Κλίμακα Εξόδων: € 2,000 – € 10,000
ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χρ. Χριστοδούλου, Ε.Δ.
Αρ. Απαίτησης: 1003/2025
(i-Justice)
Μεταξύ:-
Φάνη Μενελάου
Ενάγουσα
και
Blaze Services Ltd
Εναγόμενη
Αίτηση ημερ. 04/02/2026 για συνοπτική απόφαση
Ημερομηνία: 23/07/2026
Εμφανίσεις:
Για την Ενάγουσα/ Αιτήτρια: κ. Μάριος Χρίστου για Χαραλάμπους & Χρίστου Δ.Ε.Π.Ε.
Για την Εναγόμενη/ Καθ’ ης η Αίτηση: κ. Ιωάννα Ιωσηφάκη για Ευθύμιος Κ. Ιωσήφ & Συνεργάτες (JLAW) Δ.Ε.Π.Ε
Ενδιάμεση Απόφαση
Με την παρούσα αίτηση, η Ενάγουσα/ Αιτήτρια («Ενάγουσα») εξαιτείται την έκδοση συνοπτικής απόφασης για μέρος της παρούσας Απαίτησης εναντίον της Εναγομένης/ Καθ’ ης η Αίτηση («Εναγόμενη»). Συγκεκριμένα, ζητείται η απόδοση των πιο κάτω θεραπειών:
«Α. Απόφαση του Δικαστηρίου με την οποία αναγνωρίζεται ότι η Εναγόμενη και/ή οι αξιωματούχοι και/ή πληρεξούσιοι αντιπρόσωποι της και/ή άλλως πως επεμβαίνει παράνομα επί του διαμερίσματος [ ] της πολυκατοικίας [ ] στην οδό [ ] στη Λεμεσό.
Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάζεται η παράδοση ελεύθερης και κενής της κατοχής του διαμερίσματος [ ] της πολυκατοικίας [ ] στην οδό [ ] στη Λεμεσό εντός (7) επτά ημερών από την έκδοση του Διατάγματος του Δικαστηρίου.»
Η Εναγόμενη καταχώρισε στις 23/04/2026 ένσταση, με την οποία εισηγείται ότι η παρούσα δεν πρόκειται για περίπτωση όπου θα πρέπει να εκδικαστεί συνοπτικά η Απαίτηση.
Α. Γεγονότα παρούσας υπόθεσης
Δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά, αφού τα γεγονότα που θα πρέπει να εξετάσει το Δικαστήριο στα πλαίσια της παρούσας Απαίτησης είναι απλά και συνοψίζονται ως ακολούθως:
i. Η Ενάγουσα, κατά πάντα ουσιώδη χρόνο, ήταν και εξακολουθεί να είναι η ιδιοκτήτρια του επιδίκου διαμερίσματος, το οποίο βρίσκεται στην οδό Γεωργίου Ά αρ.78, στην πολυκατοικία [ ] στη Λεμεσό («το Διαμέρισμα»). Το γεγονός αυτό είναι παραδεκτό και από τις δύο πλευρές.
ii. Η Εναγόμενη είναι αλλοδαπό νομικό πρόσωπο εγγεγραμμένο στο Μπελίζ. Το γεγονός αυτό είναι παραδεκτό και από τις δύο πλευρές.
iii. Στις 13/05/2021, η Ενάγουσα, μέσω της αντιπροσώπου της, Sky Universe Ltd, και η Εναγόμενη συνήψαν γραπτή συμφωνία ενοικίασης του Διαμερίσματος για περίοδο ενός έτους, ήτοι μέχρι τις 31/05/2022. Η εν λόγω συμφωνία επισυνάφθηκε ως Τεκμ. 3 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση. Η σύναψη της εν λόγω συμφωνίας είναι παραδεκτή και από τις δύο πλευρές.
iv. Η γραπτή συμφωνία προέβλεπε για πληρωμή μηνιαίου ενοικίου μέσω προπληρωμής έξι ενοικίων κάθε έξι μήνες, σε συγκεκριμένες ημερομηνίες που καθορίστηκαν. Παραθέτω τον σχετικό όρο αυτολεξεί:
«1. The Manager agrees to let to the Tenant and the Tenant agrees to rent from the Manager the Demised Premises for the term of one year from the 1st of June 2021 to 31st of May 2022 at a monthly rent of €1.500 (Euro one thousand five hundred) excluding common expenses. It was further agreed that:
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
iii. It is agreed as between the parties that the rental shall not be payable on a monthly basis but that such will be payable twice a year as follows: The rentals for the months June - November 2021 in the amount of €9.000 (Euro nine thousand) shall be paid on or before the 17/05/2021 and the rentals for the months December 2021 - May 2022 in the amount of €9 000 (Euro nine thousand) shall be paid on or before the 30/11/2021 with a grace period of up to fourteen (14) business day each time…»
v. Η Ενάγουσα ισχυρίζεται στην Έκθεση Απαίτησης ότι η εν λόγω συμφωνία ανανεωνόταν κάθε χρόνο δυνάμει των ιδίων όρων. Η Εναγόμενη παραδέχεται τον εν λόγω ισχυρισμό στην Υπεράσπισή της.
vi. Στις 10/01/2025, η Ενάγουσα απέστειλε στους δικηγόρους της Εναγομένης επιστολή τερματισμού της ενοικίασης, Τεκμ. 4 στην ένορκη δήλωση της Ενάγουσας («Ειδοποίηση Τερματισμού»). Η αποστολή της Ειδοποίησης Τερματισμού συνιστά παραδεκτό γεγονός.
Ως αναφερόταν στην εν λόγω επιστολή, η συμφωνία ενοικίασης θα τερματιζόταν στις 31/05/2025. Η Ενάγουσα κάλεσε την Εναγόμενη να παραδώσει ελεύθερη και κενή την κατοχή του Διαμερίσματος κατά την πιο πάνω ημερομηνία λήξης, εκτός εάν η Εναγόμενη ήταν διατεθειμένη να καταβάλει το ποσό των €2.500 μηνιαίως ως ενοίκιο, προκειμένου να υπάρξει ανανέωση της συμφωνίας ενοικίασης του Διαμερίσματος.
vii. Σημειώνω ότι στην Ειδοποίηση Τερματισμού αναφέρονταν περαιτέρω τα εξής:
«Please note that any payment made on your behalf after the termination of the rental agreement, without a prior renewal agreement and agreement on the amount of rent, will not constitute a renewal of the rental agreement and will be held by our client as compensation for illegal retention of her immovable property, until the delivery of free and vacant possession of the apartment.»
viii. Στη συνέχεια και παρά την αποστολή της Επιστολής Τερματισμού, η Εναγόμενη προχώρησε στην πληρωμή του ποσού των €9.000 στις 17/05/2025. Όπως αναφέρεται σχετικά με την πληρωμή του ποσού των €9.000 στις παρ. 6 – 8 της Έκθεσης Απαίτησης:
«6. Αποτέλεσε ρητό όρο της πιο πάνω επιστολής ημερομηνίας 10.01.2025 ότι οποιαδήποτε τυχόν πληρωμή από την Εναγόμενη πριν από την ανανέωση της συμφωνίας ενοικίασης δεν θα αποτελεί ανανέωση της συμφωνίας ενοικίασης και ότι αυτή θα παρακρατηθεί από την Ενάγουσα ως αποζημίωση για την παράνομη κατακράτηση του επίδικου διαμερίσματος μέχρι την πλήρη και τελεία παράδοση της ελεύθερης κατοχής του επίδικου διαμερίσματος από την Εναγόμενη Εταιρία.
7. Παρά την πιο πάνω ρητή επιφύλαξη και/ή την ειδοποίηση και παρά το γεγονός ότι η συμφωνία ενοικίασης είχε λήξει από την 31.05.2025, η Εναγόμενη κατά ή περί την 17.05.2025 κατέθεσε το χρηματικό ποσό των €9.000,- στον τραπεζικό λογαριασμό της Ενάγουσας προκειμένου να την πιέσει να αποδεκτεί την ανανέωση της ενοικίασης του επίδικου διαμερίσματος με τους δικούς της όρους.»
Η Εναγόμενη αρνείται τις εν λόγω παραγράφους στην Υπεράσπισή της και ισχυρίζεται τα ακόλουθα:
«7. Αναφορικά με τις παραγράφους 6 μέχρι και 8 της Έκθεσης Απαίτησης, η Εναγόμενη αρνείται τους ισχυρισμούς στην ολότητα τους και προς υποστήριξη της θέσεως της προβάλλει την πιο κάτω Υπεράσπιση:
8. Η καταβολή των €9.000 ήταν συμβατικά οφειλόμενη και νόμιμη. Η κατάθεση του ποσού των €9.000 την 17.05.2025: έγινε εντός της ρητώς συμφωνηθείσας προθεσμίας, αφορούσε μισθώματα βάσει της αρχικής συμφωνίας, δεν συνιστούσε ανανέωση, αλλά εκτέλεση υφιστάμενης συμβατικής υποχρέωσης.
9. Η Οποιαδήποτε προσπάθεια της Ενάγουσας να επαναχαρακτηρίσει τη νόμιμη πληρωμή ως «αποζημίωση» είναι νομικά αβάσιμη και καταχρηστική.
10. Ο ισχυρισμός ότι η πληρωμή «δεν θα αποτελεί ανανέωση» είναι νομικά αδιάφορος, διότι: η πληρωμή έγινε κατ' εφαρμογή της αρχικής σύμβασης, μονομερής δήλωση της Ενάγουσας δεν μπορεί να μεταβάλει τον χαρακτήρα οφειλόμενης παροχής.
11. Η Εναγόμενη ισχυρίζεται πως κατείχε το ακίνητο νόμιμα μέχρι τη λήξη, κατέβαλε όλα τα οφειλόμενα μισθώματα και δεν παρακράτησε το ακίνητο αυθαίρετα ούτε προκάλεσε ζημία.
12. Η Ενάγουσα αφενός δέχεται την πληρωμή των €9.000 και αφετέρου επιχειρεί να τη χαρακτηρίσει ως «αποζημίωση» γεγονός που συνιστά κατάχρηση δικαιώματος και αντίφαση στη συμπεριφορά της (venire contra factum proprium).»
ix. Είναι παραδεκτό γεγονός ότι η Εναγόμενη εξακολουθεί να κατέχει το Διαμέρισμα και αρνείται να το εγκαταλείψει.
Η εκδοχή της Εναγομένης, ως αναφέρεται στην ένορκη δήλωση της κ. Έλενας Σωκράτους, η οποία καταχωρίστηκε προς υποστήριξη της ένστασης της Εναγομένης είναι συνοπτικά η εξής:
i. Μετά τη λήξη της γραπτής συμφωνίας, η μίσθωση συνεχίστηκε με τη γνώση και αποδοχή της Ενάγουσας ως μίσθωση από μήνα σε μήνα (periodic tenancy), βάσει της συμπεριφοράς των μερών και της αποδοχής ενοικίων από την Ενάγουσα (παρ. 6 ένορκης δήλωσης).
Σημειώνω ότι η πιο πάνω εκδοχή δεν συνάδει εξ ολοκλήρου με τις θέσεις που δικογράφησε στην Υπεράσπισή της. Συγκεκριμένα, στην Υπεράσπισή της η Εναγόμενη δεν προβαίνει σε αναφορά για ενοικίαση από μήνα σε μήνα. Παραθέτω αυτολεξεί την παρ. 3 της Υπεράσπισης:
«Η Εναγόμενη παραδέχεται από την παράγραφο 2 της Έκθεσης Απαίτησης ότι είναι αλλοδαπό νομικό πρόσωπο και ότι μεταξύ των Διαδίκων υπήρξε συμφωνία ενοικίασης η οποία ανανεωνόταν κάθε χρόνο δυνάμει των όρων της συμφωνίας 13.05.2021.»
Η νομολογία είναι γνωστή. Η δίκη δρομολογείται κατά μήκος των γραμμών που οριοθετεί η δικογραφία και η δίκη διατρέχει την ίδια πορεία όπως και το τραίνο κατά μήκος των προκαθορισμένων γραμμών της διαδρομής (Homeros Th. Courtis and others ν. Panos K. Iasonides (1970) 1 CLR 180).
Επομένως, για σκοπούς εκδίκασης της παρούσας Αίτησης, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη η εκδοχή της Εναγομένης στην Υπεράσπιση και όχι η διαφορετική εκδοχή που προβάλλει στην ένορκη της δήλωση προς υποστήριξη της ένστασής της. Σημειώνω ότι δεν καταχωρίστηκε οποιαδήποτε αίτηση για τροποποίηση της Υπεράσπισης.
x. Η αποδοχή ενοικίων από την Ενάγουσα μετά την υποτιθέμενη λήξη ή/και τερματισμό της συμφωνίας συνιστά σαφή ένδειξη ότι η μίσθωση εξακολουθούσε να υφίσταται και/ή ότι δημιουργήθηκε νέα περιοδική μίσθωση από μήνα σε μήνα. Ουδέποτε δηλώθηκε από την Ενάγουσα ούτε εστάλη οποιαδήποτε απόδειξη και/ή ηλεκτρονικό μήνυμα με το οποίο να δηλώνεται πως το ποσό που εισπράττεται είναι άνευ βλάβης των δικαιωμάτων της (παρ. 7 ένορκης δήλωσης).
xi. Η Ενάγουσα παραλείπει να επεξηγήσει και/ή να τεκμηριώσει τον τρόπο με τον οποίο φέρεται ότι ανανεώθηκε η συμφωνία ενοικίασης, ενώ περιορίζεται σε γενική αναφορά περί ανανέωσης με τους ίδιους όρους και το ίδιο ενοίκιο. Από τις 31/05/2022 και εντεύθεν, η Ενάγουσα αποσιωπά ουσιώδη αλληλογραφία μεταξύ των μερών, την οποία προτίθεμαι να επισυνάψω ως Τεκμήριο 1, και η οποία αποδεικνύει τον πραγματικό τρόπο συνέχισης και/ή ανανέωσης της μίσθωσης.
Β. Δικαιοδοσία
Κατά την ακρόαση της αίτησης είχε τεθεί από τη συνήγορο της Εναγομένης ζήτημα έλλειψης καθ’ ύλη δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου να εκδικάσει την παρούσα αίτηση, με δεδομένο ότι η αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας, αντικείμενο της αγωγής, είναι μεγαλύτερη των € 100,000. Θεωρώ το εν λόγω επιχείρημα αβάσιμο, με δεδομένο ότι η παρούσα αίτηση είναι αίτηση για συνοπτική απόφαση και στη βάση των προνοιών του Άρθρου 22(4)(α)(δδ) του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν. 14/1960 δεν τίθεται ζήτημα έλλειψης δικαιοδοσίας για εκδίκαση της παρούσας αίτησης.
Γ. Νομικές Αρχές
Όπως προκύπτει από το Μέρος 24.2 των Κανόνων Πολιτικής Δικονομίας του 2023, συνοπτική απόφαση εκδίδεται όταν συντρέχουν οι πιο κάτω προϋποθέσεις:
«(1) Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον ενάγοντα ή εναγόμενου επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος αν:
(α) κρίνει ότι:
…………………………………………………………………………………………………..
(ii) ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και
(β) δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.»
Τα κριτήρια για έκδοση συνοπτικής απόφασης συνοψίσθηκαν σε δύο πρόσφατες αποφάσεις του Εφετείου, Γεώργιος Διογένους κ.ά. v. Orogeorgio Jewellery Limited, Πολιτική Έφεση Aρ. Ε86/2025, ημερ. 11/02/2026 και Χαράλαμπος Παναγή κ.ά. v. Άντρια Γεωργίου, Πολιτική Έφεση Αρ. E26/2025, ημερ. 27/03/2026.
Όπως λέχθηκε στη Διογένους (ανωτέρω):
«…είναι πολύ σημαντικό για σκοπούς υλοποίησης του πρωταρχικού σκοπού (overriding objective), το Δικαστήριο σε κατάλληλες υποθέσεις να κάνει χρήση των εξουσιών που περιέχονται στο Μέρος 24 για έκδοση συνοπτικής απόφασης. Έτσι αποφεύγεται η χρήση των πόρων του δικαστηρίου σε υποθέσεις όπου αυτό δεν ωφελεί κανένα σκοπό και εξυπηρετείται επιπλέον το γενικότερο συμφέρον της δικαιοσύνης με την σύντομη επίλυση διαφορών στις οποίες καταδεικνύεται ότι δεν υπάρχει επιτατικός λόγος για τον οποίο το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.» (υπογράμμιση δική μου)
Όπως αναφέρθηκε στην εν λόγω απόφαση με αναφορά σε Αγγλική νομολογία, οι αρχές που θα πρέπει να ακολουθεί το Δικαστήριο κατά την εξέταση της αίτησης για συνοπτική απόφαση είναι οι εξής:
«1. Το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει εάν ο αιτητής έχει ρεαλιστικές (realistic) και όχι φανταστικές (fanciful) πιθανότητες επιτυχίας (Swain v. Hillman [2001] 1 All E.R. 91).
2. Μια ρεαλιστική αξίωση είναι αυτή που φέρει κάποιο βαθμό πειστικότητας (some degree of conviction). Αυτό σημαίνει πως μια αξίωση είναι κάτι παραπάνω από απλώς συζητήσιμη (ED & F Man Liquid Products v Patel [2003] EWCA Civ 472).
3. Κατά την εξαγωγή του συμπεράσματος του, το Δικαστήριο δεν θα πρέπει να διεξάγει μια «μίνι δίκη» (mini-trial) (Swain v Hillman ανωτέρω).
4. Αυτό δεν σημαίνει ότι το Δικαστήριο πρέπει να αποδέχεται τοις μετρητοίς (at face) και χωρίς ανάλυση, τους ισχυρισμούς που περιλαμβάνονται στη γραπτή μαρτυρία του αιτητή. Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να είναι σαφές ότι δεν υπάρχει ουσιαστική βάση στους ισχυρισμούς που διατυπώνονται από τον αιτητή, ιδιαίτερα όταν αυτοί έρχονται σε αντίθεση με άλλη γραπτή μαρτυρία (ED & F Man Liquid Products v Patel, ανωτέρω).
5. Εντούτοις, κατά την εξαγωγή των συμπερασμάτων του, το Δικαστήριο πρέπει να λαμβάνει υπόψη όχι μόνο τα αποδεικτικά στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του στην αίτηση για συνοπτική απόφαση, αλλά και τα στοιχεία που λογικά αναμένεται να είναι διαθέσιμα στη δίκη (Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond (No 5) [2001] EWCA Civ 550).
6. Παρόλο που κατά τη διάρκεια της δίκης ενδεχομένως να προκύψει ότι μια υπόθεση δεν ήταν πραγματικά περίπλοκη, αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να αποφασίζεται χωρίς πλήρη διερεύνηση των περιστατικών κατά τη διάρκεια της κανονικής δίκης, έστω και αν αυτό δεν είναι δυνατόν ή επιτρεπτό στη διαδικασία αίτησης για συνοπτική απόφαση. Έτσι, το Δικαστήριο θα πρέπει να είναι διστακτικό στην έκδοση συνοπτικής απόφασης, ακόμη και όταν κατά την εξέταση της αίτησης δεν προκύπτει εμφανής διαφωνία για τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης, όταν υπάρχουν βάσιμοι λόγοι να πιστεύεται πως η περαιτέρω διερεύνηση των γεγονότων θα μπορούσε να προσθέσει ή να τροποποιήσει τα αποδεικτικά στοιχεία που είναι διαθέσιμα στο Δικαστήριο, κάτι που θα μπορούσε να επηρεάσει το αποτέλεσμα της υπόθεσης σε κανονική δίκη (Doncaster Pharmaceuticals Group Ltd v Bolton Pharmaceutical Co 100 Ltd [2007] FSR 63).
7. Από την άλλη, δεν είναι ασύνηθες μια αίτηση με βάση το Μέρος 24 να εγείρει ένα απλό νομικό ή ερμηνευτικό ζήτημα και, εφόσον το δικαστήριο πεισθεί ότι έχει ενώπιον του όλα τα αποδεικτικά στοιχεία για την ορθή επίλυση του ζητήματος και ότι οι διάδικοι είχαν την ευκαιρία να επιχειρηματολογήσουν επί τούτου, τότε θα πρέπει να προχωρήσει και να αποφασίσει την υπόθεση. Ο λόγος είναι πολύ απλός. Εάν η υπόθεση του καθ' ου η αίτηση είναι πολύ κακή (bad in law) στην πραγματικότητα δεν θα έχει καμιά προοπτική να ευδοκιμήσει στην αξίωση του ή να υπερασπιστεί επιτυχώς στην αγωγή εναντίον του, ανάλογα με την περίπτωση. Ομοίως, εάν η υπόθεση του αιτητή δεν έχει καλή νομική βάση, όσο πιο γρήγορα αποφασιστεί, τόσο το καλύτερο.
…………………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………………..
Εκτός από την προϋπόθεση της «πραγματικής προοπτικής επιτυχίας» της αξίωσης ή της υπεράσπισης αντίστοιχα, το Δικαστήριο εξετάζει και κατά πόσον υπάρχει «άλλος λόγος για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα πρέπει να εκδικαστεί»
Κάποια παραδείγματα νομολογιακής ερμηνείας της πιο πάνω φράσης «άλλος λόγος για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα πρέπει να εκδικαστεί» δίδονται στο σύγγραμμα Annual Practice 2021 στην σελίδα 841 παρ. 24.2.4 υπό τον τίτλο "no other compelling reason (for) a trial".
Αναφέρω ενδεικτικά την υπόθεση Bouygues (UK) Ltd v. Dahl-Jensen (UK) Ltd [2000] B.L.R. 522 όπου κρίθηκε ότι η εκκαθάριση της αιτήτριας εταιρείας ήταν επιτακτικός λόγος να απορριφθεί η αίτηση για συνοπτική απόφαση.»
Σε σχέση με το βάρος απόδειξης, λέχθηκαν τα εξής στην ίδια απόφαση:
«Είναι ορθή η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι με το Μέρος 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, επαφίεται στον αιτητή μεγαλύτερο βάρος, σε σχέση με τα προβλεπόμενα στη Δ.18 των παλαιών θεσμών. ………………………………………..
…………………………………………………………………………………………………..
Εν πάση περιπτώσει με το Μέρος 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, καθίσταται σαφές ότι επαφίεται ένα επιπλέον βάρος στον αιτητή με την προσαγωγή του συνόλου της μαρτυρίας στην οποία στηρίζεται ή με τον προσδιορισμό της γραπτής του μαρτυρίας, προκειμένου ο ίδιος να αποδείξει όχι μόνο την υπόθεση του αλλά και το ότι ο καθ' ου δεν έχει προοπτικές επιτυχίας. ……………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………..
Είναι σαφές από τα πιο πάνω ότι σε περίπτωση που ο αιτητής παραθέσει με την αίτηση του επαρκή και αξιόπιστη μαρτυρία για έκδοση συνοπτικής απόφασης, τότε επαφίεται στον καθ' ου η αίτηση το βάρος να αντικρούσει αυτή τη μαρτυρία, καταδεικνύοντας ότι έχει καλές προοπτικές στην υπόθεση του και ότι υπάρχει επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.
Αξίζει δε να σημειωθεί ότι σύμφωνα με την αγγλική νομολογία, το επίπεδο απόδειξης που απαιτείται από τον καθ' ου η αίτηση δεν είναι υψηλό. Αρκεί απλώς να αντικρούσει τη θέση του αιτητή ότι δεν υπάρχει επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.» (υπογράμμιση δική μου)
Δ. Εφαρμογή νομικών αρχών στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης
Παράνομη Επέμβαση
Η απαίτηση της Ενάγουσας βασίζεται στο αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία δυνάμει του άρθρου 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148.
Η Ενάγουσα εισηγείται ότι η συμφωνία ενοικίασης τερματίστηκε στις 31/05/2025, κατόπιν αποστολής της Ειδοποίησης Τερματισμού και επομένως, η Εναγόμενη κατέστη παράνομη επεμβασίας.
Η Εναγόμενη κατ’ ουσία αρνείται ότι τερματίστηκε η συμφωνία ενοικίασης. Είναι η θέση της ότι υφίσταται συμφωνία ενοικίασης, η οποία βρίσκεται σε ισχύ και επομένως, ότι είναι νόμιμος κάτοχος του Διαμερίσματος.
Κατ’ αρχάς, σημειώνω για σκοπούς ικανοποίησης των συστατικών στοιχείων του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης ότι δεν αμφισβητείται ότι η Ενάγουσα είναι ιδιοκτήτρια του Διαμερίσματος. Ούτε ότι η Εναγόμενη κατέχει το Διαμέρισμα μέχρι σήμερα. Εκείνο που αμφισβητείται είναι το κατά πόσον η Εναγόμενη κατέχει το Διαμέρισμα νόμιμα, κατόπιν συμφωνίας ενοικίασης η οποία βρίσκεται σε ισχύ.
Ο λόγος είναι προφανής. Σε περίπτωση που η Εναγόμενη κατέχει νόμιμα το Διαμέρισμα, η επέμβασή της στο Διαμέρισμα δεν είναι παράνομη. Όπως αναφέρεται σχετικά με τις υπερασπίσεις του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 5η έκδοση, Vol. 97A (2021), παρ. 179:
« A defendant may plead and prove that he had a right to the possession of the land at the time of the alleged trespass…»
Το ζήτημα είναι αμιγώς νομικό και όπως διαφαίνεται πιο κάτω, δεν υπάρχουν οποιαδήποτε αμφισβητούμενα γεγονότα, τα οποία θα πρέπει να αποδειχθούν μέσω της διεξαγωγής ακροαματικής διαδικασίας.
Ειδοποίηση Τερματισμού
Αποτελεί κοινό έδαφος ότι η γραπτή συμφωνία, Τεκμ. 3 στην ένορκη δήλωση της Ενάγουσας, δεν ανανεώθηκε γραπτώς μετά τη λήξη της, ούτε υπεγράφη κάποια άλλη συμφωνία μεταξύ των μερών. Είναι περαιτέρω παραδεκτό ότι η συμφωνία ενοικίασης ανανεωνόταν κάθε χρόνο με τους ίδιους όρους. Όπως προκύπτει από τον σχετικό όρο στη συμφωνία ενοικίασης, η Ενάγουσα μπορούσε να τερματίσει τη συμφωνία ενοικίασης αποστέλλοντας γραπτή ειδοποίηση δύο μηνών στην Εναγόμενη. Παραθέτω αυτολεξεί τον σχετικό όρο:
«D. Termination and Renewal:
- The present Agreement, unless renewed as provided hereinbelow, will expire on 31/05/2022. The Tenant shall have the obligation to deliver to the Manager free and vacant possession of the Demised Premises by 01/06/2022.
- The present Agreement can be renewed if the Tenant gives written notice of two months prior to the date of expiry to the Manager, that he wishes the agreement to be renewed, stating the renewed period and with the right to re-negotiate any terms with the Manager.
- If the present Agreement is renewed as provided hereinabove, it will be subject to the same terms and conditions, unless both parties agree to any re-negotiable term.
- …………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
b. In the event of a termination of the present Agreement in the absence of any breach of the terms hereof and/or without reason then it is agreed as follows:
i. If the termination is requested by the Manager, then such termination must come with a two months' written notice to the Tenant. Given the early payment of the rentals, the Manager shall be subsequently obliged to return any rentals paid for the period after the Agreement is terminated within two (2) business days to the bank account of the Tenant or any such account that the Tenant shall notify to the Manager. In terms of the Utility Deposit, the same will be returned to the Tenant in the same two (2) business day period provided that the Tenant furnishes the Manager with all payment receipts of the EAC and Waterboard until the date that the Tenant is obliged to deliver the Demised Premises free and vacant possession and subject to the inspection of the premises, and in the absence of any damages to the premises with such exclusions as defined herein then the Deposit shall be refunded to the Tenant within the same two (2) business day period.» (έμφαση δική μου)
Επομένως, η Ειδοποίηση Τερματισμού, η οποία απεστάλη στις 10/01/2025 συνιστούσε δέουσα προειδοποίηση στην Εναγόμενη για τερματισμό της ενοικίασης στις 31/05/2025, αφού απεστάλη σχεδόν 5 μήνες πριν τον τερματισμό της ενοικίασης.
Για σκοπούς πληρότητας, θα εξετάσω και τον ισχυρισμό στην ένορκη δήλωση της κ. Σωκράτους ότι η ενοικίαση, μετά τη λήξη της γραπτής συμφωνίας κατέστη ενοικίαση από μήνα σε μήνα. Όπως θα επεξηγήσω πιο κάτω, ακόμη και έτσι να είναι, ουδόλως διαφοροποιούνται τα πράγματα.
Σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα, είναι αναγκαίο να δοθεί προειδοποίηση ενός ολόκληρου μήνα για τον τερματισμό της. Όπως αναφέρεται σχετικά στο σύγγραμμα Halsbury’s Laws of England, 5η έκδοση, Vol. 64, παρ. 246:
«A weekly or other periodic tenancy is determinable by notice to quit, which, in the absence of special stipulations, should be given so as to expire at the end of any complete period of the tenancy, and should (subject to the statutory minimum of four weeks in the case of dwellings) be equal to the length of the period (that is to say: in a weekly tenancy except a tenancy of a dwelling, a week's notice; in a monthly tenancy, a month's notice; and, in a quarterly tenancy, a quarter's notice).
A weekly tenancy which begins, for example, on a Saturday and, therefore, expires at midnight on a Friday may be determined by notice to quit on a Friday or a Saturday. Any question as to the validity of the notice may be avoided by giving it in a general form, that is to say, to quit at the end of the next complete week or four weeks, as the case may be, of the tenancy after the date of the notice. The onus of proving that a notice expires on the correct date lies on the person who gives the notice specifying that date.» (υπογράμμιση δική μου)
(βλ. περαιτέρω Woodfall’s Law of Landlord and Tenant, 27η έκδοση, παρ. 663)
Επομένως, η Ειδοποίηση Τερματισμού στην προκειμένη περίπτωση εν πάση περιπτώσει πληρούσε τις προϋποθέσεις για τον νόμιμο τερματισμό ενοικίασης από μήνα σε μήνα. Όπως προκύπτει από τα σχετικά γεγονότα, εάν η ενοικίαση μετατρεπόταν σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα, η μηνιαία περίοδος ενοικίασης θα άρχιζε την πρώτη και θα έληγε την τελευταία ημέρα κάθε ημερολογιακού μήνα.
Ως εκ τούτου, στην παρούσα περίπτωση αφενός παρασχέθηκε ειδοποίηση διάρκειας μεγαλύτερης του ενός πλήρους μήνα και, αφετέρου, αυτή έληγε κατά το τέλος πλήρους μηνιαίας περιόδου της ενοικίασης, ήτοι στις 31/05/2025. Συνεπώς, ακόμη και να είχε δημιουργηθεί ενοικίαση από μήνα σε μήνα, και πάλιν ο τερματισμός της ενοικίασης, μέσω της Ειδοποίησης Τερματισμού ήταν νόμιμος.
Θα προχωρήσω να εξετάσω και τις επιμέρους πτυχές που προβάλλονται από την Εναγόμενη στην ένστασή της:
1. Πραγματικός τρόπος συνέχισης της ενοικίασης
Όπως προανέφερα, η θέση της Εναγομένης στην Υπεράσπισή της ήταν ότι η συμφωνία ανανεωνόταν με τους ίδιους όρους. Εντούτοις, στην παρ. 8 της ένορκης δήλωσης της κ. Σωκράτους αναφέρονται σχετικά τα εξής:
«Περαιτέρω, από την 31.05.2022 και εντεύθεν, η Ενάγουσα/Αιτήτρια αποσιωπά ουσιώδη αλληλογραφία μεταξύ των μερών, την οποία προτίθεμαι να επισυνάψω ως Τεκμήριο 1, και η οποία αποδεικνύει τον πραγματικό τρόπο συνέχισης και/ή ανανέωσης της μίσθωσης.»
Από τις εν λόγω επιστολές διαπιστώνω τα εξής:
i. Στις 15/06/2023, οι δικηγόροι της Sky Universe Ltd, διαχειρίστριας του Διαμερίσματος, απέστειλαν επιστολή στην Εναγόμενη με την οποία τερμάτιζαν τη συμφωνία ενοικίασης με άμεση ισχύ.
ii. Στις 30/06/2023, οι δικηγόροι της Εναγομένης απέστειλαν επιστολή εις απάντηση, με την οποία ισχυρίζονταν ότι ο τερματισμός είναι παράνομος και ότι είχαν προπληρώσει το ενοίκιο για τους επόμενους έξι μήνες, ήτοι μέχρι 30/11/2023.
iii. Στις 18/09/2023 απεστάλη επιστολή από τους δικηγόρους της Sky Universe Ltd, προς τους δικηγόρους της Εναγομένης, με την οποία επέμειναν ότι η Ενάγουσα τερμάτισε τη συμφωνία ενοικίασης και ζητούσαν όπως η Εναγόμενη παραδώσει κενή κατοχή του Διαμερίσματος μέχρι την 01/12/2023. Είχε αναφερθεί περαιτέρω ότι η Ενάγουσα είχε ζητήσει αύξηση του ενοικίου από 01/06/2023, την οποία η Εναγόμενη δεν αποδέχθηκε.
iv. Στις 10/11/2023, οι δικηγόροι της Sky Universe Ltd απέστειλαν επιστολή στους δικηγόρους της Εναγομένης (με βάση το προδικαστηριακό πρωτόκολλο), με την οποία την καλούσαν όπως παραδώσει κενή κατοχή του Διαμερίσματος εντός δέκα ημερών.
v. Την 01/12/2023 απεστάλη επιστολή από τους δικηγόρους της Εναγομένης εις απάντηση, με την οποία αρνούντο ότι θα πρέπει να παραδώσουν κενή κατοχή του Διαμερίσματος και αναφέροντας περαιτέρω τα εξής:
«Ως εκ τούτου η συμφωνία ενοικίασης (Tenancy Agreement) ημερομηνίας 13/05/2021 [sic] παραμένει σε ισχύ και ανανεώνεται ως η μέχρι σήμερα πρακτική μεταξύ των πελατών μας και των πελατών σας, δεδομένου δε ότι τηρούνται από την πλευρά των πελατών μας οι όροι αυτής.»
Δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά, αφού η πιο πάνω αλληλογραφία ουδόλως αλλάζει τα πράγματα. Τα επίδικα γεγονότα είναι αυτά που προαναφέρθηκαν, τα οποία αφορούν αποκλειστικά τον τερματισμό της ενοικίασης στη βάση της σχετικής Ειδοποίησης Τερματισμού και όχι στη βάση της προγενέστερης αλληλογραφίας, στην οποία ουδόλως βασίζεται η Ενάγουσα στην παρούσα Απαίτηση.
Εν πάση περιπτώσει, η εν λόγω αλληλογραφία ενισχύει τη θέση ότι η συμφωνία ενοικίασης ανανεωνόταν ετησίως με τους ίδιους όρους.
2. Αποδοχή ενοικίου μετά τον τερματισμό
Η Εναγόμενη ισχυρίζεται ότι η Ενάγουσα κωλύεται από του να ισχυρίζεται ότι η ενοικίαση τερματίστηκε, αφ’ ης στιγμής η Ενάγουσα αποδέχθηκε την πληρωμή ημερ. 17/05/2025 για το ενοίκιο των επόμενων έξι μηνών.
Είναι γεγονός ότι η αποδοχή πληρωμής ενοικίου σε ορισμένες περιπτώσεις δύναται να συνιστά παραίτηση από την ειδοποίηση τερματισμού. Το κατά πόσον υφίσταται παραίτηση/ κώλυμα συνάγεται από την πραγματική πρόθεση των μερών. Όπως αναφέρεται σχετικά στο σύγγραμμα Woodfall’s Law of Landlord and Tenant, 27η έκδοση, παρ. 2038:
«Acceptance by the landlord of rent due after the expiration of a notice may be evidence upon which the court will infer the creation of a new tenancy. However, in each case the question is, quo animo the rent is received, and what is the real intention of the parties. No such inference can be drawn if the rent fell due before the expiration of the notice.
Even after the expiration of the notice, where rent is usually paid at a bankers', if the banker, without any special authority, receive rent accruing after such expiration, the notice is not thereby waived: so if the money be not paid or received as rent, but as a satisfaction for the injury done by the tenant in continuing on the premises as a trespasser, it will not have such an operation. A demand of rent accruing subsequently to the expiration of a notice to quit is not necessarily a waiver of the notice, but is a question of intention which ought to be left to the jury; but a demand and acceptance of one day's more rent than was due has been treated as a waiver in law. Where, after the termination of a service occupancy under which the servant had been paying 15s. a week for the premises he occupied, the employer accepted two more such payments of 15s., but there was no evidence of any real intention to create a new tenancy, it was held that no tenancy was created. So also where the rent was received by the agent who mistakenly thought that it was payable in arrear and not in advance.» (υπογράμμιση δική μου)
Θεωρώ ότι τα γεγονότα καταδεικνύουν ξεκάθαρα ότι πρόθεση της Ενάγουσας ήταν ο τερματισμός της ενοικίασης. Η Ενάγουσα κατέστησε σαφές με την Επιστολή Τερματισμού ότι η πληρωμή οποιουδήποτε ποσού μετά την ημερομηνία τερματισμού δεν θα συνιστούσε ανανέωση της συμφωνίας, εκτός εάν αναθεωρείτο το ποσό του ενοικίου. Ως είχε αναφερθεί, οποιοδήποτε ποσό πληρωνόταν μεταγενέστερα του τερματισμού θα κατακρατείτο από την Ενάγουσα ως αποζημίωση για την παράνομη επέμβαση της Εναγομένης.
Ούτε συνάγεται από τη μεταγενέστερη συμπεριφορά της Ενάγουσας οποιαδήποτε αλλαγή στην πρόθεσή της που δεν ήταν άλλη από την έξωση της Εναγομένης, αφού η τελευταία δεν ήταν διατεθειμένη να πληρώσει το αυξημένο ενοίκιο που επιθυμούσε η Ενάγουσα.
Επομένως, δεν θεωρώ ότι η αποδοχή του ποσού των €9.000 για την περίοδο που αφορούσε το εξάμηνο μετά τον τερματισμό της ενοικίασης συνεπάγεται την παραίτηση (waiver) της Ενάγουσας από την πρόθεσή της για τερματισμό της ενοικίασης. Αντίθετη κατάληξη δεν θα συνήδε με τη λογική.
3. Παράβαση δικαιώματος Εναγομένης σε δίκαιη δίκη
Η Εναγόμενη ισχυρίζεται στην ένστασή της ότι «τυχόν έκδοση μέρους απόφασης θα αποστερήσει συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα της Καθ’ ης η αίτηση και θα πρέπει να της δοθεί το δικαίωμα να αποδείξει την Υπεράσπιση της σε ακροαματική διαδικασία και να τύχει δίκαιης δίκης». Δεν συμφωνώ με αυτή τη θέση.
Για τους λόγους που παρέθεσα πιο πάνω, κρίνω ότι η έκδοση συνοπτικής απόφασης στην παρούσα υπόθεση δεν θα παραβιάσει καθ’ οιονδήποτε τρόπο τις πρόνοιες του δικαιώματος της Εναγομένης σε δίκαιη δίκη, καθώς τα γεγονότα στην παρούσα υπόθεση είναι αδιαμφισβήτητα, η υπόθεση της Ενάγουσας είναι ξεκάθαρη και δεν προκύπτει εν προκειμένω οποιαδήποτε ανάγκη για διεξαγωγή δίκης. Εν πάση περιπτώσει, δεν έχει τεθεί από την Εναγόμενη οποιαδήποτε επεξήγηση γιατί θα παραβιαστεί το Άρθρο 30 του Συντάγματος στην προκειμένη περίπτωση, αφ’ ης στιγμής της δόθηκε η δυνατότητα να εγείρει ένσταση και να παρουσιάσει ένορκη μαρτυρία προς υποστήριξη της Υπεράσπισής της. Όπως λέχθηκε σχετικά στην πρόσφατη απόφαση Γεώργιος Ρολόγης κ.ά. ν Monika Terzian κ.ά., Αρ. Αγωγής: 1104/2025, ημερ. 02/04/2026:
«Το δικαίωμα πρόσβασης στο Δικαστήριο δεν συνεπάγεται δικαίωμα σε κανονική δίκη, χωρίς ρεαλιστική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης και χωρίς άλλο επιτακτικό λόγο. Εξ άλλου, δικαίωμα σε δίκαιη αντιμετώπιση στο Δικαστήριο διαθέτουν και οι αντίδικοι.
Συνιστά πρωταρχικό καθήκον του Δικαστηρίου να διαχειρίζεται τις υποθέσεις με δίκαιο τρόπο και αναλογικό κόστος. Το καθήκον αυτό περιλαμβάνει τον ταχύ και αποτελεσματικό χειρισμό κάθε υπόθεσης και τη δίκαιη κατανομή των πόρων του Δικαστηρίου, λαμβανομένης υπόψη της ανάγκης για κατανομή πόρων και σε άλλες υποθέσεις. Η εξουσία που παρέχεται στο Δικαστήριο δυνάμει του Μέρους 24.2 είναι, ουσιαστικά, ένα εργαλείο για την αποτελεσματική προαγωγή του πρωταρχικού σκοπού των δικονομικών κανόνων. Η αποτελεσματική διαχείριση των υποθέσεων είναι απαραίτητη για τη διασφάλιση του δικαιώματος πρόσβασης των πολιτών στη δικαιοσύνη.»
Ε. Κατάληξη
Για τους λόγους που παρέθεσα πιο πάνω, κρίνω ότι:
i. Ο τερματισμός της ενοικίασης με την Ειδοποίηση Τερματισμού ήταν νόμιμος.
ii. Η αξίωση της Ενάγουσας για τις αιτούμενες θεραπείες ένεκα της παράνομης επέμβασης της Εναγομένης στο Διαμέρισμα, ως προκύπτει από τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα ενώπιον μου και τα επισυνημμένα τεκμήρια είναι σαφώς ρεαλιστική και ικανοποιεί τον απαιτούμενο βαθμό πειστικότητας.
iii. Βρίσκονται όλα τα αποδεικτικά στοιχεία ενώπιόν μου για σκοπούς ορθής επίλυσης του ζητήματος.
iv. Θεωρώ ότι η Εναγόμενη δεν έχει καμία ρεαλιστική προοπτική να υπερασπιστεί επιτυχώς την απαίτηση εναντίον της, για τους λόγους που ανέφερα πιο πάνω.
v. Δεν θεωρώ ότι στη δίκη υπάρχει το ενδεχόμενο να είναι διαθέσιμα άλλα στοιχεία, τα οποία δυνατό να μεταβάλουν την κατάληξή μου στην παρούσα αίτηση.
vi. Δεν προκύπτει οποιοσδήποτε άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η απαίτηση θα πρέπει να οδηγηθεί σε ακρόαση.
Στη βάση των πιο πάνω, εκδίδεται συνοπτική απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγομένης ως τα παρακλητικά (Α) και (Β) του Εντύπου Απαίτησης (και όχι ως το αιτητικό στην παρ. (Α) της αίτησης, καθ’ ότι διαφέρει σε κάποιο βαθμό από την αιτούμενη θεραπεία στο Έντυπο Απαίτησης).
Στην περίπτωση του διατάγματος ως το παρακλητικό (Β), με δεδομένο ότι η Εναγόμενη θα πρέπει να αναζητήσει άλλο διαμέρισμα, η περίοδος συμμόρφωσης καθορίζεται σε 2 μήνες από την επίδοση του Διατάγματος, αντί 7 ημέρες που ζητά η Ενάγουσα. Κρίνω ότι αυτό είναι το εύλογο χρονικό διάστημα, υπό τις περιστάσεις. Συνεπακόλουθα, εκδίδεται το εξής διάταγμα:
«Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάζεται η Εναγόμενη όπως παραδώσει στην Ενάγουσα ελεύθερη και κενή κατοχή του διαμερίσματος [ ] της πολυκατοικίας [ ] στην οδό [ ] στη Λεμεσό εντός (2) μηνών από την επίδοση του παρόντος Διατάγματος.»
Περαιτέρω, τα έξοδα της αίτησης επιδικάζονται υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγομένης. Αναφορικά με το ύψος των εξόδων, λαμβάνοντας υπόψη τη φύση, αντικείμενο και πορεία εκδίκασης της Αίτησης, κρίνω εύλογο και επιδικάζω ποσό €1.500 πλέον ΦΠΑ.
(Υπ.) ………………………….
Μ. Χρ. Χριστοδούλου, Ε.Δ.
Πιστό αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο