EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Χατζηγεωργίου, Α.Ε.Δ.
Αίτηση/Έφεση: 75/26
Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεων και Υποθηκεύσεων Ακινήτων Νόμο 9/65, Μέρος VIA και τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224, ως και τις τροποποιήσεις τους.
Μεταξύ:
Δήμητρα Κωνσταντινίδη, εκ Πάφου
Εφεσείουσα / Αιτήτρια
και
CAC CORAL LIMITED, εκ Λευκωσίας
Εφεσίβλητη / Καθ’ ης η αίτηση
Ημερομηνία: 9 Ιουνίου, 2026.
Εμφανίσεις:
Για Εφεσείουσα/Αιτήτρια: κα Α. Χαραλαμπίδου
Για Εφεσίβλητη/Καθ’ ης η αίτηση: κα Μ. Κυριάκου για Στέλιος Στυλιανίδης & Σια Δ.Ε.Π.Ε.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Με την υπό κρίση έφεση, η εφεσείουσα αιτείται την ακύρωση της ειδοποίησης τύπου ΙΑ ημερομηνίας 27.1.26 και την ακύρωση του πλειστηριασμού ο οποίος είναι ορισμένος στις 10.6.26, αναφορικά με την Υποθήκη [ ] του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου.
Η έφεση στηρίζεται, μεταξύ άλλων, στον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9(Ι)/65 ως έχει τροποποιηθεί και ειδικότερα στο Μέρος VIA το οποίο διέπει την πώληση ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή.
Κατά την ακρόαση της έφεσης, αποσύρθηκαν οι πλείστοι λόγοι έφεσης και η εφεσείουσα προώθησε μόνο τον λόγο έφεσης με τον οποίο υποστηρίζει ότι η ειδοποίηση τύπου ΙΑ δεν έχει δεόντως επιδοθεί στην εφεσείουσα.
Η έφεση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της εφεσείουσας, στην οποία σε σχέση με τον προωθούμενο λόγο έφεσης, υποστηρίζει ότι περί τον Σεπτέμβριο του 2025 παρέλαβε δια ιδιωτικής επίδοσης ειδοποίηση τύπου Ι και στη συνέχεια, η εφεσίβλητη περί την 13.3.26 επέδωσε στην αδελφή της δια ιδιωτικής επίδοσης ειδοποίηση τύπου ΙΑ και Δελτία Α, χωρίς να προηγηθεί η αποστολή της ειδοποίησης με συστημένο ταχυδρομείο.
Από πλευράς εφεσίβλητης, καταχωρήθηκε ένσταση με την οποία προβάλλει σε σχέση με τον προωθούμενο λόγο έφεσης, ότι ορθά και νομότυπα επιδόθηκε η ειδοποίηση τύπου ΙΑ στην εφεσείουσα, μετά την ανέφικτη επίδοση της ειδοποίησης μέσω συστημένου ταχυδρομείου.
Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της κας Βάσως Νικολάου, στην οποία καταγράφει την γνώση της σε σχέση με την υπόθεση και το ιστορικό της δανειοδότησης που αφορά την επίδικη υποθήκη, η οποία παραχωρήθηκε από τον αποβιώσαντα Μενέλαο Κωνσταντινίδη. Ακολούθως η κα Νικολάου αναφέρει ότι η ειδοποίηση τύπος ΙΑ αποστάληκε με συστημένο ταχυδρομείο στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της εφεσείουσας, ήτοι στην οδό [ ] . Η δε διεύθυνση αυτή είχε δηλωθεί από την εφεσείουσα στα τραπεζικά έγγραφα τα οποία υπέγραψε καθώς επίσης αναγράφεται στην απόφαση η οποία εκδόθηκε εναντίον της για το επίδικο χρέος στις 10.2.03, ως φαίνεται στο τεκμήριο 1 αλλά και στον τίτλο της έφεσης. Περαιτέρω, υποστηρίζει ότι η ειδοποίηση τύπος ΙΑ παραδόθηκε στο ταχυδρομείο στις 30.1.26 για να σταλεί με συστημένο ταχυδρομείο στην εφεσείουσα, όπως φαίνεται στο τεκμήριο 8. Σύμφωνα με το τεκμήριο 9, η επιστολή δεν παραλήφθηκε από την εφεσείουσα και ακολούθησε η επίδοση με ιδιώτη επιδότη στις 16.3.26, ως η ένορκη δήλωση του ιδιώτη επιδότη, τεκμήριο 12.
Κατά την ακρόαση της έφεσης, οι συνήγοροι των διαδίκων υποστήριξαν τις θέσεις έκαστης πλευράς με τις γραπτές τους αγορεύσεις, οι οποίες έχουν μελετηθεί και ληφθεί υπόψη χωρίς να κρίνεται αναγκαία η επανάληψη του περιεχομένου τους. Έλαβα επίσης υπόψη μου το σύνολο της μαρτυρίας που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου από αμφότερες πλευρές, στην οποία θα γίνεται αναφορά πιο κάτω όπου κριθεί αναγκαίο.
Η εφεσίβλητη, επέλεξε να προωθήσει τη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει του Μέρους VIA του Νόμου 9(Ι)/1965, ως αυτή έχει εισαχθεί με τον τροποποιητικό Νόμο 142(Ι)/2014 και τις τροποποιήσεις που έχουν ακολουθήσει, ως πιο κάτω προβλέπεται από το άρθρο 44Γ:
«44Γ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του απαιτούμενου ποσού:
Νοείται ότι, με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του απαιτούμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του παρόντος Μέρους:
Νοείται περαιτέρω ότι, μετά την επίδοση της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι», οποιαδήποτε αρμόδια αρχή παρέχει, μετά από την υποβολή σχετικού αιτήματος από τον ενυπόθηκο δανειστή, όλες τις σχετικές πληροφορίες, αναφορικά με τους φόρους, τα τέλη και τις χρεώσεις που επιβαρύνουν το ενυπόθηκο ακίνητο, εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την ημερομηνία υποβολής τέτοιου αιτήματος:
Νοείται έτι περαιτέρω ότι, η έγγραφη ειδοποίηση από αδειοδοτημένο ίδρυμα κατά τον Τύπο «I» του Δεύτερου Παραρτήματος, αποστέλλεται μόνο μετά την παρέλευση τουλάχιστον τριάντα (30) ημερών από την αποστολή της ειδοποίησης που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος.
(2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ηµερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
…»
Όλα τα πιο πάνω, ακολουθούν τα όσα προβλέπονται από το άρθρο 44Β το οποίο προβλέπει ότι σε περίπτωση υπερημερίας, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία που προβλέπεται που έχει αναφερθεί πιο πάνω, εκτός εάν με βάση τις διατάξεις οποιωνδήποτε άλλων νόμων ή Κανονισμών ή οδηγιών, η προώθηση της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή, ανασταλεί.
Με την παραλαβή της ειδοποίησης τύπου ΙΑ, ο ενυπόθηκος οφειλέτης και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος, δύναται, δυνάμει του άρθρου 44Γ(3), εντός σαράντα (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης τύπου ΙΑ, να καταχωρήσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για τον παραμερισμό της ειδοποίησης της πώλησης, για συγκεκριμένους και περιοριστικούς λόγους ως αυτοί περιλαμβάνονται στο άρθρο 44Γ, ως έχει τροποποιηθεί και είναι οι ακόλουθοι, οι οποίοι είναι αυτοτελείς, χωρίς να απαιτείται η συνύπαρξή τους:
«(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙
(ε) ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι επιλέξιμος οφειλέτης και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάμει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν έχει προσέλθει σε διαμεσολάβηση δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του εν λόγω Νόμου.
(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙
(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων” ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.
(η)(i) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει εγκριθεί αίτηση για ένταξη στο Σχέδιο. ή
(ii) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει υποβληθεί και εκκρεμεί αίτηση ή ένσταση για ένταξη στο Σχέδιο, αναφορικά με την οποία-
(αα) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο ή οποιοδήποτε μέλος της οικογένειάς του, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.2.2 του Σχεδίου. ή
(ββ) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.5 του Σχεδίου:
Νοείται ότι, για σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων της παρούσας παραγράφου, ο όρος “Σχέδιο” σημαίνει το σχέδιο “Ενοίκιο Έναντι Δόσης”, το οποίο εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμόν 95.054 Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερομηνίας 12 Ιουλίου 2023, ως αυτό εκάστοτε τροποποιείται.»
Η εφεσείουσα με τον μοναδικό λόγο έφεσης τον οποίο προωθεί, υποστηρίζει ότι δεν επιδόθηκε δεόντως σ’ αυτήν η ειδοποίηση τύπος ΙΑ. Στην δε ένορκη της δήλωση, η μόνη αναφορά στην οποία προβαίνει προς υποστήριξη του λόγου έφεσης, είναι ότι κατά πρώτο, η ειδοποίηση επιδόθηκε στην αδερφή της δια ιδιωτικής επίδοσης χωρίς να προηγηθεί η αποστολή της ειδοποίησης με συστημένο ταχυδρομείο, κατά δεύτερο ότι η ειδοποίηση δεν επιδόθηκε στην ίδια δεόντως και κατά τρίτο ότι η ειδοποίηση δεν επιδόθηκε στη τελευταία γνωστή της διεύθυνση.
Σύμφωνα με τη μαρτυρία την οποία παρουσίασε η εφεσίβλητη και παραπέμπω στο τεκμήριο 8, φαίνεται ότι στις 30.1.26, η εφεσίβλητη παρέδωσε στο ταχυδρομείο την ειδοποίηση τύπος ΙΑ για να σταλεί με συστημένο ταχυδρομείο στην εφεσείουσα και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Στην ειδοποίηση αναγράφεται η διεύθυνση την οποία δήλωσε η εφεσείουσα στον τίτλο της υπό κρίση έφεσης, ενώ καμία άλλη αναφορά γίνεται σε άλλη διεύθυνση της ούτε η ίδια της υποστήριξε ότι διαμένει σε άλλη διεύθυνση. Συνεπώς, η θέση της εφεσείουσας ότι η ειδοποίηση δεν στάληκε στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της καταρρίπτεται και γίνεται αποδεκτή η θέση της εφεσίβλητης με την οποία υποστηρίζει ότι η ειδοποίηση στάληκε στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της εφεσείουσας. Ακολούθως, όπως προκύπτει από το τεκμήριο 9, η επιστολή με την επίδικη ειδοποίηση, με κωδικό συστημένης επιστολής RB026674659CY, η οποία σύμφωνα με το ιστορικό το οποίο εκτυπώθηκε από το ηλεκτρονικό αρχείο των ταχυδρομικών υπηρεσιών, τεκμήριο 9, παρέμεινε αζήτητη και επιστράφηκε στον αποστολέα ως σημειώνεται στις 12.3.26, δηλαδή ένα και πλέον μήνα μετά την ταχυδρόμηση της επιστολής. Κρίνεται σημαντικό και ουσιαστικό να τονίσω ότι η εφεσείουσα στην ένορκη της δήλωση δεν αναφέρει ούτε υποστηρίζει ότι δεν έλαβε ειδοποίηση για παραλαβή της συστημένης επιστολής, αφήνοντας έτσι ακλόνητη την θέση της κας Νικολάου αλλά και το περιεχόμενο του τεκμηρίου 9, ότι η εφεσείουσα ειδοποιήθηκε για να παραλάβει την επιστολή, χωρίς να το πράξει.
Εφόσον συνεπώς η εφεσίβλητη ένα και πλέον μήνα μετά την ταχυδρόμηση της συστημένης επιστολής στην εφεσείουσα, έλαβε ενημέρωση μέσω του τεκμηρίου 9 ότι η επιστολή παρέμεινε αζήτητη ενώ αυτή είχε σταλεί στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της εφεσείουσας, ορθά και νομότυπα προχώρησε στις 16.3.26, στην ιδιωτική επίδοση της ειδοποίησης με ιδιώτη επιδότη, εφόσον ως προκύπτει από τα ως άνω γεγονότα, η επίδοση μέσω συστημένου ταχυδρομείου κατέστη ανέφικτη.
Με την αγόρευση της η εφεσείουσα για πρώτη φορά αμφισβητεί την ορθότητα του τρόπου που έγινε η ιδιωτική επίδοση, ενώ για πρώτη φορά στην αγόρευση της υποστηρίζει ότι δεν διαμένει κάτω από την ίδια στέγη με την αδελφή της. Σύμφωνα με την ένορκη δήλωση του ιδιώτη επιδότη, τεκμήριο 12, η ειδοποίηση επιδόθηκε για την εφεσείουσα στην αδελφή της, ενήλικα και συγκάτοικο, η οποία παρέλαβε την ειδοποίηση αλλά αρνήθηκε να υπογράψει. Καμία όμως μαρτυρία έχει παρουσιαστεί από πλευράς εφεσείουσας που θα μπορούσε να υποστηρίξει την θέση της αυτή, ούτε καν στην ένορκη της δήλωση υποστηρίζει ότι δεν διαμένει με την αδελφή της. Η δε αναφορά της στην παρ. 4 της ένορκης της δήλωσης, ότι η ειδοποίηση επιδόθηκε στην αδελφή της δια ιδιωτικής επίδοσης συνδέεται μόνο με τον ισχυρισμό της ότι η ιδιωτική επίδοση έγινε χωρίς να προηγηθεί η αποστολή της ειδοποίησης με συστημένο ταχυδρομείο. Σε καμία όμως περίπτωση στην ένορκη της δήλωση, παραπέμπει σε αμφισβήτηση της ορθότητας της ιδιωτικής επίδοσης, παρά μόνο η αναφορά της αυτή κατά ξεκάθαρο τρόπο συνδέει την παράτυπη ιδιωτική επίδοση μόνο με το γεγονός ότι δεν προηγήθηκε η αποστολή της ειδοποίησης με συστημένο ταχυδρομείο. Δεν παραγνωρίζω ότι στην γραπτή αγόρευση του συνηγόρου της εφεσείουσας γίνεται αναφορά στην μαρτυρία την οποία παρουσίασε η εφεσίβλητη σύμφωνα με την οποία αποδίδεται στην εφεσείουσα ως διεύθυνση η οδός [ ] ενώ στην αδελφή της η οδός [ ]. Κανένα όμως συμπέρασμα μπορεί να εξαχθεί από την εισήγηση αυτή, εφόσον η εφεσείουσα με την μαρτυρία της την οποία παρουσίασε προς υποστήριξη της έφεσης της, ουδεμία αναφορά έκανε στο περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης του ιδιώτη επιδότη αμφισβητώντας ότι είναι συγκάτοικος με την αδελφή της, ενώ το περιεχόμενο της ήταν γνωστό στην ίδια εφόσον μετά την παραλαβή της ειδοποίησης μέσω της ιδιωτικής επίδοσης προχώρησε στην καταχώρηση της υπό κρίση έφεσης. Εάν επιθυμούσε συνεπώς να αμφισβητήσει την ορθότητα της ιδιωτικής επίδοσης επί τη βάση των όσων προβάλλονται με την γραπτή αγόρευση της, όφειλε να αναφέρει κάτι τέτοιο τόσο στους λόγους έφεσης όσο και στην μαρτυρία της κατά ξεκάθαρο τρόπο. Ούτε και φαίνεται κατά τον χρόνο επίδοσης η αδελφή της να αρνήθηκε να παραλάβει την ειδοποίηση αρνούμενη την συγκατοίκηση τους, εφόσον δεν έχει λεχθεί κάτι τέτοιο από την εφεσείουσα.
Ακόμα όμως και να γινόταν αποδεκτή η θέση της εφεσείουσας και πάλι δεν θα επηρεαζόταν η ορθότητα και νομιμότητα της ιδιωτικής επίδοσης εφόσον σύμφωνα με την Δ.5 Θ.2(1) των παλαιών Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας στην οποία παρέπεμψε το Δικαστήριο με την αγόρευση της η πλευρά της εφεσείουσας, επίδοση μπορεί να επιτευχθεί σε πρόσωπο αφήνοντας το έγγραφο σε μέλος της οικογένειας του, άνω των 16 ετών, το οποίο βρίσκεται στην ίδια πόλη ή χωριό. Έτσι και στην προκειμένη περίπτωση, ο αδελφικός δεσμός μεταξύ των δύο αδιαμφισβήτητα καθιστά την αδελφή της εφεσείουσας τέτοιο μέλος της οικογένειας της ως προβλέπεται από την ως άνω δικονομική διάταξη, άνω των 16 ετών και διαμένουσα στην ίδια πόλη ή χωριό, που καθιστά την επίδοση νομότυπη και ορθή.
Ως εκ των πιο πάνω κρίνεται ότι η ειδοποίηση τύπος ΙΑ ορθά και νομότυπα επιδόθηκε στην εφεσείουσα και ο προβαλλόμενος λόγος έφεσης δεν γίνεται αποδεκτός.
Κατά συνέπεια, η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της εφεσίβλητης - καθ’ ης η αίτηση και εναντίον της εφεσείουσας - αιτήτριας ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €50.000 - €100.000 εφόσον η υποθήκη εξασφαλίζει το ποσό των €85.430,07.
(Υπ.) .................................................
Χρ. Χατζηγεωργίου, Α.Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο