ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Κάρνου, Α.Ε.Δ.
Αρ. Παραπομπής: 6Α/17
Μεταξύ:
Βικτώριας Ανδρέα Κλεάνθους
Αιτήτριας
-και-
Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
Αποζημιούσας Αρχής
Ημερομηνία: 12 Μαρτίου 2026
Εμφανίσεις:
Για Αιτήτρια: κα Σ. Τόκα για Αντώνης Τόκας & Σια ΔΕ.Π.Ε.
Για Αποζημιούσα Αρχή: κ. Α. Μελάς, Δικηγόρος της Δημοκρατίας.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Δια Γνωστοποίησης και Διατάγματος Απαλλοτρίωσης που δημοσιεύτηκαν στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 22/4/16 και στις 13/4/17 αντίστοιχα, το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως προέβη σε αναγκαστική απαλλοτρίωση μέρους ενός χωραφιού το οποίο ανήκει στην αιτήτρια και βρίσκεται στον Δήμο Γερμασόγειας της Επαρχίας Λεμεσού, με σκοπό την κατασκευή παρακαμπτήριου δρόμου και τη δημιουργία πεζοδρομίου στην εν λόγω περιοχή. Ακολούθως, στις 15/6/17, η Κυπριακή Δημοκρατία έλαβε την κατοχή του απαλλοτριωθέντος ακινήτου, συνολικής έκτασης 651 μέτρων και με ειδοποίηση ίδιας ημερομηνίας προσέφερε στην αιτήτρια, ως αποζημίωση, ποσό ύψους Ευρώ 7.500. Το εν λόγω ποσό δεν έγινε αποδεκτό από την αιτήτρια, καθότι, σύμφωνα με εκτίμηση που εξασφάλισε από ιδιώτη εκτιμητή, η ζημιά που το ακίνητό της υπέστη, λόγω της προρρηθείσας απαλλοτρίωσης, ανέρχεται σε ποσό ύψους Ευρώ 124.982. Βασιζόμενη στην εν λόγω εκτίμηση η αιτήτρια προσέφυγε στο Δικαστήριο δια της ως άνω Παραπομπής, αξιώνοντας όπως καθοριστεί δικαστικώς το ύψος της αποζημίωσης που δικαιούται να λάβει, δυνάμει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου Ν.15/62. Τα πιο πάνω γεγονότα περιγράφονται στην Έκθεση Απαίτησης, στην οποία επισυνάπτεται η προρρηθείσα Έκθεση Εκτίμησης ημερομηνίας 19/8/17.
Σε πλήρη διαφωνία με την εν λόγω εκτίμηση, η Αποζημιούσα Αρχή υποστηρίζει ότι η προσφερθείσα στην αιτήτρια αποζημίωση ύψους Ευρώ 7.500 είναι εύλογη και δίκαιη με βάση όλα τα σχετικά δεδομένα όπως αυτά καταγράφονται σε σχετική Έκθεση Εκτίμησης που ετοιμάστηκε από εκτιμήτρια του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού στις 5/11/18 και καταχωρίστηκε στο φάκελο της δικογραφίας.
Κατά την ακροαματική διαδικασία κατέθεσαν ως εμπειρογνώμονες εκτιμητές ακινήτων ο κ. Λεύκος Βασιλείου (εφεξής: «ο ΛΒ») εκ μέρους της αιτήτριας και η κα Μαρία Εύζωνα εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής (εφεξής: «η ΜΕ»).
Ο ΛΒ κατέθεσε ως Τεκμήριο 1 την Έκθεση Εκτίμησής του ημερομηνίας 19/8/17, ως Τεκμήριο 2 την Έκθεση Εκτίμησης της ΜΕ, αποκλειστικά για σκοπούς σχολιασμού της και ως Τεκμήριο 3 επιστολή εκ μέρους του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως προς την αιτήτρια ημερομηνίας 23/11/17, στην οποία επισυνάπτεται παλαιότερη επιστολή του εν λόγω Τμήματος με προκαταρκτικές απόψεις σε σχέση με την ενδεχόμενη ανάπτυξη του ακινήτου.
Κατά τη μαρτυρία του ο ΛΒ εξήγησε ότι για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης εφάρμοσε τη συγκριτική μέθοδο. Αναφέρθηκε συγκεκριμένα στις συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψιν για σκοπούς εκτίμησης της αξίας του μέρους του ακινήτου που εμπίπτει στην οικιστική ζώνη Κα6 και αυτού που εμπίπτει στην ζώνη προστασίας Δα2 ξεχωριστά.
Ο ΛΒ εξήγησε επίσης ότι για το χρονικό διάστημα από τον Δεκέμβριο 2013 μέχρι την 22/4/16, που είναι η ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, αναπροσάρμοσε τις τιμές, με ετήσια μείωση 5%, βασιζόμενος στην πείρα του. Η αντίστοιχη μείωση στις τιμές που εφάρμοσε η ΜΕ εκ μέρους του Κτηματολογίου είναι 10% ετησίως, όμως, κατά την άποψη του ΛΒ, η μείωση αυτή δεν είναι δίκαιη.
Σε ότι αφορά τις συγκριτικές πωλήσεις που αφορούν οικόπεδα, ο ΛΒ εξήγησε ότι μείωσε τις τιμές κατά 30%, ώστε να αντικατοπτρίζουν τη διαφορά στις τιμές μεταξύ οικοπέδων και χωραφιών, καθότι το απαλλοτριωθέν ακίνητο της αιτήτριας είναι χωράφι και όχι οικόπεδο.
Περαιτέρω, ο ΛΒ υποστήριξε ότι λόγω του θορύβου, των κραδασμών και των καυσαερίων που προκαλούνται από τη χρήση του παρακαμπτήριου δρόμου που έχει κατασκευαστεί στο ανατολικό μέρος του ακινήτου, υπάρχει σε αυτό επιζήμια επίδραση, την οποία, με βάση την πείρα του, υπολογίζει σε 10% της αξίας του ακινήτου.
Σε ότι αφορά την Έκθεση Εκτίμησης της ΜΕ – Τεκμήριο 2, ο ΛΒ επισήμανε ότι χρησιμοποιήθηκαν από την ΜΕ κάποιες πωλήσεις ακινήτων σε ζώνες Κα8 και Κα9 που είναι υποδεέστερες της Κα6, χωρίς να γίνουν οι απαραίτητες αναπροσαρμογές στις τιμές.
Τέλος, ο ΛΒ απέρριψε τη θέση της ΜΕ περί αύξησης της αξίας του εναπομείναντος ακινήτου κατά 35%, συνεπεία της απαλλοτρίωσης, υποστηρίζοντας πρώτον, ότι το ποσοστό αυτό είναι αυθαίρετο και δεύτερον, ότι το ακίνητο δεν ήταν περίκλειστο πριν την απαλλοτρίωση. Συγκεκριμένα, το χωράφι της αιτήτριας εφάπτεται επί της οδού Σύρου στο νοτιοδυτικό του σύνορο. Μετά την απαλλοτρίωση, το χωράφι απέκτησε πρόσβαση σε δρόμο και από τη βόρια πλευρά, αλλά όχι από την ανατολική πλευρά, γιατί εκεί έχει κατασκευαστεί απομονωτική λωρίδα.
Κατά την αντεξέταση, ο ΛΒ συμφώνησε ότι για σκοπούς ανάπτυξης του ακινήτου, θα πρέπει να προηγηθεί οικοπεδοποίηση του. Σε υποβολή ότι σε περίπτωση αίτησης για οικοπεδοποίηση του ακινήτου πριν την απαλλοτρίωση, θα τίθετο όρος για παραχώρηση της έκτασης που απαλλοτριώθηκε για κατασκευή οδικού δικτύου, ο ΛΒ απάντησε ότι αυτό είναι ένα υποθετικό σενάριο, επειδή το ακίνητο είχε ήδη πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο πριν την απαλλοτρίωση. Περαιτέρω, σε υποβολή ότι το ακίνητο επωφελήθηκε από την απαλλοτρίωση, καθότι το κράτος κατασκεύασε με δικά του έξοδα δρόμο και πεζοδρόμιο, τα οποία θα έπρεπε να κατασκευάσει η αιτήτρια, εάν επιθυμούσε τη μετατροπή του ακινήτου σε οικόπεδο, ο ΛΒ απάντησε ότι το κόστος κατασκευής πεζοδρομίου και δρόμου θα ήταν γύρω στα Ευρώ 15.000 – Ευρώ 20.000 και όχι 35% της αξίας του ακινήτου. Πέραν τούτου ο ΛΒ αρνήθηκε υποβολή ότι λόγω της απαλλοτρίωσης διευκολύνθηκε η ανάπτυξη του ακινήτου επειδή αυτό απέκτησε πρόσβαση σε δρόμο και από τη βόρεια πλευρά.
Σε ότι αφορά τα συγκριτικά στοιχεία που ο ΛΒ χρησιμοποίησε για υπολογισμό της αγοραίας αξίας του μέρους του ακινήτου που εμπίπτει εντός της ζώνης Δα2, του υποβλήθηκε ότι οι πωλήσεις 1, 3, 4 και 5 δεν έχουν γίνει στην ελεύθερη αγορά, καθότι πρόκειται για μεταβιβάσεις από ιδιωτική εταιρεία σε διευθυντή ή μέτοχο αυτής. Ο ΛΒ απάντησε ότι δεν μπορούσε να το γνωρίζει αυτό. Επίσης, σε ότι αφορά τη συγκριτική πώληση αρ.2, του υποβλήθηκε ότι πρόκειται για πώληση μεριδίου και ως εκ τούτου δεν οδηγεί σε αξιόπιστα συμπεράσματα. Ο ΛΒ απάντησε ότι μερίδιο ακινήτου πωλείται σε μειωμένη τιμή περίπου 10% από την πώληση ολόκληρου του ακινήτου και ως εκ τούτου αναπροσάρμοσε την τιμή της πώλησης αυτής, αυξάνοντάς την κατά 10%, ώστε να καταδείξει ποια θα ήταν η τιμή πώλησης ολόκληρου του ακινήτου.
Σε ότι αφορά τις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων εντός της ζώνης Κα6, του υποβλήθηκε ότι η πώληση με αρ.3 στον συγκριτικό του πίνακα – Παράρτημα Β στο Τεκμήριο 1, αφορά μεταβίβαση έναντι αντιπαροχής και όχι πώληση στην ελεύθερη αγορά και ως εκ τούτου δεν έπρεπε να ληφθεί υπόψιν. Ο ΛΒ απάντησε ότι εάν γνώριζε ότι πρόκειται για αντιπαροχή, δεν θα λάμβανε υπόψιν την πώληση αυτή. Όμως, η συγκεκριμένα πώληση λήφθηκε υπόψιν και από την εκτιμήτρια του Κτηματολογίου, ΜΕ. Συγκεκριμένα πρόκειται για το συγκριτικό αρ.10 στον δικό της πίνακα συγκριτικών πωλήσεων που αποτελεί μέρος του Τεκμηρίου 2.
Ερωτηθείς γιατί υπολόγισε επιζήμια επίδραση στο ακίνητο ίση με ποσοστό 10% της αξίας του, ο ΛΒ απάντησε ότι εκ πείρας, ακίνητο κοντά σε αυτοκινητόδρομο έχει μειονέκτημα λόγω θορύβου, καυσαερίων, κραδασμών και φωτισμού κατά τις νυχτερινές ώρες. Του υποβλήθηκε τότε ότι ο παρακαμπτήριος δρόμος που έχει κατασκευαστεί δεν είναι αυτοκινητόδρομο και ο ΛΒ απάντησε ότι συμφωνεί, αλλά θεωρεί ότι στο μέλλον θα αυξηθεί η κίνηση στον δρόμο αυτό.
Εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής κατέθεσε η λειτουργός του Κτηματολογίου, ΜΕ, η οποία υιοθέτησε γραπτή της δήλωση – Έγγραφο Α καθώς και την εκτίμησή της – Τεκμήριο 2. Η ΜΕ αναφέρθηκε στα προσόντα της, περιέγραψε τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου και έπειτα εξήγησε τη μέθοδο που ακολούθησε για να υπολογίσει την καταβλητέα αποζημίωση. Συγκεκριμένα, όπως ο ΛΒ, έτσι και η ΜΕ χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, δηλαδή τη σύγκριση του απαλλοτριωθέντος ακινήτου με άλλα παρόμοια ακίνητα, τα οποία πωλήθηκαν όσο το δυνατόν πιο κοντά στην ημερομηνία της απαλλοτρίωσης, λαμβάνοντας υπόψιν όλες τις παραμέτρους οι οποίες τυχόν επηρεάζουν την τιμή πώλησης.
Αναφερόμενη στην έκθεσή της – Τεκμήριο 2, η ΜΕ διευκρίνισε ότι για να καταλήξει στην κατά μέτρο αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης δεν στηρίχτηκε σε όλες τις πωλήσεις που κατέγραψε στο σχετικό πίνακα υπό σημεία 1 έως 12. Συγκεκριμένα, η ΜΕ ανέφερε ότι δεν στηρίχτηκε στην πώληση αρ.7, γιατί θεώρησε ότι το τίμημα της πώλησης αυτής είναι πολύ ψηλό και δεν ανταποκρίνεται στις τιμές της αγοράς τη δεδομένη περίοδο. Πρόκειται για περίκλειστο χωράφι σε ύψωμα με πολύ καλή θέα. Επιπλέον, ως ανέφερε δεν έλαβε υπόψιν τη συγκριτική πώληση αρ.10, καθότι αυτή δεν αφορούσε πώληση στην ελεύθερη αγορά, αλλά σταδιακή υλοποίηση αντιπαροχής.
Σε ότι αφορά τις πωλήσεις 1 έως 6 στο συγκριτικό της πίνακα, η ΜΕ εξήγησε ότι αυτές αφορούν χωράφια εντός της πολεοδομικής ζώνης Δα2. Κατόπιν χρονικής αναπροσαρμογής, δηλαδή μείωσης των τιμών κατά 10%, ο μέσος όρος των εν λόγω πωλήσεων υπολογίστηκε σε Ευρώ 26 ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.). Λαμβάνοντας περαιτέρω υπόψιν ότι το υπό εκτίμηση τεμάχιο πλεονεκτεί, σε σύγκριση με τα ακίνητα αυτά, λόγω της θέσης του, κατά ποσοστό 15%, η ΜΕ αναπροσάρμοσε το πιο πάνω ποσό σε Ευρώ 30/τ.μ.
Σε ότι αφορά τις πωλήσεις με αρ.8 και 9, η ΜΕ ανέφερε ότι αυτές αφορούν πωλήσεις οικοπέδων εντός της πολεοδομικής ζώνης Κα9, τα οποία διαθέτουν θέα. Παρότι η εν λόγω ζώνη μειονεκτεί σε σύγκριση με την Κα6, καθότι η Κα6 έχει υψηλότερο συντελεστή δόμησης, εντούτοις, οι αξίες των οικοπέδων εντός αυτής δεν είναι χαμηλότερες απ’ ότι εντός της Κα6, προφανώς λόγω θέας προς τη θάλασσα και καλύτερης περιοχής. Ως εκ τούτου η ΜΕ δεν προέβη σε αναπροσαρμογή της αξίας των δυο αυτών ακινήτων. Προς επίρρωση της πιο πάνω θέσης, η ΜΕ παραπέμπει στις συγκριτικές πωλήσεις με αρ.11 και 12 του Τεκμηρίου 2, οι οποίες αφορούν ακίνητα εντός της πολεοδομικής ζώνης Κα6, τα οποία πωλήθηκαν σε χαμηλότερη τιμή ανά τ.μ από ότι τα συγκριτικά 8 και 9. Επιπλέον, η ΜΕ κατέθεσε, ως Τεκμήριο 4, πίνακα έξι (6) συγκριτικών πωλήσεων ακινήτων εντός των πολεοδομικών ζωνών Κα9 και Κα8 στην περιοχή Αγία Παρασκευή στη Γερμασόγεια, από τις οποίες προκύπτει ότι οι αξίες των εν λόγω ακινήτων δεν είναι χαμηλότερες αυτών εντός της ζώνης Κα6, στην ίδια περιοχή.
Περαιτέρω, η ΜΕ ανέφερε ότι επειδή δεν υπήρξαν επαρκείς πωλήσεις χωραφιών εντός της πολεοδομικής ζώνης Κα6 για να καταλήξει στην κατά μέτρο αξία του επίδικου ακινήτου, έλαβε υπόψιν πωλήσεις οικοπέδων, προβαίνοντας στις κατάλληλες αναπροσαρμογές στις αξίες τους. Συγκεκριμένα, ως εξήγησε, μείωσε τις αξίες των υπό σύγκριση οικοπέδων κατά 60%, ώστε να αντικατοπτρίζουν τη σχέση αξίας μεταξύ χωραφιού – οικοπέδου. Η σχέση αυτή αποδεικνύεται, σύμφωνα με την ΜΕ, από τη σύγκριση πωλήσεων οικοπέδων και χωραφιών που φαίνονται στον πίνακα που ετοίμασε και κατέθεσε ως Τεκμήριο 5. Συγκεκριμένα, στον εν λόγω πίνακα η ΜΕ κατέγραψε και σύγκρινε τρία ζεύγη πωλήσεων χωραφιών – οικοπέδων που βρίσκονται εντός της ίδιας πολεοδομικής ζώνης και πωλήθηκαν περίπου την ίδια χρονική περίοδο. Περαιτέρω, η ΜΕ ανέφερε ότι η σχέση αξίας χωραφιού – οικοπέδου αποδεικνύεται σταθερά και διαχρονικά από διάφορες μελέτες του τμήματός της, οι οποίες γίνονται για όλες τις περιόδους το 2013, το 2018 και το 2021, για όλη την Κύπρου.
Πέραν των ανωτέρω, η ΜΕ υποστήριξε ότι συνεπεία της επίδικης απαλλοτρίωσης, η αξία του εναπομείναντος ακινήτου αυξήθηκε κατά 35% Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ΜΕ, για σκοπούς ανάπτυξης του ακινήτου, αυτό θα πρέπει να μετατραπεί σε οικόπεδο κάτι το οποίο προϋποθέτει, μεταξύ άλλων, την παραχώρηση έκτασης για δημόσιο οδικό δίκτυο το οποίο κατασκευάζεται με έξοδα του ιδιοκτήτη. Μετά την απαλλοτρίωση και την κατασκευή του παρακαμπτήριου δρόμου με έξοδα του κράτους, για την οικοπεδοποίηση του επίδικου ακινήτου δεν απαιτείται πλέον η κατασκευή οδικού δικτύου.
Σε ότι αφορά την Έκθεση Εκτίμησης του ΛΒ – Τεκμήριο 1, η ΜΕ ανέφερε ότι οι πωλήσεις 1, 3, 4 και 5 που αναφέρονται στον πίνακα συγκριτικών πωλήσεων - Παράρτημα Α, αφορούν χωράφια τα οποία δεν πωλήθηκαν στην ελεύθερη αγορά. Πρόκειται για πωλήσεις από εταιρεία σε μέτοχο ή διευθυντή της και συνεπώς δεν μπορούν να ληφθούν υπόψιν για σκοπούς εκτίμησης. Επιπλέον, οι πωλήσεις 2, 3 και 4 αφορούν πωλήσεις μεριδίων, οι οποίες δεν θεωρούνται αξιόπιστες για εξαγωγή συμπερασμάτων.
Σε ότι αφορά τις συγκριτικές πωλήσεις στη ζώνη Κα6 (Παράρτημα Β Τεκμηρίου 1), η ΜΕ σημείωσε ότι η συγκριτική πώληση αρ.3 αντιστοιχεί στη δική της με αρ.10 και αποτελεί σταδιακή υλοποίηση αντιπαροχής. Συνεπώς δεν μπορεί να ληφθεί υπόψιν. Επιπλέον, το ποσοστό αναπροσαρμογής των τιμών ώστε να αντικατοπτρίζουν τη σχέση στην αξία χωραφιού – οικοπέδου δεν είναι 70%, ως υπολόγισε ο ΛΒ, αλλά 40% ως ανέφερε η ίδια.
Σε ότι αφορά το ποσοστό ετήσιας αναπροσαρμογής των τιμών, η ΜΕ υποστήριξε ότι το ποσοστό 5% που χρησιμοποίησε ο ΛΒ δεν είναι ορθό. Σύμφωνα με την ανάλυση συγκριτικών πωλήσεων για εξαγωγή ετήσιας αύξησης/ μείωσης η οποία φαίνεται στην τελευταία σελίδα της δικής της Εκτίμησης – Τεκμήριο 2, προκύπτει ότι για τις πωλήσεις που πραγματοποιήθηκαν μετά την 1/1/13, υπάρχει ετήσια μείωση στις τιμές κατά 10%.
Επιπρόσθετα, η ΜΕ εξέφρασε τη διαφωνία της με τη θέση του ΛΒ περί επιζήμιας επίδρασης στο ακίνητο λόγω κατ’ ισχυρισμό καυσαερίων και θορύβου που προκαλούνται από τη χρήση του παρακαμπτήριου δρόμου που έχει κατασκευαστεί. Προς επίρρωση της θέσης της, η ΜΕ ετοίμασε και κατέθεσε, ως Τεκμήριο 6, πίνακα με πωλήσεις διαμερισμάτων που έγιναν μετά την κατασκευή του δρόμου. Κάποια από αυτά εφάπτονται στον παρακαμπτήριο δρόμο και κάποια όχι, χωρίς να παρατηρείται μείωση στην αξία τους. Θέση της είναι ότι από την κατασκευή του παρακαμπτήριου δρόμου, η όλη περιοχή επωφελήθηκε και αναπτύχθηκε.
Τέλος, η ΜΕ κατέθεσε, ως Τεκμήριο 7, δυο αεροφωτογραφίες που απεικονίζουν το ακίνητο πριν και μετά την κατασκευή του δρόμου, τις οποίες εντόπισε και εκτύπωσε από την ιστοσελίδα του Κτηματολογίου και ως Τεκμήριο 8, επιστολή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως προς τη θυγατέρα της αιτήτριας, στην οποία διατυπώνονται προκαταρκτικές απόψεις του εν λόγω τμήματος αναφορικά με το ενδεχόμενο ανάπτυξης του ακινήτου.
Κατά την αντεξέταση υποβλήθηκε στη ΜΕ ότι η ανάλυση στην οποία βασίστηκε για να εφαρμόσει ετήσια μείωση στις συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε της τάξεως του 10% δεν είναι ορθή, γιατί έλαβε υπόψιν της αποκλειστικά πωλήσεις οικοπέδων εντός της ζώνης Κα9. Η ΜΕ απέρριψε την υποβολή αναφέροντας ότι δεν ήταν απαραίτητο να βασιστεί σε πωλήσεις ακινήτων εντός όμοιας με το ακίνητο της αιτήτριας ζώνης. Για σκοπούς υπολογισμού της ετήσιας μείωσης ήταν αρκετό, ως εξήγησε, να συγκρίνει ενδεικτικές πωλήσεις ακινήτων σε όμοιες περιοχές, οι οποίες να έγιναν σε κοντινές μεταξύ τους ημερομηνίας.
Σε υποβολή ότι οι πωλήσεις που έγιναν το 2013 λίγους μήνες μετά το κούρεμα, στις οποίες βασίστηκε, ήταν σε χαμηλές τιμές και ως εκ τούτου δεν έπρεπε να τις μειώσει επιπλέον, η ΜΕ απάντησε ότι αυτό δεν ισχύει γιατί στην πράξη οι τιμές δεν μειώθηκαν αμέσως μετά το κούρεμα, αλλά παρατηρήθηκε σταθερή μείωση στις τιμές μετά το 2014 έως το 2017 κι έπειτα άρχισαν να έχουν ανοδική πορεία. Απέρριψε έπειτα υποβολή ότι εσφαλμένα εφάρμοσε μείωση 10% ετησίως για τρία χρόνια από το 2013 έως το 2016, ώστε να καθορίσει χαμηλότερη αποζημίωση για το απαλλορτιωθέν ακίνητο.
Σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες χρησιμοποίησε, υποβλήθηκε στη ΜΕ ότι τα ακίνητα με αρ.2, 3 και 4 έχουν τριγωνικό ακανόνιστο σχήμα, ενώ το ακίνητο της αιτήτριας έχει σχήμα κανονικό. Η ΜΕ συμφώνησε, αλλά υποστήριξε ότι τα ακίνητα αυτά εμπίπτουν στη ζώνη Δα2, χρησιμοποιούνται ως περβόλια και επομένως δεν υστερούν λόγω σχήματος για τον σκοπό για τον οποίο προορίζονται.
Σχολιάζοντας την επιλογή του ΛΒ να στηριχτεί σε πώληση μεριδίων κάνοντας την απαραίτητη αναπροσαρμογή στην τιμή κατά 10%, η ΜΕ ανέφερε ότι όταν εντοπίζονται άλλες πωλήσεις ολόκληρων ακινήτων πρέπει να αποφεύγεται η χρήση πωλήσεων μεριδίων.
Σε ότι αφορά το συγκριτικό αρ.7 του πίνακα της - Τεκμήριο 2, η ΜΕ ρωτήθηκε γιατί θεώρησε το τίμημα πώλησης αυτού ψηλό και δεν το έλαβε υπόψιν. Η ΜΕ απάντησε ότι με βάση τις υπόλοιπες τιμές έκρινε ότι το ακίνητο αυτό πωλήθηκε ακριβά προφανώς λόγω θέας και περιοχής. Πρόκειται για περίκλειστο ακίνητο και η αναφορά στον πίνακά της ότι αυτό εφάπτεται δρόμου είναι εσφαλμένη. Επιπλέον, το εν λόγω ακίνητο βρίσκεται σε ύψωμα, ενώ το υπό εκτίμηση ακίνητο είναι «σε κάτσιμο». Δεν μπορούν τα δυο αυτά ακίνητα να συγκριθούν. Όμως, επειδή δεν υπήρχαν αρκετές συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων με όμοια με το ακίνητο της αιτήτριας χαρακτηριστικά, κατάγραψε στο συγκριτικό της πίνακα κι άλλες πωλήσεις στην περιοχή. Της υποβλήθηκε ότι στο εν λόγω ακίνητο αρ.7 υπάρχουν σήμερα κατοικίες και στο επίσημο κτηματικό σχέδιο του Κτηματολογίου που επισυνάπτεται στην έκθεσή της – Τεκμήριο 2 φαίνεται να εφάπτεται δρόμος επί του ακινήτου αυτού. Η ΜΕ επέμεινε ότι στην πραγματικότητα το ακίνητο αυτό είναι περίκλειστο. Της υποδείχθηκε τότε φωτογραφία από το ‘portal’ του Κτηματολογίου στην οποία της υποβλήθηκε ότι φαίνεται ο δρόμος που εφάπτεται στο ακίνητο. Η ΜΕ απάντησε ότι δεν πρόκειται για εγγεγραμμένο δρόμο, αλλά για χώρο πρασίνου που ανήκει στο κράτος. Αναγνώρισε όμως ότι στο υπό αναφορά ακίνητο φαίνονται κτισμένα κτίρια. Η ίδια δεν γνωρίζει πώς γίνεται να έχουν κτιστεί κτίρια στο ακίνητο αυτό, εφόσον, ως ισχυρίζεται είναι περίκλειστο. Ενδεχομένως να υπάρχει κάποιο μονοπάτι που να καταλήγει σε αυτό.
Αναφερόμενη στα συγκριτικά αρ.8 και 9 του πίνακά της, τα οποία βρίσκονται σε ζώνες Κα8 και Κα9, η ΜΕ συμφώνησε ότι εάν τα εν λόγω ακίνητα βρίσκονταν εντός της ζώνης Κα6, οι τιμές τους θα ήταν ψηλότερες, πλην όμως και πάλι θα είχαν πλεονεκτήματα σε σύγκριση με το ακίνητο της αιτήτριας. Συγκεκριμένα, τα εν λόγω ακίνητα βρίσκονται σε καλύτερη περιοχή και έχουν θέα, ενώ το ακίνητο της αιτήτριας είναι «σε κάτσιμο», δίπλα από ζώνη Κα2. Γι’ αυτό το λόγο η ΜΕ δεν προέβη σε αναπροσαρμογή στις τιμές των ακινήτων αυτών. Ακίνητα εντός της ζώνης Κα8-9 ανατολικά και δυτικά σε ίσιωμα με θέα, πωλούνται πιο ακριβά. Έχουν περισσότερη ζήτηση στην αγορά.
Σε ότι αφορά τη θέση της ότι τα χωράφια έχουν αξία ίση με το 40% της αξίας αντίστοιχων οικοπέδων, η ΜΕ ρωτήθηκε τί υπολείπεται το υπό αναφορά χωράφι από ένα οικόπεδο, δεδομένου ότι είναι επίπεδο, με κανονικό σχήμα και είχε πριν την απαλλοτρίωση πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Η ΜΕ απάντησε ότι όντως επί του χωραφιού της αιτήτριας κατέληγε δημόσιος δρόμος πριν την απαλλοτρίωση, όμως, κατά την άποψή της, η πρόσβαση αυτή δεν ήταν ικανοποιητική και για σκοπούς ανάπτυξης θα έπρεπε να παραχωρηθεί μέρος του ακινήτου για χώρο πρασίνου και για κατασκευή νέου δρόμου και πεζοδρομίου. Σε υποβολή ότι η αξία του χωραφιού της αιτήτριας είναι μεγαλύτερη από το 40% ενός αντίστοιχου οικοπέδου, η ΜΕ απάντησε ότι η σχέση αξίας χωραφιού – οικοπέδου καθορίζεται από την αγορά, ως φαίνεται από τον συγκριτικό της πίνακα – Τεκμήριο 5. Σε ότι αφορά τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που περιγράφονται στον εν λόγω πίνακα, η ΜΕ κατέθεσε ως Τεκμήριο 9 κτηματολογικά σχέδια, στα οποία φαίνονται τα ακίνητα αυτά. Της υποβλήθηκε τότε ότι προέβη σε σύγκριση ακινήτων με διαφορετικά χαρακτηριστικά και συγκεκριμένα σύγκρινε χωράφια πολύ υποδεέστερα από το υπό εκτίμηση, με πολύ προνομιούχα οικόπεδα για να δικαιολογήσει το συμπέρασμά της ότι η αξία των χωραφιών αντιστοιχεί μόλις στο 40% των οικοπέδων. Η ΜΕ απάντησε ότι όλα τα ζεύγη που αναφέρονται στον πίνακά της – Τεκμήριο 5 βρίσκονται στην Αγία Παρασκευή όπως το υπό εκτίμηση ακίνητο και οι συγκρινόμενες πωλήσεις έγιναν σε πολύ κοντινά χρονικά σημεία. Περαιτέρω ανέφερε ότι η σχέση στην αξία χωραφιού - οικοπέδου είναι «χιλιοαποδεδειγμένη» και δεν αλλάζει χρόνο με τον χρόνο. Ως εκ τούτου δεν έχει σημασία το ότι οι πωλήσεις που χρησιμοποίησε στο Τεκμήριο 5 έγιναν το 2021 και το 2022.
Καταληκτικά σχετικώς με το ζήτημα αυτό υποβλήθηκε στη ΜΕ ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο, βάσει των φυσικών και νομικών του χαρακτηριστικών, δεν δικαιολογεί μείωση στην αξία του πέραν του 30% της τιμής αντίστοιχου οικοπέδου. Η ΜΕ απέρριψε την υποβολή και επανέλαβε τη θέση της, υποστηρίζοντας ότι κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης, το ακίνητο υπόκειτο σε πολεοδομικούς περιορισμούς για σκοπούς μετατροπής του σε οικόπεδο.
Σε ότι αφορά την κατ’ ισχυρισμό επαύξηση στην αξία του ακινήτου ύψους 35%, η ΜΕ υποστήριξε ότι αυτή επήλθε λόγω της κατασκευής δρόμου και πεζοδρομίων καθότι πλέον το ακίνητο για να γίνει οικόπεδο θα πρέπει να παραχωρήσει μόνο χώρο πρασίνου και επίσης το ακίνητο έχει μετατραπεί σε γωνιακό, πλεονεκτικό. Της υποβλήθηκε ότι η μόνη επαύξηση που επήλθε στο ακίνητο ήταν λόγω της κατασκευής πεζοδρομίου. Η ΜΕ απάντησε ότι τα κατασκευαστικά έργα που έχουν γίνει συνεπεία της απαλλοτρίωσης συμπίπτουν με τη ρυμοτομία που κατέδειξε το Τμήμα Πολεοδομίας από το 2011.
Σε ότι αφορά τον πίνακα – Τεκμήριο 6, τον οποίο η ΜΕ ετοίμασε για να δείξει ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση επί του ακινήτου μετά την κατασκευή του παρακαμπτήριου δρόμου, της υποβλήθηκε ότι αυτός είναι ελλιπής και παραπλανητικός, καθότι δεν αναφέρονται σε αυτόν οποιαδήποτε χαρακτηριστικά των πωληθέντων διαμερισμάτων για να διαπιστωθεί κατά πόσον αυτά μπορούν να συγκριθούν. Η ΜΕ απέρριψε την υποβολή και ανέφερε ότι από τον εν λόγω πίνακα φαίνονται οι τιμές διαμερισμάτων επί του παρακαμπτήριου δρόμου και πίσω από τον παρακαμπτήριο. Από τις πωλήσεις αυτές προκύπτει ότι δεν υπήρξε καμία μείωση στις τιμές, μετά την κατασκευή του δρόμου. Τέλος, η ΜΕ ανέφερε ότι από επιτόπια εξέταση στην οποία προέβη, διαπίστωσε ότι η περιοχή όπου βρίσκεται το υπό εκτίμηση ακίνητο έχει βελτιωθεί μετά την κατασκευή του δρόμου και ότι ο δρόμος δεν προκαλεί οχλαγωγία.
Νομική Πτυχή:
Σκοπός της παρούσας διαδικασίας είναι o καθορισμός της αποζημίωσης που η αιτήτρια δικαιούται να λάβει από την Αποζημιούσα Αρχή, λόγω απαλλοτρίωσης μέρους του ακινήτου της δυνάμει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Ακινήτων Νόμου Ν.15/62 όπως τροποποιήθηκε.
Σύμφωνα µε την παράγραφο (γ) του εδαφίου (4) του άρθρου 23 του Συντάγματος, σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης ακινήτου, η Απαλλοτριούσα Αρχή οφείλει να καταβάλει στον ιδιοκτήτη αυτού «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση», η οποία, σε περίπτωση διαφωνίας, καθορίζεται από το Δικαστήριο. Ως
αναφέρθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στη Σεργίδης v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ.119:
«…ο όρος "δίκαιη και εύλογη αποζημίωση" συνεπάγεται την εξίσωση της αποζημίωσης µε την απώλεια του ιδιοκτήτη αποτιµούµενης σε χρήμα. (Βλ. Yiannis Anastassi Moti & Another v. Republic, (1968) 1 C.L.R., 102. Maniera v. Republic, (1970) 1 C.L.R., 345 Rashid Ali & Another v. Vassiliko Cement Works Ltd, (1971) 1 C.L.R., 146. Republic v. Savvides & Others, (1975) 1 C.L.R., 12, D. J. Demades & Sons Ltd v. Republic (1977) 1 C.L.R., 189 και Louisos v. M'ty of Famagusta (1978) 1 C.L.R., 36). Οι οικονομικές συνέπειες της απαλλοτρίωσης προσδιορίζουν το μέτρο της αποζημίωσης και όχι αυτή τούτη την αξία του απαλλοτριούµενου μέρους. Οι αποφάσεις στη Demades και Louisos (ανωτέρω) ρητά αναγνωρίζουν ότι ο συμψηφισμός της επαύξησης αποβλέπει στην εξίσωση της αποζημίωσης µε την πρακτική απώλεια που αποτελεί και την συνισταμένη της δίκαιης αποζημίωσης. Με τον ίδιο γνώμονα επαυξάνεται η αποζημίωση ανάλογα µε την ζημιογόνο επίδραση της απαλλοτρίωσης στην υπόλοιπη περιουσία του ιδιοκτήτη που θεσμοθετείται µε τις διατάξεις της επόμενης παραγράφου, της παραγράφου (ζ) του άρθρου 10 του Ν. 15/62. Εννοιολογικά ο όρος "εύλογη" υποδηλώνει συσχετισμό της αποζημίωσης µε τη ζημιά την οποία επιφέρει η απαλλοτρίωση. Ο λόγος είναι η αποζημίωση· ευσταθεί εφόσον αποκαθιστά την ζημιά. Η παράγραφος (στ) του άρθρου 10 σε συνάρτηση µε την παράγραφο (ζ) του ίδιου άρθρου έχουν ως αντικείμενο την ανεύρεση της ουσιαστικής ζημιάς του ιδιοκτήτη. Ετυμολογικά ο όρος "δίκαιη" συναρτάται µε το ίσον, που στο πλαίσιο του άρθρου 10 δε µπορεί να πάρει άλλη διάσταση από την εξίσωση της αποζημίωσης µε την ουσιαστική απώλεια».
Ως προς τον τρόπο καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης, χρήσιμη καθοδήγηση αντλείται επίσης από τη Γενικός Εισαγγελέας ν. Φιφής Ιακωβίδη (1998) 1 Α.Α.Δ.1819 στην οποία αναφέρθηκαν τα εξής:
«Το ύψος της αποζημίωσης µε βάση το άρθρο 10(α) του Νόμου αρ. 15/62 ισούται µε το ποσό το οποίο η ιδιοκτησία θα απέφερε εάν επωλείτο στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της δημοσίευσης της Γνωστοποίησης. Ο οιοσδήποτε περιορισμός είτε είναι υπαρκτός (όπως στην παρούσα υπόθεση) είτε θα επιβληθεί στο μέλλον λαμβάνεται υπ' όψη από τον προτιθέµενο αγοραστή (Βλέπε: Eleni Christodoulides v. The Mayor of Famagusta (1963) 2 C.L.R. 35, Demades & Sons Ltd. v. Republic of Cyprus (1977) 1 C.L.R. 189)».
Πέραν των ανωτέρω, σε περίπτωση απαλλοτρίωσης μέρους ενός ακινήτου ως στην προκειμένη περίπτωση, το Δικαστήριο οφείλει να διαπιστώσει κατά πόσον συνεπεία της απαλλοτρίωσης επέρχεται αύξηση ή μείωση στην αξία του υπόλοιπου μέρους του ακινήτου που παραμένει στην κατοχή του ιδιοκτήτη. Η διαπίστωση αυτή είναι θέμα πραγματικό και κρίνεται µε βάση τα δεδομένα που ισχύουν κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, αλλά και όσα είναι εύλογα προβλεπτά (βλ. μεταξύ άλλων Νικολαίδης κ.α. v. Δημοκρατίας (1998) 1 Α.Α.Δ.1362.
Τυχόν επαύξηση ή επιζήμια επίδραση επί του εναπομείναντος στον ιδιοκτήτη ακινήτου, καθορίζεται με βάση τη μαρτυρία που τίθεται ενώπιον Δικαστηρίου για το σκοπό αυτό (βλ. μεταξύ άλλων Rashid Ali and Another v. Vassiliko Cement Works Ltd (1971) 1 C.L.R). Τέτοια μαρτυρία δίδεται κατά κανόνα από εμπειρογνώμονες εκτιμητές ακινήτων, οι οποίοι οφείλουν να βοηθήσουν το Δικαστήριο να προβεί σε εκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Ως έχει νομολογηθεί, το Δικαστήριο δύναται να μην αποδεχθεί καμία από τις εισηγήσεις των εκτιμητών που καταθέτουν ενώπιον του εάν δεν ικανοποιηθεί ως προς την επάρκεια της μαρτυρίας αυτής (βλ. Κυπριακή Δημοκρατία v. Ηρόδοτου (Ρωτή) Αριστοδήμου Αναγιωτού (2000) 1 Α.Α.Δ. 1020. Σε τέτοια περίπτωση όμως το Δικαστήριο οφείλει να καταλήξει στα δικά του αιτιολογημένα συμπεράσματα και υπολογισμούς, στη βάση των δεδομένων και στοιχείων που έχει ενώπιον του (βλ. μεταξύ άλλων Συμβούλιο Βελτιώσεως Αγία Νάπας v. ALEXIA & POLIS ESTATES LTD [2000] 1(B) Α.Α.Δ.987). Άλλωστε η διαδικασία αυτή είναι εν μέρει εξεταστικού χαρακτήρα και το Δικαστήριο διατηρεί δυνατότητες διερεύνησης (βλ. Μιχαήλ κ.α. v. Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (2009) 1.Α.Α.Δ 1063).
Αξιολόγηση μαρτυρίας – Κρίση Δικαστηρίου:
Δεδομένης της μαρτυρίας που έχει τεθεί ενώπιον μου, για σκοπούς καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης, υπό το φως της ανωτέρω νομολογίας και νομοθετικών προνοιών, σημειώνω εν πρώτοις ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε διαφωνία μεταξύ των μερών σε ότι αφορά τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου, την απαλλοτριωθείσα έκταση, καθώς και την όλη διαδικασία απαλλοτρίωσης όπως αυτή περιγράφεται και στις δυο εκθέσεις εκτίμησης που έχουν κατατεθεί ως Τεκμήρια 1 και 2. Συνεπώς προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα.
Συνακόλουθα, παραμένουν προς επίλυση τα εξής ζητήματα:
(α) Ποια ήταν η αξία του μέρους του ακινήτου που εμπίπτει εντός της πολεοδομικής ζώνης Δα2 και ποια η αξία αυτού που εμπίπτει εντός της ζώνης Κα6, κατά το χρόνο γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
(β) Κατά πόσον, συνεπεία της απαλλοτρίωσης, προέκυψε επιζήμια επίδραση επί του εναπομείναντος ακινήτου.
(γ) Κατά πόσον, συνεπεία της απαλλοτρίωσης, υπήρξε αύξηση της αξίας του εναπομείναντος ακινήτου.
Για σκοπούς απόφανσης επί των ανωτέρω ζητημάτων, προκύπτουν περαιτέρω τα εξής ερωτήματα:
(i) Κατά πόσον οι τιμές των συγκριτικών πωλήσεων που έχουν ληφθεί υπόψιν από τους δυο εκτιμητές αναφορικά με την περίοδο από το 2013 έως το 2016, θα πρέπει να τύχουν αναπροσαρμογής και αν ναι, με ποιο ποσοστό.
(ii) Κατά πόσον οι τιμές των συγκριτικών πωλήσεων οικοπέδων θα πρέπει να αναπροσαρμοστούν ώστε να αντικατοπτρίζουν τις αξίες αντίστοιχων χωραφιών και αν ναι, με ποιο ποσοστό.
Προχωρώντας στο σημείο αυτό σε αξιολόγηση της μαρτυρίας των ΛΒ και ΜΕ σημειώνω κατ’ αρχάς ότι στη βάση των προσόντων και της εμπειρίας τους, αποδέχομαι την εμπειρογνωμοσύνη έκαστου εξ αυτών στον τομέα εκτίμησης ακινήτων. Άλλωστε η εν λόγω εμπειρογνωμοσύνη ουδόλως αμφισβητήθηκε από οποιονδήποτε εκ των συνηγόρων των διαδίκων, μέσω των τελικών τους αγορεύσεων.
Ως έχει νομολογηθεί η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων, υπάγεται στους ίδιους κανόνες απόδειξης και αξιολόγησης όπως και των λοιπών μαρτύρων. Η γνώμη που αυτοί εκφέρουν δεν γίνεται αποδεκτή εκτός εάν τεκμηριώνεται και εξηγείται επαρκώς με βάση σχετικά στοιχεία και δεδομένα που παρατίθενται ενώπιον Δικαστηρίου ώστε να καθίσταται εφικτός ο έλεγχος της ορθότητας της γνώμης αυτής. Ως εκ τούτου έκαστος εμπειρογνώμονας που καταθέτει ως μάρτυρας οφείλει να εφοδιαστεί το Δικαστήριο µε τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για την αξιολόγηση της ακρίβειας των συμπερασμάτων του (βλ. Νικολάου v. Σταύρου (1992) 1(B) A.A.Δ. 746, Πέγκερος v. Δηµοκρατίας (1995) 2 Α.Α.Δ.143, Χατζηδηµητρίου v. Δηµοκρατίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 104 και Cybarco Ltd v. Kovascik Πολ. Έφεση 10741, ηµερ. 18.12.2001).
Σε ότι αφορά τη μέθοδο που αμφότεροι οι ΛΒ και ΜΕ ακολούθησαν κατά τις εκτιμήσεις τους, ήτοι τη συγκριτική μέθοδο, αποδέχομαι την ορθότητα και αξιοπιστία αυτής για εξαγωγή συμπερασμάτων ως προς την αξία του υπό εκτίμηση ακινήτου.
Κατ’ ισχυρισμό ετήσια μείωση στις αξίες των ακινήτων μετά την 1/1/13:
Για σκοπούς καθορισμού της αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης προέχει η εξέταση του κατά πόσον ορθώς χρησιμοποιήθηκαν συγκριτικές πωλήσεις που έλαβαν χώρα κατά τα έτη 2013, 2014 και 2015 με αναπροσαρμογή των τιμών πώλησης με μείωση 10% ετησίως, ως υποστήριξε η ΜΕ ή μείωση 5% ετησίως, ως υποστήριξε ο ΛΒ.
Σε ότι αφορά την πιο πάνω θέση του ΛΒ, παρατηρώ ότι αυτή βασίστηκε αποκλειστικά στην πείρα του. Κανένα στοιχείο δεν προσκομίστηκε στο Δικαστήριο προς εξήγηση και τεκμηρίωση της θέσης αυτής, η οποία ως εκ τούτου δεν δύναται να υιοθετηθεί.
Σε ότι αφορά τη θέση της ΜΕ περί ετήσιας μείωσης των τιμών κατά 10%, σημειώνεται ότι η μάρτυρας αυτή παρέπεμψε σε πίνακα ανάλυσης συγκριτικών πωλήσεων – Παράρτημα Ι στην έκθεσή της – Τεκμήριο 2. Στον πίνακα αυτό γίνεται σύγκριση πωλήσεων οικοπέδων με όμοια μεταξύ τους φυσικά χαρακτηριστικά που έγιναν στις ακόλουθες ημερομηνίας:
1. Στις 20/9/13 και στις 4/2/14,
2. Στις 4/2/14 και στις 20/3/15 και
3. Στις 20/3/15 και στις 18/3/16.
Από τις εν λόγω συγκρίσεις διαπιστώθηκε ότι η αξία του οικοπέδου που πωλήθηκε στις 4/2/14 σε σύγκριση με την αξία του οικοπέδου που πωλήθηκε στις 20/9/13, ήταν μειωμένη κατά 73,5% º/ τ.μ. ετησίως. Η αξία του οικοπέδου που πωλήθηκε στις 20/3/15, συγκρινόμενη με αυτήν του οικοπέδου που πωλήθηκε στις 4/2/14 ήταν αυξημένη κατά 39,56%/ τ.μ. ετησίως. Τέλος, η αξία του οικοπέδου που πωλήθηκε στις 18/3/16 ήταν μειωμένη κατά 4,21%/τ.μ. ετησίως, σε σύγκριση με την αξία του οικοπέδου που πωλήθηκε στις 20/3/15.
Σύμφωνα με τον εν λόγω πίνακα, ο μέσος όρος των πιο πάνω ποσοστών είναι κατά προσέγγιση 10% και συνεπώς αυτό το ποσοστό θα πρέπει να εφαρμοστεί για σκοπούς ετήσιας μείωσης της αξίας των ακινήτων από την 1/1/2013 μέχρι την ημερομηνία της απαλλοτρίωσης.
Η πιο πάνω θέση της ΜΕ δεν με βρίσκει σύμφωνη για τους ακόλουθους λόγους: Πρώτον, οι πιο πάνω διαφοροποιήσεις στις συγκριτικές τιμές πώλησης που χρησιμοποιήθηκαν (-73,5%, 39,56% και -4,21%), διαφέρουν μεταξύ τους ουσιωδώς. Αναμφίβολα δεν καταδεικνύεται από τις εν λόγω τιμές μείωση των τιμών κατά 10% ετησίως. Πέραν τούτου, δεν εξηγήθηκε από την ΜΕ γιατί τρεις μόνο συγκρίσεις θεωρούνται αρκετές, ώστε ο μέσος όρος αυτών να καταδείξει την ετήσια μείωση στις τιμές όλων των ακινήτων στην Κύπρο που πραγματοποιήθηκαν από την 1/1/13 και εντεύθεν. Εάν υπάρχουν τέτοια στοιχεία η ΜΕ όφειλε να τα παρουσιάσει στο Δικαστήριο για σκοπούς ελέγχου της ορθότητας της θέσης της. Κάτι τέτοιο όμως δεν έγινε και συνεπώς δεν αποδέχομαι ότι ορθώς χρησιμοποιήθηκαν συγκριτικές πωλήσεις που έγιναν το 2013, το 2014 και το 2015 εφαρμόζοντας ετήσια μείωση 10%.
Αξία γης εντός της ζώνης Δα2
Δεδομένης της πιο πάνω κατάληξής μου και ελλείψει ικανοποιητικής μαρτυρίας ως προς την ορθή αναπροσαρμογή των τιμών αναφορικά με τις πωλήσεις που έγιναν κατά τα έτη 2013 – 2015, δεν θεωρώ ότι μπορώ να βασιστώ στις πωλήσεις αυτές, όπως ούτε και στην συγκριτική πώληση αρ. 5 στο Παράρτημα Α της Έκθεσης του ΛΒ, η οποία έλαβε χώρα την 1/6/17, για σκοπούς εξαγωγής ασφαλών συμπερασμάτων.
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι πέραν των πιο πάνω πωλήσεων, έχουν τεθεί ενώπιον μου από πλευράς ΜΕ τρεις συγκριτικές πωλήσεις που έγιναν σε χρονικό διάστημα μικρότερο του ενός μηνός πριν την επίδικη απαλλοτρίωση. Συγκεκριμένα αναφέρομαι στα συγκριτικά 4, 5 και 6 στον Πίνακα συγκριτικών πωλήσεων – Α που επισυνάπτεται στην Έκθεση της ΜΕ – Τεκμήριο 2 οι οποίες έγιναν όλες στις 31/3/16. Σημειώνεται ότι ο ΛΒ δεν υποστήριξε δια της μαρτυρίας του, ούτε υποβλήθηκε στην ΜΕ κατά την αντεξέταση ότι εσφαλμένα βασίστηκε στις πωλήσεις αυτές. Έχοντας εξετάσει τη μαρτυρία της ΜΕ ως προς τις εν λόγω πωλήσεις δεδομένης της χρονικής τους εγγύτητας με την επίδικη απαλλοτρίωση, θεωρώ ασφαλέστερο όπως για σκοπούς καθορισμού της κατά μέτρο αξίας του ακινήτου εντός της ζώνης Δα2, λάβω υπόψιν μου μόνο τις εν λόγω πωλήσεις.
Συνεπώς σημειώνεται ότι οι αξίες των ακινήτων ανά τ.μ., στα συγκριτικά 4, 5 και 6 του Πίνακα Α του Τεκμηρίου 2, χωρίς οποιαδήποτε αναπροσαρμογή, είναι οι εξής: Ευρώ 19,93, Ευρώ 41,82 και Ευρώ 31,29 και ο μέσος όρος αυτών είναι Ευρώ 31.01/ τ.μ.
Πέραν τούτου, θα πρέπει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τη μαρτυρία της ΜΕ, το υπό εκτίμηση ακίνητο πλεονεκτεί έναντι των πιο πάνω ακινήτων, λόγω της θέσης του, κατά 15%. Αν και δεν εξηγήθηκε από την ΜΕ πώς κατέληξε στο ποσοστό αυτό εντούτοις, επειδή η θέση αυτή δεν έτυχε αμφισβήτησης από την άλλη πλευρά και είναι ευνοϊκή για την αιτήτρια, θεωρώ δίκαιο όπως για σκοπούς υπολογισμού της αποζημίωσης για την απαλλοτριωθείσα έκταση εντός της ζώνης Δα2, υιοθετήσω ως αξία του ακινήτου ανά τ.μ., ποσό Ευρώ 31, αυξημένο κατά 15%, δηλαδή Ευρώ 35.65 και άρα κατά προσέγγιση Ευρώ 36/ τ.μ.
Αξία γης εντός της ζώνης Κα6
Ακολουθεί εν συνεχεία εξέταση της μαρτυρίας με σκοπό τον καθορισμό της αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης, η οποία ενέπιπτε εντός της ζώνης Κα6.
Σε ότι αφορά τις συγκριτικές πωλήσεις αρ. 7 και 10 του Πίνακα Β στην Έκθεση της ΜΕ – Τεκμήριο 2, καθώς και την πώληση αρ.3 στο Παράρτημα Β της Έκθεσης του ΛΒ – Τεκμήριο 1, η οποία αντιστοιχεί στην πώληση αρ.10 του πίνακα της ΜΕ, κρίνεται ορθό αυτές να μην ληφθούν υπόψιν, για τους λόγους που η ΜΕ εξήγησε με επάρκεια στο Δικαστήριο και καταγράφονται λεπτομερώς ανωτέρω. Επιπλέον, σε ότι αφορά την πώληση αρ.7 στον πίνακα της ΜΕ, δεδομένης της απόρριψης της μαρτυρίας των δυο εκτιμητών περί εφαρμογής ετήσιας μείωσης των τιμών, για το χρονικό διάστημα 1/1/13 – 22/4/16, η πώληση αυτή δεν θα ληφθεί υπόψιν και για τον επιπρόσθετο λόγο ότι έλαβε χώρα στις 27/11/15. Το ίδιο ισχύει και για τη συγκριτική πώληση αρ.5 στο Παράρτημα Β του Τεκμηρίου 1, η οποία έγινε ένα περίπου έτος μετά την επίδικη απαλλοτρίωση, εφόσον δεν δόθηκε ικανοποιητική μαρτυρία ως προς το κατά πόσον οι τιμές των ακινήτων ένα χρόνο μετά την απαλλοτρίωση παρέμειναν στα ίδια επίπεδα ή όχι.
Σε ότι αφορά τις πωλήσεις αρ.8 και 9 του Πίνακα Α στο Τεκμήριο 2, στις οποίες βασίστηκε η ΜΕ, δεν μου διαφεύγει ότι αυτές αφορούν ακίνητα τα οποία εμπίπτουν στη ζώνη Κα9, η οποία είναι υποδεέστερη της Κα6, λόγω χαμηλότερου συντελεστή δόμησης. Όμως, για τους λόγους που εξήγησε ικανοποιητικά, κατά την κρίση μου, η ΜΕ, ως καταγράφονται ανωτέρω κατά την παράθεση της μαρτυρίας της, κρίνω ότι είναι εύλογο και δίκαιο να βασιστώ στις εν λόγω πωλήσεις, χωρίς οποιαδήποτε αναπροσαρμογή στις τιμές τους.
Καταληκτικά, για σκοπούς καθορισμού της αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης εντός της Δα6, θα λάβω υπόψιν τις συγκριτικές πωλήσεις αρ.8, 9, 11 και 12 του Πίνακα Β της Έκθεσης της ΜΕ Τεκμήριο 2, καθώς επίσης και τις συγκριτικές πωλήσεις με αρ. 1, 2 και 4 στον Πίνακα – Παράρτημα Β της Έκθεσης του ΛΒ – Τεκμήριο 1, οι οποίες έχουν γίνει εντός του 2016, χωρίς να εφαρμόσω ετήσια μείωση των τιμών.
Σύγκριση αξίας χωραφιού - οικοπέδου
Λαμβάνοντας υπόψιν ότι αρκετές από τις πιο πάνω συγκριτικές πωλήσεις αφορούν οικόπεδα, ενώ το υπό εκτίμηση ακίνητο είναι χωράφι, χρήζει εξέτασης στο σημείο αυτό κατά πόσον θα πρέπει να γίνει μείωση στις τιμές των υπό σύγκριση οικοπέδων, ώστε αυτές να αντικατοπτρίζουν τις τιμές αντίστοιχων χωραφιών, ως υποστήριξαν αμφότεροι οι δυο εκτιμητές. Ακολούθως, σε περίπτωση καταφατικής απάντησης στο πιο πάνω ερώτημα, θα πρέπει να αποφασιστεί εάν οι εν λόγω τιμές θα πρέπει να μειωθούν κατά 30%, ως υποστήριξε ο ΛΒ ή κατά 60%, ως υποστήριξε η ΜΕ.
Σημειώνεται, κατ’ αρχάς, η συμφωνία του Δικαστηρίου με την άποψη αμφότερων των δυο εκτιμητών ότι η αξία ενός οικοπέδου είναι μεγαλύτερη από την αξία ενός χωραφιού με παρόμοια χαρακτηριστικά δεδομένης της καλύτερης προοπτικής ανάπτυξης των οικοπέδων. Συγκεκριμένα, ως έχει επισημανθεί και από τους δυο μάρτυρες, για σκοπούς ανάπτυξης ενός χωραφιού, αυτό θα πρέπει πρώτα να μετατραπεί σε οικόπεδο, με έξοδα του ιδιοκτήτη.
Προχωρώ συνεπώς να εξετάσω το ποσοστό της μείωσης που πρέπει να εφαρμοστεί στις τιμές πώλησης των υπό σύγκριση οικοπέδων.
Ξεκινώντας από τη θέση του ΛΒ ότι το ποσοστό αυτό είναι 30%, σημειώνω ότι καμία μελέτη ή ανάλυση ή στοιχεία δεν παρουσιάστηκαν από πλευράς του, προς επίρρωση της θέσης αυτή. Συνεπώς, δεν υπάρχει καμία δυνατότητα ελέγχου της ορθότητας της πιο πάνω θέσης και αναπόδραστα αυτή απορρίπτεται ως αυθαίρετη.
Σε ότι αφορά τη θέση της ΜΕ ότι η σχέση χωραφιού – οικοπέδου είναι 40%, σημειώνεται ότι η ΜΕ ετοίμασε και κατέθεσε στο Δικαστήριο τον συγκριτικό πίνακα – Τεκμήριο 5. Ως εξήγησε, στον εν λόγω πίνακα σύγκρινε τρία ζεύγη πωλήσεων οικοπέδων – χωραφιών που βρίσκονται στην ίδια με το υπό εκτίμηση ακίνητο περιοχή. Η πρώτη σύγκριση αφορά πωλήσεις χωραφιού και οικοπέδου που έγιναν αντίστοιχα στις 24/3/22 και στις 18/5/22 και εμπίπτουν στη ζώνη Κα6. Προκύπτει ότι η τιμή του χωραφιού αντιστοιχεί στο 47% της τιμής του οικοπέδου. Η δεύτερη σύγκριση αφορά πωλήσεις που έγιναν αντίστοιχα στις 17/11/22 και στις 13/10/22 εντός της ζώνης Κα10. Προκύπτει ότι η τιμή του χωραφιού αντιστοιχεί στο 34% της τιμής του οικοπέδου. Η τρίτη σύγκριση αφορά πωλήσεις χωραφιού και οικοπέδου που έγιναν στις 17/3/21 και στις 13/5/21 αντίστοιχα εντός της Κα8. Διαπιστώνεται ότι η τιμή του χωραφιού αντιστοιχεί στο 33% της τιμής του οικοπέδου.
Πέραν τούτου η ΜΕ υποστήριξε ότι η πιο πάνω σχέση στην αξία χωραφιού – οικοπέδου αποδεικνύεται διαχρονικά από διάφορες μελέτες και αναλύσεις που γίνονται στο Κτηματολόγιο, χωρίς να παρουσιάσει όμως τις μελέτες αυτές.
Η πιο πάνω θέση της ΜΕ ότι σε όλες τις περιπτώσεις η τιμή ενός χωραφιού αντιστοιχεί στο 40% της τιμής ενός οικοπέδου δεν γίνεται αποδεκτή για τους πιο κάτω λόγους: Πρώτον, δεν εξηγήθηκε από την ΜΕ γιατί η σύγκριση τριών μόνο πωλήσεων είναι αρκετή ώστε ο μέσος όρος αυτών να καταδεικνύει τη διαχρονική σχέση στις τιμές. Εάν υπάρχουν άλλα στοιχεία και μελέτες που να αποδεικνύουν τη σχέση αυτή, όφειλε η ΜΕ να τα παρουσιάσει στο Δικαστήριο πράγμα που παρέλειψε να πράξει.
Επιπλέον, η ΜΕ δεν εξήγησε, κατά την κρίση μου, επαρκώς γιατί τα ζεύγη οικοπέδων – χωραφιών τα οποία επέλεξε για σύγκριση, έχουν παρόμοια χαρακτηριστικά. Ούτε μπορεί να εξαχθεί τέτοιο συμπέρασμα με βάση την περιγραφή των εν λόγω ακινήτων στο Τεκμήριο 5, καθώς και τα κτηματικά σχέδια αυτών – Τεκμήριο 9. Ελλείψει σαφών εξηγήσεων είναι αδύνατον για το Δικαστήριο να εξακριβώσει τις ομοιότητες και τις διαφορές των υπό σύγκριση χωραφιών και οικοπέδων.
Το γεγονός ότι η αξία ενός χωραφιού σε σύγκριση με την αξία οικοπέδου εξαρτάται από τα νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά των υπό σύγκριση ακινήτων καταδεικνύεται και από τη σύγκριση των πωλήσεων 11 και 12 στον πίνακα Β της Έκθεσης – Τεκμήριο 2 της ΜΕ, οι οποίες αφορούν πώληση χωραφιού που έγινε στις 20/9/16 και πώληση οικοπέδου που έγινε στις 31/10/16 στην ίδια περιοχή και πολεοδομική ζώνη. Διαπιστώνεται ότι η αξία των ακινήτων αυτών, είναι Ευρώ 298,51 για το χωράφι (ως εκτιμήθηκε με βάση τον Νόμο Ν.81/70) και Ευρώ 296,58 για το οικόπεδο. Σε ότι αφορά το χωράφι αυτό το οποίο αντιστοιχεί στο συγκριτικό αρ.1 στον πίνακα του ΛΒ και οι δυο εκτιμητές εξήγησαν ότι είναι πολύ μικρό και προσομοιάζει με οικόπεδο γι’ αυτό και η τιμή του είναι αυξημένη. Επομένως, προκύπτει ότι χωράφια τα οποία προσομοιάζουν με οικόπεδα, έχουν πολύ αυξημένη αξία σε σύγκριση με χωράφια που δεν προσομοιάζουν με οικόπεδα. Εάν δε προσθέσουμε τη σύγκριση των πωλήσεων 11 και 12 στον συγκριτικό πίνακα της ΜΕ – Τεκμήριο 5 σίγουρα η σχέση τιμής χωραφιού – οικοπέδου θα διαφοροποιηθεί ουσιωδώς.
Εν πάση περιπτώσει, λαμβάνοντας υπόψιν ότι και οι δυο εκτιμητές αποδέχονται ότι οι τιμές των χωραφιών είναι κατά κανόνα χαμηλότερες από τις τιμές των οικοπέδων, καθότι, ως αναφέρθηκε, για σκοπούς ανάπτυξης ενός ακινήτου αυτό θα πρέπει πρώτα να οικοπεδοποιηθεί εξόδοις του ιδιοκτήτη, θεωρώ ορθό και δίκαιο όπως προβώ σε μείωση των συγκριτικών τιμών πώλησης των οικοπέδων, με ποσοστό ίσο με τον μέσο των ποσοστών που υιοθετεί ο κάθε ένας από τους δυο εκτιμητές. Συγκεκριμένα ο ΛΒ υιοθετεί μείωση 30%, ενώ η ΜΕ υιοθετεί μείωση 60%. Συνεπώς ο μέσος όρος αυτών είναι 45%.
Με βάση το ανωτέρω σκεπτικό, οι τιμές που λαμβάνονται υπόψιν σε Ευρώ ανά τ.μ., για σκοπούς καθορισμού της αγοραίας αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης, εντός της Κα6, είναι οι ακόλουθες:
- 396,74 μείον 45% (αρ. 8 - Τεκμηρίου 2) = 218.24
- 368,85 μείον 45% (αρ. 9 – Τεκμηρίου 2) = 202.85
- 298,51 (αρ.11 – Τεκμηρίου 2 και αρ.1 Παρ. Β, Τεκμηρίου 1)
- 296,58 μείον 45% (αρ.12 – Τεκμηρίου 2) = 163.08
- 299,30 μείον 45% (αρ.2 – Παρ. Β, Τεκμηρίου 1) = 164.3
- 296,58 μείον 45% (αρ.4 – Παρ. Β, Τεκμηρίου 1) = 163.08
Ο μέσος όρος των πιο πάνω ποσών ισούται με 201.51, δηλαδή κατά προσέγγιση Ευρώ 202/ τ.μ.
Κατ’ ισχυρισμό επιζήμια επίδραση:
Προχωρώ στο σημείο αυτό σε εξέταση της θέσης του ΛΒ ότι συνεπεία της κατασκευής του παρακαμπτήριου δρόμου, το ακίνητο της αιτήτριας υπέστη επιζήμια επίδραση ύψους 10% της αξίας του. Χωρίς αμφιβολία καταλήγω ότι η θέση αυτή είναι αυθαίρετη και βασίζεται σε εικασίες. Δεν έχει κατ’ αρχάς καταδειχθεί ότι πράγματι προκαλείται ή πιθανόν να προκαλείται στο εγγύς μέλλον θόρυβος, καυσαέρια, κραδασμοί και φωτορύπανση κατά τις νυχτερινές ώρες από τη χρήση του παρακαμπτήριου δρόμου που έχει κατασκευαστεί, τα οποία να επηρεάζουν δυσμενώς το ακίνητο. Ούτε και έχουν προσκομιστεί από πλευράς ΛΒ οποιαδήποτε στοιχεία που να καταδεικνύουν μείωση στις τιμές ακινήτων που εφάπτονται παρακαμπτήριου δρόμου σε σύγκριση με ακίνητα στην ίδια περιοχή τα οποία δεν εφάπτονται του δρόμου. Σε αντίθεση με τη μαρτυρία του ΛΒ, η ΜΕ ανέφερε ότι από επί τόπου επίσκεψη στην οποία προέβη δεν διαπίστωσε να προκαλείται οχληρία από τον παρακαμπτήριο δρόμο. Επιπλέον, σύμφωνα με τη μαρτυρία της ΜΕ, δεν παρατηρήθηκε οποιαδήποτε μείωση στις τιμές των ακινήτων τα οποία εφάπτονται του δρόμου που έχει κατασκευαστεί ως προκύπτει από τον πίνακα που η ίδια ετοίμασε – Τεκμήριο 6. Αντιθέτως, η ΜΕ υποστήριξε ότι η περιοχή αναβαθμίστηκε. Συνεπώς, χωρίς να υιοθετώ την άποψη της ΜΕ περί αναβάθμισης της όλης περιοχής, απορρίπτω την αντίθετη άποψη του ΛΒ περί επιζήμιας επίδρασης στο υπό εκτίμηση ακίνητο ως πλήρως ατεκμηρίωτη.
Κατ’ ισχυρισμό επαύξηση:
Τέλος, απομένει να εξεταστεί η θέση της ΜΕ ότι συνεπεία της κατασκευής του παρακαμπτήριου δρόμου και πεζοδρομίου η αξία του εναπομείναντος ακινήτου αυξήθηκε κατά 35%.
Η ΜΕ εξήγησε ότι σε περίπτωση που η αιτήτρια επιθυμούσε την οικοπεδοποίηση του ακινήτου για σκοπούς ανάπτυξης, πριν την απαλλοτρίωση, το Τμήμα Πολεοδομίας θα απαιτούσε την παραχώρηση μέρους αυτού για κατασκευή δημόσιου οδικού δικτύου. Όμως μετά την απαλλοτρίωση έχει πλέον κατασκευαστεί δρόμος και πεζοδρόμιο με έξοδα του κράτους και ως εκ τούτου το χωράφι επωφελήθηκε. Πλέον για να μετατραπεί σε οικόπεδο, απαιτείται μόνο η παραχώρηση έκτασης περίπου 10% για χώρο πρασίνου.
Η θέση όμως της ΜΕ ότι για τη μετατροπή του χωραφιού της αιτήτριας σε οικόπεδο, το Τμήμα Πολεοδομίας θα απαιτούσε την παραχώρηση μέρους αυτού για κατασκευή δρόμου, παρέμεινε ασαφής, δεδομένου ότι το ακίνητο δεν ήταν περίκλειστο πριν την απαλλοτρίωση, αλλά είχε πρόσβαση σε εγγεγραμμένο δρόμο στο νότιο τμήμα του. Το ερώτημα κατά πόσον πέραν του εν λόγω δρόμου θα απαιτούνταν η κατασκευή κι άλλου δρόμου, δεν απαντήθηκε με την απαραίτητη σαφήνεια. Έχω αναγνώσει με προσοχή τις προκαταρκτικές απόψεις του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως (Τεκμήρια 3 και 8) από τις οποίες όμως δεν προκύπτει ξεκάθαρη απάντηση στο πιο πάνω ερώτημα. Ούτε προκύπτει από τις εν λόγω επιστολές ότι το χωράφι της αιτήτριας επηρεάζονταν από οποιοδήποτε δεσμευτικό σχέδιο ρυμοτομίας το οποίο περιλάμβανε την απαλλοτριωθείσα έκταση, ώστε ο παράγοντας αυτός να ληφθεί υπόψιν (βλ. Μαντώ Κυπριανίδη ν. Δήµου Λευκωσίας (1997) 1(A) A.A.∆. 586).
Πέραν τούτου δεν προσκομίστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία από πλευράς της Αποζημιούσας Αρχής ως προς το κόστος κατασκευής τέτοιου δρόμου και πεζοδρομίου. Το ποσοστό ύψους 35%, είναι χωρίς αμφιβολία, αυθαίρετο εφόσον ουδεμία εξήγηση δόθηκε από την ΜΕ γιατί και πώς κατέληξε στο ποσοστό αυτό.
Εν πάση περιπτώσει, η πλευρά της αιτήτριας αποδέχεται ότι υπήρξε επαύξηση στην αξία του εναπομείναντος ακινήτου της τάξεως των Ευρώ 15.000 - Ευρώ 20.000, λόγω κατασκευής πεζοδρομίου. Θεωρώ περαιτέρω ότι το ακίνητο επωφελήθηκε και λόγω του ότι απέκτησε επιπλέον πρόσβαση σε δρόμο και από το βόρειο του σύνορο και επομένως καταλήγω ότι η αξία του εναπομείναντος ακινήτου της αιτήτριας αυξήθηκε, συνεπεία της απαλλοτρίωσης, κατά Ευρώ 20.000.
Κατάληξη:
Με βάση το ανωτέρω σκεπτικό, θεωρώ ορθό και δίκαιο όπως καθορίσω την καταβλητέα στην αιτήτρια αποζημίωση ως ακολούθως:
Απαλλοτριωθείσα έκταση εντός της Ζώνης Δα2: 251 τ.μ. @ Ευρώ 36/ τ.μ. = Ευρώ 9.036.
Απαλλοτριωθείσα έκταση εντός της Ζώνης Κα6: 400 τ.μ. @ Ευρώ 202/ τ.μ. = Ευρώ 80.800.
Συνολικά Ευρώ 89.836 μείον Ευρώ 20.000 (επαύξηση) = Ευρώ 69.836.
Συνεπώς εκδίδεται απόφαση με την οποία καθορίζεται η καταβλητέα αποζημίωση σε ποσό ύψους Ευρώ 69.836, πλέον τόκο 3% από 22/4/16 μέχρι εξοφλήσεως. Επιπλέον, επιδικάζονται υπέρ της αιτήτριας και εναντίον της αποζημιούσας αρχής εκτιμητικά έξοδα ύψους Ευρώ 1350 (ως έχουν συμφωνηθεί) πλέον ΦΠΑ, πλέον νόμιμο τόκο από σήμερα, καθώς και τα έξοδα της διαδικασίας ως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην ανάλογη της καθορισθείσας αποζημίωσης κλίμακα.
Με την καταβολή των πιο πάνω ποσών η απαλλοτριωθείσα έκταση να μεταβιβαστεί επ’ ονόματι της Κυπριακής Δημοκρατίας.
……………………..
Α. Κάρνου Α.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο