, ο Ενάγων επανέλαβε ότι μέρος του τιμήματος, το οποίο προσδιόρισε κατά προσέγγιση σε €100.000, καταβλήθηκε σε μετρητά. Ανέφερε περαιτέρω ότι διατηρούσε συνεχή συναλλακτική σχέση με την Εναγόμενη 2, στο πλαίσιο της οποίας είχε προβεί και σε άλλη αγορά ακινήτου μέσω εταιρείας συμφερόντων του, ενώ της είχε επίσης παράσχει υπηρεσίες και διαθέσει μηχανήματα. Ερωτηθείς πώς μπορούσε να διακριθεί η αξία των υπηρεσιών και των μηχανημάτων που αφορούσαν ειδικά την επίδικη συναλλαγή, κατέθεσε ότι, λόγω της παρέλευσης δεκατεσσάρων ετών και των συνεχών συναλλαγών του με την Εναγόμενη 2, δεν ήταν σε θέση να προσδιορίσει με ακρίβεια την αξία των επιμέρους παροχών. Επέμεινε, ωστόσο, ότι η Εναγόμενη 2 είχε εισπράξει το συμφωνηθέν τίμημα, γεγονός το οποίο, κατά τη θέση του, αποδεικνυόταν και από τη μεταβίβαση προς αυτόν του σχετικού μεριδίου του επίδικου ακινήτου επί του οποίου ανεγέρθηκε η πολυκατοικία.

Κατά την αντεξέτασή του, ο Ενάγων κατέθεσε ότι το μερίδιο του επίδικου ακινήτου που του μεταβιβάστηκε θα ανταποκρινόταν στην αξία του ποσού που κατέβαλε ως τίμημα για την αγορά του, υπό την προϋπόθεση ότι το επίδικο Διαμέρισμα θα ολοκληρωνόταν. Ανέφερε ότι η απόφασή του για την αγορά του βασίστηκε στις τότε αξίες της αγοράς και ότι το τίμημα που συμφωνήθηκε ανταποκρινόταν στην αξία ενός ολοκληρωμένου διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων. Περαιτέρω, δεν αποδέχθηκε την υποβολή ότι δεν τήρησε τις υποχρεώσεις του δυνάμει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ή ότι δεν κατέβαλε το συμφωνηθέν τίμημα. Ανέφερε ότι ο διευθυντής της Εναγόμενης 2, ο οποίος, κατά τη θέση του, παρέλαβε το ποσό, ουδέποτε προέβαλε οποιαδήποτε ένσταση ή αμφισβήτησε την καταβολή του.

Κατά την αντεξέτασή του, ο Ενάγων δεν αποδέχθηκε τη θέση ότι οι υποχρεώσεις που απέρρεαν από τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, βάρυναν αποκλειστικά την Εναγόμενη 2. Ανέφερε ότι, σύμφωνα με την εν λόγω Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αλλά και τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), τόσο η Εναγόμενη 1 όσο και η Εναγόμενη 2, υπό την ιδιότητά τους ως πωλητριών, ήταν συνυπεύθυνες και είχαν αντίστοιχες υποχρεώσεις σε σχέση με την πώληση του επίδικου Διαμερίσματος και την εκπλήρωση των συμφωνηθέντων. Περαιτέρω, δεν αποδέχθηκε τη θέση ότι η υπογραφή της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 από την Εναγόμενη 1 είχε γίνει αποκλειστικά για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης ή προς διευκόλυνση της μεταβίβασης μεριδίου στο επίδικο ακίνητο. Ανέφερε ότι η Εναγόμενη 1, μέσω πληρεξουσίου της, υπέγραψε την εν λόγω Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 υπό την ιδιότητα της πωλήτριας. Τέλος, δεν αποδέχθηκε ότι η Εναγόμενη 2 ευθυνόταν αποκλειστικά για την παράβαση της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, επαναλαμβάνοντας τη θέση του ότι, βάσει και της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), τόσο η Εναγόμενη 1 όσο και η Εναγόμενη 2 ήταν συνυπεύθυνες για την κατάσταση που είχε δημιουργηθεί.

Το Δικαστήριο, έχοντας αξιολογήσει τη μαρτυρία του Ενάγοντος υπό το πρίσμα των προαναφερόμενων σχετικών αρχών δικαίου, καταλήγει ότι, στον βαθμό που αυτή αφορά τα επίδικα γεγονότα και ειδικότερα την προβαλλόμενη έκταση των συμβατικών υποχρεώσεων της Εναγόμενης 1, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή ως αξιόπιστη.

Το Δικαστήριο αποδίδει ιδιαίτερη σημασία στο γεγονός ότι ο ίδιος ο Ενάγων παρουσιάστηκε ως πρόσωπο πλήρως εξοικειωμένο με το περιεχόμενο και τη λειτουργία των συμβάσεων που διέπουν την επίδικη συναλλαγή. Δεν περιορίστηκε σε γενικές αναφορές στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αλλά προέβη σε αναλυτική αναφορά συγκεκριμένων όρων αυτής, καθώς και πρόνοιών της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1). Παράλληλα, σύμφωνα με τη δική του μαρτυρία, δραστηριοποιείτο επί σειρά ετών στον κατασκευαστικό τομέα, διατηρούσε σχετική επιχειρηματική δραστηριότητα και είχε προηγούμενη συναλλακτική σχέση με την Εναγόμενη 2 και τους εκπροσώπους της. Περαιτέρω, ανέφερε ότι, μέσω εταιρείας συμφερόντων του, είχε ήδη συμμετάσχει και σε άλλη συναλλαγή για την αγορά ακινήτου από την Εναγόμενη 2.

Υπό τις περιστάσεις αυτές, το Δικαστήριο δεν αντιμετωπίζει τον Ενάγοντα ως πρόσωπο το οποίο προέβαλε τις επίδικες θέσεις λόγω άγνοιας ή περιορισμένης εξοικείωσης με το συμβατικό πλαίσιο. Αντιθέτως, ο ίδιος επέλεξε να θεμελιώσει ουσιώδες μέρος της εκδοχής του σε συγκεκριμένα συμβατικά έγγραφα και να αναπτύξει, με ιδιαίτερη βεβαιότητα, τη δική του αντίληψη ως προς τις σχέσεις και τις υποχρεώσεις των μερών. Ήταν δε πρόσωπο το οποίο, ενδεχομένως και λόγω της επιχειρηματικής του δραστηριότητας, επέδειξε εξοικείωση με το αντικείμενο της επίδικης συναλλαγής και με τη σημασία που, υπό τις περιστάσεις, μπορούσαν να έχουν οι επιμέρους συμβατικές ρυθμίσεις.

Το Δικαστήριο διευκρινίζει ότι η παρούσα αποτύπωση της αξιολόγησης της μαρτυρίας του Ενάγοντος δεν προδικάζει ούτε προϋποθέτει την τελική ερμηνεία των επίδικων συμβατικών εγγράφων. Η οριστική κρίση ως προς την ερμηνεία των όρων της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), καθώς και των υπόλοιπων σχετικών εγγράφων, θα διαμορφωθεί μετά την ολοκλήρωση της αξιολόγησης του συνόλου της προσκομισθείσας μαρτυρίας, υπό το πρίσμα και των παραδεκτών γεγονότων. Στο παρόν στάδιο, το Δικαστήριο κατόπιν εξέτασης αποτυπώνει κατά πόσο η εκδοχή που παρουσίασε ο Ενάγων ως προς όσα, κατά τη δική του προβαλλόμενη αντίληψη, συμφωνήθηκαν μεταξύ των μερών είναι πειστική και ειλικρινής, υπό το φως τόσο του περιεχομένου που, εκ πρώτης όψεως, προκύπτει από τα ίδια τα συμβατικά έγγραφα στα οποία ο ίδιος στηρίχθηκε, όσο και του συνόλου της υπόλοιπης μαρτυρίας.

Υπό το πρίσμα αυτό, το Δικαστήριο αποτυπώνει την διαπίστωση του ότι, σε σχέση με τα γεγονότα τα οποία ο Ενάγων προέβαλλε προς υποστήριξη των θέσεών του επί σειράς ζητημάτων, η παρουσίαση των γεγονότων άφηνε την αίσθηση ότι μεταβαλλόταν ανάλογα με το αντικείμενο της εξέτασης, ενώ ο τρόπος με τον οποίο αξιοποιούσε τις συμβατικές ρυθμίσεις φαινόταν επιλεκτικός και προσανατολισμένος στην υποστήριξη της αξίωσής του, με αποτέλεσμα να παραγνωρίζονται, εκ πρώτης όψεως, άλλες συμβατικές πρόνοιες, οι οποίες δυνατόν να προσέδιδαν στους προβαλλόμενους ισχυρισμούς και στις θέσεις του διαφορετική διάσταση. Η διαπίστωση αυτή, επαναλαμβάνεται, αφορά την αξιοπιστία της μαρτυρίας του και τον τρόπο με τον οποίο παρουσίασε και εξιστόρησε ενώπιον του Δικαστηρίου την εκδοχή και τους ισχυρισμούς του, και όχι την τελική νομική αξιολόγηση των συμβατικών όρων.

Ειδικότερα, ενώ κατά την κυρίως εξέτασή του ο Ενάγων αναφερόταν στην καταβολή του τιμήματος πώλησης του επίδικου Διαμερίσματος «στους Εναγομένους», κατά τρόπο που, παρά το γεγονός της παρουσίασης της απόδειξης είσπραξης ημερομηνίας 22/12/2011, Τεκμήριο 8, δημιουργούσε την εντύπωση ότι το τίμημα είχε καταβληθεί και προς την Εναγόμενη 1, κατά την αντεξέτασή του αναγνώρισε ότι ουδέποτε κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό στην Εναγόμενη 1, αλλά ότι ολόκληρο το τίμημα καταβλήθηκε στην Εναγόμενη 2. Ανεξαρτήτως της τελικής νομικής σημασίας του γεγονότος αυτού, καθώς και του κατά πόσο υπήρχε σχετική συμβατική πρόνοια και τι ακριβώς προέβλεπε αυτή, ζητήματα τα οποία θα αξιολογηθούν σε μεταγενέστερο στάδιο, το Δικαστήριο κρίνει ότι η διαφοροποίηση αυτή, ως προς τον τρόπο παρουσίασης του ισχυρισμού και την εντύπωση που αρχικώς δημιουργούσε, κατά την κρίση του Δικαστηρίου επιτηδευμένα, αφορά ουσιώδες στοιχείο της εκδοχής του Ενάγοντος για τα γεγονότα και επηρεάζει δυσμενώς την αξιοπιστία της μαρτυρίας του.

Αντίστοιχη εικόνα παρουσιάζεται και ως προς την προσπάθεια του Ενάγοντος να συνδέσει την προβαλλόμενη υποχρέωση επιστροφής του τιμήματος πώλησης, με ευθύνη της Εναγόμενης 1. Ιδίως κατά την αντεξέταση του, ο ίδιος αναγνώρισε ότι η έναρξη και η διακοπή των οικοδομικών εργασιών συνδέονταν με ενέργειες της Εναγόμενης 2, στην οποία καταβλήθηκε και το τίμημα πώλησης για το επίδικο Διαμέρισμα. Παρά ταύτα, επιχείρησε να συνδέσει την Εναγόμενη 1, επικαλούμενος τον χαρακτηρισμό της, κατά τη θέση του, στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ως εκ των «πωλητών», με τη μη ολοκλήρωση της οικοδομής της πολυκατοικίας, επικαλούμενος επιμέρους πτυχές της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), καθώς και τη μεταβίβαση των μεριδίων της γης του επίδικου ακινήτου από την Εναγόμενη 1 προς την Εναγόμενη 2. Το Δικαστήριο δεν αποφαίνεται, στο παρόν στάδιο, κατά πόσο οι σχετικές συμβατικές πρόνοιες επιβάλλουν ή όχι τις υποχρεώσεις που ο Ενάγων υποστηρίζει ότι απορρέουν από αυτές. Εκείνο που αξιολογεί είναι ο τρόπος με τον οποίο ο ίδιος παρουσίασε τη μεταξύ τους σύνδεση. Η εικόνα που αποκόμισε το Δικαστήριο είναι ότι η παρουσίαση αυτή ήταν επιλεκτική και δεν συνοδευόταν από συνεκτική εξήγηση ως προς το πώς τα πραγματικά περιστατικά, όπως ο ίδιος τα περιέγραφε, οδηγούσαν στα συμπεράσματα που προέβαλλε αναφορικά με την ευθύνη της Εναγόμενης 1, ιδίως εφόσον δεν έδωσε σαφή και πειστική εξήγηση ως προς τον πραγματικό μηχανισμό μέσω του οποίου η μεταβίβαση, κατά τη θέση του, μεγαλύτερου ποσοστού γης στο επίδικο ακίνητο από την Εναγόμενη 1 προς την Εναγόμενη 2, οδήγησε ή συνέβαλε στη διακοπή των εργασιών ή στη μη ολοκλήρωση της οικοδομής της πολυκατοικίας. Τούτο δε αποκτά ιδιαίτερη σημασία, εφόσον, εκ πρώτης όψεως, τόσο η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, όσο και η Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) φαίνεται να περιλαμβάνουν αναφορές και πρόνοιες οι οποίες δυνατόν να προσδίδουν στα ζητήματα αυτά διαφορετική διάσταση και, ως εκ τούτου, να απαιτούσαν εξήγηση ως προς τη βεβαιότητα με την οποία ο Ενάγων εξέφραζε τη συγκεκριμένη θέση του. Η απουσία τέτοιας εξήγησης δεν οδηγεί, από μόνη της, σε οποιοδήποτε συμπέρασμα ως προς την ορθή ερμηνεία της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) ή και της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Αποτελεί, όμως, στοιχείο που το Δικαστήριο μπορεί να συνεκτιμήσει κατά την αξιολόγηση της αξιοπιστίας του Ενάγοντος, δεδομένου ότι ο ίδιος προέβαλε την πιο πάνω σύνδεση προς υποστήριξη των ισχυρισμών του, χωρίς να την υποστηρίζει με πειστική πραγματική εξήγηση.

Συναφώς, έχει σημασία ότι ο ίδιος ο Ενάγων αναγνώρισε ότι κατέβαλε ολόκληρο το τίμημα πώλησης του επίδικου Διαμερίσματος πριν από τις προβλεπόμενες στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ημερομηνίες καταβολής, αποδίδοντας τη δική του αυτή ενέργεια σε πρόθεση υποβοήθησης της Εναγόμενης 2, κατόπιν παράκλησής της, για σκοπούς εκτέλεσης των εργασιών οικοδόμησης της πολυκατοικίας. Η αναφορά αυτή έχει σημασία στο πλαίσιο της αξιολόγησης της συνολικής εκδοχής του Ενάγοντος, καθότι, ενώ απέδιδε ιδιαίτερη σημασία σε ενέργειες και συμβατικές ρυθμίσεις που αφορούσαν τη σχέση μεταξύ των Εναγομένων, προκειμένου να θεμελιώσει ευθύνη της Εναγόμενης 1 για τη μη ολοκλήρωση της οικοδομής της πολυκατοικίας, ο ίδιος αναγνώριζε ότι προέβη σε πρόωρη καταβολή ολόκληρου του τιμήματος προς την Εναγόμενη 2, ακριβώς σε συνάρτηση με την εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών, χωρίς, ωστόσο, να αποδίδει στη δική του αυτή ενέργεια αντίστοιχη σημασία ή να εξετάζει κατά πόσο η ίδια λογική σύνδεση που επιχειρούσε να αποδώσει στις ενέργειες της Εναγόμενης 1 μπορούσε να τύχει εφαρμογής και στη δική του ενέργεια. Από το ως άνω ισχυριζόμενο γεγονός, όπως εκτίθεται κατωτέρω, προκύπτει, περαιτέρω, και η ανειλικρίνεια της εκδοχής του Ενάγοντος.

Αντίστοιχα, ο Ενάγων προέβαλε τη θέση ότι το υπόλοιπο ποσοστό της γης του επίδικου ακινήτου, το οποίο, κατά την εκδοχή του, δεν είχε μεταβιβαστεί από την Εναγομένη 1 στην Εναγόμενη 2 βάσει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), θα μπορούσε να αξιοποιηθεί από την Εναγόμενη 1 κατά τρόπο ώστε να εξασφαλιστεί η ολοκλήρωση της οικοδομής της πολυκατοικίας, επειδή, όπως χαρακτηριστικά ανέφερε, η Εναγόμενη 1 είχε υποχρέωση να εφαρμόσει τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1). Και ως προς το σημείο αυτό, το Δικαστήριο δεν εξετάζει κατά πόσο η θέση αυτή είναι νομικά ορθή. Εκείνο που αξιολογεί είναι ότι ο Ενάγων δεν εξήγησε με σαφήνεια ούτε τη βάση της θέσης αυτής ούτε τον τρόπο με τον οποίο αυτή συνδεόταν με τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, την οποία, όπως και τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), κατά τα άλλα επικαλείτο, ενώ, εκ πρώτης όψεως, δεν προκύπτει από τις εν λόγω συμβατικές ρυθμίσεις, ιδίως από τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), ρητή πρόνοια που να προβλέπει τέτοια δυνατότητα ή υποχρέωση της Εναγόμενης 1. Ούτε εξήγησε πώς η θέση αυτή συνδεόταν με τα πραγματικά περιστατικά τα οποία ο ίδιος περιέγραφε. Η έλλειψη της αναγκαίας αυτής εξήγησης αποδυναμώνει την πειστικότητα της εκδοχής του και αποτελεί στοιχείο που το Δικαστήριο συνεκτιμά κατά την αξιολόγηση της αξιοπιστίας της μαρτυρίας του.

Σε ό,τι αφορά τα προαναφερόμενα, το Δικαστήριο κρίνει ότι η ανειλικρίνεια του Ενάγοντος, η οποία ανάγεται στον πυρήνα των ισχυρισμών του και πλήττει καίρια την αξιοπιστία του, έγκειται ιδίως στο γεγονός ότι, ενώ η Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), ως συνημμένη ως Παράρτημα στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ήταν γνωστή σε αυτόν, εντούτοις μέμφεται την Εναγόμενη 1 και της αποδίδει ευθύνη στη βάση της θέσης ότι, αφού ο ίδιος εκπλήρωσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις και κατέβαλε στην Εναγόμενη 2 το συμφωνηθέν τίμημα, συνολικού ύψους €159.850, η Εναγόμενη 1, ως συμβαλλόμενη «πωλήτρια» δυνάμει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, και ως συμβαλλόμενο μέρος στη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), υπείχε και η ίδια υποχρεώσεις αναφορικά με την πρόοδο και ολοκλήρωση της ανάπτυξης, τις οποίες, κατά τον ισχυρισμό του, δεν τήρησε. Ειδικότερα, ο Ενάγων υποστήριξε ότι η πλημμελής εφαρμογή από την Εναγόμενη 1 της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), και ιδίως η πρόωρη μεταβίβαση ποσοστού 66% του επίδικου ακινήτου στην Εναγόμενη 2, αντί του, κατά τη θέση του, δικαιολογούμενου ποσοστού 44%, σε συνδυασμό με την ιδιότητά της ως «πωλήτριας» βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, την καθιστούσε συνυπεύθυνη με την Εναγόμενη 2 για τη μη ολοκλήρωση του επίδικου Διαμερίσματος και, συνακόλουθα, για την επιστροφή του τιμήματος που ο ίδιος κατέβαλε. Ωστόσο, από την προσκομισθείσα μαρτυρία προκύπτει ότι, κατά την ημερομηνία σύναψης της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, η Εναγόμενη 2 ήταν ήδη εγγεγραμμένη, σύμφωνα με το Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας, Τεκμήριο 4, ως ιδιοκτήτρια ποσοστού 9/20 εξ αδιαιρέτου μεριδίων, ήτοι 45%, επί του επίδικου ακινήτου. Το ποσοστό αυτό υπολειπόταν κατά 13/60 εξ αδιαιρέτου μερίδια του συνολικού ποσοστού των 2/3 εξ αδιαιρέτου μεριδίων, το οποίο, σύμφωνα με τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), προβλεπόταν να μεταβιβαστεί στην Εναγόμενη 2 από την Εναγόμενη 1. Κατά συνέπεια, ο Ενάγων δεν μπορούσε, χωρίς να παραγνωρίζει ένα ουσιώδες και εκ των προτέρων γνωστό σε αυτόν πραγματικό δεδομένο σε ό,τι αφορούσε και την εξέλιξη των οικοδομικών εργασιών, να θεμελιώνει ευθύνη της Εναγόμενης 1 στη φερόμενη ως πρόωρη ή υπέρμετρη μεταβίβαση μεριδίων προς την Εναγόμενη 2. Εάν πράγματι υπήρχε οποιαδήποτε παράλειψη της Εναγόμενης 1 ως προς την εφαρμογή της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), αυτή αφορούσε γεγονότα και συμβατικές σχέσεις που ο Ενάγων γνώριζε ή, υπό τις περιστάσεις, δεν μπορούσε να θεωρεί ότι αγνοούσε κατά τον χρόνο που συνήψε τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Τούτο αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία ενόψει του ότι, σύμφωνα με τη δική του εκδοχή, κατά τους προηγούμενους δύο έως τρεις μήνες ─ήτοι, κατά τρόπο αξιοσημείωτο, πριν ακόμη από τη σύναψη με τις Εναγόμενες της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1─ είχε ήδη καταβάλει σταδιακά στην Εναγόμενη 2 το συμφωνηθέν τίμημα για την αγορά του επίδικου Διαμερίσματος, με αποτέλεσμα την έκδοση από την Εναγόμενη 2 της απόδειξης είσπραξης ημερομηνίας 22/12/2011, Τεκμήριο 8 στις 22/12/2011 ─ήτοι, κατά τρόπο και πάλι αξιοσημείωτο, την ίδια ημέρα της σύναψης της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Επικαλούμενος δε, προς τούτο, ότι το έπραξε προκειμένου να βοηθήσει την Εναγόμενη 2 στην ανέγερση της πολυκατοικίας, κατόπιν σχετικής παράκλησής της, καταβάλλοντας μάλιστα προς αυτήν και χρηματικά ποσά σε μετρητά, καθότι οι εκπρόσωποί της αντιμετώπιζαν προβλήματα με τη χρήση επιταγών και με τη ρευστότητα. Τούτο δε, όπως επανειλημμένως ανέφερε, συνέβη πριν από τη σύναψη της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1.

Ιδιαίτερη σημασία έχει, περαιτέρω, ότι ο Ενάγων, ενώ αξιώνει από την Εναγόμενη 1 την επιστροφή του συνόλου του τιμήματος πώλησης, ύψους €159.850, δεν έδωσε οποιαδήποτε εξήγηση ως προς την τύχη των 11/120 εξ αδιαιρέτου μεριδίων επί του επίδικου ακινήτου, τα οποία, όπως προκύπτει από το Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας, Τεκμήριο 6, εξακολουθούν να είναι εγγεγραμμένα στο όνομά του. Η παράλειψη αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία, δεδομένου ότι ο Ενάγων, με την παρούσα Αγωγή, αξιώνει ουσιαστικά την επιστροφή του τιμήματος πώλησης που κατέβαλε για το επίδικο Διαμέρισμα, επικαλούμενος την ολική αποτυχία του συμφωνηθέντος ανταλλάγματος, ήτοι της παράδοσης και μεταβίβασης προς αυτόν Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας για το επίδικο Διαμέρισμα, ενώ συγχρόνως δεν αναφέρεται στο γεγονός ότι εξακολουθεί να διατηρεί στο όνομά του τα ως άνω 11/120 εξ αδιαιρέτου μερίδια επί του επίδικου ακινήτου, ούτε εξηγεί ποια είναι η πρόθεσή του ως προς αυτά σε περίπτωση ικανοποίησης της αξίωσής του για επιστροφή του καταβληθέντος τιμήματος πώλησης.

Περαιτέρω, ο Ενάγων δεν αναφέρθηκε στη μαρτυρία του ούτε στο γεγονός ότι η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, εξακολουθεί να είναι εγγεγραμμένη προς όφελός του ως επιβάρυνση επί του Κτηματικού Μητρώου του επίδικου ακινήτου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, ούτε εξήγησε ποια θα ήταν η τύχη της εν λόγω επιβάρυνσης σε περίπτωση ικανοποίησης της αξίωσής του για επιστροφή του συνόλου του τιμήματος πώλησης από την Εναγόμενη 1.

Η παράλειψη αυτή, ιδίως ως προς την πρόθεσή του σε σχέση με τη διατήρηση των πιο πάνω «δικαιωμάτων» και τη συνάρτησή τους με την αξίωσή του, αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία ενόψει του ότι, όπως προκύπτει από το δηλωτικό της απόφασης του Δικαστηρίου ημερομηνίας 07/11/2023, Τεκμήριο 2, έχει ήδη εκδοθεί απόφαση εναντίον της Εναγομένης 2 και προς όφελος του Ενάγοντος για ποσό €139.000, έναντι του καταβληθέντος τιμήματος πώλησης, χωρίς να του έχει αποδοθεί άλλη θεραπεία. Υπό τις περιστάσεις αυτές, η αποσιώπηση των πιο πάνω δεδομένων κατά την προβολή και ανάπτυξη της αξίωσής του, τα οποία συνδέονται άμεσα με την έκταση και τη βάση αυτής, αποτελεί στοιχείο το οποίο το Δικαστήριο δεν μπορεί να παραγνωρίσει κατά την αξιολόγηση της συνολικής εκδοχής και της αξιοπιστίας της μαρτυρίας του Ενάγοντος. Η διαπίστωση αυτή αφορά την πραγματική διάσταση της εκδοχής του και όχι την οριστική νομική αξιολόγηση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των διαδίκων. Η τελευταία, όμως, δεν μπορεί, υπό τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης, να αποσυνδεθεί πλήρως από τα πραγματικά δεδομένα τα οποία ο ίδιος ο Ενάγων επικαλείται προς θεμελίωση της αξίωσής του και, ιδίως, από την παράλειψή του να αναφερθεί σε δεδομένα τα οποία έχουν άμεση σχέση με την έκταση και τη λειτουργία της αξίωσης αυτής.

Συνολικά, το Δικαστήριο αποκόμισε την εντύπωση ότι, ενώ ο Ενάγων παρουσίαζε τον εαυτό του ως πρόσωπο με ουσιαστική γνώση και εξοικείωση με το συμβατικό πλαίσιο, η παρουσίαση εκ μέρους του των επιμέρους συμβατικών σχέσεων και των πραγματικών περιστατικών δεν ήταν πλήρης, συνεπής και ειλικρινής. Αντιθέτως, χαρακτηριζόταν από επιλεκτική ανάδειξη στοιχείων και γεγονότων, κατά τρόπο που εξυπηρετούσε την προβαλλόμενη αξίωσή του και ήταν πρόσφορος να δημιουργήσει παραπλανητική εικόνα ως προς τη συνολική συμβατική και πραγματική κατάσταση, χωρίς να παρέχεται αντίστοιχα πειστική εξήγηση που να συνδέει τα επιμέρους στοιχεία σε μία συνεκτική συνολική εκδοχή των γεγονότων.

Λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο της μαρτυρίας του Ενάγοντος, το Δικαστήριο κρίνει ότι, ως προς τα κρίσιμα ζητήματα της παρούσας υπόθεσης, η εκδοχή του δεν χαρακτηρίζεται από τον απαιτούμενο βαθμό ειλικρίνειας, συνέπειας και πειστικότητας, ώστε να μπορεί να γίνει αποδεκτή ως αξιόπιστη. Η κρίση αυτή αφορά την αξιοπιστία της μαρτυρίας του και τον τρόπο με τον οποίο παρουσίασε ενώπιον του Δικαστηρίου τα πραγματικά περιστατικά και τη δική του προβαλλόμενη αντίληψη ως προς τις συμβατικές σχέσεις των διαδίκων. Δεν συνιστά, στο παρόν στάδιο, τελική κρίση ως προς την ερμηνεία των συμβατικών εγγράφων ούτε ως προς την οριστική έκταση των συμβατικών δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των διαδίκων. Τα ζητήματα αυτά θα εξεταστούν στη συνέχεια της απόφασης, αφού ολοκληρωθεί η αξιολόγηση του συνόλου της μαρτυρίας που προσκομίστηκε κατά την ακρόαση.

Η μαρτυρία της Εναγομένης 1.

Η Εναγόμενη 1 κατέθεσε ότι ήταν η αρχική ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου επί του οποίου ανεγέρθηκε η πολυκατοικία. Ανέφερε ότι, κατά το 2011, υπέγραψε με την Εναγόμενη 2 τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) και ότι, κατά τον χρόνο της κατάθεσής της ενώπιον του Δικαστηρίου, εξακολουθούσε να είναι συνιδιοκτήτρια αυτής.

Η Εναγόμενη 1 κατέθεσε ότι, σύμφωνα με τους όρους της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), την οποία είχε συνάψει με την Εναγόμενη 2, η τελευταία ανέλαβε την υποχρέωση να ανεγείρει, με δικά της έξοδα, την πολυκατοικία επί του επίδικου ακινήτου, σύμφωνα με την υφιστάμενη πολεοδομική άδεια ανάπτυξης και εντός της προβλεπόμενης χρονικής περιόδου των 17 μηνών. Ανέφερε ότι, ως αντάλλαγμα για τη μεταβίβαση από μέρους της 200/300 μεριδίων του επίδικου ακινήτου προς την Εναγόμενη 2, η τελευταία ανέλαβε την υποχρέωση να της παραδώσει και να της μεταβιβάσει συγκεκριμένα διαμερίσματα του συγκροτήματος, ήτοι τα διαμερίσματα αρ. 201, 202 και 303. Περαιτέρω, κατέθεσε ότι, μετά την ολοκλήρωση των οικοδομικών εργασιών, τα μέρη θα προέβαιναν σε κοινή αίτηση προς το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για τον διαχωρισμό και τη διανομή της ακίνητης ιδιοκτησίας, ώστε κάθε μέρος να λάβει Χωριστούς Τίτλους Ιδιοκτησίας για τα τμήματα του συγκροτήματος που θα του αναλογούσαν. Ανέφερε ότι η ευθύνη για την εξασφάλιση του Πιστοποιητικού Τελικής Εγκρίσεως της πολυκατοικίας από την αρμόδια αρχή, καθώς και για την έκδοση Χωριστών Τίτλων Ιδιοκτησίας για τις επιμέρους μονάδες, είχε αναληφθεί από την Εναγόμενη 2. Η Εναγόμενη 1 κατέθεσε επίσης ότι τα μέρη είχαν συμφωνήσει να παραμείνουν υπεύθυνα για την εκπλήρωση των αντίστοιχων υποχρεώσεών τους καθ’ όλη τη διάρκεια εκτέλεσης της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1). Ανέφερε ότι ως χρόνος ολοκλήρωσης του έργου θεωρείτο η έκδοση Χωριστών Τίτλων Ιδιοκτησίας για τις επιμέρους μονάδες της πολυκατοικίας και ότι προς τούτο η Εναγόμενη 2 είχε αναλάβει την υποχρέωση, με την αποπεράτωση των οικοδομικών εργασιών, να υποβάλει αίτηση για την εξασφάλιση του Πιστοποιητικού Τελικής Εγκρίσεως από την αρμόδια αρχή, ώστε να καταστεί δυνατή η έκδοση των Χωριστών Τίτλων Ιδιοκτησίας. Τέλος, ανέφερε ότι ανέλαβε την υποχρέωση να υπογράψει το ειδικό πληρεξούσιο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, προς την Εναγόμενη 2, ώστε αυτή να δύναται να προβαίνει στην πώληση των διαμερισμάτων που της αναλογούσαν στην πολυκατοικία δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1).

Η Εναγόμενη 1 κατέθεσε ότι δεν γνώριζε ούτε είχε συγκατατεθεί ή εγκρίνει την επισύναψη της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) που είχε υπογράψει με την Εναγόμενη 2 στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1,  ως «αναπόσπαστο μέρος αυτής». Ανέφερε, ωστόσο, ότι, δυνάμει της εν λόγω της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, η Εναγόμενη 2 προέβη στην πώληση του επίδικου Διαμερίσματος στον Ενάγοντα.

Η Εναγόμενη 1 κατέθεσε ότι, δυνάμει του ειδικού πληρεξουσίου ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, το οποίο παραχώρησε προς την Εναγόμενη 2, διόρισε ως ειδικό αντιπρόσωπό της τον Θώμα Δ. Κωστάππη. Ανέφερε ότι ο τελευταίος της παρουσιάστηκε ως εντολοδόχος και μέτοχος της Εναγόμενης 2, καθώς και ως το πρόσωπο που θα συνέβαλλε στην υλοποίηση των μεταβιβάσεων μεριδίων του επίδικου ακινήτου προς τους υποψήφιους αγοραστές, καθώς και στην πώληση των διαμερισμάτων που αναλογούσαν στην Εναγόμενη 2, σύμφωνα με τον σχετικό όρο 4 της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1).

Η Εναγόμενη 1 κατέθεσε ότι ουδέποτε ανέλαβε οποιαδήποτε συμβατική υποχρέωση αναφορικά με την ανέγερση διαμερισμάτων επί του επίδικου ακινήτου, περιλαμβανομένου του επίδικου Διαμερίσματος, ούτε και αναφορικά με τη μεταβίβασή τους σε οποιοδήποτε πρόσωπο. Ανέφερε ότι οι σχετικές υποχρεώσεις βάρυναν αποκλειστικά την Εναγόμενη 2, δυνάμει της μεταξύ τους Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1). Περαιτέρω, κατέθεσε ότι η Εναγόμενη 2, ως μελλοντική συνιδιοκτήτρια ποσοστού 2/3 στην υπό ανέγερση πολυκατοικία, σύμφωνα με τους όρους της εν λόγω Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), προχώρησε στην πώληση των διαμερισμάτων που θα της αναλογούσαν, μεταξύ άλλων, και του επίδικου Διαμερίσματος προς τον Ενάγοντα.

Η Εναγόμενη 1 κατέθεσε ότι, λόγω της διακοπής των οικοδομικών εργασιών από την Εναγόμενη 2, δεν κατέστη δυνατό να εξασφαλιστούν Χωριστοί Τίτλοι Ιδιοκτησίας για τα διαμερίσματα που της αναλογούσαν. Ανέφερε ότι η ίδια, καθώς και ο γιος της, είχαν επανειλημμένα ζητήσει από την Εναγόμενη 2 να επαναρχίσει και να ολοκληρώσει τις εργασίες στο επίδικο ακίνητο και την πολυκατοικία, πλην όμως η τελευταία αρνείτο να συμμορφωθεί προς τις υποχρεώσεις που είχε αναλάβει. Περαιτέρω, κατέθεσε ότι, παρά την παρέλευση δεκατεσσάρων ετών μέχρι τον χρόνο της κατάθεσής της ενώπιον του Δικαστηρίου, η Εναγόμενη 2 δεν είχε ολοκληρώσει το έργο, με αποτέλεσμα να μην καταστεί δυνατή η ολοκλήρωση της διαδικασίας διαχωρισμού και μεταβίβασης των διαμερισμάτων. Η Εναγόμενη 1 κατέθεσε επίσης ότι ουδέποτε έλαβε οποιοδήποτε χρηματικό ποσό από τον Ενάγοντα και εξέφρασε τη θέση ότι δεν αντιλαμβανόταν τον λόγο για τον οποίο ο Ενάγων αξίωνε από την ίδια την επιστροφή ποσού το οποίο δεν της είχε καταβάλει ή και αποζημιώσεις για παράβαση της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, υποστηρίζοντας ότι οποιαδήποτε παράβαση των σχετικών συμφωνηθέντων οφειλόταν στην Εναγόμενη 2.

Η Εναγόμενη 1 επανέλαβε ότι δεν έφερε οποιαδήποτε ευθύνη για τη μη ολοκλήρωση της οικοδομής της πολυκατοικίας, υποστηρίζοντας ότι η σχετική υποχρέωση βάρυνε αποκλειστικά την Εναγόμενη 2. Ανέφερε ότι, από τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αντιλαμβανόταν ότι η ευθύνη για την ανέγερση της πολυκατοικίας, στην οποία θα περιλαμβανόταν το επίδικο Διαμέρισμα του Ενάγοντος, ανήκε στην Εναγόμενη 2. Κατά την εκδοχή της, η Εναγόμενη 2 είχε, επίσης, την υποχρέωση για την παράδοση της κατοχής του επίδικου Διαμερίσματος, την εξασφάλιση Πιστοποιητικού Τελικής Εγκρίσεως της πολυκατοικίας από την αρμόδια αρχή, καθώς και για την έκδοση Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας και τη μεταβίβαση του επίδικου Διαμερίσματος στον Ενάγοντα.

Περαιτέρω, η Εναγόμενη 1 κατέθεσε ότι τόσο η ίδια όσο και ο Ενάγων είχαν καταστεί θύματα της Εναγόμενης 2 και ότι η ίδια δεν είχε αποκομίσει οποιοδήποτε όφελος από την υπόθεση, αλλά, αντιθέτως, είχε ουσιαστικά απωλέσει το μοναδικό περιουσιακό της στοιχείο.

Η Εναγόμενη 1 ανέφερε, επίσης, ότι ουδέποτε της κοινοποιήθηκε η επιστολή ημερομηνίας 07/03/2014, Τεκμήριο 10, η οποία, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του Ενάγοντος, της είχε αποσταλεί ταχυδρομικώς και αφορούσε την προβαλλόμενη παράβαση εκ μέρους της των υποχρεώσεων που απορρέουν από τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1.

Τέλος, κατέθεσε ότι δεν υπείχε οποιαδήποτε ευθύνη για παράβαση των συμφωνηθέντων μεταξύ της Εναγόμενης 2 και του Ενάγοντος δυνάμει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ούτε και οποιαδήποτε υποχρέωση καταβολής αποζημιώσεων προς αυτόν.

Κατά την αντεξέτασή της, η Εναγόμενη 1, ερωτηθείσα αναφορικά με τη συνιδιοκτησία της στο επίδικο ακίνητο, ανέφερε ότι δεν ήταν εξοικειωμένη με τα σχετικά ποσοστά. Κατέθεσε ότι υπέγραψε τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), προκειμένου η Εναγόμενη 2 να αναλάβει την ανάπτυξη του ακινήτου, με την ίδια να μεταβιβάζει προς αυτήν τα συμφωνηθέντα μερίδια του επίδικου ακινήτου, εξαιρουμένων των μερών που θα παρέμεναν στην ίδια. Διευκρίνισε ότι, σύμφωνα με τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), το αντάλλαγμα που θα λάμβανε για τη μεταβίβαση του συμφωνηθέντος μεριδίου του επίδικου ακινήτου προς την Εναγόμενη 2 ήταν τρία διαμερίσματα, ήτοι δύο διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων και ένα διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων.

Κατά την αντεξέτασή της, η Εναγόμενη 1, ερωτηθείσα αναφορικά με τους όρους της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) που είχε υπογράψει με την Εναγόμενη 2, ανέφερε ότι δεν αντιλαμβανόταν πλήρως τη διάκριση μεταξύ των ποσοστών 1/3 και 2/3, τα οποία, όπως της υποδείχθηκε, αντιστοιχούσαν στα μερίδια που θα παρέμεναν εγγεγραμμένα στο όνομά της και σε εκείνα που θα μεταβιβάζονταν στην Εναγόμενη 2, αντίστοιχα. Επιβεβαίωσε, ωστόσο, ότι είχε συμφωνήσει να μεταβιβάζει μερίδια στην Εναγόμενη 2 σταδιακά και ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών. Ανέφερε ότι την πρόοδο των εργασιών, σύμφωνα με τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), παρακολουθούσε ο γιος της.

Ερωτηθείσα κατά πόσο γνώριζε το ποσοστό των μεριδίων που, βάσει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), θα έπρεπε να είχε μεταβιβαστεί μέχρι το στάδιο στο οποίο είχαν ανέλθει οι εργασίες της οικοδομής, ήτοι μέχρι το στάδιο των επιχρισμάτων, ανέφερε ότι δεν ήταν σε θέση να απαντήσει. Κατά την υποβολή ότι, σύμφωνα με την εν λόγω Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), μέχρι την ολοκλήρωση των επιχρισμάτων θα έπρεπε να είχαν μεταβιβαστεί στην Εναγόμενη 2 συνολικά 150/300 μερίδια του επίδικου ακινήτου, η Εναγόμενη 1, αφού της υποδείχθηκε ο σχετικός όρος 3.2.3 της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), επιβεβαίωσε ότι είχαν πραγματοποιηθεί τα στάδια εργασιών που αναφέρονταν σε αυτόν, περιλαμβανομένης της ολοκλήρωσης του σκελετού, της τοιχοποιίας και των επιχρισμάτων.

Η Εναγόμενη 1 ανέφερε ότι είχε προβεί σε μεταβίβαση μεριδίων, χωρίς όμως να είναι σε θέση να προσδιορίσει το ακριβές ποσοστό που είχε μεταβιβαστεί. Διευκρίνισε ότι η μεταβίβαση πραγματοποιήθηκε στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας προς πρόσωπο το οποίο αναγνώρισε ως εκπρόσωπο της Εναγόμενης 2, χωρίς να γνωρίζει το επώνυμό του, αναφέροντας ότι πιθανόν επρόκειτο για τον «κ. Γιάννη», ο οποίος συνοδευόταν από ακόμη ένα πρόσωπο ως εκπρόσωπο της Εναγόμενης 2. Ανέφερε, ωστόσο, ότι κατά τη διαδικασία αυτή δεν ήταν παρών ο Θωμάς Δ. Κωστάππης. Τέλος, η Εναγόμενη 1 ανέφερε ότι δεν ήταν σε θέση να επιβεβαιώσει το ακριβές ποσοστό που εξακολουθούσε να είναι εγγεγραμμένο στο όνομά της, ούτε κατά πόσο αυτό ανερχόταν σε 11/20 μετά από μεταβίβαση 9/20 προς την Εναγόμενη 2, αν και αποδέχθηκε ότι παρέμενε εγγεγραμμένο στο όνομά της κάποιο μερίδιο του επίδικου ακινήτου.

Κατά την αντεξέτασή της, η Εναγόμενη 1, ερωτηθείσα αναφορικά με το ποσοστό του επίδικου ακινήτου που, σύμφωνα με τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), θα έπρεπε να της αναλογεί μετά την ολοκλήρωση του έργου, ανέφερε ότι δεν ήταν σε θέση να αντιληφθεί ή να επιβεβαιώσει τους σχετικούς αριθμητικούς υπολογισμούς που της υποβάλλονταν, ούτε κατά πόσο, ενώ θα έπρεπε να κατέχει μερίδιο 100/300, κατείχε τελικά μερίδιο 150/300. Επανέλαβε ότι, σύμφωνα με τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), το αντάλλαγμα που θα ελάμβανε συνίστατο σε δύο διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων και ένα διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων και ότι δεν ήταν σε θέση να αναφερθεί σε κλάσματα εξ αδιαιρέτου μεριδίων. Περαιτέρω, δεν αποδέχθηκε τις υποβολές ότι είχε επιβαρύνει με υποθήκη μερίδια του ακινήτου προς εξασφάλιση δανειακών υποχρεώσεων, και συγκεκριμένα ότι είχε εγγράψει υπέρ της Themis Portfolio, την 01/11/2011, υποθήκη επί μεριδίου 77/1320 προς εξασφάλιση ποσού €181.500 και υπέρ της ΚΕΔΙΠΕΣ, την 22/05/2014, υποθήκη επί μεριδίου 649/1320 προς εξασφάλιση ποσού €124.000.

Κατά την αντεξέτασή της, η Εναγόμενη 1 κατέθεσε ότι δεν είχε παραχωρήσει πληρεξούσιο σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο πέραν του Θωμά Δ. Κωστάππη. Περαιτέρω, δεν αποδέχθηκε την υποβολή ότι το ποσοστό του επίδικου ακινήτου που παρέμενε εγγεγραμμένο στο όνομά της θα έπρεπε να είχε χρησιμοποιηθεί για την ολοκλήρωση της πολυκατοικίας, υποστηρίζοντας ότι η υποχρέωση ολοκλήρωσης της οικοδομής και παράδοσης των τριών διαμερισμάτων που της αναλογούσαν βάρυνε αποκλειστικά την Εναγόμενη 2 που ήταν η επιχειρηματίας ανάπτυξης ακίνητης ιδιοκτησίας, και ότι η ίδια δεν μπορούσε να διατηρεί μερίδιο διαφορετικό από εκείνο που δικαιούνταν βάσει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1). Ερωτηθείσα αναφορικά με τα στάδια μεταβίβασης των μεριδίων που προέβλεπε η εν λόγω Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), ανέφερε ότι είχε μεταβεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και είχε προβεί σε μεταβίβαση μεριδίων προς την Εναγόμενη 2, παρουσία προσώπου ονόματι «κ. Γιάννης», το οποίο, κατά την κατάθεσή της, είχε αποσταλεί από τον Θωμά Δ. Κωστάππη. Επιβεβαίωσε, τέλος, ότι τα δύο τελευταία στάδια των οικοδομικών εργασιών που προβλέπονταν στη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), ήτοι η ολοκλήρωση των πατωμάτων και η ολοκλήρωση της οικοδομής, δεν είχαν πραγματοποιηθεί και ότι, ως εκ τούτου, δεν είχε μεταβεί εκ νέου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για να προβεί στις αντίστοιχες μεταβιβάσεις μεριδίων που συνδέονταν με τα στάδια αυτά.

Κατά την αντεξέτασή της, η Εναγόμενη 1 επιβεβαίωσε ότι το μερίδιο του επίδικου ακινήτου που δεν είχε μεταβιβαστεί παρέμενε μέχρι και την ημέρα της κατάθέσεώς της ενώπιον του Δικαστηρίου εγγεγραμμένο στο όνομά της. Ερωτηθείσα εκ νέου κατά πόσο το εν λόγω μερίδιο θα έπρεπε να είχε αξιοποιηθεί για την ολοκλήρωση της πολυκατοικίας, επανέλαβε ότι η σχετική υποχρέωση βάρυνε την Εναγόμενη 2. Κατέθεσε ότι, παρά τη διακοπή των εργασιών, η ίδια και ο γιος της ανέμεναν επί σειρά ετών την ολοκλήρωση του έργου από την Εναγόμενη 2, προς την οποία, όπως ανέφερε, απηύθυναν επανειλημμένα εκκλήσεις χωρίς οποιαδήποτε ανταπόκριση. Πρόσθεσε ότι δεν διέθεταν την οικονομική δυνατότητα να ολοκληρώσουν οι ίδιοι την οικοδομή, διαφορετικά δεν θα είχαν συνάψει τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1).

Περαιτέρω, η Εναγόμενη 1 κατέθεσε ότι ουδέποτε τερμάτισε τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1). Ερωτηθείσα σχετικά με τυχόν δικαστικές διαδικασίες που είχε κινήσει εναντίον της Εναγόμενης 2, ανέφερε αρχικά ότι δεν είχε καταχωρίσει αγωγή εναντίον της. Ακολούθως, αφού έγινε αναφορά στο δηλωτικό απόφασης ημερομηνίας 12/05/2022, το οποίο εκδόθηκε στο πλαίσιο της Αγωγής αρ. 20/2019 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας και από το οποίο προέκυπτε η καταχώριση αγωγής εναντίον της Εναγόμενης 2, διευκρίνισε ότι η εν λόγω αγωγή είχε καταχωριστεί μετά την έγερση της παρούσας Αγωγής από τον Ενάγοντα. Κληθείσα να διευκρινίσει περαιτέρω τη θέση της, ανέφερε ότι ουδέποτε έλαβε οποιοδήποτε χρηματικό ποσό από τον Ενάγοντα, ότι δεν τον γνώριζε πριν από την έναρξη της μεταξύ τους δικαστικής διαφοράς και ότι, μετά την καταχώριση της παρούσας Αγωγής εναντίον της από τον Ενάγοντα, καταχώρισε και η ίδια αγωγή εναντίον του.

Κατά την αντεξέτασή της, η Εναγόμενη 1 ερωτήθηκε κατά πόσο το μερίδιο του επίδικου ακινήτου που παρέμενε εγγεγραμμένο επ’ ονόματί της θα μπορούσε να είχε διατεθεί σε άλλο εργολάβο ή εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων, ώστε να ολοκληρωθεί η πολυκατοικία. Απάντησε ότι είχαν γίνει προσπάθειες προς αυτή την κατεύθυνση, πλην όμως, κατά την εκδοχή της, κανένας άλλος επιχειρηματίας ανάπτυξης ακινήτων δεν επιθυμούσε να αναλάβει έργο το οποίο είχε ήδη αναληφθεί και ξεκινήσει από άλλο επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων. Περαιτέρω, αρνήθηκε ότι είχε υποθηκεύσει το εν λόγω μερίδιο και ότι η ύπαρξη υποθηκών αποτέλεσε τον λόγο για τον οποίο δεν κατέστη δυνατή η ανάθεση της ολοκλήρωσης της πολυκατοικίας σε άλλο επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων. Ανέφερε ότι δεν υπήρχε λόγος να προβεί σε τέτοια ενέργεια, αφού δεν είχε λόγο να εξασφαλίσει οποιοδήποτε δάνειο μέσω υποθήκευσης του συγκεκριμένου μεριδίου.

Περαιτέρω, αναφορικά με το ειδικό πληρεξούσιο έγγραφο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, το οποίο είχε παραχωρήσει στον Θωμά Δ. Κωστάππη, η Εναγόμενη 1 επιβεβαίωσε ότι του είχε παραχωρήσει εξουσιοδότηση να ενεργεί για λογαριασμό της σε σχέση με το επίδικο ακίνητο, την ανάπτυξή του και την πώληση των διαμερισμάτων της υπό ανέγερση πολυκατοικίας. Κατά την αντεξέτασή της, της υποδείχθηκε το περιεχόμενο του εν λόγω πληρεξούσιου εγγράφου ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, στο οποίο προβλεπόταν, όπως της ετέθη, μεταξύ άλλων, η εξουσία του πληρεξουσίου να πωλεί και να ανταλλάσσει διαμερίσματα, να προβαίνει στις σχετικές μεταβιβάσεις και να ενεργεί εκ μέρους της, με την ίδια να αναγνωρίζει κάθε πράξη του ως νόμιμη και έγκυρη. Η Εναγόμενη 1 παραδέχθηκε ότι ουδέποτε αμφισβήτησε οποιαδήποτε πράξη στην οποία προέβη ο Θωμάς Δ. Κωστάππης ή οποιαδήποτε υπογραφή του. Διευκρίνισε, ωστόσο, ότι κατά τον χρόνο υπογραφής του ειδικού πληρεξουσίου ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, δεν γνώριζε τις επιμέρους ενέργειες στις οποίες προέβαινε ο Θωμάς Δ. Κωστάππης, ούτε τον έλεγχε ή επενέβαινε στις ενέργειές του, θεωρώντας ότι ενεργούσε σύμφωνα με το μεταξύ τους συμφωνητικό και εντός του πλαισίου της εξουσιοδότησης που του είχε παραχωρηθεί δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1).

Κατά την αντεξέτασή της, η Εναγόμενη 1 κλήθηκε να τοποθετηθεί επί της θέσης ότι, δυνάμει του ειδικού πληρεξουσίου ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3 που είχε παραχωρήσει στον Θωμά Δ. Κωστάππη, οι ενέργειες στις οποίες αυτός προέβη για λογαριασμό της ήταν νόμιμες, έγκυρες και δεσμευτικές προς το πρόσωπό της. Η Εναγόμενη 1 αντέτεινε ότι η ίδια δεν ήταν πωλήτρια, αλλά ότι πωλητής ήταν η Εναγόμενη 2, υποστηρίζοντας ότι το ειδικό πληρεξούσιο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3 είχε παραχωρηθεί αποκλειστικά για σκοπούς μεταβίβασης των μεριδίων στους αγοραστές των διαμερισμάτων και όχι επειδή η ίδια πωλούσε διαμερίσματα της υπό ανάπτυξης πολυκατοικίας.

Η Εναγόμενη 1 επιβεβαίωσε ότι είχε διαβάσει τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, και αρχικά υποστήριξε ότι το συγκεκριμένο έγγραφο δεν την αναφέρει παρά μόνο εισαγωγικά και ότι δεν την κατονομάζει ως πωλήτρια. Κατόπιν υποδείξεως του Τεκμηρίου 1, αναγνώρισε ότι στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 αναφέρεται πως αυτή συνάπτεται μεταξύ της ίδιας, ως μέρους «Α», και της Εναγόμενης 2, ως μέρους «Β», καθώς και ότι στην εισαγωγική παράγραφο Β΄ της πρώτης σελίδας γίνεται αναφορά στα μέρη «Α» και «Β» συλλογικά ως «Πωλητές». Περαιτέρω, κατόπιν παραπομπής του συνηγόρου του Ενάγοντος σε συγκεκριμένους όρους της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αναγνώρισε ότι στο κείμενό της γίνονται επανειλημμένες αναφορές στους «Πωλητές», μεταξύ άλλων στις πρόνοιες περί παράδοσης, τροποποιήσεων και ασφάλισης. Αναγνώρισε επίσης ότι στο τέλος της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 αναγράφονται ως «Πωλητές» η ίδια, διά του ειδικού πληρεξουσίου αντιπροσώπου της Θωμά Δ. Κωστάππη, και η Εναγόμενη 2. Παρά ταύτα, επέμεινε στη θέση της ότι δεν είχε την ιδιότητα της πωλήτριας, υποστηρίζοντας ότι οι αναφορές στους «Πωλητές» δεν αφορούσαν την ίδια, παρά το γεγονός ότι το όνομά της αναγράφεται στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 ως συμβαλλόμενο μέρος και ως πωλήτρια διά του ειδικού πληρεξουσίου αντιπροσώπου της, Θωμά Δ. Κωστάππη.

Κατά την αντεξέτασή της, η Εναγόμενη 1 επιβεβαίωσε ότι, σύμφωνα με τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, το τίμημα αγοράς του επίδικου Διαμερίσματος καταβαλλόταν στην Εναγόμενη 2. Ανέφερε ότι, παρά το γεγονός ότι η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 είχε υπογραφεί εκ μέρους της από τον ειδικό πληρεξούσιο αντιπρόσωπό της, Θωμά Δ. Κωστάππη, δυνάμει του ειδικού πληρεξουσίου ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, το οποίο, κατά την εκδοχή της, είχε παραχωρηθεί προκειμένου να καταστεί δυνατή η διενέργεια των αναγκαίων μεταβιβάσεων, η ίδια ουδέποτε εισέπραξε οποιοδήποτε χρηματικό ποσό από τον Ενάγοντα και, ως εκ τούτου, η αξίωσή του εναντίον της για επιστροφή οποιουδήποτε ποσού δεν δικαιολογείτο. Επέμεινε ότι η ίδια υπέστη ζημία από τη μη ολοκλήρωση της πολυκατοικίας, καθώς, όπως ανέφερε, ουσιαστικά απώλεσε τη μοναδική της περιουσία. Ερωτηθείσα, τέλος, σχετικά με την αναφορά στην παράγραφο 10 της Έκθεσης Υπεράσπισής της ότι είχε μεταβιβαστεί στον Ενάγοντα μερίδιο 11/120 εξ αδιαιρέτου του επίδικου ακινήτου, αρνήθηκε ότι η εν λόγω αναφορά σήμαινε πως η μεταβίβαση είχε πραγματοποιηθεί προσωπικά από την ίδια.

Περαιτέρω, αναφορικά με τη θέση που διατύπωσε στη γραπτή της δήλωση, Έγγραφο Δ, ότι η υποχρέωση παράδοσης του επίδικου Διαμερίσματος ολοκληρωμένου και έκδοσης για αυτό προς τον Ενάγοντα Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας βάρυνε αποκλειστικά την Εναγόμενη 2, η Εναγόμενη 1, κληθείσα να προσδιορίσει τη συμβατική βάση της θέσης αυτής, δεν παρέπεμψε σε συγκεκριμένη πρόνοια της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αλλά ανέφερε ότι το ειδικό πληρεξούσιο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, το οποίο είχε παραχωρήσει στον Θωμά Δ. Κωστάππη, δόθηκε προκειμένου η Εναγόμενη 2 να δύναται να διεκπεραιώνει τις εργασίες της, όπως, ενδεικτικά, τις διαδικασίες για την έκδοση Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας. Όταν της υποβλήθηκε ότι οι υποχρεώσεις αυτές, βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, βάρυναν τους πωλητές και, συνεπώς, και την ίδια, αφού η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 είχε υπογραφεί εκ μέρους της ως πωλήτριας από τον εν λόγω πληρεξούσιό της, απάντησε ότι, μολονότι είχε παραχωρήσει το πιο πάνω πληρεξούσιο, δεν γνώριζε ποιες ενέργειες ή συμφωνίες συνήπτε ο Θωμάς Δ. Κωστάππης και, ως εκ τούτου, δεν αποδεχόταν ότι υπείχε έναντι του Ενάγοντος υποχρεώσεις ως πωλήτρια δυνάμει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Η Εναγόμενη 1 κατέθεσε επίσης ότι ουδέποτε προέβη σε οποιαδήποτε ενέργεια εναντίον του Θωμά Δ. Κωστάππη, είτε με καταχώριση αγωγής είτε με καταγγελία του στην Αστυνομία, εξηγώντας ότι η ίδια και ο γιος της, παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις τους, στις οποίες εκείνος δεν ανταποκρινόταν, ανέμεναν ότι κάποια στιγμή θα επέστρεφε για να ολοκληρώσει την πολυκατοικία.

Τέλος, η Εναγόμενη 1 επιβεβαίωσε ότι η διεύθυνση που αναγραφόταν στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αποτελούσε την κατοικία της κατά τον επίδικο χρόνο. Διευκρίνισε ωστόσο ότι επρόκειτο για το επίδικο ακίνητο επί του οποίου επρόκειτο να ανεγερθεί η πολυκατοικία και ότι μετακόμισε από την κατοικία αυτή όταν παραχώρησε το επίδικο ακίνητο προς ανάπτυξη στο πλαίσιο της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1).

Κατά το κλείσιμο της αντεξέτασής της, η Εναγόμενη 1 απέρριψε την υποβολή ότι υπέχει προσωπική και αλληλέγγυα ευθύνη, από κοινού με την Εναγόμενη 2, για τη μη τήρηση των όρων της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Επανέλαβε ότι είχε παραχωρήσει στον Θωμά Δ. Κωστάππη αποκλειστικά πληρεξουσιότητα, δυνάμει του ειδικού πληρεξούσιου ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, προκειμένου να διεκπεραιώνει τις σχετικές διαδικασίες, και ότι η ίδια δεν γνώριζε τις επιμέρους συμφωνίες που συνήπτε ή τις ενέργειες στις οποίες προέβαινε για λογαριασμό της.

Το Δικαστήριο κρίνει ότι η μαρτυρία της Εναγομένης 1, ως προς τον πυρήνα της, ήταν αξιόπιστη και ανταποκρινόταν στη γνήσια αντίληψή της ως προς τα γεγονότα και τις συμφωνίες που είχαν συναφθεί αναφορικά με το επίδικο ακίνητο και την ανέγερση της πολυκατοικίας. Η Εναγόμενη 1 δεν παρουσιάστηκε ως πρόσωπο ιδιαίτερα εξοικειωμένο με το είδος και την τεχνική δομή των συμβατικών ρυθμίσεων που περιλαμβάνονταν στη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) και στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Αντιθέτως, από τον τρόπο με τον οποίο απαντούσε σε ερωτήσεις που αφορούσαν αριθμητικά δεδομένα, ποσοστά εξ αδιαιρέτου μεριδίων, στάδια μεταβίβασης και επιμέρους συμβατικές ρυθμίσεις, κατέστη φανερό ότι δεν είχε πλήρη αντίληψη των σχετικών λεπτομερειών. Το γεγονός αυτό, όμως, δεν οδηγεί, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, σε απόρριψη της μαρτυρίας της ούτε επηρεάζει, καθεαυτό, την αξιοπιστία της ως προς τον πυρήνα της εκδοχής της. Αντιθέτως, η αδυναμία της να δώσει απαντήσεις σε ζητήματα όπως τα προαναφερόμενα ενισχύει, υπό τις περιστάσεις, την εντύπωση ότι δεν επιχείρησε να εμφανιστεί ενώπιον του Δικαστηρίου ως πρόσωπο που διέθετε λεπτομερή γνώση επί θεμάτων την οποία στην πραγματικότητα δεν διέθετε, αλλά απαντούσε σύμφωνα με όσα η ίδια πράγματι γνώριζε και αντιλαμβανόταν.

Ιδιαίτερη σημασία αποδίδει το Δικαστήριο στον τρόπο με τον οποίο η Εναγόμενη 1 περιέγραψε τη βασική συμφωνία που είχε συνάψει με την Εναγόμενη 2 βάσει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), καθότι, όπως ιδίως κατέδειξε η αντεξέτασή της, δεν φαινόταν να είναι σε θέση να ανακαλέσει το λεπτομερές περιεχόμενο της συμφωνίας αυτής, για την οποία προφανώς διατηρούσε μόνο βασική αντίληψη. Με φυσικότητα και απλότητα ανέφερε ότι παραχώρησε το επίδικο ακίνητό της προς ανάπτυξη, επειδή η ίδια και ο υιός της δεν είχαν την οικονομική δυνατότητα να ανεγείρουν την πολυκατοικία και ότι, ως αντάλλαγμα, η Εναγόμενη 2 θα αναλάμβανε την ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου και την ανέγερση της πολυκατοικίας, ενώ η ίδια θα ελάμβανε τα τρία διαμερίσματα που είχαν συμφωνηθεί και τα υπόλοιπα θα περιέρχονταν στην Εναγόμενη 2, η οποία θα είχε τη δυνατότητα διάθεσης και πώλησής τους για δικό της όφελος. Η περιγραφή αυτή δεν έδινε την εντύπωση ότι αποτελούσε προϊόν εκ των υστέρων διαμόρφωσης της εκδοχής της ή επιλεκτικής παρουσίασης των δεδομένων, αλλά αντανακλούσε την απλή και ουσιαστική αντίληψη που η ίδια είχε για τη συναλλαγή. Η Εναγόμενη 1 επανειλημμένα εξέφρασε την ίδια βασική αντίληψη, ότι, δηλαδή, το επίδικο ακίνητό της παραχωρήθηκε στην Εναγόμενη 2 προς ανάπτυξη, με αντάλλαγμα την ανέγερση της πολυκατοικίας και την παράδοση σε αυτήν των συγκεκριμένων διαμερισμάτων που της αναλογούσαν.

Το Δικαστήριο δεν παραγνωρίζει ότι, σε ορισμένα σημεία, η Εναγόμενη 1 υιοθέτησε θέσεις οι οποίες, εάν εξετάζονταν αποκλειστικά υπό το πρίσμα της γραμματικής διατύπωσης της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, εκ πρώτης όψεως, δεν συνάδουν πλήρως με το περιεχόμενό της. Χαρακτηριστικό είναι το ζήτημα της ιδιότητάς της ως «πωλήτριας». Ενώ η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, φαίνεται να την περιλαμβάνει ως συμβαλλόμενο μέρος και να αναφέρεται στους συμβαλλόμενους ως «πωλητές», η Εναγόμενη 1 επέμεινε ότι, κατά τη δική της αντίληψη, η ίδια δεν ήταν η πωλήτρια του επίδικου Διαμερίσματος και ότι πωλήτρια ήταν η Εναγόμενη 2. Παρομοίως, δεν ήταν σε θέση να αποδώσει με ακρίβεια τις αριθμητικές αναλογίες των μεριδίων επί του επίδικου ακινήτου ούτε να εξηγήσει με τεχνικούς όρους και σαφήνεια τη διαδοχή των μεταβιβάσεων που προβλεπόταν στη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1). Ήταν, συναφώς, όχι πλήρως συγκεντρωμένη και κατατοπισμένη, ενδεχομένως λόγω της εμπλοκής του υιού της στα γεγονότα, στην οποία η ίδια αναφέρθηκε, ή, σε κάθε περίπτωση, λόγω του μορφωτικού επιπέδου και της αντίληψης που παρουσίασε ενώπιον του Δικαστηρίου. Η εικόνα που αποκόμισε το Δικαστήριο ήταν ότι η Εναγόμενη 1 παρουσίαζε σύγχυση ακόμη και ως προς τις διάφορες σχετικές δικαστικές διαδικασίες, ιδίως εκείνες που εκκρεμούσαν μεταξύ της ιδίας και του Ενάγοντος ή και της Εναγομένης 2. Συνολικά, παρουσίαζε την εικόνα προσώπου μεγάλης ηλικίας, το οποίο, σε ορισμένα τουλάχιστον σημεία, εμφανιζόταν αποπροσανατολισμένο και χωρίς πλήρη αντίληψη της έκτασης και της αλληλουχίας των γεγονότων που είχαν μεσολαβήσει.

Οι ως άνω αδυναμίες, όμως, πρέπει να αξιολογηθούν υπό το πρίσμα της συνολικής μαρτυρίας της και όχι απομονωμένα. Το Δικαστήριο θεωρεί σημαντικό ότι, παρά την έλλειψη εξοικείωσής της με τις συγκεκριμένες συμβατικές και αριθμητικές λεπτομέρειες, η Εναγόμενη 1, εκ πρώτης όψεως, δεν παρουσίασε εκδοχή η οποία να έρχεται σε αντίθεση με τον ουσιαστικό πυρήνα της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1). Αντιθέτως, η βασική περιγραφή της συναλλαγής από την ίδια, ότι δηλαδή η Εναγόμενη 2 ανέλαβε την ανάπτυξη και ολοκλήρωση της πολυκατοικίας, ενώ η ίδια θα λάμβανε ως αντάλλαγμα τα τρία διαμερίσματα, εκ πρώτης όψεως συνάδει, σε ουσιώδη σημεία, με το περιεχόμενο της συμφωνίας μεταξύ των δύο Εναγομένων, όπως αυτή προκύπτει από τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1).

Το ίδιο ισχύει και ως προς τη μεταβίβαση των μεριδίων της ακίνητης ιδιοκτησίας βάσει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1). Η Εναγόμενη 1 δεν αρνήθηκε ότι είχε προβεί σε μεταβιβάσεις μεριδίων προς την Εναγόμενη 2. Εκείνο που δεν ήταν σε θέση να προσδιορίσει ήταν το ακριβές ποσοστό που είχε μεταβιβαστεί σε κάθε στάδιο. Ενδεχομένως για τους λόγους που έχουν προαναφερθεί. Η θέση της, όμως, ότι οι μεταβιβάσεις θα πραγματοποιούνταν σταδιακά, ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, ότι προέβη στις μεταβιβάσεις που πράγματι συντελέστηκαν ανεξαρτήτως του σταδίου στο οποίο βρισκόταν το έργο και ότι δεν προχώρησε σε περαιτέρω μεταβιβάσεις επειδή οι εργασίες είχαν διακοπεί από πλευράς της Εναγόμενης 2, παρουσιάζεται ως συνεπής με την αντίληψη που φαίνεται να είχε για τον μηχανισμό της αντιπαροχής και της εξέλιξης των γεγονότων. Το γεγονός ότι δεν ήταν σε θέση να ανακαλέσει συγκεκριμένα δεδομένα ή να δώσει εξηγήσεις για ορισμένες μεταβιβάσεις μεριδίων σε συνάρτηση με την πρόοδο των εργασιών, δεν θεωρείται από το Δικαστήριο ουσιώδης αδυναμία ούτε ότι υπήρξε επιτηδευμένη, ιδίως ενόψει της παρέλευσης σημαντικού χρονικού διαστήματος και της συνολικής εικόνας που ανέδυε η μαρτυρία της ως προς την αντίληψη που πράγματι είχε για τον ρόλο της στη συμβατική διευθέτηση.

Περαιτέρω, το Δικαστήριο θεωρεί ιδιαίτερα σημαντικό ότι η μαρτυρία της Εναγομένης 1 ως προς τη διακοπή των εργασιών και την αναμονή της για την ολοκλήρωση της πολυκατοικίας υπήρξε σταθερή και συνεπής. Η Εναγόμενη 1 κατέθεσε ότι τόσο η ίδια όσο και ο υιός της ανέμεναν επί σειρά ετών την επανέναρξη και ολοκλήρωση των εργασιών από την Εναγόμενη 2, προς την οποία απευθύνονταν επανειλημμένα, χωρίς αποτέλεσμα. Η εκδοχή αυτή βρίσκει, περαιτέρω, έρεισμα στο περιεχόμενο του δηλωτικού της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας στην Αγωγή αρ. 20/2019, ημερομηνίας 12/05/2022, Τεκμήριο 7, από το οποίο προκύπτει ότι η Εναγόμενη 1 προχώρησε σε τερματισμό της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) μόλις τον Νοέμβριο του 2018 και όχι νωρίτερα ─δηλαδή, σε χρόνο πολύ μεταγενέστερο ακόμη και μετά την καταχώρηση της παρούσας Αγωγής εναντίον της και της Εναγομένης 2 από τον Ενάγοντα. Η δε εξήγησή της ότι δεν προχώρησε η ίδια στην ολοκλήρωση της οικοδομής της πολυκατοικίας, επειδή δεν διέθετε την οικονομική δυνατότητα προς τούτο, και ότι ακριβώς για τον λόγο αυτό είχε εξαρχάς επιλέξει τη λύση της αντιπαροχής για την ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου, ήταν απλή, φυσική και εσωτερικά συνεπής. Η εξήγηση αυτή εμφανίζεται, περαιτέρω, ευλογοφανής και υπό το φως της πραγματικής κατάστασης που προέκυψε, αφού επί του επίδικου ακινήτου εξακολουθεί να υφίσταται ημιτελής πολυκατοικία, η Εναγόμενη 1 δεν έχει λάβει τα τρία ολοκληρωμένα διαμερίσματα που, σύμφωνα με τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), θα της αναλογούσαν, αλλά διατηρεί εξ αδιαιρέτου μερίδια επί της ακίνητης ιδιοκτησίας, με συνιδιοκτήτες, όπως είναι και ο Ενάγοντας. Η κατάσταση αυτή, αποκτά πρόσθετη σημασία ενόψει του περιεχομένου του δηλωτικού της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας στην Αγωγή αρ. 20/2019, ημερομηνίας 12/05/2022, Τεκμήριο 7, από το οποίο δεν προκύπτει ότι αποδόθηκε στην Εναγόμενη 1 οποιαδήποτε θεραπεία έναντι της Εναγόμενης 2 αναφορικά με τα εξ αδιαιρέτου μερίδια της ακίνητης ιδιοκτησίας, τα οποία, όπως είναι παραδεκτό, η Εναγόμενη 1 της είχε συνολικά μεταβιβάσει.

Το γεγονός ότι η Εναγόμενη 1 παραχώρησε το ειδικό πληρεξούσιο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, στον Θωμά Δ. Κωστάππη και δεν αμφισβήτησε εκ των υστέρων τις πράξεις στις οποίες αυτός προέβη δυνάμει αυτού, συνάδει με τη βασική αντίληψη που η ίδια είχε για τη συμβατική διευθέτηση στην οποία προέβη βάσει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), ήτοι ότι το επίδικο ακίνητό της παραχωρήθηκε στην Εναγόμενη 2 προς ανάπτυξη, με αντάλλαγμα την ανέγερση της πολυκατοικίας και την παράδοση προς την ίδια των συγκεκριμένων διαμερισμάτων που θα της αναλογούσαν. Από τη μαρτυρία της προκύπτει ότι αντιλαμβανόταν τον Θωμά Δ. Κωστάππη, τον οποίο πληρεξουσιοδότησε με το ειδικό πληρεξούσιο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, ως το πρόσωπο που θα διεκπεραίωνε, για λογαριασμό της, τις αναγκαίες διαδικασίες που συνδέονταν με την ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου και τη διάθεση των διαμερισμάτων που θα αναλογούσαν στην Εναγόμενη 2. Η εξήγησή της ότι δεν γνώριζε τις επιμέρους ενέργειες στις οποίες προέβαινε ο εν λόγω πληρεξούσιός της ενεργώντας στο πλαίσιο της υλοποίησης της πιο πάνω συμβατικής διευθέτησης, και ότι ανέμενε από αυτόν και την Εναγόμενη 2 την ολοκλήρωση του έργου, ανεξαρτήτως του κατά πόσο η αντίληψη αυτή ανταποκρίνεται, υπό το πρίσμα της ορθής ερμηνείας των επίδικων συμβατικών εγγράφων, στη νομική θέση που πράγματι διαμορφωνόταν μεταξύ των μερών, δεν άφησε στο Δικαστήριο την εντύπωση ότι αποτελούσε προϊόν συνειδητής προσπάθειας παραπλάνησής του ως προς τα πραγματικά περιστατικά και της δικής της αντίληψης για αυτά.

Ιδιαίτερα χαρακτηριστικό είναι ότι, όταν της υποδείχθηκαν συγκεκριμένες πρόνοιες των συμβατικών εγγράφων, η Εναγόμενη 1 δεν απέφυγε να αναγνωρίσει το περιεχόμενό τους. Αντιθέτως, αναγνώρισε ότι είχε υπογράψει τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), ότι είχε παραχωρήσει το ειδικό πληρεξούσιο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, ότι ο πληρεξούσιός της, Θωμάς Δ. Κωστάππης, υπέγραψε εκ μέρους της τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ότι στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, στις πρόνοιες που της υποδείχθηκαν, γίνεται αναφορά κατά τρόπο που, εκ πρώτης όψεως, φαίνεται να την περιλαμβάνει μεταξύ των «Πωλητών», καθώς και ότι το τίμημα πώλησης του επίδικου Διαμερίσματος καταβλήθηκε στην Εναγόμενη 2. Εκείνο που έχει σημασία, για σκοπούς αξιολόγησης της αξιοπιστίας της μαρτυρίας της, δεν είναι η ορθή ή μη νομική αποτίμηση των πιο πάνω γεγονότων ή των συνεπειών τους, αλλά το ότι η Εναγόμενη 1 δεν επιχείρησε να τα αποκρύψει ή να τα αρνηθεί, ακόμη και όταν αυτά της προβάλλονταν ότι δεν συνέπιπταν με τη δική της αντίληψη ως προς τις έννομες συνέπειές τους. Ειδικότερα, δεν αρνήθηκε το περιεχόμενο των συμβατικών εγγράφων, αν και επέμενε στη θέση ότι, κατά τη δική της αντίληψη, η ίδια δεν ήταν η πωλήτρια του επίδικου Διαμερίσματος, αλλά ότι πωλήτρια ήταν η Εναγόμενη 2.

Το Δικαστήριο, συνεπώς, και σε ό,τι αφορά όλα τα προαναφερόμενα, επισημαίνει ότι διακρίνει μεταξύ της αξιοπιστίας της Εναγομένης 1 ως προς τα πραγματικά γεγονότα και της ορθότητας των νομικών συμπερασμάτων που η ίδια επιχείρησε να συναγάγει από αυτά. Το γεγονός ότι η Εναγόμενη 1 πίστευε ότι η ίδια δεν υπείχε προσωπική συμβατική ευθύνη έναντι του Ενάγοντος ή ότι η ιδιότητα του «Πωλητή» στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αφορούσε, κατά την ουσιαστική της αντίληψη, μόνον την Εναγόμενη 2, και ότι η πεποίθησή της αυτή εκλαμβάνεται ως ειλικρινής, δεν σημαίνει ότι το Δικαστήριο υιοθετεί ή θα υιοθετήσει την αντίληψή της ως προς την ερμηνεία και τη νομική σημασία της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) ή των λοιπών σχετικών εγγράφων. Η αντίληψή της, όμως, μπορεί να είναι γνήσια και ειλικρινής, ακόμη και αν αποδειχθεί, ως ζήτημα δικαίου, εσφαλμένη.

Συνολικά, το Δικαστήριο κρίνει ότι η Εναγόμενη 1 έδωσε τη μαρτυρία της με φυσικότητα και αμεσότητα και ότι, παρά τις αδυναμίες της, ορισμένες από τις οποίες αναφέρθηκαν ανωτέρω στο πλαίσιο της αποτύπωσης της αξιολόγησης της αξιοπιστίας της, δεν διαπίστωσε σε αυτήν ουσιώδη στοιχεία που να καταδεικνύουν σκόπιμη κατασκευή ή προσαρμογή της εκδοχής της προς εξυπηρέτηση της υπεράσπισής της. Αντιθέτως, το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι η προαναφερόμενη βασική εκδοχή της και η αντίληψή της για τα επίδικα γεγονότα παρέμειναν σταθερές και ήταν ειλικρινής. Ως εκ των ανωτέρω, το Δικαστήριο αποδέχεται τη μαρτυρία της Εναγομένης 1 ως αξιόπιστη ως προς τα πραγματικά περιστατικά και, ιδίως, ως προς τη γνήσια αντίληψή της για τη φύση και τον σκοπό της μεταξύ των Εναγομένων συμφωνίας βάσει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) και των περιβαλλουσών περιστάσεων. Τυχόν διαφορετική αξιολόγηση ως προς το εάν, βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, υπείχε ή όχι η ίδια συμβατικές υποχρεώσεις έναντι του Ενάγοντος, αποτελεί ζήτημα που θα κριθεί από το Δικαστήριο με βάση το περιεχόμενο και την ορθή ερμηνεία των συμβατικών εγγράφων και όχι βάσει της υποκειμενικής αντίληψης που είχε η ίδια ως προς τις νομικές υποχρεώσεις της.

Το ίδιο ισχύει και ως προς την αξιολόγηση της μαρτυρίας του Ενάγοντος, όπως επισημάνθηκε και ανωτέρω. Εκείνο που έχει, εν προκειμένω, ιδιαίτερη σημασία είναι ότι η κρίση του Δικαστηρίου ως προς τα επίδικα ζητήματα στηρίζεται, σε σημαντικό βαθμό, σε πραγματικά περιστατικά τα οποία είναι μεταξύ των διαδίκων παραδεκτά ή προκύπτουν από τα προσκομισθέντα έγγραφα και δεν αμφισβητούνται ουσιαστικά. Υπό την έννοια αυτή, η απόφαση επί των κρίσιμων ζητημάτων θα μπορούσε, κατά το ουσιώδες μέρος της, να διαμορφωθεί και χωρίς να αποδοθεί καθοριστική σημασία στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του Ενάγοντος και της Εναγομένης 1 που προηγήθηκε. Όπως άλλωστε αναφέρθηκε από το Εφετείο στην υπόθεση Progressive Insurance Co Ltd ν. S. Kaniklides (Cyprus) Ltd, κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 411/2019, 10/02/2025:

«(…) η ερμηνεία ενός εγγράφου είναι ζήτημα νομικό και έργο του Δικαστηρίου και ως εκ τούτου δεν ανήκει στους διαδίκους ή τους μάρτυρες τους, ο προσδιορισμός της έννοιας ή της φύσης του.».

IV.

Βασικά Ευρήματα.

Μετά από αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας, το Δικαστήριο προβαίνει σε ευρήματα για τα επίδικα γεγονότα, βασισμένα στα παραδεκτά γεγονότα και στη μαρτυρία η οποία κρίθηκε αξιόπιστη και αποδεκτή, καθώς και στα παραδεκτά ή μη αμφισβητούμενα στοιχεία που τεκμηριώνονται από τα προσκομισθέντα έγγραφα και την υπόλοιπη μη αμφισβητούμενη μαρτυρία. Ειδικότερα, αποτελούν βασικά ευρήματα του Δικαστηρίου τα εξής:

-       Οι Εναγόμενοι, στις 04/01/2011, συνήψαν μεταξύ τους, αναφορικά με το επίδικο ακίνητο, τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1). Κατά τον ουσιώδη χρόνο, η Εναγόμενη 1 ήταν ιδιοκτήτρια του συνόλου του επίδικου ακινήτου, ενώ η Εναγόμενη 2 δραστηριοποιείτο ως επιχειρηματίας ανάπτυξης ακινήτων. 

-       Η Εναγόμενη 1, στο πλαίσιο της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) και κατ’ εφαρμογή του όρου 4 αυτής, παρείχε ανέκκλητο ειδικό πληρεξούσιο στον Θωμά Δ. Κωστάππη, αντιπρόσωπο της Εναγομένης 2, με το ειδικό πληρεξούσιο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3.

-       Ο Ενάγων συνήψε με τις Εναγόμενες τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, για την αγορά του επίδικου Διαμερίσματος. Σε ό,τι αφορά την Εναγόμενη 1, τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, υπέγραψε αντ’ αυτής ο πληρεξούσιός της, Θωμάς Δ. Κωστάππης, ενεργώντας δυνάμει του ειδικού πληρεξουσίου ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3. Η Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) αποτελούσε Παράρτημα της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, και το περιεχόμενό της ήταν γνωστό στον Ενάγοντα κατά τον χρόνο σύναψης της τελευταίας. 

-       Στις 22/12/2011, ημερομηνία κατά την οποία συνήφθη μεταξύ του Ενάγοντος και των Εναγομένων η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 για την αγορά του επίδικου Διαμερίσματος, η Εναγόμενη 2 ήταν ήδη συνιδιοκτήτρια, μαζί με την Εναγόμενη 1, ποσοστού 135/300 εξ αδιαιρέτου μεριδίων επί του επίδικου ακινήτου, ήτοι του ισοδύναμου του ποσοστού 9/20, όπως προκύπτει από το Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας επ’ ονόματι της Εναγομένης 2, Τεκμήριο 4. Το εν λόγω ποσοστό ήταν κατά 65/300 εξ αδιαιρέτου μερίδια μικρότερο από το ποσοστό των 200/300 εξ αδιαιρέτου μεριδίων, ήτοι των 2/3, που η Εναγόμενη 2 θα ελάμβανε επί του επίδικου ακινήτου βάσει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) και κατ’ εκπλήρωση και σύμφωνα με τους όρους 3.1, 3.2 και 5 αυτής.     

-       Ο Ενάγων κατέβαλε στην Εναγόμενη 2 το συμφωνηθέν τίμημα πώλησης για το επίδικο Διαμέρισμα, σύμφωνα με τον όρο 2.2 της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Προς επιβεβαίωση της καταβολής, η Εναγόμενη 2 εξέδωσε και, μέσω αντιπροσώπου της, παρέδωσε στον Ενάγοντα την απόδειξη είσπραξης του τιμήματος πώλησης του επίδικου Διαμερίσματος, ημερομηνίας 22/12/2011, Τεκμήριο 8.

-       Στις 29/12/2011, όπως προκύπτει και από την απόδειξη κατά το Έντυπο Γ.Λ. 17 του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ημερομηνίας 29/12/2011, Τεκμήριο 5, ο Ενάγων κατέθεσε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας τη Σύμβαση Πώλησης ημερομηνίας 22/12/2011, Τεκμήριο 1, προς εγγραφή ως επιβάρυνση στο Κτηματικό Μητρώο του επίδικου ακινήτου, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, η οποία έγινε αποδεκτή με την αναφορά Π3975/2011. 

-       Στις 09/01/2012, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, η Εναγόμενη 2 προέβη στη μεταβίβαση προς τον Ενάγοντα ποσοστού 11/120 εξ αδιαιρέτου μεριδίων επί του επίδικου ακινήτου, όπως αυτό εμφαίνεται στο Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας επ’ ονόματι του Ενάγοντος, Τεκμήριο 6.

-       Η Σύμβαση Πώλησης ημερομηνίας 22/12/2011, Τεκμήριο 1, προέβλεπε, δυνάμει του όρου 2.1, τη μεταβίβαση προς τον Ενάγοντα 275/3000 εξ αδιαιρέτου μεριδίων επί του επίδικου ακινήτου. Τα 275/3000 μερίδια είναι αριθμητικά ισοδύναμα με 11/120 μερίδια. Ως εκ τούτου, η καταγραφή 11/120 μεριδίων επ’ ονόματι του Ενάγοντος στο Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας, Τεκμήριο 6, αντιστοιχεί πλήρως στη συμβατικά προβλεπόμενη μερίδα και, συνεπώς, ο Ενάγων έλαβε το σύνολο των μεριδίων που προβλέπονταν στη Σύμβαση Πώλησης ημερομηνίας 22/12/2011, Τεκμήριο 1.  

-       Η Εναγόμενη 1, όπως προκύπτει από το δηλωτικό της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, ημερομηνίας 12/05/2022, η οποία εκδόθηκε στο πλαίσιο της Αγωγής αρ. 20/2019, Τεκμήριο 7, τερμάτισε τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) τον Νοέμβριο του 2018 και, στο πλαίσιο της εν λόγω Αγωγής εναντίον της Εναγομένης 2, εξασφάλισε τις θεραπείες που καταγράφονται στην εν λόγω απόφαση. 

-       Η Εναγόμενη 2, κατά τη διάρκεια του έτους 2012, διέκοψε τις οικοδομικές εργασίες που αφορούσαν την ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου βάσει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) και εγκατέλειψε την οικοδομή της πολυκατοικίας. Μέχρι και την εκδίκαση της υπόθεσης, οι εργασίες ανέγερσης της πολυκατοικίας δεν είχαν ολοκληρωθεί, ούτε ως προς το επίδικο Διαμέρισμα που ο Ενάγων αγόρασε βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ούτε ως προς τους κοινόκτητους χώρους και, εν γένει, ως προς την ολοκλήρωση της πολυκατοικίας, οι εργασίες της οποίας είχαν προχωρήσει μέχρι το στάδιο των επιχρισμάτων. Ως αποτέλεσμα, κατέστη αδύνατη η παράδοση του επίδικου Διαμερίσματος στον Ενάγοντα, σύμφωνα με τον όρο 3 της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, καθώς και η παράδοση στην Εναγόμενη 1 των τριών διαμερισμάτων που της αναλογούσαν βάσει των όρων 3.1, 3.2 και 5 της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1). Περαιτέρω, μέχρι και την εκδίκαση της υπόθεσης, δεν είχαν εκδοθεί Χωριστοί Τίτλοι Ιδιοκτησίας για τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας, η οποία παρέμενε ημιτελής και εγκαταλελειμμένη στην πιο πάνω κατάσταση.

-       Ο Ενάγων, με ξεχωριστές επιστολές του δικηγόρου του, ημερομηνίας 07/03/2014, προς τις Εναγόμενες 1 και 2, Τεκμήρια 10 και 9 αντίστοιχα, οι οποίες ήταν ταυτόσημου περιεχομένου, καλούσε τις Εναγόμενες να καθορίσουν άμεσα ημερομηνία παράδοσης του επίδικου Διαμερίσματος. Στις επιστολές επισημαινόταν η παράλειψη παράδοσης του Διαμερίσματος και η μη συμμόρφωση με τις πρόνοιες του όρου 3 της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, καθώς και η ζημία που, κατά τον ισχυρισμό του, υφίστατο. Παράλληλα, ο Ενάγων προειδοποιούσε ότι, σε περίπτωση μη ανταπόκρισης, θα προέβαινε στη λήψη νομικών μέτρων για την προστασία των συμφερόντων του.

-       Η επιστολή του Ενάγοντος, μέσω του δικηγόρου του, ημερομηνίας 07/03/2014, προς την Εναγόμενη 1, Τεκμήριο 10, ταχυδρομήθηκε στη διεύθυνση Οδός [ ] 7, [ ], Λευκωσία, η οποία, κατά πάντα ουσιώδη χρόνο για τους σκοπούς της παρούσας Αγωγής, αποτελούσε και εξακολουθούσε να αποτελεί, μέχρι και την εκδίκαση της υπόθεσης ενώπιον του Δικαστηρίου, τη διεύθυνση διαμονής της Εναγόμενης 1, γεγονός που αποτελεί παραδεκτό γεγονός αρ. 2 στο Έγγραφο Α ─παρά τα όσα κατέθεσε προς τούτο η Εναγόμενη 1, τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν και προκύπτουν και από την μαρτυρία του Ενάγοντα σε ό,τι αφορά την κατεδάφιση των υφιστάμενων υποστατικών επί του επίδικου ακινήτου που βρίσκεται επί της πιο πάνω διεύθυνσης.

-       Ο Ενάγων ουδέποτε τερμάτισε τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Αντιθέτως, με την καταχώριση της παρούσας Αγωγής αξίωνε, μεταξύ άλλων, και τη θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης της εν λόγω Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Περαιτέρω, μέχρι και την ημερομηνία εκδίκασης της υπόθεσης, ο Ενάγων ουδέποτε προέβη σε απόσυρση της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ως επιβάρυνσης επί του επίδικου ακινήτου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Η εν λόγω επιβάρυνση εξακολουθούσε, ως εκ τούτου, να υφίσταται στο Κτηματικό Μητρώο μέχρι την εκδίκαση της υπόθεσης, παράλληλα με την εγγραφή επ’ ονόματι του Ενάγοντος ποσοστού 11/120 εξ αδιαιρέτου μεριδίων επί του επίδικου ακινήτου, όπως αυτή εμφαίνεται στο Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας, Τεκμήριο 6.

V.

Νομική Πτυχή.

Ερμηνεία Σύμβασης.

 Στην υπόθεση Progressive Insurance Co Ltd ν. S. Kaniklides (Cyprus) Ltd, κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 411/2019, 10/02/2025, στην οποία έχει ήδη γίνει αναφορά, το Εφετείο συγκεφαλαίωσε τις αρχές δικαίου που διέπουν την ερμηνεία των συμβάσεων. Η σχετική περικοπή παρατίθεται κατωτέρω προς υποβοήθηση της ανάλυσης της νομικής πτυχής του ζητήματος που επίσης απασχολεί το Δικαστήριο:

«Οι αρχές ερμηνείας συμβάσεων και γενικότερα εγγράφων καθορίστηκαν μέσα από πλούσια νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Συγκεκριμένα, στην υπόθεση Αλεξάνδρου v. Κωμοδρόμου κα (1997) 1 Α.Α.Δ. 576, αποφασίστηκε ότι η ερμηνεία ενός εγγράφου είναι ζήτημα νομικό και έργο του Δικαστηρίου και ως εκ τούτου δεν ανήκει στους διαδίκους ή τους μάρτυρες τους, ο προσδιορισμός της έννοιας ή της φύσης του. Πρωτεύοντα ρόλο διαδραματίζει η με αντικειμενικό τρόπο διαπιστωθείσα πρόθεση των συμβαλλομένων, προς αναζήτηση της οποίας συνυπολογίζεται ολόκληρο το περιεχόμενο της σύμβασης.

Στο σύγγραμμα του Π. Πολυβίου "Το Δίκαιο των Συμβάσεων" τόμος Β, σελ. 455, με αναφορά στην απόφαση του Δικαστή Sedley στην υπόθεση Wasa International Insurance Co Ltd v. Lexdington Insurance Co [2008] Bus. L.R. 1029, παρατίθενται τα πιο κάτω:

“Καταρχάς, είναι φανερό ότι, σε τελική ανάλυση, η ερμηνεία των συμβάσεων, που αποτελεί αναγκαίο στάδιο στην εφαρμογή τους, είναι αποκλειστικό έργο του Δικαστηρίου. Σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των συμβαλλομένων, πρέπει να υπάρχει κάποιο όργανο που να αποφασίζει τελεσίδικα για την ερμηνεία της σύμβασης μεταξύ των μερών και να επιλύει τα προβλήματα που έχουν προκύψει. Η ανάθεση του έργου αυτού στην δικαστική εξουσία, αποτελεί μέρος του ιδίου του κράτους δικαίου, καθότι είναι μόνο κάποιο θεσμικά κατοχυρωμένο, ανεξάρτητο και αμερόληπτο όργανο της πολιτείας που έχει το δικαίωμα να επιλύει νομικές διαφορές μεταξύ πολιτών. Αυτό το όργανο δεν μπορεί να είναι άλλο από το Δικαστήριο. Επομένως όπως έχει λεχθεί, η ερμηνεία κάποιας σύμβασης, είναι η ερμηνεία που έχει επιλεγεί από το ίδιο το Δικαστήριο, στο οποίο τα μέρη έχουν προσφύγει.”

Στην συνέχεια γίνεται εκτενής αναφορά στο ίδιο σύγγραμμα, στις μεθόδους ερμηνείας μιας σύμβασης από το Δικαστήριο και στις διάφορες προσεγγίσεις που προκύπτουν από την νομολογία. Η συνήθης ερμηνευτική προσέγγιση του κοινοδικαίου, όπως γίνεται αποδεκτή και από την Κυπριακή νομολογία, είναι με επικέντρωση στο κείμενο της συμφωνίας αλλά και στις φράσεις και λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν σε αυτό. Σχετική είναι μεταξύ άλλων η υπόθεση Ανόρθωσις ν. Απόλλων (2002) 1 Α.Α.Δ 518 όπου λέχθηκε ότι βασικό κριτήριο, είναι η συνήθης σημασία των λέξεων και όρων της σύμβασης και ότι αυτή πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά ούτως ώστε να αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των συμβαλλομένων μερών. Η προσέγγιση αυτή είναι γνωστή και ως “γραμματική ερμηνεία” της σύμβασης (literal construction).

Όσον αφορά την γραμματική ερμηνεία, έχει λεχθεί στην Κυπριακή υπόθεση Λίλλης ν. Ξενή (2009) 1 Α.Α.Δ. 217 ότι ο κάθε όρος μιας σύμβασης δεν θα πρέπει να διαβάζεται απομονωμένα από το όλο πνεύμα της συμφωνίας και της πρόθεσης των συμβαλλομένων. Η ερμηνεία που δίδεται σε μια σύμβαση πρέπει να είναι λογική και να οδηγεί στην πραγμάτωση του σκοπού και της πρόθεσης των συμβαλλομένων, όπως αυτή συνάγεται από το κείμενο εξεταζόμενο ως ένα σύνολο, χωρίς να απομονώνεται οποιαδήποτε φράση.

Αναφορά γίνεται στο πιο πάνω σύγγραμμα του Π. Πολυβίου "Το Δίκαιο των Συμβάσεων" τόμος Β στην σελίδα 456, και σε μια πιο σύγχρονη ερμηνευτική προσέγγιση που υιοθέτησαν τα Αγγλικά Δικαστήρια, στην οποία διαπιστώνεται προσπάθεια απαγκίστρωσης από το λεκτικό των μερών και επικέντρωσης σε ευρύτατη ερμηνεία, με βάση τις εμπορικές πραγματικότητες της περίπτωσης και στο πλαίσιο εξέτασης όλων των γεγονότων και δεδομένων της συναλλαγής. Σχετική επί του προκειμένου, είναι η απόφαση του Δικαστή Hoffman στην υπόθεση Mannai Investment Co Ltd v. Eagle Star Assurance Society Ltd [1997] AC 749.

Στην απόφαση Αλεξάνδρου ν. Κόσμος Ασφαλιστική Εταιρεία Δημόσια Λτδ (ανωτέρω) στην οποία γίνεται αναφορά και στην πρωτόδικη απόφαση, επαναλαμβάνεται η πάγια νομολογιακή αρχή ότι η ερμηνεία των συμβατικών όρων, επαφίεται στην κρίση του Δικαστηρίου και ότι είναι μια άσκηση με αμιγώς νομικό χαρακτήρα. Γίνεται επίσης παραπομπή στην υπόθεση Liberty Life Insurance Ltd v. Άντρης Μιχαήλ κ.α. (2015) 1 Α.Α.Δ 471, όπου αναφέρθηκαν τα εξής ως προς την ερμηνεία σύμβασης:

“Υπάρχει δε, συναφώς, πάντοτε κατά νου ότι μια γραπτή συμφωνία περιέχει τα συμφωνηθέντα μεταξύ των συμβαλλομένων μερών κατά το χρόνο σύναψής της· αντανακλούν την κοινή πρόθεσή τους αναφορικά με το αντικείμενό της. Όταν, στη συνέχεια, κατά την εκτέλεση της συμφωνίας, προκύψει διαφορά ως προς τη σημασία κάποιων όρων της, κριτής αυτής είναι ο ουδέτερος αναγνώστης του κειμένου της. Εφόσον δε η διαφορά αχθεί ενώπιον δικαστηρίου, το ρόλο αυτό αναλαμβάνει να διεκπεραιώσει ο αρμόδιος για την εκδίκαση της υπόθεσης δικαστής, εφαρμόζοντας καθιερωμένους κανόνες ερμηνείας εγγράφων συμφωνιών. Ο συνήθης κανόνας, ο οποίος μπορεί να οδηγήσει και σε συμπέρασμα ότι, στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει, στους επίδικους όρους μιας συμφωνίας, οποιαδήποτε ασάφεια ή δυσκολία στην αντίληψη της σημασίας τους, συνίσταται στην απόδοση σ' αυτούς της συνήθους λεξικολογικής σημασίας, δηλαδή της σημασίας την οποία αυτοί φέρουν όταν χρησιμοποιούνται στην καθομιλουμένη, (βλ. Χ.Π.Θ. Αλεξάνδρου Λτδ ν. Συμβ. Αποχετεύσεων Λ/σίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 630∙ Pell Frischmann Cons. Ltd v. Δημοκρατίας (2001) 1 Α.Α.Δ. 33∙ Χαραλάμπους ν. Αχιλλέως κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 1058 και Maison Jenny Ltd v. Krashias Footwear Industry Ltd (2002) 1 A.A.Δ. 1156).”».

Οι νομικές αρχές στον τομέα αυτό του δικαίου, σε ό,τι αφορά την εξέλιξη του κοινοδικαίου και τη διαμόρφωσή τους στο δίκαιο του Ηνωμένου Βασιλείου, συνοψίζονται στο σύγγραμμα Contract: The Law of Contract (Common Law Series), ηλεκτρονική έκδοση Lexis+ UK (ημερομηνία πρόσβασης 27/09/2021), στην παράγραφο 3.42, με αναφορά στην απόφαση του House of Lords, όπως ήταν τότε, και ειδικότερα στη σχετική απόφαση του Λόρδου Δικαστή (ως ήταν τότε) Hoffmann στην υπόθεση Investors Compensation Scheme Ltd v. West Bromwich Building Society; a.o, [1998] 1 All ER 98. Η σχετική περικοπή παρατίθεται ως ακολούθως:

«What must now be regarded as the leading statement as to how construction is generally to be carried out is contained in the speech of Lord Hoffmann in Investors’ Compensation Scheme v West Bromwich Building Society. The idea that, basically, what is to be used are the ”common sense principles by which any serious utterance would be interpreted in ordinary life” has already been alluded to, above, but a summary of principles was also set out:

“(1) Interpretation is the ascertainment of the meaning which the document would convey to a reasonable person having all the background knowledge which would reasonably have been available to the parties in the situation in which they were at the time of the contract.

(2) The background was famously referred to by Lord Wilberforce as the “matrix of fact”, but this phrase is if anything an understated description of what the background may include. Subject to the requirement that it should be reasonably available to the parties and to the exception mentioned next, it includes absolutely anything which would have affected the way in which the language of the document would have been understood by a reasonable man.

(3) The law excludes from the admissible background the previous negotiations of the parties and their declarations of subjective intent. They are admissibleonly in an action for rectification. The law makes this distinction for reasons of practical policy and, in this respect only legal interpretation differs from the way we interpret utterances in ordinary life (…).

(4) The meaning which a document (or any other utterance) would convey to a reasonable man is not the same thing as the meaning of its words. The meaning of words is a matter of dictionaries and grammars; the meaning of a document is what the parties using those words against the relevant background would reasonably have been understood to mean. The background may not merely enable the reasonable man to choose between the possible meanings of words which are ambiguous but even (as occasionally happens in ordinary life) to conclude that the parties must, for whatever reason, have used the wrong words or syntax (see Mannai Investments Co Ltd v Eagle Star Life Assurance Co Ltd5). The rule that words should be given their “natural and ordinary meaning” reflects the commonsense proposition that we do not easily accept that people have made linguistic mistakes, particularly in formal documents. On the other hand, if one would nevertheless conclude from the background that something must have gone wrong with the language, the law does not require judges to attribute to the parties an intention which they plainly could not have had (…).”

Basically, it is the courts task “to construe the documents in a manner which effects the mutual intention of [the parties], against a background of the transaction as a whole, looking for the meaning which the language used (…) would convey to a reasonable person, having all the background knowledge which would reasonably have been available to the parties (…) but excluding previous negotiations and evidence of subjective intent”.».   

Προκύπτει από τις προαναφερόμενες αρχές δικαίου ότι, δεδομένου ότι η γλώσσα που χρησιμοποιούν τα συμβαλλόμενα μέρη είναι δυνατόν, και συχνά συμβαίνει, να επιδέχεται περισσότερες από μία πιθανές ερμηνείες, η ερμηνευτική διαδικασία αποτελεί, κατ’ ουσίαν, ενιαία διαδικασία. Στο πλαίσιο αυτής, το Δικαστήριο οφείλει να εξετάζει τη γλώσσα που χρησιμοποιήθηκε από τα μέρη για την αποτύπωση της συμφωνίας τους και να διακριβώνει ποιο νόημα θα απέδιδε σε αυτήν ένα εύλογο πρόσωπο, ήτοι πρόσωπο το οποίο διαθέτει όλη τη γνώση των πραγματικών περιστάσεων και του συναφούς υποβάθρου που ήταν ευλόγως διαθέσιμη στα μέρη κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης. Κατά την άσκηση αυτή, το Δικαστήριο οφείλει να λαμβάνει υπόψη όλες τις συναφείς περιστάσεις που περιβάλλουν τη σύμβαση και οι οποίες ήταν γνωστές ή ευλόγως διαθέσιμες στα συμβαλλόμενα μέρη κατά τον κρίσιμο χρόνο, εξαιρουμένων των προηγηθείσων διαπραγματεύσεων και των στοιχείων που αποσκοπούν στην απόδειξη της υποκειμενικής βούλησης ή πρόθεσης των συμβαλλομένων. Όπου δε προκύπτουν δύο ή περισσότερες δυνατές ερμηνείες, το Δικαστήριο δύναται να προκρίνει εκείνη η οποία συνάδει περισσότερο με την επιχειρηματική κοινή λογική (business common sense) και να απορρίψει την εναλλακτική ερμηνεία, εφόσον αυτή οδηγεί σε αποτέλεσμα που δεν συνάδει με την επιχειρηματική λογική της συναλλαγής και οδηγεί σε μη εύλογα αποτελέσματα.

Σε ό,τι αφορά ειδικότερα το στοιχείο της «επιχειρηματικής κοινής λογικής» (business common sense), στο οποίο αναφέρεται το Εφετείο στην προαναφερόμενη απόφασή του στην υπόθεση Progressive Insurance Co Ltd ν. S. Kaniklides (Cyprus) Ltd κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 411/2019, 10/02/2025, και το οποίο υιοθετεί και εφαρμόζει στην κατωτέρω αναφερόμενη απόφασή του στην υπόθεση Morgan v. G. Hassapis Holdings Ltd κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 360/2019, 12/05/2026, το σύγγραμμα Contract: The Law of Contract (Common Law Series), ηλεκτρονική έκδοση Lexis+ UK (ημερομηνία πρόσβασης 27/09/2021), στην παράγραφο 3.45, αναφέρει τα ακόλουθα:

«In general, in keeping with the relevance of the objectively ascertained aim of the contract, the point has been made that business contracts should be construed in a way which makes “good commercial sense”. In Antaios Cia Naviera SA v Salen Rederierna AB Lord Diplock said: “if a detailed semantic and syntactical analysis of words in a commercial contract is going to lead to a conclusion that flouts business common sense, it must be made to yield to business common sense.” And this was referred to by Lord Hoffmann in making his fifth point in the Investors Compensation Scheme case and is an important factor in showing that a linguistic or syntactical mistake has been made (...). What may be in issue is the need to perceive an overall scheme and not allow it to be derailed by a badly drafted point. Of course, if what reveals the absurdity is a factor which would not have been “reasonably available to the parties at the time of the contract”, it is not something which can be taken into account. (…)

At a more general level than the impetus to achieve “good commercial sense” is the pressure against a construction which achieves an unreasonable result. In L Schuler A G v Wickman Machine Tools Sales Ltd Lord Reid said: “The fact that a particular construction leads to a very unreasonable result must be a relevant consideration. The more unreasonable the result the more unlikely it is that the parties can have intended it, and if they do intend it the more necessary it is that they shall make that intention abundantly clear.” Whilst this may be seen as a “practical rule of thumb” reflecting “the common understanding of how language is understood”, the courts must still avoid substituting “for the bargain actually made one which the court believes could better have been made”. (…)

Commercial common sense was not to undercut the importance of the actual words used. Where the words are not especially pellucid, the court would be more ready to depart from their natural reading ─ however, that did not mean that the court should look for drafting infelicities to facilitate a departure from the natural meaning. Moreover, commercial common sense was not to be invoked retrospectively, just because, for example, the contractual arrange ignore the natural meaning of a term simply because it seemed imprudent or ill-advised for the parties to have agreed it. After all, a court should only take into account facts or circumstances known to both parties when the contract was made and not what it considers to be a reasonable commercial contract.

There is no need for there to exist an ambiguity or uncertainty in the literal reading of the contract before the commercial sense approach is used. As Lord Sumption observed in Sans Souci Ltd v VRL Services Ltd: “It is generally unhelpful to look for an “ambiguity”, if by that is meant an expression capable of more than one meaning simply as a matter of language. True linguistic ambiguities are comparatively rare. The real issue is whether the meaning of the language is open to question. There are many reasons why it may be open to question, which are not limited to cases of ambiguity.”».

Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι, κατά την ερμηνεία συμβάσεων οι οποίες εντάσσονται σε εμπορική συναλλαγή, το Δικαστήριο οφείλει να αναζητεί την αντικειμενική σημασία και τον σκοπό της συμβατικής ρύθμισης, λαμβάνοντας υπόψη τη σύμβαση και τη συναλλαγή ως ενιαίο και αδιάσπαστο σύνολο, καθώς και το σύνολο των περιστάσεων που ήταν γνωστές ή ευλόγως διαθέσιμες στα μέρη κατά τον χρόνο κατάρτισής της. Στο πλαίσιο αυτό, η «επιχειρηματική κοινή λογική» (business common sense) αποτελεί σημαντικό ερμηνευτικό κριτήριο, όταν η γραμματική ή συντακτική ερμηνεία των συμβατικών όρων οδηγεί σε προδήλως παράλογο αποτέλεσμα. Όσο περισσότερο μη εύλογο είναι το αποτέλεσμα στο οποίο οδηγεί μία συγκεκριμένη ερμηνεία, τόσο λιγότερο πιθανό είναι να ανταποκρίνεται στην αντικειμενικά διακριβωμένη βούληση των συμβαλλομένων, εκτός εάν η σχετική πρόθεσή τους έχει αποτυπωθεί στη σύμβαση με επαρκή σαφήνεια. Εντούτοις, η επίκληση της «επιχειρηματικής κοινής λογικής» δεν μπορεί να οδηγήσει σε αναδιαμόρφωση ή υποκατάσταση της συμφωνίας των μερών από μία διαφορετική συμφωνία, την οποία το Δικαστήριο θεωρεί περισσότερο συνετή, εμπορικά πρόσφορη ή κατάλληλη, ούτε μπορεί να στηρίζεται σε περιστάσεις ή εκτιμήσεις που προέκυψαν εκ των υστέρων. Περαιτέρω, για την εφαρμογή της εν λόγω ερμηνευτικής προσέγγισης δεν απαιτείται να υφίσταται, κατά τη στενή έννοια του όρου, γλωσσική αμφισημία των συμβατικών όρων, αρκεί η σημασία τους να επιδέχεται αμφισβήτηση υπό το φως του συμβατικού και εμπορικού πλαισίου της συναλλαγής. Συνεπώς, η αρχή της «επιχειρηματικής κοινής λογικής» λειτουργεί ως μέσο για την επίτευξη μιας εύλογης και εμπορικά συνεκτικής ερμηνείας της σύμβασης, χωρίς, όμως, να επιτρέπει στο Δικαστήριο να αποστεί αυθαίρετα από τη γλωσσική διατύπωση και την πραγματική συμφωνία των συμβαλλομένων.

Στο πιο πάνω πλαίσιο, και ενόψει των όσων, από πραγματικής άποψης, απασχολούν το Δικαστήριο στην παρούσα υπόθεση, ειδική μνεία πρέπει να γίνει, περαιτέρω, ως προς τη νομική σημασία του προοιμίου μιας σύμβασης.

Μία από τις κύριες λειτουργίες του προοιμίου της σύμβασης είναι να προσδιορίζει το πλαίσιο εντός του οποίου πρέπει να γίνεται κατανοητή η σύμβαση, προς όφελος όσων θα κληθούν μεταγενέστερα να εξετάσουν τις διατάξεις της χωρίς να έχουν συμμετάσχει στη διαδικασία κατάρτισής της. Το προοίμιο συνήθως εκθέτει συνοπτικά το ιστορικό που οδήγησε στην κατάρτιση της σύμβασης και προσδιορίζει τους σκοπούς και τις επιδιώξεις των μερών κατά τη σύναψή της (Βλ. Frederickou Schools Co. Ltd, κ.α. ν. Acuac Inc., (2002) 1 Α.Α.Δ. 1527).

Όταν οι όροι του κυρίως σώματος της σύμβασης είναι αμφίσημοι, το προοίμιο, καθώς και τα υπόλοιπα μέρη της σύμβασης, μπορούν να ληφθούν υπόψη για τον καθορισμό της ορθής σημασίας τους. Αντιθέτως, όταν οι όροι του κυρίως σώματος της σύμβασης είναι σαφείς, το προοίμιο δεν μπορεί να οδηγήσει σε ερμηνεία αντίθετη προς το σαφές περιεχόμενό τους (βλ. Amethyst Distributors Ltd v. Ιεράς Μονής Κύκκου, (2011) 1 Α.Α.Δ. 199 και στο σύγγραμμα Chitty on Contracts, 32η έκδοση, τόμος Ι, παράγραφος 13-068).

Σύμβαση Αντιπαροχής

Κατόπιν της αξιολόγησης της αποδεκτής μαρτυρίας και της διαπίστωσης ανωτέρω των βασικών πραγματικών περιστατικών, το Δικαστήριο προβαίνει στην περαιτέρω υπαγωγή των ευρημάτων αυτών στις εφαρμοστέες νομικές αρχές. Εντός του πλαισίου αυτού, εξετάζεται κατά πόσον, στη βάση των διαπιστωθέντων πραγματικών περιστατικών, πληρούνται τα απαιτούμενα στοιχεία που απορρέουν από τις σχετικές αρχές του δικαίου, ώστε να εξαχθούν τα ειδικά ευρήματα που είναι αναγκαία για την ορθή νομική αξιολόγηση της υπόθεσης σε σχέση με τις αξιώσεις του Ενάγοντος.

Γεγονότα παρόμοια με εκείνα της παρούσας Αγωγής απασχόλησαν το Εφετείο στην προαναφερόμενη υπόθεση Morgan v. G. Hassapis Holdings Ltd κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 360/2019, 12/05/2026. Στην εν λόγω υπόθεση, οι εναγόμενοι 3─7 ήταν οι ιδιοκτήτες της γης και είχαν συνάψει σύμβαση με τους εναγομένους 1─2 για την ανάπτυξη του ακινήτου τους. Δυνάμει της σύμβασης αυτής, ως αντιπαροχή θα ελάμβαναν διαμερίσματα που θα ανεγείρονταν στο πλαίσιο της ανάπτυξης και θα αντιστοιχούσαν στο 25% του συνολικού εμβαδού των οικοδομών που θα κατασκευάζονταν, συγκεκριμένα στα Blocks 6 και 9 του υπό ανάπτυξη συγκροτήματος.

Η ενάγουσα είχε συνάψει σύμβαση πώλησης για την αγορά υπό ανέγερση διαμερίσματος στο Block 1 του ίδιου έργου ανάπτυξης, στην οποία όλοι οι εναγόμενοι εμφανίζονταν ως πωλητές, ενώ η πιο πάνω σύμβαση αντιπαροχής ήταν επισυναπτόμενη ως παράρτημα της. Επειδή το διαμέρισμα δεν αποπερατώθηκε ούτε παραδόθηκε στην κατοχή της, η ενάγουσα τερμάτισε τη σύμβαση πώλησης και καταχώρισε αγωγή εναντίον όλων των προσώπων που εμφανίζονταν σε αυτή ως πωλητές, αξιώνοντας αποζημιώσεις.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση υπέρ της ενάγουσας εναντίον των εναγομένων 1─2, απέρριψε όμως την αγωγή κατά των εναγομένων 3─7, κρίνοντας ότι αυτοί δεν ήταν οι πραγματικοί πωλητές του διαμερίσματος. Ειδικότερα, έκρινε ότι είχαν υπογράψει τη σύμβαση πώλησης αποκλειστικά υπό την ιδιότητά τους ως εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες του ακινήτου, προκειμένου αυτή να κατατεθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ώστε να καταστεί δυνατή η ειδική εκτέλεσή της σύμφωνα με τις διατάξεις του τότε ισχύοντος περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232.

Κατ’ έφεση, το Εφετείο, εξετάζοντας το μέρος της πρωτόδικης απόφασης που αφορούσε την απόρριψη της αγωγής κατά των εναγομένων 3─7, παρέθεσε τις αρχές της νομολογίας ως προς την ερμηνεία των συμβάσεων και τις παραμέτρους που λαμβάνονται υπόψη για τη διακρίβωση της αντικειμενικής πρόθεσης των συμβαλλομένων. Στο πλαίσιο αυτό, αναφέρθηκε στο προοίμιο της σύμβασης πώλησης και παρατήρησε ότι, μολονότι όλοι οι εναγόμενοι περιγράφονταν συλλογικά ως «πωλητές», κρίσιμης σημασίας ήταν ο προσδιορισμός του πραγματικού ρόλου εκάστου.

Προς τον σκοπό αυτό, παρέθεσε το σχετικό μέρος του προοιμίου, όπου αναφερόταν ότι οι εναγόμενοι 1─2 είχαν συνάψει σύμβαση αντιπαροχής με τους εναγομένους 3─7, οι οποίοι ήταν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες της γης και είχαν λάβει γνώση της σύμβασης πώλησης. Περαιτέρω, το προοίμιο ανέφερε ότι οι εναγόμενοι 1─2 ήταν εκείνοι που είχαν αναλάβει την ανάπτυξη του ακινήτου με την ανέγερση του συγκροτήματος, στο οποίο βρισκόταν το διαμέρισμα που αγόραζε η ενάγουσα, καθώς και ότι μεταξύ τους είχαν συνάψει σύμβαση κοινοπραξίας με αντικείμενο την από κοινού ανάπτυξη του τεμαχίου, την κατανομή των δικαιωμάτων τους επ’ αυτού, την ανέγερση του συγκροτήματος, την έκδοση χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας και τη μεταβίβαση των επιμέρους μονάδων.

Υπό το φως των πιο πάνω, το Εφετείο έκρινε ότι από τη σύμβαση πώλησης δεν προέκυπτε οποιαδήποτε ασάφεια ως προς την ιδιότητα των συμβαλλομένων. Αντιθέτως, παρατήρησε ότι η μόνη στρέβλωση αφορούσε τη γενική και σωρευτική χρήση του όρου «πωλητές» για όλους τους εναγομένους, παρά το γεγονός ότι το ίδιο το κείμενο της σύμβασης πώλησης διευκρίνιζε τον διακριτό ρόλο καθενός. Κατά συνέπεια, έκρινε ότι η υποχρέωση ανάπτυξης του ακινήτου, ολοκλήρωσης των οικοδομικών εργασιών, διαχωρισμού του ακινήτου και έκδοσης χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας βάρυνε αποκλειστικά τους εναγομένους 1─2 και όχι τους εναγομένους 3─7, των οποίων η ιδιότητα περιοριζόταν σε εκείνη των συνιδιοκτητών της γης επί της οποίας θα ανεγειρόταν η πολυκατοικία.

Το Εφετείο απέδωσε ιδιαίτερη σημασία και στο γεγονός ότι η σύμβαση αντιπαροχής ήταν επισυναπτόμενη ως παράρτημα στη σύμβαση πώλησης. Το στοιχείο αυτό καταδείκνυε ότι η ενάγουσα γνώριζε πως οι εναγόμενοι 3─7 είχαν αποκλειστικά την ιδιότητα των ιδιοκτητών της γης και δεν αναλάμβαναν οποιαδήποτε υποχρέωση ανέγερσης ή ολοκλήρωσης του διαμερίσματος που συμφώνησε να αγοράσει. Απορρίπτοντας την αντίθετη θέση της ενάγουσας ότι στη σύμβαση αντιπαροχής δεν μπορούσε να αποδοθεί η σημασία που της προσδιδόταν, το Εφετείο έκρινε ότι από τη στιγμή που αυτή είχε επισυναφθεί ως παράρτημα στη σύμβαση πώλησης, αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος της και, συνεπώς, έπρεπε να ληφθεί υπόψη κατά την ερμηνεία της. Ειδικότερα, έκρινε ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων έπρεπε να διακριβωθεί μέσα από το σύνολο της συμβατικής διευθέτησης, λαμβάνοντας υπόψη τόσο το κείμενο της σύμβασης πώλησης όσο και αυτό της σύμβασης αντιπαροχής, το εμπορικό και πραγματικό υπόβαθρο της σύμβασης πώλησης, τον σκοπό που εξυπηρετούσε και τις περιστάσεις υπό τις οποίες συνήφθη, σύμφωνα με την αντικειμενική θεωρία των συμβάσεων. Υιοθετώντας τη σύγχρονη προσέγγιση της ερμηνείας των συμβάσεων, η οποία έχει αναλυθεί ανωτέρω, το Εφετείο επισήμανε ότι η ερμηνεία δεν περιορίζεται σε αυστηρή γραμματική προσέγγιση, αλλά αποβλέπει στην απόδοση πρακτικής αποτελεσματικότητας στη σύμβαση, πάντοτε όμως με βάση το κείμενό της, το συμβατικό της υπόβαθρο και τις εμπορικές πραγματικότητες, και όχι τις υποκειμενικές αντιλήψεις ή υποθέσεις του Δικαστηρίου ως προς το πώς τα μέρη θα έπρεπε να είχαν επιδιώξει τον εμπορικό τους σκοπό.

Κρίνοντας ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε υιοθετήσει την πιο πάνω προσέγγιση, το Εφετείο αναφέρθηκε στους όρους της σύμβασης αντιπαροχής μεταξύ των εναγομένων 1─2 και των εναγομένων 3─7, τους οποίους είχε ήδη εξετάσει το πρωτόδικο Δικαστήριο. Όπως παρατήρησε, από τους όρους αυτούς προέκυπτε ότι οι εναγόμενοι 1─2 ανέλαβαν την ανάπτυξη και αξιοποίηση του μέρους του ακινήτου που τους παραχώρησαν οι εναγόμενοι 3─7, με αντάλλαγμα την παράδοση προς αυτούς συγκεκριμένου μέρους των οικοδομών που θα ανεγείρονταν.

Περαιτέρω, το Εφετείο αναφέρθηκε στον όρο 3 της σύμβασης αντιπαροχής, τον οποίο έκρινε ότι ορθά ερμήνευσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, σύμφωνα με τον οποίο, προς τον σκοπό να καθίσταται δυνατή η κατάθεση στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας των συμβάσεων πώλησης που θα συνάπτονταν με μελλοντικούς αγοραστές διαμερισμάτων του υπό ανέγερση συγκροτήματος, οι εναγόμενοι 3─7 και οι εναγόμενοι 1─2 αναλάμβαναν την υποχρέωση να παραχωρήσουν αμοιβαίως ανέκκλητα ειδικά πληρεξούσια, ώστε να δύνανται να προβαίνουν στις σχετικές πωλήσεις, τηρουμένων των επιφυλάξεων που προβλέπονταν στη συμφωνία.

Όπως περαιτέρω προνοείτο στον ίδιο όρο, ανεξαρτήτως της παραχώρησης των πιο πάνω πληρεξουσίων, κάθε συμβαλλόμενο μέρος μπορούσε να προβαίνει αποκλειστικά στην πώληση των διαμερισμάτων που, δυνάμει της σύμβασης αντιπαροχής, του αναλογούσαν. Αντίστοιχα, όλα τα δικαιώματα, τα οφέλη και οι υποχρεώσεις που απορρέουν από τις πωλήσεις των εν λόγω διαμερισμάτων θα ανήκαν και θα βάρυναν αποκλειστικά το συμβαλλόμενο μέρος στο οποίο ανήκαν τα πωλούμενα διαμερίσματα, ενώ κάθε μέρος αναλάμβανε την υποχρέωση να αποζημιώσει το άλλο σε περίπτωση που αυτό υφίστατο οποιαδήποτε ζημία συνεπεία παράβασης των υποχρεώσεων του πρώτου.

Αναφερόμενο στην πιο πάνω συμβατική πρόνοια, το Εφετείο επισήμανε ότι το διαμέρισμα που αγόρασε η ενάγουσα ανήκε, βάσει της σύμβασης αντιπαροχής, στα διαμερίσματα που αναλογούσαν στους εναγομένους 1─2 και όχι στους εναγομένους 3─7. Ως εκ τούτου, έκρινε ότι οι εναγόμενοι 1─2 ήταν εκείνοι που είχαν αποκλειστικά τα οφέλη αλλά και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από την πώληση του συγκεκριμένου διαμερίσματος προς την ενάγουσα, γεγονός το οποίο, κατά την κρίση του Εφετείου, ήταν επίσης σε γνώση της τελευταίας, εφόσον η σύμβαση αντιπαροχής ήταν επισυναπτόμενη ως παράρτημα και αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης πώλησης.

Υπό το πρίσμα αυτό, το Εφετείο απέρριψε και τη θέση της ενάγουσας ότι είχε συμβληθεί με το σύνολο των εναγομένων ως πωλητές, ώστε το τίμημα να καταβαλλόταν σε όλους. Ιδιαίτερη σημασία απέδωσε στο γεγονός ότι, στην πράξη, το τίμημα είχε καταβληθεί αποκλειστικά στους εναγομένους 1─2. Περαιτέρω, έκρινε ότι το γεγονός πως η πολεοδομική άδεια είχε εκδοθεί στο όνομα των εναγομένων 3─7, ως των εγγεγραμμένων ιδιοκτητών της γης κατά τον χρόνο έκδοσής της, αποτελούσε το φυσιολογικό και αναμενόμενο υπό τις περιστάσεις και δεν μπορούσε να οδηγήσει στο συμπέρασμα ότι οι τελευταίοι υπείχαν οποιαδήποτε υποχρέωση αναφορικά με την ανέγερση, αποπεράτωση ή παράδοση του διαμερίσματος που είχε αγοράσει η ενάγουσα.

Σε ό,τι αφορούσε τη θέση της ενάγουσας ότι η σύμβαση αντιπαροχής μεταξύ των εναγομένων 1─2 και των εναγομένων 3─7 αρκούσε, αφ’ εαυτής, ώστε να καταστεί δυνατή η ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης σύμφωνα με τις διατάξεις του τότε ισχύοντος περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, και ότι, ως εκ τούτου, δεν ήταν αναγκαία η συμπερίληψη των εναγομένων 3─7 ως συμβαλλομένων στη σύμβαση πώλησης αποκλειστικά για σκοπούς κατάθεσής της στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, το Εφετείο αναφέρθηκε στις πρόνοιες του Άρθρου 2 του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, οι οποίες καθόριζαν τις αναγκαίες προϋποθέσεις για την ειδική εκτέλεση σύμβασης πώλησης ακινήτου. Ειδικότερα, τόνισε τη νομοθετική απαίτηση όπως η ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης πώλησης είναι εγγεγραμμένη στο μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στο όνομα του πωλητή. Η πιο πάνω απαίτηση, όπως επεσήμανε το Εφετείο, αποκτούσε ιδιαίτερη σημασία υπό το φως του όρου 10 της σύμβασης αντιπαροχής, σύμφωνα με τον οποίο η μεταβίβαση των συμφωνηθέντων μεριδίων της γης προς τους εναγόμενους 1─2 θα πραγματοποιείτο από τους εναγόμενους 3─7 σταδιακά και μόνο μετά την πλήρωση των προϋποθέσεων που προβλέπονταν στη σύμβαση αντιπαροχής.

Παρόμοιες, ως προς το αντικείμενο, συμβάσεις, οι οποίες ρυθμίζουν την ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας μεταξύ ιδιοκτητών γης και επιχειρηματιών ανάπτυξης ακινήτων, απαντώνται και στην έννομη τάξη της Ινδίας. Συναφώς, το Supreme Court της Ινδίας, στην υπόθεση Faqir Chand Gulati v. Uppal Agencies Pvt. Ltd., a.a., Civil Appeal No. 3302/2005, 10/07/2008, εξέτασε, μεταξύ άλλων, κατά πόσο συμβάσεις της πιο πάνω φύσεως συνιστούν, κατ’ ουσίαν, συμβάσεις κοινοπραξίας (joint venture agreements) και, ως εκ τούτου, εξαιρούνται από το πεδίο εφαρμογής του ισχύοντος τότε Consumer Protection Act, 1986, με αποτέλεσμα ο ιδιοκτήτης της γης να μην εμπίπτει στην έννοια του «καταναλωτή», όπως αυτή οριζόταν στο Section 2(1)(d)(ii) του εν λόγω Νόμου. Μετά από εκτενή ανάλυση των σκοπών και των σχετικών διατάξεων του Consumer Protection Act, 1986, το Supreme Court, εξετάζοντας τη φύση και τα ουσιώδη χαρακτηριστικά των συμβάσεων αυτής της κατηγορίας, προέβη σε ειδικότερες παρατηρήσεις ως προς τη σχέση μεταξύ του ιδιοκτήτη της γης και του επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων. Οι παρατηρήσεις αυτές, οι οποίες αφορούν ακριβώς τα ζητήματα που ενδιαφέρουν για σκοπούς της παρούσας ανάλυσης, έχουν ως εξής:

«(…) [W]e are concerned with a third hybrid category which is popularly called as `Joint-Venture Agreements' or `Development Agreements' or `Collaboration Agreements' between a land-holder and a Builder. In such transactions, the land holder provides the land. The Builder puts up a building. Thereafter, the land owner and builder share the constructed area. The builder delivers the `owner's share' to the land-holder and retains the `Builder's share'. The land-holder sells/transfers undivided share/s in the land corresponding to the Builder's share of the building to the builder or his nominees. As a result each Apartment owner becomes the owner of the Apartment with corresponding undivided share in the land and an undivided share in the common areas of the building. In such a contract, the owner's share may be a single apartment or several apartments. The land-holder who gets some apartments may retain the same or may dispose of his share of apartments with corresponding undivided shares to others. The usual feature of these agreements is that the land holder will have no say or control in the construction. Nor will he have any say as to whom and at what cost the builder's share of apartments are to be dealt with or disposed of. His only right is to demand delivery of his share of constructed area in accordance with the specifications.».

Συνεπώς, βασικό χαρακτηριστικό των συμβάσεων αυτών, όπως αποφάσισε το Supreme Court, είναι ότι ο ιδιοκτήτης της γης δεν έχει οποιαδήποτε ανάμειξη ή έλεγχο ως προς τις εργασίες οικοδόμησης, κατασκευής και αποπεράτωσης του έργου. Ούτε έχει οποιαδήποτε ανάμειξη ως προς το πρόσωπο στο οποίο ή την τιμή έναντι της οποίας θα διατεθούν ή θα πωληθούν τα διαμερίσματα που αντιστοιχούν στο μερίδιο του επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων. Το δικαίωμά του περιορίζεται στην απαίτηση παράδοσης του μεριδίου που του αναλογεί επί της ανεγειρόμενης οικοδομής, σύμφωνα με τις συμφωνηθείσες προδιαγραφές και τους όρους της σχετικής συμφωνίας.

Υπό το πρίσμα αυτό, και λαμβάνοντας υπόψη τη θέση του επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων που αναπτύχθηκε ενώπιον του, ότι τέτοιες συμφωνίες δεν συνιστούν ούτε συμβάσεις κατασκευής (construction contracts) ούτε συμβάσεις πώλησης διαμερισμάτων (sale purchase agreements), αλλά συμφωνίες που συνάπτονται προς αμοιβαίο όφελος και με σκοπό την από κοινού αποκόμιση κέρδους, στο πλαίσιο των οποίων οι επιχειρηματίες ανάπτυξης ακινήτων δεν παρέχουν υπηρεσίες στους ιδιοκτήτες της γης, αλλά συμμετέχουν από κοινού με αυτούς σε επιχειρηματική δραστηριότητα για την ανάπτυξη της ακίνητης ιδιοκτησίας μέσω της ανέγερσης συγκροτημάτων πολλαπλών διαμερισμάτων και την από κοινού αποκόμιση των οφελών από το έργο, το Supreme Court έκρινε ότι το ουσιώδες ζήτημα ήταν κατά πόσον τέτοιες συμβάσεις συνιστούν, από νομικής άποψης, πράγματι κοινοπραξίες (joint ventures).

Αφού εξέτασε τη φύση και την νομική έννοια της κοινοπραξίας, στο πλαίσιο του ζητήματος που είχε τεθεί ενώπιόν του, το Supreme Court παρέθεσε, ως χαρακτηριστικό παράδειγμα κοινοπραξίας, το ακόλουθο:

«An agreement between the owner of a land and a builder, for construction of apartments and sale of those of apartments so as to share the profits in a particular ratio may be a joint venture, if the agreement discloses an intent that both parties shall exercise joint control over the construction/development and be accountable to each other for their respective acts with reference to the project.».

Σύμφωνα λοιπόν με το παράδειγμα που παρέθεσε το Supreme Court, στο υπό εξέταση πλαίσιο, θα μπορούσε να συνιστά κοινοπραξία, σύμβαση μεταξύ του ιδιοκτήτη της γης και του επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων για την ανέγερση και πώληση διαμερισμάτων, με σκοπό την κατανομή των κερδών κατά συγκεκριμένη αναλογία, εφόσον, όμως, από τη σύμβαση προκύπτει η πρόθεση αμφοτέρων των μερών να ασκούν από κοινού τον έλεγχο της κατασκευής και ανάπτυξης του έργου και να λογοδοτούν αμοιβαίως για τις αντίστοιχες πράξεις και ενέργειές τους σε σχέση με αυτό.

Ακολούθως, αφού το Supreme Court αναφέρθηκε στις διάφορες πρόνοιες της ενώπιόν του σύμβασης, από τις οποίες προέκυπτε ότι η εν λόγω συμφωνία δεν συνιστούσε σύμβαση συνεταιρισμού μεταξύ του ιδιοκτήτη της γης και των επιχειρηματιών ανάπτυξης ακινήτων, επισήμανε, μεταξύ άλλων, ότι ο ιδιοκτήτης της γης εξαιρείτο ρητά από τη διεύθυνση και αποκλειόταν από οποιαδήποτε ανάμειξη στα ζητήματα που αφορούσαν την κατασκευή του έργου. Περαιτέρω, οι επιχειρηματίες ανάπτυξης ακινήτων είχαν το αποκλειστικό δικαίωμα να διορίζουν αρχιτέκτονες, εργολάβους και υπεργολάβους για την εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών, καθώς και το αποκλειστικό δικαίωμα να πωλούν, κατά την κρίση τους και χωρίς οποιαδήποτε αναφορά προς τον ιδιοκτήτη της γης, το μερίδιο που τους αναλογούσε επί της ανεγειρόμενης οικοδομής. Περαιτέρω, οι επιχειρηματίες ανάπτυξης ακινήτων αναλάμβαναν συμβατικά έναντι του ιδιοκτήτη της γης την υποχρέωση να ανεγείρουν το έργο και να του μεταβιβάσουν το μερίδιο που του αναλογούσε, δηλαδή τον αριθμό των ολοκληρωμένων διαμερισμάτων που συμφωνήθηκε, εντός 12 μηνών από την ημερομηνία έγκρισης των αρχιτεκτονικών σχεδίων. Παράλληλα, οι ίδιοι θα ήταν αποκλειστικά υπεύθυνοι για την καταβολή οποιωνδήποτε προστίμων αναφορικά με αποκλίσεις από τα εγκεκριμένα σχέδια, καθώς και για την καταβολή αποζημιώσεων σε εργαζομένους σύμφωνα με τη σχετική νομοθεσία σε περίπτωση εργατικών ατυχημάτων. Υπό το φως των πιο πάνω συμβατικών ρυθμίσεων, και λαμβάνοντας ιδίως υπόψη την απουσία οποιουδήποτε κοινού συμφέροντος ή κοινού ελέγχου στη διαχείριση του έργου, καθώς και την απουσία συμφωνίας για διαμοιρασμό κερδών και εξόδων, το Supreme Court κατέληξε ότι η επίδικη σύμβαση δεν συνιστούσε κοινοπραξία (joint venture) κατά την έννοια του Νόμου και, χαρακτηρίζοντας την κατ’ επίφαση κοινοπραξία (pseudo joint venture), επεξήγησε τη νομική της φύση ως εξής:

«Appellant is the owner of the land. He wants a new house, but is not able to construct a new house for himself either on account of paucity of funds or lack of expertise or resources. He, therefore, enters into an agreement with the builder. He asks the builder to construct a house and give it to him. He says that as he does not have the money to pay for the construction and will therefore permit the builder to construct and own additional floor/s as consideration. He also agrees to transfer an undivided share in the land corresponding to the additional floor/s which falls to the share of the builder. As a result, instead of being the full owner of the land with an old building, he becomes a co-owner of the land with a one-third share in the land and absolute owner of the ground floor of the newly constructed building and agrees that the builder will become the owner of the upper floors with corresponding two-third share in the land. As the cost of the undivided two-third share in the land which the land owner agrees to transfer to the builder, is more than the cost of construction of the ground floor by the builder for the landowner, it is also mutually agreed that the builder will pay the landowner an additional cash consideration of Rs.8 lakhs. The basic underlying purpose of the agreement is the construction of a house or an apartment (ground floor) in accordance with the specifications, by the builder for the owner, the consideration for such construction being the transfer of undivided share in land to the builder and grant of permission to the builder to construct two floors. Such agreement whether called as a `collaboration agreement' or a `joint-venture agreement', is not however a `joint-venture'. There is a contract for construction of an apartment or house for the appellant, in accordance with the specifications and in terms of the contract. There is a consideration for such construction, flowing from the landowner to the builder (in the form of sale of an undivided share in the land and permission to construct and own the upper floors). To adjust the value of the extent of land to be transferred, there is also payment of cash consideration by the builder. But the important aspect is the availment of services of the builder by the land-owner for a house construction (construction of owner's share of the building) for a consideration.».

Μετά τα πιο πάνω, το Supreme Court προχώρησε περαιτέρω και προσδιόρισε, στο ίδιο πλαίσιο, τα χαρακτηριστικά που θα παρουσίαζε μία πραγματική σύμβαση κοινοπραξίας, ως εξής:

«In a true joint venture agreement between the land-owner and another (whether a recognized builder or fund provider), the land-owner is a true partner or co-adventurer in the venture where the land owner has a say or control in the construction and participates in the business and management of the joint venture, and has a share in the profit/loss of the venture. In such a case, the land owner is not a consumer nor is the other co- adventurer in the joint venture, a service provider. The land owner himself is responsible for the construction as a co-adventurer in the venture. But such true joint ventures are comparatively rare. What is more prevalent are agreements of the nature found in this case, which are a hybrid agreement for construction for consideration and sale and are pseudo joint-ventures. Normally a professional builder who develops properties of others is not interested in sharing the control and management of the business or the control over the construction with the land owners. Except assuring the land owner a certain constructed area and/or certain cash consideration, the builder ensures absolute control in himself, only assuring the quality of construction and compliance with the requirements of local and municipal laws, and undertaking to deliver the owners' constructed area of the building with all certificates, clearances and approvals to the land owner.».

Κρίσιμοι και αποφασιστικοί λοιπόν παράγοντες, κατά το Supreme Court, είναι το κατά πόσον ο ιδιοκτήτης της γης αποτελεί πράγματι εταίρο ή συμμετέχοντα στο κοινό εγχείρημα, ήτοι κατά πόσον έχει λόγο ή έλεγχο ως προς την κατασκευή, συμμετέχει στην επιχειρηματική δραστηριότητα και στη διαχείριση της κοινής επιχειρηματικής δραστηριότητας και έχει μερίδιο στα κέρδη και τις ζημίες του εγχειρήματος. Με άλλα λόγια, κρίσιμο είναι κατά πόσον ο ίδιος ο ιδιοκτήτης της γης υπέχει ευθύνη για την κατασκευή υπό την ιδιότητά του ως συμμετέχων στο κοινό εγχείρημα. Αντιθέτως, δεν αρκεί το γεγονός ότι, δυνάμει της σύμβασης, εξασφαλίζεται στον ιδιοκτήτη της γης συγκεκριμένη δομημένη επιφάνεια και/ή ορισμένο χρηματικό αντάλλαγμα, ενώ ο επιχειρηματίας ανάπτυξης ακινήτων διατηρεί τον αποκλειστικό έλεγχο του έργου και αναλαμβάνει την υποχρέωση να διασφαλίσει την ποιότητα της κατασκευής, τη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις της πολεοδομικής και οικοδομικής νομοθεσίας, καθώς και την παράδοση στον ιδιοκτήτη της γης της κατασκευασμένης επιφάνειας που του αναλογεί, συνοδευόμενης από όλα τα απαιτούμενα πιστοποιητικά, απαλλαγές και εγκρίσεις.

Το ζήτημα των υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη της γης, στο πλαίσιο τέτοιου είδους συμβάσεων, έναντι τρίτου προσώπου που συμβάλλεται για την αγορά διαμερίσματος το οποίο πρόκειται να ανεγερθεί από τον επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων, εξετάστηκε επίσης από το Supreme Court της Ινδίας στην υπόθεση Sriganesh Chandrasekaran v. M/S Unishire Homes LLP, Civil Appeal Nos. 10527─10528/2024, 20/02/2026, 2026 INSC 172, υπό το πρίσμα των διατάξεων της ισχύουσας πλέον Consumer Protection Act, 2019.

Στην εν λόγω υπόθεση, οι ιδιοκτήτες της γης είχαν συνάψει με τον επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων σύμβαση κοινής ανάπτυξης (Joint Development Agreement) και του είχαν χορηγήσει γενικό πληρεξούσιο (General Power of Attorney). Περίπου ένα έτος αργότερα, ο επιχειρηματίας ανάπτυξης ακινήτων εξασφάλισε την έγκριση των αρχιτεκτονικών σχεδίων και την άδεια οικοδομής και, ακολούθως, προέβη στη σύναψη συμβάσεων πώλησης (Memoranda of Sale Agreements) με τους αγοραστές των διαμερισμάτων. Δυνάμει των συμβάσεων αυτών, ανέλαβε την υποχρέωση να παραδώσει την κατοχή των διαμερισμάτων εντός 36 μηνών. Λόγω πολυετούς καθυστέρησης στην ολοκλήρωση του έργου και στην παράδοση των διαμερισμάτων, η Εθνική Επιτροπή για την Επίλυση Καταναλωτικών Διαφορών (National Consumer Disputes Redressal Commission) διέταξε τον επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων να ολοκληρώσει την κατασκευή των διαμερισμάτων που είχαν κατανεμηθεί στους αγοραστές, να εξασφαλίσει το πιστοποιητικό κατοχής (occupancy certificate), εφόσον αυτό δεν είχε ήδη εκδοθεί, και να παραδώσει την κατοχή των διαμερισμάτων εντός τριών μηνών από την ημερομηνία της απόφασης. Περαιτέρω, τον διέταξε να καταβάλει στους αγοραστές τόκο επί των ποσών που είχαν καταβάλει, από την ημερομηνία κατά την οποία, σύμφωνα με τις αντίστοιχες συμβάσεις, έπρεπε να είχε παραδοθεί η κατοχή μέχρι την ημερομηνία της προσφοράς παράδοσής των διαμερισμάτων, με την καταβολή να πραγματοποιηθεί εντός έξι εβδομάδων. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, ο τόκος θα επιβαλλόταν με αυξημένο επιτόκιο. Μετά την παρέλευση της αρχικής προθεσμίας των 36 μηνών, καθώς και της εξάμηνης περιόδου χάριτος, χωρίς να έχει ολοκληρωθεί το έργο, οι αγοραστές απηύθυναν σχετική ειδοποίηση, αξιώνοντας αποκατάσταση της ζημίας που υπέστησαν λόγω της καθυστέρησης και προβάλλοντας, μεταξύ άλλων, ότι οι ιδιοκτήτες της γης υπείχαν αλληλέγγυα και εις ολόκληρον ευθύνη με τον επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων. Ενώπιον του Supreme Court τέθηκε η απόφαση της Εθνικής Επιτροπής για την Επίλυση Καταναλωτικών Διαφορών, η οποία, μεταξύ άλλων, είχε κρίνει ότι, υπό το φως της σύμβασης κοινής ανάπτυξης και των συμβάσεων πώλησης, οι ιδιοκτήτες της γης δεν υπείχαν αλληλέγγυα ή αυτοτελή ευθύνη για την πλημμελή παροχή των υπηρεσιών που συνδέονταν με την κατασκευή και την παράδοση των διαμερισμάτων και, ως εκ τούτου, δεν μπορούσαν να υποχρεωθούν στην καταβολή αποζημίωσης για την καθυστέρηση. Ωστόσο, η Επιτροπή είχε διατάξει τόσο τους ιδιοκτήτες της γης όσο και τον επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων να προβούν στη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας και στην κατάρτιση και υπογραφή των οριστικών πωλητηρίων εγγράφων υπέρ των αγοραστών, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διαδικασίες.

Το Supreme Court, εξετάζοντας συνδυασμένα τη σύμβαση κοινής ανάπτυξης και το γενικό πληρεξούσιο, διαπίστωσε ότι, αναφορικά με τα διαμερίσματα που περιέρχονταν στον επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων, αυτός είχε την εξουσία να συνάπτει συμβάσεις πώλησης, να αναλαμβάνει την κατασκευή τους, να εισπράττει το τίμημα, να παραδίδει την κατοχή και να προβαίνει στη μεταβίβαση της κυριότητάς τους. Η κατασκευή των συγκεκριμένων διαμερισμάτων αποτελούσε υποχρέωση του επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων, ενώ η καθυστέρηση αφορούσε αποκλειστικά διαμερίσματα που περιέρχονταν στον ίδιο. Ιδιαίτερη σημασία απέδωσε το Supreme Court στο γεγονός ότι δεν είχε προβληθεί οποιοσδήποτε ισχυρισμός ότι η καθυστέρηση στην κατασκευή οφειλόταν σε πράξη ή παράλειψη των ιδιοκτητών της γης. Υπό τις περιστάσεις αυτές, το Supreme Court έκρινε ότι η ευθύνη για την καταβολή αποζημίωσης λόγω καθυστέρησης δεν μπορούσε να στηριχθεί απλώς στη σχέση αντιπροσωπείας που προέκυπτε από το γενικό πληρεξούσιο έγγραφο. Ενώ οι ιδιοκτήτες της γης ήταν από κοινού υπεύθυνοι με τον επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων για τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας, οι σχετικές συμβατικές πρόνοιες δεν τους επέβαλλαν οποιαδήποτε υποχρέωση να ανεγείρουν ή να ολοκληρώσουν την οικοδομή. Συναφώς, το Supreme Court τόνισε ότι, εφόσον η κατασκευή αποτελούσε αποκλειστική ευθύνη του επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων και οι ιδιοκτήτες της γης δεν είχαν οποιαδήποτε ανάμειξη στην κατασκευή, δεν μπορούσαν να θεωρηθούν υπεύθυνοι για την καθυστέρηση στην ολοκλήρωσή της, ιδίως όταν ο ίδιος ο επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων τους είχε παράσχει συμβατικά κάλυψη αποζημίωσης (indemnity) για πράξεις ή παραλείψεις που αφορούσαν την κατασκευή. Κατά συνέπεια, το Supreme Court επικύρωσε την κρίση ότι η ευθύνη για την καθυστέρηση στην κατασκευή και την παράδοση των διαμερισμάτων βάρυνε αποκλειστικά τον επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων, ενώ η κοινή υποχρέωση των ιδιοκτητών της γης και του επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων έναντι των αγοραστών περιοριζόταν στη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας και στην ολοκλήρωση των αναγκαίων πράξεων για τη μεταβίβαση. Η δε ύπαρξη της σύμβασης κοινής ανάπτυξης και του γενικού πληρεξούσιου εγγράφου, αφ’ εαυτής, δεν επέβαλλε στους ιδιοκτήτες της γης ευθύνη για την κατασκευή ή για την καθυστέρηση στην ολοκλήρωση του έργου.

VI.

Ειδικά Ευρήματα και Νομική Υπαγωγή

Στην προκείμενη περίπτωση, η Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) μεταξύ των Εναγομένων είχε επισυναφθεί στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ως «Παράρτημα 1», γεγονός το οποίο καταγράφεται ρητώς στο προοίμιο της τελευταίας, στην παράγραφο 1(α). Ως εκ τούτου, και σύμφωνα με την προαναφερόμενη απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Morgan v. G. Hassapis Holdings Ltd κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 360/2019, 12/05/2026, η Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Περαιτέρω, η επισύναψη της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) ως Παραρτήματος στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, σε συνδυασμό με τη μαρτυρία του Ενάγοντος, καταδεικνύει ότι το περιεχόμενο και οι πρόνοιές της ήταν σε γνώση του Ενάγοντος. Τούτο προκύπτει ιδίως από το γεγονός ότι, κατά τη μαρτυρία του, ο ίδιος επικαλέστηκε και προέβαλε συγκεκριμένες πρόνοιες της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) προς υποστήριξη των θέσεών του και προς θεμελίωση της αξίωσής του έναντι της Εναγόμενης 1. Συνεπώς, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) αποτελούσε έγγραφο ξένο ή άγνωστο προς τη συμβατική σχέση που δημιουργήθηκε μεταξύ των μερών με τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Αντιθέτως, όπως ήδη αναφέρθηκε, αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος της. 

Υπό τα πιο πάνω δεδομένα, η Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) πρέπει να λαμβάνεται υπόψη κατά την ερμηνεία της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 και, ειδικότερα, κατά τη διακρίβωση της αντικειμενικής πρόθεσης των συμβαλλομένων και του ρόλου που κάθε ένας από αυτούς ανέλαβε στο πλαίσιο της συγκεκριμένης συμβατικής διευθέτησης. Η πρόθεση αυτή, σύμφωνα με τις πιο πάνω αναφερόμενες αρχές, δεν μπορεί να διακριβωθεί αποσπασματικά ή αποκλειστικά από τη γραμματική διατύπωση επιμέρους όρων της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αλλά μέσα από το σύνολο της συμβατικής διευθέτησης. Προς τούτο, πρέπει να εξεταστούν από κοινού το κείμενο της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 και της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), καθώς και το εμπορικό και πραγματικό υπόβαθρο της συναλλαγής, ο σκοπός τον οποίο αυτή εξυπηρετούσε και οι περιστάσεις υπό τις οποίες συνήφθη. Η ερμηνεία πρέπει, επομένως, να προσεγγιστεί υπό το πρίσμα της αντικειμενικής πρόθεσης των συμβαλλομένων, με σκοπό να διακριβωθεί, από το σύνολο των συμβατικών κειμένων και των σχετικών περιστάσεων, ποιος ήταν ο συμβατικός ρόλος της Εναγόμενης 1 και, συνακόλουθα, ποιες υποχρεώσεις ανέλαβε έναντι του Ενάγοντος δυνάμει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1.   

Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, η προσοχή στρέφεται κατ’ αρχάς στη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), προκειμένου να διακριβωθεί το περιεχόμενο της συμφωνίας μεταξύ των Εναγομένων και, ειδικότερα, η φύση και η έκταση των εκατέρωθεν δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που συμφωνήθηκαν στο πλαίσιο της ανάπτυξης του επίδικου ακινήτου επί του οποίου επρόκειτο να ανεγερθεί η πολυκατοικία, περιλαμβανομένου του επίδικου Διαμερίσματος.

Σύμφωνα με το προοίμιο της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), όπως αυτό αποτυπώνεται στο αριθμούμενο σημείο 2 αυτής, συμφωνήθηκε ότι η Εναγόμενη 1, ως εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, θα το πωλούσε στην Εναγόμενη 2, εταιρεία η οποία δραστηριοποιείτο επιχειρηματικά στον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων. Περαιτέρω, προβλεπόταν ότι η Εναγόμενη 2 θα ανέπτυσσε το επίδικο ακίνητο με δικά της έξοδα, ανεγείροντας πολυκατοικία, μετά την κατεδάφιση των υφιστάμενων οικοδομών, σύμφωνα με την ισχύουσα πολεοδομική άδεια ανάπτυξης.

Δυνάμει του όρου 8.1, συμφωνήθηκε ότι η Εναγόμενη 2 αναλάμβανε την υποχρέωση να ανεγείρει και να αποπερατώσει την πολυκατοικία εντός 17 μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της. Περαιτέρω, σύμφωνα με τον όρο 9.1, συμφωνήθηκε ότι οι οικοδομικές εργασίες θα άρχιζαν αμέσως μετά την υπογραφή της. Συναφώς, βάσει του όρου 19, ως χρόνος αποπεράτωσης του έργου και ολοκλήρωσης της εκτέλεσης της, ορίστηκε η ημερομηνία έκδοσης από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας των Χωριστών Τίτλων Ιδιοκτησίας για κάθε διαμέρισμα της πολυκατοικίας. Με την ολοκλήρωση των επιτόπιων οικοδομικών εργασιών, η Εναγόμενη 2 υποχρεούτο να υποβάλει αμέσως αίτηση για την τελική έγκριση της πολυκατοικίας, στις αρμόδιες αρχές. 

Ωστόσο, δυνάμει του όρου 20, η Εναγόμενη 1, κατόπιν προηγούμενης ειδοποίησης της Εναγόμενης 2, θα δικαιούτο να επιθεωρεί, είτε προσωπικά είτε μέσω εξουσιοδοτημένου αντιπροσώπου της, την πρόοδο των εργασιών και να γνωστοποιεί στην Εναγόμενη 2 τυχόν παρατηρήσεις της ως προς την ορθή εκτέλεση της. Παράλληλα, διατηρούσε όλα τα νόμιμα δικαιώματά της για την προστασία των συμφερόντων της, όπως αυτά απέρρεαν από αυτήν, σε οποιοδήποτε στάδιο της εκτέλεσής της. 

Βάσει του όρου 3, συμφωνήθηκε περαιτέρω ότι ως αντάλλαγμα για τη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου, η Εναγόμενη 1 θα λάμβανε τρία διαμερίσματα στην υπό ανέγερση πολυκατοικία, ήτοι τα διαμερίσματα αρ. 201 και 202, δύο υπνοδωματίων, εμβαδού 95 τ.μ. και 97 τ.μ. αντίστοιχα, στον 2^ο όροφο, καθώς και το διαμέρισμα αρ. 303, τριών υπνοδωματίων, εμβαδού 162 τ.μ., στον 3^ο όροφο. Σε κάθε διαμέρισμα αντιστοιχούσε αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης και αποθήκης στο ισόγειο. Περαιτέρω, η Εναγόμενη 1 συμφώνησε να παραχωρήσει και να μεταβιβάσει στην Εναγόμενη 2 τα 2/3 του όλου μεριδίου στο επίδικο ακίνητο (200/300 μερίδια), σταδιακά και υπό τους συμφωνηθέντες όρους. Ειδικότερα, συμφωνήθηκε η μεταβίβαση 60/300 μεριδίων (20%) με την ολοκλήρωση των σκελετών, 45/300 μεριδίων (15%) με την ολοκλήρωση της τουβλοποιίας, 45/300 μεριδίων (15%) με την ολοκλήρωση των επιχρισμάτων, 30/300 μεριδίων (10%) με την ολοκλήρωση της τοποθέτησης των πατωμάτων και 20/300 μεριδίων (περίπου 6⅔%) με την ολοκλήρωση της οικοδομής. Συμφωνήθηκε, τέλος, ότι τα μεταβιβαστικά δικαιώματα για τη μεταβίβαση των πιο πάνω μεριδίων θα καταβάλλονταν από την Εναγόμενη 2. Επιπλέον, με τον όρο 14.1, συμφωνήθηκε ότι τα έξοδα εγγραφής ή/και μεταβίβασης, καθώς και τυχόν Φ.Π.Α. επί της αντιπαροχής που θα προέκυπτε στο όνομα της Εναγόμενης 1, θα βάρυναν την ίδια. Η ευθύνη, όμως, για τη διεκπεραίωση όλων των σχετικών διαδικασιών και τα συναφή έμμεσα έξοδα, θα βάρυναν την Εναγόμενη 2.

Περαιτέρω, δυνάμει του όρου 4, συμφωνήθηκε ότι η Εναγόμενη 1 θα υπέγραφε ανέκκλητο ειδικό πληρεξούσιο προς την Εναγόμενη 2, ώστε η τελευταία να δύναται να προβαίνει στην πώληση των διαμερισμάτων που θα της αναλογούσαν, με σκοπό να παρέχεται στους μελλοντικούς αγοραστές, η δυνατότητα κατάθεσης των σχετικών συμβάσεων πώλησης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Περαιτέρω, σύμφωνα με τον όρο 5, διευκρινιζόταν ότι, σε αντάλλαγμα για τη μεταβίβαση από την Εναγόμενη 1 προς την Εναγόμενη 2 των 2/3 του όλου μεριδίου επί του επίδικου ακινήτου, ήτοι των 200/300 μεριδίων, συμφωνήθηκε ότι η Εναγόμενη 2 θα παραχωρούσε στην Εναγόμενη 1 τα διαμερίσματα αρ. 201, 202 και 303, όπως αυτά περιγράφονται στον πιο πάνω όρο 3 αυτής, ενώ όλα τα υπόλοιπα διαμερίσματα της υπό ανέγερση πολυκατοικίας αναλογούσαν στην Εναγόμενη 2 και θα περιέρχονταν σε αυτήν. Επιπροσθέτως, βάσει του όρου 11, συμφωνήθηκε ότι κάθε συμβαλλόμενο μέρος θα μπορούσε να διαθέτει με οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο τα διαμερίσματα που του αναλογούσαν, χωρίς να απαιτείται η έγκριση του άλλου μέρους. Ωστόσο, η διάθεση των διαμερισμάτων δεν θα επηρέαζε ούτε θα περιόριζε τις υποχρεώσεις και την ευθύνη του αντίστοιχου συμβαλλομένου από αυτήν, ενώ αυτός όφειλε να διασφαλίζει ότι και οι αγοραστές των διαμερισμάτων θα δεσμεύονταν από τις σχετικές συμβατικές υποχρεώσεις.

Επιπλέον, δυνάμει του όρου 6, συμφωνήθηκε ότι η Εναγόμενη 1, με δικά της έξοδα, είχε ετοιμάσει τα σχέδια και τις προδιαγραφές της πολυκατοικίας και όλων των χώρων που αυτή περιλάμβανε, μέσω συγκεκριμένου αρχιτεκτονικού γραφείου, όπως αυτά περιλαμβάνονταν στα Παραρτήματα της. Και επιπλέον, σύμφωνα με τον όρο 10, συμφωνήθηκε ότι η Εναγόμενη 1 θα παρείχε τη συγκατάθεσή της και θα συνεργαζόταν για την έκδοση ή ανανέωση της πολεοδομικής άδειας και της άδειας οικοδομής, καθώς και για τον διαχωρισμό του επίδικου ακινήτου και την έκδοση Χωριστών Τίτλων Ιδιοκτησίας, κατά τα προβλεπόμενα σε αυτήν και προς εκτέλεσή της. Συναφώς, με τον όρο 22, συμφωνήθηκε ότι η Εναγόμενη 2, μετά την υποβολή των αναγκαίων αιτήσεων για την εξασφάλιση των απαιτούμενων αδειών από τις αρμόδιες αρχές, θα ενημέρωνε σχετικά την Εναγόμενη 1.

Ο όρος 15, προνοούσε ότι μετά την ολοκλήρωση των οικοδομικών εργασιών, συμφωνήθηκε ότι το επίδικο ακίνητο θα ήταν εγγεγραμμένο κατά 200/300 μερίδια στο όνομα της Εναγόμενης 2 και κατά 100/300 μερίδια στο όνομα της Εναγόμενης 1, οπότε τα μέρη θα υπέβαλλαν κοινή αίτηση στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για τον διαχωρισμό και τη διανομή του. Κάθε μέρος θα αποκτούσε Χωριστούς Τίτλους Ιδιοκτησίας για το μέρος ή τα μέρη της πολυκατοικίας που θα του αναλογούσαν σε αξία, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στον πιο πάνω όρο 3 και τα αντίστοιχα μερίδια κάθε μέρους στο ακίνητο. Η Εναγόμενη 2 θα είχε την ευθύνη για την εξασφάλιση της τελικής έγκρισης της πολυκατοικίας από τις αρμόδιες αρχές και για την έκδοση των Χωριστών Τίτλων Ιδιοκτησίας το συντομότερο δυνατό.

Στρέφοντας, ακολούθως, την προσοχή στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, και ειδικότερα στους συμβαλλομένους αυτής, προκύπτουν, εισαγωγικά, από τις διατυπώσεις της τα ακόλουθα. Συμβαλλόμενα μέρη είναι, αφενός, η Εναγόμενη 1, ως εγγεγραμμένη συνιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, η οποία είχε συνάψει με την Εναγόμενη 2 τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) και είχε μεταβιβάσει σε αυτήν ποσοστό 45/100 εξ αδιαιρέτου μεριδίων επί του επίδικου ακινήτου, υπογράφοντας τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και/ή προς διευκόλυνση της μεταβίβασης του σχετικού μεριδίου. Αφετέρου, συμβαλλόμενο μέρος είναι η Εναγόμενη 2, ως συνιδιοκτήτρια και δικαιούχος, κάτοχος και μελλοντική ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), η οποία, για τους σκοπούς της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, χαρακτηρίζεται ως ο «Πωλητής». Τρίτο συμβαλλόμενο μέρος είναι ο Ενάγων, ο οποίος συμβάλλεται υπό την ιδιότητα του «Αγοραστή».

Σημειώνεται, ωστόσο, ότι, παρά την ανωτέρω σαφή αναφορά στις συμβατικές ιδιότητες των μερών, σύμφωνα με την οποία ως «Πωλητής» στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, προσδιορίζεται η Εναγόμενη 2, ενώ ο Ενάγων προσδιορίζεται ως ο «Αγοραστής», στο κείμενο της ίδιας Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 απαντά και η διατύπωση «από τη μία “Α” και “Β” πωλητών» και, περαιτέρω, η φράση «ο “Αγοραστής” από την άλλη». Η αναφορά αυτή, κατά το μέρος που αφορά τους «Πωλητές», δεν συνάδει, τουλάχιστον σε επίπεδο γραμματικής διατύπωσης, με τις αμέσως προηγούμενες εισαγωγικές διατάξεις της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, στις οποίες οι συμβαλλόμενοι προσδιορίζονται ρητά ως «Πωλητής» η Εναγόμενη 2 και ως «Αγοραστής» ο Ενάγων. Τούτο δε, ενώ στην παράγραφο υπό στοιχείο «Α» αποτυπώνεται η ιδιότητα της Εναγόμενης 1 και στην παράγραφο υπό στοιχείο «Β» η ιδιότητα της Εναγόμενης 2. Η απόκλιση αυτή στη διατύπωση δημιουργεί, σε πρώτο επίπεδο, ζήτημα ως προς το ποια πρόσωπα νοούνται, στις μεταγενέστερες πρόνοιες της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ως «Πωλητές», ιδίως στις περιπτώσεις όπου ο όρος χρησιμοποιείται στον πληθυντικό.

Στο προοίμιο της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αναφέρεται, κατ’ αρχάς, ότι η Εναγόμενη 1, ως εγγεγραμμένη συνιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, είχε συμφωνήσει με την Εναγόμενη 2 την ανέγερση οικοδομικού συγκροτήματος διαμερισμάτων με αντιπαροχή, δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1). Αναφέρεται περαιτέρω ότι, δυνάμει της εν λόγω Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), η Εναγόμενη 1 θα καθίστατο μελλοντική συνιδιοκτήτρια κατά ποσοστό 1/3 μερίδιο στο επίδικο ακίνητο και ότι προσυπέγραφε τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 για να καταστεί δυνατή η κατάθεσή της στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και/ή για να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση μεριδίου στο όλο επίδικο ακίνητο.

Περαιτέρω, στο προοίμιο αναφέρεται ότι η Εναγόμενη 2, ως επιχειρηματίας ανάπτυξης ακίνητης ιδιοκτησίας και ως συνιδιοκτήτρια, δικαιούχος, κάτοχος και μελλοντική συνιδιοκτήτρια κατά ποσοστό 2/3 μερίδια του επίδικου ακινήτου δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), ανέλαβε, με δικά της έξοδα και ευθύνη, την ανέγερση του εν λόγω οικοδομικού συγκροτήματος διαμερισμάτων, σύμφωνα με την αναφερόμενη πολεοδομική άδεια, την άδεια οικοδομής και τα εγκεκριμένα σχέδια, καθώς και σύμφωνα με τους όρους της ως άνω Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), υπό την ιδιότητά της ως συνιδιοκτήτρια, δικαιούχος και μελλοντική ιδιοκτήτρια, προέβαινε στην πώληση των διαμερισμάτων που της αναλογούσαν ή των αντίστοιχων μεριδίων στο επίδικο ακίνητο που αντιπροσώπευαν αυτά.

Τέλος, στο προοίμιο αναφέρεται επιπλέον ότι οι «Πωλητές» και ο Ενάγων, ως «Αγοραστής», δεσμεύονταν με τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 ότι, στις περιπτώσεις πώλησης μεριδίου, οι εκάστοτε συνιδιοκτήτες του ακινήτου θα υπέγραφαν δήλωση, κατά τον τύπο Ν.254Α, περί μη άσκησης του δικαιώματος επιλογής που προβλέπεται στο Άρθρο 25(1)(α) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224.

Με τον όρο 2.1 της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, η Εναγόμενη 2, ως «Πωλητής», πωλεί στον Ενάγοντα, ως «Αγοραστή», το διαμέρισμα που της αναλογεί δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), ήτοι το διαμέρισμα αρ. 302 στον 3^ο όροφο, μαζί με το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης της αποθήκης αρ. 11 και του χώρου στάθμευσης αρ. 12 στο ισόγειο, τα οποία, μαζί με το διαμέρισμα, αποτελούν το «Πωλούμενο Ακίνητο» ─ήτοι, το επίδικο Διαμέρισμα. Περαιτέρω, συμφωνείται ότι η αναλογία του μεριδίου στη γη που αντιστοιχεί στο Πωλούμενο Ακίνητο ανέρχεται σε 275/3000 μερίδια εξ αδιαιρέτου επί του όλου επίδικου ακινήτου, τα οποία δύνανται να μεταβιβασθούν εντός ενός μηνός από την υπογραφή της της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1.

Ως προς το τίμημα, με τους όρους 2.2 και 2.3 η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 προβλέπει ότι αυτό καθορίστηκε στο συνολικό ποσό των €139.000,00, πλέον Φ.Π.Α. Το τίμημα, πλέον του αναλογούντος Φ.Π.Α., συμφωνήθηκε να καταβληθεί από τον Ενάγοντα στην Εναγόμενη 2 ως ακολούθως: ποσό €125.000,00, πλέον Φ.Π.Α., κατά την υπογραφή της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ποσό €10.000,00, πλέον Φ.Π.Α., με την παράδοση του επίδικου Διαμερίσματος και ποσό €4.000,00, πλέον Φ.Π.Α., με την έκδοση Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας του επίδικου Διαμερίσματος. Περαιτέρω, προβλέπεται ότι, ταυτόχρονα με την καταβολή του πρώτου ως άνω ποσού, ο «Πωλητής» υποχρεούται να υποθηκεύσει το μερίδιο του επίδικου Διαμερίσματος που αναλογεί στην πολυκατοικία στο όνομα του Ενάγοντος, σε οποιαδήποτε τράπεζα ή οργανισμό επιλέξει ο ίδιος. Συμφωνείται, επίσης, ότι σε περίπτωση παράλειψης ή καθυστέρησης του Ενάγοντος να καταβάλει οποιαδήποτε από τις πιο πάνω δόσεις ή μέρος αυτών, τα οφειλόμενα και μη καταβληθέντα ποσά προς τους «Πωλητές» θα φέρουν αυτομάτως τόκο προς 7% ετησίως, καταβλητέο στη λήξη κάθε έτους.

Η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, δυνάμει του όρου 3, προβλέπει ότι οι «Πωλητές» θα ολοκλήρωναν την κατασκευή του «Πωλούμενου Ακινήτου» και, υπό την προϋπόθεση ότι ο Ενάγων θα εκπλήρωνε όλες τις υποχρεώσεις του έναντι των «Πωλητών», θα παρέδιδαν την κατοχή του στον Ενάγοντα κατά ή περί τους μήνες Φεβρουάριο ─ Μάρτιο 2012 ή και νωρίτερα, εφόσον η κατασκευή είχε προηγουμένως ολοκληρωθεί, και σε κάθε περίπτωση όχι αργότερα από τον Απρίλιο του 2012.

Ως προς τη μεταβίβαση της κυριότητας, η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, προβλέπει, με τον όρο 5, ότι η κυριότητα του «Πωλούμενου Ακινήτου» θα μεταβιβασθεί στον Ενάγοντα και ότι η μεταβίβαση θα πραγματοποιηθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας μετά την έκδοση Χωριστών Τίτλων Ιδιοκτησίας και κατόπιν γραπτής ειδοποίησης του Ενάγοντος προς τούτο. Η μεταβίβαση τελεί υπό την προϋπόθεση της πλήρους εξόφλησης του τιμήματος πώλησης και οποιωνδήποτε άλλων οφειλών που απορρέουν από τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, εντός δύο μηνών από την ταχυδρόμηση της σχετικής ειδοποίησης. Περαιτέρω, ο Ενάγων αναλαμβάνει την καταβολή των μεταβιβαστικών δικαιωμάτων, του Φ.Π.Α. και οποιωνδήποτε άλλων εξόδων που αφορούν τη μεταβίβαση του «Πωλούμενου Ακινήτου» στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο. Αναλαμβάνει, επίσης, οποιεσδήποτε άλλες οφειλές και δικαιώματα, περιλαμβανομένων των αποχετευτικών και των δικαιωμάτων ακίνητης ιδιοκτησίας, καθώς και ασφάλιστρα ή φόρους που, μετά την παράδοση του επίδικου Διαμερίσματος, θα καταβάλλονται σε σχέση με το «Πωλούμενο Ακίνητο» ή θα επιβάλλονται σε αυτό ή, αναλογικά, στο επίδικο ακίνητο επί του οποίου θα ανεγερθεί το «Πωλούμενο Ακίνητο». Προβλέπεται, τέλος, ότι οποιαδήποτε τέτοια οφειλή θα φέρει τόκο προς 7% ετησίως από την ημερομηνία κατά την οποία θα καταστεί καταβλητέα μέχρι την πλήρη εξόφλησή της.

Οι πιο πάνω πρόνοιες κρίνονται ως εκ των βασικών όρων της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, και, για σκοπούς της παρούσας απόφασης, δεν κρίνεται αναγκαία η περαιτέρω ανάλυση της συμβατικής διευθέτησης. Από την επισκόπηση, ωστόσο, της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 στο σύνολό της διαπιστώνεται ότι η ορολογία ως προς την ιδιότητα των προσώπων που χαρακτηρίζονται ως «Πωλητής» ή «Πωλητές» δεν είναι ενιαία. Ειδικότερα, ενώ, όπως ήδη αναφέρθηκε, στην εισαγωγική αναφορά των συμβαλλομένων η Εναγόμενη 2 προσδιορίζεται ρητά ως ο «Πωλητής» και ο Ενάγων ως ο «Αγοραστής», ενώ στο προοίμιο, ιδίως στην παράγραφο 1(β), η Εναγόμενη 2 αναφέρεται ονομαστικά ως «Πωλήτρια εταιρεία» και ως «ο Πωλητής», σε μεταγενέστερες πρόνοιες της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 απαντά, χωρίς περαιτέρω προσδιορισμό, ο πληθυντικός «οι Πωλητές». Τούτο παρατηρείται, μεταξύ άλλων, στην παράγραφο 1(γ), στον όρο 2.1 ως προς τα υπολειπόμενα δικαιώματα ανάπτυξης, στους όρους 2.3.5 και 3 αναφορικά με την επιβάρυνση για εκπρόθεσμη καταβολή του τιμήματος και την παράδοση του «Πωλούμενου Ακινήτου», στον όρο 4 αναφορικά με τις τροποποιήσεις και τις σχετικές υποχρεώσεις των συμβαλλομένων, στον όρο 5 ως προς τη μεταβίβαση της κυριότητας, στον όρο 6 περί της γενικής συμφωνίας για τη διαχείριση της κοινοκτησίας, στους όρους 7.1, 7.2 και 7.3 περί καθυστέρησης πληρωμής και «ανάκλησης» και «ακύρωσης» της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, στους όρους 8.1, 8.2 και 8.3 περί ασφάλειας και κινδύνου, στον όρο 9 περί δικαιώματος εκχώρησης και στον όρο 10 περί ειδοποιήσεων. Σε άλλες, όμως, περιπτώσεις χρησιμοποιείται ο ενικός «ο Πωλητής». Ειδικότερα, στον όρο 2.1 η Εναγόμενη 2 κατονομάζεται ρητά ως «“Πωλητής” Todtrito Ltd», ενώ στον όρο 7.2, αναφορικά με το δικαίωμα κατακράτησης από το καταβληθέν τίμημα πώλησης σε περίπτωση «ακύρωσης» της Σύμβασης, γίνεται αναφορά και στον «Πωλητή». Η ασυνέπεια αυτή εντείνεται από το καταληκτικό μέρος της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, όπου, κάτω από την ένδειξη «Οι Πωλητές», εμφανίζονται τόσο η Εναγόμενη 1, διά του ειδικού πληρεξουσίου αντιπροσώπου της, όπως αυτολεξεί αναφέρεται, «Αντ’ Αυτής Ο Ειδικός Πληρεξούσιος Αντιπρόσωπος Θωμάς Δ. Κωστάππης», όσο και η Εναγόμενη 2. Κατά συνέπεια, ενώ από την εισαγωγική παράγραφο και το προοίμιο προκύπτει ρητός προσδιορισμός της Εναγόμενης 2 ως «Πωλητή» και της Εναγόμενης 1 ως συμβαλλόμενης για τους ειδικότερα αναφερόμενους σκοπούς, οι μεταγενέστερες συμβατικές πρόνοιες χρησιμοποιούν σε αρκετά σημεία και όχι πάντοτε, τον όρο «Πωλητές», χωρίς να προσδιορίζουν κατά τρόπο ενιαίο και ρητό κατά πόσο με αυτόν νοούνται αμφότερες οι Εναγόμενες ή αποκλειστικά η Εναγόμενη 2. Η διαφοροποίηση αυτή στην ορολογία, η οποία απαντά σε πρόνοιες που ρυθμίζουν διαφορετικά δικαιώματα και υποχρεώσεις των «Πωλητών», σε συνδυασμό με την αντίστοιχη αναφορά στο καταληκτικό μέρος της Σύμβασης, συνιστά εσωτερική ασυνέπεια στη διατύπωσή της ως προς την ταυτότητα και, κατ’ επέκταση, την έκταση της ιδιότητας του «Πωλητή» ή των «Πωλητών». Το ζήτημα αυτό χρήζει, επομένως, εξέτασης υπό το πρίσμα των ανωτέρω αρχών περί ερμηνείας των συμβάσεων και, ειδικότερα, υπό το φως του συνόλου της συμβατικής διευθέτησης και του πραγματικού και εμπορικού υποβάθρου της.

Σημασία, συναφώς, αποκτούν και οι πρόνοιες του ειδικού πληρεξουσίου ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, το οποίο παραχωρήθηκε από την Εναγόμενη 1 και δυνάμει του οποίου ο Θωμάς Δ. Κωστάππης διορίστηκε ειδικός πληρεξούσιος αντιπρόσωπός της. Με το εν λόγω πληρεξούσιο, η Εναγόμενη 1 εξουσιοδότησε τον Θωμά Δ. Κωστάππη να ενεργεί για λογαριασμό της σε σχέση με την ανέγερση και αποπεράτωση της πολυκατοικίας επί του επίδικου ακινήτου, καθώς και σε σχέση με την πώληση, ανταλλαγή ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο διάθεση των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, με εξαίρεση τα διαμερίσματα αρ. 201, 202 και 303, τα οποία, σύμφωνα με τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), προορίζονταν να περιέλθουν στην Εναγόμενη 1.

Ειδικότερα, δυνάμει του ειδικού πληρεξουσίου ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, ο Θωμάς Δ. Κωστάππης εξουσιοδοτήθηκε να πωλεί, ανταλλάσσει ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο διαθέτει, προς οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή ίδρυμα, έναντι οποιουδήποτε τιμήματος και υπό οποιουσδήποτε όρους, τα διαμερίσματα αρ. 101, 102, 103 και 104 του 1^ου ορόφου, αρ. 203 και 204 του 2^ου ορόφου και αρ. 301 και 302 του 3^ου ορόφου. Περαιτέρω, εξουσιοδοτήθηκε να υπογράφει τα σχετικά πωλητήρια έγγραφα και να προβαίνει στις αναγκαίες μεταβιβάσεις, περιλαμβανομένης της εμφάνισής του ενώπιον οποιουδήποτε Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και της υπογραφής των απαιτούμενων δηλώσεων και λοιπών εγγράφων, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232.

Περαιτέρω, του παρασχέθηκε εξουσία να εκπροσωπεί την Εναγόμενη 1 ενώπιον οποιουδήποτε προσώπου ή Αρχής, περιλαμβανομένων διοικητικών, δημοτικών, κτηματολογικών και φορολογικών Αρχών, και να υπογράφει για λογαριασμό της οποιαδήποτε αίτηση, δήλωση, συγκατάθεση, σύμβαση ή άλλο έγγραφο απαιτείτο για την εκπλήρωση των πιο πάνω σκοπών. Στο πλαίσιο αυτό, εξουσιοδοτήθηκε επίσης να υποβάλλει και να υπογράφει αιτήσεις για την έκδοση αδειών και πιστοποιητικών που αφορούσαν την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος, νερού και τηλεφωνικής σύνδεσης, καθώς και έντυπα ή αιτήσεις αναφορικά με τις κοινόκτητες οικοδομές, στον βαθμό που αυτά ήταν αναγκαία για την ολοκλήρωση των εξουσιοδοτημένων πράξεων.

Τέλος, η Εναγόμενη 1 δήλωσε και ανέλαβε να αναγνωρίζει ως νόμιμη, έγκυρη και δεσμευτική κάθε πράξη, ενέργεια ή υπογραφή του ειδικού πληρεξουσίου αντιπροσώπου της, Θωμά Δ. Κωστάππης, η οποία θα διενεργείτο ή θα ετίθετο δυνάμει του ειδικού πληρεξουσίου ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3.

Από το σύνολο των πιο πάνω και, ιδίως, από τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, τη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) και το ειδικό πληρεξούσιο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, προκύπτει ότι τα μεταξύ των διαδίκων συμφωνηθέντα βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, δεν μπορούν να κατανοηθούν αποκλειστικά με βάση τη χρήση του ενικού ή του πληθυντικού αριθμού του όρου «Πωλητής» ή «Πωλητές» σε επιμέρους πρόνοιές της. Αντιθέτως, απαιτείται να εξεταστεί ποια ήταν η ουσιαστική και αντικειμενικά διακριβώσιμη λειτουργία κάθε συμβαλλομένου στο πλαίσιο της συναλλαγής.

Τούτο δε διότι η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, δεν αποτελεί αυτοτελή και αποκομμένη συναλλαγή, αλλά εντάσσεται σε μια ήδη διαμορφωμένη συμβατική σχέση μεταξύ των Εναγομένων, δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), η οποία είχε ως αντικείμενο την ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου, την ανέγερση της πολυκατοικίας και την κατανομή των διαμερισμάτων μεταξύ τους και η οποία, ως και προαναφέρθηκε, επισυνάφθηκε στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ως Παράρτημα και υιοθετήθηκε ως αναπόσπαστο μέρος της.

Υπό το πρίσμα αυτό, ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι, δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), η Εναγόμενη 2 ήταν εκείνη η οποία ανέλαβε, με δικά της έξοδα και ευθύνη, την ανέγερση και αποπεράτωση της πολυκατοικίας, την εξασφάλιση της τελικής έγκρισης και, τελικώς, την έκδοση των Χωριστών Τίτλων Ιδιοκτησίας για τα διαμερίσματα. Παράλληλα, η ίδια είχε το δικαίωμα να διαθέτει τα διαμερίσματα που της αναλογούσαν και, προς τον σκοπό αυτό, η Εναγόμενη 1 είχε παραχωρήσει στην Εναγόμενη 2, μέσω του εκπροσώπου της, Θωμά Δ. Κωστάππη, το ειδικό πληρεξούσιο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, το οποίο ήταν ανέκκλητο, για την πώλησή τους.

Η ίδια ακριβώς λειτουργική κατανομή αποτυπώνεται και στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Η Εναγόμενη 2 κατονομάζεται ρητώς ως «Πωλητής», το επίδικο Διαμέρισμα χαρακτηρίζεται ως διαμέρισμα που «της αναλογεί» δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) και το τίμημα πώλησης συμφωνείται να καταβληθεί απευθείας σε αυτήν. Περαιτέρω, η Εναγόμενη 2 είναι εκείνη η οποία, σύμφωνα με το προοίμιο, προβαίνει στην πώληση των διαμερισμάτων που της αναλογούν και εκείνη η οποία, δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), είχε αναλάβει την ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου και την ολοκλήρωση της οικοδομής της πολυκατοικίας.

Επομένως, η αναφορά σε «Πωλητές» σε ορισμένες μεταγενέστερες πρόνοιες της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, δεν μπορεί, χωρίς άλλο, να εκληφθεί ως αυτοτελής και σαφής δήλωση ότι αμφότερες οι Εναγόμενες ανέλαβαν από κοινού όλες τις υποχρεώσεις του πωλητή έναντι του Ενάγοντος. Μια τέτοια ερμηνεία θα απαιτούσε να αγνοηθεί όχι μόνο ο ρητός αρχικός προσδιορισμός της Εναγόμενης 2 ως «Πωλητή», αλλά και η ειδικότερη περιγραφή του συμβατικού ρόλου των δύο Εναγομένων, όπως αυτή προκύπτει τόσο από το σύνολο όσων συμβατικά αποτυπώθηκαν, περιλαμβανομένων όσων προβλέπονται στη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) και στο ειδικό πληρεξούσιο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3.

Αντιστρόφως, το γεγονός ότι η Εναγόμενη 1 υπέγραψε τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, και ότι η υπογραφή της τέθηκε μέσω του ειδικού πληρεξουσίου αντιπροσώπου της, Θωμά Δ. Κωστάππη, βάσει του ειδικού πληρεξουσίου ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, ο οποίος οργανικά λειτουργούσε για την Εναγόμενη 2, δεν είναι αδιάφορο. Η συμμετοχή της Εναγόμενης 1 στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, έχει συγκεκριμένη συμβατική λειτουργία, η οποία πρέπει να προσδιοριστεί με αναφορά και στη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), καθώς και στο ειδικό πληρεξούσιο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3. Η Εναγόμενη 1 δεν εμφανίζεται απλώς ως τρίτο πρόσωπο χωρίς σχέση με τη συναλλαγή. Ήταν η αρχική εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου και, δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), είχε συμφωνήσει στη μεταβίβαση των σχετικών μεριδίων στην Εναγόμενη 2 και στη διάθεση των διαμερισμάτων που, από την ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου, αναλογούσαν στην τελευταία.

Το ειδικό πληρεξούσιο της 16/09/2011, Τεκμήριο 3, επιβεβαιώνει περαιτέρω ότι η Εναγόμενη 1 είχε ήδη, πριν από τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, εξουσιοδοτήσει τον Θωμά Δ. Κωστάππη να ενεργεί για λογαριασμό της σε σχέση με την πώληση συγκεκριμένων διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, μεταξύ των οποίων και το επίδικο Διαμέρισμα αρ. 302. Το γεγονός αυτό καταδεικνύει ότι η Εναγόμενη 1 αναγνώριζε, διευκόλυνε και κατακτούσε εφικτή τη διάθεση των συγκεκριμένων διαμερισμάτων από την Εναγόμενη 2, χωρίς όμως να προκύπτει, εκ του γεγονότος αυτού και μόνο, ότι ανέλαβε η ίδια την κύρια υποχρέωση κατασκευής, αποπεράτωσης της οικοδόμησης της πολυκατοικίας και παράδοσης των διαμερισμάτων.

Αντίθετα, όταν οι πρόνοιες των δύο συμβάσεων, της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, και της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), εξετάζονται ως ενιαίο σύνολο, διαπιστώνεται σαφής κατανομή ρόλων: η Εναγόμενη 1 είχε πρωτίστως τον ρόλο της αρχικής ιδιοκτήτριας και μετέπειτα συνιδιοκτήτριας και αντισυμβαλλόμενης στην αντιπαροχή βάσει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), ενώ η Εναγόμενη 2, βάσει της ίδιας Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), είχε τον ρόλο της επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων, της αναπτύκτριας του επίδικου ακινήτου, της κατασκευάστριας της υπό ανέγερση πολυκατοικίας και της διαθέτριας των διαμερισμάτων που της αναλογούσαν.

Η διάκριση αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική ως προς τις υποχρεώσεις που αφορούν την κατασκευή και αποπεράτωση του επίδικου Διαμερίσματος. Η Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) αναθέτει ρητώς στην Εναγόμενη 2 την κατασκευή της πολυκατοικίας, ενώ η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, συνδέει την πώληση του επίδικου Διαμερίσματος με το διαμέρισμα που «της αναλογεί» και προβλέπει την καταβολή του τιμήματος πώλησης στην ίδια. Συνεπώς, η φυσική και εμπορική ανάγνωση της συμβατικής διευθέτησης οδηγεί στο αντικειμενικό και εύλογο συμπέρασμα ότι η Εναγόμενη 2 ήταν εκείνη που, έναντι του Ενάγοντος, ανέλαβε τον κύριο συμβατικό ρόλο του πωλητή και, συνακόλουθα, τις υποχρεώσεις που συνδέονταν με την κατασκευή, ολοκλήρωση και παράδοση του «Πωλούμενου Ακινήτου».

Τούτο δεν σημαίνει, βεβαίως, ότι η συμμετοχή της Εναγόμενης 1 στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, στερείται οποιασδήποτε έννομης σημασίας. Το αντίθετο. Η υπογραφή της, διά του ειδικού πληρεξουσίου αντιπροσώπου της, Θωμά Δ. Κωστάππη, βάσει του ειδικού πληρεξουσίου ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, η ιδιότητά της ως εγγεγραμμένης συνιδιοκτήτριας και οι ειδικές πρόνοιες της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, που αφορούν τη δυνατότητα κατάθεσής της στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ως επιβάρυνσης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης σύμφωνα με τον Νόμο και/ή τη δυνατότητα μεταβίβασης σχετικών μεριδίων στη γη (ήτοι, των 275/3000 εξ αδιαιρέτου μεριδίων), πρέπει να αποδίδουν στη συμμετοχή της συγκεκριμένο περιεχόμενο. Το κρίσιμο, όμως, είναι να διακριθούν οι υποχρεώσεις που ανέλαβε η Εναγόμενη 1 λόγω της ιδιότητάς της ως συνιδιοκτήτριας του επίδικου ακινήτου υπό ανάπτυξη από τις υποχρεώσεις που ανέλαβε η Εναγόμενη 2 λόγω της ιδιότητάς της ως αναπτύκτριας του επίδικου ακινήτου και πωλήτριας του επίδικου Διαμερίσματος ως επιχειρηματίας ανάπτυξης ακινήτων.

Υπό αυτή την έννοια, η χρήση του όρου «Πωλητές» σε επιμέρους πρόνοιες της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, δεν μπορεί να απομονωθεί από το υπόλοιπο συμβατικό κείμενο και να αποτελέσει, αφ’ εαυτής, τη βάση για την απόδοση στην Εναγόμενη 1 κάθε συμβατικής υποχρέωσης που η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αποτυπώνει ότι επιβάλλει στους «Πωλητές». Η ορθή ερμηνεία απαιτεί προηγουμένως να προσδιοριστεί, για κάθε συγκεκριμένη υποχρέωση, ποιο συμβαλλόμενο μέρος ήταν αντικειμενικά εκείνο που ανέλαβε τη σχετική ευθύνη και ποια ήταν η λειτουργία της συγκεκριμένης πρόνοιας μέσα στο σύνολο της συμβατικής διευθέτησης.

Και στην προκείμενη περίπτωση, τον συμβατικό ρόλο του πωλητή του επίδικου Διαμερίσματος, από την άποψη της αναπτύκτριας του επίδικου ακινήτου, της οικοδόμησης της πολυκατοικίας, της ολοκλήρωσης του επίδικου Διαμερίσματος και της παράδοσής του στον Ενάγοντα, καθώς και της εξασφάλισης όλων των απαιτούμενων διατυπώσεων και αδειοδοτήσεων και της μεταβίβασης προς τον Ενάγοντα Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας, ανέλαβε η Εναγόμενη 2. Η δε Εναγόμενη 1, ως η συνιδιοκτήτρια και αντισυμβαλλόμενη της Εναγόμενης 2 στη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), με τον ανωτέρω διακριτό ρόλο και σκοπό της συμφωνίας της με τον Ενάγοντα στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, δεν προκύπτει να έχει προβεί σε οποιαδήποτε πράξη ή παράλειψη, είτε από την άποψη της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, είτε από την άποψη της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), σε σχέση με τον ανωτέρω ρόλο που συμβατικά ανέλαβε, η οποία να είχε, συνακόλουθα, οποιαδήποτε επίπτωση επί της ολοκλήρωσης, από πλευράς της Εναγόμενης 2, των υποχρεώσεών της έναντι του Ενάγοντος βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, είτε επί της άσκησης των δικαιωμάτων του Ενάγοντος βάσει αυτής. Αντιθέτως, όπως έχει προκύψει από την αποδεκτή μαρτυρία ανωτέρω και αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου, ο Ενάγων, από αυτή τη σκοπιά των πραγμάτων, ήτοι, σε σχέση με τις συμβατικές υποχρεώσεις της Εναγόμενης 1 έναντί του, σύμφωνα και με την απόδειξη Τεκμήριο 5, κατέθεσε τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ως επιβάρυνση για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης ήδη από 29/12/2011, ενώ, σύμφωνα και με το Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας, Τεκμήριο 6, ήδη από 09/01/2012 δέχθηκε από την Εναγόμενη 2 και είναι ήδη εγγεγραμμένος συνιδιοκτήτης 11/120 μεριδίων εξ αδιαιρέτου της γης του επίδικου ακινήτου, το οποίο, σε σχέση με το συμβατικά δικαιούμενό του βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, των 275/3000 μεριδίων, αριθμητικά είναι το όλον που δικαιούτο. Ως εκ τούτου, αφήνοντας κανένα περιθώριο καταγγελίας, βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, της Εναγομένης 1.

Συνεπώς, με βάση και τον λόγο του Εφετείου στην υπόθεση Morgan v. G. Hassapis Holdings Ltd κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 360/2019, 12/05/2026, ανωτέρω, η οποία, επαναλαμβάνεται, αποφασίστηκε επί πανομοιότυπων πραγματικών περιστατικών με την παρούσα υπόθεση, παρά το γεγονός ότι οι Εναγόμενοι, στα προαναφερόμενα διάφορα μέρη της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, περιγράφονταν συλλογικά ως «Πωλητές», αυτό, και στην προκείμενη περίπτωση, μπορεί να χαρακτηριστεί, όπως και από το Εφετείο στην πιο πάνω υπόθεση, ως «στρέβλωση», και το κρίσιμο σε σημασία να αποτελεί ο προσδιορισμός του πραγματικού και διακριτού ρόλου εκάστου, ως προαναφέρθηκε, ο οποίος συμβατικά διευκρινίστηκε κατά τον τρόπο που ανωτέρω επεξηγήθηκε.

Ιδίως, εφόσον, όπως προκύπτει και από τις ανωτέρω αποφάσεις του Supreme Court της Ινδίας, Faqir Chand Gulati v. Uppal Agencies Pvt. Ltd. a.a., Civil Appeal No. 3302/2005, 10/07/2008, και Sriganesh Chandrasekaran v. M/S Unishire Homes LLP, Civil Appeal Nos. 10527–10528/2024, 2026 INSC 172, 20/02/2026, το κατά πόσον μία συμβατική διευθέτηση συνιστά, από νομικής απόψεως, κοινοπραξία συναρτάται με τη φύση και το περιεχόμενο των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που αναλαμβάνονται από τα συμβαλλόμενα μέρη. Εν προκειμένω, από τα ανωτέρω δεδομένα, τις συμβατικές υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των Εναγομένων, καθώς και τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης, δεν μπορεί να λεχθεί ότι, δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), αναλήφθηκαν μεταξύ τους δικαιώματα και υποχρεώσεις τα οποία, από νομικής απόψεως, συνιστούσαν κοινοπραξία. Τούτο δε ισχύει και ενόψει του ότι οι σχετικές συμβατικές ρυθμίσεις ενσωματώθηκαν, για τους λόγους που ήδη εκτέθηκαν ανωτέρω στην παρούσα απόφαση, στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1.

Ως προς αυτό, επαναλαμβάνεται ότι η Εναγόμενη 2 είχε τον απόλυτο λόγο και έλεγχο ως προς την ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου, με δικά της αποκλειστικά έξοδα, και δη ως προς την κατασκευή και οικοδόμηση της πολυκατοικίας και του επίδικου Διαμερίσματος. Η Εναγόμενη 1 δεν συμμετείχε στη συναφή με τα προαναφερόμενα επιχειρηματική δραστηριότητα της Εναγόμενης 2, επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων, και δεν είχε καθορισμένο, συναφές με αυτήν, μερίδιο στα κέρδη ή τις ζημίες του όλου εγχειρήματος, ιδίως ως προς τη διάθεση και πώληση των διαμερισμάτων που, δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), της αναλογούσαν και θα περιέρχονταν σε αυτήν με την οικοδόμηση της πολυκατοικίας και την ολοκλήρωση του έργου, και δη του επίδικου Διαμερίσματος.

Η Εναγόμενη 1, δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), εξασφάλιζε τη διατήρηση συγκεκριμένου εξ αδιαιρέτου μεριδίου επί του επίδικου ακινήτου και συγκεκριμένη συναφή δομημένη επιφάνεια, με την οικοδόμηση και παράδοση στην πολυκατοικία, από την Εναγόμενη 2, των τριών προαναφερόμενων διαμερισμάτων, την ίδια στιγμή που η Εναγόμενη 2 διατηρούσε, ως και προελέχθη, τον αποκλειστικό έλεγχο του έργου και ανέλαβε την υποχρέωση να διασφαλίσει την κατασκευή, τη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις της σχετικής νομοθεσίας, καθώς και την παράδοση στην Εναγόμενη 1 του προαναφερόμενου ανταλλάγματος, ως προς το οποίο, αξιοσημείωτα, δεν υπήρξε, όπως και στην υπό κρίση περίπτωση του Ενάγοντος, συμμόρφωση.

Το επίδικο Διαμέρισμα ήταν μεταξύ των διαμερισμάτων που, βάσει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), περιέρχονταν στην Εναγόμενη 2, επιχειρηματία ανάπτυξης ακινήτων, η οποία είχε την εξουσία, σε ό,τι το αφορούσε, να συνάψει σύμβαση πώλησής του χωρίς, ως προς τούτο, η Εναγόμενη 1 να είχε οποιοδήποτε λόγο ή να μπορούσε να αντιταχθεί, να αναλάβει την κατασκευή του, να εισπράξει το τίμημα, να παραδώσει την κατοχή και να προβεί από μόνη της στη μεταβίβαση της κυριότητάς του, όταν θα εξασφάλιζε, μετά την οικοδόμηση της πολυκατοικίας, Χωριστό Τίτλο Ιδιοκτησίας, όπως η Εναγόμενη 2 επεδίωξε διά της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, με αγοραστή τον Ενάγοντα. Η κατασκευή του επίδικου Διαμερίσματος αποτελούσε υποχρέωση της Εναγόμενης 2, ενώ η καθυστέρηση και, τελικά, η μη ολοκλήρωση και μη παράδοσή του, καθώς και η μη μεταβίβαση Χωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας προς τον Ενάγοντα, αφορούσαν αποκλειστικά διαμέρισμα που, δυνάμει της Σύμβασης Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1), περιερχόταν στην Εναγόμενη 2 και όχι στην Εναγόμενη 1.

Σε ό,τι αφορά τα προαναφερόμενα και την εφαρμογή, ως προς τα δεδομένα της παρούσας υπόθεσης, του λόγου του Εφετείου στην υπόθεση Morgan v. G. Hassapis Holdings Ltd, κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 360/2019, 12/05/2026, ανωτέρω, πρέπει να τονιστεί ότι η αντικειμενική πρόθεση των συμβαλλομένων στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, όπως ανωτέρω επεξηγήθηκε, διακριβώθηκε βάσει των σχετικών αρχών δικαίου, με δεδομένη την αναφορά στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, σε ό,τι αφορούσε το ζήτημα της κατάθεσής της στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ως επιβάρυνσης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, στον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232, στον οποίο, όπως αντικειμενικά διαπιστώνεται, ήταν η περίσκεψη των μερών ότι βασίζονταν για τις προαναφερόμενες συμβατικές ρυθμίσεις στις οποίες προσέρχονταν, ιδίως εφόσον, αν και στη Σύμβαση Αντιπαροχής της 04/01/2011 (μέρος του Τεκμηρίου 1) δεν μνημονεύεται ρητά, γίνεται σχετική προσδιοριστική αναφορά στο ειδικό πληρεξούσιο ημερομηνίας 16/09/2011, Τεκμήριο 3, που δόθηκε από την Εναγόμενη 1 στον εκπρόσωπο της Εναγόμενης 2, Θωμά Δ. Κωστάππη βάσει αυτής.

Η επισήμανση αυτή είναι αναγκαία υπό τις περιστάσεις, καθότι, με δεδομένη τη σύναψη της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, στις 22/12/2011 και τη θέσπιση του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Νόμος 81(Ι)/2011, ο οποίος, δυνάμει του Άρθρου 17 αυτού, τέθηκε σε ισχύ μετά την παρέλευση τριών μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσής του στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 19/04/2011, δηλαδή στις 19/07/2011, κατά τον χρόνο σύναψης της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ο περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ. 232, είχε ήδη, βάσει και του Άρθρου 18 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Νόμος 81(Ι)/2011, καταργηθεί.

Συναφώς, σημειώνεται ότι, πλέον, βάσει των προνοιών του Άρθρου 3 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Νόμος 81(Ι)/2011, σε αντίθεση με τις σχετικές πρόνοιες του Άρθρου 2 του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, δεν αποτελούσε πλέον, ούτε αποτελούσε κατά τον χρόνο σύναψης της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αναγκαία διατύπωση, προκειμένου μία σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας να είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης και, κατ’ αρχάς, δεκτική κατάθεσης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, η ύπαρξη εγγραφής στο Κτηματικό Μητρώο «στο όνομα του πωλητή για την ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται με τη σύμβαση». Πλέον, αρκεί να υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο «στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης».

Ωστόσο, στην προκείμενη περίπτωση, επαναλαμβάνεται ότι η περίσκεψη των μερών ως προς το συγκεκριμένο ζήτημα της ειδικής εκτέλεσης και του ρόλου που συμβατικά αναλάμβανε η Εναγόμενη 1 έναντι του Ενάγοντα, δυνάμει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αποτυπώθηκε ότι ήταν σε σχέση με, και με αναφορά στον, περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232, χωρίς αυτό, βεβαίως, στην πορεία των πραγμάτων και άνευ συσχετίσεως με τις συμβατικές υποχρεώσεις και τα δικαιώματα που αναλαμβάνονταν με αυτήν, να έχει επηρεάσει τη νομική θέση των μερών από οποιαδήποτε άλλη άποψη. Ιδίως, εφόσον η δυνατότητα ειδικής εκτέλεσης σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας, παρά τις όποιες τροποποιήσεις, διατηρήθηκε με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011, Νόμος 81(Ι)/2011, ο δε Ενάγων, σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία και τα πιο πάνω ευρήματα του Δικαστηρίου, όπως ειδικότερα καταδεικνύει η απόδειξη του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και το Έντυπο Γ.Λ. 17, Τεκμήριο 5, κατέθεσε τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1 στο Κτηματικό Μητρώο του επίδικου ακινήτου ως επιβάρυνση για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης στις 29/12/2011. Περαιτέρω, στην παρούσα Αγωγή, και ειδικότερα στις παραγράφους 10, 12(β) και 13 της Έκθεσης Απαίτησης, ο Ενάγων επικαλείται ρητώς τις πρόνοιες του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232.

Οι αξιώσεις του Ενάγοντα.

Το Άρθρο 37(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 καθιερώνει την υποχρέωση των συμβαλλομένων να εκπληρώνουν τις συμβατικές τους υποσχέσεις ή να προσφέρονται προς εκπλήρωσή τους, ενώ το Άρθρο 39 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 προβλέπει ότι, όταν ένας συμβαλλόμενος αρνείται ή καθίσταται ανίκανος να εκπληρώσει την υπόσχεσή του στο σύνολό της, ο αντισυμβαλλόμενος δύναται, κατ’ αρχήν, να τερματίσει τη σύμβαση, εκτός εάν από τη ρητή ή συμπερασματική συμπεριφορά του προκύπτει συγκατάθεση για τη συνέχισή της.

Στο σύγγραμμα The Indian Contract and Specific Relief Acts, 14^η έκδοση (αναθεωρημένη), αναφορικά με τις αντίστοιχες διατάξεις του προαναφερόμενου Άρθρου 39 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, οι οποίες αντιστοιχούν προς το Section 39 του Indian Contract Act, 1872, και ειδικότερα ως προς τις διάφορες μορφές παράβασης σύμβασης, στις σελίδες 778 και 779 αναφέρονται τα ακόλουθα:

«The three sets of circumstances giving rise to discharge of a contract by breach are:

(i) renunciation of a party of his liabilities under it;

(ii)impossibility of performance created by his own act;

(iii) total or partial failure of performance.

In all the three cases, one party has repudiated its contracrual obligations. In the case of the first one, the renunciation may occur or impossibility be crated either before or at the time for performance. In the case of the third, it can occur only at the time or during the time for performance of the contract. Moreover, if the third be partial, the failure must occur in a manner that goes to the root of the contract. All these acts must be compendiously described as repudiation, though the expression is more particularly used for renunciation before the time for performance has arrived. Any intimation, whether by words or by conduct, that a party declines to continue with contract is repudiation, if the result is likely to deprive the innocent party of substantially the whole benefit of the contract. Repudiation may occur if one party refuses to perform his part (renunciation), or makes it impossible for himself to perform (disables himself) or even fails to perform his part of the contract, in each of the cases in such a manner as to show an intention not to fulfill his part of the contract. This section deals with refusal or renunciation by the promisor to perform, or disabling himself from performing the promise in its entirety. Failure of performance with an intention to end the contract may amount to refusal of performance (…). Mere failure by the promisor to perform the promise, without evincing an intention to end the contract, would not be repudiation, and will be not dealt with by this section, but by ss. 54 and 55.».

Με βάση τα ανωτέρω, το Δικαστήριο κρίνει ότι, στην προκείμενη περίπτωση, δεν υφίσταται καμία από τις τρεις προαναφερόμενες κατηγορίες περιστάσεων που δύνανται να οδηγήσουν σε λύση της σύμβασης λόγω παράβασης, ώστε να μπορεί να γίνει δεκτό ότι η Εναγόμενη 1 παραβίασε έναντι του Ενάγοντος τη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Ειδικότερα, δεν διαπιστώνεται ούτε αποκήρυξη από την Εναγόμενη 1 μέρους των συμβατικών της υποχρεώσεων, όπως αυτές αναλύθηκαν ανωτέρω, ούτε αδυναμία εκτέλεσης της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, η οποία να οφείλεται σε δική της πράξη ή παράλειψη, ούτε, τέλος, πλήρης ή μερική αποτυχία εκπλήρωσης από πλευράς της των συμβατικών της υποχρεώσεων δυνάμει της εν λόγω Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, όπως αναλύονται ανωτέρω.

Σε κάθε περίπτωση, ο Ενάγων δεν θα μπορούσε να επιτύχει στις αξιώσεις του και για τους κατωτέρω λόγους, οι οποίοι αφορούν τη θεμελίωση και τη διεκδίκησή τους, χωρίς, υπό τις περιστάσεις, τούτο να δικαιολογείται από νομικής απόψεως, ακόμη και εάν οι λοιποί ισχυρισμοί και θέσεις του αξιολογούνταν διαφορετικά από ό,τι ανωτέρω.

Ειδικότερα, ο Ενάγων αξίωσε την επιστροφή του τιμήματος πώλησης που κατέβαλε προς την Εναγόμενη 2 βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, ήτοι του ποσού των €139.000, πλέον 17% Φ.Π.Α., πλέον νόμιμο τόκο επί του εν λόγω ποσού από την «ημερομηνία καταβολής», ήτοι από 22/12/2011, μέχρι εξοφλήσεως. Ωστόσο, στην προκείμενη περίπτωση, όπως προαναφέρθηκε και αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου, στις 09/01/2012, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, η Εναγόμενη 2 προέβη στη μεταβίβαση προς τον Ενάγοντα ποσοστού 11/120 εξ αδιαιρέτου μεριδίων επί του επίδικου ακινήτου, όπως αυτό εμφαίνεται στο Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας επ’ ονόματι του Ενάγοντος, Τεκμήριο 6. Συναφώς, επαναλαμβάνεται ότι η Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, προέβλεπε, δυνάμει του όρου 2.1, τη μεταβίβαση προς τον Ενάγοντα 275/3000 εξ αδιαιρέτου μεριδίων επί του επίδικου ακινήτου, τα οποία είναι αριθμητικά ισοδύναμα με 11/120 εξ αδιαιρέτου μερίδια. Ως εκ τούτου, η εγγραφή των 11/120 εξ αδιαιρέτου μεριδίων επ’ ονόματι του Ενάγοντος στο Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας, Τεκμήριο 6, αντιστοιχεί πλήρως στη συμβατικά προβλεπόμενη μερίδα και, συνεπώς, ο Ενάγων έλαβε το σύνολο των εξ αδιαιρέτου μεριδίων που προβλέπονταν στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Τούτο, βεβαίως, δεν αναιρεί το γεγονός ότι δεν του παραδόθηκε το επίδικο Διαμέρισμα ούτε ότι δεν εκδόθηκε και δεν του μεταβιβάστηκε Χωριστός Τίτλος Ιδιοκτησίας επ’ αυτού. Υπό τις περιστάσεις αυτές, όμως, δεν μπορεί να γίνει δεκτό ότι υπήρξε ολική αποτυχία του ανταλλάγματος (total failure of consideration), η οποία θα μπορούσε να δικαιολογήσει, ως μέτρο θεραπείας υπό τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά, την επιστροφή του συνόλου του τιμήματος που ο Ενάγων κατέβαλε βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1.

Ως προς το ζήτημα αυτό, στο σύγγραμμα Goff and Jones, The Law of Restitution, 7^η έκδοση, στην παράγραφο 19-005 αναφέρονται τα εξής:

«The proper enquiry is whether the Claimant who claims restitution has received any part of the bargained for performance (consideration). If he has and he is not in a position to make counter-restitution, then his restitutionary claim must fail. Conversely, if he has received no part of the consideration, or if it is still possible for him to make counter-restitution in respect of the part which he received, then his restitutionary claim should succeed.»  

Συναφώς, η γενική αρχή, όπως αυτή διατυπώνεται από τους συγγραφείς του προαναφερόμενου συγγράμματος στην παράγραφο 19-009, είναι ότι:

«The case law holds that a restitutionary claim, based on failure of consideration, will, therefore, succeed only if the failure is total.». 

Παρά το ότι το δόγμα αναφέρεται συνήθως ως ολική αποτυχία του ανταλλάγματος (total failure of consideration), στην πραγματικότητα βασίζεται σε μη εκπλήρωση της παροχής και όχι σε αποτυχία της αντιπαροχής. Όπως αναφέρθηκε από τον μ. Λόρδο Καγκελάριο (ως ήταν τότε) Viscount Simon στην απόφαση του House of Lords (ως ήταν τότε), Ηνωμένου Βασιλείου, στην υπόθεση Fibrosa Spolka Akcyjna v. Fairbairn Lawson Combe Barbour Ltd, [1943] AC 32:

«In English law, an enforceable contract may be formed by an exchange of a promise for a promise, or by the exchange of a promise for an act – I am excluding contracts under seal – and thus, in the law relating to the formation of contract, the promise to do a thing may often be the consideration, but when one is considering the law of failure of consideration and of the quasi-contractual right to recover money on that ground, it is generally speaking, not the promise which is referred to as the consideration, but the performance of the promise. The money was paid to secure performance and, if performance fails the inducement which brought about the payment is not fulfilled.».

Σε εκείνη την υπόθεση το House of Lords έκρινε ότι χρηματικό ποσό που καταβλήθηκε σε περίπτωση ολικής αποτυχία του ανταλλάγματος (total failure of consideration), δύναται να ανακτηθεί. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρθηκε από τον μ.  Λόρδο Δικαστής (ως ήταν τότε) Atkin στην δική του απόφαση:

«What is being now decided is that the application of an old-establised principle of the common law does enable a man who has paid money and received nothing for it to recover the money so expended.».

Στο ίδιο πνεύμα κινήθηκε και η απόφαση του μ. Λόρδου Δικαστή (ως ήταν τότε) Porter, ο οποίος ανέφερε τα εξής:

«Money had and received to the Plaintiff's use can undoubtedly be recovered in cases where the consideration has wholly failed, but unless the contract is divisible into separate parts it is the whole money not part of it, which can be recovered. If a divisible part of the contract has wholly failed and part of the consideration can be attributed to that part, that portion of the money so paid can be recovered, but unless this be so there is no room for restitution under a claim in indebitatus assumpsit. A partial failure of consideration gives rise to no claim for recovery of part of what has been paid. Indeed, the contrary has not been contended.».

Συνεπώς, η μερική αποτυχία του ανταλλάγματος (partial failure of consideration) δεν γεννά, αφ’ εαυτής, αγώγιμο δικαίωμα για ανάκτηση του συνόλου ή μέρους του ποσού που έχει καταβληθεί, χωρίς, βεβαίως, να αποκλείεται, στις κατάλληλες περιπτώσεις, η επιδίκαση αποζημιώσεων στη βάση των σχετικών αρχών του δικαίου των συμβάσεων. Στην προκείμενη περίπτωση, για τους λόγους που προαναφέρθηκαν, πρόκειται για περίπτωση μερικής και όχι ολικής αποτυχίας του ανταλλάγματος και, συνεπώς, η αξίωση του Ενάγοντος για επιστροφή του τιμήματος πώλησης που κατέβαλε προς την Εναγόμενη 2 βάσει της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, δεν θα μπορούσε, σε κάθε περίπτωση, να επιτύχει.

Κατά τα λοιπά, και σε ό,τι αφορά την αξίωση του Ενάγοντος για επιδίκαση ειδικών και γενικών αποζημιώσεων, η οποία προβλήθηκε σε γενικό επίπεδο, αρκεί να αναφερθεί ότι ενώπιον του Δικαστηρίου δεν προσκομίστηκαν οποιαδήποτε στοιχεία ικανά να θεμελιώσουν ή να ποσοτικοποιήσουν σχετική αξίωση και, ως εκ τούτου, δεν παρέχεται βάση για την επιδίκαση οποιωνδήποτε τέτοιων αποζημιώσεων.

Σε ό,τι δε αφορά τη νομική πτυχή του ζητήματος, ειδικότερα ως προς τις περιπτώσεις κατά τις οποίες ο πωλητής αποτυγχάνει πλήρως να μεταβιβάσει την κυριότητα του ακινήτου, με αποτέλεσμα ο αγοραστής να μην αποκτά την κυριότητά του, αρκεί να γίνει παραπομπή στο σύγγραμμα McGregor on Damages, 20^η έκδοση, στις παραγράφους 27─001 έως 27─010.

Αναφορικά με την περίπτωση κατά την οποία ο πωλητής δεν προχωρεί στην εκτέλεση της σύμβασης, υπό περιστάσεις που συνιστούν αποκήρυξη της σύμβασης (repudiation) ή παράβαση η οποία παρέχει στον αγοραστή δικαίωμα τερματισμού της σύμβασης (discharging breach), καθώς και ως προς τα ένδικα μέσα και τις θεραπείες που τίθενται στη διάθεση του αγοραστή, το πιο πάνω σύγγραμμα, στην παράγραφο 27─003, αναφέρει τα εξής:

«(…) In the first place he may resort to the equitable remedy of specific performance. Or, secondly, he may treat the breach as discharging the contract, restore benefits received, if any, and recover back in an action of restitution his deposit, any further part of the price he has paid, and the expenses properly incurred in the investigation of title. The recovery of this amount by the buyer is sometimes erroneously called damages. This is perhaps to be explained by the fact that, in the days when the rule in Bain v Fothergill, flourished, the buyer would often recover the same amount in an action for damages as he would in the restitution action. Thirdly, the buyer may sue for damages, a course of action most commonly pursued where the seller has no title to convey.».

Από τα προαναφερόμενα προκύπτει ότι ο αγοραστής, πρώτον, δύναται να αξιώσει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης. Δεύτερον, δύναται να αντιμετωπίσει την παράβαση ως τέτοια η οποία παρέχει δικαίωμα λύσης της σύμβασης και, ως εκ τούτου, να επιδιώξει τον τερματισμό της, να επιστρέψει τυχόν ωφελήματα που έλαβε και να αξιώσει αποκατάσταση (restitution), περιλαμβανομένης της επιστροφής τυχόν προκαταβολής ή άλλου μέρους του τιμήματος πώλησης που έχει καταβάλει. Τρίτον, ο αγοραστής δύναται να αξιώσει αποζημιώσεις, θεραπεία η οποία δεν επηρεάζεται καθ’ οιονδήποτε τρόπο από την ύπαρξη ή την άσκηση των λοιπών ενδίκων μέσων και θεραπειών, εκτός εάν αυτά έχουν ήδη οδηγήσει σε τελεσίδικη δικαστική κρίση.

Σε ό,τι αφορά δε το συνήθως εφαρμοζόμενο μέτρο υπολογισμού των εν λόγω αποζημιώσεων, στην παράγραφο 27─005 του ιδίου πιο πάνω αναφερόμενου συγγράμματος αναφέρεται ότι αυτό συνίσταται στη διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας του ακινήτου κατά τον συμβατικώς προβλεπόμενο χρόνο εκπλήρωσης και του συμβατικού τιμήματος πώλησης. Ο γενικός αυτός κανόνας υπόκειται, ωστόσο, σε αναγνωρισμένες εξαιρέσεις, ιδίως ενόψει του γεγονότος ότι οι τιμές των ακινήτων δύνανται να παρουσιάζουν σημαντικές διακυμάνσεις και η εφαρμογή του εν λόγω μέτρου ενδέχεται, υπό ορισμένες περιστάσεις, να οδηγήσει σε ανεπαρκή αποζημίωση του αγοραστή. Δεν κρίνεται αναγκαίο, για τους λόγους που προκύπτουν από τα δεδομένα της παρούσας υπόθεσης, να γίνει λεπτομερής αναφορά στις εν λόγω εξαιρέσεις, ως προς τις οποίες γίνεται σχετική παραπομπή στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Saab, a.a. v. The Holy Monastery of Ayios Neophytos, (1982) 1 C.L.R. 499. Συναφώς, στο σύγγραμμα Contract: The Law of Contract (Common Law Series), ηλεκτρονική έκδοση Lexis+ UK (ημερομηνία πρόσβασης 27/09/2021), στην παράγραφο 23.09, αναφέρονται, μεταξύ άλλων, δύο λόγοι οι οποίοι δύνανται να δικαιολογήσουν απόκλιση από τον ανωτέρω γενικό κανόνα ως προς τον χρόνο κατά τον οποίο λαμβάνεται υπόψη η αγοραία αξία του ακινήτου, ως ακολούθως:

«Firstly, in practice any award of damages is likely to be made some time later, when an equivalent property may well be beyond [the buyers] reach even if he does receive the difference in values at the completion date place plus interest on that sum. Secondly, in most domestic conveyancing situations the buyer will not have the capital sum available immediately to buy an equivalent property.».

Πέραν του συνήθους αυτού μέτρου υπολογισμού της αποζημίωσης, όπως αναφέρεται στην παράγραφο 27─007 του πιο πάνω συγγράμματος McGregor on Damages, 20^η έκδοση, είναι δυνατόν να επιδικασθούν και αποζημιώσεις για συνεπαγόμενες ζημίες (consequential losses), ήτοι για παρεπόμενα έξοδα τα οποία προέκυψαν φυσιολογικώς και αναγκαίως από την παραβίαση της σύμβασης και κατέστησαν άνευ αντικειμένου (expenses thrown away), καθώς και για άλλη συνεπαγόμενη απώλεια η οποία τελούσε εντός της εύλογης πρόβλεψης των μερών κατά τον χρόνο κατάρτισης της σύμβασης. Δεν κρίνεται, ωστόσο, αναγκαίο να γίνει περαιτέρω αναφορά στο συγκεκριμένο είδος αποζημίωσης, καθότι, υπό το φως των περιστάσεων της παρούσας υπόθεσης, δεν ανακύπτει ζήτημα προς εξέταση ως προς τέτοια ζημία.

Οι πιο πάνω αρχές, αναφορικά με το δικαίωμα του συμβαλλόμενου ο οποίος, σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση, να αξιώσει από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενό του αποζημίωση για τη ζημία ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, ενσωματώνονται στις πρόνοιες του Άρθρου 73(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, και έχουν υιοθετηθεί και από τη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Ειδικότερα, σύμφωνα με την εν λόγω διάταξη, αποζημίωση δύναται να αξιωθεί για ζημία ή απώλεια η οποία προέκυψε φυσικά, κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, από την παράβαση της σύμβασης ή η οποία, κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης, ήταν γνωστή στους συμβαλλομένους ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης, υπό την προϋπόθεση ότι δεν πρόκειται για απομακρυσμένη ή έμμεση απώλεια ή ζημιά. Σύμφωνα δε με το Άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, το πρόσωπο το οποίο νόμιμα υπαναχωρεί από τη σύμβαση δικαιούται αποζημίωση για οποιαδήποτε ζημία υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσης της σύμβασης.

Ως προς το δικαίωμα αποζημίωσης που παρέχεται δυνάμει των ανωτέρω διατάξεων των Άρθρων 73(1) και 75 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, το Ανώτατο Δικαστήριο, στην υπόθεση Καλησπέρας v. Δρυάδη, (1998) 1 Α.Α.Δ. 867, αναφέρθηκε στις σχετικές αρχές ως ακολούθως:

«Δεν υπάρχει αμφιβολία ως προς τις αρχές οι οποίες διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων, λόγω της διάρρηξης της σύμβασης, γενικά, και, ειδικά, για την πώληση γης. Το Άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου ορίζει ότι, πρόσωπο, το οποίο αποκηρύττει τη σύμβαση (υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση), δικαιούται σε αποζημίωση για ζημία, την οποία υπέστη λόγω της μη εκπλήρωσής της. Όπως εξηγείται στην Παντζιαρή ν. Aquarian Ltd κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 748, το Άρθρο 75 διαφυλάττει το δικαίωμα συμβαλλομένου, ο οποίος ακυρώνει τη σύμβαση για βάσιμο λόγο, να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημία, που έχει υποστεί λόγω ανακοπής ή μη εκπλήρωσης του συμβολαίου. Το Άρθρο 73, εξάλλου, καθορίζει την αποζημίωση, την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημίας, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης και το επίμετρο η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης. Η τιμή αγοράς του ακινήτου ήταν £6.850,00 και η αξία του κατά το χρόνο της διάρρηξης, όπως συμφώνησαν τα μέρη, £8.900,00. Η διαφορά μεταξύ των δύο επιδικάστηκε ως αποζημίωση (£2.050,00).».

Σε ό,τι αφορά το συνήθως εφαρμοζόμενο μέτρο υπολογισμού της αποζημίωσης σε περιπτώσεις παράβασης σύμβασης πώλησης ακινήτου, το Ανώτατο Δικαστήριο, στην υπόθεση Demari Kronos Ltd v. Gray, κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 264/2014, 22/02/2023, ECLI:CY:AD:2023:A62, αναφέρθηκε στις ανωτέρω αρχές και συγκεφαλαιώνοντας τις σχετικές αρχές της νομολογίας, ανέφερε τα ακόλουθα:

«(…) Στην Α.Ν. Stasis Estates Co. Ltd v. George Evans Edwards κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 385, 393, αναφέρεται ότι “η ακύρωση της συμφωνίας την αποστερεί ισχύος από την ημέρα του τερματισμού της, παύει η συμφωνία να αποτελεί πηγή συμβατικών δικαιωμάτων για οποιοδήποτε από τα μέρη: Διασφαλίζεται όμως το δικαίωμα του αναίτιου μέρους να αξιώσει αποζημιώσεις για ζημιά την οποία υπέστη.”

Η αποζημίωση που θα δικαιούτο η Εφεσείουσα ήταν η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης του διαμερίσματος στους Εφεσίβλητους και της αγοραίας του αξίας κατά το χρόνο της διάρρηξης της συμφωνίας (…). Αυτό είναι το κλασσικό μέτρο σε περιπτώσεις αυτής της φύσης (Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499, 519 και 520 και Δημήτρη κ.ά. ν. Beven κ.ά. (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 663, 672).».

Στην προκείμενη περίπτωση, προκύπτει από τα προαναφερόμενα ότι ο Ενάγων δεν προσκόμισε οποιαδήποτε μαρτυρία ως προς την αγοραία αξία του επίδικου Διαμερίσματος κατά τον συμβατικώς προβλεπόμενο χρόνο εκπλήρωσης της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, βάσει του όρου 3 αυτής, ήτοι κατά ή περί τους μήνες Φεβρουάριο─Μάρτιο 2012, ούτε, κατ’ επίκληση οποιασδήποτε εξαίρεσης από τον πιο πάνω αναφερόμενο γενικό κανόνα ως προς το συνήθως εφαρμοζόμενο μέτρο υπολογισμού της αποζημίωσης και για οποιονδήποτε νομικά βάσιμο λόγο, προσκόμισε οποιαδήποτε μαρτυρία από την οποία να προκύπτει η αγοραία αξία του επίδικου Διαμερίσματος σε οποιονδήποτε άλλο χρόνο, ο οποίος θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη ως βάση για τον υπολογισμό της αποζημίωσης.

Περαιτέρω, όπως έχει ήδη αναφερθεί, ο Ενάγων δεν εξέφρασε οποιαδήποτε πρόθεση επιστροφής του οφέλους που απολαμβάνει από την εγγραφή επ’ ονόματί του των 11/120 εξ αδιαιρέτου μεριδίων επί του επίδικου ακινήτου, βάσει του Πιστοποιητικού Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας, Τεκμήριο 6, τα οποία, όπως επίσης έχει προαναφερθεί, αντιστοιχούν πλήρως στη συμβατικώς προβλεπόμενη μερίδα εξ αδιαιρέτου μεριδίων που προβλεπόταν στη Σύμβαση Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1. Ούτε προσκομίστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία ως προς την αγοραία αξία των εν λόγω μεριδίων σε οποιονδήποτε χρόνο.

Υπό τις περιστάσεις αυτές, και για τους λόγους που έχουν ήδη αναφερθεί, δεν παρέχεται βάση για την επιδίκαση θεραπείας αποκατάστασης (restitution), ούτε για την επιδίκαση αποζημίωσης στη βάση του συνήθους ή οποιουδήποτε άλλου προσφερόμενου μέτρου υπολογισμού. Άλλωστε, κατά την τελική αγόρευση του Ενάγοντος δεν αναπτύχθηκε ειδική νομική επιχειρηματολογία ως προς οποιοδήποτε εναλλακτικό μέτρο υπολογισμού της αποζημίωσης, λαμβανομένου ιδίως υπόψη ότι, ως προαναφέρθηκε, υπό τα δεδομένα της παρούσας υπόθεσης, η επιστροφή του καταβληθέντος τιμήματος δεν αποτελεί διαθέσιμη θεραπεία.

Συναφώς, ενώπιον του Δικαστηρίου δεν προσκομίστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία ως προς φερόμενη ζημία του Ενάγοντος, η οποία να είχε δεόντως δικογραφηθεί στην Έκθεση Απαίτησής του και να ενέπιπτε στην κατηγορία των ειδικών αποζημιώσεων, ώστε, κατόπιν αυστηρής απόδειξής της σύμφωνα με τις σχετικές νομικές αρχές της νομολογίας, να δικαιολογεί την επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού προς όφελός του. Ο Ενάγων, όπως επαναλαμβάνεται, προέβαλε τη σχετική αξίωσή του μόνο σε γενικό επίπεδο, χωρίς να προσδιορίσει και να αποδείξει συγκεκριμένη ζημία κατά τον απαιτούμενο τρόπο.   

Συνεπώς, ακόμη και εάν το Δικαστήριο κατέληγε, ως προς τα προαναφερόμενα, σε διαφορετική ερμηνεία της Σύμβασης Πώλησης της 22/12/2011, Τεκμήριο 1, αναφορικά με την έκταση της ευθύνης της Εναγομένης 1 έναντι του Ενάγοντος, ή ακόμη και σε διαφορετική αξιολόγηση της μαρτυρίας, ο Ενάγων και πάλι δεν θα μπορούσε να επιτύχει στις αξιώσεις που προωθεί.     

VII.

Έξοδα.

Σε ό,τι αφορά τα έξοδα διαδικασίας το Δικαστήριο αποφασίζει επί του ζητήματος βάσει της σχετικής εξουσίας και της ευρείας διακριτικής ευχέρειας που του παρέχει το Άρθρο 43 του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960, Νόμος 14/1960, καθώς και της παγίως διαμορφωμένης νομολογίας, σύμφωνα με την οποία η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου κατά την επιδίκαση των εξόδων πρέπει να ασκείται δικαστικά και όχι αυθαίρετα, με γενικό κανόνα ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα, εκτός εάν συντρέχει εύλογος λόγος για έκδοση διαφορετικής διαταγής. Όπως χαρακτηριστικά ελέχθη από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Spinneys Cyprus Ltd v. Χρίστου, κ.α., (2004) 1 Α.Α.Δ. 1833: «Η επιλογή της δικαστικής διαδικασίας συνεπάγεται και την ανάληψη των συνεπειών της αποτυχίας της.». Στην υπόθεση Tanager Designated Activity Company v. Ryan, a.a., [2019] IEHC 694, το High Court Ιρλανδίας ανέφερε ότι η έκδοση διαταγής για επιδίκαση εξόδων υπηρετεί τους σκοπούς της διανεμητικής δικαιοσύνης (distributive justice) και αποσκοπεί στη διασφάλιση του δικαιώματος πρόσβασης στο Δικαστήριο.

Στην προκείμενη περίπτωση, λαμβανομένου υπόψη του αποτελέσματος της εκδίκασης και ελλείψει οποιουδήποτε άλλου στοιχείου που θα μπορούσε να επηρεάσει διαφορετικά την κρίση του Δικαστηρίου, τα έξοδα είναι λογικό και δίκαιο να επιδικαστούν υπέρ της Εναγομένης 1, ως επιτυχούσας διαδίκου.

VIII.

Κατάληξη.

Κατ' ακολουθία των όσων έχουν προαναφερθεί, η αγωγή του Ενάγοντος εναντίον της Εναγομένης 1 αποτυγχάνει και, ως εκ τούτου, απορρίπτεται, με έξοδα υπέρ της Εναγομένης 1 και εναντίον του Ενάγοντος, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.  

Υπογραφή: ____________________

Μιχάλης Γ. Λοΐζου, Α. Ε. Δ.  

Πιστό αντίγραφο

Πρωτοκολλητής

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο