ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Χατζηγεωργίου, Α.Ε.Δ.
Αριθμός Απαίτησης: 153/2025
Μεταξύ:
1. Άριστος Ταπάκκης
2. Έλενα Κωνσταντίνου
Ενάγοντες
και
- Nataliya Tikhonova
- Stanislav Tikhonov
- MGI CORPORATION LIMITED
Εναγομένων
Αίτηση για έκδοση συνοπτικής απόφασης ημερομηνίας 19.11.25
Ημερομηνία: 28 Απριλίου 2026
EMΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για ενάγοντες - αιτητές: Ιωάννης Παπαζαχαρία ΔΕΠΕ
Για εναγόμενους - καθ' ων η αίτηση: Andrey St. Tikhonov & Co LLC
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Οι ενάγοντες με το έντυπο απαίτησης και έκθεση απαίτησης την οποία καταχώρησαν εναντίον των εναγομένων αξιώνουν, μεταξύ άλλων, την έκδοση αναγνωριστικής απόφασης με την οποία να αναγνωρίζεται ότι η συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 19.7.23 ή οποιαδήποτε συμφωνία για την κατοικία με αριθμό 7 στο [ ] της Επαρχίας Πάφου η οποία ανεγέρθηκε στο ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/2975, τεμ. 169, είναι άκυρη, παράνομη και μη δεσμευτική για τους ενάγοντες. Αξιώνουν επίσης την έκδοση Διατάγματος ανάκτησης κατοχής του ως άνω ακινήτου καθώς και αποζημιώσεις για το ποσό των €3.250 για απώλεια ενοικίων, έξοδα εμπειρογνώμονα και έξοδα αποκατάστασης ζημιών για το ποσό των €10.000.
Οι εναγόμενοι καταχώρησαν σημείωμα εμφάνισης και ακολούθως την υπεράσπιση τους στην απαίτηση των εναγόντων.
Οι ενάγοντες καταχώρησαν την υπό κρίση αίτηση σύμφωνα με τις πρόνοιες του Μέρους 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023, με την οποία ζητούν την έκδοση συνοπτικής απόφασης σε σχέση με τις ως άνω αναφερόμενες αξιώσεις τους, εκτός από την καταβολή των εξόδων εμπειρογνώμονα και αποκατάστασης των ζημιών.
Η αίτηση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του ενάγοντα 1, συζύγου της ενάγουσας 2. Σύμφωνα με τον μάρτυρα, οι εναγόμενοι 1 και 2 είναι αντρόγυνο και γονείς των αναφερόμενων δύο ανηλίκων τέκνων τα οποία φαίνονται στο ενοικιαστήριο έγγραφο ως οι ενοικιαστές του ακινήτου μέσω της μητέρας τους. Η δεύτερη μάρτυρας στο ενοικιαστήριο έγγραφο που αφορά η αγωγή, φαίνεται να είναι μέλος της ίδιας οικογένειας των εναγoμένων, καθώς επίσης η εναγόμενη εταιρεία ανήκει και/ή εκπροσωπείται από τους ίδιους. Είναι προφανές από τα πιο πάνω, ως υποστηρίζει ότι όλοι οι πιο πάνω συνωμοτικά συμμετέχουν στην παράνομη κατάρτιση και υπογραφή του επίδικου ενοικιαστηρίου με δόλο και πρόθεση να ζημιώσουν τα συμφέροντα των εναγόντων.
Σύμφωνα με τον ενάγοντα 1 τα γεγονότα που περιβάλλουν την υπόθεση είναι ως εξής, τα οποία πληροφορήθηκε από την Gordian Holdings Ltd και έλαβε γνώση από την Δικαστική απόφαση ημερομηνίας 31.8.23, τεκμήριο 2. Η Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λίμιτεδ, παραχώρησε δάνειο στην εναγόμενη 3, προς εξασφάλιση του οποίου η τράπεζα στις 9.8.07 ενέγραψε προς όφελος της την υποθήκη Υ4488/2007 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου, τεκμήριο 1, που αφορά το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/2975 στο [ ] της Επαρχίας Πάφου, μερίδιο 6/7, ιδιοκτησίας της εναγόμενης 3. Το μερίδιο αντιστοιχεί σε 6 επαύλεις που η εναγόμενη 3 ανήγειρε στο ακίνητο. Σύμφωνα με τους όρους του εγγράφου υποθήκης, ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν είχε δικαίωμα αποξένωσης, δέσμευσης ή παραχώρησης κατοχής ή δικαιωμάτων σε τρίτους χωρίς την γραπτή συγκατάθεση της τράπεζας. Ακολούθως, η ως άνω τράπεζα μεταβίβασε στην εταιρεία Gordian Holdings Ltd την πιστωτική διευκόλυνση και εξασφαλίσεις που αφορούσαν την εναγόμενη 3. Λόγω του ότι το ενυπόθηκο χρέος δεν διευθετήθηκε η ως άνω εταιρεία ενεργοποίησε τη διαδικασία πώλησης του ακινήτου δυνάμει του Νόμου 9(Ι)/65, αποστέλλοντας τις ειδοποιήσεις τύπου Ι ημερομηνίας 22.10.19 και τύπου ΙΑ ημερομηνίας 28.6.23 με την οποία η εναγόμενη 3 πληροφορήθηκε για την πλειστηριασμό του ακινήτου στις 4.9.23. Η εναγόμενη 3 καταχώρησε έφεση προσβάλλοντας την ειδοποίηση τύπου ΙΑ η οποία απορρίφθηκε από το Δικαστήριο στις 31.8.23. Ακολούθως η Gordian κατέστη ιδιοκτήτρια του ενυπόθηκου ακινήτου στις 18.6.24 και οι ενάγοντες στις 21.11.24 κατέστησαν εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες των όλων 6/7 μεριδίων του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/2975 (τεκμήριο 4), που αντιστοιχούν στις 6 ανεξάρτητες κατοικίες, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 15.10.24 η οποία υπογράφηκε με την Gordian και τους ενάγοντες, τεκμήριο 3. Οι κατοικίες με αριθμό 1,2,3,5 και 6 παραδόθηκαν στους ενάγοντες ενώ η κατοικία με αριθμό 7 κατέχεται παράνομα από τους εναγόμενους οι οποίοι επικαλέστηκαν ότι διατηρούν δικαίωμα κατοχής δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου προς όφελος των ανηλίκων τέκνων, το οποίο ως λαμβάνει συμβουλή, είναι άκυρο, παράνομο και κανένα έννομο αποτέλεσμα επιφέρει προς όφελος των εναγομένων και παρά τις επανειλημμένες γραπτές και προφορικές εκκλήσεις προς τους εναγόμενους για να παραδώσουν ελεύθερη την κατοχή αυτοί αρνούνται προβάλλοντας την κατάρτιση της συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 19.7.23, τεκμήριο 5, η οποία υπογράφηκε μεταξύ της εναγόμενης 3 και της εναγόμενης 1 εκ μέρους των ανήλικων τέκνων της, η οποία ουδέποτε κοινοποιήθηκε στους ενυπόθηκους δανειστές και δεν ζητήθηκε η συγκατάθεση τους. Η διάρκεια ενοικίασης του ακινήτου είχε καθοριστεί για 15 χρόνια χωρίς δικαίωμα αύξησης ενοικίου και χωρίς δικαίωμα πώλησης χωρίς την υπογραφή των ανηλίκων και το ενοίκιο καθορίστηκε σε €100 μηνιαίως.
Οι ενάγοντες δεν αναγνωρίζουν την ως άνω συμφωνία η οποία κατά τον ενάγοντα 1 είναι παράνομη και οι περιστάσεις υπογραφής και η ιδιότητα των προσώπων που υπέγραψαν, ο χρόνος υπογραφής της, το ποσό της αντιπαροχής και η διάρκεια ενοικίασης είναι στοιχεία που δείχνουν ότι η συμφωνία είναι κακόπιστη και προϊόν συμπαιγνίας με σκοπό να παρεμποδιστεί η ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου από τους νόμιμους ιδιοκτήτες. Υποστηρίζει επίσης ότι οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες ουδέποτε αναγνώρισαν το ενοικιαστήριο έγγραφο και ενημέρωσαν γραπτώς και προφορικά τους εναγόμενους για την πώληση της κατοικίας στους ενάγοντες ζητώντας τους να παραδώσουν την κατοχή. Οι εναγόμενοι επέμεναν στην πληρωμή του ενοικίου προς τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν αποδέχτηκαν. Σχετική αλληλογραφία κατατέθηκε ως τεκμήριο 6.
Ο ενάγοντας 1 υποστηρίζει επίσης ότι κατά την υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης ο εναγόμενος 2 δεν ήταν ο διευθυντής της εναγόμενης 3 και η συμφωνία πάσχει νομικά. Η εναγόμενη 1 είναι μέτοχος της εναγόμενης 3 σύμφωνα με το τεκμήριο 7 καθώς επίσης υποστηρίζει ότι οι ανήλικοι δεν είχαν δικαίωμα υπογραφής της συμφωνίας με αποτέλεσμα αυτή να είναι άκυρη.
Η γειτονική οικία ενοικιάζεται για το ποσό των €26.000 με διάρκεια ενοικίασης 7 μήνες, ήτοι €3.250 μηνιαίως, όπως φαίνεται στο τεκμήριο 9.
Οι ενάγοντες απέστειλαν στις 13.1.25 επιστολή στους εναγόμενους, οι οποίοι απάντησαν προβάλλοντας ανυπόστατους ισχυρισμούς. Εις ότι αφορά την υπεράσπιση των εναγομένων, ο ενάγοντας 1 υποστηρίζει ότι αυτοί δεν έχουν ουσιαστική υπεράσπιση ή πραγματικές προοπτικές επιτυχίας και δεν υπάρχει κανένας επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση να πρέπει να αποφασιστεί στη δίκη. Η δε υπεράσπιση καταχωρήθηκε μόνο για να καθυστερήσει την έκδοση των αιτούμενων θεραπειών. Τέλος, αναφέρει ότι οι εναγόμενοι προβαίνουν σε πράξεις παρενόχλησης προς τους ίδιους, με την επανειλημμένη αποστολή φακέλων με υπηρεσίες ταχυμεταφορών χωρίς να αναγράφονται με σαφήνεια τα στοιχεία του αποστολέα με αποτέλεσμα οι ενάγοντες να εξουσιοδοτούν άτομα για να παραλαμβάνουν τους φακέλους ενώ οι εναγόμενοι είχαν ενημερωθεί ότι οι ενάγοντες δεν θα λαμβάνουν οποιοδήποτε ενοίκιο, τεκμήρια 11 και 12, όπως και έγινε για την αποστολή μέσω υπηρεσίας ταχυμεταφοράς για το ποσό των €200 το οποίο επιστράφηκε και πάλι στην εναγόμενη 1, τεκμήριο 15. Σε σχέση με την πληρωμή των €100 μέσω τράπεζας προς τους δικηγόρους των εναγόντων, ο ενάγοντας 1 αναφέρει ότι και το ποσό αυτό επιστράφηκε στους εναγόμενους, τεκμήριο 13.
Οι εναγόμενοι καταχώρησαν ένσταση στην αίτηση με την οποία προβάλλουν διάφορους λόγους για τους οποίους η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί, μεταξύ άλλων, γιατί η αίτηση και ένορκη δήλωση δεν επιβεβαιώνονται από δήλωση αληθείας κατά παράβαση του Κανονισμού 22.3 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, η αίτηση αποκλείει το δικαίωμα των εναγομένων να υπερασπιστούν, υπάρχουν σοβαρές διαφορές ως προς τα γεγονότα τα οποία θα πρέπει να αποφασιστούν κατά την ακροαματική διαδικασία, η υπεράσπιση των εναγομένων είναι καλή και αιτιολογημένη, υπήρξε μεγάλη καθυστέρηση στην καταχώρηση της αίτησης, δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις για έκδοση συνοπτικής απόφασης και δεν εξυπηρετείται ο πρωταρχικός σκοπός.
Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του εναγόμενου 2, με την οποία υποστηρίζει ότι τα δικαιώματα των εναγομένων προηγούνται των δικαιωμάτων των εναγόντων, εφόσον το πωλητήριο έγγραφο υπογράφηκε στις 15.10.24 ενώ το ενοικιαστήριο έγγραφο υπογράφηκε στις 19.7.23, χωρίς να ζημιώνουν οι ενάγοντες. Πέραν τούτου, οι ενάγοντες συμφώνησαν να αγοράσουν το ακίνητο μετά επιβαρύνσεως εν είδει ενοικιάσεως, όπως προκύπτει από τη συμφωνία αγοραπωλησίας του ακινήτου, στην οποία καταγράφεται ότι το ακίνητο κατέχεται από τρίτα πρόσωπα και οι ενάγοντες δεν θα είχαν απαίτηση από τον πωλητή για παράδοση της κατοχής του. Πέραν τούτων, η πώληση έγινε με μεγάλη έκπτωση ήτοι €175.000 και έτσι το τίμημα πωλήσεως ανερχόταν σε €1.325.000 σε σύγκριση με την αρχική προσφορά που ήταν €1.500.000. Η υποθήκη αφορά αποκλειστικά τις διαφορές και δικαιώματα μεταξύ των εναγομένων και της Gordian και οι ενάγοντες δεν μπορούν να επικαλούνται τα δικαιώματα τα οποία τυχόν είχε η ως άνω εταιρεία βάσει της υποθήκης τα οποία επέλεξε να μην εφαρμόσει. Παρά την επιστολογραφία τεκμήριο 6, η Gordian ουδέποτε επέστρεψε τα πληρωμένα ενοίκια και επέλεξε να μην εφαρμόσει δικαστικώς τα δικαιώματα της, χωρίς να αμφισβητήσει τις πληρωμές ενοικίου. Οι ενάγοντες συνεχίζουν να εισπράττουν τα ενοίκια τακτικώς και οι εναγόμενοι εκπληρώνουν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Οι εναγόμενοι έχουν επίσης αποκτήσει το δικαίωμα με κώλυμα λόγω συμπεριφοράς, λόγω της νόμιμης κατάρτισης του ενοικιαστηρίου και είχε, ως υποστηρίζει, κάθε δικαίωμα να συνάψει το ενοικιαστήριο εκ μέρους της εναγόμενης 3 και να εισπράττει το ενοίκιο εκ μέρους της εναγόμενης 3, ως η εξουσιοδότηση, τεκμήριο 1. Κατά ή περί τις αρχές Μαΐου του 2024 αντιπρόσωποι της Gordian επιθεώρησαν το ακίνητο ενημερώνοντας τον ότι είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια αλλά μπορεί η εναγόμενη 1 να μένει στο σπίτι της και δεν ενδιαφέρονται για έξωση. Η εναγόμενη 1 από τον Μάιο του 2024 μέχρι και τον Δεκέμβριο του 2024 πλήρωνε το ενοίκιο προς την Gordian, η οποία το εισέπραττε χωρίς παράπονα ή διαμαρτυρίες μέχρι τις αρχές Νοεμβρίου του 2024. Περίπου αρχές Νοεμβρίου ενημερώθηκαν ότι η εναγόμενη 1 θα πρέπει να σταματήσει την καταβολή του ενοικίου ως η επιστολή ημερ. 8.11.24 και ενημερώθηκαν στην συνέχεια με την επιστολή ημερομηνίας 12.12.24 ότι η Gordian θα επέστρεφε τα πληρωμένα ενοίκια. Περί τον Ιούνιο του 2025 έγινε προσπάθεια επιστροφής των ενοικίων για το ποσό των €600 και οι εναγόμενοι απέστειλαν πίσω στους δικηγόρους την επιστολή με τα ενοίκια, τεκμήριο 3. Ο εναγόμενος 2 ζήτησε τα στοιχεία του νέου ιδιοκτήτη για την καταβολή του ενοικίου, χωρίς να του δοθούν και όταν έλαβαν την επιστολή απαίτησης από τους συνηγόρους των εναγόντων έγινε το έμβασμα του ενοικίου σ’ αυτούς, οι οποίοι επέστρεψαν το ενοίκιο στις 3.11.25. Υποστηρίζει επίσης ότι παρά τις διαμαρτυρίες της Gordian και των εναγόντων, τα ενοίκια παραμένουν στην κατοχή τους και ουδέποτε έχουν επιστραφεί, συνεπώς τα αναγνωρίζουν, ως η κατάσταση πληρωμής ενοικίων τεκμήρια 5 και 6. Κατά τα λοιπά, ο εναγόμενος 2 επαναλαμβάνει τους λόγους ένστασης.
Από πλευράς εναγόντων καταχωρήθηκε συμπληρωματική ένορκη δήλωση από μέρους της κας Ε. Πόγιαννου, δικηγόρου στο δικηγορικό γραφείο το οποίο εκπροσωπεί τους ενάγοντες. Σύμφωνα με την μάρτυρα, η οποία αρνείται τα όσα προβάλλονται με την ένορκη δήλωση του εναγόμενου 2, ουδέποτε οι ενάγοντες ή οι προκάτοχοι τους αποδέχτηκαν την πληρωμή ενοικίου, ως η επιστολογραφία που έχει κατατεθεί από τον ενάγοντα 1. Ο δε ισχυρισμός ότι η Gordian ενημέρωσε προφορικά την εναγόμενη 1 ότι μπορεί να διαμένει στο ακίνητο δεν δικογραφείται στην υπεράσπιση και δεν ευσταθεί. Εις ότι αφορά την πληρωμή των ενοικίων υποστηρίζει ότι οι πληρωμές προς την Gordian έγιναν κρυφά και χωρίς την συγκατάθεση της και με επιμονή δική τους παρά την δηλωθείσα άρνηση των εναγόντων και των προκατόχων τους. Η δε επιστροφή του ποσού από το δικηγορικό γραφείο των εναγόντων καθυστέρησε να γίνει λόγω του ότι ήταν άγνωστη η προέλευση του και μόλις έγινε αντιληπτό επιστράφηκε. Στις 2.1.26 οι εναγόμενοι αρνήθηκαν να παραλάβουν τον φάκελο και τότε οι δικηγόροι των εναγόντων απέστειλαν επιστολή στον δικηγόρο των εναγομένων ζητώντας του να σταματήσουν οι εναγόμενοι να τους παρενοχλούν, τεκμήρια 1 και 2.
Με την συμπληρωματική ένορκη δήλωση η οποία καταχωρήθηκε από πλευράς εναγομένων, οι ισχυρισμοί της κας Πόγιαννου, απορρίπτονται.
Κατά την ακρόαση της αίτησης, κατατέθηκαν από αμφότερες πλευρές γραπτές αγορεύσεις, με τις οποίες υποστηρίχθηκαν οι εκατέρωθεν θέσεις τους. Το περιεχόμενο τους έχει μελετηθεί και ληφθεί υπόψη και όπου κριθεί αναγκαίο θα γίνει αναφορά σ’ αυτό.
Η υπό κρίση αίτηση στηρίζεται στο Μέρος 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας το οποίο προβλέπει για τη διαδικασία με την οποία δύναται το Δικαστήριο να αποφασίσει επί απαίτησης ή συγκεκριμένου ζητήματος χωρίς την διεξαγωγή δίκης.
Ξεκινώντας από τους λόγους ένστασης 1 και 2, θα πρέπει να λεχθεί ότι μετά από αίτημα της πλευράς των εναγόντων, το Δικαστήριο επέτρεψε την καταχώρηση των εγγράφων εκ νέου επιβεβαιωμένα από δήλωση αληθείας με την συγκατάθεση του συνηγόρου των εναγομένων. Συνεπώς, οι λόγοι ένστασης 1 και 2 απορρίπτονται. Εις ότι αφορά την αγόρευση των συνηγόρων των εναγόντων, αυτή δεν απαιτεί δήλωση αληθείας, σύμφωνα με το Μέρος 22 των Κανονισμών και ως εκ τούτου η επί του προκειμένου θέση των εναγομένων, ως προβάλλεται με την αγόρευση τους δεν γίνεται αποδεκτή.
Οι εναγόμενοι υποστηρίζουν επίσης ότι η αγόρευση των εναγόντων υπερβαίνει τις 25 σελίδες και δεν είναι διατυπωμένη με διπλά διαστήματα. Κατ’ αρχάς η αγόρευση των εναγόντων ανέρχεται σε 16 σελίδες, χωρίς να παραβιάζεται η εν λόγω πρόνοια. Εις ότι αφορά το διάστημα σύνταξης της αγόρευσης, πράγματι δεν τηρήθηκε η εν λόγω πρόνοια. Παρ’ όλα αυτά, η παρατυπία αυτή του Κανονισμού 23.11(4), κρίνεται μη ουσιώδης και έχοντας υπόψη ότι αμφότερες πλευρές καθ’ όλη τη διαδικασία συμμορφώθηκαν με τις τυπικές προϋποθέσεις της διαδικασίας, κρίνω ότι θα ήταν άδικο να μην ληφθεί υπόψη η αγόρευση ή να επιβληθούν κυρώσεις για τον λόγο αυτό και μόνο.
Σύμφωνα με τα όσα προβλέπονται στον Κανονισμό 24.2, το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον εναγομένου επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος αν κρίνει ότι:
1. Ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και
2. Δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.
Ως προς το διαδικαστικό μέρος της διαδικασίας για έκδοση συνοπτικής απόφασης, ο Κανονισμός 24.3 προβλέπει πως ο ενάγων δεν δύναται να αιτηθεί την έκδοση συνοπτικής απόφασης μέχρις ότου ο εναγόμενος εναντίον του οποίου υποβάλλεται η αίτηση έχει καταχωρίσει σημείωμα εμφάνισης, εκτός αν το Δικαστήριο δώσει άδεια και σε περίπτωση που ο ενάγων αιτείται την έκδοση συνοπτικής απόφασης προτού ο εναγόμενος εναντίον του οποίου υποβάλλεται η αίτηση καταχωρίσει υπεράσπιση, ο εναγόμενος δεν χρειάζεται να καταχωρίσει υπεράσπιση πριν από την ακρόαση.
Ως προβλέπεται στον Κανονισμό 24.4, η αίτηση υποβάλλεται με βάση τα όσα διαλαμβάνει το Μέρος 23 των Κανονισμών, όπου με την αίτηση θα πρέπει να παρουσιάζεται μαρτυρία σύμφωνα με την οποία:
1. Να προσδιορίζεται περιεκτικά οποιοδήποτε νομικό σημείο ή πρόνοια σε έγγραφο στα οποία στηρίζεται ο αιτητής και/ή
2. Να αναφέρεται ότι η αίτηση υποβάλλεται διότι ο αιτητής πιστεύει ότι, με βάση τη μαρτυρία, ο καθ' ου η αίτηση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης και σε οποιαδήποτε από τις δύο περιπτώσεις αναφέρει ότι ο αιτητής δεν γνωρίζει άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα πρέπει να εκδικαστεί.
Το Δικαστήριο, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Μέρους 24, δύναται να εκδώσει τα ακόλουθα διατάγματα:
(α) απόφαση επί της απαίτησης,
(β) διαγραφή ή απόρριψη της απαίτησης (σε περίπτωση που η αίτηση καταχωρείται από τον εναγόμενο),
(γ) απόρριψη της αίτησης,
(δ) διάταγμα υπό όρους, το οποίο απαιτεί από διάδικο να καταβάλει χρηματικό ποσό στο δικαστήριο, ή να πραγματοποιήσει συγκεκριμένο βήμα σε σχέση με την απαίτηση ή υπεράσπιση του διαδίκου, κατά περίπτωση, και προνοεί ότι η απαίτηση του διαδίκου αυτού θα απορρίπτεται ή το δικόγραφό του θα διαγράφεται αν ο διάδικος δεν συμμορφωθεί.
Πέραν τω ως άνω, το Δικαστήριο δύναται να δώσει οδηγίες ως προς την καταχώριση και επίδοση υπεράσπισης και περαιτέρω οδηγίες για τη διαχείριση της υπόθεσης, είτε στην ολότητα της είτε για επιμέρους ζητήματα τα οποία θα κρίνει αναγκαίο να εκδικαστούν.
Ο ενάγοντας φέρει το βάρος απόδειξης. Το Μέρος 24.4 (3) αναφέρεται στη μαρτυρία που οφείλει αυτός να προσκομίσει για να πετύχει την έκδοση συνοπτικής απόφασης. Καθορίζεται ότι εκτός αν η ίδια η αίτηση περιέχει το σύνολο της μαρτυρίας, ο ενάγοντας οφείλει να προσδιορίσει στην αίτηση του, τη γραπτή μαρτυρία στην οποία στηρίζεται, τηρουμένου του δικαιώματος του να καταχωρίσει πρόσθετη μαρτυρία, δυνάμει του Κανονισμού 24.5(2).
Όπως έχει πρόσφατα λεχθεί στην υπόθεση Γεώργιος Διογένους κ.α. v. OROGEORGIO JEWELLERY LIMITED, Πολιτική Έφεση αρ. Ε86/2025, ημερομηνίας 11/2/2026, σε σχέση με το βάρος απόδειξης της αίτησης:
«Είναι ορθή η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι με το Μέρος 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, επαφίεται στον αιτητή μεγαλύτερο βάρος, σε σχέση με τα προβλεπόμενα στη Δ.18 των παλαιών θεσμών. Προκύπτει από την ανάγνωση των πιο πάνω διατάξεων ότι για την έκδοση συνοπτικής απόφασης με βάση το Μέρος 24, απαιτείται από τον αιτητή είτε η προσαγωγή του συνόλου της μαρτυρίας του, είτε ο σαφής προσδιορισμός της γραπτής μαρτυρίας στην οποία στηρίζεται. Η μαρτυρία αυτή πρέπει να είναι επαρκής και αξιόπιστη με την έννοια ότι τεκμηριώνει την έκδοση συνοπτικής απόφασης σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που καθορίζονται στο Μέρος 24.2 και επιπλέον, καταδεικνύει ότι ο καθ' ου η αίτηση δεν έχει προοπτική επιτυχίας και δεν υπάρχει άλλος λόγος για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα πρέπει να εκδικαστεί σε δίκη.
…
Εν πάση περιπτώσει με το Μέρος 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, καθίσταται σαφές ότι επαφίεται ένα επιπλέον βάρος στον αιτητή με την προσαγωγή του συνόλου της μαρτυρίας στην οποία στηρίζεται ή με τον προσδιορισμό της γραπτής του μαρτυρίας, προκειμένου ο ίδιος να αποδείξει όχι μόνο την υπόθεση του αλλά και το ότι ο καθ' ου δεν έχει προοπτικές επιτυχίας.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι με την προσαγωγή της πιο πάνω μαρτυρίας από τον αιτητή, θα πρέπει να εκδίδεται χωρίς άλλο συνοπτική απόφαση. Το Μέρος 24.5.1 καθορίζει ότι και ο καθ' ου η αίτηση από την πλευρά του αν επιθυμεί να στηριχθεί σε γραπτή μαρτυρία κατά την ακρόαση της αίτησης δύναται να την καταχωρίσει, προκειμένου να αποδείξει ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις έκδοσης συνοπτικής απόφασης.
Είναι σαφές από τα πιο πάνω ότι σε περίπτωση που ο αιτητής παραθέσει με την αίτηση του επαρκή και αξιόπιστη μαρτυρία για έκδοση συνοπτικής απόφασης, τότε επαφίεται στον καθ' ου η αίτηση το βάρος να αντικρούσει αυτή τη μαρτυρία, καταδεικνύοντας ότι έχει καλές προοπτικές στην υπόθεση του και ότι υπάρχει επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.
Μπορεί δηλαδή να μην τίθεται ξεκάθαρα ζήτημα μετατόπισης του βάρους απόδειξης στον καθ' ου η αίτηση όπως επισημαίνει το πρωτόδικο Δικαστήριο, αλλά στο τέλος της ημέρας το Δικαστήριο αν διαπιστώσει ότι προσκομίστηκε επαρκής και αξιόπιστη μαρτυρία από τον αιτητή, οφείλει να την αντιπαραβάλει με τη μαρτυρία του καθ' ου η αίτηση, προκειμένου να καταλήξει ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις έκδοσης συνοπτικής απόφασης. Αξίζει δε να σημειωθεί ότι σύμφωνα με την αγγλική νομολογία, το επίπεδο απόδειξης που απαιτείται από τον καθ' ου η αίτηση δεν είναι υψηλό. Αρκεί απλώς να αντικρούσει τη θέση του αιτητή ότι δεν υπάρχει επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη. Σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από το σύγγραμμα White Book 2021 p.842 par. 24.2.5:
«If the applicant for summary judgement adduces credible evidence in support of their application, the responded becomes subject to an evidential burden of proving some real prospect of success or some other reason for trial. The standard of proof required of the respondent is not high. It suffices merely to rebut the applicants statement of belief.»
Σε ελεύθερη μετάφραση:
«Εάν ο αιτητής συνοπτικής απόφασης προσκομίσει αξιόπιστα αποδεικτικά στοιχεία προς υποστήριξη της αίτησης του, ο καθ' ου η αίτηση υπόκειται σε αποδεικτικό βάρος απόδειξης κάποιας πραγματικής προοπτικής επιτυχίας ή κάποιου άλλου λόγου για διεξαγωγή δίκης. Το επίπεδο απόδειξης που απαιτείται από τον καθ' ου η αίτηση δεν είναι υψηλό. Αρκεί απλώς να αντικρούσει τη δήλωση πεποιθήσεων του αιτητή».
Στρεφόμενη τώρα στην εξέταση της υπό κρίση αίτησης, διαπιστώνω κατ’ αρχάς ότι πληρούνται οι τυπικές προϋποθέσεις που τάσσει το Μέρος 24 των Κανονισμών και οι ενάγοντες έχουν συμμορφωθεί με αυτές. Συγκεκριμένα, προκύπτει από τον φάκελο της δικογραφίας ότι οι εναγόμενοι καταχώρησαν σημείωμα εμφάνισης στις 27.6.25, υπεράσπιση στις 30.7.25 και ακολούθησε η καταχώρηση της παρούσας αίτησης στις 19.11.25. Περαιτέρω, στην ένορκη δήλωση του ο ενάγοντας 1, υποστηρίζει ότι οι εναγόμενοι ουδεμία πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης έχουν και δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η απαίτηση πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.
Η αίτηση στηρίζεται στους Νέους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας οι οποίοι τέθηκαν σε εφαρμογή το έτος 2023. Στην ως άνω απόφαση, Γεώργιος Διογένους κ.α. v. OROGEORGIO JEWELLERY LIMITED (βλ. ανωτέρω), το Εφετείο προέβηκε σε ενδελεχή ανάλυση των προνοιών του Μέρους 24 και οι προϋποθέσεις για την έκδοση συνοπτικής απόφασης έτυχαν ερμηνείας κυρίως ως προς τους όρους οι οποίοι συναντώνται στο Μέρος 24 «πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης» και «επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη», ως το απόσπασμα το οποίο ακολουθεί:
«Στο σύγγραμμα Annual Practice 2021 στην σελίδα 840 παράγραφος 24.2.3, γίνεται παραπομπή σε απόσπασμα από την απόφαση Easyir Ltd v Opal Telecom Ltd [2009] EWHC 339, το οποίο δίδει καθοδήγηση ως προς τις αρχές που το Δικαστήριο πρέπει να ακολουθεί σε αιτήσεις συνοπτικής απόφασης κάτω από το Μέρος 24 των Αγγλικών Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας. Ο Δικαστής Lewison αφού τονίζει ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να είναι πολύ προσεκτικό στην έκδοση συνοπτικής απόφασης, στη συνέχεια στην παράγραφο 15 της απόφασης του, αναφέρει τα εξής:
1. Το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει εάν ο αιτητής έχει ρεαλιστικές (realistic) και όχι φανταστικές (fanciful) πιθανότητες επιτυχίας (Swain v. Hillman [2001] 1 All E.R. 91).
2. Μια ρεαλιστική αξίωση είναι αυτή που φέρει κάποιο βαθμό πειστικότητας (some degree of conviction). Αυτό σημαίνει πως μια αξίωση είναι κάτι παραπάνω από απλώς συζητήσιμη (ED & F Man Liquid Products v Patel [2003] EWCA Civ 472).
3. Κατά την εξαγωγή του συμπεράσματος του, το Δικαστήριο δεν θα πρέπει να διεξάγει μια «μίνι δίκη» (mini-trial) (Swain v Hillman ανωτέρω).
4. Αυτό δεν σημαίνει ότι το Δικαστήριο πρέπει να αποδέχεται τοις μετρητοίς (at face) και χωρίς ανάλυση, τους ισχυρισμούς που περιλαμβάνονται στη γραπτή μαρτυρία του αιτητή. Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να είναι σαφές ότι δεν υπάρχει ουσιαστική βάση στους ισχυρισμούς που διατυπώνονται από τον αιτητή, ιδιαίτερα όταν αυτοί έρχονται σε αντίθεση με άλλη γραπτή μαρτυρία (ED & F Man Liquid Products v Patel, ανωτέρω).
5. Εντούτοις, κατά την εξαγωγή των συμπερασμάτων του, το Δικαστήριο πρέπει να λαμβάνει υπόψη όχι μόνο τα αποδεικτικά στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του στην αίτηση για συνοπτική απόφαση, αλλά και τα στοιχεία που λογικά αναμένεται να είναι διαθέσιμα στη δίκη (Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond (No 5) [2001] EWCA Civ 550).
6. Παρόλο που κατά τη διάρκεια της δίκης ενδεχομένως να προκύψει ότι μια υπόθεση δεν ήταν πραγματικά περίπλοκη, αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να αποφασίζεται χωρίς πλήρη διερεύνηση των περιστατικών κατά τη διάρκεια της κανονικής δίκης, έστω και αν αυτό δεν είναι δυνατόν ή επιτρεπτό στη διαδικασία αίτησης για συνοπτική απόφαση. Έτσι, το Δικαστήριο θα πρέπει να είναι διστακτικό στην έκδοση συνοπτικής απόφασης, ακόμη και όταν κατά την εξέταση της αίτησης δεν προκύπτει εμφανής διαφωνία για τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης, όταν υπάρχουν βάσιμοι λόγοι να πιστεύεται πως η περαιτέρω διερεύνηση των γεγονότων θα μπορούσε να προσθέσει ή να τροποποιήσει τα αποδεικτικά στοιχεία που είναι διαθέσιμα στο Δικαστήριο, κάτι που θα μπορούσε να επηρεάσει το αποτέλεσμα της υπόθεσης σε κανονική δίκη (Doncaster Pharmaceuticals Group Ltd v Bolton Pharmaceutical Co 100 Ltd [2007] FSR 63).
7. Από την άλλη, δεν είναι ασύνηθες μια αίτηση με βάση το Μέρος 24 να εγείρει ένα απλό νομικό ή ερμηνευτικό ζήτημα και, εφόσον το δικαστήριο πεισθεί ότι έχει ενώπιον του όλα τα αποδεικτικά στοιχεία για την ορθή επίλυση του ζητήματος και ότι οι διάδικοι είχαν την ευκαιρία να επιχειρηματολογήσουν επί τούτου, τότε θα πρέπει να προχωρήσει και να αποφασίσει την υπόθεση. Ο λόγος είναι πολύ απλός. Εάν η υπόθεση του καθ' ου η αίτηση είναι πολύ κακή (bad in law) στην πραγματικότητα δεν θα έχει καμιά προοπτική να ευδοκιμήσει στην αξίωση του ή να υπερασπιστεί επιτυχώς στην αγωγή εναντίον του, ανάλογα με την περίπτωση. Ομοίως, εάν η υπόθεση του αιτητή δεν έχει καλή νομική βάση, όσο πιο γρήγορα αποφασιστεί, τόσο το καλύτερο.
Εάν είναι δυνατόν να καταδειχθεί με αποδεικτικά στοιχεία ότι, παρόλο που το Δικαστήριο δεν έχει επί του παρόντος στη διάθεσή του υλικό με τη μορφή εγγράφων ή προφορικών αποδεικτικών στοιχείων που θα έθεταν τα έγγραφα υπό άλλο πρίσμα, το υλικό αυτό είναι πιθανό να υπάρχει και να αναμένεται ότι θα είναι διαθέσιμο στη δίκη, θα ήταν λάθος να εκδοθεί συνοπτική απόφαση, διότι θα υπήρχε πραγματική, σε αντίθεση με μια φανταστική προοπτική επιτυχίας του καθ' ου η αίτηση. Ωστόσο, δεν αρκεί απλώς να υποστηριχθεί ότι η αίτηση για συνοπτική απόφαση θα πρέπει να απορριφθεί επειδή μπορεί να προκύψει κάτι που θα μπορούσε να επηρεάσει την υπόθεση του καθ' ου η αίτηση σε κανονική δίκη (ICI Chemicals & Polymers Ltd κατά TTE Training Ltd [2007] EWCA Civ 725).
Εκτός από την προϋπόθεση της «πραγματικής προοπτικής επιτυχίας» της αξίωσης ή της υπεράσπισης αντίστοιχα, το Δικαστήριο εξετάζει και κατά πόσον υπάρχει «άλλος λόγος για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα πρέπει να εκδικαστεί»
…
Ένας άλλος λόγος που μπορεί να σταθεί εμπόδιο στην αποδοχή αίτησης για συνοπτική απόφαση, είναι ισχυρισμός από τον εναγόμενο ότι ο ενάγων ενήργησε δόλια ή ανέντιμα και με αλλότρια κίνητρα περιπλέκοντας τα γεγονότα.
…
Σύμφωνα με το σύγγραμμα Annual Practice 2021 στην σελίδα 842 παρ. 24.2.6, η διατύπωση του Μέρους 24.2 ("καμία πραγματική πιθανότητα επιτυχίας ..... άλλος επιτακτικός λόγος...............") υποδηλώνει ότι κατά την κρίση του ζητήματος, το Δικαστήριο πρέπει να εφαρμόσει ένα αρνητικό τεστ. Κατά την αξιολόγηση των πιθανοτήτων επιτυχίας μιας απαίτησης ή υπεράσπισης, το Δικαστήριο δεν απαιτείται να δεχθεί χωρίς ανάλυση όλα όσα λέει ένας διάδικος στη γραπτή του μαρτυρία (βλ. ED & F Man Liquid Products Ltd v. Patel [2003] EWCA Civ. 472). Εντούτοις, στο στάδιο αυτό δεν απαιτείται από τους Δικαστές να εγκαταλείψουν τις κριτικές τους ικανότητες (abandon their critical faculties) (βλ. Calland v. Financial Conduct Authority [2015] EWCA Civ 192), παρότι η εξέταση αίτησης δυνάμει του Μέρους 24 δεν απαιτεί από τον Δικαστή να διεξάγει «μίνι δίκη» (βλ. Swain v. Hillman ανωτέρω).
Επομένως, κατά την ακρόαση αίτησης δυνάμει του Μέρους 24 το Δικαστήριο θα πρέπει να αποφύγει να αποφασίσει επί πραγματικών γεγονότων εκεί όπου η εκδοχή της μιας πλευράς φαίνεται αξιόπιστη και έρχεται σε αντίθεση με τα όσα ισχυρίζεται η άλλη πλευρά. Η επιλογή μεταξύ των δυο εκδοχών αποτελεί έργο του εκδικάζοντος Δικαστή και όχι του Δικαστή ενώπιον του οποίου εκκρεμεί η αίτηση συνοπτικής απόφασης (βλ. Fashion Gossip Limited v Esprit Telecoms UK Limited [2000] 7 WLUK 794). Με την εξαίρεση όμως των περιπτώσεων που αυτό που παρουσιάζεται είναι τόσο εγγενώς απίθανο ή αντικρούεται από άλλη εξωγενή μαρτυρία (unless there is some inherent improbability in what is being asserted or some extraneous evidence which would contradict it) όπως αναφέρει ο Ward LJ στην απόφαση Day v. Royal Automobile Club Motoring Services Ltd [1999] 1 Αll ER 1007, 1013, με την οποία προτείνει την κατ' αναλογία υιοθέτηση του αρνητικού κριτηρίου, και σε αιτήσεις για παραμερισμό ερήμην απόφασης.»
Εξέτασα με την απαιτούμενη προσοχή τις εκδοχές τις οποίες η κάθε πλευρά προωθεί. Όπως διαπιστώνεται, τα ουσιαστικά γεγονότα επί των οποίων βασίζεται η απαίτηση του ενάγοντα και αφορούν την παροχή υποθήκης επί του επίδικου ακινήτου, η προσπάθεια πώλησης του μέσω πλειστηριασμού μετά την υπερημερία της εναγόμενης 3, η εγγραφή της ιδιοκτησίας του ακινήτου ολόκληρου επί του οποίου ανεγέρθηκε το επίδικο ακίνητο στην Gordian και η μετέπειτα αγορά του από τους ενάγοντες, δεν αμφισβητούνται. Όπως επίσης δεν αμφισβητείται ότι τόσο η Gordian όσο και οι ενάγοντες, επέστρεφαν τα ενοίκια στην εναγόμενη 3, ενώ οι εναγόμενοι επέμεναν να επιστρέφουν τα ενοίκια τα οποία οι ίδιοι τους θεωρούσαν ότι θα έπρεπε να καταβάλλονται με βάση το ενοικιαστήριο έγγραφο το οποίο επικαλούνται και αφορά το επίδικο ακίνητο.
Συγκεκριμένα, δεν αμφισβητείται η ιδιοκτησία του επίδικου ακινήτου από τους ενάγοντες όπως επίσης δεν αμφισβητείται η ύπαρξη σχέσης αντρόγυνου των εναγομένων 1 και 2 και γονιών των ανήλικων τέκνων που φέρονται ως ενοικιαστές του ακινήτου αλλά και η σχέση των εναγομένων 1 και 2 με την εναγόμενη 3 εταιρεία.
Οι εναγόμενοι, δεν αμφισβητούν ότι με βάση την συμφωνία αγοράς του ακινήτου από τους ενάγοντες ημερ. 15.10.24, τεκμήριο 3, οι ενάγοντες ουσιαστικά με την αγορά του ακινήτου κατέστησαν οι νόμιμοι ιδιοκτήτες του ακινήτου. Αποτελεί επίσης κοινό έδαφος ότι σύμφωνα με την ως άνω συμφωνία, οι ενάγοντες έλαβαν την κατοχή των υπόλοιπων κατοικιών, πλην της επίδικης ενώ η Gordian δεν θα έφερε οποιαδήποτε ευθύνη σε σχέση με την κατοχή της κατοικίας αυτής, η οποία προφανώς ήδη κατείχετο από τους εναγόμενους 1 και 2 ως γονείς των ανήλικων ενοικιαστών μετά από την κατ’ ισχυρισμό νόμιμη ενοικίαση του από την εναγόμενη 3.
Σύμφωνα επίσης με την μαρτυρία την οποία παρουσίασαν οι ενάγοντες, φαίνεται ότι οι εναγόμενοι έστελλαν στην Gordian και στη συνέχεια στους ενάγοντες το μηνιαίο ενοίκιο των €100, ως αυτό είχε συμφωνηθεί μεταξύ εναγόμενης 3 και των ανήλικων τέκνων των εναγομένων 1 και 2. Όπως όμως φαίνεται στις επιστολές του τεκμηρίου 6, οι ενάγοντες και οι προκάτοχοι τους, επέστρεφαν στους εναγόμενους το κάθε ενοίκιο το οποίο απέστελλαν, ενημερώνοντας τους γραπτώς ότι δεν αναγνώριζαν την ενοικίαση και η πληρωμή του ενοικίου δεν ήταν αποδεκτή, καλώντας τους να παραδώσουν την κατοχή του ακινήτου.
Καθ’ όλο όμως τον ουσιώδη χρόνο, οι εναγόμενοι επικαλούνται την κατάρτιση της συμφωνίας ενοικίασης, για την οποία όμως δεν είχε ενημερωθεί ή συγκατατεθεί η τράπεζα και κατ’ επέκταση η Gordian, ως είχε δικαίωμα δυνάμει των όρων της υποθήκης, τεκμήριο 1. Πέραν τούτου, η Gordian ενημέρωσε τους εναγόμενους ότι δεν αναγνωρίζει την ενοικίαση και δεν αποδέχεται την καταβολή των ενοικίων, με την επιστολή ημερομηνίας 8.11.24. Οι δε ενάγοντες, ουδέποτε αποδέχτηκαν την ενοικίαση ούτε τη λήψη των ενοικίων, τα οποία όταν έγινε αντιληπτό ότι οι εναγόμενοι κατέβαλαν ενοίκια επιστράφηκαν άμεσα σ’ αυτούς, οι οποίοι εξακολουθούσαν να τα επιστρέφουν. Οι ενάγοντες επίσης δεν φαίνεται να επιθυμούν την ενοικίαση του ακινήτου, ούτε όμως μπορεί να λεχθεί ότι αυτοί δεσμεύονται από την εν λόγω ενοικίαση αν και γνώριζαν ότι το ακίνητο βρισκόταν στην κατοχή των εναγομένων, εφόσον η ενοικίαση δεν συντελέστηκε μεταξύ της Gordian και των εναγομένων, που ενδεχομένως να δέσμευε τους ενάγοντες ως συμφωνία γενόμενη από τους προκατόχους τους, αλλά συντελέστηκε με βάση ενός ενοικιαστηρίου εγγράφου μεταξύ της εναγόμενης 3 η οποία παραχώρησε τα δικαιώματα της με το έγγραφο υποθήκης στην Gordian. Η δε ενοικίαση φαίρεται να έγινε σε χρόνο μάλιστα όπου, η εναγόμενη 3 γνώριζε για τις διαδικασίες πλειστηριασμού.
Με τα ως άνω γεγονότα τα οποία παρουσίασαν οι ενάγοντες αλλά και σύμφωνα με τα όσα δεν αμφισβητούν οι εναγόμενοι, κρίνω ότι οι ενάγοντες έχουν πείσει το Δικαστήριο στον απαιτούμενο βαθμό, ότι συντρέχει λόγος ώστε να αιτούνται την έκδοση συνοπτικής απόφασης. Επαναλαμβάνω ότι η όλη υπόθεση των εναγόντων βασίζεται στο γεγονός ότι οι εναγόμενοι κατέχουν το ακίνητο αρνούμενοι μέχρι σήμερα να παραδώσουν κενή και ελεύθερη κατοχή του, επικαλούμενοι ενοικίαση την οποία οι εναγόμενοι μεταξύ τους κατήρτισαν, επιβάλλοντας μάλιστα μία μακρά διάρκεια ενοικίασης 15 ετών και το ποσό ενοικίου €100, για μία οικία όπου σύμφωνα με την μαρτυρία του ενάγοντα 1, το ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €3.250 και αυτό δεν αμφισβητείται από τους εναγόμενους.
Στρεφόμενη τώρα να εξετάσω κατά πόσο οι εναγόμενοι έχουν πραγματική προοπτική επιτυχίας στην υπεράσπιση τους, οι εναγόμενοι προς τούτο προσκόμισαν μαρτυρία εις αντίκρουση της μαρτυρίας του ενάγοντα.
Οι εναγόμενοι προβάλλουν ως υπεράσπιση την κατάρτιση του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 19.7.23, το οποίο καταρτίστηκε με τους ανήλικους και την εναγόμενη 3, η οποία όπως φαίνεται εκπροσωπείται από τον εναγόμενο 2, πατέρα τους και η εναγόμενη 1 είναι μέτοχος της εναγόμενης 3. Η δε συμφωνία αυτή καταρτίστηκε σε χρόνο όπου ήδη υφίστατο η υποθήκη Υ4488/07 προς όφελος της τράπεζας και σε σύντομο χρόνο όπου επιδόθηκε στην εναγόμενη 3 η ειδοποίηση τύπου ΙΑ, ήτοι στις 28.6.23, με την οποία ορίστηκε ο πλειστηριασμός του ακινήτου για τις 4.9.23. Είναι σημαντικό επίσης να λεχθεί ότι οι ανήλικοι κατά τον χρόνο υπογραφής του ενοικιαστηρίου εγγράφου δεν είχαν δικαιοπρακτική ικανότητα και παρά του ότι το ενοικιαστήριο υπογράφηκε εκ μέρους τους, καμία εξήγηση δόθηκε για ποιο λόγο το ενοικιαστήριο δεν υπογράφηκε από την εναγόμενη 1 υπό την προσωπική της ιδιότητα ως ενήλικας. Η σχέση συνεπώς της εναγόμενης 3 με τα ανήλικα τέκνα της μετόχου της εναγόμενης 3 και του εναγόμενου 2 ο οποίος ο ίδιος υποστηρίζει εκπροσωπεί την εναγόμενη 3, σε συνάρτηση με τον χρόνο όπου υπογράφηκε το ενοικιαστήριο έγγραφο, ήτοι 20 περίπου ημέρες μετά την λήψη της ειδοποίησης τύπου ΙΑ, στερούν από τους εναγόμενους πρώτα απ’ όλα καλοπιστία στην προώθηση της υπεράσπισης τους αλλά και την προοπτική επιτυχίας εφόσον διαφαίνεται ότι σκοπός του ενοικιαστηρίου εγγράφου, ήταν η εξασφάλιση της παραμονής των εναγομένων στο ακίνητο.
Προβάλλεται επίσης ως υπεράσπιση το γεγονός ότι οι ενάγοντες αγόρασαν το ακίνητο γνωρίζοντας ότι κατείχετο από τους εναγόμενους 1 και 2. Σύμφωνα με το τεκμήριο 3, πράγματι οι ενάγοντες αναγνωρίζουν ότι το ακίνητο με αριθμό 7 κατείχετο από τρίτα πρόσωπα. Πουθενά όμως στο αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 18.11.24, φαίνεται οι ενάγοντες να αποδέχτηκαν την κατοχή αυτή, ούτε όμως η Gordian δήλωνε ότι δεσμευόταν με οποιαδήποτε συμφωνία για την κατοχή του ακινήτου. Αντιθέτως, η Gordian δήλωνε με την ως άνω συμφωνία ότι ουδεμία ευθύνη φέρει για την κατοχή του επίδικου ακινήτου από τρίτους, αφήνοντας έτσι τους ενάγοντες ελεύθερους να αποφασίσουν για το πώς θα προχωρούσαν με την κατοχή του ακινήτου. Το ποσό της αγοράς από μέρους των εναγόντων, δεν διαδραματίζει κάποιο ρόλο στα επίδικα ζητήματα, ως επαναλαμβάνει ο εναγόμενος 2 στην ένορκη του δήλωση, εφόσον η όποια έκπτωση και το ποσό της πώλησης δεν επηρεάζει τα ζητήματα κατοχής τα οποία αφορούν την παρούσα υπόθεση.
Οι εναγόμενοι επιχειρούν επίσης να στηρίξουν την υπεράσπιση τους στο γεγονός ότι από τον χρόνο εγγραφής του ακινήτου στην Gordian, μέχρι και σήμερα καταβάλλονται τα ενοίκια στους ιδιοκτήτες. Παραγνωρίζουν όμως παντελώς ότι τα ενοίκια, μόλις γινόταν αντιληπτό ότι προέρχονταν από τους εναγόμενους, επιστρέφονταν σ’ αυτούς και ακολουθούσε μία ατέρμονη διαδικασία αποστολής των ενοικίων και επιστροφής τους στους εναγόμενους. Με τον τρόπο αυτό οι εναγόμενοι προσπάθησαν να επιβάλουν την μεταξύ τους ενοικιαστική σχέση στην Gordian αλλά και στους ενάγοντες, χωρίς αυτοί να εμπλέκονται στην ενοικιαστική σχέση των εναγομένων. Ούτε και οι εναγόμενοι παρουσίασαν μαρτυρία που θα μπορούσε να καταστήσει βάσιμο τον ισχυρισμό τους ότι λειτουργός της Gordian τους ανέφερε ότι θα μπορούσαν να παραμείνουν στο ακίνητο. Αντιθέτως, με τις επιστολές του τεκμηρίου 6 φαίνεται το αντίθετο, εφόσον κατ’ εξακολούθηση η Gordian δήλωνε στους εναγόμενους ότι δεν αναγνωρίζει την ενοικίαση και δεν αποδέχεται την πληρωμή των ενοικίων.
Το γεγονός επίσης ότι η κατοικία ενοικιάστηκε για το ποσό των €100 μηνιαίως για 15 χρόνια, ενώ παραπλήσια οικία με τα ίδια χαρακτηριστικά ενοικιάζεται για το ποσό των €3.250, επιβεβαιώνει περαιτέρω την σκοπιμότητα κατάρτισης του ενοικιαστηρίου εγγράφου, το οποίο υπό τις ως άνω περιστάσεις δεν μπορεί να δεσμεύει τους ενάγοντες ως οι νόμιμοι και εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες.
Οι εναγόμενοι ισχυρίζονται επίσης ότι έχει δημιουργηθεί κώλυμα δια συμπεριφοράς, τέτοια όμως υπεράσπιση δεν φαίνεται να έχει πιθανότητες επιτυχίας εφόσον η Gordian με τις επιστολές της προς τους εναγόμενους ουδέποτε αποδέχτηκε την ενοικίαση, ενώ στο πωλητήριο έγγραφο με τους ενάγοντες, ναι μεν πώλησαν το ακίνητο με την υφιστάμενη κατοχή, για την οποία έλαβαν γνώση οι ενάγοντες, χωρίς όμως να δεσμευτούν οι ενάγοντες ότι δεν θα αξιώσουν την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου. Αυτό που είχε συμφωνηθεί είναι ότι η Gordian δεν θα έχει ευθύνη για την εν λόγω κατοχή του ακινήτου.
Το σύνολο των ως άνω ζητημάτων τα οποία εγείρονται κρίνω ότι δεν παρουσιάζουν οποιοδήποτε βαθμό πολυπλοκότητας. Επί τη βάση όλων των πιο πάνω, καταλήγω ότι οι εναγόμενοι δεν έχουν καταδείξει πραγματική προοπτική επιτυχίας της υπεράσπισης τους, ενώ οι ενάγοντες με την μαρτυρία την οποία έχουν παρουσιάσει έχουν καταδείξει την ιδιοκτησία του επίδικου ακινήτου αλλά και την κατοχή του από τους εναγόμενους χωρίς να έχει προηγηθεί η παροχή άδειας ή κατάρτιση νόμιμης συμφωνίας μεταξύ τους. Όπως επίσης, οι ενάγοντες έχουν καταδείξει την νόμιμη διεκδίκηση του ακινήτου από τους εναγόμενους τους οποίους κάλεσε με την επιστολή ημερομηνίας 13.1.25, τεκμήριο 10, να παραδώσουν. Από την άλλη το μοναδικό γεγονός, η κατοχή δηλαδή του επίδικου ακινήτου από τους εναγόμενους, υπό τις περιστάσεις που έχουν αναφερθεί πιο πάνω, δεν είναι αρκετό ώστε να παρασχεθεί στους εναγόμενους το δικαίωμα υπεράσπισης, οι οποίοι μετά που έχουν κληθεί να παραδώσουν το ακίνητο με την επιστολή ημερομηνίας 13.1.25, κατέστησαν παράνομοι επεμβασίες, εφόσον το ακίνητο κατέχεται και τυγχάνει εκμετάλλευσης από την εναγόμενη 3 η οποία επιμένει στην ενοικίαση του στην εναγόμενη 1, κατέχεται επίσης από τα ανήλικα τα οποία εκπροσωπούνται από τους γονείς τους εναγόμενους 1 και 2, οι οποίοι επίσης καρπούνται του ακινήτου ως μέλη της ίδιας οικογένειας αλλά και ως τα πρόσωπα τα οποία προφανώς επινόησαν την κατάρτιση του ενοικιαστηρίου εγγράφου με μοναδικό σκοπό να παραμείνουν στο ακίνητο και να εμποδίσουν κάθε προσπάθεια ανάκτησης του από τους νόμιμους ιδιοκτήτες.
Ενόψει όλων των πιο πάνω κρίνω ότι τα ζητήματα τα οποία εγείρονται με την αίτηση δεν παρουσιάζουν ιδιαίτερη δυσκολία ή κάποια πολυπλοκότητα και με βάση τα γεγονότα τα οποία αναφερθήκαν πιο πάνω δεν προκύπτει αναγκαιότητα εξέτασής τους στο πλαίσιο μίας κανονικής δίκης.
Δεν διαπιστώνω επίσης η αίτηση να έχει καταχωρηθεί καταχρηστικά ή κακόπιστα, όπως επίσης δεν διαπιστώνω η αίτηση να έχει καταχωρηθεί με καθυστέρηση, εφόσον αυτή καταχωρήθηκε τέσσερις μήνες μετά την καταχώρηση της υπεράσπισης.
Ενόψει όλων των πιο πάνω, κρίνω ότι πληρούνται οι απαιτούμενες προϋποθέσεις για την έκδοση συνοπτικής απόφασης με βάση το Μέρος 24 αφού η υπεράσπιση δεν έχει ρεαλιστική προοπτική επιτυχίας και δεν έχει διαπιστωθεί οποιοσδήποτε άλλος επιτακτικός λόγος ώστε το θέμα να οδηγηθεί και να επιλυθεί στο πλαίσιο δίκης. Κατά την διαμόρφωση της ως άνω κρίσης του Δικαστηρίου, λήφθηκε υπόψη και ο πρωταρχικός σκοπός των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, υπό το πρίσμα του οποίου διαβάζονται και ερμηνεύονται οι Κανονισμοί και συγκεκριμένα λήφθηκαν υπόψη τα ακόλουθα τα οποία λεχθήκαν από το Εφετείο στην υπόθεση Γεώργιος Διογένους κ.α. v. OROGEORGIO JEWELLERY LIMITED (βλ. ανωτέρω):
«To Μέρος 24 αποσκοπεί στην παροχή στους διαδίκους, της δυνατότητας να επιλύσουν γρήγορα, αποτελεσματικά και με το λιγότερο δυνατόν κόστος την δικαστική τους διαφορά. Παραπέμπω επί του προκειμένου στο πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση του Λόρδου Woolf στην υπόθεση Swain v Hillman [2001] 1 All E.R. 91 που είναι καθοδηγητικό, δεδομένου ότι το Μέρος 24 των Αγγλικών Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας (CPR 24) που ρυθμίζει την έκδοση συνοπτικής απόφασης, είναι πανομοιότυπο με το Μέρος 24 των δικών μας Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023:
«It is important that a judge in appropriate cases should make use of the powers contained in Part 24. In doing so he or she gives effect to the overriding objectives contained in Part 1. It saves expense; it achieves expedition; it avoids the court's resources being used up on cases where this serves no purpose, and I would add, generally, that it is in the interests of justice. If a claimant has a case which is bound to fail, then it is in the claimant's interests to know as soon as possible that that is the position. Likewise, if a claim is bound to succeed, a claimant should know that as soon as possible.»
Σε ελεύθερη μετάφραση:
…
Προκύπτει από το πιο πάνω απόσπασμα ότι είναι πολύ σημαντικό για σκοπούς υλοποίησης του πρωταρχικού σκοπού (overriding objective), το Δικαστήριο σε κατάλληλες υποθέσεις να κάνει χρήση των εξουσιών που περιέχονται στο Μέρος 24 για έκδοση συνοπτικής απόφασης. Έτσι αποφεύγεται η χρήση των πόρων του δικαστηρίου σε υποθέσεις όπου αυτό δεν ωφελεί κανένα σκοπό και εξυπηρετείται επιπλέον το γενικότερο συμφέρον της δικαιοσύνης με την σύντομη επίλυση διαφορών στις οποίες καταδεικνύεται ότι δεν υπάρχει επιτατικός λόγος για τον οποίο το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.»
Με δεδομένη την πιο πάνω κρίση του Δικαστηρίου και εφόσον οι ενάγοντες απέδειξαν ότι δικαιούνται στην έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον των εναγομένων, το επόμενο ζήτημα το οποίο θα πρέπει να εξεταστεί είναι οι αιτούμενες θεραπείες τις οποίες αξιώνουν οι ενάγοντες.
Οι ενάγοντες αξιώνουν αρχικά την έκδοση αναγνωριστικού διατάγματος με το οποίο να αναγνωρίζεται ότι η συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 19.7.23 είναι άκυρη και κανένα αποτέλεσμα ή ισχύ έχει και δεν δεσμεύει τους ενάγοντες. Η συμφωνία ενοικίασης υπογράφηκε μεταξύ της μητέρας των ανηλίκων και της εναγόμενης 3, υπό τις αδιευκρίνιστες αλλά ύποπτες περιστάσεις, με αποτέλεσμα ως έχει επεξηγηθεί ανωτέρω, να μην δεσμεύει τους ενάγοντες ως τους μόνους νόμιμους ιδιοκτήτες. Αυτή όμως θα μπορούσε να τερματιστεί κατόπιν αξιώσεων των ίδιων εμπλεκομένων. Οι ενάγοντες όμως δικαιούνται στην έκδοση αναγνωριστικού διατάγματος με το οποίο να αναγνωρίζεται ότι η συμφωνία ενοικίασης δεν επιφέρει οποιαδήποτε νόμιμα αποτελέσματα προς τους ίδιους και κατ’ επέκταση η ενοικίαση ως διαμορφώθηκε μεταξύ των εναγομένων να μην δεσμεύει τους ενάγοντες.
Οι ενάγοντες αξιώνουν επίσης την έκδοση Διατάγματος ανάκτησης κατοχής του επίδικου ακινήτου και εντός 5 ημερών από την έκδοση του Διατάγματος, οι εναγόμενοι να εκκενώσουν το ακίνητο και να παραδώσουν ελεύθερη και κενή κατοχή αυτού. Αξιώνουν επίσης την απόδοση αποζημιώσεων και ενδιάμεσων κερδών για το ποσό των €3.250 μηνιαίως.
Ως προς την χρηματική απαίτηση, οι ενάγοντες δεν έθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου κάποια εκτίμηση αναφορικά με το αγοραίο ενοίκιο, παρά μόνο στηρίχτηκαν στο ενοίκιο το οποίο σχετίζεται με γειτονική κατοικία.
Σχετική με το εν λόγω ζήτημα της χρηματικής αξίωσης, είναι η απόφαση στην υπόθεση Mukhtar Mohamed Al Nwili v. Maremonte Investments Ltd Πολ. Έφεση Ε205/2017, ημερομηνίας 9.1.2024, η οποία αφορούσε έλεγχο πρωτόδικης απόφασης η οποία εκδόθηκε στα πλαίσια αίτησης για συνοπτική απόφαση με την οποία επιδικαστήκαν αποζημιώσεις με βάση την ενοικιαστική αξία του ακινήτου. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι από τη στιγμή που η περίπτωση που εξεταζόταν δεν αφορούσε ανάκτηση κατοχής από ενοικιαστή που ήταν υπόχρεος καταβολής συγκεκριμένου ενοικίου, το ύψος της ενοικιαστικής αξίας θα μπορούσε να προσδιοριστεί μόνο στο πλαίσιο της δίκης και ως εκ τούτου η πρωτόδικη απόφαση παραμερίστηκε, λέγοντας τα ακόλουθα:
«Σε σχέση με την επιδίκαση αποζημιώσεων μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής της κατοικίας, σημειώνουμε ότι στο Ειδικά Οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα ζητείτο αποζημίωση €1.500 μηνιαίως μέχρι την εκκένωση και παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής της κατοικίας στην Εφεσίβλητη. Ωστόσο, δεν επρόκειτο για προσυμφωνημένη αποζημίωση στην οποία η Εφεσίβλητη θα εδικαιούτο χωρίς άλλο. Δικογραφείτο ότι το ποσό, δηλαδή €1.500 μηνιαίως, ήταν η ενοικιαστική αξία της επίδικης κατοικίας, όμως δεν ήταν περίπτωση ανάκτησης κατοχής από ενοικιαστή που ήταν υπόχρεος στην καταβολή συγκεκριμένου ενοικίου. Δεν εγειρόταν καν ζήτημα διαπίστωσης υπεράσπισης του Εφεσείοντα στην επιμέρους απαίτηση, αλλά αξίωσης που η Εφεσίβλητη όφειλε να αποδείξει με μαρτυρία, που θα έπρεπε να γίνει αποδεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο κατόπιν αξιολόγησης, στο πλαίσιο της μόνης προσφερόμενης διαδικασίας, της «κανονικής» δίκης…Κάτι τέτοιο δεν θα μπορούσε να γίνει χωρίς την αποδοχή ως αξιόπιστης της σχετικής μαρτυρίας (έκθεσης) από το πρωτόδικο Δικαστήριο, διεργασία ανεφάρμοστη στο πλαίσιο εξέτασης αίτησης για συνοπτική απόφαση».
Έχοντας συνεπώς υπόψη τα πιο πάνω, αλλά και τα όσα έχουν λεχθεί στην ως άνω υπόθεση, κρίνω ότι δεν είναι δυνατή η έκδοση απόφασης ως η παράγραφος Ε της αίτησης.
Σημειώνω στο σημείο αυτό ότι σύμφωνα με το Μέρος 24, επιτρέπεται η έγκριση μέρους της αίτησης. Προχωρώ συνεπώς να εξετάσω κατά πόσο μπορούν να εκδοθούν τα αιτούμενα Διατάγματα ως οι παραγράφοι Α – Δ της αίτησης.
Αναφορικά με τα αιτούμενα διατάγματα, λαμβάνω υπόψη ότι η θέση των εναγομένων ότι συμφωνήθηκε η ενοικίαση του ακινήτου μεταξύ τους, δεν μπορεί να δεσμεύσει τους ενάγοντες, ενώ οι ενάγοντες είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου, χωρίς να υφίσταται σχέση ενοικίασης μεταξύ τους και των εναγομένων. Κρίνω συνεπώς ότι οι ενάγοντες δικαιούνται στην έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων για ανάκτηση του επίδικου ακινήτου, αλλά και την έκδοση αναγνωριστικής απόφασης με την οποία να αναγνωρίζεται ότι η συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 19.7.23, δεν δεσμεύει τους ενάγοντες. Θεωρώ όμως ότι δικαιολογείται η παραχώρηση εύλογου χρόνου, ήτοι 30 ημερών από την επίδοση του διατάγματος σε αυτούς, για σκοπούς συμμόρφωσης τους.
Συνεπώς, η αίτηση επιτυγχάνει μερικώς και εκδίδεται απόφαση εναντίον των εναγομένων ως ακολούθως:
Α. Εκδίδεται Αναγνωριστική Απόφαση με την οποία αναγνωρίζεται ότι η συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 19.7.23, που αφορά την κατοικία «[ ]», η οποία βρίσκεται στην οδό [ ] 1, συγκρότημα «[ ]», κατοικία αρ. 7, [ ], Πόλη Χρυσοχούς στην Επαρχία Πάφου η οποία ανεγέρθηκε εντός του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/2975, Φ/Σχ. 26/50, τεμάχιο 169 δεν δεσμεύει τους ενάγοντες.
Β. Εκδίδεται Αναγνωριστική Απόφαση με την οποία αναγνωρίζεται ότι οι εναγόμενοι κανένα δικαίωμα κατοχής έχουν της ως άνω κατοικίας και παράνομα επεμβαίνουν σ’ αυτήν.
Γ. Εκδίδεται Διάταγμα με το οποίο διατάσσονται οι εναγόμενοι και/ή οι αντιπροσώποι και/ή υπαλλήλοι και/ή υπηρέτες αυτών, όπως εντός 30 ημερών από την επίδοση του Διατάγματος στους εναγόμενους, εκκενώσουν το ως άνω ακίνητο που περιγράφεται στην παράγραφο Α και παραδώσουν την ελεύθερη και κενή κατοχή του ακινήτου το οποίο περιγράφεται στην παράγραφο Α ανωτέρω, στους ενάγοντες.
Δίδεται δικαίωμα στους εναγόμενους να υπερασπιστούν στην απαίτηση του ενάγοντα σε σχέση με τις αξιώσεις υπό στοιχεία Γ, μόνο εις ότι αφορά το μέρος τερματισμού της συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 19.7.23 και Ε του Εντύπου Απαίτησης.
Τα έξοδα της αίτησης επιδικάζονται υπέρ των εναγόντων – αιτητών και εναντίον των εναγομένων – καθ’ ων η αίτηση, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, κατά τα ¾ εφόσον οι ενάγοντες έχουν επιτύχει αναφορικά με το μεγαλύτερο μέρος των αξιώσεων τους, τα οποία έχουν καθοριστεί από το Δικαστήριο σύμφωνα με τον κατάλογο εξόδων που έχει καταχωρηθεί από πλευράς αιτητών στο ποσό των €2.700 πλέον Φ.Π.Α. πλέον πραγματικά έξοδα €48, τα οποία να καταβληθούν εντός 30 ημερών για να δικαιούνται οι εναγόμενοι να προωθήσουν την υπεράσπιση τους.
Η απαίτηση ορίζεται για διαχείριση σε σχέση με τα ζητήματα που έχουν παραμείνει προς εκδίκαση στις 8.5.26, 9 π.μ. με φυσική παρουσία.
(Υπ.) ............................................
Χρ. Χατζηγεωργίου, Α.Ε.Δ.
Πιστό αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο