ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Χ. Σατσιά, Ε.Δ.
Αρ. Απαίτησης: 1034 / 2025
Μεταξύ:
Μ. Μ.
Ενάγοντος
και
Μ. Π.
Εναγόμενης
Ημερομηνία: 08.05.2026
Εμφανίσεις:
Για Ενάγοντα / Αιτητή: κα Ρ. Χρυσοστόμου για Σ. Αργυρού & Συνεταίροι Δ.Ε.Π.Ε.
Για Εναγόμενη / Καθ’ ης η Αίτηση: κος Π. Κ. Γιαννακάς
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Αίτηση για συνοπτική απόφαση ημερομηνίας 05.08.2025 («Αίτηση»)
Α. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
1. Ο Ενάγων / Αιτητής δια του Εντύπου Απαίτησης του αξιώνει, μεταξύ άλλων, αναγνωριστικές αποφάσεις ότι η Συμφωνία Ενοικίασης 29.04.2025 έχει νομίμως τερματιστεί και ότι από την ημερομηνία τερματισμού της η Εναγόμενη επεμβαίνει παράνομα στο διαμέρισμα με αριθμό 12 στην οδό […..], 2000 Ακρόπολη, Λευκωσία (εφεξής «Διαμέρισμα»), διάταγμα παράδοσης ελεύθερης κατοχής του Διαμερίσματος εντός δέκα ημερών από την επίδοση του διατάγματος καθώς και αποζημιώσεις για μη καταβληθέντα ενοίκια και απόφαση σε σχέση με ενδιάμεσα οφέλη και/ή διαφυγόντα κέρδη από την 01.08.2025 μέχρι και την παράδοση ελεύθερης κατοχής του Διαμερίσματος.
2. Στην Έκθεση Απαίτησης του ο Ενάγων ισχυρίζεται ότι είναι ιδιοκτήτης του Διαμερίσματος το οποίο ενοικίασε στην Εναγόμενη από την 01.05.2025. Η Εναγόμενη μετακόμισε στο Διαμέρισμα στις 29.04.2025, πλήρωσε μόνο το πρώτο ενοίκιο χωρίς να πληρώσει το ποσό της προκαταβολής ή εγγύησης (deposit). Την προκαταβολή είχε υποσχεθεί πως θα την κατέβαλλε εντός της ημέρας γι’ αυτό και ο Ενάγων αποδέχθηκε να της παραδώσει κατοχή πριν από την έναρξη της περιόδου ενοικίασης. Η Εναγόμενη αμελούσε να καταβάλει το ποσό της εγγύησης και επινοούσε διάφορες δικαιολογίες. Μέχρι την 06.05.2026 κατέστη ξεκάθαρο στον Ενάγοντα ότι δεν θα κατέβαλλε την προκαταβολή, έτσι αποφάσισε να τερματίσει την ενοικίαση και ζητήθηκε από την Εναγόμενη να υπογράψει συμφωνία ακύρωσης της, την οποία η τελευταία αρνήθηκε να υπογράψει. Η Εναγόμενη έκτοτε παραλείπει να παραδώσει ελεύθερη κατοχή του Διαμερίσματος, δεν καταβάλλει το μηνιαίο ενοίκιο αλλά ούτε και κατέβαλε το ποσό της εγγύησης.
3. Η Εναγόμενη / Καθ’ ης η Αίτηση (εφεξής «Εναγόμενη») καταχώρισε σημείωμα εμφάνισης στις 25.07.2025. Στις 05.08.2025 καταχωρίστηκε η παρούσα Αίτηση. Η Εναγόμενη δεν έχει καταχωρίσει Υπεράσπιση.
Β. ΑΙΤΗΣΗ ΚΑΙ ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΤΩΝ ΑΙΤΗΤΩΝ
4. Δια της Αίτησης ζητείται η έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον της Εναγόμενης ως τα στοιχεία Α έως ΙΒ του αιτητικού του Εντύπου Απαίτησης καθότι η Εναγόμενη στερείται υπεράσπισης.
5. Η Αίτηση στηρίζεται, μεταξύ άλλων, στο Μέρος 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023 (εφεξής «ΚΠΔ») το οποίο παραθέτει τη διαδικασία με την οποία το Δικαστήριο «δύναται να αποφασίσει επί απαίτησης ή συγκεκριμένου ζητήματος χωρίς δίκη».
6. Η Αίτηση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του Ενάγοντος (εφεξής «ΕΔ ΜΜ») στην οποία αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:
6.1 Είναι ο ιδιοκτήτης του Διαμερίσματος (Τεκμήριο 1 – τίτλος ιδιοκτησίας) το οποίο κατασκευάστηκε μετά το έτος 2000. Ο ίδιος το αγόρασε το 2021 και προς τούτο εξασφάλισε δάνειο από την Τράπεζα Κύπρου για την αποπληρωμή του οποίου πληρώνει μηνιαία δόση ύψους €876,98 (Τεκμήριο 2 – κατάσταση δανείου).
6.2 Ανέθεσε σε μεσίτη την ενοικίαση του Διαμερίσματος. Ο μεσίτης του συνέστησε την Εναγόμενη, ανέλαβε τον καταρτισμό συμφωνίας ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων και ήταν υπεύθυνος για να εισπράξει το πρώτο ενοίκιο και την προκαταβολή.
6.3 Η Εναγόμενη συμφώνησε να πληρώνει ενοίκιο ύψους €1.000 μηνιαίως και ότι θα κατέβαλλε ποσό ύψους €1.000 ως προκαταβολή / εγγύηση. Γενικότερα, αποδέχθηκε τους όρους ενοικίασης οι οποίοι ετίθεντο στη σύμβαση ενοικίασης την οποία είχε ετοιμάσει ο μεσίτης.
6.4 Στις 29.04.2025 συνάφθηκε ενοικιαστήριο έγγραφο (Τεκμήριο 3) (εφεξής «Ενοικιαστήριο») το οποίο μεταξύ άλλων προέβλεπε ότι:
6.4.1 Η διάρκεια της ενοικίασης θα ήταν για ένα έτος, από την 01.05.2025 μέχρι 30.04.2026 (όρος 1),
6.4.2 Το συμφωνηθέν ενοίκιο θα ανέρχεται σε €.1.000 μηνιαίως, συμπεριλαμβανομένων των κοινοχρήστων εξόδων και των τελών διαδικτύου, το οποίο είναι προπληρωτέο και προκαταβάλλεται την πρώτη ημέρα κάθε μήνα στον τραπεζικό λογαριασμό του Ενάγοντα (όρος 3),
6.4.3 Με την υπογραφή του Ενοικιαστηρίου θα καταβάλλετο από μέρους Εναγόμενης ποσό ύψους €1.000 πέραν του πρώτου προπληρωτέου ενοικίου, το οποίο ο Ενάγων θα κρατούσε ως εγγύηση για την πιστή εκπλήρωση των όρων της ενοικίασης (όρος 4),
6.4.4 Παράβαση της υποχρέωσης για καταβολή ενοικίου και συνέχιση της παράβασης για 15 μέρες, ή η παράβαση οποιουδήποτε όρου του Ενοικιαστηρίου δίδει το δικαίωμα στον Ενάγοντα με την επίδοση ειδοποίησης στην ενοικιάστρια να αποταθεί στο Δικαστήριο για την έξωση της. Παράλληλα, θα δικαιούται σε αποζημιώσεις και δικηγορικά έξοδα (όρος 7),
6.4.5 Εάν η ενοικιάστρια εκπληρώσει τις δικές της υποχρεώσεις βάσει του Ενοικιαστηρίου θα δικαιούται να απολαμβάνει την κατοχή του Διαμερίσματος χωρίς καμία επέμβαση (όρος 16),
6.4.6 Όλοι οι όροι του Ενοικιαστηρίου είναι ουσιώδεις (όρος 20).
6.5 Με την υπογραφή του Ενοικιαστηρίου η Εναγόμενη κατέβαλε το ποσό των €1.000 για το ενοίκιο του Μαΐου. Ο μεσίτης (Γ.Α.) του ανέφερε πως η Εναγόμενη τον είχε παρακαλέσει όπως κατ’ εξαίρεση και χαριστικά της παραδοθεί η κατοχή του Διαμερίσματος την ίδια ημέρα (29.04.2025) και τον διαβεβαίωσε ότι εντός της ημέρας θα προέβαινε σε έμβασμα ύψους €1.000 για την καταβολή της εγγύησης. Όταν ο Ενάγων πληροφορήθηκε για την παράκληση της Εναγόμενης, ενεργώντας καλόπιστα συμφώνησε να παραδοθεί κατοχή του Διαμερίσματος νωρίτερα. Παράλληλα, κατέστησε σαφές ότι θα ανέμενε την καταβολή της εγγύησης μέσω εμβάσματος στον τραπεζικό του λογαριασμό εντός της ημέρας.
6.6 Μέχρι τις 06.05.2025 το έμβασμα δεν φάνηκε στον λογαριασμό του. Έδωσε επαρκή χρόνο στην Εναγόμενη να συμμορφωθεί με τις συμβατικές της υποχρεώσεις. Η Εναγόμενη προέβαλε διάφορες δικαιολογίες μεταθέτοντας το χρόνο για πληρωμή της εγγύησης σε μεταγενέστερο χρόνο. Κατέστη ξεκάθαρο ότι δεν είχε πρόθεση να πληρώσει την εγγύηση και ο Ενάγων έχασε την εμπιστοσύνη του στο πρόσωπο της.
6.7 Στην ΕΔ ΜΜ τονίζεται το ότι η μη καταβολή της εγγύησης παρά την υπόσχεση της Εναγόμενης ότι θα την κατέβαλλε εντός της ημέρας (στις 29.04.2025) αποτελούσε γεγονός το οποίο είχε ως αποτέλεσμα τη διασάλευση των σχέσεων μεταξύ των διαδίκων. Παράλληλα υπογραμμίζει το πόσο σημαντικό όρο θεωρούσε την καταβολή εγγύησης στο πλαίσιο της σύμβασης ενοικίασης.
6.8 Η Εναγόμενη κατά παράβαση του όρου 4 του Ενοικιαστηρίου δεν είχε πληρώσει την εγγύηση και προκύπτει από τη μέχρι σήμερα συμπεριφορά της ότι ουδέποτε είχε πρόθεση να την καταβάλει. Σκοπός της ήταν να πετύχει να λάβει την κατοχή του διαμερίσματος χωρίς εγγύηση και μέχρι σήμερα το κατέχει χωρίς να καταβάλλει κανένα ενοίκιο.
6.9 Στις 06.05.2025 έδωσε οδηγίες στο μεσίτη Γ.Α να ειδοποιήσει την Εναγόμενη για την πρόθεση του να ακυρώσει το Ενοικιαστήριο και την ενοικίαση.
6.10 Ο Γ.Α. ετοίμασε το Τεκμήριο 4 στην ΕΔ ΜΜ, έγγραφο με τίτλο «ακύρωση ενοικιαστηρίου εγγράφου». Ο Ενάγων το υπέγραψε. Η Εναγόμενη το έλαβε αυθημερόν ωστόσο ενημέρωσε τον Γ.Α. ότι δεν είχε πρόθεση ούτε να το υπογράψει αλλά ούτε και να παραδώσει ελεύθερη κατοχή του Διαμερίσματος.
6.11 Για να περιορίσει τις απώλειες και τα έξοδα που θα προκαλούνταν έδωσε οδηγίες για διακοπή / αποσύνδεση παροχής ηλεκτρισμού και υδροδότησης στο Διαμέρισμα.
6.12 Η Εναγόμενη αντέδρασε με την αποστολή επιστολής δια μέσου των τότε δικηγόρων της ημερ. 13.05.2025 στην οποία αναφέρεται ότι η διακοπή παροχής νερού και ηλεκτρισμού έγινε χωρίς οποιαδήποτε αιτία και τον καλούσε να τα επανασυνδέσει και να παρέχει τον νέο κωδικό της εξώθυρας για να μπορεί η Εναγόμενη να εισέλθει στο Διαμέρισμα.
6.13 Ο Ενάγων έλαβε νομική συμβουλή και ζήτησε από τους δικηγόρους του να απαντήσουν. Οι δικηγόροι του απέστειλαν στις 20.05.2025 ηλεκτρονικό μήνυμα στους δικηγόρους της Εναγόμενης – Τεκμήριο 6 ΕΔ ΜΜ.
6.14 Οι δικηγόροι του επίσης απέστειλαν εκ νέου ειδοποίηση ακύρωσης της ενοικίασης και τερματισμού του Ενοικιαστηρίου στις 20.05.2025 καθώς και επιστολή απαίτησης με βάση το προδικαστηριακό πρωτόκολλο των ΚΠΔ (Τεκμήριο 7Α ΕΔ ΜΜ). Η Εναγόμενη κλήθηκε όπως μέχρι την 31.05.2025 παραδώσει ελεύθερη κατοχή του Διαμερίσματος.
6.15 Στις 30.05.2025 οι δικηγόροι του απέστειλαν εκ νέου ηλ. μήνυμα με το οποίο ζητείτο η παράδοση ελεύθερης κατοχής του Διαμερίσματος το αργότερο μέχρι την 02.06.2025 (Τεκμήριο 8). Δεν υπήρξε συμμόρφωση και στάλθηκε ηλ. μήνυμα στις 02.06.2025 στο οποίο απάντησαν οι τότε δικηγόροι της Εναγόμενης στις 06.06.2025 (Τεκμήριο 9Α) αναφέροντας, μεταξύ άλλων, ότι η Εναγόμενη έχει εξεύρει άλλο διαμέρισμα και θα παραδώσει ελεύθερη κατοχή στο τέλος του μήνα (Ιουνίου), επανασυνδέθηκε ο ηλεκτρισμός αλλά όχι το νερό και καλούσαν τον Ενάγοντα να το επανασυνδέσει εφόσον η Εναγόμενη θα παρέδιδε το Διαμέρισμα στο τέλος του Ιουνίου. Οι δικηγόροι του Ενάγοντος απάντησαν στις 10.06.2025 απορρίπτοντας τους ισχυρισμούς περί επέμβασης του Ενάγοντος και επισημαίνοντας ότι εκκρεμεί η πληρωμή για το ενοίκιο Ιουνίου (Τεκμήριο 9Β).
6.16 Η Εναγόμενη δεν παρέδωσε ελεύθερη κατοχή στο τέλος Ιουνίου και συνεχίζει μέχρι σήμερα να παραλείπει να παραδώσει ελεύθερη κατοχή του Διαμερίσματος. Επίσης, παραλείπει να πληρώσει το μηνιαίο ενοίκιο. Μέχρι την καταχώριση της Αίτησης οφείλονταν ποσά ύψους €2.000 για τα ενοίκια Ιουνίου και Ιουλίου 2026.
6.17 Η Εναγόμενη δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης και δεν υπάρχει άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η αξίωση να πρέπει να προχωρήσει σε ακρόαση.
7. Στη Συμπληρωματική του Ένορκη Δήλωση ο Ενάγων («ΣΕΔ ΜΜ»), μεταξύ άλλων, απορρίπτει τον ισχυρισμό ότι η καταβολή εγγύησης κατέστη μη ουσιώδης όρος υιοθετώντας τα γεγονότα ως παρατίθενται στην ΕΔ ΜΜ και αναφέροντας ότι η Εναγόμενη με δόλια τεχνάσματα έπεισε τον μεσίτη να της παραδώσει κατοχή. Επομένως, ουδέποτε παραιτήθηκε από τον συμβατικό όρο για παροχή εγγύησης.
8. Αναφέρει επίσης πως από τη συμπεριφορά της Εναγόμενης και την καθυστέρηση της διαδικασίας από μέρους της προκύπτει ότι καταχράται τις διαδικασίες για να συνεχίσει να διαμένει στο διαμέρισμα χωρίς να πληρώνει ενοίκιο, ενώ παράλληλα δεν προβάλλει καμία ουσιαστική υπεράσπιση. Η Εναγόμενη σε τέσσερεις περιπτώσεις ισχυρίστηκε, μάλιστα η μία ήταν ενώπιον του Δικαστηρίου, πως θα παρέδιδε ελεύθερη κατοχή και δεν το έπραξε. Αν δεν επέμβει το Δικαστήριο η ζημιά την οποία υφίσταται ο Ενάγων θα μεγαλώνει. Απορρίπτει τον ισχυρισμό περί κατάχρησης της διαδικασίας λόγω πολλαπλότητας των διαδικασιών αναφέροντας ότι ο σκοπός της ποινικής υπόθεσης είναι διαφορετικός.
Γ. ΕΝΣΤΑΣΗ ΚΑΙ ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΤΗΣ ΚΑΘ’ ΗΣ Η ΑΙΤΗΣΗ / ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ
9. Η Εναγόμενη υπέβαλε ένσταση στην Αίτηση στο σώμα της οποίας παρατίθενται δέκα λόγοι ένστασης (εφεξής «Ένσταση»).
10. Μεταξύ άλλων προβάλλεται στην Ένσταση ότι:
10.1 Η Αίτηση εδράζεται σε μονομερή τερματισμό της σύμβασης ενοικίασης μόλις λίγες ημέρες μετά τη σύναψη της «γεγονός που ρίχνει σοβαρή σκιά ως προς τη νομιμότητα και τις πραγματικές συνθήκες του ισχυριζόμενου τερματισμού». Εγείρονται σοβαρά πραγματικά και νομικά ζητήματα για τα οποία το Δικαστήριο θα πρέπει να ακούσει μαρτυρία. Η διαδικασία αυτή δεν είναι κατάλληλη.
10.2 Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του Μέρους 24 των ΚΠΔ καθότι η διαφορά δεν είναι «καθαρή και αδιαμφισβήτητη».
10.3 Η Εναγόμενη έχει καλή, βάσιμη και καλόπιστη υπεράσπιση επί της ουσίας της αγωγής, τόσο ως προς τα πραγματικά όσο και τα νομικά ζητήματα και δικαιούται να ακουστεί.
10.4 Η ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία μέσω της ένορκης δήλωσης του Ενάγοντος δεν παρέχει επαρκές έρεισμα για έκδοση συνοπτικής απόφασης.
10.5 Οι θεραπείες οι οποίες ζητούνται καθιστούν την υπόθεση ακατάλληλη για την έκδοση συνοπτικής απόφασης.
10.6 Η συμπεριφορά του Ενάγοντος – η οικειοθελής παράδοση της κατοχής πριν την καταβολή εγγύησης δημιουργεί σοβαρό ζήτημα παραίτησης και/ή κωλύματος από το δικαίωμα άμεσου τερματισμού και ζητήματα αυτοδικίας τα οποία συνιστούν τυπικά ζητήματα για τα οποία απαιτείται πλήρης διερεύνηση αντί συνοπτική κρίση.
10.7 Η Αίτηση έχει ως αποτέλεσμα να μεταθέσει στην Εναγόμενη το βάρος να αποδείξει άμεσα την Υπεράσπιση της. Η Αίτηση ασκείται κακόπιστα και καταχρηστικά και το δρακόντειο μέτρο της συνοπτικής απόφασης ασκείται ως μέσο πίεσης, αποστερώντας στην Εναγόμενη τα συνταγματικά της δικαιώματα σε πλήρη και δίκαιη δίκη. Ο Ενάγων έχει ασκήσει και ιδιωτική ποινική δίωξη και η όλη του δικονομική συμπεριφορά καταδεικνύει κακοπιστία και δεν συνάδει με τον πρωταρχικό σκοπό.
11. Η Ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της κας Φ. Γ., δικηγόρου η οποία συνεργάζεται με τον δικηγόρο της Εναγόμενης (εφεξής «ΕΔ ΦΓ») στην οποία αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:
11.1 Η γνώση της περί της υπόθεσης προέρχεται από την εξέταση εγγράφων ή/και σημειωμάτων ή/και δικογράφων τα οποία της επιτρέπουν να έχει κατανόηση του φακέλου. Ήταν επίσης παρούσα σε συνάντηση και/ή έχει εξετάσει αλληλογραφία και/ή ανταλλαγή μηνυμάτων μεταξύ της Εναγόμενης και του δικηγόρου της.
11.2 Από την εξέταση του φακέλου της υπόθεσης προκύπτει ότι συνάφθηκε το Ενοικιαστήριο στις 29.04.2025 με μηνιαίο ενοίκιο ύψους €1.000 και υποχρέωση καταβολής εγγύησης επίσης ύψους €1.000. Το ότι ο Ενάγων χωρίς την καταβολή εγγύησης παρέδωσε οικειοθελώς τα κλειδιά και την κατοχή του Διαμερίσματος «αντιφάσκει παντελώς με ότι ταυτόχρονα ισχυρίζεται ότι η εγγύηση και/ή ο χρόνος καταβολής της εγγύησης ήταν ουσιώδης όρος». Εάν πράγματι ήταν ουσιώδης όρος, δεν θα παρέδιδε κατοχή ο Ενάγων χωρίς την πληρωμή της εγγύησης.
11.3 Το έγγραφο της ακύρωσης του Ενοικιαστηρίου ενώ διατυπώνεται αμφιμερώς η Εναγόμενη δεν το υπέγραψε.
11.4 Από το περιεχόμενο της ΕΔ ΦΓ προκύπτει ότι δεν αμφισβητούνται τα ουσιώδη γεγονότα. Στην ουσία η ενόρκως δηλούσα παραθέτει τα γεγονότα ως τίθενται από τον Ενάγοντα και τα σχολιάζει, θεωρώντας τα κατ’ ουσία ως δεδομένα.
11.5 Αφού παραθέτει ορισμένα γεγονότα τα οποία προκύπτουν από το φάκελο ως αναφέρει, ισχυρίζεται ότι με βάση αυτά εγείρονται σοβαρά πραγματικά και νομικά ζητήματα τα οποία κατά την άποψη της δεν μπορούν να κριθούν στο πλαίσιο συνοπτικής διαδικασίας. Αυτό διότι υπάρχει αμφισβήτηση ως προς το πότε τερματίστηκε η ενοικίαση. Ακυρώθηκε στις 06.05.2025 μέσω του μεσίτη, ή τερματίστηκε στις 20.05.2025 μέσω της ειδοποίησης των δικηγόρων του Ενάγοντος;
11.6 Η συμπεριφορά του Ενάγοντος εγείρει ζήτημα παραίτησης (waiver) και/ή κωλύματος (estoppel) από το δικαίωμα άμεσου τερματισμού. Η αποδοχή του ρίσκου να αναλάβει κατοχή η Εναγόμενη χωρίς να πληρώσει την εγγύηση υποδηλώνει σιωπηρή παραίτηση από τον χαρακτηρισμό της εγγύησης ως απαράβατου όρου.
11.7 Η διακοπή του νερού και ρεύματος «ενδέχεται να συνιστούν παράνομη αυτοδικία» εκ μέρους του Ενάγοντος. Τα ζητήματα αυτά δεν μπορούν να εξεταστούν κατάλληλα σε συνοπτική διαδικασία.
11.8 «…[Η] νομική φύση της κατοχής της Καθ' ης η Αίτηση μετά τον υποτιθέμενο τερματισμό αποτελεί αυτοτελές αμφισβητούμενο ζήτημα: ο Ενάγων – Αιτητής την χαρακτηρίζει εναλλακτικά ως «παράνομη επέμβαση» αλλά ταυτόχρονα αξιώνει ενοίκια, διεκδικώντας ταυτοχρόνως τα πλεονεκτήματα τόσο του εκμισθωτή όσο και του θύματος αυθαίρετης επέμβασης, χωρίς να δεσμεύεται από τη μία νομική κατηγορία.»
11.9 Λόγω των διαφόρων θεραπειών που ζητούνται, π.χ. τιμωρητικές αποζημιώσεις η υπόθεση είναι ακατάλληλη για συνοπτική κρίση.
11.10Η Καθ’ ης η Αίτηση δικαιούται να αμφισβητήσει τη νομική βάση της απαίτησης, να προσαγάγει μαρτυρία και να αντεξετάσει τον Ενάγοντα. Το δικαίωμα της προστατεύεται από το Άρθρο 30 του Συντάγματος.
11.11Ο Ενάγων παρουσιάζει μονόπλευρα τα γεγονότα.
11.12Ο Ενάγων έχει εγείρει και ιδιωτική ποινική υπόθεση εναντίον της Εναγόμενης για τα ίδια γεγονότα. Η σώρευση διαδικασιών σε συνδυασμό με την επιλογή της «πλέον δρακόντειας δικονομικής οδού (συνοπτική απόφαση)» εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο πίεσης προς την Εναγόμενη, αποτελεί κατάχρηση διαδικασίας και δεν συνάδει με τον Πρωταρχικό Σκοπό.
11.13Αναφέρει επίσης ότι στο κατηγορητήριο της ποινικής υπόθεσης αναφέρεται ότι ο Ενάγων της παρέδωσε τα κλειδιά πράγμα το οποίο ενισχύει την θέση της Εναγόμενης περί παραίτησης και/ή κωλύματος.
Δ. ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ
12. Ουδείς εκ των ενόρκως δηλούντων αντεξετάστηκε. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των μερών υπέβαλαν στο Δικαστήριο εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις.
13. Τα επιχειρήματα των συνηγόρων και όλη η μαρτυρία η οποία προσκομίσθηκε, αμφοτέρων των πλευρών, εξετάστηκαν σε όλη τους την εμβέλεια από το Δικαστήριο, χωρίς να υπάρχει ανάγκη ειδικής επίκλησής τους καθότι δεν αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της αιτιολόγησης δικαστικής απόφασης ειδική αναφορά ή πραγμάτευση κάθε επιχειρήματος που προβάλλεται (BITONIC LTD v. BΑNK OF MOSCOW-BANK JOINT STOCK COMPANY, Πολ. Εφ. Αρ. 117/2018, 16.032022, ECLI:CY:AD:2022:A113, Νίκος Οδυσσέα ν. Αστυνομίας (1999) 2 Α.Α.Δ. 490).
14. Ωστόσο, οφείλω να αναφέρω ότι οι αγορεύσεις των μερών δεν αποτελούν παραδεκτό μέσο προσαγωγής μαρτυρίας ή διεύρυνσης των επίδικων θεμάτων, ή συστατικό στοιχείο απόδειξης της υπόθεσης ή συναφών επιχειρημάτων (Selmani κ.α. ν. Δημοκρατίας (2015) 2 AAΔ 411, El Fath Co for International Trade SAE v. EDT Shipping Ltd κ.ά. (1992) 1(B) Α.Α.Δ. 1255, 1270), αλλά ούτε και μέσο αμφισβήτησης άλλων γεγονότων (Σταύρου Ζαχαρία ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (2011) 3 ΑΑΔ 293). Ο λόγος για αυτόν τον κανόνα είναι προφανής και συνδέεται με το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα σε δίκαιη δίκη και τη φυσική δικαιοσύνη.
15. Στη γραπτή αγόρευση της Εναγόμενης παρατίθενται ορισμένα ζητήματα / γεγονότα τα οποία εγείρονται για πρώτη φορά. Για παράδειγμα στην παράγραφο 11 της Αγόρευσης της Εναγόμενης αναφέρεται ότι όταν παρέλαβε τα κλειδιά είχε την πεποίθηση ότι ενοικίαση είχε ξεκινήσει κανονικά και βασίστηκε στην παράσταση αυτή. Στη δεύτερη παράγραφο αναφέρεται ότι αμφισβητείται το πότε ακριβώς υπεγράφη το Ενοικιαστήριο (αν και στην τρίτη παράγραφο αναφέρεται ότι υπογράφηκε στις 29.04.2025).
16. Παρά ταύτα είναι η πρώτη φορά που προβάλλεται αυτός ο ισχυρισμός και αυτή η αμφισβήτηση. Η αγόρευση δεν ενέχει επιπτώσεις στη θεμελίωση της υπόθεσης παρά μόνο αποβλέπει στην προβολή της επιχειρηματολογίας που καθιστά κατά τη διαλεκτική των πραγμάτων (του δικαίου και της μαρτυρίας) την υπόθεση του διάδικου παραδεκτή (Σελ. 128, Το Δίκαιο της Απόδειξης Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές, Τ. Ηλιάδης και Ν.Γ. Σάντης, Β’ Έκδοση).
17. Όπου οι αγορεύσεις δεν υποστηρίζονται από μαρτυρία και στο βαθμό που στοχεύουν στην απόδειξη κάποιου γεγονός πρέπει να αγνοούνται (Αναφορικά με την Αίτηση του Αντώνη Κυριάκου (2016) 1 ΑΑΔ 1964 και το Δίκαιο της Απόδειξης, σελ. 128, ανωτέρω).Επομένως, δεν μπορεί παρά να αγνοηθεί το συγκεκριμένο μέρος των αγορεύσεων.
Ε. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
18. Σύμφωνα με το Μέρος 24.2 των ΚΠΔ με τίτλο «λόγοι έκδοσης συνοπτικής απόφασης»:
«1. Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον ενάγοντα ή εναγόμενου επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος αν:
(α) κρίνει ότι:
(i) ο ενάγων δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή του ζητήματος· ή
(ii) ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και
(β) δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.»
19. Το Μέρος 24.4 προνοεί, μεταξύ άλλων, ότι η αίτηση ή η μαρτυρία η οποία περιέχεται σε αυτή για την έκδοση συνοπτικής απόφασης θα πρέπει να αναφέρει ότι υποβάλλεται διότι ο Αιτητής πιστεύει πως ο Καθ΄ ου η Αίτηση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή υπεράσπισης του και ότι δεν γνωρίζει άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα πρέπει να εκδικαστεί.
20. Στο σύγγραμμα Blackstone’s Civil Practice 2022, παράγραφος 34.1 αναφέρονται τα ακόλουθα σε σχέση με τις περιπτώσεις στις οποίες ένας εναγόμενος δεν έχει πραγματική υπεράσπιση:
“Where there is no real defence, a defendant may go through the motions of defending in order to delay the time when judgment may be entered. It is possible for defendants to put up the pretence of having a real defence to such an extent that some cases run all the way through to trial before judgment can be entered. The CPR provide several ways of preventing this happening. The court can use its power to strike out to knock out hopeless defences, such as those that simply do not amount to a legal defence to a claim. Entering summary judgment is a related procedure, and is used where a purported defence can be shown to have no real prospect of success and there is no other compelling reason why the case should be disposed off at trial.”
21. Πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης: Στην απόφαση Swain v Hillman [2001] 1 All E.R. 91 αναφέρθηκε ότι ο όρος “no real prospect of success” δεν χρήζει ιδιαίτερης επεξήγησης καθότι μιλά από μόνος του. Το Δικαστήριο πρέπει να ικανοποιηθεί ότι υπάρχει πραγματική / ρεαλιστική προοπτική επιτυχίας σε αντίθεση με μια «ευφάνταστη» (fanciful) προοπτική επιτυχίας.
22. Στον Blackstone’s Civil Practice 2022, παρ. 34.10, σελ. 640, αναφέρονται τα ακόλουθα ως προς το πότε μια απαίτηση ή υπεράσπιση είναι ευφάνταστη και πότε θα πρέπει να απορρίπτονται οι αιτήσεις για συνοπτική απόφαση:
“A claim may be fanciful where it is entirely without substance, or where it is clear beyond question that the statement of case is contradicted by all the documents or other material on which it is based (Three Rivers District Council v. Bank of England (No. 3)). The judge should have regard to the witness statements and also to the question of whether the case is capable of being supplemented by evidence at trial (Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond (No. 5) [2001] BLR 297). Where the respondent’s evidence taken at its highest, does not raise a possibility of a defence, but it is in the realm of a mere (and distinctly improbable) possibility, it is right to enter summary judgment (Akinleye v East Sussex Hospitals NHS Trust [2008] EWHC 68 (QB), [2008] LS Law Medical 216). Conversely, where there is some prospect of success, summary judgment should be refused, and the court should not conduct a mini-trial into disputed questions of fact (Cotton v Rickard Metals Inc. [2008] EWHC 824 (QB), LTL 25/4/2008).
The question of whether there is a real prospect of success is not approached by applying the usual balance of probabilities standard of proof (Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond).
…. In E. D. and F. Man Liquid Products Ltd v Patel Potter LJ at [6] regarded the terms ‘real prospect’ and ‘realistic prospect’ as interchangeable. Lord Woolf MR in Swain v Hillman said that summary judgment applications have to be kept within their proper role. They are not meant to dispense with the need for a trial where there are issues which should be considered at trial. Further, summary judgment hearings should not be mini-trials. They are simply summary hearings to dispose of cases where there is no real prospect of success. Without allowing the application to become a mini-trial, there are occasions when the court has to consider fairly voluminous evidence in order to understand the facts that are in issue (Miles v ITV Networks Ltd [2003] EWHC 3134 (Ch), LTL 9/12/2003). »
23. Στο The White Book Service 2024, στην παράγραφο 24.2.3 καταγράφονται τα κριτήρια και οι εφαρμοστέες αρχές για την έκδοση από το Δικαστήριο συνοπτικών αποφάσεων. Παραθέτω αυτούσιο σχετικό απόσπασμα:
«The following principles applicable to applications for summary judgment were formulated by Lewison J in Easyair Ltd v Opal Telecom Ltd [2009] EWHC 339 (Ch) and approved by the Court of Appeal in AC Ward & Sons Ltd v Caitlin (Five) Ltd [2009] EWCA Civ 1098; [2010] Lloyd's Rep. I.R. 301 at 24:
i) The Court must consider whether the claimant has a realistic as opposed to a fanciful prospect of success: Swain v Hillman [2001] 1 All E.R. 91;
ii) A "realistic" claim is one that carries some degree of conviction. This means a claim is more than merely arguable: ED & F Man Liquid Products v Patel [2003] EWCA Civ 472;
iii) In reaching its conclusion the Court must not conduct a "mini-trial": Swain v Hillman;
iv) This does not mean that the court must take at face value and without analysis everything that a claimant says in his statements before the court. In some cases it may be clear that there is no real substance in factual assertions made, particularly if contradicted with contemporaneous documents: ED & F Man Liquid Products v Patel;
v) However, in reaching its conclusion the court must take into account not only the evidence actually placed before it on the application for summary judgment, but also the evidence that can reasonably be expected to be available at trial: […]
vi) Although a case may turn out at trial not to be really complicated, it does not follow that it should be decided without the fuller investigation into the facts at trial than is possible or permissible on summary judgment. Thus the court should hesitate about making a final decision without a trial even where there is no obvious conflict of fact at the time of the application, where reasonable grounds exist for believing that a fuller investigation into the facts of the case would add to or alter the evidence available to a trial judge and so affect the outcome of the case: Doncaster Pharmaceuticals Group Ltd v Bolton Pharmaceutical Co 100 Ltd [2007] F.S.R. 3;
vii) On the other hand it is not uncommon for an application under Pt 24 to give rise to a short point of law or construction and, if the court if satisfied that it has before it all the evidence necessary for the proper determination of the question and that the parties have had an adequate opportunity to address it in argument, it should grasp the nettle and decide it. The reason is quite simple: if the respondent's case is bad in law, the sooner that is determined, the better. If it is possible to show by evidence that although material in the form of documents or oral evidence that would put the documents in another light is not currently before the Court, such material is likely to exist and can be expected to be available at trial, it would be wrong to give summary judgment because there would be a real, as opposed to fanciful, prospect of success. However, it is not enough simply to argue that the case should be allowed to go to trial because something may turn up which would have a bearing on the question of construction: ICI Chemicals & Polymers Ltd v TTE Training Ltd [2007] EWCA Civ 725.»
24. Το έργο του Δικαστηρίου στο πλαίσιο μιας αίτησης για συνοπτική απόφαση δεν είναι να αποφασίσει εάν ο Αιτητής έχει δίκαιο αλλά να αποφασίσει ποια μέρη της υπόθεσης πρέπει να οδηγηθούν σε ακρόαση και ποια όχι επειδή υπάρχει πραγματική προοπτική επιτυχίας της υπεράσπισης (Mellor v Partridge [2013] EWCA Civ 477).
25. Στο σύγγραμμα Zuckerman on Civil Procedure, Principles of Practice, 4η έκδοση, 2021 στις παραγράφους 9.59-9.64 γίνεται μια σύγκριση με το προηγούμενο καθεστώς και επεξηγούνται οι λόγοι για τους οποίους δημιουργήθηκε ένα καινούριο test - κριτήριο, ήτοι αυτό της πραγματικής προοπτικής επιτυχίας της υπεράσπισης σε αντίθεση με το προηγούμενο το οποίο στην ουσία προϋποθέτει την απουσία υπεράσπισης:
''9.59. An applicant for summary judgment must establish that the respondent has no real prospect of succeeding; it is not for the respondent to show a real prospect of success. A respondent will be called upon to show its hand only if the applicant has established that there are grounds for concluding that the respondent has no real prospect of success.
… It has been said that "real" means that the respondent has to have a case which is better than merely arguable but has some degree of conviction, even if it is difficult to make out. […]
9.61 To appreciate the full implications of the test one must first articulate its rationale. The pre-CPR position was that only claimants could apply for summary judgment, and they had to demonstrate that the defendant had "no defense" to the claim. It was not enough for the court to conclude that the defendant was unlikely to succeed in its defence; it had to be convinced beyond reasonable doubt that the defendant could not succeed. As a result, leave to defend had to be given even where the defence was very weak, or "shadowy", though the court had the power to impose conditions on the leave to defend if it considered the defence to be doubtful or lacking in substance.
9.62 In his Access to Justice reports Lord Woolf found the old rule unsatisfactory because it allowed unmeritorious cases to go to trial when they should have been disposed of summarily. The test of "a real prospect of succeeding" must therefore be understood in the context of the reports' policy to promote proportionate use of resources. The purpose of the CPR test is to avoid the use of the normal pre-trial and trial procedures for resolving disputes that cannot benefit from use of these procedures. It follows that summary judgment must be given where the normal processes are not likely to turn up something that could make a difference to the outcome.
9. 63 Whether a party has a real prospect of success therefore depends on an assessment of two distinct matters: first, whether the party has a real prospect of success on the basis of the facts that are known at the time; and second, whether there is a real prospect that some material support for the party's case would emerge if the case followed the normal procedural route. It is only when the court is convinced that the party has no real prospect in respect of both these matters that the use of the normal process would be wasteful.
9.64 Support for this interpretation of the test is found in S v Gloucestershire County Council where the Court of Appeal explained that before giving summary judgment the court must be satisfied of the following matters: (1) that it had before it all substantial relevant facts that were reasonably capable of being before it; (2) that those facts were undisputed or there was no real prospect of successfully disputing them; and (3) that there was no real prospect of oral evidence affecting the court's assessment of the facts. The Court of Appeal stressed that even where there were gaps in the evidence, the court could proceed to summary judgment if there was no real prospect that the gaps would be filled.”
26. Το βάρος απόδειξης ότι ο Εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης και ότι δεν υπάρχει άλλος επιτακτικός λόγος για τη διεξαγωγή δίκης βρίσκεται στους ώμους του Ενάγοντος (White Book Service 2024, ανωτέρω, παρ. 24.2.3 και Blackstone’s, ανωτέρω, 34.11). Ο Αιτητής πρέπει να αποδείξει ότι υπάρχει βάση σε σχέση με το ότι η Υπεράσπιση του Καθ’ ου η Αίτηση δεν έχει προοπτικές επιτυχίας και δεν υπάρχει άλλος λόγος για να οδηγηθεί η υπόθεση σε δίκη. Όταν ικανοποιηθεί το νομικό βάρος απόδειξης και ο Αιτητής δείξει ότι εκ πρώτης όψεως ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν έχει καλή υπεράσπιση, τελευταίος επωμίζεται το αποδεικτικό βάρος (evidential burden) να καταδείξει ότι η υπεράσπιση του έχει προοπτική επιτυχίας (ίδετε επίσης Χαράλαμπος Παναγή κ.ά ν. Άντρια Γεωργίου, Π.Ε. Ε26/2025, 27.03.2026).
27. Δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη: Παραπέμπω στην παράγραφο 34.46 στο σύγγραμμα Blackstone’s (ανωτέρω) όπου αναλύεται η προϋπόθεση αυτή και παρατίθενται ορισμένα παραδείγματα ως επίσης και στην απόφαση του Εφετείου στην Γ. Διογένους κ.ά. ν. Ordogeorgio Jewellery Limited, Π.Ε. Ε. 86 / 2025, 11.02.2026).
28. Λόγοι για να οδηγηθεί η υπόθεση σε δίκη περιλαμβάνουν την περίπτωση που ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν μπορεί να επικοινωνήσει με ένα ουσιώδη μάρτυρα ο οποίος μπορεί να παράσχει μαρτυρία για την υπεράσπιση, όταν η υπόθεση είναι περίπλοκη και πολύπλοκη, ή τα γεγονότα είναι παράξενα και χρήζουν περαιτέρω έρευνας και όταν ο αιτητής ενήργησε κατά τρόπο άδικο ή πολύ σκληρό (harshly or unconscionably), ή τα γεγονότα εγείρουν υποψία ανεντιμότητας από μέρους του αιτητή ώστε να είναι αναγκαίο να διεξαχθεί δημόσια δίκη.
29. Στην Ordogeorgio, ανωτέρω, αναφέρθηκε επίσης ότι παρά την εφαρμογή των ΚΠΔ εξακολουθεί να ισχύει η βασική νομολογιακή αρχή η οποία ίσχυε και με βάση τη Δ.18 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας ότι το Δικαστήριο οφείλει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικό στην έκδοση συνοπτικής απόφασης, η οποία θα πρέπει να εξετάζεται και κάτω από το πρίσμα των προνοιών του Άρθρου 30 του Συντάγματος. Συνεπώς, συνοπτικές αποφάσεις πρέπει να εκδίδονται σε περιπτώσεις οι οποίες θεωρούνται καθαρές.
ΣΤ. ΥΠΑΓΩΓΗ ΤΩΝ ΓΕΓΟΝΟΤΩΝ ΣΤΙΣ ΕΦΑΡΜΟΣΤΕΕΣ ΝΟΜΙΚΕΣ ΑΡΧΕΣ
30. Εν πρώτοις σημειώνω ότι οι τυπικές προϋποθέσεις για την έκδοση συνοπτικής απόφασης έχουν τηρηθεί. Η Αίτηση καταχωρήθηκε μετά την καταχώρηση Σημειώματος Εμφάνισης από την Εναγόμενη και στην ΕΔ ΜΜ και ΣΕΔ ΜΜ οι οποίες συνοδεύουν την αίτηση, αναφέρεται ρητά, ότι ο Αιτητής πιστεύει πως η Καθ’ ης η Αίτηση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας στην υπεράσπιση της και ότι δεν γνωρίζει οποιοδήποτε άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα να πρέπει να εκδικαστεί (μεταξύ άλλων, παράγραφος 41 ΕΔ ΜΜ).
31. Προχωρώ τώρα να εξετάσω το κατά πόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις τις οποίες θέτουν οι ΚΠΔ και η σχετική νομολογία για την έκδοση συνοπτικής απόφασης.
32. Η απαίτηση του Ενάγοντος στηρίζεται σε παράβαση σύμβασης και στο αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης / κατοχής.
33. Εν προκειμένω, δεν αμφισβητήθηκε η ιδιοκτησία του ακινήτου. Προσκομίστηκαν τίτλοι ιδιοκτησίας από τους οποίους προκύπτει ότι ο Ενάγων είναι ιδιοκτήτης του Διαμερίσματος (Τεκμήριο 1, ΕΔ ΜΜ).
34. Τα γεγονότα επίσης ως έχουν τεθεί στην ΕΔ ΜΜ δεν αμφισβητήθηκαν στην ΕΔ ΦΓ και στην ουσία είναι παραδεκτά. Δεν παρουσιάζεται μια διαφορετική εκδοχή στην ένσταση της Εναγόμενης ώστε να πρέπει η υπόθεση να προχωρήσει σε δίκη και να λάβει χώρα αξιολόγηση για την εξαγωγή ευρημάτων ως προς τα γεγονότα επί διιστάμενων εκδοχών. Επομένως, εν προκειμένω δεν χρειάζεται η διεξαγωγή ενός mini-trial κάτι το οποίο με βάση τη νομολογία επί της συνοπτικής απόφασης θα πρέπει να αποφεύγεται (ίδετε Swain v Hillman, ανωτέρω).
35. Στη ΕΔ ΦΓ η οποία υποστηρίζει την Ένσταση δεν προβάλλεται κάποια θετική εκδοχή και δεν αμφισβητούνται τα γεγονότα ως τίθενται στην ΕΔ ΜΜ. Στην ουσία παραθέτει τα γεγονότα όπως τα αναφέρει ο Ενάγων και εγείρει διάφορα ερωτήματα π.χ. ότι η διακοπή παροχής νερού και ηλεκτρισμού ενδέχεται να αποτελεί αυτοδικία και ότι από τη συμπεριφορά του Ενάγοντος (επειδή επέτρεψε στην Εναγόμενη να λάβει κατοχή πριν την πληρωμή εγγύησης) εξάγεται το συμπέρασμα ότι παραιτήθηκε από το δικαίωμα του να ακυρώσει τη σύμβαση για παράβαση του όρου αυτού.
36. Στην ουσία το Δικαστήριο θα πρέπει να απαντήσει ένα ερώτημα: ήταν νόμιμος ο τερματισμός της Ενοικίασης από τον Ενάγοντα; Εάν ο τερματισμός ήτο νόμιμος σημαίνει ότι η Εναγόμενη κατέστη παρανόμως επεμβαίνουσα στο Διαμέρισμα.
37. Στην ΕΔ ΦΓ υπάρχει παραδοχή ότι η Εναγόμενη υπέγραψε το Ενοικιαστήριο και ότι δεσμευόταν από τους όρους του. Το Ενοικιαστήριο (Τεκμήριο 3 στην ΕΔ ΜΜ) προνοεί ότι όλοι οι όροι είναι ουσιώδεις. Επομένως και ο όρος για καταβολή εγγύησης θεωρείται ουσιώδης. Ο δε όρος 7 αναφέρει ότι αν ο Συμβαλλόμενος Β – ήτοι ο Ενοικιαστής – παραλείψει να καταβάλει ενοίκιο ή μέρος αυτού για περίοδο πέραν των 15 ημέρων ή παραλείψει να τηρήσει οποιουσδήποτε όρους της παρούσας συμφωνίας (π.χ. δεν καταβάλει την εγγύηση), παρέχεται το δικαίωμα στον Συμβαλλόμενο Α (Ιδιοκτήτη) με την επίδοση προς τον Συμβαλλόμενο Β γραπτής ειδοποίησης να προβεί σε όλα τα απαραίτητα δικαστικά διαβήματα για την έξωση του Συμβαλλόμενου Β.
38. Μόνο ειδοποίηση χρειάζεται εν προκειμένω με βάση το Ενοικιαστήριο. Δεν τίθεται κάποιο ελάχιστο χρονικό διάστημα διάρκειας της παράβασης όρου του Ενοικιαστηρίου γενικά, όπως στην περίπτωση μη καταβολής ενοικίου που θα πρέπει να παρέλθουν 15 μέρες, για να μπορεί να ζητηθεί έξωση. Με άλλα λόγια, όταν δεν τηρείται όρος της σύμβασης εκτός από μη πληρωμή ενοικίου δεν χρειάζεται η παράλειψη να διαρκέσει τουλάχιστον 15 μέρες για να μπορεί να τερματίσει την ενοικίαση ο Ενάγων. Οι 15 μέρες με βάση το σαφές λεκτικό του Ενοικιαστηρίου ισχύουν μόνο στην περίπτωση μη καταβολής ενοικίου ή μέρους αυτού.
39. Σημειώνω ότι το απαύγασμα σε σχέση με τη μεθοδολογία ερμηνείας κάποιας σύμβασης έχει συγκεφαλαιωθεί στην απόφαση Dome Investments Public Company Ltd v. Κυπριακή Δημοκρατία μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση 11/2013, 17.6.2021, ως ακολούθως:
«Ό,τι προκύπτει από την αποκρυσταλλωμένη νομολογία είναι ότι ζητούμενο είναι η πραγματική πρόθεση των συμβαλλομένων, με βασικό κριτήριο την απλή και συνηθισμένη έννοια των λέξεων και την κατά γράμμα ερμηνεία τους, εκτός αν προκαλείται παράλογο ή αντιφατικό αποτέλεσμα. Κριτήριο, με άλλα λόγια, είναι η έννοια που μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας, ερμηνευόμενο στο σύνολο του και όχι κατ' απομόνωση, στον μέσο λογικό άνθρωπο, εφόσον, όπως υποδείχθηκε στην Saab (ανωτέρω) «συνεχής είναι η τάση προς εναρμόνιση των αρχών ερμηνείας των συμβάσεων με τα κρατούντα στην καθημερινή ζωή.»
40. Εν προκειμένω, όπως έχει προαναφερθεί, καθίσταται σαφές με βάση την απλή και συνηθισμένη έννοια των λέξεων που χρησιμοποιούνται ότι η μη καταβολή εγγύησης αποτελεί παράβαση του Ενοικιαστηρίου και το αθώο μέρος δικαιούται να τερματίσει τη σύμβαση ζητώντας έξωση του ενοικιαστή. Η μη καταβολή της εγγύησης αποτελεί παράβαση του όρου 4 του Ενοικιαστηρίου.
41. Δόθηκε ειδοποίηση στις 06.05.2025 δια της αποστολής της ειδοποίησης ακύρωσης – Τεκμήριο 4 την οποία η Εναγόμενη αρνήθηκε να υπογράψει. Πρέπει να τονιστεί ότι η Εναγόμενη δεν αμφισβητεί ότι έλαβε τη συμφωνία ακύρωσης. Επιδόθηκε ξανά ειδοποίηση στις 20.05.2026 δια της οποίας κατέστη σαφές ότι το Ενοικιαστήριο τερματίστηκε και δόθηκε περιθώριο δέκα ημέρων στην Εναγόμενη να παραδώσει ελεύθερη κατοχή. Η επίδοση της ειδοποίησης τερματισμού (Τεκμήριο 7Β, ΕΔ ΜΜ) που περιλαμβάνεται στην επιστολή απαίτησης δεν αμφισβητήθηκε.
42. Επομένως, είναι σαφές ότι τηρήθηκαν οι όροι του Ενοικιαστηρίου σε σχέση με τη διαδικασία τερματισμού της ενοικίασης. Παραβιάστηκε όρος της σύμβασης, κατέστη σαφές από τον Ενάγοντα ότι η μη πληρωμή εγγύησης θεωρείται παράβαση και επιδόθηκε στην Εναγόμενη ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης. Η δε επίδοση δεν αμφισβητείται ούτε και προσβάλλεται με οποιονδήποτε τρόπο. Ο τερματισμός του Ενοικιαστηρίου και η συνέχεια της παραμονής της Εναγόμενης στο Διαμέρισμα, μετατρέπει την Εναγόμενη σε παρανόμως επεμβαίνουσα σε αυτό.
43. Ο Αιτητής εν προκειμένω απέδειξε ότι υπάρχει βάση σε σχέση με το ότι η Υπεράσπιση της Καθ’ ης η Αίτηση δεν έχει προοπτικές επιτυχίας και δεν υπάρχει άλλος λόγος για να οδηγηθεί η υπόθεση σε δίκη. Όταν ικανοποιηθεί το νομικό βάρος απόδειξης και ο Αιτητής δείξει ότι εκ πρώτης όψεως ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν έχει καλή υπεράσπιση, ο τελευταίος επωμίζεται το αποδεικτικό βάρος (evidential burden) να καταδείξει ότι η υπεράσπιση του έχει προοπτική επιτυχίας ή ότι υπάρχει άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.
44. Δεν μπορεί να ισχύει το ότι ο Ενάγων οικειοθελώς παρέδωσε την κατοχή χωρίς να λάβει τη εγγύηση και αυτό σημαίνει ότι παραιτήθηκε από το δικαίωμα του να θεωρήσει την μη καταβολή εγγύησης ως παράβαση ουσιώδους όρου του Ενοικιαστηρίου. Ο Ενάγων επανέλαβε αρκετές φορές στη ΕΔ ΜΜ και στην ΣΕΔ ΜΜ ότι συμφώνησε να επιτρέψει στην Εναγόμενη να λάβει κατοχή στις 29.04.2025 νοουμένου ότι θα κατέβαλλε την εγγύηση μέχρι το τέλος της ημέρας. Η θέση αυτή του Ενάγοντος ουδόλως αμφισβητήθηκε. Ούτε αντεξετάστηκε επί αυτής αλλά ούτε και αμφισβητήθηκε ότι έθεσε αυτόν τον όρο. Αυτό προκύπτει επίσης από την αλληλογραφία η οποία είχε ανταλλαγεί μεταξύ των μερών.
45. Επομένως, ο γενικός και αόριστος ισχυρισμός ότι η συμπεριφορά του Ενάγοντος αποτελεί παραίτηση και ή δημιουργεί κώλυμα ουδόλως ευσταθεί. Συνάγεται από τη μη αμφισβήτηση της εκδοχής του Ενάγοντος ότι η Εναγόμενη στην ουσία παραπλάνησε τον Ενάγοντα, δεν κατέβαλε το ποσό της εγγύησης και κωλύεται η ίδια να ισχυρίζεται ότι ο Ενάγων δεν μπορεί να τερματίσει την ενοικίαση για αυτόν τον λόγο.
46. Η Εναγόμενη δεν προβάλλει καν τον ισχυρισμό ότι δεν παραβίασε το Ενοικιαστήριο. Προβάλλει μόνο τον αόριστο ισχυρισμό περί κωλύματος λόγω συμπεριφοράς χωρίς να αμφισβητεί τη ρητή προϋπόθεση που έθεσε ο Ενάγων για να της επιτρέψει να λάβει κατοχή στις 29.04.2025. Ούτε και αναφέρει ότι βασίστηκε στη συμπεριφορά του Ενάγοντος κατά τρόπο που να επηρεάζονται δυσμενώς τα δικά της συμφέροντα, να υπάρχει δηλαδή κάποιου είδους detriment που είναι απαραίτητο για επιτυχή επίκληση της αρχής του estoppel by conduct / κωλύματος δια συμπεριφοράς. Περαιτέρω, δεν προσκομίστηκε μαρτυρία από την Εναγόμενη η οποία να καταδεικνύει ότι υπήρχε κάποια σαφής ένδειξη περί παραίτησης δικαιώματος για να μπορεί να υπάρξει επιτυχής επίκληση της αρχής του κωλύματος και/ή της παραίτησης από δικαίωμα.
47. Επομένως, ο ισχυρισμός αυτός δεν δημιουργεί υπεράσπιση με πραγματική προοπτική επιτυχίας αλλά μπορεί να θεωρηθεί ως ανυπόστατος ή ευφάνταστος (fanciful). Για να υπάρχει ρεαλιστική / πραγματική προοπτική επιτυχίας πρέπει η υπεράσπιση να φέρει ένα βαθμό πειστικότητας. Ο γενικός ισχυρισμός ότι υπάρχει κώλυμα λόγω συμπεριφοράς ή παραίτηση χωρίς όμως αμφισβήτηση της εκδοχής του Ενάγοντος ότι επέτρεψε στην Εναγόμενη να μετακομίσει στο διαμέρισμα υπό την αίρεση ότι θα πλήρωνε την εγγύηση εντός της ημέρας δεν είναι ικανός να θεμελιώσει υπεράσπιση με τον απαιτούμενο βαθμό πειστικότητας (with some degree of conviction) ώστε να έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας.
48. Επιπρόσθετα, υπάρχει αριθμός μηνυμάτων τα οποία κατατέθηκαν ως τεκμήρια στην ΕΔ ΜΜ και δεν αμφισβητήθηκε ότι λήφθηκαν από την Εναγόμενη και/ή τους δικηγόρους της που καθιστά σαφές ότι ο Ενάγων δεν παραιτήθηκε από το δικαίωμα του να τερματίσει τη σύμβαση λόγω της παράβασης του όρου για καταβολή €1000 ως εγγύηση. Αντιθέτως προκύπτει με την απαραίτητη σαφήνεια από την εν λόγω αλληλογραφία ότι αυτός είναι ο λόγος τερματισμού του Ενοικιαστηρίου.
49. Εν ολίγοις, ο ισχυρισμός περί παραίτησης δικαιώματος συγκρούεται με το περιεχόμενο εγγράφων (τα οποία κατατέθηκαν ως τεκμήρια) τα οποία είχαν δημιουργηθεί και ανταλλάγηκαν κατ’ εκείνο το χρόνο κατά τον οποίο η Εναγόμενη ισχυρίζεται ότι ο Ενάγων παραιτήθηκε των δικαιωμάτων του (ήτοι contradicted with contemporaneous documents – ίδετε ED & F Man Liquid Products v Patel, ανωτέρω).
50. Το γεγονός ότι την ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την Ένσταση την ορκίστηκε δικηγόρος η οποία αντλεί τη γνώση της από έγγραφα, δικόγραφα και εν γένει δεν έχει πρωτογενή γνώση των γεγονότων, δεν βοηθά την υπόθεση της Εναγόμενης στην προσπάθεια της να θεμελιώσει ρεαλιστική πιθανότητα επιτυχούς υπεράσπισης.
51. Είναι επίσης παραδεκτό ότι η Εναγόμενη δεν έχει εγκαταλείψει το Διαμέρισμα και ότι εκτός από το πρώτο ενοίκιο δεν κατέβαλε κανένα άλλο ενοίκιο. Σημειώνω ότι στην ΕΔ ΦΓ δεν αναφέρεται ότι θα εγείρει ανταπαίτηση ούτε προβάλλεται κάποιος λόγος για τη μη πληρωμή των ενοικίων.
52. Κατά συνέπεια, είναι φανερό ότι υπήρξε παράβαση σύμβασης αφού δεν καταβλήθηκε η εγγύηση. Ο Ενάγων επέδωσε ειδοποίηση στην Εναγόμενη για τερματισμό της Σύμβασης στις 20.05.2025 γεγονός που δεν αμφισβητείται. Η Εναγόμενη δεν παρέδωσε την κατοχή του Διαμερίσματος και παραλείπει να το πράξει μέχρι και σήμερα.
53. Συνεπακόλουθα υπάρχει παράνομη επέμβαση / κατοχή του Διαμερίσματος από την Εναγόμενη. Δεν προβάλλεται ισχυρισμός ότι η Εναγόμενη διαμένει νόμιμα στο Διαμέρισμα. Ούτε και αμφισβητεί το ότι σε διάφορες περιπτώσεις αναφέρθηκε ότι σκοπός της ήταν να παραδώσει ελεύθερη κατοχή του Διαμερίσματος.
54. Ούτε και η παρούσα υπόθεση είναι μία από τις περιπτώσεις στις οποίες ίσως η Εναγόμενη να είναι σε θέση να προσκομίσει περαιτέρω μαρτυρία κατά τη δίκη καθότι δεν αμφισβητεί τα γεγονότα ως τίθενται από τον Ενάγοντα αλλά ούτε και αναφέρεται στην ΕΔ ΦΓ ότι έχει σκοπό να καλέσει μάρτυρες. Προωθεί μόνο ορισμένα επιχειρήματα νομικής φύσης επί των γεγονότων ως τίθενται από τον Ενάγοντα. Με βάση την ισχύουσα επί του θέματος νομολογία το Δικαστήριο δεν πρέπει να επιτρέπει να οδηγηθεί μια υπόθεση σε ακρόαση επειδή υπάρχει κάτι το οποίο ενδεχομένως να προκύψει στην πορεία (ICI Chemicals & Polymers Ltd v TTE Training Ltd [2007] EWCA Civ 725).
55. Η παντελής έλλειψη προώθησης θετικών ισχυρισμών από μέρους της Εναγόμενης υποδηλώνει την ανυπαρξία πραγματικής προοπτικής επιτυχούς υπεράσπισης πάνω σε αυτή τη βάση και την προώθηση ευφάνταστων, αστήρικτων και ατεκμηρίωτων ισχυρισμών προς θεμελίωση ενός ίχνους υπεράσπισης.
56. Όπως έχει προαναφερθεί «a "realistic" claim is one that carries some degree of conviction. This means a claim is more than merely arguable». Δηλαδή, πρέπει να υπάρχει ένας βαθμός βεβαιότητας ή πειστικότητας. Δεν αρκεί η προώθηση ενός απλού, γενικού, αόριστου και αστήρικτου ισχυρισμού.
57. Εν προκειμένω, όχι μόνο δεν δόθηκε μαρτυρία προς υποστήριξη του ισχυρισμού ότι η μη καταβολή εγγύησης δεν μπορεί να οδηγήσει στον τερματισμό του Ενοικιαστηρίου εν προκειμένω, αλλά υπάρχει και παραδοχή για τη λήψη των επιστολών των δικηγόρων του Ενάγοντος στις οποίες αναφέρεται ρητά ότι ο τερματισμός επήλθε λόγω μη πληρωμής της εγγύησης, γεγονός το οποίο δημιουργεί αντίφαση και καταρρίπτει τον οποιοδήποτε ισχυρισμό περί παραίτησης. Οι αναφορές ότι δεν είναι βέβαιο πότε τερματίστηκε το Ενοικιαστήριο δεν αποτελούν θετικό ισχυρισμό ούτε είναι ικανές να εγείρουν σοβαρά ερωτηματικά ως προς τη νομιμότητα του τερματισμού από τον Ενάγοντα. Δεν προκύπτει με βεβαιότητα ποια θα ήταν η Υπεράσπιση της Εναγόμενης, πόσω δε μάλλον να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι υπάρχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης.
58. Ως προς τα όσα αναφέρονται περί ενδεχόμενης αυτοδικίας, δεν προσκομίστηκε μαρτυρία από την Εναγόμενη σε σχέση με αυτό το ζήτημα. Η αλλαγή του κωδικού προκύπτει ότι ήταν προσωρινή δεδομένου του ότι η Εναγόμενη παραδεκτά ακόμα κατέχει το Διαμέρισμα. Το δε ρεύμα είχε επανασυνδεθεί στα αρχικά στάδια με βάση την επιστολή των τότε δικηγόρων της Εναγόμενης (Τεκμήριο 9Α, ΕΔ ΜΜ) γεγονός που δεν αμφισβητήθηκε στην ΕΔ ΦΓ. Ως προς την υδροδότηση δεν υπήρξε θετικός ισχυρισμός ότι εξακολουθεί να μην υπάρχει από το πρόσωπο το οποίο επικαλείται ενδεχόμενη συνεχιζόμενη επέμβαση από μέρους του Ενάγοντα, ήτοι την Εναγόμενη. Στην ΕΔ ΦΓ γίνεται αναφορά σε ενδεχόμενο «παράνομης αυτοδικίας» η οποία «ενδεχομένως τον στερεί [τον Ενάγοντα] από το δικαίωμα να επικαλείται μεταγενέστερη παράνομη επέμβαση εκ μέρους της Καθ’ ης η Αίτηση». Η προβολή διαφόρων ενδεχομένων ως προς το ποια θα είναι η πιθανή υπεράσπιση της Εναγόμενης δεν είναι αρκετή για να θεμελιωθεί ρεαλιστική πιθανότητα επιτυχούς υπεράσπισης.
59. Επιπρόσθετα, δεν προωθήθηκε η θέση ότι υπάρχει κάποιος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση να πρέπει να οδηγηθεί και να αποφασιστεί σε δίκη και από τα γεγονότα δεν προκύπτει κάποιος λόγος να μην εκδοθεί συνοπτική απόφαση, τουλάχιστον εν μέρει.
60. Ούτε και προωθήθηκε ισχυρισμός ότι πιθανώς κατά τη δίκη να προσκομιστεί κάποια μαρτυρία η οποία ενδεχομένως να αλλάξει την εικόνα. Επαναλαμβάνεται δε ότι τα ουσιώδη γεγονότα δεν έχουν αμφισβητηθεί και είναι παραδεκτά.
61. Σε σχέση με τους ισχυρισμούς περί κατάχρησης της διαδικασίας λόγω καταχώρισης ποινικής υπόθεσης αυτός απορρίπτεται. Δεν τίθεται ζήτημα κατάχρησης της διαδικασίας λόγω πολλαπλότητας των διαδικασιών. Έχει νομολογηθεί επανειλημμένα από το Ανώτατο Δικαστήριο ότι ο σκοπός της ποινικής δίωξης είναι διαφορετικός. Δεν συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας η παράλληλη προώθηση ιδιωτικής ποινικής δίωξης και η έγερση πολιτικής αγωγής (ίδετε Μιχάλης Χαραλαμπίδης ν. Νικόλαου Κωμοδρόμου (2002) 2 ΑΑΔ 522). Επομένως, το επιχείρημα της Εναγόμενης περί κατάχρησης είναι καταδικασμένο σε αποτυχία.
62. Σημειώνεται ακόμα ότι η διαδικασία αυτή έχει κριθεί από τη Βουλή των Λόρδων ότι συνάδει με το δικαίωμα στη δίκαιη δίκη με βάση το Άρθρο 6.1 της ΕΣΔΑ (Blackstone’s 2022, 34.10). Ο ισχυρισμός περί παραβίασης του δικαιώματος της δίκαιης δίκης σε κάθε περίπτωση δεν προωθήθηκε.
63. Εν προκειμένω, εξυπηρετείται ο πρωταρχικός σκοπός και είναι προς το συμφέρον της απονομής της δικαιοσύνης να μην οδηγηθεί η υπόθεση σε δίκη από τη στιγμή που δεν υπάρχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης. Το να οδηγηθεί μια υπόθεση στην οποία δεν υπάρχει πραγματική προοπτική επιτυχίας της υπεράσπισης σε δίκη είναι αντίθετο με τον πρωταρχικό σκοπό και το στοιχείο της αναλογικότητας το οποίο εισαγάγει και επηρεάζει δυσμενώς το σύστημα απονομής αστικής δικαιοσύνης καθώς και τα δικαιώματα διαδίκων σε άλλες υποθέσεις όπου υπάρχει καλή υπεράσπιση, δεδομένου του ότι ο χρόνος και οι πόροι του Δικαστηρίου είναι περιορισμένοι.
64. Ως εκ τούτου, κρίνω ότι η Εναγόμενη δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος και δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη. Ο Αιτητής παραθέτει με την αίτηση του επαρκή και αξιόπιστη μαρτυρία για έκδοση συνοπτικής απόφασης. Επαφίετο στην Καθ’ ης η Αίτηση να αντικρούσει αυτή τη μαρτυρία, καταδεικνύοντας ότι έχει καλές προοπτικές υπεράσπισης και ότι υπάρχει επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη, πράγμα το οποίο απέτυχε να πράξει.
65. Συνεπακόλουθα εκδίδεται συνοπτική απόφαση ως οι παράγραφοι Α, Β και Γ του παρακλητικού της Έκθεσης Απαίτησης δηλαδή δήλωση ότι η συμφωνία ενοικίασης έχει τερματιστεί, δήλωση ότι από τον τερματισμό στις 20.05.2025 η Εναγόμενη επεμβαίνει παράνομα στο Διαμέρισμα καθώς και διάταγμα παράδοσης ελεύθερης κατοχής με τη διαφοροποίηση ότι η κατοχή θα πρέπει να παραδοθεί εντός 30 ημέρων από την επίδοση του συνταγμένου Διατάγματος του Δικαστηρίου.
66. Ως προς την παράγραφο Δ του αιτητικού δεν προσκομίστηκε μαρτυρία ότι υπάρχουν ανεξόφλητοι λογαριασμοί κοινής ωφελείας, τέλη ή άλλα έξοδα και επομένως δεν μπορεί να εκδοθεί τέτοιο Διάταγμα κατά τρόπο αόριστο, τουλάχιστον σε αυτό το στάδιο.
67. Ως προς τα αιτητικά ΣΤ και Η, η παρούσα περίπτωση δεν είναι τέτοια ώστε να δικαιολογεί την επιδίκαση τιμωρητικών ή παραδειγματικών αποζημιώσεων στο παρόν στάδιο.
68. Αναφέρεται σε αυτό το σημείο ότι σκοπός των τιμωρητικών ή παραδειγματικών αποζημιώσεων (exemplary damages) είναι και η τιμωρία του εναγόμενου ως ένδειξη της απέχθειας με την οποία ο νόμος αντιμετωπίζει αξιόμεμπτή συμπεριφορά (Papakokkinou a.o. v. Kanther (1982) 1 CLR 65,77, σελ. 75, Νικολάου ν. Επίσημου Παραλήπτη (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1339, 1348, Κωνσταντίνου κ.ά. ν. Καραμεσίνη (2011) 1(Α) Α.Α.Δ. 715, 741 - 742 και Τσιβίκου ν. Γ.Ε. κ.α., Πολιτική Έφεση 350/2011, 29.05.2018), ECLI:CY:AD:2018:A255 και δεν αποσκοπούν στην αποκατάσταση του θύματος, όπως είναι οι συνήθεις αποζημιώσεις. Η διαφορά μεταξύ των επαυξημένων και τιμωρητικών αποζημιώσεων φαίνεται να είναι περισσότερο θεωρητική, και οι επαυξημένες αποζημιώσεις μπορεί να καλύψουν όλες τις περιπτώσεις, εκτός από κάποιες σπάνιες περιστάσεις που ενδεχομένως να υπάρχουν ιδιάζοντα γεγονότα που να συνηγορούν υπέρ της κατ' εξαίρεση χορήγησης της θεραπείας των τιμωρητικών αποζημιώσεων.
69. Το Δικαστήριο για να αποφασίσει αν ο ενάγων δικαιούται σε τιμωρητικές αποζημιώσεις λαμβάνει υπόψη του, μεταξύ άλλων, αν η συμπεριφορά του αδικοπραγήσαντα περιείχε στοιχεία αλαζονείας και κακίας ή αν είχε σκοπό να γελοιοποιήσει το θύμα (Kanther, ανωτέρω, σελ.77, Παπακόκκινου κ.α. ν. Δήμου Πάφου (1998) 1(B) Α.Α.Δ. 634, 650 και Παπακόκκινου κ.α. ν. Κουρέα κ.α. (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1833, 1855) καθώς και την οικονομική του κατάσταση (Kanther, ανωτέρω, σελ.79, Μήτα ν. Γ. & Κ. Σοφοκλέους Λτδ (2003) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1952, 1958). Όπως προανέφερα, η παρούσα περίπτωση δεν είναι μία εξ αυτών στις οποίες δικαιολογείται η επιδίκαση τιμωρητικών αποζημιώσεων.
70. Ο Ενάγων ζητά επίσης ειδικές αποζημιώσεις (αιτητικό Ε) ύψους €2.000 για τα μη καταβληθέντα ενοίκια για τον Ιούνιο και Ιούλιο του 2025 καθώς και αποζημιώσεις για ενδιάμεσες απώλειες και/ή διαφυγόντα κέρδη λόγω παράνομης κατοχής από την 01.08.2025 μέχρι παράδοσης ελεύθερης κατοχής (παρ. Ζ αιτητικού).
71. Σημειώνεται ότι το αδίκημα της παράνομης επέμβασης τεκμηριώνει αγώγιμο δικαίωμα per se, χωρίς να απαιτείται η απόδειξη ζημιάς (μεταξύ άλλων, Παπακόκκινου ν. Θεοδοσίου κ.α. (1991) 1 Α.Α.Δ. 379 και Παπακόκκινου κ.α. ν. Κυριακίδης (2010) 1 (Β) Α.Α.Δ. 789). Όπως τονίστηκε στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd v. Δημοκρατίας (1998) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1836, η αγοραία ενοικιαστική αξία αποτελεί το μέτρο της συνήθους αποζημίωσης σε περιπτώσεις παράνομης επέμβασης για τη χρονική περίοδο που διήρκησε και ότι το βάρος απόδειξης παραμένει στους ώμους των Εναγόντων (βλ. επίσης Παπακόκκινου κ.α. ν. Κυριακίδη (ανωτέρω). Στην υπόθεση Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1991) 1 Α.Α.Δ. 882, λέχθηκε ότι το μέτρο αποζημίωσης για παράνομη κατοχή ακινήτου είναι η ενοικιαστική αξία του και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη, ότι δηλαδή το κριτήριο για την αποζημίωση είναι αντικειμενικό και αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία του ακινήτου.
72. Οι αποζημιώσεις στις οποίες δικαιούται ο Ενάγων είναι υπό μορφή διαφυγόντος κέρδους το οποίο απώλεσε λόγω της στέρησης της κατοχής της περιουσίας τους (βλ. Αντρίκκος Νίκου Χρίστου κ.α. v. Γεώργιου Γεωργίου (1999) 1 Α.Α.Δ.). Η δε καταβολή αποζημίωσης επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης της περιουσίας δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (βλ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Bahcecioglou κ.α. (1998) 1 (Α) Α.Α.Δ. 426). Οι αποζημιώσεις περιορίζονται σε τέτοιο ποσό, όσο θα ήταν λογικά πληρωτέο για τη χρήση των διαμερισμάτων (βλ. Halsbury´s Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 12, παρ. 1170).
73. Εν προκειμένω, δεν έχει προσκομιστεί Έκθεση Εκτίμησης στην οποία να αναφέρεται η αγοραία ενοικιαστική αξία του Διαμερίσματος. Αποτελεί όμως παραδεκτό γεγονός ότι συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών να καταβάλλεται μηνιαίο ενοίκιο από την Εναγόμενη ύψους €1.000. Δεν υπήρξε αμφισβήτηση αυτού του ποσού ή ισχυρισμός ότι είναι υπερβολικό.
74. Στην απόφαση της υπόθεσης MUKHTAR MOHAMED AL NWILI v. MAREMONTE INVESTEMENTS LTD, Πολιτική Έφεση Αρ. Ε205/2017, 9/1/2024 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:
«Σε σχέση με την επιδίκαση αποζημιώσεων μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής της κατοικίας, σημειώνουμε ότι στο Ειδικά Οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα ζητείτο αποζημίωση €1.500 μηνιαίως μέχρι την εκκένωση και παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής της κατοικίας στην Εφεσίβλητη. Ωστόσο, δεν επρόκειτο για προσυμφωνημένη αποζημίωση στην οποία η Εφεσίβλητη θα εδικαιούτο χωρίς άλλο. Δικογραφείτο ότι το ποσό, δηλαδή €1.500 μηνιαίως, ήταν η ενοικιαστική αξία της επίδικης κατοικίας, όμως δεν ήταν περίπτωση ανάκτησης κατοχής από ενοικιαστή που ήταν υπόχρεος στην καταβολή συγκεκριμένου ενοικίου. Δεν εγειρόταν καν ζήτημα διαπίστωσης υπεράσπισης του Εφεσείοντα στην επιμέρους απαίτηση, αλλά αξίωσης που η Εφεσίβλητη όφειλε να αποδείξει με μαρτυρία, που θα έπρεπε να γίνει αποδεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο κατόπιν αξιολόγησης, στο πλαίσιο της μόνης προσφερόμενης διαδικασίας, της «κανονικής» δίκης. Το μηνιαίο ποσό που επιδικάστηκε ως αποζημίωση με την πρωτόδικη απόφαση δεν ήταν €1.500, αλλά €1.067, για το οποίο είχε προσφερθεί μαρτυρία με την επισύναψη σχετικού τεκμηρίου, έκθεσης εκτίμησης ημερ.13.3.2017, στην ένορκη δήλωση που συνόδευε την αίτηση για συνοπτική απόφαση. Κάτι τέτοιο δεν θα μπορούσε να γίνει χωρίς την αποδοχή ως αξιόπιστης της σχετικής μαρτυρίας (έκθεσης) από το πρωτόδικο Δικαστήριο, διεργασία ανεφάρμοστη στο πλαίσιο εξέτασης αίτησης για συνοπτική απόφαση.
Στην J. & M. Loizides Ag. Ltd κ.ά. ν. Τράπ. Κύπρου Δημ. Ετ. Λτδ (2011) 1(Β) Α.Α.Δ. 1280, 1288-9, αναφέρθηκε ότι:
«Στο στάδιο εξέτασης αίτησης για συνοπτική απόφαση, το Δικαστήριο δεν υπεισέρχεται στα γεγονότα της υπόθεσης για να τα κρίνει. Κάτι τέτοιο δεν συνάδει με το ρόλο του Δικαστηρίου. ........Εξάλλου, διαφορετικός τρόπος προσέγγισης δεν θα συνήδε με τη συνταγματικά κατοχυρωμένη θέση ότι κάθε διάδικος έχει το δικαίωμα όχι μόνο να προσφύγει στο Δικαστήριο, αλλά και να απαιτήσει να παρουσιάσει και να εξετάσει μάρτυρες και γενικά να του δοθεί η ευκαιρία να παρουσιάσει μέσα στα πλαίσια ακροαματικής διαδικασίας τις θέσεις και τα επιχειρήματά του (βλ. Άρθρο 30 του Συντάγματος)».
Υπόλογος ή όχι να πληρώσει αποζημιώσεις για την κατοχή της κατοικίας μέχρι την παράδοση της, ο Εφεσείων είχε κάθε δικαίωμα να αντεξετάσει τον εκτιμητή της Εφεσίβλητης και να παρουσιάσει και δικό του, για να καταδείξει ότι η ενοικιαστική αξία της κατοικίας ήταν μικρότερη και συνεπώς και η αποζημίωση που όφειλε να καταβάλει πιο μικρή. Αυτό μόνο στο πλαίσιο της «κανονικής» δίκης μπορούσε να γίνει.»
75. Η παρούσα υπόθεση διακρίνεται σαφώς από τη Mukhtar. Υπάρχει το Ενοικιαστήριο στο οποίο υπάρχει συμφωνημένο ύψος ενοικιαστικής αξίας / αγοραίας ενοικιαστικής αξίας του Διαμερίσματος. Με τον τερματισμό και την παράνομη κατοχή το μηνιαίο συμφωνημένο ενοίκιο μετατρέπεται σε αποζημίωση για παράνομη κατοχή.
76. Με γνώμονα τα πιο πάνω και λαμβάνοντας υπόψιν ότι τα πιο πάνω αξιούμενα ποσά συνιστούν κατ’ ουσίαν προσυμφωνημένες ή προκαθορισμένες αποζημιώσεις, εκδίδονται ανάλογα διατάγματα και επιδικάζονται οι αποζημιώσεις που ζητούνται στις παραγράφους Ε και Ζ του αιτητικού στην Έκθεση Απαίτησης. Στα ποσά αυτά προστίθεται και νόμιμος τόκος. Στο ποσό των €2.000 ο νόμιμος τόκος να τρέχει από την ημέρα κατά την οποία έπρεπε να πληρωθούν τα ενοίκια. Στα υπόλοιπα ποσά ο τόκος να τρέχει από την καταχώρηση της απαίτησης.
Ζ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
77. Υπό το φως των όσων έχουν προαναφερθεί εκδίδεται συνοπτική απόφαση ως οι παράγραφοι Α, Β, Γ (διαφοροποιημένο κατά τον τρόπο που προαναφέρθηκε), Ε, Ζ και ΙΑ.
78. Ο χρόνος συμμόρφωσης σε σχέση με το αιτητικό Γ θα είναι 30 μέρες από την επίδοση του Διατάγματος του Δικαστηρίου. Δηλαδή, η Εναγόμενη διατάσσεται όπως παραδώσει ελεύθερη κατοχή του Διαμερίσματος και να παύσει οποιαδήποτε επέμβαση επί του Διαμερίσματος εντός 30 ημερών από την επίδοση του Διατάγματος.
79. Ως προς τις υπόλοιπες παραγράφους του αιτητικού στην Έκθεση Απαίτησης, δεδομένου του ότι δεν αποσύρθηκαν και δεν ζητήθηκε η απόρριψη τους, δίδεται άδεια στην Εναγόμενη όπως καταχωρίσει Υπεράσπιση εντός 30 ημερών από σήμερα. Νοείται ότι η Υπεράσπιση θα αφορά μόνο τα αιτητικά τα οποία παραμένουν.
80. Όσον αφορά τα έξοδα, ο γενικός κανόνας, με βάση το Μ. 39.2, είναι ότι ο αποτυχών διάδικος διατάσσεται να καταβάλει τα έξοδα τού επιτυχόντος διαδίκου και ότι τέτοια διαταγή ή διαταγές θα εκδίδονται ή πρέπει να εκδίδονται σε σχέση με οποιαδήποτε αίτηση υποβάλλεται κατά την πορεία της δικαστικής διαδικασίας.
81. Η Αίτηση έχει πετύχει σε μεγάλο βαθμό. Συνεπώς, τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ του Ενάγοντος και εναντίον της Εναγόμενης.
82. Με βάση το Μ. 39.7 το Δικαστήριο προβαίνει σε συνοπτικό υπολογισμό των εξόδων κατά την ολοκλήρωση οποιασδήποτε ακρόασης η οποία διήρκησε συνολικά όχι πέραν των έξι ωρών. Προς τούτο αποτελεί καθήκον των διαδίκων και των δικηγόρων τους να υποβοηθούν το δικαστήριο στον συνοπτικό υπολογισμό εξόδων σε κάθε υπόθεση στην οποία εφαρμόζεται το Μ. 39.7 υποβάλλοντας προς τούτο κατάλογο εξόδων των αξιούμενων ποσών δύο μέρες πριν την τελική ακρόαση (Μ. 39.9(1)).
83. Εν προκειμένω, δεν υποβλήθηκε κατάλογος εξόδων από οποιοδήποτε διάδικο. Δίδονται οδηγίες όπως οι διάδικοι καταβάλουν προσπάθειες να συμφωνήσουν σε σχέση με το ύψος των εξόδων και να ενημερώσουν σχετικά το Δικαστήριο. Σε περίπτωση κατά την οποία δεν καταλήξουν σε συμφωνία να προχωρήσουν με την υποβολή προσχεδίων καταλόγων εξόδων μέχρι την 14.05.2026 προς υποβοήθηση του Δικαστηρίου κατά τον συνοπτικό υπολογισμό. Η Αίτηση ορίζεται για συνοπτικό υπολογισμό των εξόδων την 15.05.2026, 09:00 π.μ. Εάν υπάρξει συμφωνία μεταξύ των διαδίκων η ημερομηνία αυτή θα ακυρωθεί.
Υπ. _________________
Χ. Σατσιάς, Ε. Δ.
ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο