ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Γ. Κ. Βλάμη, Π.Ε.Δ.
Αρ. Απαίτησης (Μέρος 7): 1266/2024 I-Justice
Μεταξύ:
NEASERVICES LIMITED (HE xxxx), xxx Λευκωσία
Ενάγουσας
και
1. Μάριου Διαμαντίδη, xxx Λεμεσός
2. DIAMANTIDES YACHTING LTD (HE xxx), xxx Λεμεσός
3. Νίκου Γεωργίου, xxx Λεμεσός
Eναγομένων
Αίτηση ημερ. 12.02.25 για αμφισβήτηση δικαιοδοσίας Δικαστηρίου
Ημερομηνία: 30.12.25
Εμφανίσεις:
Για Εναγομένους 1 & 2-Αιτητές 1 & 2: κος Α. Θέμης για Γιώργος Ζ. Γεωργίου
& Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.
Για Ενάγουσα-Καθ’ ης η αίτηση: κος Π. Δημητριάδης για Κώστας Π.
Δημητριάδης Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Η Ενάγουσα καταχώρισε Έντυπο Απαίτησης μαζί με επισυνημμένη Έκθεση Απαίτησης δυνάμει του Μέρους 7 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας 2023. Οι Εναγόμενοι 1 & 2 καταχώρισαν εντός της χρονικής προθεσμίας που προβλέπουν οι πρόνοιες του Μέρους 10 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας 2023 κοινό σημείωμα εμφάνισης με το οποίο εκδήλωσαν πρόθεση να αμφισβητήσουν τη δικαιοδοσία του Ε.Δ. Λεμεσού, στο οποίο ανατέθηκε η εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης.
Να σημειωθεί ότι ο Εναγόμενος 3 δεν έχει καταχωρήσει σημείωμα εμφάνισης.
Ακολούθησε η υποβολή της υπό κρίση αίτησης από τους Εναγομένους 1 & 2 (Αιτητές 1 & 2), η οποία προωθήθηκε δια κλήσεως εντός του χρονικού πλαισίου που προβλέπουν οι πρόνοιες του Μέρους 12 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας 2023. Θεωρώ χρήσιμο να καταγράψω αυτούσια τα αιτητικά της παρούσας αίτησης:
«1. Διάταγμα το οποίο περιέχει αναγνωριστική δήλωση ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού στερείται δικαιοδοσίας και/ή δεν μπορεί να ασκήσει εν προκειμένω τη δικαιοδοσία του και/ή
2. Διάταγμα που να παραμερίζει το Έντυπο Απαίτησης που καταχώρησε ο Ενάγοντας βάσει του Μέρους 7 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας στις 09/12/2024.
3. Διάταγμα που να παραμερίζει την επίδοση του εν λόγω Εντύπου Απαίτησης που συντελέστηκε στους Εναγόμενους 1 και 2.
4. Διάταγμα αναστέλλον τη διαδικασία αυτή ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού.
5. Διάταγμα που να μεταφέρει και/ή να παραπέμπει την παρούσα διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ως του μόνου αρμόδιου να επιληφθεί του θέματος και/ή έχοντος δικαιοδοσία στο βαθμό που αυτό απαιτείται ή επιτρέπεται από Νόμο ή Κανονισμό.»
Νομική βάση της αίτησης είναι ο Κ.12.1 και το Μέρος 23 των Διαδικαστικών Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας 2023 και ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 χωρίς να προσδιορίζονται συγκεκριμένα άρθρα της εν λόγω νομοθεσίας.
Η αίτηση συνοδεύεται από γραπτή δήλωση του κυρίου Μάριου Διαμαντίδη (στο εξής «ΓΔΜΔ»), Εναγομένου 1 και διευθυντή της Εναγόμενης 2 εταιρείας, ο οποίος δηλώνει δεόντως εξουσιοδοτημένος για τον σκοπό αυτό. Προς υποστήριξη του περιεχομένου της γραπτής δήλωσης επισυνάπτονται έγγραφα. Στην γραπτή δήλωση προβάλλονται επιχειρήματα τα οποία, κατά τη γνώμη του ομνύοντα και κατ’ επέκταση των Εναγομένων 1 & 2, δικαιολογούν έγκριση της παρούσας αίτησης. Πυρήνας των αναφορών που περιέχονται είναι η θέση τους ότι με τη λήξη της συμβατικής περιόδου ενοικίασης του ακινήτου οι ίδιοι κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές με αποτέλεσμα το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων να είναι το αρμόδιο για την επίλυση των διαφορών τους. Το σύνολο των αναφορών που παρουσιάζονται προδιαγράφουν την εκδοχή των Εναγομένων 1 & 2.
Η Ενάγουσα (Καθ’ ης η αίτηση), αντέδρασε στις 14.05.25 με την καταχώρηση εντύπου ένστασης επί 7 λόγους. Δεν χρειάζεται να τους απαριθμήσω. Αναφορά σ’ αυτούς θα γίνει στη συνέχεια για οποιοδήποτε κριθεί ότι θα πρέπει να σχολιαστεί. Κοινό σημείο τους είναι η εγειρόμενη θέση ότι οι Εναγόμενοι 1 & 2 δεν κατέχουν το ενοικιαζόμενο ακίνητο ως θέσμιοι ενοικιαστές και γι’ αυτό το ΕΔ Λεμεσού είναι αυτό που έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση και όχι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Η νομική βάση της ένστασης της Ενάγουσας βασικά ομοιάζει μ’ αυτήν της υπό κρίση αίτησης με επιπλέον αναφορά στις αρχές του κοινοδικαίου, στις αρχές επιείκειας και στη σύμφυτη εξουσία του Δικαστηρίου.
Η ένσταση συνοδεύεται από γραπτή δήλωση του κυρίου Γιώργου Μαυρουδή, διευθυντή της Ενάγουσας εταιρείας (στο εξής «ΓΔΓΜ»). Ο δηλών αναφέρει ότι είναι εξουσιοδοτημένος να προβεί σε γραπτή δήλωση στην περίπτωση αυτή.
Στην γραπτή δήλωση προβάλλονται θέσεις και επισυνάπτονται έγγραφα που σύμφωνα με την Ενάγουσα τεκμηριώνουν τους λόγους ένστασης και κατ’ επέκταση καθιστούν την παρούσα αίτηση έκθετη σε απόρριψη. Στην ουσία μέσα από την γραπτή δήλωση αναλύονται και επεξηγούνται οι λόγοι ένστασης. Οι επικαλούμενες αναφορές σκιαγραφούν την εκδοχή της Ενάγουσας.
Ακολούθως αμφότερες πλευρές καταχώρησαν συμπληρωματικές γραπτές μαρτυρίες, ως προνοείτο από το χρονοδιάγραμμα διαδικασίας εκδίκασης της υπό κρίση αίτησης (Κ.23.11). Εκ μέρους και για λογαριασμό των Εναγομένων 1 & 2 προέβηκε σε γραπτή μαρτυρία πάλι ο Διαμαντίδης και για την Ενάγουσα πάλι ο Μαυρουδής.
Δεν θεωρώ ότι θα εξυπηρετήσει οποιοδήποτε σκοπό η επαναδιατύπωση του περιεχομένου των εγγράφων που συνοδεύουν την αίτηση και την ένσταση. Γι’ αυτό δεν προτίθεμαι να επαναλάβω εκείνα που αναφέρονται σ’ αυτές. Ωστόσο εκεί και όπου κριθεί ότι χρειάζεται, θα αναφέρομαι σε αποσπάσματα από το περιεχόμενο τους.
Η ακρόαση της υπό κρίση αίτησης περιορίστηκε σε αγορεύσεις. Το περιεχόμενο των γραπτών δηλώσεων μαζί με τα επισυνημμένα έγγραφα αποτελούν το σύνολο του μαρτυρικού υλικού που προσκομίστηκε στο Δικαστήριο.
Στις εμπεριστατωμένες αγορεύσεις τους αμφότεροι συνήγοροι, με αναφορά σε θεσμούς πολιτικής δικονομίας, αποσπάσματα από νομικά συγγράμματα και παραπομπή σε νομολογία, υποστήριξαν τις εκατέρωθεν και παράλληλα εκ διαμέτρου αντίθετες νομικές θέσεις και ισχυρισμούς τους. Πλήρης ανάλυση της νομικής επιχειρηματολογίας των συνηγόρων είναι καταγραμμένη στα πρακτικά του Δικαστηρίου και δεν χρειάζεται να επαναδιατυπωθεί καθότι δεν θα εξυπηρετήσει οποιοδήποτε πρακτικό σκοπό. Εκεί και όπου κρίνεται ότι χρειάζεται θα γίνεται ειδική αναφορά σε νομικά επιχειρήματα των συνηγόρων.
Στρέφομαι ευθύς να εξετάσω την παρούσα αίτηση υπό το φως των λόγων ένστασης και στη βάση των θέσεων και επιχειρημάτων αμφοτέρων πλευρών. Προς το σκοπό αυτό έχω θέσει ενώπιον μου το περιεχόμενο των αγορεύσεων των συνηγόρων, το οποίο και μελέτησα με προσοχή. Έχω ακόμη μελετήσει ενδελεχώς όλο το μαρτυρικό υλικό που μου έχει παρουσιαστεί.
Με την παρούσα αίτηση προσβάλλεται η καθ’ ύλην αρμοδιότητα του ΕΔ Λεμεσού να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση. Η αμφισβήτηση της δικαιοδοσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου να εκδικάσει την απαίτηση του Ενάγοντα διέπεται δικονομικά από το Μέρος 12 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας 2023, στους οποίους εμπίπτει η παρούσα υπόθεση. Ειδικότερα ο Κ.12.1 περιγράφει τη διαδικασία που ο Εναγόμενος καλείται να ακολουθήσει.
Στην προκειμένη περίπτωση το Μέρος 12 αποτελεί μέρος της νομικής βάσης δυνάμει της οποίας προωθείται η υπό κρίση αίτηση. Συμμορφούμενη με τα δικονομικά διαβήματα που απαιτούνται μέσα από τις πρόνοιες του συγκεκριμένου Μέρους για την υποβολή αίτησης όπως την παρούσα, οι Εναγόμενοι 1 & 2 καταχώρησαν σημείωμα εμφάνισης σημειώνοντας στο σχετικό έντυπο την κατάλληλη επιλογή η οποία υποδηλώνει την πρόθεση τους να αμφισβητήσουν τη δικαιοδοσία του Ε.Δ. Λεμεσού (Κ.12.1(2)) και ακολούθως εντός του προβλεπομένου χρονικού διαστήματος των 14 ημερών από την καταχώρηση του σημειώματος εμφάνισης της προώθησε την παρούσα αίτηση (Κ.12.3(α)) υποστηριζόμενη από μαρτυρία (Κ.12.3(β)).
Με γνώμονα ότι η παρούσα υπόθεση αφορά ενοικίαση ακινήτου με την Ενάγουσα να επικαλείται ότι προχώρησε σε τερματισμό περιοδικής ενοικίασης και τους Εναγομένους 1 & 2 να ισχυρίζονται ότι έχει δημιουργηθεί θέσμια ενοικίαση αναφορικά τόσο για τον Εναγόμενο 1 όσο και για την Εναγόμενη 2 εταιρεία, το ζήτημα που ουσιαστικά το Δικαστήριο καλείται να εξετάσει είναι αν από τα ενώπιον του στοιχεία και δεδομένα το αρμόδιο Δικαστήριο που έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση είναι το Ε.Δ. Λεμεσού ή το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως. Το Δικαστήριο παράλληλα καλείται να κρίνει αν το διαφορετικό είδος ενοικίασης που έκαστη πλευρά εισηγείται, καλύπτει ή όχι την Ενάγουσα και τους Εναγομένους 1 & 2 στα πλαίσια της ίδιας δικαστικής διαδικασίας ενώπιον του ιδίου Δικαστηρίου, είτε αυτό είναι το ΕΔ Λεμεσού είτε είναι Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως.
Σε περίπτωση που το παρόν Δικαστήριο αποφασίσει ότι η εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, η διαδικασία που θα ακολουθηθεί περιγράφεται μέσα από τις πρόνοιες του άρθρου 64Α του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960 (Ν.14/60) μετά των συναφών τροποποιήσεων. Θεωρώ χρήσιμο να την καταγράψω αυτούσια:
«(1) Ανεξάρτητα από τις διατάξεις των άρθρων 22, 61, 62, 63 και 64 σε περίπτωση που αγωγή, αίτηση ή υπόθεση που εμπίπτει στην καθ’ ύλην δικαιοδοσία δικαστηρίου ειδικής δικαιοδοσίας καταχωριστεί ενώπιον Επαρχιακού Δικαστηρίου, το Επαρχιακό Δικαστήριο, διακόπτει την ενώπιόν του τεθείσα διαδικασία και παραπέμπει την αγωγή την αίτηση ή την υπόθεση στο καθ’ ύλην αρμόδιο δικαστήριο ειδικής δικαιοδοσίας προς εκδίκαση.
(2) Κάθε δικαστήριο ειδικής δικαιοδοσίας εφόσον διαπιστώσει ότι δεν είναι καθ’ ύλην αρμόδιο να εκδικάσει αγωγή ή αίτηση ή υπόθεση που καταχωρίστηκε ενώπιόν του, διακόπτει την ενώπιόν του διαδικασία και παραπέμπει την αγωγή ή την αίτηση ή την υπόθεση στο καθ’ ύλην αρμόδιο Επαρχιακό Δικαστήριο ή άλλο δικαστήριο ειδικής δικαιοδοσίας προς εκδίκαση.
(3) Σε περίπτωση παραπομπής, δυνάμει του παρόντος άρθρου, αγωγής ή αίτησης ή υπόθεσης σε καθ’ ύλην αρμόδιο δικαστήριο, το δικαστήριο αυτό σε διάστημα τριάντα ημερών από την παραπομπή εκδίδει οδηγίες για διόρθωση των δικογράφων σε κάθε περίπτωση που αυτό απαιτείται.
(4) Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ο όρος «δικαστήριο ειδικής δικαιοδοσίας» περιλαμβάνει το Εμπορικό Δικαστήριο, το Ναυτοδικείο, το Οικογενειακό Δικαστήριο, το Δικαστήριο Εργατικών Διαφορών και το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.»
Από τα πιο πάνω καθίσταται έκδηλα αντιληπτό ότι εάν το παρόν Δικαστήριο διαπιστώσει ότι δεν είναι το αρμόδιο σώμα να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση τότε θα διακόψει την ενώπιον του διαδικασία και θα την παραπέμψει στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως. Το εν λόγω Δικαστήριο Ειδικής Δικαιοδοσίας είναι αυτό που θα δώσει οδηγίες για διόρθωση των δικογράφων αν κρίνει ότι απαιτείται. Συνεπώς σε τέτοια περίπτωση, κατ’ εφαρμογή των πιο πάνω διατάξεων, το παρόν Δικαστήριο δεν θα παραμερίσει το Έντυπο Απαίτησης. Ούτε θα διαγράψει την Έκθεση Απαίτησης. Ούτε θα ακυρώσει την επίδοση του Εντύπου Απαίτησης και της Έκθεσης Απαίτησης που έγινε στους Εναγομένους 1 & 2. Απλά θα παραπέμψει την υπόθεση στο ειδικό δικαστήριο διακόπτοντας την ενώπιον του διαδικασία.
Δεν διαφεύγει της προσοχής μου η αναφορά του ομνύοντα ότι «σε περίπτωση που το Δικαστήριο αποφανθεί ότι στερείται δικαιοδοσίας, η προτιμότερη διαταγή να εκδώσει το Δικαστήριο θα ήταν η απόρριψη της υπόθεσης και όχι η παραπομπή της υπόθεσης στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, διότι δεν δικογραφείται κάποιος αναγνωρισμένος λόγος έξωσης από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο» (§10 ΕΔΜΔ). Κατ’ αρχάς, η εν λόγω προβαλλόμενη θέση του συγκρούεται κάθετα με την επίσης αιτούμενη θεραπεία του, η οποία καλεί το παρόν Δικαστήριο να εκδώσει διάταγμα παραπομπής της υπόθεσης αυτής στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Να σημειωθεί ότι οι δύο αυτές θεραπείες δεν ζητούνται υπό διαζευκτική ή εναλλακτική μορφή. Συνεπώς οι Εναγόμενοι 1 & 2 προωθούν θεραπείες οι οποίες μεταξύ τους περιέχουν σημείο ουσιώδους αντίφασης σε βαθμό που η μία να εξουδετερώνει την άλλη.
Πέραν και ανεξαρτήτως του πιο πάνω, διαφωνώ ως προς την ουσία της θέσης των Εναγομένων 1 & 2, όπως αυτή προβάλλεται στην §10 ΕΔΜΔ. Το αν δικογραφείται ή όχι αναγνωρισμένος λόγος έξωσης από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο είναι ζήτημα που, εάν και εφόσον είναι επίδικο, θα εξεταστεί από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Το παρόν Δικαστήριο, αν το κρίνει, θα παραπέμψει την υπόθεση αυτή στο εν λόγω ειδικό δικαστήριο, το οποίο σε τέτοια περίπτωση θα εκδικάσει όλα τα επίδικα θέματα.
Έχοντας υπόψη μου τα προαναφερόμενα, ανεξαρτήτως της κρίσης του Δικαστηρίου, οι αιτούμενες θεραπείες υπό τα σημεία (2) και (3) είναι καταδικασμένες σε αποτυχία. Έπεται ότι οι συγκεκριμένες αιτούμενες θεραπείες στερούνται ερείσματος και ως εκ τούτου απορρίπτονται.
Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων καθορίζεται στο άρθρο 4(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόµου του 1983 (Ν.23/1983) μετά των συναφών τροποποιήσεων. Οι πρόνοιες του εν λόγω άρθρου σημειώνουν ότι:
«Καθιδρύονται ∆ικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθµός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, µεθ’ όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφεροµένων διαφορών των αναφυοµένων επί οιουδήποτε θέµατος εγειροµένου κατά την εφαρµογήν του παρόντος Νόµου συµπεριλαµβανοµένου παντός παρεµπίπτοντος ή συµπληρωµατικού θέµατος.»
Οι πιο πάνω διατάξεις έτυχαν ερμηνείας μέσα από τη νομολογία, η οποία υποδεικνύει ότι η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά ενοικίαση, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόµου του 1983 (Ν.23/1983) καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς ενοικίαση (Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341). Το συγκεκριμένο Ειδικό Δικαστήριο έχει δικαιοδοσία να ασχολείται με την επίλυση διαφορών που αναφύεται στο πλαίσιο της εφαρμογής του Ν.23/1983 συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος (Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590). Με άλλα λόγια θα έλεγα ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είναι αρμόδιο να αποφασίζει για διαφορές που αφορούν και/ή σχετίζονται με την ενοικίαση ακινήτου με τη νομική έννοια που του προσδίδει το άρθρο 2, το οποίο είναι το ερμηνευτικό πλαίσιο του Ν.23/1983.
Στην Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571 διευκρινίστηκε ότι, το κατά πόσο το επίδικο θέμα συνάπτεται προς ελεγχόμενη ενοικίαση, εξαρτάται από τη φύση της απαίτησης, σε συνάρτηση προς τη θεραπεία η οποία επιζητείται. Σ' εκείνη την υπόθεση, κρίθηκε ότι η αγωγή εναντίον θέσμιου ενοικιαστή για επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία και οχληρία είχε βάση ανεξάρτητη από διαφορά αναγόμενη στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και, ως εκ τούτου, η επίλυση της διαφοράς υπαγόταν στην πολιτική δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου.
Περαιτέρω στην Κυθρεώτης κ.α. v. Άθου Μιχαηλίδη Milington-Ward (2001) 1B Α.Α.Δ. 1480:
«Δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης η οποία συνομολογήθηκε το 1959, η τότε ιδιοκτήτρια κ. Milington Ward, μητέρα του εφεσίβλητου, ενοικίασε ένα κατάστημα στην οδό Λήδρας στον Α. Κυθραιώτη για περίοδο ενός έτους. Το 1979 ο ενοικιαστής συνέστησε συνεταιρισμό για τη διαχείριση του καταστήματος με τους δύο υιούς του, τους εφεσείοντες. Τον Δεκέμβριο του 1989 ο Α. Κυθραιώτης απέθανε. Η κ. Ward θεώρησε την ενοικίαση ως τερματισθείσα, αξιώνοντας, μέσω του αντιπροσώπου της, τη συνομολόγηση νέας συμφωνίας με τα τέκνα του αποβιώσαντος, τους εναγόμενους-εφεσείοντες, οι οποίοι συνέχισαν να κατέχουν το υποστατικό. Οι διαπραγματεύσεις ναυάγησαν οπόταν η ιδιοκτήτρια ζήτησε από τους εφεσείοντες να εκκενώσουν το υποστατικό για το οποίο κατέβαλλαν μηνιαίο ενοίκιο £71,00. Δεν υπήρξε συμμόρφωση και η ιδιοκτήτρια καταχώρησε αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο, αξιώνοντας διάταγμα έξωσης των κατόχων και αποζημιώσεις για παράνομη χρήση του υποστατικού, ίσες προς την ενοικιαστική του αξία.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι οι εφεσείοντες δεν κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, απώλεσαν κάθε δικαίωμα κατοχής του καταστήματος από το θάνατο του πατέρα τους και έκτοτε το κατείχαν παράνομα. Το Δικαστήριο επιδίκασε στον εφεσίβλητο αποζημιώσεις ίσες προς την ενοικιαστική αξία του καταστήματος, £550,00 το μήνα, αφότου το ακίνητο περιήλθε στην ιδιοκτησία του μέχρι την έκδοση της απόφασης. Παράλληλα, διατάχθηκε η έξωση των εφεσειόντων.»
Απορρίπτοντας την έφεση το Ανώτατο Δικαστήριο τόνισε τα εξής:
«Στην προκείμενη περίπτωση, θεμέλιο της αγωγής αποτέλεσε η παράνομη κατοχή του κτήματος και, συν αυτή, η αποζημίωση του ιδιοκτήτη για την απώλεια της χρήσης του. Και οι δύο θεραπείες που επιζητούνται ανάγονται αποκλειστικά στη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Ο καθορισμός των αποζημιώσεων, λόγου χάριν, για την παράνομη κατοχή ακινήτου εκφεύγει ολοσχερώς της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Βέβαιο είναι ότι, εφόσον δεν αποδειχθεί το παράνομο της κατοχής, η αγωγή καταπίπτει. Στην περίπτωση δε, που ήθελε καταδειχθεί ότι υφίστατο εν ισχύι ελεγχόμενη ενοικίαση, το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας. Σύμφωνα με τη νομολογία, η δικογραφία στοιχειοθετεί τις προϋποθέσεις για την ανάληψη και άσκηση δικαιοδοσίας - (βλ. Sevegep Ltd. v. United Sea Transport (1989) 1 Α.Α.Δ. (Ε) 729, 732· Safarino v. Σταυρινού (1991) 1 Α.Α.Δ. 1059, 1063· Takis P. Markides Ltd v. Γεν. Εισαγγελέα (1997) 1 Α.Α.Δ. 1424, 1431· Παναγιώτης Παναγή ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 1107). Η αγωγή βασίζεται στην παράνομη κατοχή του καταστήματος, στοιχειοθετώντας τη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να επιληφθεί του επιδίκου θέματος. Εάν η θεμελίωση της αγωγής αποκαλυφθεί ως ακροσφαλής, εξαφανίζεται και το δικαιοδοτικό της βάθρο»
[η υπογράμμιση είναι του παρόντος Δικαστηρίου]
Το σκεπτικό της πιο πάνω απόφασης υιοθετήθηκε στη μεταγενέστερη υπόθεση Ζαννέτου κ.α. v. A.X. Nikola Bros Ltd και άλλος Πολιτική Έφεση Αρ. Ε162/2021, ECLI:CY:AD:2022:A226 ημερ. 31.05.22 στην οποίαν η πρωτόδικη απόφαση του ΕΔ να θεωρήσει ότι δεν είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει ενδιάμεση αίτηση σε αγωγή στην οποίαν δικογραφημένη βάση αγωγής στην έκθεση απαίτησης ήταν παράνομη επέμβαση και η διάρρηξη συμφωνίας, παραμερίστηκε.
Στην Sartas Importers-Distributors Ltd v. Μαρουλλή (2003) 1Γ Α.Α.Δ. 1446 το Ανώτατο Δικαστήριο επισήμανε ότι:
«Η νομολογία ορίζει, ως σημειώνει το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι η δικαιοδοσία δικαστηρίου να επιληφθεί διαφοράς προσδιορίζεται από τα γεγονότα που συνθέτουν την απαίτηση - (βλ., μεταξύ άλλων, Sevegep Ltd. v. United Sea Transport (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 729. Μούρτζινος ν. Global Cruises Ltd (1992) 1 Α.Α.Δ. 1160). Στην προκείμενη περίπτωση, η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου στοιχειοθετείται από τα γεγονότα που προσδιορίζονται στο Κλητήριο Ένταλμα και την Έκθεση Απαιτήσεως. Ως εκ τούτου, δικαιολογημένα το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέλαβε και άσκησε δικαιοδοσία προς επίλυσή της.»
Στρεφόμενος στην παρούσα υπόθεση ανάτρεξα στο περιεχόμενο της Έκθεσης Απαίτησης. Αναφύεται χωρίς δυσκολία ότι η δικογραφημένη βάση αγωγής είναι η παράνομη επέμβαση και/ή κατοχή του ακινήτου από τους Εναγομένους 1 & 2 (§25 Έκθεσης Απαίτησης). Στη βάση αυτής της προβαλλόμενης, στην Έκθεση Απαίτησης, θέσης, η Ενάγουσα αξιώνει εναντίον των Εναγομένων 1 & 2 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα (παρακλητικό Έκθεσης Απαίτησης):
(α) την έκδοση διατάγματος που να τους διατάζει να παύσουν να επεμβαίνουν με οποιοδήποτε τρόπο στο ακίνητο,
(β) την έκδοση διατάγματος που να τους διατάζει να αφαιρέσουν κάθε κατασκευή που οι ίδιοι εγκατέστησαν στο ακίνητο,
(γ) την επιδίκαση ειδικών αποζημιώσεων για τη ζημιά που η Ενάγουσα επικαλείται ότι υπέστηκε λόγω ματαίωσης σκοπούμενης πράξης πώλησης του ακινήτου,
(δ) την επιδίκαση αποζημιώσεων για ενδιάμεσα οφέλη που η Ενάγουσα επικαλείται ότι απώλεσε, το ύψος των οποίων ισοδυναμεί με τη διαφορά της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου και του ποσού που οι Εναγόμενοι καταβάλλουν μηνιαίως ως ενοίκιο, από την 01.04.24 μέχρι την παύση της κατ’ ισχυρισμό παράνομης επέμβασης στο ακίνητο.
Έχοντας υπόψη μου το δεδομένο ότι η δικογραφημένη βάση της αγωγής είναι παράνομη επέμβαση και/ή κατοχή του ακινήτου για τα οποία ζητούνται θεραπείες, προκύπτει ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν είναι το αρμόδιο Δικαστήριο για την εξέταση τους. Όπως αποφασίστηκε στην Κυθρεώτης κ.α. v. Άθου Μιχαηλίδη Milington-Ward (πιο πάνω) αλλά και μεταγενέστερα στην Ζαννέτου κ.α. v. A.X. Nikola Bros Ltd και άλλος (πιο πάνω), τέτοια επίδικα θέματα εκφεύγουν πλήρως της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και ανάγονται αποκλειστικά στη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Εφόσον ο πυρήνας της απαίτησης μαζί με τις αξιούμενες θεραπείες δεν συνιστούν διαφορές που αφορούν και/ή σχετίζονται με την ενοικίαση του επίμαχου ακινήτου αλλά με το παράνομο κατοχής του και/ή επέμβασης σ’ αυτό, το συγκεκριμένο Ειδικό Δικαστήριο δεν μπορεί να έχει οποιαδήποτε αρμοδιότητα στην εκδίκαση τους. Εφόσον η επίλυση των πιο πάνω θεμάτων δεν εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Ν.23/1983, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν μπορεί να ασχοληθεί με την περίπτωση αυτή. Κατά συνέπεια, στοιχειοθετείται ότι το ΕΔ Λεμεσού είναι το αρμόδιο Δικαστήριο που έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση. Εάν δεν αποδειχθεί το παράνομο της κατοχής και/ή επέμβασης, η αγωγή θα οδηγηθεί σε απόρριψη. Στην περίπτωση δε, που ήθελε καταδειχθεί ότι βρισκόταν σε ισχύ ελεγχόμενη ενοικίαση, το Επαρχιακό Δικαστήριο θα στερείται δικαιοδοσίας.
Ακόμη όμως και να λεχθεί ότι το πιο πάνω σκεπτικό του Δικαστηρίου είναι εσφαλμένο, ελλείπει το απαιτούμενο συμφωνημένο πραγματικό υπόβαθρο το οποίο από μόνο του θα επέτρεπε από το στάδιο αυτό κρίση για εκδίκαση της αγωγής αυτής στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Στην απουσία του κατάλληλου πλέγματος συμφωνημένων γεγονότων, η δικαιοδοσία σαφώς θα κριθεί μέσα από την εκδίκαση της αγωγής όταν θα προσκομιστεί μαρτυρία από τους διαδίκους και θα τύχει αξιολόγησης από το Δικαστήριο. Η ανυπαρξία κοινού πραγματικού υποβάθρου σε συνδυασμό με την προβολή διαφορετικών εκδοχών από τους διαδίκους επί πτυχών που αφορούν τη δικαιοδοσία, δημιουργεί διάφορα επίδικα ζητήματα που χρήζουν εξέτασης.
Συγκεκριμένα ένα ζήτημα που απασχολεί είναι η νομική έννοια του «ακινήτου» όπως αυτή αποδίδεται από το άρθρο 2 του Ν.23/1983 που είναι το ερμηνευτικό πλαίσιο της εν λόγω νομοθεσίας. Όπως σημειώνεται, «ακίνητο» στο Ν.23/1983 «σηµαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστηµα που βρίσκεται µέσα στα όρια ελεγχόµενης περιοχής και συµπληρώθηκε µέχρι 31η ∆εκεµβρίου 1999». Στην προκειμένη περίπτωση υπάρχει διάσταση απόψεων από τους διαδίκους. Η εκδοχή των Εναγομένων 1 & 2 είναι ότι πρόκειται για μόνιμη κατασκευή προγενέστερα του έτους 1999 στο οποίο παρέχεται ηλεκτρισμός, νερό και διαθέτει τουαλέτα, γραφείο, καθιστικό χώρο με έκταση τέτοια ώστε εντός αυτού να διεκπεραιώνεται καθημερινά σημαντικής φύσεως εργασία, αποτελώντας έτσι αναπόσπαστο μέρος του ακινήτου που τελούσε υπό ενοικίαση. Η εκδοχή της Ενάγουσας είναι εκ διαμέτρου αντίθετη. Σύμφωνα με την Ενάγουσα, το ακίνητο που από την αρχή ενοικιαζόταν ως οικόπεδο ως τέτοιο ενοικιάστηκε στην προκειμένη περίπτωση χωρίς η επίδικη κατασκευή να αποτελούσε μέρος της ενοικίασης. Σύμφωνα με την Ενάγουσα η επίδικη κατασκευή είναι πρόχειρη, μη νόμιμη και παράνομη. Η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι οι εργασίες θα διεξάγονταν σε ανοικτό μέρος του ακινήτου που είχε ενοικιαστεί και δεν συμμερίζεται τη θέση των Εναγομένων 1 & 2 ότι από την αρχή της ενοικίασης υπήρχε γραφείο, νιπτήρας και καθιστικός χώρος ώστε να θεωρείται ότι επρόκειτο για καλυμμένο χώρο διεξαγωγής καθημερινών επαγγελματικών δραστηριοτήτων από τον ενοικιαστή. Ενόψει των διαφορετικών θέσεων των διαδίκων, η έκταση, η μορφή, η κατάσταση και η χρήση του επίδικου ακινήτου πριν από το έτος 1999 σε συνάρτηση με το αντικείμενο ενοικίασης δυνάμει του συμφωνητικού εγγράφου ενοικίασης στην παρούσα υπόθεση είναι επίδικα θέματα που χρήζουν εξέτασης και για τα οποία το Δικαστήριο θα αποφασίσει μέσα από ην εκδίκαση της ουσίας της αγωγής.
Ένα άλλο σημείο που θα πρέπει να ξεκαθαριστεί είναι κατά πόσο η τοποθεσία του ακινήτου που είχε εδώ ενοικιαστεί εμπίπτει ή όχι στα όρια ελεγχόµενης περιοχής. Ουδεμία συμφωνημένη αναφορά υπάρχει στο ζήτημα αυτό, το οποίο αναμένεται να ξεκαθαρίσει μέσα από την ακρόαση της ουσίας της αγωγής.
Περαιτέρω η νομιμότητα ή όχι κατοχής του ακινήτου από τους Εναγομένους 1 & 2 αποτελεί τον πυρήνα της απαίτησης της Ενάγουσας βάση του οποίου αξιώνονται θεραπείες. Μόνο μέσα από την προσκόμιση μαρτυρικού υλικού το οποίο θα αξιολογηθεί, υπό το φως της οποίας το Δικαστήριο θα καταλήξει σε σχετικά ευρήματα και στην εξαγωγή νομικών συμπερασμάτων, θα αποφασιστεί κατά πόσο οι Εναγόμενοι 1 & 2 κατέχουν παράνομα το ακίνητο που ενοικίασαν και συνεπεία αυτού δικαιούνται στη χορήγηση των θεραπειών που αξιώνουν ή δεν δικαιούνται να τις επιδιώκουν επειδή οι εν λόγω Εναγόμενοι είναι θέσμιοι ενοικιαστές με ότι αυτό συνεπάγεται.
Επίσης η διαφορετική προσέγγιση που έχουν οι διάδικοι σε ότι αφορά τον όποιον τυχόν νομικό ρόλο της Εναγομένης 2 εταιρείας στην υπόθεση αυτή είναι ζήτημα που και αυτό χρήζει εξέτασης μέσα από την ακροαματική διαδικασία. Εάν η Εναγόμενη 2 έχει στην πορεία αποκτήσει την ιδιότητα του επιπλέον θέσμιου ενοικιαστή, ως ισχυρίζονται οι Εναγόμενοι 1 & 2, ή ότι ουδεμία μορφή ενοικιαστικής σχέσης έχει δημιουργηθεί μεταξύ της εν λόγω εταιρείας (Εναγόμενη 2) και της Ενάγουσας, όπως επικαλείται η τελευταία, είναι θέμα το οποίο, ως επίδικο που είναι, θα κριθεί μόνο μέσα από αξιολόγηση μαρτυρικού υλικού που θα παρουσιαστεί από έκαστο διάδικο στα πλαίσια εκδίκασης της ουσίας της αγωγής.
Στη βάση των πιο πάνω, το αιτούμενο σημείο (1) δεν έχει προοπτική επιτυχίας αφού κρίνεται αβάσιμο. Η εξέλιξη αυτή μοιραία συμπαρασύρει σε αποτυχία και τις αιτούμενες θεραπείες υπό τα σημεία (4) & (5).
Οι λόγοι ένστασης αρ. 2 και 7 επιτυγχάνουν ως φυσιολογική απόρροια της απόρριψης της υπό κρίση αίτησης. Ωστόσο η επιτυχία τους είναι μόνο λεκτική, δηλαδή τυπική και όχι ουσιαστική αφού η προώθηση τους δεν εδράζεται στα ορθά νομικά επιχειρήματα.
Για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω η αίτηση απορρίπτεται στην ολότητα της.
Σε ότι αφορά τα έξοδα εκδίκασης της παρούσας αίτησης, έχοντας υπόψη μου τους Κανονισμούς 39.2 και 39.4(1)(α) των Περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών του 2023, παρατηρώ ότι υπάρχει λόγος να παρεκκλίνω από τον γενικό κανόνα που διέπει την επιδίκαση τους. Ενόψει της μη επιτυχίας της ένστασης επί της ουσίας της, κρίνω ορθό, λογικό και δίκαιο όπως κάθε πλευρά επιβαρυνθεί με τα δικά της έξοδα. Να σημειωθεί ότι οι συνήγοροι κατά παράβαση του Κ.39.9(1) δεν συμμορφώθηκαν με το καθήκον τους για υποβοήθηση του Δικαστηρίου στον συνοπτικό υπολογισμό των εξόδων.
(Υπ.) …………………………….
Γ. Κ. Βλάμης, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο