EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Χατζηγεωργίου, Α.Ε.Δ.
Αίτηση/Έφεση: 91/26
Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και επί τοις αφορώσι τον Περί Ακινήτου Περιουσίας Διακατοχή Νόμο Κεφ. 224, ως και τις τροποποιήσεις τους.
Μεταξύ:
1. Πολυξένη Παράδεισου Σπύρου
2. Michael Spyrou Market Limited
3. Μιχάλη Σπύρου
Εφεσείοντες / Αιτητές
και
Themis Portfolio Management Limited
Εφεσίβλητη / Καθ’ ης η αίτηση
Και ως τροποποιήθηκε δυνάμει Διατάγματος του Δικαστηρίου ημερομηνίας 5.6.26
Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και επί τοις αφορώσι τον Περί Ακινήτου Περιουσίας Διακατοχή Νόμο Κεφ. 224, ως και τις τροποποιήσεις τους.
Μεταξύ:
1. Πολυξένη Παράδεισου Σπύρου
2. Michael Spyrou Market Limited
3. Μιχάλη Σπύρου
Εφεσείοντες / Αιτητές
και
1. Themis Portfolio Management Limited
2. Themis Portfolio (S1) Management Holdings Limited
Εφεσίβλητες / Καθ’ ων η αίτηση
Ημερομηνία: 12 Ιουνίου, 2026.
Εμφανίσεις:
Για Εφεσείοντες / Αιτητές: Ανδρέας Θ. Μαθηκολώνης & Σια ΔΕΠΕ
Για Εφεσίβλητες / Καθ’ ων η αίτηση: Α. & Α. Κ. Αιμιλιανίδης, Κ. Κατσαρός & Συνεργάτες ΔΕΠΕ
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Με την υπό κρίση έφεση, οι εφεσείοντες αιτούνται την ακύρωση της ειδοποίησης τύπος ΙΑ ημερομηνίας 9.3.26, την ακύρωση του πλειστηριασμού ο οποίος είναι ορισμένος στις 15.6.26, αναφορικά με την Υποθήκη [ ] του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου καθώς και Διάταγμα με το οποίο να ακυρώνεται ή/και αναστέλλεται η διαδικασία που προβλέπεται στο Μέρος VIA του Νόμου 9(Ι)/65.
Η έφεση στηρίζεται, μεταξύ άλλων, στον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9(Ι)/65 ως έχει τροποποιηθεί και ειδικότερα στο Μέρος VIA το οποίο διέπει την πώληση ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή.
Η έφεση, σύμφωνα με τους λόγους οι οποίοι προωθούνται και έχουν συνοψιστεί με την γραπτή αγόρευση των εφεσειόντων, εδράζεται στο ότι η ειδοποίηση τύπος ΙΑ είναι πρόωρη διότι οι καθ’ ων η αίτηση παρέλειψαν να εκδώσουν νέα και νόμιμη ειδοποίηση τύπου Ι που να αφορά την παρούσα διαδικασία πλειστηριασμού που να απευθύνεται στους αιτητές και σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, η ειδοποίηση τύπος ΙΑ έχει σταλεί πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή του ενυπόθηκου χρέους διότι οι καθ’ ων η αίτηση δεν απέστειλαν την ειδοποίηση τύπος Ι που να αφορά την παρούσα διαδικασία, αλλά βασίστηκαν σε ειδοποίηση τύπος Ι η οποία αφορούσε προηγούμενη διαδικασία πλειστηριασμού, δεν επιδόθηκε στο Τμήμα Φορολογίας η ειδοποίηση τύπος Ι παρά του ότι περιλήφθηκε στη μεταγενέστερη διαδικασία ως ενδιαφερόμενο πρόσωπο εφόσον κατά τον χρόνο αποστολής της ειδοποίησης τύπος Ι την 30.6.23 δεν υφίστατο εμπράγματο βάρος προς όφελος του Τμήματος Φορολογίας το οποίο ενεγράφη στις 17.12.24. Διαζευκτικά και άνευ βλάβης των πιο πάνω, προβάλλεται ως λόγος έφεσης ότι η προσβαλλόμενη ειδοποίηση τύπος ΙΑ δεν έχει δεόντως επιδοθεί καθότι οι καθ’ ων η αίτηση επέδωσαν με ιδιωτική επίδοση στις 6.4.26 την ειδοποίηση ΙΑ, ενώ η διαδικασία επίδοσης δια συστημένης επιστολής ήταν ακόμη ενεργή και δεν είχε αποδειχθεί ότι είχε καταστεί ανέφικτη, ενώ επιδόθηκε ταχυδρομικώς στις 15.4.26 και μετά την ιδιωτική επίδοση. Τέλος προβάλλεται ότι η προσβαλλόμενη ειδοποίηση είναι πρόωρη και/ή ακυρωτέα καθότι οι καθ’ ων η αίτηση δεν απέστειλαν ορθή, αναλυτική και επίκαιρη κατάσταση λογαριασμού η οποία να συνοδεύει την πρώτη σε σειρά ειδοποίηση τύπου Ι.
Η έφεση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του αιτητή 3, στην οποία αναφέρει ότι το ενυπόθηκο δια της υποθήκης [ ] ακίνητο, τεκμήριο 2, παραχωρήθηκε προς εξασφάλιση πιστωτικής διευκόλυνσης την οποία έλαβε η εφεσείουσα 2 από την Hellenic Bank Public Company Ltd, η οποία καταχώρησε εναντίον των αιτητών την αγωγή 573/15 στο Ε.Δ. Πάφου, στα πλαίσια της οποίας εκδόθηκε εκ συμφώνου απόφαση εναντίον των αιτητών για το ποσό των €649.552,81 πλέον τόκο προς 13% συμπεριλαμβανομένου τόκου υπερημερίας προς 2% από 1.3.15 επί του ποσού των €636.002,43 μέχρι εξόφλησης, ως το πρακτικό τεκμήριο 3. Ως υποστηρίζει, πριν την επίδικη ειδοποίηση δεν τους επιδόθηκε οποιαδήποτε προηγούμενη ειδοποίηση τύπος Ι στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας εκποίησης, όπως επίσης δεν επιδόθηκε σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα η ειδοποίηση αυτή με αποτέλεσμα πριν την έκδοση της προσβαλλόμενης ειδοποίησης δεν είχε αρχίσει ή λήξει η προθεσμία πληρωμής. Η επίδικη ειδοποίηση τύπου ΙΑ επιδόθηκε πρώτα με ιδιώτη επιδότη στις 6.4.26, τεκμήριο 4, ενώ ακολούθως επιδόθηκε μέσω ταχυδρομείου στις 15.4.26, τεκμήριο 5. Αποτελεί επίσης θέση του ότι ειδοποίηση τύπος Ι και ΙΑ δεν επιδόθηκε σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα ήτοι στην Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ και στον Έφορο Φορολογίας, όπως φαίνεται στο πιστοποιητικό του Κτηματολογίου με τα εμπράγματα βάρη, τεκμήριο 6. Κατά τα λοιπά ο ενόρκως δηλών επαναλαμβάνει τους ως άνω λόγους έφεσης.
Μετά την προσθήκη της καθ’ ης η αίτηση 2, καταχωρήθηκε ένσταση από μέρους και των δύο καθ’ ων η αίτηση, με την οποία προβάλλονται 20 λόγοι ένστασης, με τους οποίους μεταξύ άλλων, υποστηρίζουν ότι η τροποποιημένη αίτηση είναι άκυρη και παράτυπη εφόσον στρέφεται εναντίον και της καθ’ ης η αίτηση 1, η οποία δεν αποτελεί ενυπόθηκο δανειστή, η διαδικασία η οποία ακολουθήθηκε από την καθ’ ης η αίτηση 2 είναι ορθή και σύμφωνα με το Νόμο, δεν συντρέχουν και δεν αποδεικνύονται λόγοι ακύρωσης της ειδοποίησης τύπος ΙΑ, η τροποποιημένη αίτηση είναι νόμω και ουσία αβάσιμη, αντικανονική και/ή παράτυπη και/ή καταχρηστική, δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις καταχώρησης έφεσης, οι ειδοποιήσεις στάληκαν και επιδόθηκαν στους αιτητές και στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα νομότυπα και ως ορίζει ο Νόμος 9(Ι)/65, το Δικαστήριο στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας δεν κέκτηται δικαιοδοσίας να εξετάσει άλλη ειδοποίηση πέραν της ειδοποίησης τύπος ΙΑ, η αίτηση στηρίζεται σε γενικούς και αόριστους ισχυρισμούς και γενικότερα προβάλλεται ότι δεν συντρέχει λόγος για ακύρωση των επίδικων ειδοποιήσεων.
Η ένσταση συνοδεύεται από την ένορκη δήλωση του κου Γ. Σιεκκερή, λειτουργού της καθ’ ης η αίτηση 1, στην οποία περιγράφει το ιστορικό διαχείρισης της πιστωτικής διευκόλυνσης που αφορά την επίδικη υποθήκη και το ιστορικό υποκατάστασης της τράπεζας η οποία παραχώρησε αρχικά την πιστωτική διευκόλυνση από την καθ’ ης η αίτηση 2, καταθέτοντας προς τούτο τα τεκμήρια 1 και 2. Ως υποστηρίζει ο ενόρκως δηλών, οι λόγοι έφεσης δεν υποστηρίζονται από μαρτυρία, ούτε από τους ισχυρισμούς που περιλαμβάνονται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την έφεση. Αποτελεί επίσης θέση του, ότι η καθ’ ης η αίτηση 1 δεν είναι ενυπόθηκος δανειστής και η έφεση θα πρέπει να απορριφθεί, εφόσον ενυπόθηκος δανειστής είναι η καθ’ ης η αίτηση 2 προς όφελος της οποίας είναι εγγεγραμμένη η επίδικη υποθήκη [ ], ενώ η καθ’ ης η αίτηση 1 απλά υπογράφει τις ειδοποιήσεις εκ μέρους της καθ’ ης η αίτηση 2. Κατά τον μάρτυρα, τα μόνα ενδιαφερόμενα πρόσωπα είναι οι αιτητές και όσοι αναφέρονται στο πιστοποιητικό του Κτηματολογίου, τεκμήριο 3, όπου περιλαμβάνεται η ΚΕΔΙΠΕΣ αλλά και το Τμήμα Φορολογίας και σε όλους αυτούς επιδόθηκαν όλες οι σχετικές ειδοποιήσεις. Ακολούθως ο μάρτυρας αναφέρεται στις καθυστερήσεις τις οποίες παρουσίαζε η πιστωτική διευκόλυνση με αποτέλεσμα να καταχωρηθεί η αγωγή 573/15 στα πλαίσια της οποίας εκδόθηκε εκ συμφώνου απόφαση, την οποία κατέθεσε ως τεκμήριο 5. Αποτελεί θέση του ότι ένεκα της υπερημερίας στην εξόφληση του χρεωστικού υπολοίπου, η καθ’ ης η αίτηση 2 εκκίνησε τη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου αποστέλλοντας τις ειδοποιήσεις Θ και Ι ημερομηνίας 30.6.23 με σχετική κατάσταση λογαριασμού, τεκμήριο 6, σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Διευκρινίζει ότι κατά τον χρόνο ετοιμασίας των ειδοποιήσεων Θ και Ι δεν υφίστατο το εμπράγματο βάρος προς όφελος του Τμήματος Φορολογίας το οποίο ενεγράφη στις 17.12.24 και δεν συνιστούσε ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Στη συνέχεια περιγράφει τον τρόπο αποστολής των ειδοποιήσεων τύπος Θ και Ι ημερομηνίας 30.6.23 μέσω συστημένου ταχυδρομείου στην τελευταία γνωστή διεύθυνση των ενδιαφερόμενων προσώπων, οι οποίες παραλήφθηκαν όπως φαίνεται στο τεκμήριο 7 και συγκεκριμένα από τους αιτητές παραλήφθηκαν στις 18.7.23. Αναφορικά με την επίδοση της ειδοποίησης τύπος ΙΑ ημερομηνίας 9.3.26, αναφέρει ότι αυτές ταχυδρομήθηκαν με συστημένη επιστολή προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και στο Τμήμα Φορολογίας και σύμφωνα με το τεκμήριο 11, αυτές παραλήφθηκαν από τους αιτητές στις 15.4.26 ενώ προηγουμένως επιδόθηκαν μέσω ιδιώτη επιδότη στις 6.4.26. Συνεπώς, υποστηρίζει, οι ειδοποιήσεις τύπος ΙΑ στάληκαν μετά την λήξη της προθεσμίας των 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης τύπου Θ και Ι. Κατά τα λοιπά στην ένορκη του δήλωση, ο ενόρκως δηλών σχολιάζει τους ισχυρισμούς του αιτητή 3, υποστηρίζοντας ότι τα όσα προβάλλονται από πλευράς αιτητών είναι αβάσιμα και η καθ’ ης η αίτηση 2 ακολούθησε την ορθή διαδικασία, την οποία εφάρμοσε νομότυπα σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου 9(Ι)/65, αρνούμενος τα όσα προβάλλουν οι αιτητές μέσω της ένορκης δήλωσης του αιτητή 3.
Κατά την ακρόαση της αίτησης - έφεσης, οι συνήγοροι των διαδίκων υποστήριξαν τις θέσεις έκαστης πλευράς με τις γραπτές τους αγορεύσεις, οι οποίες έχουν μελετηθεί και ληφθεί υπόψη χωρίς να κρίνεται αναγκαία η επανάληψη του περιεχομένου τους. Έλαβα επίσης υπόψη μου το σύνολο της μαρτυρίας που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου από αμφότερες πλευρές, χωρίς η εξέταση της έφεσης να περιορίζεται στα όσα συνοπτικά καταγράφηκαν πιο πάνω.
Προτού προχωρήσω στην εξέταση της έφεσης, θα εξετάσω τη θέση της καθ’ ης η αίτηση 2 με την οποία υποστηρίζει ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί λόγω του ότι στρέφεται και εναντίον της καθ’ ης η αίτηση 1, η οποία δεν αποτελεί τον ενυπόθηκο δανειστή. Είναι δεδομένο ότι οι αιτητές αναγνωρίζουν ότι ενυπόθηκος δανειστής στην προκειμένη περίπτωση είναι η καθ’ ης η αίτηση 2. Αυτός άλλωστε ήταν και ο λόγος για τον οποίο πριν την ακρόαση οι αιτητές αιτήθηκαν την προσθήκη της καθ’ ης η αίτηση 2, η οποία προστέθηκε χωρίς ένσταση από πλευράς καθ’ ων η αίτηση. Άλλωστε, αυτό καταδεικνύεται και από το περιεχόμενο των ειδοποιήσεων τύπος Θ, Ι και ΙΑ, εφόσον οι ειδοποιήσεις τύπος Θ και Ι υπογράφονται από την ίδια την καθ’ ης η αίτηση 2 ενώ η ειδοποίηση τύπος ΙΑ υπογράφεται από την καθ’ ης η αίτηση 1 για λογαριασμό όμως και εκ μέρους της καθ’ ης η αίτηση 2, όπως καταγράφεται στην ειδοποίηση τύπος ΙΑ. Η συμπερίληψη όμως και της καθ’ ης η αίτηση 1 στην αίτηση, παρά την προσθήκη της καθ’ ης η αίτηση 2, δεν μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη της αίτησης στην ολότητα της. Το Δικαστήριο μετά την προσθήκη της καθ’ ης η αίτηση 2 στη διαδικασία, έχει ενώπιον του τον αναγκαίο διάδικο σε σχέση με τον οποίο παρατίθενται οι θέσεις αμφοτέρων πλευρών και σε περίπτωση όπου κριθεί ότι λανθασμένα προωθήθηκε η αίτηση και εναντίον της καθ’ ης η αίτηση 1, τέτοια κατάληξη θα αφορά την ίδια, χωρίς όμως να επηρεάζεται η εξέταση των ζητημάτων που σχετίζονται με την καθ’ ης η αίτηση 2, ως τον ενυπόθηκο δανειστή.
Συνεπώς, θα προχωρήσω στην εξέταση της έφεσης έχοντας κατά νου ότι ενυπόθηκος δανειστής είναι η καθ’ ης η αίτηση 2, η οποία έλαβε τα διαβήματα για την προώθηση της διαδικασίας του πλειστηριασμού ο οποίος σχετίζεται με την υποθήκη [ ].
Η καθ’ ης η αίτηση 2, επέλεξε να προωθήσει τη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει του Μέρους VIA του Νόμου 9(Ι)/1965, ως αυτή έχει εισαχθεί με τον τροποποιητικό Νόμο 142(Ι)/2014 και τις τροποποιήσεις που έχουν ακολουθήσει, ως πιο κάτω προβλέπεται από το άρθρο 44Γ:
«44Γ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του απαιτούμενου ποσού:
Νοείται ότι, με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του απαιτούμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του παρόντος Μέρους:
Νοείται περαιτέρω ότι, μετά την επίδοση της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι», οποιαδήποτε αρμόδια αρχή παρέχει, μετά από την υποβολή σχετικού αιτήματος από τον ενυπόθηκο δανειστή, όλες τις σχετικές πληροφορίες, αναφορικά με τους φόρους, τα τέλη και τις χρεώσεις που επιβαρύνουν το ενυπόθηκο ακίνητο, εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την ημερομηνία υποβολής τέτοιου αιτήματος:
Νοείται έτι περαιτέρω ότι, η έγγραφη ειδοποίηση από αδειοδοτημένο ίδρυμα κατά τον Τύπο «I» του Δεύτερου Παραρτήματος, αποστέλλεται μόνο μετά την παρέλευση τουλάχιστον τριάντα (30) ημερών από την αποστολή της ειδοποίησης που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος.
(2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ηµερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
…»
Όλα τα πιο πάνω, ακολουθούν τα όσα προβλέπονται από το άρθρο 44Β το οποίο προβλέπει ότι σε περίπτωση υπερημερίας, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία που προβλέπεται και έχει αναφερθεί πιο πάνω, εκτός εάν με βάση τις διατάξεις οποιωνδήποτε άλλων νόμων ή Κανονισμών ή οδηγιών, η προώθηση της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή, ανασταλεί.
Με την παραλαβή της ειδοποίησης τύπου ΙΑ, ο ενυπόθηκος οφειλέτης και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος, δύναται, δυνάμει του άρθρου 44Γ(3), εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης τύπου ΙΑ, να καταχωρήσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για τον παραμερισμό της ειδοποίησης της πώλησης, για συγκεκριμένους και περιοριστικούς λόγους ως αυτοί περιλαμβάνονται στο άρθρο 44Γ, ως έχει τροποποιηθεί και είναι οι ακόλουθοι, οι οποίοι είναι αυτοτελείς, χωρίς να απαιτείται η συνύπαρξή τους:
«(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙
(ε) ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι επιλέξιμος οφειλέτης και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάμει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν έχει προσέλθει σε διαμεσολάβηση δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του εν λόγω Νόμου.
(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙
(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων” ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.
(η)(i) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει εγκριθεί αίτηση για ένταξη στο Σχέδιο. ή
(ii) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει υποβληθεί και εκκρεμεί αίτηση ή ένσταση για ένταξη στο Σχέδιο, αναφορικά με την οποία-
(αα) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο ή οποιοδήποτε μέλος της οικογένειάς του, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.2.2 του Σχεδίου. ή
(ββ) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.5 του Σχεδίου:
Νοείται ότι, για σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων της παρούσας παραγράφου, ο όρος “Σχέδιο” σημαίνει το σχέδιο “Ενοίκιο Έναντι Δόσης”, το οποίο εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμόν 95.054 Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερομηνίας 12 Ιουλίου 2023, ως αυτό εκάστοτε τροποποιείται.»
Σύμφωνα με την καθ’ ης η αίτηση 2, οι αιτητές δεν δύνανται να προωθούν λόγους έφεσης οι οποίοι δεν σχετίζονται με την ειδοποίηση τύπος ΙΑ με αποτέλεσμα τα όσα προβάλλουν σε σχέση με την ειδοποίηση τύπος Ι, να μην μπορούν να εξεταστούν από το Δικαστήριο.
Οι αιτητές στην προκειμένη περίπτωση δεν προσβάλλουν την ειδοποίηση τύπος Ι. Ζητούν όμως τον παραμερισμό της επίδικης ειδοποίησης τύπος ΙΑ, λόγω του ότι η ειδοποίηση αυτή έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή, στηριζόμενοι στο γεγονός ότι δεν αποστάληκε ειδοποίηση τύπος Ι που να σχετίζεται με τη διαδικασία του επίδικου πλειστηριασμού ο οποίος ορίστηκε στις 15.6.26, σύμφωνα με την προσβαλλόμενη ειδοποίηση τύπος ΙΑ.
Αν και προβλέπεται μόνο η προσβολή της ειδοποίησης τύπος ΙΑ από το Νόμο 9(Ι)/65, εφόσον το άρθρο 44Γ παρέχει το δικαίωμα καταχώρησης έφεσης για παραμερισμό της ειδοποίησης τύπος ΙΑ για λόγο ο οποίος σχετίζεται με την προθεσμία που καλείται ο ενυπόθηκος οφειλέτης να καταβάλει το ενυπόθηκο χρέος μέσω της ειδοποίησης τύπος Ι, τότε το Δικαστήριο εκ του Νόμου υποχρεούται σε τέτοια περίπτωση να εξετάσει την ορθότητα της διαδικασίας η οποία προηγήθηκε της έκδοσης της ειδοποίησης τύπος ΙΑ, για να μπορεί να καταλήξει κατά πόσο η προθεσμία των 45 ημερών για πληρωμή του χρέους κατά τον τύπο που προβλέπεται στην ειδοποίηση τύπος Ι, έχει παρέλθει. Η εξέταση δε του ζητήματος αυτού, εξαρτάται πάντοτε από τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης.
Το πρώτο ζήτημα συνεπώς το οποίο θα πρέπει το Δικαστήριο στην παρούσα περίπτωση να εξετάσει, σύμφωνα με τα όσα υποστηρίζουν οι αιτητές, είναι κατά πόσο έχει σταλεί ειδοποίηση τύπος Ι με την οποία οι αιτητές να έχουν κληθεί να καταβάλουν το ενυπόθηκο χρέος εντός 45 ημερών προτού η καθ’ ης η αίτηση 2 να εκδώσει την προσβαλλόμενη ειδοποίηση ΙΑ.
Σημειώνω περαιτέρω, ότι η διαδικασία ενός πλειστηριασμού σύμφωνα με το Νόμο, ξεκινά σε περίπτωση υπερημερίας με την αποστολή της ειδοποίησης τύπος Θ, ακολουθεί η ειδοποίηση τύπος Ι με την οποία καλείται πλέον ο ενυπόθηκος οφειλέτης να καταβάλει το ενυπόθηκο χρέος ως αυτό καταγράφεται στον τύπο της ειδοποίησης και στην κατάσταση λογαριασμού η οποία συνοδεύει την ειδοποίηση αυτή και μετά την παρέλευση 45 ημερών ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έκδοση και επίδοση της ειδοποίησης τύπου ΙΑ με την οποία ουσιαστικά ορίζεται η ημερομηνία του πλειστηριασμού και αναφέρεται το ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό δυνάμει της υποθήκης. Το ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό και αναγράφεται στην ειδοποίηση τύπος ΙΑ, δεν είναι ασύνδετο με το ποσό το οποίο ο ενυπόθηκος οφειλέτης κλήθηκε να καταβάλει με την ειδοποίηση τύπος Ι, εφόσον οι δύο ειδοποιήσεις μεταξύ τους θα πρέπει να έχουν συνάφεια και συνοχή. Κατά ξεκάθαρο τρόπο, ο Νομοθέτης με τις ως άνω πρόνοιες, προνόησε για την θέσπιση μίας αλυσιδωτής διαδικασίας δια της αποστολής των ως άνω προβλεπόμενων ειδοποιήσεων, οι οποίες δεν είναι ασύνδετες μεταξύ τους, εφόσον το ποσό το οποίο καθίσταται απαιτητό με την ειδοποίηση τύπος ΙΑ συναρτάται με το ποσό το οποίο κλήθηκε να καταβάλει ο ενυπόθηκος οφειλέτης πριν τον ορισμό του πλειστηριασμού.
Στρεφόμενη τώρα στην υπό κρίση υπόθεση, όπως αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των δύο πλευρών, η καθ’ ης η αίτηση 2, στις 30.6.23 εξέδωσε ειδοποίηση τύπου Ι καλώντας τον ενυπόθηκο οφειλέτη να καταβάλει το ποσό των €1.720.592,66 πλέον τόκο προς 13% επί του ποσού των €1.707.042,28 από 1.1.23, εντός 45 ημερών. Η ειδοποίηση αυτή παραλήφθηκε από τους αιτητές μέσω συστημένου ταχυδρομείου στις 18.7.23, όπως φαίνεται στο τεκμήριο 7 το οποίο κατατέθηκε με την ένσταση.
Μετά όπου οι αιτητές έλαβαν την ως άνω ειδοποίηση, ήδη βρισκόταν σε εκκρεμότητα η αγωγή 573/15 του Ε.Δ. Πάφου εναντίον των αιτητών, στα πλαίσια της οποίας η καθ’ ης η αίτηση 2 και οι αιτητές δήλωσαν εκ συμφώνου απόφαση σε σχέση με το χρέος το οποίο εξασφαλίζει η επίδικη υποθήκη, όπου η καθ’ ης η αίτηση 2 αποδέχθηκε στις 10.11.23, να εκδοθεί απόφαση για την πληρωμή του ποσού των €649.552,81 πλέον τόκους προς 13% από 1.3.15 επί του ποσού των €636.002,43. Προβλεπόταν επίσης χρόνος και όροι αναστολής εκτέλεσης της απόφασης, καθώς επίσης δηλώθηκαν, μεταξύ άλλων, ως Κανόνας Δικαστηρίου τα ακόλουθα: «Η ενάγουσα συμφωνεί και αναλαμβάνει όπως μην προχωρήσει με οποιαδήποτε διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου περιλαμβανομένης και της εκποίησης που προβλέπεται στο Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, αρ. 9/1965»
Όπως προκύπτει από τα πιο πάνω, μετά την έκδοση και επίδοση της ειδοποίησης τύπου Ι, μεσολάβησαν γεγονότα τα οποία διαφοροποίησαν τόσο την εικόνα του ενυπόθηκου χρέους ως αυτό περιγράφηκε στην ειδοποίηση τύπου Ι το οποίο κλήθηκαν οι αιτητές να καταβάλουν εντός 45 ημερών προτού αποσταλεί η ειδοποίηση τύπου ΙΑ, καθώς επίσης με τον ως άνω Κανόνα Δικαστηρίου ο οποίος δηλώθηκε από τους διαδίκους, η καθ’ ης η αίτηση 2 συμφώνησε και ανέλαβε να μην προχωρήσει σε οποιαδήποτε διαδικασία εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου ως προβλέπεται στο Νόμο 9(Ι)/65, τερματίζοντας με τον τρόπο αυτό την διαδικασία εκποίησης η οποία είχε ξεκινήσει με την ειδοποίηση τύπου Ι και αυτό γιατί με την έκδοση της απόφασης δηλώθηκε άλλο ποσό χρέους από αυτό το οποίο αναγραφόταν στην ειδοποίηση και κλήθηκαν να πληρώσουν οι αιτητές, περαιτέρω είχε συμφωνηθεί τρόπος αποπληρωμής του χρέους, γεγονός για το οποίο δεν δόθηκαν λεπτομέρειες και επί τη βάση των δηλώσεων κατά την έκδοση της εκ συμφώνου απόφασης, η καθ’ ης η αίτηση 2 αποδέχθηκε ότι δεν θα προχωρούσε στην εκποίηση της υποθήκης, στηριζόμενη στη διαδικασία η οποία είχε ήδη ξεκινήσει με την ειδοποίηση ημερομηνίας 30.6.23, όπως προτίθετο να προχωρήσει εάν δεν εκδιδόταν η απόφαση.
Υπό το φως όλων των πιο πάνω, κρίνω ότι η διαδικασία η οποία είχε ξεκινήσει με την ειδοποίηση ημερομηνίας 30.6.23, τερματίστηκε ή ακόμα μπορεί να λεχθεί ότι είχε διευθετηθεί με την έκδοση της απόφασης, κατά τρόπο που καθιστούσε την καθ’ ης η αίτηση 2 υπόχρεη να εκδώσει και να επιδώσει νέα ειδοποίηση τύπου Ι, καλώντας τους αιτητές να καταβάλουν εντός 45 ημερών το ενυπόθηκο χρέος που θα μπορούσε να αντιστοιχεί στο ποσό που αναφέρεται ως απαιτητό στην ειδοποίηση τύπου ΙΑ. Ως έχει διαμορφωθεί η κατάσταση, παραμένει αδιευκρίνιστο ποιο είναι το ποσό το οποίο οι αιτητές θα καλούνταν να καταβάλουν, δηλαδή είναι το ποσό της ειδοποίησης τύπος Ι ημερομηνίας 30.6.23 ή το ποσό της απόφασης η οποία εκδόθηκε στην αγωγή.
Εφόσον συνεπώς μεσολάβησαν τα ως άνω γεγονότα, τα οποία καθιστούν την υπόθεση ιδιαίτερη και για τους λόγους οι οποίοι έχουν επεξηγηθεί πιο πάνω, κρίνω ότι η καθ’ ης η αίτηση 2 πριν την ειδοποίηση τύπου ΙΑ δεν απέστειλε ειδοποίηση τύπου Ι με την οποία να καλεί τους αιτητές να καταβάλουν το ενυπόθηκο χρέος εντός 45 ημερών πριν σταλεί η προσβαλλόμενη ειδοποίηση. Συνεπώς, οι αιτητές απέδειξαν ότι εφαρμόζονται τα όσα προβλέπει το άρθρο 44Γ(3)(γ), ότι δηλαδή η ειδοποίηση στάληκε πριν την λήξη του χρόνου για καταβολή του χρέους, εφόσον δεν στάληκε τέτοια ειδοποίηση που να σχετίζεται με τη διαδικασία πλειστηριασμού που ορίστηκε με την προσβαλλόμενη ειδοποίηση και ο λόγος έφεσης υπ’ αριθμό 2 γίνεται αποδεκτός.
Για σκοπούς πληρότητας της απόφασης του Δικαστηρίου, να αναφέρω επίσης ότι ο λόγος έφεσης που αφορά την μη επίδοση της ειδοποίησης τύπου Ι στο Τμήμα Φορολογίας, δεν κρίνεται βάσιμος εφόσον κατά την κρίση του Δικαστηρίου, μόνο το ενδιαφερόμενο αυτό πρόσωπο θα μπορούσε να προσβάλει για λογαριασμό του την προσβαλλόμενη ειδοποίηση για τους λόγους τους οποίους προβάλλουν οι αιτητές, λαμβάνοντας υπόψη ότι το Τμήμα Φορολογίας έλαβε την ειδοποίηση τύπος ΙΑ και είχε κάθε δικαίωμα εάν επιθυμούσε να προσβάλει τη διαδικασία.
Εις ότι αφορά την επίδοση των ειδοποιήσεων τύπου ΙΑ, όπως προκύπτει από τη μαρτυρία την οποία παρουσίασε η καθ’ ης η αίτηση 2 και συγκεκριμένα το τεκμήριο 11, φαίνεται ότι η καθ’ ης η αίτηση ταχυδρόμησε τις ειδοποιήσεις στους αιτητές με συστημένο ταχυδρομείο στις 13.3.26 και μέχρι την 6.4.26, όπου έγινε η ιδιωτική επίδοση, δεν είχε παραληφθεί από τους αιτητές.
Ο Νόμος δεν προβλέπει πότε η επίδοση μέσω ταχυδρομείου καθίσταται ανέφικτη, ούτε όμως υποχρεώνει τον ενυπόθηκο δανειστή να αναμένει τα αποτελέσματα του ταχυδρομείου προτού προχωρήσει σε ιδιωτική επίδοση. Στην προκειμένη περίπτωση η παρέλευση σχεδόν ενός μηνός από την ταχυδρόμηση των ειδοποιήσεων μέχρι την ιδιωτική επίδοση, ήτοι στις 6.4.26, κρίνεται ότι ο χρόνος αυτός έκδηλα κατέστησε την επίδοση μέσω συστημένου ταχυδρομείου ανέφικτη. Η ως άνω διαπίστωση δεν διαφοροποιείται από το γεγονός ότι οι αιτητές έλαβαν από το ταχυδρομείο τις ειδοποιήσεις μετά την ιδιωτική επίδοση, εφόσον έχει κριθεί ότι ο χρόνος που είχε παρέλθει από την ταχυδρόμηση μέχρι την ιδιωτική επίδοση των ειδοποιήσεων ήταν τέτοιος που εύλογα κατέστησε την επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο ανέφικτη.
Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι ο Νόμος δεν καθιστά την καθ’ ης η αίτηση 2 υπόχρεη να αναμένει τα αποτελέσματα του ταχυδρομείου, εφόσον αυτά εξαρτώνται από τις διαδικασίες τις οποίες ακολουθούν οι υπηρεσίες και λειτουργοί του ταχυδρομείου, ενώ η ειδοποίηση θα πρέπει να τεθεί εις γνώση του ενυπόθηκου οφειλέτη σε εύλογο χρόνο πριν την ημερομηνία πλειστηριασμού για να μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα του για έφεση.
Είναι σημαντικό επίσης να γίνει αναφορά στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Αίτηση Αναφορικά με την Αίτηση της Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λίμιτεδ για άδεια για την καταχώρηση αίτησης για την έκδοση Εντάλματος Certiorari, Πολιτική Αίτηση Αρ. 114/25, 18/6/2025, όπου τονίστηκε ότι ο Νόμος δεν συσχετίζει το ανέφικτο της επίδοσης μόνο με την επιστροφή της επιστολής ως αζήτητη ή κάποιο άλλο γεγονός, λέγοντας τα ακόλουθα:
«Η κατάληξη του κατώτερου Δικαστηρίου ότι το ανέφικτο της επίδοσης δια συστημένου ταχυδρομείου μπορεί να διαπιστωθεί μόνο εφόσον η συστημένη επιστολή επιστραφεί ως αζήτητη δεν φαίνεται να βρίσκει έρεισμα στο λεκτικό του εν λόγω άρθρου είτε στην προαναφερόμενη απόφαση του Εφετείου. Το κατώτερο Δικαστήριο τόνισε εμφατικά ότι μόνο σε τέτοια περίπτωση καθίσταται ανέφικτη η επίδοση με συστημένη επιστολή. Το άρθρο όσο και η προαναφερόμενη απόφαση του Εφετείου δεν συγκεκριμενοποιούν τα στοιχεία εκείνα που δυνατό να δεικνύουν το ανέφικτο της επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο. Το μεν άρθρο μιλά γενικά για το ανέφικτο τέτοιας επίδοσης και στην απόφαση λέχθηκε η γενική νομική αρχή και ότι εκεί δεν είτε τεθεί οποιοδήποτε στοιχείο που να καταδείκνυε το ανέφικτο της επίδοσης, χωρίς όμως να γίνει ρητή αναφορά σε συγκεκριμένα στοιχεία που όντως δεικνύουν το ανέφικτο αυτής.»
Κρίνω συνεπώς ότι εφόσον το ανέφικτο της επίδοσης μέσω συστημένου ταχυδρομείου, κρίνεται με βάση τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης, για τους λόγους που έχουν αναφερθεί πιο πάνω, η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο στην προκειμένη περίπτωση ήταν ανέφικτη και η επίδοση της ειδοποίησης τύπου ΙΑ στους αιτητές και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, σύμφωνα με τα όσα περιλαμβάνει το τεκμήριο 11 το οποίο κατατέθηκε με την ένσταση, έγινε νόμιμα και σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου.
Εφόσον όμως ο 2ος λόγος έφεσης έχει κριθεί βάσιμος και έγινε αποδεκτός, η έφεση στον βαθμό που αφορά την καθ’ ης η αίτηση 2 επιτυγχάνει καθιστώντας μη αναγκαία την εξέταση οποιουδήποτε άλλου ζητήματος εγείρεται με την έφεση και την ένσταση.
Η έφεση μετά την προσθήκη της καθ’ ης η αίτηση 2 προωθήθηκε και για την καθ’ ης η αίτηση 1, η οποία όμως δεν αποτελεί τον ενυπόθηκο δανειστή, ούτε και σχετίζεται με τα εκ του Νόμου επίδικα ζητήματα. Ενόψει τούτου, η αίτηση εναντίον της καθ’ ης η αίτηση 1 απορρίπτεται.
Κατά συνέπεια, η έφεση επιτυγχάνει και η ειδοποίηση τύπου ΙΑ ημερομηνίας 9.3.26 παραμερίζεται, ως το παρακλητικό Α.
Τα παρακλητικά Β και Γ δεν συνιστούν προβλεπόμενες από το Νόμο θεραπείες και ως εκ τούτου απορρίπτονται.
Ως προς τα έξοδα, λαμβάνοντας υπόψη την έκδοση Διατάγματος μόνο ως προς το αιτητικό Α, δηλαδή την μερική επιτυχία της αίτησης, καθώς και την απόρριψη της αίτησης αναφορικά με την καθ’ ης η αίτηση 1, κρίνω ότι είναι ορθό και δίκαιο όπως η κάθε πλευρά καταβάλει τα έξοδα της και προηγούμενες διαταγές για έξοδα ακυρώνονται.
(Υπ.) .................................................
Χρ. Χατζηγεωργίου, Α.Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο