ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ:  Μ. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ.

 

Αρ. Αγωγής: 3583/2015

Μεταξύ:

 

1.    Sabine Schumann Seraphide

2.    Γιώργου Σεραφίδη

 

Ενάγοντες

και

 

1.    Cyfield Development Public Limited

2.    Κυριακούλλας Ιωαννίδου Χρυσοχού

 

Εναγόμενων

 

-----------------------------

Ημερομηνία: 13.3.2026

 

Εμφανίσεις:

 

Για τους Ενάγοντες: κα. Χρ. Θεοφίλου για A. C. Theophilou LLC Χριστοφόρου Δ.Ε.Π.Ε

 

Για την Εναγόμενη 1: κ. Γ. Ντορζής για Α. Ντορζής & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε

 

Για την Εναγόμενη 2: Καμία εμφάνιση

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Οι Ενάγοντες είναι σύζυγοι μεταξύ τους.

 

Η Εναγόμενη 1 ασχολείται, μεταξύ άλλων, με την ανάπτυξη ακινήτων καθώς και με πωλήσεις κατοικιών.

 

Η δε Εναγόμενη 2, κατά τον επίδικο χρόνο, ήταν αντιπρόσωπος της Εναγομένης 1.

 

 

Δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 21.10.10 (Τεκμήριο 2) (στο εξής «η συμφωνία»), οι Ενάγοντες αγόρασαν από την Εναγόμενη μια ανεξάρτητη κατοικία με αριθμό 4, που η τελευταία ανέγειρε στο έργο Luxury Home 49 (στο εξής «το έργο»), έναντι του ποσού των €664.000. Αυτό ήταν δε καταβλητέο τμηματικά, σύμφωνα με τους όρους αυτής. Δεν αποτελεί επίδικο ζήτημα στην παρούσα αγωγή ο χρόνος και ο τρόπος καταβολής του, εφόσον αποτελεί κοινό τόπο ότι οι Ενάγοντες εξόφλησαν πλήρως το τίμημα πώλησης και η Εναγόμενη 1 τους παρέδωσε την κατοικία περί το 2011, ως είχε συμφωνηθεί. Εκκρεμούσε μόνο η έκδοση ξεχωριστού τίτλου της κατοικίας στο όνομα των Εναγόντων. 

 

Οι Ενάγοντες προβάλλουν όμως τη θέση ότι η Εναγόμενη 1, μεταγενέστερα της παράδοσης της κατοικίας τους, παραβίασε ουσιώδη όρο της πιο πάνω συμφωνίας. Είναι για το λόγο αυτό που καταχώρησαν την παρούσα αγωγή, με την οποία αξιώνουν από την Εναγόμενη 1 ειδικές αποζημιώσεις καθώς και εναντίον και των δύο Εναγόμενων τιμωρητικές αποζημιώσεις.

 

Ειδικότερα, οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι η Εναγόμενη 1 παράνομα και αντισυμβατικά, ανέγειρε επί του πιο πάνω έργου, την κατοικία υπ’ αριθμόν 5 (η οποία συνορεύει με την κατοικία των Εναγόντων), σε άλλη θέση από αυτή που προβλέπετο με βάση το χωροταξικό σχέδιο της αρχικής πολεοδομική άδειας που είχε εκδοθεί, και το οποίο αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος της μεταξύ τους συμφωνίας. Η μετατόπιση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 από την αρχική της θέση, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις των Εναγόντων, είχε ως άμεση συνέπεια η κατοικία τους να απωλέσει τη θέα που απολάμβανε προς τη θάλασσα. Η ενέργεια αυτή της Εναγόμενης 1 αποτελεί παράβαση ουσιώδους όρους της μεταξύ τους συμφωνίας. Στη βάση των πιο πάνω, λόγω της επιζήμιας επίδρασης που υπέστη η κατοικία τους από την απώλεια της θέας προς τη θάλασσα, η αγοραία αξία της υπέστη μείωση, την οποία και αξιώνουν από την Εναγόμενη υπό τύπο ειδικής αποζημίωσης.

 

Παρά το γεγονός ότι η παρούσα αγωγή έχει δεόντως επιδοθεί στην Εναγόμενη 2 αυτή δεν καταχώρησε οποιοδήποτε σημείωμα εμφάνισης.  Ως εκ τούτου η εναντίον της αγωγή προχώρησε σε απόδειξη της και συνεκδικάστηκε παράλληλα με την ακρόαση της αγωγής αναφορικά με την Εναγόμενη 1.

 

Προτού παραθέσω την εκδοχή που προώθησε η κάθε πλευρά στο δικαστήριο, κατά την διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, αλλά και προτού προσδιοριστούν στη βάση αυτής τα επίδικα ζητήματα της παρούσας αγωγής, κρίνω σκόπιμο να καταγράψω τα κοινώς αποδεκτά γεγονότα, ως αυτά αναδύθηκαν μέσω της μη αμφισβητούμενης και αναντίλεκτης μαρτυρίας.

 

Αυτά είναι τα ακόλουθα:

 

Οι Ενάγοντες διέμεναν αρχικά στη Λευκωσία, σε οικία που αγόρασαν από την Εναγόμενη 1.

 

Λόγω του ότι ο Ενάγοντας 2 εργαζόταν σε ναυτιλιακή εταιρεία αποφάσισαν να μετακομίσουν στη Λεμεσό, και πρόθεση τους ήταν η αγορά μία νέας κατοικίας.

 

Προς το σκοπό αυτό αποτάθηκαν στην Εναγόμενη 1.

 

Αυτή τους ενημέρωσε ότι βρισκόταν υπό ανέγερση το επίδικο έργο, το οποίο θα αποτελείτο από 4 ανεξάρτητες κατοικίες (κατοικίες υπ’ αριθμόν 2,3,4 και 5). Αυτό δε, θα ανεγειρόταν σε τρία ακίνητα της Εναγομένης 1 με ενιαία ανάπτυξη. Για την ανέγερση του έργου, η Εναγόμενη 1, την 26.1.10, εξασφάλισε την άδεια οικοδομής με αριθμό 3661.

 

Οι Ενάγοντες εν τέλει, δυνάμει της συμφωνίας, αγόρασαν από την Εναγόμενη 1 την κατοικία υπ’ αριθμόν 4. Αυτή ολοκληρώθηκε περί το έτος 2011 και παραδόθηκε στους Ενάγοντες, όπου και οι τελευταίοι μετακόμισαν σε αυτήν.

 

Η συμφωνία μεταξύ Εναγόντων και Εναγόμενης 1 καταχωρίστηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης της.   

 

Με την εξόφληση του τιμήματος πώλησης από μέρους των Εναγόντων, η Εναγόμενη 1, κατόπιν συμφωνίας των μερών, μεταβίβασε, στις 3.11.11, σε έκαστο Ενάγοντα ξεχωριστά 83/864 μερίδια του ακινήτου. Η πιο πάνω μεταβίβαση μεριδίου στο όνομα των Εναγόντων κατέστη εφικτή εφόσον οι τελευταίοι υπέγραψαν πληρεξούσιο έγγραφο ημερομηνίας 14.7.11 (Τεκμήριο 5).  Τα τρία ακίνητα της Εναγομένης 1 συνενώθηκαν σε ένα νέο τίτλο, με νέο αριθμό τεμαχίου 686 (Τεκμήριο 4). 

 

Η εν λόγω μεταβίβαση έγινε υπό μορφή εξασφάλισης των Εναγόντων. Και τούτο γιατί η Εναγόμενη 1, κατά τον επίδικο χρόνο, δεν μπορούσε να μεταβιβάσει στους Ενάγοντες ξεχωριστό τίτλο  επί του μεριδίου του ακινήτου που αντιστοιχούσε στην κατοικία τους, εφόσον αυτό δεν ήταν εφικτό εκκρεμούσης της ανέγερσης της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 στο έργο.

 

Ενόψει του ότι οι Ενάγοντες κατέστησαν συνιδιοκτήτες του όλου ακινήτου, μαζί με την Εναγόμενη 1 πλέον, η τελευταία ζήτησε και οι Ενάγοντες υπέγραψαν στις 14.9.11 νέο πληρεξούσιο έγγραφο (Τεκμήριο 6), διορίζοντας την Εναγόμενη 2 και τον ιδιοκτήτη της Εναγομένης 1 σαν αντιπρόσωπο τους. Παρεμβάλλεται στο σημείο αυτό για να αναφερθεί ότι αποτελεί σημείο αντιπαράθεσης των μερών τόσον ο σκοπός έκδοσης του εν λόγω πληρεξουσίου καθώς και η από μέρους χρήση του από την Εναγομένη 1.

 

Επανερχόμενος στα κοινώς αποδεκτά γεγονότα, ό,τι αποτελεί κοινό τόπο μεταξύ των μερών είναι ότι, δυνάμει του πιο πάνω πληρεξουσίου εγγράφου, η Εναγόμενη 1, μέσω της Εναγόμενης 2, υπέβαλε αίτηση στην Πολεοδομική Αρχή για τροποποίηση της αρχικής πολεοδομικής άδειας με αριθμό 3661, ημερομηνίας 26.1.10, εξασφαλίζοντας, την 27.2.15,  νέα τροποποιητική πολεοδομική άδεια ΛΕΜ 25/2015. 

 

Το αποτέλεσμα έκδοσης της νέας τροποποιητικής πολεοδομικής άδειας που είχε εξασφαλίσει η Εναγομένη 1 ήταν η μετατόπιση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 από την αρχική της χωροθέτηση, ως αυτή είχε αποτυπωθεί στην αρχική πολεοδομική άδεια και το χωροταξικό της.  

 

Με την παράδοση στους Ενάγοντες της κατοικίας τους, η κατοικία υπ’αριθμόν 5 δεν είχε ξεκινήσει να ανεγείρετο.  Η επίδικη διαφορά των μερών προέκυψε κατά το χρονικό σημείο ανέγερσης της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 από την Εναγόμενη 1, η οποία τοποθετείται χρονικά κατά το 2015, όταν και οι Ενάγοντες διαπίστωσαν την μετατόπιση της κατοικίας υπ’αριθμόν 5. Η εν λόγω μετατόπιση, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις τους, είχε ως αποτέλεσμα η δική τους κατοικία να απωλέσει τη θέα που είχε προς τη θάλασσα. 

 

Μόλις πληροφορήθηκαν το γεγονός αυτό, οι Ενάγοντες, μέσω της τότε συνηγόρου τους, απέστειλαν επιστολή, ημερομηνίας 14.4.15 (Τεκμήριο 8), με την οποία καλούσαν την Εναγόμενη 1 να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες καθώς και να λάβει τα απαραίτητα μέτρα για να παραμείνει η θέα της κατοικίας τους αναλλοίωτη με βάση τους όρους της συμφωνίας. 

 

Λόγω του ότι οι Ενάγοντες δεν έλαβαν οποιαδήποτε απάντηση,  στις 30.6.15, απέστειλαν νέα επιστολή (Τεκμήριο 9) μέσω των υφιστάμενων συνηγόρων τους, καλώντας την Εναγόμενη 1 να σταματήσει την ανέγερση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 και ότι η ανέγερση αυτής παραβιάζει ουσιωδώς τα μεταξύ τους συμφωνηθέντα.  

 

Η Εναγόμενη 1, μέσω επιστολής των δικηγόρων της, ημερομηνίας 14.10.15 (Τεκμήριο 10), τους κάλεσε σε κατ’ ιδίαν συνάντηση, την οποία και οι Ενάγοντες αποδέχθηκαν, μέσω σχετικής επιστολής που απέστειλαν οι συνήγοροι τους (Τεκμήριο 11). Εν τέλει η εν λόγω συνάντηση δεν πραγματοποιήθηκε εφόσον ακυρώθηκε από την Εναγομένη 1 και η τελευταία έκτοτε δεν επανήλθε. 

 

Έχοντας παραθέσει τα πιο πάνω κοινώς αποδεκτά γεγονότα, αποτελεί, συνοπτικά, εκδοχή των Εναγόντων, η οποία προωθήθηκε μέσω του Ενάγοντα 2 (Μ.Ε 1), ότι αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας, αποτελούσε και το χωροταξικό σχέδιο (μέρος του Παραρτήματος Β΄ της εν λόγω συμφωνίας), το οποίο καθόριζε με ακρίβεια την χωροθέτηση (θέσεις) των 4 κατοικιών που η Εναγόμενη 1 θα ανέγειρε στο έργο.  Ήταν ουσιώδης όρος της συμφωνίας, ότι οι 4 κατοικίες θα ανεγείροντο στις συγκεκριμένες θέσεις, ως το επισυνημμένο στη συμφωνία χωροταξικό σχέδιο και την πολεοδομική άδεια που είχε εκδοθεί.  Αυτός ήταν και ο μοναδικός τρόπος εξασφάλισης απρόσκοπτης θέας όλων των κατοικιών προς στη θάλασσα. Όταν δε προσέγγισαν την Εναγομένη 1 για την αγορά κατοικίας στη Λεμεσό, η τελευταία τους ενημέρωσε και τους παρέδωσε διαφημιστικό έντυπο, το οποίο παρουσίαζε την οικία υπ’αριθμόν 4 ότι αυτή, μεταξύ άλλων, είχε θέα τη θάλασσα.  Αυτός ήταν και ο λόγος που επέλεξαν να αγοράσουν τη συγκεκριμένη κατοικία, λόγω και της αγάπης τους προς τη θάλασσα, και το γεγονός αυτός ήταν εις γνώση της Εναγόμενης 1. Εξ ου και προχώρησαν με την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας. Η έκδοση της τροποποιητικής άδειας που εξασφάλισε παράνομα και δολίως η Εναγόμενη 1, εφόσον οι ίδιοι δεν έλαβαν γνώση γι’ αυτή, είχε ως αποτέλεσμα την μετατόπιση της κατοικίας με αριθμό 5 από την αρχική θέση που αυτή είχε, με αποτέλεσμα η κατοικία τους να στερείται του μοναδικού σημείου που της πρόσφερε απρόσκοπτη θέα προς τη θάλασσα. Η παραβίαση από μέρους της Εναγόμενης 1 της μεταξύ τους συμφωνία είχε ως αποτέλεσμα τη μείωση της αγοραίας αξίας της κατοικίας τους. 

 

Από την άλλη, είναι, συνοπτικά, η εκδοχή της Εναγόμενης 1, ως αυτή προωθήθηκε από τον Μ.Υ 1, ότι δεν παραβίασε κανένα όρο της συμφωνίας και ότι η κατοικία των Εναγόντων ανεγέρθηκε σύμφωνα με τους όρους και τις προδιαγραφές της μεταξύ τους συμφωνίας.  Σε σχέση με την ανέγερση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 και του ισχυρισμού των Εναγόντων ότι τους αποκόπηκε η θέα προς τη θάλασσα, είναι η θέση του ότι η μεταξύ τους συμφωνία αφορούσε μόνο και αποκλειστικά την κατοικία υπ’ αριθμόν 4 και η θέση των άλλων οικιών, επί του χωροταξικού σχεδίου στην συμφωνία, ήταν απλά ενδεικτική, με δεδομένο ότι το έργο αφορούσε μια ενιαία ανάπτυξη.  Η θέση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 και οι λεπτομέρειες ανέγερσης της, δεν αποτελούσε μέρος της μεταξύ τους επίδικης συμφωνίας και δεν ήταν υπό την έγκριση των Εναγόντων.  Η μετατόπιση της οικίας υπ’ αριθμόν 5 έγινε νόμιμα και εντός των πλαισίων της ισχύουσας νομοθεσίας. Σε κάθε περίπτωση, η ανέγερση της ουδόλως επηρεάζει την οποιαδήποτε θέα προς τη θάλασσα από την κατοικία των Εναγόντων. 

 

Υπό το φως των πιο πάνω κοινώς αποδεκτών γεγονότων αλλά και της εκδοχής που προώθησε η κάθε πλευρά κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, αποτελεί πρωτίστως και βασικό ουσιώδες επίδικο ζήτημα κατά πόσο η Εναγόμενη 1 παραβίασε οποιοδήποτε όρο της συμφωνίας που κατάρτισε με τους Ενάγοντες. Το δικαστήριο καλείται να ερμηνεύσει τους όρους της μεταξύ τους συμφωνίας καθώς και ποια ήταν η πρόθεση των μερών κατά την κατάρτιση της.  Θα πρέπει, επίσης, στα πλαίσια αυτά να απαντηθεί από το δικαστήριο κατά πόσο η Εναγόμενη 1 είχε το δικαίωμα, κατ’ επιλογή της, και χωρίς την έγκριση και αίρεση των Εναγόντων, να μετατοπίσει την ανέγερση της οικίας υπ’ αριθμόν 5, σε άλλη θέση από αυτή που ήταν τοποθετημένη στην αρχική πολεοδομική άδεια και στο χωροταξικό σχέδιο αυτής. Επίδικο ζήτημα, αποτελεί και του κατά πόσο με την ανέγερση της οικίας υπ’ αριθμόν 5 επηρεάστηκε η θέα της κατοικίας των Εναγόντων προς τη θάλασσα. Στη περίπτωση που δοθούν καταφατικές απαντήσεις στα πιο πάνω επίδικα ζητήματα, το αμέσως επόμενο ερώτημα που χρήζει απάντησης είναι κατά πόσο οι Ενάγοντες υπέστηκαν οποιαδήποτε ζημιά καθώς και ποια είναι αυτή.

 

Μαρτυρία εκ μέρους των Εναγόντων έδωσε ο Μ.Ε.1, μια λειτουργός του Ε.Ο.Α (Μ.Ε.2) καθώς και ένας εκτιμητής ακινήτων (Μ.Ε.3). Μαρτυρία εκ μέρους των Εναγομένων έδωσε ο ιδρυτής του Ομίλου Cyfield (Μ.Υ 1), στον οποίο συμπεριλαμβάνεται και η Εναγόμενη 1 εταιρεία.

 

Προχωρώ να εξετάσω κατά πόσο η Εναγόμενη 1 παραβίασε οποιοδήποτε όρο της συμφωνίας που κατάρτισε με τους Ενάγοντες.

 

Σχετική επί του προκειμένου ήταν η μαρτυρία των Μ.Ε.1 και Μ.Υ.1, αντιστοίχως.

 

Ο Μ.Ε.1, ο οποίος υιοθέτησε γραπτή του δήλωση (Τεκμήριο 1),  προβάλλει τη θέση ότι είχε καταστήσει σαφές στην Εναγόμενη 1 ότι απαραίτητη προϋπόθεση για την αγορά της επίδικης κατοικίας, ήταν η απρόσκοπτη θέα που αυτή θα είχε προς τη θάλασσα,  γεγονός το οποίο τους διαβεβαίωσε η Εναγόμενη 1 ότι όντως θα είχε τόσο προφορικώς όσο και γραπτώς, μέσω των διαφημιστικών εντύπων που η τελευταία τους παρουσίασε (Τεκμήριο 3).  Προς το σκοπό αυτό ο ίδιος, πριν την αγορά της επίδικης κατοικίας, επισκέφθηκε το χώρο όπου αυτή ανεγείρετο, όπου τους υποδείχθηκε από την Εναγόμενη 1 η θέα που αυτή θα είχε προς τη θάλασσα αλλά και για το που η κατοικία υπ’ αριθμόν 5 θα ανεγειρόταν. 

 

Ο Μ.Ε 1 άφησε πολύ θετικές εντυπώσεις στο δικαστήριο και αποδέχομαι την μαρτυρία του στην ολότητα της, συμπεριλαμβανομένων και των πιο πάνω ισχυρισμών του. Απαντούσε με ευθύτητα και αμεσότητα, χωρίς υπεκφυγές, ενώ η όλη του εκδοχή, παρά την αντεξέταση του, παρέμεινε σταθερή και αναλλοίωτη.  Η δε μαρτυρία του, πέραν του ότι έχει λογική συνοχή, υποστηρίζεται πλήρως από τα ενώπιον του Δικαστηρίου κατατεθειμένα τεκμήρια.

 

Θα πρέπει εξάλλου να σημειωθεί, ότι οι πιο πάνω αναφορές του ουδόλως έχουν αμφισβητηθεί από την Εναγομένη 1, ούτε μέσω της αντεξέτασης του, αλλά ούτε και αντικρούστηκαν από τον Μ.Υ 1, μέσω της δικής του μαρτυρίας. Ούτε και αμφισβητήθηκε από την Εναγόμενη 1 το γεγονός ότι ο Μ.Ε 1 επισκέφθηκε προσωπικά τον χώρο όπου η επίδικη κατοικία ανεγειρόταν αλλά και ότι η Εναγόμενη 1 του υπέδειξε την θέα που αυτή θα απολάμβανε προς τη θάλασσα.

 

Ειδικότερα, η πιο πάνω θέση του Μ.Ε 1 ότι η επίδικη κατοικία θα είχε θέα τη θάλασσα, ως τους είχε διαβεβαιώσει η Εναγομένη 1, επιβεβαιώνεται και μέσω του ιδίου διαφημιστικού εντύπου, το οποίο η τελευταία διαφήμιζε  (Τεκμήριο 3) αλλά και μέσω του Παραρτήματος Ζ΄ που αποτελεί μέρος του Τεκμηρίου 14, το οποίο προσκομίσθηκε από τον εκτιμητή ακινήτων (Μ.Υ 3).  Σύμφωνα με αυτό, η Εναγόμενη 1 διαφήμιζε τόσο την οικία υπ’ αριθμόν 5 (Τεκμήριο 3) όσο και την επίδικη κατοικία που αγόρασαν οι Ενάγοντες (Τεκμήριο 14) ότι ήταν σπίτια «με μοντέρνο σχεδιασμό σε μεγάλο οικόπεδο με θέα προς τη θάλασσα, μεγάλο κήπο και πρόνοια για πισίνα», γεγονός το οποίο και πάλι η Εναγόμενη 1 δεν αμφισβήτησε. 

 

(υπογράμμιση του δικαστηρίου)

 

Ο Μ.Υ 1 προβάλλει τη θέση ότι το διαφημιστικό έντυπο που η Εναγόμενη 1 παρέδωσε στους Ενάγοντες δεν αποτελεί μέρος της συμφωνίας και δεν δεσμεύει την πρώτη. Αυτή η θέση του είναι ορθή εφόσον αυτή επιβεβαιώνεται από τον όρο 2.4 της συμφωνίας, ο οποίος προνοεί ότι:

 

«Οποιαδήποτε σχέδια, διαφημιστικά ή προοπτικά τα οποία δεν προσυπογράφονται κατά την υπογραφή των συμβολαίων δεν αποτελούν μέρος της συμφωνίας και δεν δεσμεύουν τον Πωλητή», στην προκειμένη περίπτωση την Εναγομένη 1.

 

Οι Ενάγοντες ουδέποτε προέβαλαν την οποιαδήποτε περί του αντιθέτου θέση. Οι πιο πάνω αναφορές του δικαστηρίου έγιναν με αποκλειστικό σκοπό ώστε να αναδειχθεί ποιες ακριβώς ήταν οι προθέσεις των Εναγόντων κατά την κατάρτιση της επίδικης συμφωνίας, σύμφωνα και με την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Ε 1, αλλά και τις παραστάσεις που η ίδια η Εναγόμενη 1 τους έδωσε.

 

Ο Μ.Υ 1, περαιτέρω, προσπάθησε να υποβαθμίσει το πιο πάνω γεγονός, ότι δηλαδή η Εναγόμενη 1 διαφήμιζε ότι η κατοικία των Εναγόντων είχε πράγματι θέα προς τη θάλασσα. Προέβαλε προς το σκοπό αυτό τη θέση ότι η θάλασσα ήταν αρκετά χιλιόμετρα μακριά, και ότι αφενός δεν ήταν ο καθοριστικός παράγοντας για τους Ενάγοντες ώστε να προβούν στην αγορά της, αφετέρου τα ιδιαίτερα προτερήματα της επίδικης κατοικίας δεν ήταν η θέα της προς τη θάλασσα αλλά αντίθετα ήταν η τοποθεσία της, τα υλικά που θα χρησιμοποιούνταν για την ανέγερση της, καθώς και το εμβαδόν της.

 

Ο Μ.Υ.1 δεν άφησε θετικές εντυπώσεις στο Δικαστήριο και δεν αποδέχομαι τις βασικές του θέσεις, στο βαθμό που αυτές συγκρούονται με την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Ε.1.  Ήταν φανερή η προσπάθεια του να δώσει μια διαφορετική διάσταση στα επίδικα γεγονότα, με μοναδικό σκοπό να πείσει το Δικαστήριο ότι η Εναγόμενη 1 ενήργησε εντός των συμβατικών όρων της συμφωνίας αλλά και όλες οι ενέργειες της ήταν σύμφωνες με τους σχετικούς Νόμους.  Οι βασικές του θέσεις όμως διαψεύδονται από το ενώπιον του Δικαστηρίου κατατεθειμένο μαρτυρικό υλικό και ειδικότερα από τους ίδιους τους όρους της συμφωνίας.

 

Επί του προκειμένου, από τη στιγμή που ο ίδιος δεν έχει αμφισβητήσει τα όσα ο Μ.Ε 1 προέβαλε, ότι δηλαδή πριν την αγορά της επίδικης κατοικίας, οι Ενάγοντες εξέφρασαν την πρόθεση τους στην Εναγόμενη 1, ότι απαραίτητή προϋπόθεση για την από μέρους τους αγορά αυτής, ήταν ότι αυτή απολάμβανε θέα προς τη θάλασσα, οι οποιεσδήποτε υποκειμενικές θέσεις του, επί του προκειμένου, αποτελούν δεύτερες σκέψεις. Εξάλλου, το ίδιο το περιεχόμενο του διαφημιστικού εντύπου, το οποίο έχει ως βασικό χαρακτηριστικό την θέα προς τη θάλασσα που θα είχε η κατοικία των Εναγόντων, καθώς και η μη από μέρους του αμφισβήτηση, ότι πράγματι ο Ενάγοντας επισκέφθηκε το έργο, όπου και του υποδείχθηκε από την Εναγόμενη 1 η θέα που αυτό θα απολάμβανε, διαψεύδουν τα λεγόμενα του.  Επομένως δεν γίνονται αποδεκτές οι πιο πάνω θέσεις του Μ.Υ 1. 

 

Περαιτέρω, στην προσπάθεια του να πείσει το δικαστήριο ως προς την δική του εκδοχή γεγονότων, προσπάθησε να υποβαθμίσει το στοιχείο της θέας προς τη θάλασσα, μη προσδίδοντας της οποιαδήποτε αξία. Στα πλαίσια αυτά, ισχυρίστηκε πως το γεγονός ότι η Εναγόμενη 1 διαφήμιζε την επίδικη κατοικία ότι είχε θέα προς τη θάλασσα δεν ήταν στοιχείο, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις του, που θα έπρεπε να ληφθεί υπόψη από τον οποιοδήποτε υποψήφιο αγοραστή. Δημιουργείται όμως το εύλογο ερώτημα για ποιο λόγο τότε η Εναγόμενη 1 πρόσθεσε στο έντυπο αυτό το ιδιαίτερο χαρακτηριστικό, είναι ένα ερώτημα το οποίο έχει παραμείνει αναπάντητο. Εκτός και αν σκοπός της Εναγόμενης 1 ήταν να παραπλανήσει τους όποιους υποψήφιους αγοραστές της επίδικης κατοικίας.

 

Αποτελεί βασική θέση του Μ.Ε 1, με σκοπό να καταδείξει στο δικαστήριο ότι η Εναγόμενη 1, μετατοπίζοντας την ανέγερση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5, σε άλλη θέση από αυτή που προβλέπετο  στην αρχική άδεια οικοδομής και το χωροταξικό της σχέδιο, παραβίασε ουσιώδη όρο της μεταξύ τους συμφωνίας.

 

Και τούτο γιατί, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις του Μ.Ε 1, τόσο η άδεια οικοδομής όσο και το χωροταξικό σχέδιο αυτής, η οποία αφορούσε την ενιαία ανάπτυξη των κατοικιών υπ’ αριθμόν 2, 3, 4 και 5 (Παράρτημα Β’ της συμφωνίας), αποτελούσαν αναπόσπαστο μέρος αυτής. Ο Μ.Ε 1 ισχυρίστηκε ότι το εν λόγω χωροταξικό σχέδιο καθόριζε και χωροθετούσε τη θέση που θα ανεγείρετο η κατοικία υπ’ αριθμόν 5. Αν αυτή ανεγείρετο, σύμφωνα με το πιο πάνω χωροταξικό σχέδιο, η κατοικία τους θα είχε θέα τη θάλασσα. Με την μετατόπιση πλέον της οικίας υπ’ αριθμόν 5, σε άλλη θέση, στη βάση της τροποποιημένης πολεοδομικής άδειας που η Εναγόμενη 1 εξασφάλισε δολίως και παράνομα, παραβίασε συμβατικό όρο της μεταξύ τους συμφωνίας, δηλαδή παραβίασε το χωροταξικό της σχέδιο που είχε ως αποτέλεσμα η κατοικία των Εναγόντων να απωλέσει τη θέα της προς τη θάλασσα.

 

Ό,τι πρωτίστως θα πρέπει να σημειωθεί, επί του προκειμένου, και τούτο αποτελεί τελικό εύρημα του δικαστηρίου, αποτελεί το γεγονός  ότι το εν λόγω χωροταξικό σχέδιο, στο οποίο φαίνεται που θα ανεγείρετο τόσο η επίδικη κατοικία υπ’ αριθμόν 4 όσο και οι υπόλοιπες κατοικίες του έργου, συμπεριλαμβανομένης και της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5, αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας. Και τούτο γιατί το πιο πάνω γεγονός αποτελεί κατ’ αρχάς παραδεκτό γεγονός (βλέπε παράγραφο 5 της Υπεράσπισης της Εναγόμενης 1). Παραδοχή βεβαίως, η οποία συγκρούεται με την μαρτυρία του Μ.Υ 1, ο οποίος προέβαλε τη θέση ότι το χωροταξικό δεν αποτελεί μέρος της συμφωνίας. 

 

Σχετικός, εξάλλου, είναι και ο όρος 2.2 της συμφωνίας ο οποίος προνοεί ότι:

 

«Αντίγραφο της άδειας οικοδομής και του τοπογραφικού της για την ανέγερση «του έργου», τα αρχιτεκτονικά σχέδια «της κατοικίας», και οι τεχνικοί κατασκευαστικοί όροι επισυνάπτονται στη συμφωνία αυτή (Παράρτημα Β) και μονογράφονται από όλους τους συμβαλλομένους, αποτελούν δε τμήμα της συμφωνίας αυτής και θεωρούνται ότι είναι σε πλήρη γνώση «του Αγοραστή» και «του Πωλητή)». 

 

(υπογράμμιση από το δικαστήριο)

 

Στην υπόθεση Λευκαρίτης κ.ά. v. Long Beach Hotels Ltd κ.ά. (2000) 1(Α) Α.Α.Δ. 194, επιβεβαιώθηκε ότι η επισύναψη σχεδίων στα οποία η σύμβαση αναφέρεται γίνεται μέρος αυτής και ερμηνεύεται μαζί με τους όρους της.

 

Τόσο η άδεια οικοδομής όσο και το χωροταξικό σχέδιο φέρουν την μονογραφή των συμβαλλομένων, δηλαδή τόσο των Εναγόντων όσο και της Εναγόμενης 1. Το δε τοπογραφικό καθώς και η άδεια οικοδομής, συμπεριλαμβανομένου και του χωροταξικού, αφορά όλο το έργο με βάση τον πιο πάνω όρο και όχι μόνο την επίδικη κατοικία των Εναγόντων, ως ο Μ.Υ 1 λανθασμένα διατείνει.

 

Ο Μ.Υ 1 προβάλλει, περαιτέρω την θέση, θέση η οποία και προωθήθηκε και μέσω της τελικής αγόρευσης του συνηγόρου του, ότι η συμφωνία δεν περιέχει οποιοδήποτε ουσιώδη όρο ότι η οικία των Εναγόντων θα είχε θέα τη θάλασσα και επομένως η Εναγόμενη 1 δεν παραβίασε οποιοδήποτε όρο της μεταξύ τους συμφωνίας.

 

Η θέση αυτή του Μ.Υ 1 είναι εν μέρη ορθή.  Αυτή δε συνάδει και με τις θέσεις των Εναγόντων, οι οποίοι ουδέποτε προβάλλουν τη θέση ότι η επίδικη συμφωνία συμπεριλαμβάνει ρητώς τέτοιο ουσιώδη όρο. Εξάλλου, αν ανατρέξει κανείς στο περιεχόμενο της ίδιας της συμφωνίας πράγματι τέτοιος όρος δεν έχει συμφωνηθεί μεταξύ των μερών.

 

Αντιθέτως, αυτό το οποίο προβάλλει με έντονο τρόπο ο Μ.Ε 1, είναι ότι η Εναγόμενη 1 παραβίασε ουσιώδη όρο της μεταξύ τους συμφωνίας, υπό την έννοια ότι η Εναγόμενη 1 μετατόπισε την θέση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 σε άλλη θέση, κατά παράβαση του χωροταξικού σχεδίου, το οποίο αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας. Αυτή η μετατόπιση, είχε ως άμεση συνέπεια η οικία των Εναγόντων να απωλέσει τη θέα της προς τη θάλασσα.  Θέα την οποία η Εναγόμενη 1 ουδέποτε αμφισβήτησε ότι απολάμβανε η  κατοικία των Εναγόντων πριν την ανέγερση της οικίας υπ’ αριθμόν 5, αλλά και θα εξακολουθούσε να έχει ακόμη και μετά την ανέγερση της, αν αυτή ανεγείρετο στη βάση της αρχικής πολεοδομικής άδειας.

 

Προς τεκμηρίωση του πιο πάνω ισχυρισμού του ο Μ.Ε 1 επικαλέστηκε, πέραν του τελικού ευρήματος του δικαστηρίου ότι το χωραταξικό σχέδιο αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας, και τον όρο 4.1 αυτής. Σύμφωνα με την εκδοχή των Εναγόντων, ως αυτή προωθήθηκε τόσο μέσω της μαρτυρίας του Μ.Ε 1 όσο και κατά την τελική αγόρευση της ευπαίδευτης συνηγόρου τους, η Εναγομένη 1 δεν είχε το δικαίωμα να μετατοπίσει την κατοικία υπ’ αριθμόν 5 από την στιγμή που αυτή επηρεάζει ουσιωδώς το επίδικο ακίνητο τους.

 

Από την άλλη, αποτελεί θέση της Εναγομένης 1, μέσω του Μ.Υ.1, ότι το χωροταξικό σχέδιο το οποίο είχε επισυναφθεί στην συμφωνία, και το οποίο έδειχνε που θα ανεγείρετο η κάθε κατοικία, εντάχθηκε ως μέρος αυτής, επειδή η ανέγερση του συνόλου των κατοικιών θα αποτελούσε ενιαία ανάπτυξη.  Ήταν πάντοτε η θέση του Μ.Υ.1, ότι η συμφωνία αφορούσε μόνο την επίδικη κατοικία των Εναγόντων και η θέση των άλλων κατοικιών στο χωροταξικό ήταν απλά ενδεικτική και η οποιαδήποτε θέση τους δεν αποτελεί μέρος της επίδικης συμφωνίας.  Για το που αυτές θα ανεγείροντο, συμπεριλαμβανομένου και της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5, δεν ήταν υπό την έγκριση και αίρεση των Εναγόντων.  Προς τεκμηρίωση της θέσης του, και ο Μ.Υ.1 παρέπεμψε το Δικαστήριο στον όρο 4.1 της συμφωνίας, στον οποίο προσέδωσε μια διαφορετική ερμηνεία από αυτή που έδωσε ο Μ.Ε.1. Ο Μ.Υ 1 υποστήριξε ότι ο όρος 4.1 αναφέρεται αποκλειστικά  μόνο σε τροποποιήσεις που αφορούν την επίδικη κατοικία των Εναγόντων και δεν αφορά τις υπόλοιπες κατοικίες, συμπεριλαμβανομένης και της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5.

 

Το Δικαστήριο καλείται, στη προκειμένη περίπτωση, να ερμηνεύσει τους όρους της επίδικης συμφωνίας, στην βάση των αναγνωρισμένων κανόνων ερμηνείας ενός εγγράφου, ως αυτές έχουν αποκρυσταλλωθεί μέσω της νομολογίας, ώστε να αποφανθεί επί του ζητούμενου.

 

Στην υπόθεση Χαραλάμπους Τρύφωνας και Άλλοι ν. Liberty Life Insurance Public Company Limited (πρώην Liberty Life Insurance Limited) (2011) 1 ΑΑΔ 1739 λέχθηκε ότι:

“Οδηγός για την ερμηνεία των προνοιών ενός εγγράφου είναι η γραμματική έννοια της λέξης ή φράσης που χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο που απαιτείται, κρινόμενη όμως πάντα υπό το πρίσμα των σκοπών της συμφωνίας όπως αυτοί αποκαλύπτονται από τη συμφωνία στο σύνολό της. Για να εξευρεθεί το νόημα των διαφόρων όρων που περιλαμβάνει μια σύμβαση το έγγραφο πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και με συμμετρικότητα, έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος να δημιουργηθεί δυσαρμονία στην εξήγηση των όρων, η οποία δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. Saab κ.ά. v. The Holy Monastery of Ayios Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499, Θεοχάρους v. Παστελλή (1993) 1 Α.Α.Δ. 240, Θεοδούλου v. Ασπίς Πρόνοια Ανώνυμη Ασφαλιστική Εταιρεία Zωής (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1551, Αλεξάντρου v. Κωμοδρόμου κ.ά. (1997) 1(Α) Α.Α.Δ. 576, Θεολόγου κ.ά. v. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 407 και το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 11, παρ. 638-672 και τις υποθέσεις που αναφέρονται στις αντίστοιχες υποσημειώσεις).»

 

Στην πρόσφατη υπόθεση Mark Ashkey Saul κ.α. v. Nicos Demetriou Finance and Construction Ltd κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 246/2015, 4/6/2024, με παραπομπή σε προγενέστερες υποθέσεις, επιβεβαιώθηκε η σταθερή θέση της νομολογίας ότι:

 

«Όπως λέχθηκε στην υπόθεση Λίλλης v. Ξενή (2009) 1(Α) Α.Α.Δ. 217, η ερμηνεία που δίδεται σε μια σύμβαση πρέπει να είναι λογική και να οδηγεί στην πραγμάτωση του σκοπού και της πρόθεσης των συμβαλλομένων, όπως αυτή συνάγεται από το κείμενο εξεταζόμενο ως σύνολο και χωρίς να απομονώνεται οποιαδήποτε φράση…. Σχετική είναι η υπόθεση Alpan Furnishings Ltd v. Δημάδη (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 170. Όπως έχει λεχθεί το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στον μέσο λογικό άνθρωπο και στην προκειμένη περίπτωση, όπως εξηγείται ανωτέρω, δεν υπάρχει δυσκολία ερμηνείας (βλ. Πολύφημος Χοτέλς Λτδ v. Μούτση (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1809).»

 

Στην υπόθεση Θεολόγου κ.α. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ (1998) 1Α Α.Α.Δ 407 λέχθηκε αναφορικά με τις αρχές που διέπουν την ερμηνεία σύμβασης ότι:

 

«συνεχής είναι η τάση προς εναρμόνιση των αρχών ερμηνείας των συμβάσεων με τα κρατούντα στην καθημερινή ζωή. Το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων».

 

 

Παραθέτω στη συνέχεια τους σχετικούς όρους της συμφωνίας.

 

Σύμφωνα με τον όρο 13.1 της συμφωνίας

 

«Όλοι οι πιο πάνω όροι της Συμφωνίας αυτής είναι ουσιώδεις και παράβαση τους από τον ένα Συμβαλλόμενο παρέχει στον άλλο τα δικαιώματα που καθορίζονται από τον Νόμο για Παράβαση Συμφωνίας, εκτός αν προβλέπεται διαφορετικά στην Συμφωνία αυτή.»    

 

 

Ο όρος 1.3 προνοεί ότι:

 

««Ο Πωλητής» επί των πιο πάνω οικοπέδων ανεγείρει κατοικία από τούδε και στο εξής καλούμενη η «κατοικία» η οποία αποτελεί τμήμα του έργου με την ονομασία LUXURY HOME 49 στο εξής καλούμενο «το έργο» και φέρει τον αριθμό 4.» 

 

Ο δε όρος 1.4 της συμφωνίας προνοεί ότι

 

«Για τους σκοπούς της παρούσας συμφωνίας το τμήμα των οικοπέδων μαζί με την κατοικία που ανεγείρεται σε αυτό θα ονομάζονται το «Πωλούμενο ακίνητο».   

 

Ο δε όρος 4.1 της συμφωνίας, ο οποίος στον υπότιτλο του καθορίζει τα δικαιώματα και υποχρεώσεις τόσο του Αγοραστή όσο και του Πωλητή, προνοεί ότι:

 

«4.1 «Ο Πωλητής» κατά την οικοδόμηση «του Έργου» ή «της Κατοικίας» δύναται:

4.1.1 Nα αλλοιώνει ή να τροποποιεί τα σχέδια, εάν κατά την απόλυτη κρίση του επιβλέποντα αρχιτέκτονα, οι τροποποιήσεις αυτές είναι λογικά αναγκαίες, για τεχνικούς ή αισθητικούς λόγους ή άλλους λόγους και νοουμένου ότι αυτές είναι σύμφωνες με τους Νόμους και Κανονισμούς που αφορούν την ανέγερση οικοδομών και δεν επηρεάζουν το «Πωλούμενο Ακίνητο» ουσιωδώς». 

 

 

Το κρίσιμο ερώτημα που προκύπτει είναι κατά πόσο η Εναγόμενη 1 είχε δικαίωμα, στη βάση των όρων της συμφωνίας αλλά και του πιο πάνω όρου, ως διατείνει, να μετατοπίσει τη θέση της ανέγερσης της κατοικίας υπ’ αριθμό 5.  

 

Η απάντηση που θα πρέπει να δοθεί στο πιο πάνω ερώτημα είναι αρνητική.

 

Ο πιο πάνω αναφερόμενος όρος 4.1 της συμφωνίας διατυπώνεται με σαφήνεια και είναι εύκολα αντιληπτός σε οποιονδήποτε αναγνώστη, ο οποίος αναζητεί την ερμηνεία του. Το δικαστήριο διαπιστώνει ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν υπάρχει οποιαδήποτε δυσκολία στην ερμηνεία του, με βάση την έννοια την οποία μεταδίδει το λεκτικό του στον μέσο λογικό άνθρωπο, την γραμματική του ερμηνεία και την σύνηθη σημασία των λέξεων του, λαμβανομένου υπόψιν και το σύνολο των όρων της επίδικης συμφωνίας.

 

Σύμφωνα με τον εν λόγω όρο, ο Πωλητής, δηλαδή η Εναγόμενη 1, κατά την οικοδόμηση είτε του «έργου» είτε της «κατοικίας» δύναται να αλλοιώνει ή να τροποποιεί τα σχέδια, για τεχνικούς ή αισθητικούς λόγους ή άλλους λόγους εφόσον πληρούνται δύο προϋποθέσεις. Η 1^η προϋπόθεση αφορά το γεγονός ότι οι εν λόγω τροποποιήσεις είναι σύμφωνες με τους Νόμους και Κανονισμούς που αφορούν την ανέγερση οικοδομών. Η 2^η προϋπόθεση είναι οι εν λόγω τροποποιήσεις να μην επηρεάζουν το πωλούμενο ακίνητο, δηλαδή την κατοικία των Εναγόντων ουσιωδώς. 

 

«Έργο», με βάση τον όρο 1.3 της συμφωνίας, ως έχει αναφερθεί αποτελεί  το LUXURY HOME 49, στο οποίο συμπεριλαμβάνεται τόσο η κατοικία των Εναγόντων όσο και οι υπόλοιπες κατοικίας του. Η δε κατοικία των Εναγόντων αποτελεί τμήμα του Έργου.

 

Στη βάση επομένως των πιο πάνω όρων, ως αυτές αποτυπώθηκαν στη συμφωνία, η Εναγόμενη 1 δεν δύναται είτε κατά την οικοδόμηση του έργου, δηλαδή κατά την οικοδόμηση του LUXURY HOME 49, συμπεριλαμβανομένου δηλαδή όλων των κατοικιών υπ’ αρ. 2, 3 και 5, είτε της επίδικης κατοικίας να αλλοιώνει ή να τροποποιεί τα σχέδια. Αν πρόθεση των μερών ήταν οι οποιεσδήποτε τροποποιήσεις να αφορούσαν μόνο την κατοικία των Εναγόντων, ο όρος 4.1 δεν θα συμπεριελάμβανε διαζευκτικά και την φράση «έργο», αλλά ο εν λόγω όρος θα περιλάμβανε μόνο την φράση «Κατοικία».    

 

Τα σχέδια, συμπεριλαμβανομένου και του χωραταξικού, τοποθετεί και χωροθετεί τη θέση της κάθε κατοικίας που θα ανεγείρετο στο έργο.

 

Συνεπακόλουθα, η οποιαδήποτε αλλοίωση ή τροποποίηση των σχεδίων, συμπεριλαμβανομένου ασφαλώς και του χωροταξικού, το οποίο αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας, δεν αφορά μόνο την επίδικη κατοικία των Εναγόντων, ως ο Μ.Υ.1  διατείνει, αλλά και ολόκληρο το έργο, συμπεριλαμβανομένης και της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5. Τούτο δε αποτελεί τελικό εύρημα του δικαστηρίου.

 

Ενόψει της μόλις πιο πάνω εκφρασθείσας κρίσης του δικαστηρίου, το αμέσως επόμενο ερώτημα που χρήζει απάντησης, είναι για το πότε επιτρεπόταν στην Εναγόμενη 1, με βάση τον πιο πάνω όρο της συμφωνίας, να τροποποιήσει τα σχέδια της κατοικίας υπ’ αριθμον 5, η οποία αποτελεί μέρος του έργου, συμπεριλαμβανομένης και της μετακίνησης της σε άλλο σημείο,  ως αυτή αποτυπώθηκε στην αρχική πολεοδομική άδεια και το χωροταξικό σχέδιο, το οποίο αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας. 

 

Σύμφωνα και πάλι με τον πιο πάνω όρο 4.1 της συμφωνίας, τροποποιήσεις στα σχέδια επιτρέπονται μόνο όταν αυτές είναι λογικά αναγκαίες για τεχνικούς ή αισθητικούς ή άλλους λόγους νοουμένου ότι αυτές δεν επηρεάζουν ουσιωδώς το πωλούμενο ακίνητο.

 

Αποτελεί κοινό τόπο ότι η ανέγερση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5  ξεκίνησε από την Εναγόμενη 1 το 2015 (ενώ η κατοικία των Εναγόντων παραδόθηκε σε αυτούς το 2011), κατόπιν έκδοσης από την τελευταία, νέας τροποποιημένης πολεοδομικής άδειας (Τεκμήριο 18), την οποία κατάθεσε η Μ.Υ 2, την μαρτυρία της οποίας αποδέχομαι πλήρως. Η εν λόγω μάρτυρας κατάθεσε την αρχική πολεοδομική άδεια μαζί με το χωροταξικό της (Τεκμήριο 16) αλλά και την νέα τροποποιητική άδεια, επίσης μαζί με το χωροταξικό της. Τα όσα εν προκειμένω η εν λόγω μάρτυρας κατάθεσε παρέμειναν επί της ουσίας αναντίλεκτα, εφόσον η αντεξέταση της ήταν διευκρινιστικού παρά αντιπαραθετικού χαρακτήρα.

 

Επί της ουσίας, ως διαπιστώνεται με βάση την νέα τροποποιητική άδεια, μετατοπίστηκε η θέση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 προς τα δυτικά, με βάση την θέση που αυτή είχε χωροθετηθεί στο αρχικό χωροταξικό σχέδιο. Δεν τέθηκε από τον Μ.Υ 1, ο λόγος για τον οποίο κατέστη αναγκαία η έκδοση νέας τροποποιητικής άδειας. Πιθανόν, ως συνάγεται με βάση την φωτογραφία Α.5 του Τεκμηρίου 14  που προσκόμισε ο Μ.Ε 3, την μαρτυρία του οποίου αποδέχομαι για τους λόγους που εξηγώ κατωτέρω, η μετατόπιση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 έγινε ώστε αυτή να απολαμβάνει καλύτερη θέα προς τη θάλασσα, εφόσον αυτή αποκόπτετο από άλλη τρίτη συνορεύουσα κατοικία, που δεν αποτελούσε μέρος του όλου έργου της Εναγόμενης 1. Ανεξαρτήτως αυτού, ο οποιοσδήποτε λόγος και αν υπήρχε, εντάσσεται στον «άλλο λόγο» που προνοεί ο όρος 4.1.1.  Για να επιτρέπεται όμως, ανεξαρτήτως λόγου, η τροποποίηση των σχεδίων του έργου, ο όρος 4.1.1. θέτει, μεταξύ άλλων, ως προϋπόθεση να μην επηρεάζεται ουσιωδώς η επίδικη κατοικία των Εναγόντων.

 

Με άλλα λόγια αν η τροποποίηση των σχεδίων της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 επηρεάζει ουσιωδώς την κατοικία των Εναγόντων, τότε η Εναγομένη 1 παραβιάζει τον πιο πάνω όρο της μεταξύ τους συμφωνίας.

 

Με την παράδοση της κατοικίας από την Εναγόμενη 1 στους Ενάγοντες  και την μετακόμιση τους εντός αυτής, και πριν την ανέγερση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5, η Εναγόμενη 1 συμμορφώθηκε πλήρως με τους όρους της μεταξύ τους συμφωνίας. Εκκρεμούσε μόνο η έκδοση των χωριστών τίτλων. Επίσης η οικία των Εναγόντων, ως αποτελεί κοινό τόπο, αλλά και με βάση την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Ε 1, η οποία δεν έχει αμφισβητηθεί, απολάμβανε θέα προς τη θάλασσα στη βάση του αρχικού χωροταξικού σχεδίου ως αυτό  προνοείτο στην αρχική πολεοδομική άδεια. 

 

Η όλη κατάσταση πραγμάτων διαφοροποιήθηκε με την μετατόπιση της οικίας υπ’ αριθμόν 5. Αυτή δε έγινε, κατά παράβαση του χωροταξικού σχεδίου, το οποίο αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας, ως αποτελεί τελικό εύρημα του δικαστηρίου. Είχε δε ως αποτέλεσμα η κατοικία των Εναγόντων να απωλέσει την θεά της προς την θάλασσα.

 

Όλες οι κατοικίες, ως είχαν τοποθετηθεί στο αρχικό χωροταξικό σχέδιο, είχαν θέα τη θάλασσα.  Με την μετακίνηση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 προς τα δυτικά, στη βάση της νέας τροποποιητικής άδειας που εξασφάλισε η Εναγόμενη 1, το επίδικο ακίνητο των Εναγόντων ασφαλώς και επηρεάστηκε ουσιωδώς,  εφόσον η κατοικία υπ’αριθμός 5 ανεγέρθηκε κατά παράβαση του αρχικού χωροταξικού σχεδίου με άμεσο επακόλουθο η κατοικία των Εναγόντων να απωλέσει τη θέα της προς τη θάλασσα. Δεν υπάρχει αμφισβήτηση από πλευράς Εναγόμενης 1 ότι η κατοικία των Εναγόντων θα απολάμβανε θέα προς θάλασσα αν αυτή ανεγειρόταν στη θέση που προνοούσε το χωροταξικό σχέδιο της συμφωνίας και η αρχική άδεια οικοδομής (Τεκμήριο 16). Αποτελεί, επίσης, κοινό τόπο ότι αφενός και οι τέσσερις κατοικίες ως αυτές θα ανεγείρονταν με βάση το χωροταξικό σχέδιο, όλες θα είχαν θέα προς τη θάλασσα.

 

Το γεγονός ότι η μετατόπιση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 επηρέασε ουσιωδώς το «Πωλούμενο Ακίνητο» έχει αποδειχθεί αφενός μέσω της αποδεκτής μαρτυρίας του Μ.Ε 1, ο οποίος ανάφερε στο δικαστήριο πως και με ποιο τρόπο επηράστηκε η επίδικη κατοικία των Εναγόντων, επισυνάπτοντας και σχετικές φωτογραφίες. Ειδικότερα, η φωτογραφία του Τεκμηρίου 7Β καταδεικνύει τη θέα που απολαμβανε η οικία των Εναγόντων προς τη θάλασσα, πριν την ανέγερση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5. Δεν παραγνωρίζω ότι η εν λόγω φωτογραφία, από την λήψη της γωνιάς που αυτή λήφθηκε, η θέα προς την θάλασσα δεν διακρίνεται. Η θέα της θάλασσας, με βάση τις φωτογραφίες και τα σχέδια όλης της περιοχής που επισύναψε ο Μ.Ε 3 στην έκθεση εκτίμησης του, Τεκμήριο 14, είναι αριστερά των κατοικιών, ως αυτές αποτυπώνονται στο χωροταξικό σχέδιο.  Αποτελεί, επίσης, κοινό τόπο, ακόμα και με την εκδοχή της Εναγόμενης 1, ότι η οικία των Εναγόντων, πριν την ανέγερση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5, είχε θέα προς τη θάλασσα. Ο Μ.Ε 1 κατάθεσε, επίσης, φωτογραφίες (Τεκμήρια 7α και 7γ) με τη θέα που έχει πλέον η κατοικία τους, μετά την ανέγερση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5, όπου η διαφορά είναι ευκρινής. Η θέα της θάλασσας από την κατοικία των Εναγόντων, μετά την ανέγερση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5, πλέον εμποδίστηκε και από την αυλή της βλέπει τους τοίχους της τελευταίας.

 

Σχετική, επίσης, με το ζήτημα αυτό, ήταν και η μαρτυρία του Μ.Ε 3, εκτιμητή ακινήτων, ο οποίος κατάθεσε στο δικαστήριο την πολυσέλιδη σχετική έκθεση εκτίμησης (Τεκμήριο 14) που ετοίμασε, την μαρτυρία του οποίου αποδέχομαι πλήρως. Ο εν λόγω μάρτυρας προσήλθε να καταθέσει ως εμπειρογνώμονας στο τομέα της εκτίμησης ακινήτων. Τόσο τα προσόντα του όσο και η πείρα του ουδόλως έχουν αμφισβητηθεί από την πλευρά των Εναγομένων.  Αφού έλαβα υπόψη αυτά και έχοντας κατά νου τις αρχές που καθορίζουν το πότε ένας μάρτυρας είναι εμπειρογνώμονας (Τσαγγαρίδης Βασίλης και Άλλη ν. Ανδρέα Αυγουστή (2000) 1 ΑΑΔ 528) αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι το εν λόγω πρόσωπο είναι εμπειρογνώμονας στους πιο πάνω τομείς.

 

Από τη στιγμή λοιπόν που ένας μάρτυρας κρίνεται εμπειρογνώμονας, έχει νομολογηθεί ότι αυτός μπορεί να εκφράσει γνώμη αναφορικά με τα ζητήματα που εμπίπτουν εντός της σφαίρας της ειδικότητας του, κατ' εξαίρεση του γενικού κανόνα που απαγορεύει την έκφραση γνώμης από ένα μάρτυρα (Νικολάου v Σταύρου (1992) 1 Α.Α.Δ 746). Ο ρόλος και τα καθήκοντα των εμπειρογνωμόνων έχουν επεξηγηθεί σε σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου (Πιττάλης και άλλων v. Ianira Εnterprises Ltd (1997) 1(B) A.A.Δ.814, Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 Α.Α.Δ. 2298). Στις εν λόγω αποφάσεις λέχθηκε ότι ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του, έτσι ώστε να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει την δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία.

 

Η εικόνα που άφησε ο μάρτυρας στο Δικαστήριο ήταν πολύ θετική και ως εκ τούτου αποδέχομαι τη μαρτυρία του. Αυτή δε επί της ουσίας παρέμεινε αναντίλεκτη, εφόσον η Εναγόμενη 1 δεν προσκόμισε οποιαδήποτε αντικρουστική μαρτυρία αλλά και οποιοδήποτε ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα, προς αντίκρουση των όσων κατέθεσε ο Μ.Ε 3 και που να διαψεύδει καθ΄ οιονδήποτε τρόπο τις θέσεις και ισχυρισμούς του. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μην υπάρχει βάση αμφισβήτησης των συμπερασμάτων του ως εμπειρογνώμονα.

 

Η δε έκθεση του που κατάθεσε στο Δικαστήριο ήταν απόλυτα κατατοπιστική, τεκμηριωμένη και πλήρως αιτιολογημένη. Παραθέτει με λεπτομέρεια πως κατέληξε στα σχετικά συμπεράσματα του αλλά και την μεθοδολογία που χρησιμοποίησε ώστε να καταλήξει στο ζητούμενο. Ο ίδιος, επισκεπτόμενος την κατοικία των Εναγόντων, είχε απόλυτη γνώση για την υφιστάμενη κατάσταση που έχει δημιουργηθεί μετά την ανέγερση της κατοικίας υπ’αριθμόν 5. Η οποιαδήποτε θέση της Εναγόμενης 1, περί του ότι δηλαδή δεν υπέστη οποιαδήποτε μείωση η αξία της κατοικίας των Εναγόντων, λόγω απώλειας της θέας, περιορίστηκε στις υποκειμενικές, γενικές, ατεκμηρίωτες θέσεις και απόψεις του Μ.Υ.1, εφόσον τα όσα ισχυρίστηκε δεν τεκμηριώθηκαν με οποιαδήποτε μεθοδολογία ή συγκριτικά στοιχεία. Για όλους τους πιο πάνω λόγους αποδέχομαι τη μαρτυρία του στην ολότητα της και στην βάση αυτής προβαίνω και στα ανάλογα ευρήματα.

 

Ο εν λόγω μάρτυρας εξήγησε με λεπτομέρεια με ποιο τρόπο επηρεάστηκε η επίδικη κατοικία των Εναγόντων από την μετατόπιση της οικίας υπ’ αριθμόν 5 στη βάση της τροποποιητικής άδειας που εξασφάλισε η Εναγόμενη 1 (βλέπε φωτογραφίες Α5 - Α10 επί του Τεκμηρίου 14), αλλά και τις συνέπειες που είχε η εν λόγω μετατόπιση σε σχέση με την αγοραία αξία της οικίας των Εναγόντων, η οποία και μειώθηκε. Ήταν η θέση του, την οποία και αποδέχομαι, ότι η κατοικία των Εναγόντων μετά την ανέγερση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 απώλεσε τη θέα της.

 

Σχετικές είναι οι φωτογραφίες Α.10 εώς Α.14. Η δε φωτογραφία Α.10 δεικνύει πλέον τη θέα που έχει η κατοικία των Εναγόντων από την αυλή τους, μετά την ανέγερση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5. Αυτή, με βάση το αρχικό χωροταξικό σχέδιο και την αρχική της χωροθέτηση, θα ανεγειρόταν πιο πίσω (από τη θέση που φαίνεται στην εν λόγω φωτογραφία), με αποτέλεσμα από το σημείο αυτό οι Ενάγοντες να μην απολαμβάνουν θέα. Το ίδιο ισχύει και για την φωτογραφία Α.11 του 1^ου ορόφου, που δεικνύει ότι αν ανεγείρετο πιο πίσω η κατοικία υπ’ αριθμόν 5, οι Ενάγοντες θα απολάμβαναν, από κάποιο σημείο της στον 1^ο όροφο, θέα.

 

Με βάση τα αρχικά σχέδια, η κατοικία υπ’ αριθμόν 5 βρισκόταν πιο ανατολικά και προς τον δρόμο επί του οποίου θα είχε πρόσωπο, σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Ε 3 αλλά και του Παραρτήματος Β’ της συμφωνίας. Με την έκδοση της νέας τροποποιητικής άδειας η χωροθέτηση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5 μετατοπίστηκε προς τα δυτικά σύνορα του οικοπέδου της.

 

Ο Μ.Υ 1 προβάλλει τη θέση ότι η θέα της θάλασσας από την οικία των Εναγόντων δεν έχει αποκοπεί από την ανέγερση της οικίας υπ’ αριθμόν 5 αλλά λόγω των δέντρων που οι τελευταίοι φύτεψαν στην αυλή τους. Δεν αποδέχομαι τη θέση αυτή. Ως εξήγησε με πειστικό τρόπο ο Μ.Ε 1, ο λόγος που φύτεψε δέντρα και τα άφησε να πάρουν ύψος είναι για να μην βλέπει τους τοίχους της εν λόγω κατοικίας λόγω της μετατόπισης αυτής. Η θέση του αυτή επιβεβαιώνεται από τις σχετικές φωτογραφίες που προσκόμισε (Τεκμήριο 7) και ειδικότερα από τη φωτογραφία 7Β που δυκνείει τη θέα, η οποία λήφθηκε πριν την ανέγερση της οικίας υπ’ αριθμόν 5. Η θέση αυτή του Μ.Υ 1 θα έλεγα επιπρόσθετα ότι συγκρούεται με τη λογική εφόσον αν η θέα από την οικία των Εναγόντων δεν παρεμποδιζόταν, ασφαλώς και θα κούρευε τα δέντρα σε πιο χαμηλό ύψος ώστε να έχει θέα. Η δε ενόχληση των Εναγόντων για την απώλεια της θέας είναι εμφανής από τις σχετικές επιστολές που απέστειλαν στην Εναγόμενη 1 (Τεκμήρια 8 και 10), μόλις περιήλθε στην αντίληψη τους η μετατόπιση της οικίας υπ’ αριθμόν 5.

 

Για όλους τους πιο πάνω λόγους, η θέση του Μ.Υ.1 ως προς την ερμηνεία που απέδωσε στον όρο 4.1 της συμφωνίας αλλά και ότι η Εναγόμενη 1 είχε το απόλυτο δικαίωμα να μετατοπίσει την χωροθέτηση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5, κατά την απόλυτη κρίση της και χωρίς την οποιαδήποτε έγκριση των Εναγόντων, δεν γίνεται αποδεκτή. Η μετατόπιση είχε ως αποτέλεσμα να επηρεαστεί ουσιωδώς η κατοικία των Εναγόντων, κατά παράβαση της συμφωνίας και τούτο αποτελεί τελικό εύρημα του δικαστηρίου. Ο Μ.Υ 1 παρά το γεγονός ότι ήταν ο συντάξας ως ανέφερε της επίδικης συμφωνίας, εντούτοις προσπάθησε να δώσει μια άλλη γραμματική ερμηνεία, νόημα και ερμηνεία  από αυτήν  που ο όρο 4.1 της συμφωνίας προνοεί.

 

Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης προσομοιάζουν, κατ΄ανάλογο τρόπο, με τα γεγονότα της υπόθεσης Mark Ashley Saul κ.α. v. Nicos Demetriou Finance and Construction Ltd κ.α. (ανωτέρω).

 

Αντικείμενο στην εν λόγω υπόθεση ήταν η συμφωνία για την αγορά ενός διαμερίσματος από τους Εφεσείοντες, σε πολυκατοικία που ανήγειραν οι Εφεσίβλητοι. Με βάση τους όρους της συμφωνίας η πολυκατοικία θα ήταν διώροφη και το διαμέρισμα που αγόρασαν οι Εφεσείοντες βρισκόταν στο 1^ο όροφο αυτής. Οι Εφεσείοντες αντιλήφθηκαν ότι είχε ανεγερθεί επιπλέον τρίτος όροφος, τερματίζοντας την συμφωνία λόγω παράβασης ουσιώδους όρους. Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή των Εφεσειόντων. Οι τελευταίοι άσκησαν έφεση και το Ανώτατο Δικαστήριο ανέτρεψε την πρωτόδικη απόφαση με το εξής σκεπτικό:

«Με τους λόγους έφεσης 1, 2, 4 και 5 αποδίδεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο ερμήνευσε τη συμφωνία και ότι λανθασμένα κατέληξε ότι δεν υπήρξε παράβαση αυτής από τους Εφεσίβλητους και συνακόλουθα νόμιμος τερματισμός της. Επομένως, θα εξεταστούν μαζί.

…Ακολούθως το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέπεμψε στον όρο 21 της επίδικης συμφωνίας, σύμφωνα με τον οποίο οι πωλητές αναλαμβάνουν να ανεγείρουν και ολοκληρώσουν την περιουσία («the Property») σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές και σχέδια τα οποία επισυνάπτονται, μονογραφήθηκαν από τα μέρη και αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας. Σύμφωνα με τον ίδιο όρο, οποιαδήποτε αλλαγή στις τεχνικές προδιαγραφές και σχέδια μπορεί να γίνει κατόπιν γραπτής ειδοποίησης προς τους αγοραστές. Η λέξη «property» ερμηνεύεται στον όρο 1 της συμφωνίας ως εξής:

«THE PROPERTY means; the two-bedroom flat No. 104 to be constructed on the 1^st floor of the building project named "AMPITHEA ATHENA COURT - BLOCK D" and which is marked by yellow colour on the attached plans and architectural drawings and are initialled by both parties.»

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, με βάση τους δύο αυτούς όρους της συμφωνίας, κατέληξε πως ήταν ξεκάθαρο ότι η περιουσία («property») «συγκεκριμενοποιείται ως τέτοια το διαμέρισμα 104 στον πρώτο όροφο του συγκροτήματος . και όχι ολόκληρο το οικοδόμημα». Επομένως, ήταν η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι Εφεσίβλητοι υποχρεούντο να ανεγείρουν και ολοκληρώσουν το διαμέρισμα 104 το οποίο οι Εφεσείοντες αγόρασαν σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές και σχέδια που επισυνάπτονται στη συμφωνία και που αναφέρονται στο εν λόγω διαμέρισμα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε πως δεν υπήρχε στη συμφωνία όρος ότι οι Εφεσίβλητοι δεν δικαιούντο να ανεγείρουν επιπρόσθετο όροφο και ότι θα υπήρχε συγκεκριμένος αριθμός διαμερισμάτων ο οποίος απαγορευόταν να αυξηθεί. Η δε υποχρέωση γραπτής ειδοποίησης δυνάμει του όρου 21 αφορούσε, σύμφωνα πάντα με το πρωτόδικο Δικαστήριο, την περίπτωση αλλαγών στο διαμέρισμα και όχι στην πολυκατοικία.

Θεωρούμε ότι η ερμηνεία την οποία έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στην επίδικη συμφωνία δεν συνάδει ούτε με τη συνήθη ερμηνεία των λέξεων αλλά ούτε και με την πρόθεση των μερών. Και τούτο καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο απομόνωσε τους προαναφερόμενους όρους της συμφωνίας, αγνοώντας άλλους όρους και τα συνημμένα σε αυτή αρχιτεκτονικά σχέδια. Ειδικότερα, το πρωτόδικο Δικαστήριο αγνόησε τον όρο 3 ο οποίος τιτλοφορείται «Description of the Sold Property» (περιγραφή της υπό πώληση περιουσίας) και προβλέπει ως ακολούθως:

«The immovable property which is hereby sold by the Vendors to the Purchasers is flat No.104 to be construed on the 1^st floor of "AMPHITHEA - ATHENA COYRT - BLOCK D". It is a two-bedroom apartment consisting of one living - dining room and kitchen area, two bedrooms, .., the storage room ., the parking space., a share and a right of ownership in the common areas and the communal swimming pool. .. The said flat will be construed and form part of the building complex named .. which the Vendors will build with other building developments ... The sold flat is shown in the attached architectural plans (Annex A) . Copy of the title deed of the land upon which the said complex is to be construed, is also hereby attached and forms part of this sale contract (Annex B) as well as copy of the technical characteristics (general specifications) according to which the said flat will be construed (Annex C) and copy of the land plan (Annex D).»

 

Σύμφωνα με τον όρο 22(a) της συμφωνίας, όλοι οι όροι της συμφωνίας είναι ουσιώδεις.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο αγνόησε εντελώς τον ανωτέρω όρο και την ερμηνεία που δίδεται στην υπό πώληση περιουσία η οποία αφενός παραπέμπει στα αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία φέρουν την υπογραφή των μερών, αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας και δείχνουν την ανέγερση διώροφης πολυκατοικίας και αφετέρου στη συμπερίληψη στην περιουσία του μεριδίου και της συνιδιοκτησίας των κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας και της πισίνας.

…

Τα αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία τα μέρη υπέγραψαν και κατέστησαν μέρος της συμφωνίας καταδεικνύουν την ανέγερση του  διαμερίσματος υπ' αρ. 104 το οποίο βρίσκεται στον πρώτο όροφο μιας διώροφης πολυκατοικίας η οποία αποτελεί μέρος ενός συγκροτήματος. Επίσης στην ίδια τη συμφωνία η υπό πώληση περιουσία δεν περιορίζεται στο διαμέρισμα αλλά και στους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους της πολυκατοικίας στην οποία θα ανεγειρόταν το διαμέρισμα 104. Προφανώς αυτός ο όρος περιλήφθηκε εφόσον πρόκειται για πολυκατοικία η οποία αποτελείται από μονάδες, ήτοι τα διαμερίσματα, οι οποίες ανήκουν αποκλειστικά στους ιδιοκτήτες τους και από κοινόκτητη ιδιοκτησία η οποία ανήκει ανά ποσοστό στους ιδιοκτήτες των μονάδων αυτής, σύμφωνα με τις σχετικές πρόνοιες του Μέρους ΙΙΑ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 και ειδικότερα το άρθρο 38Θ. Ο όρος 15 αναγνωρίζει ακριβώς αυτό το δικαίωμα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας εφόσον αναφέρει πως οι Εφεσείοντες, με την αγορά, καθίστανται συνιδιοκτήτες («share owners») των κοινόκτητων χώρων και επομένως αποκτούν τα δικαιώματα και τις ευθύνες που προκύπτουν από τούτο. Αξίζει να σημειωθεί ότι το εν λόγω Μέρος προστέθηκε με τον τροποποιητικό Νόμο 6(Ι)/1993, στον οποίο γίνεται ρητή αναφορά στον όρο 16 της συμφωνίας. Ο όρος αυτός παραπέμπει στον εν λόγω Νόμο για την καλύτερη ρύθμιση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων σε σχέση με τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, μέρη και εγκαταστάσεις στο συγκρότημα.

Με βάση το περιεχόμενο της επίδικης συμφωνίας, προκύπτει ξεκάθαρα ότι η συμφωνία αναφέρεται τόσο στο διαμέρισμα όσο και στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους του συγκροτήματος και ότι κατά την υπογραφή της συμφωνίας, η κοινή αντίληψη και κατανόηση των μερών ήταν η πώληση στους Εφεσείοντες του διαμερίσματος σε μια διώροφη πολυκατοικία, όπως αυτή απεικονίζεται στα σχέδια, και η παραχώρηση σε αυτούς μεριδίου στους κοινόχρηστους χώρους αυτής. Ως εκ τούτου η ανέγερση τρίτου ορόφου στην πολυκατοικία συνεπάγεται τη μείωση του μεριδίου των Εφεσειόντων, αγοραστών, στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, με αποτέλεσμα αυτή να συνιστά παράβαση των όρων της συμφωνίας, εφόσον η πολυκατοικία δεν ανεγέρθηκε με δύο ορόφους ως φαίνεται στα σχέδια, ανεξαρτήτως του ότι οι Εφεσίβλητοι είχαν εξασφαλίσει τις σχετικές άδειες προς τούτο.

Επομένως, το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε ως προς την ερμηνεία της συμφωνίας και στο συμπέρασμα του πως οι Εφεσείοντες αδικαιολόγητα τερμάτισαν τη συμφωνία.»

 

Παρά την μόλις πιο πάνω εκφρασθείσα κρίση του δικαστηρίου, ότι δηλαδή η Εναγόμενη 1 παραβίασε ουσιώδη όρο της συμφωνίας (τόσο το χωροταξικό σχέδιο όσο και τον όρο 4.1 αυτής) και ανεξαρτήτως των πιο πάνω, θα πρόσθετα, παρεμφερώς, ότι στην περίπτωση που ήθελε κριθεί ότι η πιο πάνω ερμηνεία της επίδικης συμφωνίας που προσέδωσε το Δικαστήριο είναι λανθασμένη, και ότι δεν αποτελούσε ουσιώδη όρο της, ότι η κάθε οικία θα ανεγειρόταν με βάση το χωροταξικό σχέδιο αυτής που θα είχε ως αποτέλεσμα η κατοικία των Εναγόντων να απολάμβαναν θέα στη θάλασσα, στην βάση της ενώπιον του δικαστηρίου αποδεκτής μαρτυρίας του Μ.Ε 1, αποτελεί εύρημα του δικαστηρίου ότι μεταξύ των Εναγόντων και της Εναγόμενης 1 καταρτίστηκε, πέραν της επίδικης συμφωνίας, και ένα είδος παράλληλης προφορικής συμφωνίας (collateral agreement), η οποία αποτελεί, με βάση την νομολογία, αναγνωρισμένη εξαίρεση του κανόνα αποκλεισμού της εξωγενούς μαρτυρίας.

 

Είναι νομολογιακά αναγνωρισμένο ότι σε περίπτωση γραπτής συμφωνίας, εξωγενής μαρτυρία δεν γίνεται αποδεκτή για να τροποποιήσει, αντικρούσει, αφαιρέσει ή προσθέσει στους όρους αυτής (Χριστοδούλου Πόκουρου κ.α.  ν. Κώστα (1998) 1Γ Α.Α.Δ 1618, Πολύφημος Χοτέλς Λτδ v. Μούτση  (2000) 1 ΑΑΔ 1809. Στην τελευταία αναφερόμενη υπόθεση τονίστηκε όμως ταυτόχρονα η δυνατότητα του Δικαστηρίου να εμπλουτίσει τη γνώση του με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων των διαπραγματεύσεων καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Ο κανόνας είναι με άλλα λόγια ότι αποκλείεται η προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας για να βρεθεί το νόημα γραπτής σύμβασης. Σκοπός του κανόνα είναι η διασφάλιση της βεβαιότητας των συναλλαγών (Marketventures Ltd ν. Δικωμίτη (2009) 1Α Α.Α.Δ 383).

 

Κατ' εξαίρεση, με βάση την πιο πάνω τελευταία αναφερόμενη υπόθεση, επιτρέπεται η απόδειξη παράλληλης προφορικής συμφωνίας συνδεόμενης με τη βασική, δεδομένου ότι αυτή δε συγκρούεται με αυτήν.

 

Και τούτο γιατί η νομολογία αναγνωρίζει ότι αυστηρή εφαρμογή του κανόνα πολλές φορές οδηγεί σε αδικία, ιδιαίτερα όταν το  έγγραφο στο οποίο διατυπώνεται η συμφωνία δεν είναι λεπτομερές, με αποτέλεσμα να μη φανερώνει πλήρως και με σαφήνεια την πρόθεση των μερών. Σε κάθε περίπτωση το Δικαστήριο έχει δικαίωμα να εξετάζει, και οφείλει να εξετάζει, όλη τη μαρτυρία, στο σύνολό της, προκειμένου να διαπιστώσει την πραγματική φύση της μεταξύ των μερών συμφωνίας (Marketventures Ltd ανωτέρω).

 

Η ύπαρξη αίρεσης σαν ξεχωριστής παράλληλης συμφωνίας μπορεί επίσης να είναι αντικείμενο εξωγενούς μαρτυρίας κατ' εξαίρεση του κανόνα (Γερμανού ν. Κόκκαλου (1994) 1 Α.Α.Δ 788). Στην τελευταία αυτή απόφαση με αναφορά σε αγγλική νομολογία αναφέρεται ότι φαίνεται ότι βρίσκει απήχηση η άποψη ότι είναι δυνατό σε ορισμένες περιπτώσεις να επιτρέπεται η αποδοχή τέτοιας συμφωνίας έστω και αν αντιβαίνει σε γραπτό όρο σύμβασης

 

Σύμφωνα, επίσης, με τη νομολογία το Δικαστήριο, συμβιβάζοντας τον κανόνα με τις εξαιρέσεις, θα πρέπει να ισοζυγίζει την ανάγκη για τη βεβαιότητα στη διεκπεραίωση των ανθρωπίνων σχέσεων και την ανάγκη για την απρόσκοπτη επιδίωξη της αλήθειας (Belcy Company Ltd  ν. Λουκά (2003) 1Β Α.Α.Δ 871).

 

Εφαρμόζοντας τις πιο πάνω νομικές αρχές στα υπό κρίση γεγονότα, αποτελεί θέση των Εναγόντων, μέσω του Μ.Ε 1, η οποία έγινε αποδεκτή, ότι η Εναγόμενη 1 γνώριζε ότι οι Ενάγοντες επέλεξαν την συγκεκριμένη επίδικη κατοικία λόγω του ότι αυτή απολάμβανε θέα προς τη θάλασσα. Η Εναγόμενη 1 τους διαβεβαίωσε τόσο προφορικώς όσο και γραπτώς, με σχετικό διαφημιστικό έντυπο που τους παρέδωσε, ότι η κατοικία υπ’ αριθμόν 4 είχε θέα τη θάλασσα.  Αυτός ήταν και ο λόγος που επέλεξαν οι Ενάγοντες να αγοράσουν τη συγκεκριμένη κατοικία, λόγω και της αγάπης τους προς τη θάλασσα, και το γεγονός αυτός ήταν εις γνώση της Εναγόμενης 1. Επιπρόσθετα, ο Μ.Ε 1 επισκέφθηκε προσωπικά τον χώρο όπου αυτή ανεγείρετο, όπου και έλαβε τις διαβεβαιώσεις από την Εναγόμενη 1 ότι αυτή θα είχε θέα τη θάλασσα, γεγονός το οποίο και ο ίδιος διαπίστωσε προσωπικά, πάντοτε σε συσχετισμό με την θέση που θα ανεγείρετο η κατοικία υπ’αριθμόν 5. Επίσης, κατά την προσωπική επίσκεψη του στο έργο, διαπίστωσε ότι δεν μπορούσε να ανεγερθεί μπροστά από τις οικίες οποιαδήποτε άλλη οικία από τρίτους, εφόσον μπροστά είναι ο Ξεροπόταμος ποταμός, γεγονός το οποίο δεν αμφισβητήθηκε, και σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Ε.1, δημιουργήθηκε ορθώς η πεποίθηση στους Ενάγοντες, ότι η κατοικία τους που θα αγόραζαν θα είχε θέα στη θάλασσα, ως η Εναγόμενη 1 τους διαβεβαίωσε αλλά και στη βάση των όσων η ίδια διαφήμιζε. 

 

Η πιο πάνω προφορική συμφωνία των μερών ήταν ακριβώς ότι η κατοικία που θα αγόραζαν οι Ενάγοντες θα είχε θέα προς θάλασσα (ανεξαρτήτως απόστασης από αυτήν), θέα η οποία θα παρέμενε αναλλοίωτη ακόμη και μετά την ανέγερση της οικίας υπ’ αριθμόν 5. Αυτή ήταν η πρόθεση των μερών και κάτω από αυτές τις περιστάσεις τα μέρη κατάρτισαν την γραπτή τους συμφωνία. Συμφωνία, η οποία αποτυπώνει τα προφορικά συμφωνηθέντα, εφόσον το χωροταξικό σχέδιο αυτής, όπου θα ανεγείρετο η κατοικία υπ’αριθμόν 5, αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος αυτής.  Η Εναγόμενη 1 με τις παραστάσεις της, δημιούργησε την εύλογη πεποίθηση στους Ενάγοντες και συμφώνησαν προφορικά ότι η οικία που θα αγόραζαν θα είχε θέα προς τη θάλασσα με δεδομένη τη χωροθέτηση της κάθε κατοικίας που θα είχε η κάθε μια από τις τέσσερις κατοικίες που θα ανεγείρετο στο έργο.  Αυτό είχαν συμφωνήσει προφορικώς τα μέρη.  Εξ ου και προχώρησαν με την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας.

 

Επομένως, στην βάση των πιο πάνω δεδομένων, δόθηκε ρητή προφορική παράσταση από την Εναγόμενη 1 και καταρτίστηκε παράλληλη προφορική συμφωνία μεταξύ Εναγόντων και Εναγόμενης 1 ότι η οικία που θα αγόραζαν θα είχε θέα προς τη θάλασσα. Οι δε παραστάσεις της Εναγόμενης 1 ήταν για την ίδια δεσμευτικές. Αποδέχομαι την εν λόγω εξωγενή μαρτυρία και κρίνω ότι είναι αναγκαία η κατ' εξαίρεση αποδοχή της, για να θεμελιωθεί η ρητή προφορική παράσταση που δόθηκε κατά τη συναλλαγή, η οποία επενέργησε ως ένα είδος παράλληλης συμφωνίας (collateral agreement) μεταξύ Εναγόντων και Εναγομένης 1. Οι Ενάγοντες ενήργησαν στη βάση των διαβεβαιώσεων που τους δόθηκαν από την Εναγόμενη 1 και προχώρησαν με την υπογραφή της συμφωνίας, στην οποία βεβαιώνεται η θέση όλων των κατοικιών με βάση το χωροταξικό. Σημασία έχει ότι οι Ενάγοντες στη βάση της πιο πάνω  παράλληλης συμφωνίας είχαν κατά νουν και στη βάση αυτής ενήργησαν προχωρώντας στην σύναψη της συμφωνίας, ότι η οικία τους θα είχε θέα τη θάλασσα. Η παράσταση αυτή ήταν ουσιώδης και δεσμευτική για την Εναγόμενη 1 και ήταν στη βάση της πιο πάνω παράστασης που οι Ενάγοντες προχώρησαν στη συνέχεια και υπέγραψαν την επίδικη συμφωνία. Δεν παραγνωρίζω ότι η συμφωνία των μερών και οι όροι που την περιβάλλουν ήταν η επίδικη συμφωνία. Αυτή όμως καταρτίστηκε  με την προϋπόθεση όμως ότι υπόκειται στην ανεξάρτητη παράλληλη συμφωνία που έγινε ως αποτέλεσμα των παραστάσεων της Εναγομένης 1. Το δικαστήριο, στη βάση της πιο πάνω νομολογίας, έχει δικαίωμα να εξετάζει και οφείλει να εξετάζει όλη τη μαρτυρία από την αρχή μέχρι το τέλος ούτως ώστε να διαπιστώσει τί είδους συμφωνία είχε επιτευχθεί μεταξύ των μερών. Η αποδοχή της πιο πάνω εξωγενούς μαρτυρίας με την παράλληλη προφορική συμφωνία που είχε καταρτιστεί σε καμία περίπτωση δεν έρχεται σε σύγκρουση με οποιοδήποτε ουσιώδη όρο της γραπτής επίδικης συμφωνίας. Αντίθετα, επιβεβαιώνεται από τους όρους της ότι το χωροταξικό αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας, από τον όρο 4.1 που έχει παρατεθεί ανωτέρω, αλλά και από το γεγονός ότι όλοι όροι της επίδικης συμφωνίας είναι ουσιώδης.  Η κατ’ εξαίρεση αποδοχή της παράλληλης προφορικής συμφωνίας γίνεται όχι για να αντιπαραταχθεί άποψη ως προς το νόημα του εγγράφου, αλλά για να ενταχθούν στην εικόνα στοιχεία ώστε να ριφθεί φως στο ζητούμενο.

 

Στην υπόθεση Marketventures Ltd ν. Δικωμίτη (ανωτέρω) λέχθηκε ότι:

 

«…Το πρωτόδικο δικαστήριο, σε σχέση με τον Άλκη Αλωνεύτη κατέληξε στο συμπέρασμα ότι είχε τουλάχιστον φαινόμενη ή εξυπακουόμενη εξουσιοδότηση (apparent ή ostensible authority) να ενεργεί εκ μέρους των Εφεσειόντων και να τους δεσμεύει. Βρήκε ότι ο Εφεσίβλητος, μέσω του Αλωνεύτη, συνήψε συμφωνία με τους Εφεσείοντες, για την αγορά μετοχών οι οποίες θα εισάγονταν στο ΧΑΚ μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα.

 

Για να καταλήξει στο πιο πάνω συμπέρασμα, το δικαστήριο δέχθηκε εξωγενή μαρτυρία, θεωρώντας ότι ήταν αναγκαία η κατ' εξαίρεση αποδοχή της, για να θεμελιωθεί η ρητή προφορική παράσταση που δόθηκε κατά τη συναλλαγή, η οποία επενέργησε ως ένα είδος παράλληλης συμφωνίας (collateral agreement). Θεώρησε ότι ο Εφεσίβλητος ενήργησε στη βάση των διαβεβαιώσεων που του δόθηκαν από τον Αλωνεύτη κατά τη συνάντησή τους και όχι στη βάση οποιασδήποτε γραπτής αίτησης που έγινε μεταγενέστερα.

 

Το δικαστήριο κατέληξε επίσης ότι από τη στιγμή που η μαρτυρία του Εφεσίβλητου και του Ασπρή γίνεται δεχτή, ότι έγινε η συνάντηση με τον Αλωνεύτη και ότι είναι επί τη βάση της συνάντησης αυτής που ο Εφεσίβλητος προχώρησε στην υποβολή της αίτησης, σημασία έχει το τι είχε κατά νου ο Εφεσίβλητος «ως συμφωνηθέν και ως λεχθέν από τον Αλωνεύτη, υπό τύπο παραστάσεως ως προς την πορεία των μετοχών της εναγόμενης εταιρείας και την εισαγωγή της στο ΧΑΚ.».*

...

Αναφορικά με το περιεχόμενο της προφορικής συμφωνίας με τον Αλωνεύτη που οδήγησε τον Εφεσίβλητο στην υποβολή της αίτησης, το δικαστήριο βρήκε ότι όντως ο Αλωνεύτης, ενεργώντας με «φαινόμενη εξουσιοδότηση» των Εφεσειόντων, προέβη σε παραστάσεις προς τον Εφεσίβλητο ότι οι Εφεσείοντες θα εισήγαγαν τους τίτλους τους στο ΧΑΚ, μέσω άλλης εταιρείας, σε σύντομο χρόνο 2-3 μηνών μετά τη συνάντηση τους.  Θεώρησε δε, ότι αυτή η παράσταση ήταν ουσιώδης. Ήταν στη βάση της πιο πάνω παράστασης, που ο Εφεσίβλητος προχώρησε στη συνέχεια να υποβάλει τη σχετική αίτηση για απόκτηση των μετοχών.

…

Οι Εφεσείοντες με 30 λόγους έφεσης, αμφισβητούν την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης. Πολλοί από αυτούς είναι όμοιοι και θα μπορούσαν να ομαδοποιηθούν ώστε να απλοποιηθούν τα επίδικα θέματα. Θα προσπαθήσουμε να τους ομαδοποιήσουμε εμείς, ώστε να εξεταστεί η ουσία της κάθε ομάδας ξεχωριστά.

….

Η επόμενη ενότητα, αφορά στις διαπιστώσεις του Δικαστηρίου για τις παραστάσεις της συνομολόγησης της πρώτης συμφωνίας με τον Αλωνεύτη και τη λήψη εξωγενούς μαρτυρίας. Με τον 10 και άλλους συναφείς λόγους έφεσης, 9ο, 12ο, 13ο, 14ο, 16ο, 17ο και 26ο, οι Εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι εσφαλμένα κρίθηκε από το πρωτόδικο δικαστήριο ότι η συμφωνία καταρτίστηκε στις 11.6.2000, όταν έγινε η συνάντηση με τον Αλωνεύτη και δόθηκε η κατ' ισχυρισμό παράσταση ότι οι Εφεσείοντες θα εισήγαγαν τις μετοχές τους στο ΧΑΚ μέσα σε εύλογο ή σύντομο χρόνο.

Συγκεκριμένα, το πρωτόδικο δικαστήριο στη σελίδα 35 της απόφασης του, ανέφερε ότι:-

«.. η σύμβαση καταρτίστηκε προφορικά προγενέστερα, όταν στις 11.6.00 ή πέριξ αυτής της ημερομηνίας, έγινε η συνάντηση με τον Αλωνεύτη και δόθηκε η παράσταση ότι η εναγόμενη θα εισήγαγε τις μετοχές της σε εύλογο ή σύντομο χρόνο στο Χ.Α.Κ.  Είναι με βάση αυτή την προφορική συμφωνία, επαναλαμβάνεται, που υποβλήθηκε η αίτηση στις 17.7.00 με το Τεκμ. «5» και όρος της αίτησης εξυπακούεται ότι ήταν και η εισαγωγή στο Χ.Α.Κ. των μετοχών εντός εύλογου χρόνου. Υπήρχε παράλληλη συμφωνία και εξυπακουόμενος προφορικός όρος στην αίτηση, Τεκμ. «5», η οποία κατά τα άλλα ίσχυε, με τη δέσμευση όμως αυτή.»

Οι Εφεσείοντες θεωρούν την πιο πάνω κατάληξη εσφαλμένη.  Σύμφωνα με την εισήγηση του δικηγόρου τους, η συμφωνία έγινε στις 17.7.00 με την υποβολή και αποδοχή της αίτησης, Τεκμήριο 5, για αγορά των μετοχών.  Ως αποτέλεσμα είπε, τα όσα αναφέρονται στην αίτηση, αποτελούν μέρος της συμφωνίας.

Ούτε αυτή η ομάδα λόγων έφεσης ευσταθεί. Σύμφωνα με τα ευρήματα του δικαστηρίου, προηγήθηκε η συμφωνία με τον Αλωνεύτη κατά την οποία δόθηκε και η επίδικη παράσταση για εισαγωγή των τίτλων στο ΧΑΚ. Αποτελεί επίσης διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι κατά τη συνομολόγηση της συμφωνίας ο Εφεσίβλητος δεν είχε γνώση της Πληροφοριακής Έκθεσης, Τεκμήριο 9.  Επομένως, η κατάληξη του δικαστηρίου περί ύπαρξης παράλληλης συμφωνίας, είναι ορθή. Οποιαδήποτε άλλη κατάληξη, θα αγνοούσε τη συμφωνία της 11.6.00, με τον Αλωνεύτη, η οποία ήταν και η κύρια αιτία που ο Εφεσίβλητος προχώρησε στο να καταβάλει £500.000 σε μια εταιρεία που μόλις είχε ιδρυθεί.

Δεν συμφωνούμε με τον δικηγόρο των Εφεσειόντων ότι η απόφαση του δικαστηρίου προκαλεί σύγχυση, ως προς τον τρόπο που προσέγγισε τη συμφωνία των μερών. Το δικαστήριο σε κανένα στάδιο θεώρησε ότι η αίτηση, Τεκμήριο 5, δεν αποτελούσε συμφωνία. Αντίθετα, σε αρκετά σημεία της απόφασης, επαναλαμβάνεται ότι η συμφωνία των μερών ήταν αυτή που περιλαμβάνεται στην αίτηση, Τεκμήριο 5, με την προϋπόθεση όμως ότι υπόκειται στην ανεξάρτητη συμφωνία που έγινε ως αποτέλεσμα των παραστάσεων του Αλωνεύτη στις 11.6.00. Αυτή η συμφωνία αποδείχθηκε με τη λήψη μαρτυρίας έξω από το Τεκμήριο 5.

Όταν μια συμφωνία διατυπωθεί σε γραπτό κείμενο, όπως έγινε εδώ με την υποβολή και αποδοχή της αίτησης, Τεκμ. 5, ο γενικός κανόνας είναι ότι δεν επιτρέπεται σε κανένα από τα δύο μέρη να διαφοροποιήσει τη συμφωνία. Πρόκειται για τον κανόνα αποκλεισμού εξωγενούς μαρτυρίας. Σκοπός του κανόνα είναι η διασφάλιση της βεβαιότητας των συναλλαγών.

Όμως η νομολογία αναγνωρίζει ότι αυστηρή εφαρμογή του κανόνα πολλές φορές οδηγεί σε αδικία, ιδιαίτερα όταν το έγγραφο στο οποίο διατυπώνεται η συμφωνία δεν είναι λεπτομερές, με αποτέλεσμα να μη φανερώνει πλήρως και με σαφήνεια την πρόθεση των μερών. Όπως αναφέρθηκε στην υπόθεση J. Evans & Son (Portsmouth) Ltd. v. Andrea Merzario Ltd. [1976] 2 All E.R. 930, στη σελίδα 935:-

«The court is entitled to look at and should look at all the evidence from start to finish in order to see what the bargain was that was struck between the parties.»

Σε δική μας ελεύθερη μετάφραση:-

«Το δικαστήριο έχει δικαίωμα να εξετάζει και οφείλει να εξετάζει όλη τη μαρτυρία από την αρχή μέχρι το τέλος ούτως ώστε να διαπιστώσει τι συμφωνία είχε επιτευχθεί μεταξύ των μερών.»

Σχετικές είναι επίσης οι υποθέσεις Polycarpou v. Polycarpou (1982) 1 C.L.R. 182 και Γερμανού v. Κόκκαλου (1994) 1 Α.Α.Δ. 788.

Στην προκειμένη περίπτωση, το δικαστήριο προσέγγισε ορθά το θέμα, θεωρώντας ότι η συμφωνία των μερών όπως διατυπώνεται στο Τεκμήριο 5, υπόκειται στην παράλληλη συμφωνία που προηγήθηκε στις 16.6.2000. Γι' αυτό και με βάση την εξαίρεση του κανόνα αποκλεισμού εξωγενούς μαρτυρίας, ορθά θεώρησε τις παραστάσεις του Αλωνεύτη ως δεσμευτικές. Το ότι η παράσταση προηγήθηκε, δεν επηρέαζε την ουσία, εφόσον πρόθεση των μερών κατά τη συνάντηση τους στις 16.6.2000, ήταν όπως η παράσταση είναι δεσμευτική για την επένδυση ύψους μισού εκατομμυρίου λιρών που θα ακολουθούσε. Επομένως, ορθά το δικαστήριο θεώρησε ότι η παράλληλη συμφωνία της 11.6.00 επενεργούσε στην αίτηση - Τεκμήριο 5 - κατά τρόπο που να εξουδετερώνει την κατά τα άλλα αντίθετη πρόνοια του Τεκμηρίου 5 για εισαγωγή των τίτλων στο ΧΑΚ το 2004.

…

Ο μηχανισμός της παράλληλης συμφωνίας, χρησιμοποιείται συχνά από τα δικαστήρια, ώστε να αποδοθεί δικαιοσύνη. Δεν χρειάζεται να αναφερθούμε στις πολλές υποθέσεις που υπάρχουν επί του θέματος στο κοινοδίκαιο, απ' όπου και αντλείται η αρχή. Περιοριζόμαστε να σημειώσουμε την υπόθεση J. Evans & Son (Portsmouth) Ltd. v. Andrea Merzario Ltd., ανωτέρω, στην οποία οι εναγόμενοι διαβεβαίωσαν τους ενάγοντες ότι τα εμπορευματοκιβώτιά τους τα οποία περιείχαν μηχανήματα, θα μεταφέρονταν μέσα στο αμπάρι του πλοίου. Με βάση την παράσταση αυτή, οι ενάγοντες υπέγραψαν συμφωνία μεταφοράς των εμπορευμάτων. Όμως, εκ παραδρομής, τα εμπορεύματα μεταφέρθηκαν πάνω στο κατάστρωμα του πλοίου, με αποτέλεσμα να πέσουν στη θάλασσα κατά τη διάρκεια θαλασσοταραχής. Συνήθης όρος που ήταν διατυπωμένος στη σύμβαση μεταφοράς, απάλλασσε τους εναγομένους από οποιαδήποτε ευθύνη. Οι ενάγοντες αξίωσαν αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας. Το πρωτόδικο δικαστήριο δεν δέχτηκε την εισήγηση για ύπαρξη παράλληλης συμφωνίας και απέρριψε την αγωγή τους.  Στην έφεση που καταχώρησαν οι ενάγοντες, το Αγγλικό Εφετείο θεώρησε ότι η προφορική διαβεβαίωση των εναγομένων ότι τα εμπορεύματα θα μεταφέρονταν στο αμπάρι του πλοίου, ισοδυναμούσε με συμβατική υπόσχεση η οποία μπορούσε να εφαρμοστεί ως παράλληλη συμφωνία, εφόσον δόθηκε με πρόθεση να πειστούν οι ενάγοντες να μεταφέρουν τα εμπορεύματα τους με το πλοίο των εναγομένων. Το δικαστήριο βρήκε επίσης ότι οι εναγόμενοι δεν δικαιούνταν να επικαλεστούν τον όρο της γραπτής συμφωνίας, με βάση τον οποίο απαλλάσσονταν από οποιαδήποτε ευθύνη, εφόσον κρίθηκε ότι ο όρος ήταν αντίθετος με την προφορική διαβεβαίωση που έδωσαν οι εναγόμενοι και εάν εφαρμοζόταν θα καθιστούσε μάταιη τη συμφωνία. Ως αποτέλεσμα, η προφορική διαβεβαίωση θεωρήθηκε ότι υπερείχε των όρων της γραπτής σύμβασης. Εξηγώντας το σκεπτικό του δικαστηρίου, ο δικαστής Geoffrey Lane L.J. στη σελίδα 936, αναφέρει τα εξής:-

«The effect of their agreement was to remove from the new term the restrictions or exemptions contained in those trading conditions. Any other conclusion would be to destroy the business efficacy of the new agreement from the day it started.»

Σε δική μας ελεύθερη μετάφραση:-

«Το αποτέλεσμα της συμφωνίας τους ήταν η απάλειψη από τον νέο όρο των περιορισμών ή εξαιρέσεων που περιλαμβάνονταν σε αυτούς τους όρους των συναλλαγών.  Οποιαδήποτε άλλη κατάληξη θα κατέστρεφε την εμπορική αποτελεσματικότητα της νέας συμφωνίας από την ημέρα έναρξης της...»

 

Στην υπόθεση Γερμανού v Kόκκαλου (ανωτέρω) λέχθηκε επίσης ότι:

 

«Σε επίρρωση της θέσης του ο κ. Ευτυχίου παρέπεμψε στον "Phipson on Evidence", 12η έκδοση, παράγραφοι 1891, 1892, 1902 και 1908.  Σε αυτές διατυπώνεται ο γενικός κανόνας του δικαίου της απόδειξης ότι η παράθεση εξωγενούς μαρτυρίας που αντικρούει, αλλοιώνει, προσθέτει ή επιφέρει διαφοροποιήσεις σε έγγραφη συμφωνία είναι απαράδεκτη.  Κατ' εξαίρεση επιτρέπει την απόδειξη παράλληλης προφορικής συμφωνίας συνδεόμενης με τη βασική δεδομένου ότι αυτή δε συγκρούεται με το έγγραφο όπως, κατά τη γνώμη του συνηγόρου, είναι η περίπτωση που μας απασχολεί.

Ο κ. Π. Ιωαννίδης, αφού επεσήμανε πως δε βάλλεται απευθείας η αποδοχή της μαρτυρίας από το πρωτόδικο δικαστήριο για την ύπαρξη αίρεσης με ιδιαίτερο λόγο έφεσης, υποστήριξε ότι και στην περίπτωση ακόμη που η προφορική συμφωνία ερχόταν σε αντίθεση με το τεκ. 1 η μαρτυρία ήταν παραδεκτή και μπορούσε να επενεργήσει καταλυτικά στο δικαίωμα που παρέχει η γραπτή συμφωνία.  Έγινε επίκληση στις υποθέσεις: Mendelssohn v. Normand Ltd. [1969] 2 All E.R. 1215 και J. Evans & Son (Portsmouth) Ltd. v.  Andrea Merzario Ltd. [1976] 2 All E.R. 930.

Παρόλο που η έφεση δεν ανακινεί άμεσα θέμα νομικής δεκτικότητας της μαρτυρίας που αφορά στην προφορική συμφωνία εντούτοις είναι σωστό να ασχοληθούμε με την ουσία.  Πρωτόδικα αντιμετωπίστηκε ένσταση της εφεσείουσας κατά της αποδοχής της μαρτυρίας.  Περαιτέρω το θέμα είναι νομικό και ενώπιον μας δε συζητήθηκε μόνο από τη σκοπιά αυτή του αποδεκτού της μαρτυρίας.  Όπως προεκτέθηκε δόθηκε κάποια ευρύτερη διάσταση.

Δε δικαιολογείται η διαπίστωση, αντίθετα με ότι πρότεινε η εφεσείουσα, ότι υφίσταται αντίφαση μεταξύ προφορικής και γραπτής συμφωνίας.  Με τον όρο 3 ο πωλητής ανέλαβε να μην αποξενώσει ή επιβαρύνει το ακίνητο.  Δε διεγγυάται ότι το κτήμα δεν είναι ήδη βεβαρημένο.  Η ύπαρξη αίρεσης σαν ξεχωριστής παράλληλης συμφωνίας μπορεί να είναι αντικείμενο εξωγενούς μαρτυρίας κατ' εξαίρεση του κανόνα που εκθέσαμε.

Το θέμα αναλύει σύντομα αλλά με μεστότητα ο G. D. Nokes "An introduction to Evidence" 4η έκδοση, σελ. 254, στο οποίο αναφέρεται η παλαιά υπόθεση Pym v. Campbell [1856] 6 E & B 370, που μπορεί να παραλληλιστεί με την παρούσα:

"Condition precedent.  It may be shown that a document has never come into effect.  When the court holds that there is a concluded contract, no evidence to contradict its terms is admissible on this ground.  But extrinsic evidence is admissible to show that a deed was delivered as an escrow, or that the operation of any apparent agreement was subject to a condition precedent."

Βλέπε επίσης "Chitty on Contracts" τόμος 1ος, 24η έκδοση, παραγραφοι 753 και 808 στις σελίδες 413 και 440 αντίστοιχα.

Έτσι και εδώ η συμφωνία θα διατηρούσε την ισχύ της μόνο αν είχε πληρωθεί η αίρεση, πράγμα που δε συνέβηκε.

Η επιτυχία του εφεσιβλήτου στο σημείο αυτό σημαίνει, λόγω της αυτοτέλειας των υπερασπίσεων που πρόβαλε και το τέλος της υπόθεσης για την εφεσείουσα.  Γιαυτό δε χρειάζεται να προχωρήσουμε στην αξιολόγηση των υποθέσεων που μας παρέθεσε ο κ. Ιωαννίδης.  Θα παρατηρούσαμε μόνον ότι τον αντίκτυπο τους στις παράλληλες συμφωνίες συζητεί ο Chitty on Contracts, στην παράγραφο 817, σελ. 443, με αυτό ακριβώς τον τίτλο "Collateral Terms" και με υπόβαθρο τις δύο αποφάσεις Evans και Μendelssohn, ανωτέρω όπως και άλλες αποφάσεις.  Φαίνεται ότι βρίσκει απήχηση η άποψη ότι είναι δυνατό σε ορισμένες περιπτώσεις να επιτρέπεται η αποδοχή τέτοιας συμφωνίας έστω και αν αντιβαίνει σε γραπτό όρο σύμβασης.  Κτυπητό παράδειγμα αποτελεί η City & Westminster Properties 1934 Ltd. v. Mudd [1959] Ch. 129.

Είναι άξιο μνείας το παρακάτω σύντομο απόσπασμα στην παράγραφο 817 που μας δίνει τη συνολική εικόνα:

"Extrinsic evidence may also be admitted to show a collateral agreement or warranty and it is sometimes said that these, too, must not contradict the express terms of the written contract.  But it is sometimes possible to prove an overriding oral warranty or even a promise not to enforce an express term of the written agreement."»

 

 

Προβάλλει περαιτέρω η Εναγόμενη 1, μέσω του Μ.Υ 1, σαν υπεράσπιση τη θέση, θέση η οποία και προωθήθηκε μέσω της γραπτής αγόρευσης του ευπαίδευτου συνηγόρου της, ότι με την υπογραφή του εν λόγω πληρεξουσίου εγγράφου (Τεκμήριο 6), αφενός οι Ενάγοντες ενημερώθηκαν ότι θα εκδοθεί νέα τροποποιητική πολοεδομική άδεια που θα είχε ως αποτέλεσμα τη μετατόπιση της οικίας υπ’ αριθμόν 5, αφετέρου με την υπογραφή του εν λόγω πληρεξουσίου εγγράφου οι Ενάγοντες συναίνεσαν στην μετατόπιση της εν λόγω οικίας.

 

Οι Ενάγοντες, αντίθετα, εν προκειμένω, προβάλλουν, μέσω του Μ.Ε 1, την θέση ότι επειδή οι ίδιοι ήταν συνιδιοκτήτες πλέον του ακινήτου και λόγω του γεγονότος αυτού ήταν αναγκαίο να προσυπογράψουν επίσης και άλλα έγγραφα για την εκτέλεση της μεταξύ τους συμφωνίας, όπως η έκδοση χωριστών τίτλων, υπέγραψαν το εν λόγω πληρεξούσιο έγγραφο.  Αυτός ήταν και ο λόγος που αποδέχτηκαν να το υπογράψουν.  Επίσης, αποτελεί, πάντοτε θέση του Μ.Ε.1 ότι ρώτησε την Εναγόμενη 1 για ποιο λόγο γινόταν αναφορά περί «έκδοσης αδειών» στο Τεκμήριο 6, και η Εναγόμενη 1 του ανέφερε ότι θα έπρεπε να υποβάλει αιτήσεις για έκδοση άδειας οικοδομής αναφορικά με την κατοικία υπ’ αριθμόν 1, η οποία μέχρι τότε φαινόταν σαν οικόπεδο στα σχέδια που επισυνάφθηκαν στη συμφωνία και δεν περιλαμβανόταν στις υφιστάμενες άδειες που είχαν ήδη εκδοθεί.  Αντί των πιο πάνω, σύμφωνα πάντοτε με τους ισχυρισμούς του Μ.Ε.1, η Εναγόμενη 1 χρησιμοποίησε το εν λόγω πληρεξούσιο λαμβάνοντας τροποποιητική άδεια για μετατόπιση της θέσης κατασκευής της οικίας υπ’ αριθμόν 5. 

 

Παραθέτω στη συνέχεια αυτούσιο το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 6:

 

«                      ΑΝΕΚΚΛΗΤΟ  ΠΛΗΡΕΞΟΥΣΙΟ  ΕΓΓΡΑΦΟ

Οι υπογεγραμμένοι ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΣΕΡΑΦΙΔΗΣ με Αριθμό Ταυτότητας 618923 και SABINE SCHUMANN SERAPHIDE, Aριθμό Διαβατηρίου  Ομοσπονδιακής Δημοκρατίας Γερμανίας 356302970 και ταυτότητας 5223745, συνιδιοκτήτες στο ακίνητο με Αριθμό Εγγραφής 0/16555, Τεμάχιο  686, Φύλλο/Σχέδιο: 54/35, Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός, δια του παρόντος εξουσιοδοτούμε:

 

1.     Tον Κυριάκο Χρυσοχό με αριθμό ταυτότητας  600051 .. και

2.    Την Κυριακούλλα Ιωαννίδου Χρυσοχού με αριθμό ταυτότητας  511202, από Λεωφόρο Λεμεσού 132, Στρόβολος, (που από τώρα και στο εξής από κοινού θα  ονομάζονται «ο Πληρεξούσιος Αντιπρόσωπος», όπως ξεχωριστά ο καθένας προβαίνει στις πιο κάτω πράξεις:

1.    Υπογράφει ενώπιον των Αρμοδίων Αρχών, Κτηματολόγιο, Πολεοδομική Αρχή, Επαρχιακή Διοίκηση, Δημαρχεία, Α.Η.Κ., Α.ΤΗ.Κ., Πυροσβεστική και οποιανδήποτε άλλη Υπηρεσία ή Οργανισμό, παραστεί ανάγκη, οποιανδήποτε αίτηση  ή έγγραφα αφορούν την έκδοση αδειών, αδειών διαίρεσης και τελικής έγκρισης την παροχή υπηρεσιών, την διαίρεση, διανομή και την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας για τις μονάδες που θα αποτελούν τις κατοικίες που έχουν ανεγερθεί στο ακίνητο.

……………………………………………………………………………………»

 

 

Δεν αποδέχομαι τις εν προκειμένω θέσεις του Μ.Υ 1 ότι αφενός οι Ενάγοντες ενημερώθηκαν ότι θα εκδοθεί νέα πολοεδομική άδεια που θα είχε ως αποτέλεσμα τη μετατόπιση της οικίας υπ’ αριθμόν 5, αφετέρου με την υπογραφή του εν λόγω πληρεξουσίου εγγράφου οι Ενάγοντες συναίνεσαν στην μετακίνηση της εν λόγω οικίας. Αντίθετα, τα όσα ο Μ.Ε 1 προέβαλε, γίνονται αποδεκτά εφόσον έχουν και λογική συνοχή αλλά και υποστηρίζονται από την ενώπιον του δικαστηρίου έγγραφη μαρτυρία.

 

Εξηγώ το γιατί.

 

Με τη μεταβίβαση μεριδίου του ακινήτου στους Ενάγοντες (Τεκμήριο 4), οι τελευταίοι κατέστησαν συνιδιοκτήτες του όλου ακινήτου στην οποία θα ανεγείρεντο όλες οι κατοικίες του έργου. Οι Ενάγοντες, είχαν δηλαδή δικαίωμα κυριότητας επί του όλου ακινήτου. Η οποιαδήποτε τυχόν τροποποίηση της υφιστάμενης πολεοδομικής άδειας απαιτείτο να δοθεί και η συγκατάθεση των Εναγόντων.  Εξ ου και υπεγράφη το πληρεξούσιο έγγραφο (Τεκμήριο 6).

 

Οι Ενάγοντες ουδέποτε συναίνεσαν με την υπογραφή του εν λόγω πληρεξουσίου εγγράφου για τη μετατόπιση της οικίας υπ’ αριθμόν 5. Καταρχάς, ανατρέχοντας στο πιο πάνω περιεχόμενο του πληρεξουσίου εγγράφου πουθενά δεν γίνεται σε αυτό οποιαδήποτε ρητή αναφορά για την έκδοση οποιασδήποτε τροποποιητικής άδειας που θα είχε ως αποτέλεσμα την μετατόπιση της κατοικίας υπ’ αριθμόν 5. Αυτό καθορίζει μόνο την έκδοση άδειας. Οι αρχές της ερμηνείας εγγράφων που έχουν αναφερθεί ανωτέρω εφαρμόζονται και κατ΄ αναλογία και στην προκειμένη περίπτωση. Εάν πρόθεση της Εναγομένης 1, ήταν η έκδοση τροποποιημένης πολεοδομικής άδειας που θα οδηγούσε στην μετατόπιση της οικίας υπ’ αριθμόν 5 και προς τούτο, ως ισχυρίζεται, ήταν ενήμεροι οι Ενάγοντες, δεν αντέχει τη βάσανο της κοινής λογικής να μην αναγράφετο κάτι τέτοιο ρητώς και ειδικώς στο εν λόγω πληρεξούσιο. Επίσης η θέση του Μ.Ε.1 ότι η αναφορά επί του Τεκμηρίου  6 για «έκδοση αδειών» ότι αφορούσε την οικία υπ’ αριθμόν 1, είναι απόλυτα λογική και αληθοφανής, δεδομένου ότι η Εναγόμενη 1 θα έπρεπε να υποβάλει αίτηση για έκδοση άδειας αναφορικά με την ανέγερση της, εφόσον αυτή δεν περιλαμβανόταν στην υφιστάμενη άδεια οικοδομής (μέρος του Παραρτήματος Β΄ της συμφωνίας). 

 

Ούτε και η Εναγόμενη 1 προσκόμισε το οτιδήποτε που να τεκμηριώνει έστω και κατ’ ελάχιστο τη θέση της ότι οι Ενάγοντες ενημερώθηκαν για την έκδοση της νέας τροποποιητικής άδειας.  Ούτε και δόθηκαν σχετικές λεπτομέρειες για το πότε και με ποιόν τρόπο οι Ενάγοντες έτυχαν τέτοιας ενημέρωσης.  Ούτε και υπήρχε η συγκατάθεση των Εναγόντων ότι ήταν ενήμεροι για την έκδοση της νέας πολεοδομικής άδειας όπως δηλώθηκε αναληθώς στο Κτηματολόγιο από την Εναγόμενη 2.  Εάν ήταν πράγματι ενήμεροι οι Ενάγοντες, ως ο Μ.Υ.1 ισχυρίζεται, ασφαλώς και δεν θα έδιδαν τη συγκατάθεση τους εφόσον η μετατόπιση της οικίας υπ’ αριθμόν 5 επηρέαζε ουσιωδώς την δική τους κατοικία για τους λόγους που έχουν επεξηγηθεί ανωτέρω. Η μόλις πιο πάνω εκφρασθείσα κρίση του δικαστηρίου επιβεβαιώνεται και από τις μετέπειτα έντονες αντιδράσεις των Εναγόντων αλλά και στις ενέργειες που έχουν προβεί μόλις πληροφορήθηκαν για τη μετατόπιση της οικίας υπ’ αριθμόν 5 (βλέπε  Τεκμήρια 8, 9, 11 και 12). 

 

Η Εναγόμενη 1 με την έκδοση της νέας τροποποιητικής άδειας μετέβαλε την υπάρχουσα κατάσταση, ως αυτή αποτυπώθηκε στη μεταξύ των μερών συμφωνία, με αποτέλεσμα η οικία των Εναγόντων να απωλέσει τη θέα της προς τη θάλασσα.  Η ενέργεια αυτή της Εναγόμενης 1 παραβίασε τόσο τη μεταξύ με τους Ενάγοντες συμφωνία αλλά παραβίασε και τους όρους πληρεξουσιότητας που έλαβε η Εναγόμενη 2 από τους Ενάγοντες.  Η Εναγόμενη 2 ενήργησε εκτός των όρων εντολής της και έξω και μακριά από τη σκοπούμενη χρήση του (βλέπε κατ’ αναλογία Κυπριανού v Ζάπρη (2008) 1 Α.Α.Δ 926, Kakoullou v Kakoullou (1987) 1 C.L.R 547 και Πρωτοπαπά v Πρωτοπαπά κ.α (2002) 1Β Α.Α.Δ 1329, άρθρα 142, 171, 172 και 174 του Κεφ. 149). Επί τη βάση των πιο πάνω, καταλήγω ότι έχει καταδειχθεί παράβαση των όρων αντιπροσωπείας μεταξύ των Εναγόντων και της Εναγόμενης 2, όπου η τελευταία ενήργησε εκτός του πλαισίου του εν λόγω πληρεξουσίου εγγράφου και των όσων αυτό προνοεί, προκαλώντας ζημιά στους Ενάγοντες, οι οποίοι και δεν ήταν γνώστες των γεγονότων αυτών.

 

Στη βάση της πιο πάνω αξιολόγησης, η δημιουργία της σχέσης αντιπροσωπείας, υπό τους όρους και υποχρεώσεις τις οποίες προβάλλει ο Μ.Υ 1, δεν μπορούν ούτε να καταδειχθούν ούτε από το περιεχόμενο του πληρεξουσίου εγγράφου αλλά ούτε και μέσα από την μαρτυρία του, η οποία έχει απορριφθεί.  Όλα τα πιο πάνω, αποτελούν στο σύνολο τους στοιχεία τα οποία αποδεικνύουν στον απαιτούμενο βαθμό την παράβαση πληρεξουσιότητας από μέρους της Εναγόμενης 2 αλλά και την παράβαση της συμφωνίας μεταξύ Εναγόμενης 1 και Εναγόντων.

 

Στη βάση των πιο πάνω αποτελεί τελικό εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι Ενάγοντες ουδέποτε εξουσιοδότησαν και ουδέποτε έδωσαν τη συγκατάθεση τους στην Εναγόμενη 1 και 2 να υποβάλουν οποιαδήποτε τροποποιητική άδεια που θα είχε ως αποτέλεσμα την μετατόπιση της οικίας υπ’ αριθμόν 5, ούτε έτυχαν οποιασδήποτε ενημέρωσης αλλά το πλέον σημαντικό γεγονός ουδέποτε έδωσαν την συγκατάθεση τους για την μετατόπιση της.

 

Το κατά πόσο όμως η Εναγόμενη 1 και η Εναγόμενη 2, υπό την ιδιότητα της αντιπροσώπου της τελευταίας, ενήργησαν είτε με δόλο είτε με ψευδείς παραστάσεις ώστε να εξασφαλίσουν την τροποποιημένη πολεοδομική άδεια καθώς και για το ποιες είναι οι συνέπειες των πιο πάνω πράξεων τους, δεν είναι ζήτημα που θα απασχολήσει περαιτέρω το δικαστήριο. Και τούτο γιατί ο όποιος δόλος και ψευδής παράσταση που επικαλούνται οι Ενάγοντες από μέρους των Εναγομένων, δεν αποσκοπεί στο να κριθεί ακυρώσιμη η μεταξύ τους συμφωνία και ακολούθως αυτή να κριθεί άκυρη από το δικαστήριο, ώστε τα μέρη να απαλλαγούν από τις οποιεσδήποτε συμβατικές τους υποχρεώσεις. Η συμφωνία σήμερα έχει εκτελεστεί και οι Ενάγοντες κατέχουν πλέον την επίδικη κατοικία. Με την παρούσα αγωγή αυτό που οι Ενάγοντες αξιώνουν είναι ότι η Εναγόμενη παραβίασε την μεταξύ τους συμφωνία, και λόγω αυτής της παράβασης έχουν υποστεί ζημιά, λόγω του ότι μειώθηκε η αγοραία αξία της  κατοικίας τους. Οι Ενάγοντες δεν προβάλλουν, περαιτέρω, τη θέση ότι η συμφωνία καταρτίστηκε συνεπεία του οποιουδήποτε δόλου και ψευδών παραστάσεων από μέρους των Εναγόμενων αλλά ούτε και αξιώνουν οποιεσδήποτε γενικές αποζημιώσεις στη βάση των πιο πάνω.

 

Με δεδομένο το τελικό εύρημα του δικαστηρίου ότι η Εναγόμενη 1 παραβίασε ουσιώδη όρο της συμφωνίας προχωρώ να εξετάσω τις αξιώσεις των Εναγόντων.

 

Οι Ενάγοντες περιόρισαν τις αξιώσεις τους ως αυτές καταγράφονται στο παρακλητικό της Έκθεσης Απαίτησης τους, αξιώνοντας μόνο ειδικές αποζημιώσεις για τη μείωση της αξίας της κατοικίας τους που αυτή υπέστη λόγω ανέγερσης της κατοικίας υπ’ αριθμό 5.  Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Ε.3 και τη σχετική έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε (Τεκμήριο 14), κατά την 27.2.15, ημερομηνία κατά την οποία εκδόθηκε η τροποποιημένη πολεοδομική άδεια, η αγοραία αξία της κατοικίας των Εναγόντων αντιστοιχούσε στο ποσό των €555.500.  Κατά την 1.6.15, ημερομηνία κατά την οποία τα έργα κατασκευής της κατοικίας υπ΄ αριθμόν 5 είχαν προχωρήσει, σε βαθμό που να προκαλείται επιζήμια επίδραση στην κατοικία των Εναγόντων λόγω απώλειας της θέας, αυτή είχε  αγοραία αξία ύψους €444.400.  Την ίδια αγοραία αξία είχε η κατοικία των Εναγόντων κατά την 11.9.15, ημερομηνία όπου καταχωρίστηκε και η παρούσα αγωγή.

Ο γενικός κανόνας είναι ότι οι αποζημιώσεις θα πρέπει να υπολογίζονται κατά την ημερομηνία που προκύπτει το αγώγιμο δικαίωμα (Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου & άλλης (1997) 1(Γ) A.A.Δ. 1800, Καλησπέρας ν. Δρυάδη 1(998) 1 ΑΑΔ 881, DEMARI KRONOS LIMITED v. MICHAEL LESLIE GRAY κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 264/2014, 22.2.2024.

 

Προκύπτει επομένως με βάση την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Ε 3 ότι η κατοικία των Εναγόντων, κατά το χρόνο της διάρρηξης της συμφωνίας από μέρους της Εναγομένης 1, υπέστη μείωση στην αγοραία αξία της ύψους €111.100.  Επομένως οι Ενάγοντες έχουν αποδείξει την εν λόγω ειδική ζημιά και δικαιούνται την επιδίκαση του ποσού αυτού. 

 

Οι Ενάγοντες αξιώνουν περαιτέρω από τους Εναγομένους τιμωρητικές αποζημιώσεις στη βάση δόλου και ψευδών παραστάσεων,

 

Στην υπόθεση  Δρυάδης Δάφνος κ.ά. ν. Kώστα Kαλησπέρα (ανωτέρω) με την αγωγή τους, οι εφεσείοντες επεδίωξαν, διαζευκτικά, την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας για την πώληση του διαμερίσματος που αγόρασαν και αποζημιώσεις, λόγω της διάρρηξης της σύμβασης από τον εφεσίβλητο. Ένας από τους λόγους έφεσης ήταν η παράλειψη του Δικαστηρίου να επιδικάσει τιμωρητικές αποζημιώσεις ή αποζημιώσεις, που να αποκαθιστούν τη ζημία που υπέστησαν οι εφεσείοντες. Επί του προκειμένου το Ανώτατο Δικαστήριο ανάφερα τα ακόλουθα:

 

«Όπως επεξηγείται στην πρόσφατη απόφασή μας Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου, (ανωτέρω):- (σελ. 1807)

 

«... η δυνατότητα επιδίκασης τιμωρητικών αποζημιώσεων περιορίζεται σε περιπτώσεις αστικών αδικημάτων.»

 

Οι λόγοι εξηγούνται σε έκταση στην απόφαση εκείνη. Δε θα τους επαναλάβουμε. Διαπιστώνουμε ότι δεν παρέχεται η δυνατότητα επιδίκασης τιμωρητικών αποζημιώσεων.

 

Έχουμε, επίσης, κληθεί, όπως κατανοούμε αυτό το μέρος της έφεσης, να επιδικάσουμε πρόσθετες αποζημιώσεις, για το λόγο ότι ο εφεσίβλητος ενήργησε δόλια. Αυτό θα επιτρέψει να αποδοθεί δικαιοσύνη στους εφεσείοντες, οι οποίοι είχαν να αντιμετωπίσουν τις συνέπειες της διάρρηξης της σύμβασης.

 

Όπως διευκρινίζεται στην Αλπάν (Αδελφοί Τάκη) Λτδ. και άλλοι ν. Θέλμα Τρυφωνίδου (1996) 1(Α) Α.Α.Δ. 679:- (σελ. 687-688)

 

«Η αποκατάσταση του αθώου μέρους έχει ως λόγο την τοποθέτηση του στη θέση την οποία θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν και όχι την ζημία την οποία υπέστη προς αντιμετώπιση των συνεπειών της διάρρηξης της συμφωνίας.»

 

Η αποδοκιμασία της συμπεριφοράς διαδίκου, σε σχέση με την εκπλήρωση των συμβατικών του υποχρεώσεων, δεν υπεισέρχεται στον καθορισμό των αποζημιώσεων, ούτε αποτελεί λόγο για την αύξησή τους.  Στην πρόσφατη απόφαση του Αγγλικού Εφετείου - A.G. v. Blake [1998] 1 All E.R. 933:-

 

"We do not think that the basis on which damages are awarded should depend on the Defendant's moral culpability alone. The fact that this breach of contract is cynical is not by itself a good ground for departing from the normal basis on which damages are awarded."

 

(Ελεύθερη μετάφραση:

 

«Δε νομίζουμε ότι η βάση, επί της οποίας επιδικάζονται αποζημιώσεις, πρέπει να εξαρτάται μόνο από το ηθικά αποτρόπαιο της διαγωγής του εναγομένου. Το γεγονός ότι η πράξη διάρρηξης της συμφωνίας, για την οποία είναι ένοχος, είναι κυνική, δεν αποτελεί, αφ' εαυτής, καλό λόγο απόκλισης από την καθιερωμένη βάση καθορισμού των αποζημιώσεων.»

 

Στην υπόθεση Ξενοφώντος Μαρία ν. Taker Sayed Rajab (2014) 1 ΑΑΔ 2605, λέχθηκε, επίσης, ότι:

 

«Παραδειγματικές ή τιμωρητικές αποζημιώσεις, επιδικάζονται εκεί όπου η διαγωγή του εναγομένου είναι τόσο αξιόμεμπτη ώστε να αρμόζει η επιβολή τιμωρίας από πολιτικό δικαστήριο. Η σοβαρότητα της συμπεριφοράς του εναγομένου, όπως και η οικονομική του κατάσταση αποτελούν παράγοντες καθοριστικούς για τον καθορισμό του ύψους τέτοιων αποζημιώσεων. Στις περιπτώσεις που επιδικάζονται παραδειγματικές ή τιμωρητικές αποζημιώσεις είναι εσφαλμένος ο διαχωρισμός σε τιμωρητικές αποζημιώσεις και αποζημιώσεις που στόχο έχουν την αποζημίωση του θύματος για τις ζημιές που έχει υποστεί. Σε τέτοιες περιπτώσεις δικαιολογείται η επιδίκαση ενός μόνο ποσού αποζημιώσεων, το ύψος του οποίου καθορίζεται μετά από σφαιρική θεώρηση όλων των γεγονότων της υπόθεσης. Ζήτημα επιδίκασης τιμωρητικών ή παραδειγματικών αποζημιώσεων τίθεται μόνο στην περίπτωση αστικών αδικημάτων και όχι σε σχέση με παράβαση σύμβασης.»

 

Συνεπακόλουθα, ενόψει της πιο πάνω νομολογίας, επί του προκειμένου δεν είναι η κατάλληλη περίπτωση για την επιδίκαση εναντίων των Εναγομένων οποιοδήποτε τιμωρητικών αποζημιώσεων. Η βασική αξίωση των Εναγόντων εδράζεται σε αποζημιώσεις σε σχέση με παράβαση συμφωνίας και δεν εδράζεται επί αστικού αδικήματος. Ο δε ισχυρισμός περί δόλου και ψευδών παραστάσεων, στη βάση του οποίου οι Ενάγοντες αξιώνουν και τις παραδειγματικές αποζημιώσεις, ως έχει αναφερθεί ανωτέρω, δεν οδηγεί σε ακύρωση της οποιασδήποτε συμφωνίας των μερών αλλά ούτε και οι Ενάγοντες συνεπεία του δόλου αυτού κατάρτισαν την επίδικη συμφωνία, η οποία είναι σήμερα σε ισχύ. Συνεπακόλουθα, η οποιαδήποτε αξίωση των Εναγόντων για παραδειγματικές αποζημιώσεις απορρίπτεται.

 

Καταληκτικά, υπό το φως των πιο πάνω, εκδίδεται απόφαση υπερ των Εναγόντων και εναντίον της Εναγομένης 1 για το ποσό των €111.100, πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής μέχρι τελείας εξοφλήσεως. Επιδικάζονται περαιτέρω έξοδα υπερ των Εναγόντων και εναντίον της Εναγομένης 1, ως αυτά θα υπολογιστούν από το Πρωτοκολλητείο και εγκριθούν από το δικαστήριο. Ένα σετ εξόδων να δοθεί στους Ενάγοντες. Καμία διαταγή σε σχέση με την αγωγή των Εναγόντων εναντίον της Εναγόμενης 2, η οποία και απορρίπτεται.

 

 

(Υπ.).....................................

                                                                    Μ. Χαραλάμπους, Α.E.Δ

 

ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ

ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ

 

 

 

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο