ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ – ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου
Μ. Κοσμά Χατζηιωάννου, Β. Πιτσιλλίδη, Μελών
Αρ. Αίτησης: Ε14/2023
Μεταξύ:
ΕΤ.Α.ΒΑ. ΑΚΙΝΗΤΑ ΛΙΜΙΤΕΔ,
Αιτήτρια
-και-
ΒΑΣΙΛΗΣ ΠΑΡΑΣΚΕΥΑΙΔΗΣ
Καθ' ου η Αίτηση
Ημερομηνία: 02 Ιουλίου, 2025
Εμφανίσεις:
Για Αιτήτρια: κκ. Χρ. Λάρκου & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
Για Καθ' ου η αίτηση: κκ. Αναστασιος Ζ. Μυλωνάς & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Με την παρούσα Αίτηση, που έχει ως αντικείμενο την ενοικιαστική σχέση μεταξύ των διαδίκων, η Αιτήτρια αξιώνει την έκδοση από το Δικαστήριο, διατάγματος ανάκτησης της κατοχής του υποστατικού, που κατέχει ο Καθ’ ου η αίτηση, ιδιοκτησίας της ιδίας, στην Λάρνακα (που στο εξής θα αναφέρεται ως “το μίσθιο” ή “το υποστατικό”).
Βασίζει η Αιτήτρια την απαίτηση της αυτή στο άρθρο 11(1)(α)(i) του Ν.23/1983 δηλ. στην παράλειψη του Καθ’ ου η αίτηση να καταβάλει σε αυτήν ενοίκια που έχουν καταστεί οφειλόμενα. Αξιώνεται επίσης η έκδοση απόφασης σε βάρος του Καθ’ ου η αίτηση, για οφειλόμενα ενοίκια, ενδιάμεσα οφέλη, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, έξοδα και ΦΠΑ.
Η Αίτηση:
Υποστηρίζει η Αιτήτρια, μεταξύ άλλων, στο δικόγραφο της, ότι:
- Το μίσθιο ενοικιάζεται από τον Καθ’ ου η αίτηση δυνάμει γραπτής σύμβασης ημερ. 08.12.2021, διάρκειας ενός έτους (από την 01.01.2022 μέχρι την 31.12.2022), με ενοίκιο €210 μηνιαίως.
- Ταυτόχρονα με την υπογραφή της συμφωνίας, δόθηκε εγγράφως στον Καθ’ ου η αίτηση ειδοποίηση με την οποία ενημερώθηκε ότι η προαναφερόμενη σύμβαση δεν επρόκειτο να ανανεωθεί.
- Ο Καθ’ ου η αίτηση διατήρησε, μετά την εκπνοή της σύμβασης, την κατοχή του μίσθιου και κατέστηκε θέσμιος ενοικιαστής.
- Ο Καθ’ ου η αίτηση παρέλειψε να καταβάλει τα ενοίκια της χρονικής περιόδου από 01.01.2023 μέχρι και 31.03.2023 (ύψους €630,00).
- Παρά την αποστολή σχετικής ειδοποίησης, ημερ. 21.02.2023, ο Καθ’ ου η αίτηση παρέλειψε να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια και συνεχίζει να κατέχει το μίσθιο.
Απάντηση:
Στην Απάντηση του, ο Καθ’ ου η αίτηση 1 αρνείται τις αιτούμενες θεραπείες και τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας, περί της παράλειψης καταβολής οφειλόμενων ενοικίων, υποστηρίζοντας ότι:
· Ενοικιάζει το μίσθιο ανελλιπώς, από το έτος 2008, με διαδοχικές συμφωνίες που συνάπτονταν γραπτώς διότι είναι δικαιούχος Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος και οι γραπτές συμβάσεις απαιτούνταν από την Υπηρεσία Επιδομάτων της Κ. Δ.
· H Αιτήτρια, μετά την 31.12.2022, αρνείτο επανειλημμένα να παραλάβει το μηνιαίο ενοίκιο και ο Καθ’ ου η αίτηση ζήτησε να του κοινοποιηθεί τραπεζικός λογαριασμός για την καταβολή του ενοικίου.
- Κανένα ποσό οφείλει στην Αιτήτρια αφού το οφειλόμενο ποσό των €840,00 καταβλήθηκε στις 19.04.2023, στο λογιστήριο του Ε. Δ. Λάρνακας.
Παραδεκτά γεγονότα
Από το περιεχόμενο των δικογράφων και της μαρτυρίας των δύο πλευρών, προκύπτει ότι δεν αμφισβητούνται τα πιο κάτω γεγονότα:
- Η ιδιοκτησία του μίσθιου.
- Η διεύθυνση του μίσθιου και ο χρόνος συμπλήρωσης και ενοικίασης αυτού, (πριν την 31.12.1999).
- Ο Καθ’ ου η αίτηση κατέχει το μίσθιο από το έτος 2008, δυνάμει γραπτών συμφωνιών.
- Η τελευταία σύμβαση ενοικίασης του μίσθιου συνάφθηκε μεταξύ των διαδίκων στις 08.12.2021, με διάρκεια ενός έτους (από την 01.01.2022 μέχρι την 31.12.2022), με ενοίκιο €210 μηνιαίως.
- Στις 08.12.2021, η Αιτήτρια ενημέρωσε τον Καθ’ ου η αίτηση ότι δεν προτίθεται να ανανεώσει την σύμβαση ενοικίασης.
- Τα ενοίκια των μηνών Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2023 δεν λήφθηκαν από την Αιτήτρια. (Παραμένει αμφισβητούμενος ο λόγος της μη παραλαβής).
- Μετά την εκπνοή της σύμβασης, ο Καθ’ ου η αίτηση διατήρησε την κατοχή του μίσθιου και κατέστη θέσμιος ενοικιαστής, από την 01.01.2023.
- Η αποστολή και παραλαβή της ειδοποίησης, ημερ. 21.02.2023, η οποία απαντήθηκε γραπτώς.
- Η κατάθεση των ενοικίων των μηνών Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου Μαρτίου και Απριλίου 2023, από τον Καθ’ ου η αίτηση, στο λογιστήριο του δικαστηρίου, στις 19.04.2023.
Ακροαματική διαδικασία:
Εφόσον η παρούσα Αίτηση έχει καταχωρηθεί στις 04.04.2023, αυτή διέπεται από τους Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικούς Κανονισμούς και τους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, οι οποίοι βρίσκονταν σε ισχύ μέχρι την 31.08.2023.
Στην βάση αυτών των Θεσμών, η παρούσα Αίτηση κατηγοριοποιήθηκε ως “υπόθεση ταχείας εκδίκασης” και έτσι είχαν εκδοθεί οδηγίες για την κατάθεση γραπτής μαρτυρίας για την υπόθεση της κάθε πλευράς.
Κατατέθηκε αρχικά η μαρτυρία της Αιτήτριας και στη συνέχεια αυτή του Καθ’ ου η αίτηση. Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση οποιουδήποτε μάρτυρα και οι συνήγοροι παρουσίασαν τις τελικές αγορεύσεις τους.
Μαρτυρία και αξιολόγηση:
Αιτήτριας:
Ο Χρ. Ν., διευθυντής της Αιτήτριας (Μ.Α.), στην γραπτή δήλωσή του, αναφέρει ότι η Αιτήτρια είναι εταιρεία εγγεγραμμένη στον έφορο εταιρειών και ασχολείται με την αγοραπωλησία και μίσθωση ακινήτων. Είναι ιδιοκτήτρια του μίσθιου, το οποίο απέκτησε στις 31.01.1997. Αυτό είχε συμπληρωθεί πριν το έτος 1997 και ενοικιαζόταν πριν την ημερομηνία απόκτησης τους από την Αιτήτρια.
Ο Καθ’ ου η αίτηση νοικιάζει το μίσθιο, τουλάχιστον από το έτος 2017, και η τελευταία συμφωνία που υπογράφηκε μεταξύ των διαδίκων έχει ημερομηνία 08.12.2021. Η ενοικιαστική περίοδος είχε καθοριστεί σε ένα έτος, με λήξη την 31.12.2022 και με μηνιαίο ενοίκιο €210,00. Με την υπογραφή της σύμβασης παραδόθηκε στον Καθ’ ου η αίτηση και επιστολή ημερομηνίας 08.12.2021, με την οποία πληροφορείτο ότι η σύμβαση δεν θα ανανεωνόταν.
Μετά την εκπνοή της συμβατικής ενοικίασης ο Καθ’ ου η αίτηση διατήρησε την κατοχή του μίσθιου. Παρά τις οχλήσεις της Αιτήτριας, ο Καθ’ ου η αίτηση αρνείται να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια και να παραδώσει σε αυτήν την κατοχή του μίσθιου.
Με την επιστολή ημερομηνίας 06.07.2022, η Αιτήτρια κάλεσε τον Καθ' ου η αίτηση να εξοφλήσει τα μέχρι τότε οφειλόμενα ενοίκια.
Περαιτέρω, με την επιστολή ημερομηνίας 21.02.2023 η Αιτήτρια κάλεσε τον Καθ' ου η αίτηση να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια και να της παραδώσει, εντός ενός μηνός, την κενή και ελεύθερη κατοχή του μίσθιου.
Δεν συμμορφώθηκε ο Καθ’ ου η αίτηση και το ποσό των €630,00, εξακολουθεί να οφείλεται.
Παρουσιάζει τραπεζικές καταστάσεις λογαριασμού υποστηρίζοντας ότι από αυτές προκύπτει η παράλειψη πληρωμής και ότι το οφειλόμενο ποσό για την περίοδο από 01.01.2023 – 01.11.2023 ανέρχεται σε €2.310,00.
Αξιολόγηση Μ.Α.1 :
Ο ΜΑ1 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Η μαρτυρία του χαρακτηρίζεται από συνοχή και υποστηρίζεται από τα έγγραφα που έχουν κατατεθεί καθώς και από τα αποδεκτά γεγονότα. Εξαίρεση αποτελούν τα όσα σχολιάζω πιο κάτω:
Παρουσίασε ο μάρτυρας τις καταστάσεις του τραπεζικού λογαριασμού των Αιτητών για να καταδείξει την παράλειψη καταβολής των ενοικίων, χωρίς ωστόσο να παρουσιάσει τις προηγούμενες πληρωμές που έγιναν στον συγκεκριμένο λογαριασμό, ώστε να διαφανεί ότι πράγματι αυτός ήταν ο καθιερωμένος τρόπος πληρωμής των ενοικίων.
Δεν αποδέχομαι αυτό το μέρος της μαρτυρίας του Μ.Α.1, παρά το ότι αποδέχομαι ότι τα ενοίκια δεν καταβλήθηκαν (αυτό το γεγονός είναι παραδεκτό από τον Καθ’ ου η αίτηση, όχι όμως ο λόγος της παράλειψης).
Στη βάση των πιο πάνω αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του ΜΑ1.
Μαρτυρία Καθ’ ου η αίτηση:
Εκ μέρους του Καθ’ ου η αίτηση, κατέθεσε γραπτώς η δικηγόρος Θ. Κ. εξηγώντας ο Καθ’ ου η αίτηση είναι σε προχωρημένη ηλικία και έχει δυσκολία στην μετακίνηση.
Η επίδικη ενοικίαση ξεκίνησε στο έτος 2008 και η τελευταία σύμβαση εξέπνευσε την 31.12.2022. Έκτοτε αρνείτο η Αιτήτρια να εισπράξει τα μηνιαία ενοίκια. Απαίτησε τότε ο Καθ’ ου η αίτηση να του κοινοποιηθεί τραπεζικός λογαριασμός για να καταθέτει τα ποσά αυτά, χωρίς όμως αποτέλεσμα.
Το ποσό (€840,00) τελικά κατατέθηκε στο λογιστήριο του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας στις 19.04.2023.
Αξιολόγηση Μ.Κ.
Η Θ.Κ. μου έχει επίσης κάνει καλή εντύπωση. Η μαρτυρία της υπήρξε σύντομη και όσον αφορά την έναρξη και λήξη της ενοικιαστικής σχέσης, αυτή είναι παραδεκτή. Ούτε ως προς το αμφισβητούμενο γεγονός της άρνησης παραλαβής των ενοικίων έχει αντεξεταστεί. Αποδέχομαι την μαρτυρία της Θ. Κ.
Ευρήματα Δικαστηρίου:
Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας, των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα και των παραδεκτών γεγονότων, βρίσκω ότι τα γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής:
Η Αιτήτρια είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του μίσθιου, το οποίο βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Λάρνακας. Έχει συμπληρωθεί και προσφέρεται προς ενοικίαση πριν από την 31.12.1999.
Τα ενοίκια της χρονικής περιόδου από 01/01/2023 – 31/03/2023, δεν εισπράχθηκαν από την Αιτήτρια και η τελευταία επέδωσαν (στις 22.02.2023), στον Καθ’ ου η αίτηση την ειδοποίηση ημερομηνίας 21.02.2023. Με αυτήν, κλήθηκε ο Καθ’ ου αίτηση να παραδώσει την ελεύθερη και κενή κατοχή του επίδικου ακινήτου “εντός ενός μηνός” και επιπλέον να πληρώσει οφειλόμενα ενοίκια, ύψους €410,00.
Δεν συμμορφώθηκε ο Καθ’ ου η αίτηση και ακολούθησε η καταχώρηση της παρούσας Αίτησης έξωσης (στις 04.04.2023), η επίδοση στον Καθ’ ου η αίτηση, στις 06.04.2024 και η κατάθεση του ποσού των €840,00 στις 19.04.2023 στο λογιστήριο του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ:
Βάρος Απόδειξης:
Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Η Αιτήτρια, φέρει το βάρος απόδειξης των απαιτήσεων της, στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων (βλ. Χρυσάνθου ν. Φραντζή (2010) 1 Α.Α.Δ. 1295, Μπούλος Μαρσέλ ν. Λαϊκής Τράπεζας Λτδ (2001) 1 Α.Α.Δ. 1858 και Σοφοκλέους ν. Κυριάκου (2010) 1 Α.Α.Δ. 665).
Ο Καθ’ ου η αίτηση από την άλλη, έχει το βάρος να αποδείξει την δική του δικογραφημένη υπεράσπιση, ότι δηλαδή παρά τις συνεχείς προσπάθειες του, η Αιτήτρια αρνείτο να παραλάβει το ενοίκιο του μίσθιου.
Α. Απαίτηση για ανάκτηση της κατοχής:
Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83, όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο “Νόμος”), το Δικαστήριο κατά κανόνα δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο 11.
Η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στο άρθρο 11(1)(α)(i) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής:
“11(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
(α)(i) Εις περίπτωσιν Καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:
Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:
Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.”
Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11(1)(α)(i) του Νόμου, προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης εναντίον του Καθ’ ου η αίτηση, είναι οι εξής:
- Η Αιτήτρια να είναι ιδιοκτήτρια του μίσθιου.
- Το μίσθιο να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο.
- Ο Καθ’ ου η αίτηση να είναι θέσμιος ενοικιαστής.
- Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο, για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στον θέσμιο ενοικιαστή.
- Κατά την καταχώριση της Αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.
- Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στον Καθ’ ου η αίτηση, χωρίς ο τελευταίος να έχει πληρώσει “παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο […]”.
- Στην περίπτωση που το οφειλόμενο ποσό έχει καταβληθεί εντός της περιόδου των 14 ημερών, να έχει παρατηρηθεί εκ μέρους του Καθ’ ου η αίτηση συστηματική παράλειψη καταβολής του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου.
Εξετάζονται πιο κάτω, αναλυτικά, οι προϋποθέσεις του άρθρου 11(1)(α)(i):
1. Ιδιοκτησία:
Δεν αμφισβητήθηκε η ιδιοκτησία του μίσθιου και επομένως έχει αποδειχθεί.
2. Ενοικιοστασιακό ακίνητο:
Σύμφωνα με τα παραδεκτά γεγονότα, το μίσθιο βρίσκεται εντός ελεγχόμενης, δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν.23/83) και της Κ.Δ.Π. 519/2007, περιοχής και συμπληρώθηκε και προσφερόταν προς ενοικίαση πριν την 31.12.99.
Πληρούνται και αυτές οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας.
3. Θέσμιος ενοικιαστής:
Ο ορισμός του "θέσμιου ενοικιαστή" απαντάται στο άρθρο 2 του Νόμου, το οποίο, μεταξύ άλλων, προνοεί τα εξής:
«“θέσμιος ενοικιαστής" σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον [...]"
Σημειώνω ότι είναι, στην παρούσα υπόθεση, επίσης παραδεκτό, πως η συμβατική, μεταξύ των διαδίκων, ενοικίαση, εξέπνευσε την 31.12.2022 και ο Καθ’ ου η αίτηση συνέχισε να διατηρεί την κατοχή του μίσθιου, έχοντας αποκτήσει (από την 01.01.2023) την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή.
Βρίσκω ότι και αυτή η προϋπόθεση της νομοθεσίας ικανοποιείται.
4. Καθυστέρηση στην καταβολή νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, για το οποίο επιδόθηκε ειδοποίηση στον Καθ’ ου η αίτηση:
Σύμφωνα με τα πιο πάνω ευρήματα, τα ενοίκια των μηνών Ιανουαρίου, και Φεβρουαρίου 2023 δεν καταβλήθηκαν στην Αιτήτρια και αυτή επέδωσε την ειδοποίηση ημερ. 21.02.2023 στον Καθ’ ου η αίτηση. Σημειώνω ότι η αποστολή της επιστολής είναι παραδεκτή καθώς και η απάντηση που ο Καθ’ ου η αίτηση απέστειλε μέσω του δικηγόρου του.
Η βασικότερη διαφωνία των διαδίκων βρίσκεται στο σημείο αυτό και αφορά το πως προέκυψε αυτή η οφειλή. Για τους σκοπούς της νομοθεσίας, ωστόσο βρίσκω ότι με την διαπίστωση της ύπαρξης οφειλής, έχει ικανοποιηθεί και η προϋπόθεση αυτή της νομοθεσίας.
5. Καθυστέρηση στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου για περίοδο τουλάχιστον 21 ημερών, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί:
Μετά την λήψη της επιστολής ημερ. 21.02.2023, η πρώτη πληρωμή που έγινε από τον Καθ’ ου η αίτηση ήταν στις 19.04.2023, με το ποσό των €840,00 που κατατέθηκε στο λογιστήριο του δικαστηρίου.
Επομένως, το συνολικό οφειλόμενο ποσό δεν προσφέρθηκε από τον Καθ’ ου η αίτηση εντός της προθεσμίας των 21 ημερών, από την λήψη της επιστολής.
Σημειώνω πως, η αποδοχή της εκδοχής του Καθ’ ου η αίτηση αναφορικά με την άρνηση της Αιτήτριας να εισπράξει το πληρωτέο ενοίκιο, δεν αλλοιώνει την πιο πάνω εικόνα, αφού η ίδια η νομοθεσία προσφέρει διέξοδο από ένα τέτοιο ενδεχόμενο (δηλ. της άρνησης παραλαβής του ενοικίου από τον ιδιοκτήτη του μίσθιου). Αναφέρομαι στην επιφύλαξη του άρθρου 11(1)(α)(i):
“Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:”
Επομένως και η τυχούσα άρνηση των ιδιοκτητών να εισπράξουν τα ποσά των ενοικίων, μπορεί να προσπεραστεί και δεν απαλλάσσει τον ενοικιαστή από την υποχρέωση να προσφέρει το ενοίκιο στον ιδιοκτήτη του μίσθιου, έστω με τον πιο πάνω τρόπο.
Στην παρούσα περίπτωση δεν αποδείχθηκε η προσφορά του ενοικίου, ούτε με διπλοσυστημένη επιστολή.
6. Πάροδος άπρακτης της προθεσμίας 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης:
Η Αίτηση έξωσης καταχωρήθηκε στις 04.04.2023 και επιδόθηκε στον Καθ’ ου η αίτηση στις 06.04.2023.
Το οφειλόμενο κατά την ημερομηνία εκείνη ποσό ενοικίων ανερχόταν σε €840,00 (αφού εντωμεταξύ κατέστη οφειλόμενο και το ενοίκιο μηνός Απρίλιου 2023).
Η προθεσμία των 14 ημερών εξέπνευσε στις 20.04.2023, αλλά ο Καθ’ ου η αίτηση είχε εντωμεταξύ καταθεσει στο λογιστήριο του δικαστηρίου στις 19.04.2025, ολόκληρο το οφειλόμενο ποσό.
Δεν θα με απασχολήσει το κατά πόσον αυτή η πληρωμή (που έγινε προφανώς προς συμμόρφωση με το άρθρο 11(1)(α)(ii) του N.23/1983), ικανοποιεί αυτή την προϋπόθεση της νομοθεσίας, αφού η ίδια η Αιτήτρια έχει αποδεχθεί την πληρωμή αυτή ως συμμόρφωση με την πιο πάνω προϋπόθεση της νομοθεσίας.
Αναφέρομαι συγκεκριμένα, στην τελική γραπτή αγόρευση των εκπαιδευτών συνηγόρων της Αιτήτριας, όπου στην σελίδα 8 (στην τέταρτη από το τέλος παράγραφο) καταγράφονται τα εξής:
“Παρόλο που ο Καθ’ ου η αίτηση σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης κατέβαλε το ποσό των €840 που αντιπροσωπεύει τα οφειλόμενα ενοίκια της περιόδου από 01.01. 2023 μέχρι 01.04. 2023 στο Δικαστήριο στις 19.04. 2023, το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενο όπως είναι και στην παρούσα υπόθεση.”
Αποτελεί επομένως παραδεκτό γεγονός ότι η καταβολή του ποσού των €840,00 αποτελεί την «προσφορά του ενοικίου” στην Αιτήτρια, εντός της καθορισμένης προθεσμίας.
Αυτό επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι στην συνέχεια της αγόρευσης της, η Αιτήτρια επιχειρηματολογεί υπέρ της συνδρομής της προϋπόθεσης της “συστηματικής παράλειψης” στην καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων (η οποία, σημειωτέο πως, ενεργοποιείται και εξετάζεται μόνο εφόσον αποδειχθεί ότι τα οφειλόμενα ενοίκια είχαν καταβληθεί εντός της προθεσμίας των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης έξωσης).
Προκύπτει, επομένως, από τις πιο πάνω διαπιστώσεις μου πως ο Καθ’ ου η αίτηση έχει προσφέρει στην Αιτήτρια “παν ποσό το οποίο οφείλεται”, εντός της προθεσμίας που τάσσει η νομοθεσία και πως αυτή του η ενέργεια έχει διακόψει την διαδικασία της έξωσης του.
Μοναδική εξαίρεση για την προώθηση της Αίτησης παρά την πληρωμή αυτή, είναι η απόδειξη (από την Αιτήτρια, που έχει το βάρος Απόδειξης) ότι:
“[…] ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον […]”:
Συστηματική μη καταβολή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου
Η πληρωμή εντός της προθεσμίας των 14 ημερών, από την επίδοση της Αίτησης, “αναμφίβολα ενεργοποιεί τη σχετική επιφύλαξη, τηρουμένης βέβαια της ουσιαστικής προϋπόθεσης που αφορά την συστηματική μη συμμόρφωση του ενοικιαστή στο παρελθόν”[1].
Σημειώνω ότι η έννοια "συστηματικά" υποδηλώνει μια συμπεριφορά που επαναλαμβάνεται τακτικά ή κατ' εξακολούθηση και η οποία θα πρέπει να εξεταστεί σε συνάρτηση με την διάρκεια της επίδικης ενοικίασης.
Με τα πιο πάνω ως δεδομένα, εξετάζω τις υποδείξεις της Αιτήτριας και διαπιστώνω ότι η εισήγηση της αναφορικά με αυτό το ζήτημα δεν αφορά περιόδους προγενέστερες της επίδικης, αλλά την χρονική που ακολούθησε την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης έξωσης.
Συγκεκριμένα, το επιχείρημα για συστηματική καθυστέρηση εδράζεται στην παύση καταβολής των ενοικίων που προέκυψαν μετά την καταβολή των ποσών που αξιώνονται με την Αίτηση έξωσης (και του ενοικίου Απριλίου 2023, δηλαδή €840,00). Αυτή η περίπτωση είναι φανερό ότι δεν καλύπτεται από την προαναφερόμενη επιφύλαξη, αφού δεν αφορά το παρελθόν της ενοικίασης.
Με δεδομένη την παράλειψη αναφοράς στο χρόνο που προηγήθηκε της καταχώρησης της Αίτησης και στον τρόπο καταβολής του ενοικίου (σε σχέση πάντα με την τελευταία σύμβαση ενοικίασης), βρίσκω ότι δεν έχει αποδειχθεί, στο βαθμό που απαιτείται, η "τακτική και κατ' εξακολούθηση" καθυστέρηση της εκπλήρωσης της υπόσχεσης του Καθ' ου η αίτηση, σε σχέση με το μηνιαίο ενοίκιο.
Β. Η απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια
Με το δικόγραφο της, η Αιτήτρια αξιώνει τα εξής ποσά:
“Απόφαση του Δικαστηρίου εναντίον του Καθ' ου η αίτηση για καταβολή ταυ ποσού των €630,00 ποσό το οποίο οφείλεται ως καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια ή άλλως πως για την περίοδο από 01/01/2023 μέχρι 01/03/2023.
Απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου εναντίον του Καθ' ου η αίτηση για την πληρωμή οιωνδήποτε άλλων ποσών ενοικίων που Θα εκκρεμούν ως ενδιάμεσα οφέλη και/ή οφέλη και/ή αποζημιώσεις και/ή καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 01/04/2023 μέχρι την ημέρα εκδόσεως του διατάγματος ανάκτησης κατοχής και/ή εξώσεως και/ή μέχρι παραδόσεως κενής κατοχής του εν λόγω διαμερίσματος.
[…].”
Έχει παραμείνει αναντίλεκτη η μαρτυρία της Αιτήτριας αναφορικά με την παράλειψη του Καθ’ ου η αίτηση να καταβάλει τα ενοίκια που κατέστηκαν οφειλόμενα μετά την καταβολή των €840,00 (στο λογιστήριο του δικαστηρίου).
Το ποσό αυτό ανέρχεται σε €1.470,00 και αφορά την χρονική περίοδο από την 01.05.2023 μέχρι 20.11.2023 (δηλαδή 7 μήνες).
Βρίσκω ότι αυτή η απαίτηση της Αιτήτριας έχει αποδειχθεί.
Γ. Η απαίτηση για οφειλόμενα τέλη αποκομιδής σκυβάλων, κοινόχρηστα έξοδα, αποχετευτικά τέλη και κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος και νερού στο μίσθιο.
Το βάρος απόδειξης του ύψους αυτής της οφειλής επίσης βρίσκεται στους ώμους της Αιτήτριας, η οποία βαρύνεται με την υποχρέωση να δικογραφήσει ειδικά και να αποδείξει αυστηρά[2] την απαίτηση της για τις ειδικές αυτές αποζημιώσεις.
Παρόλα αυτά, η Αιτήτρια παρέλειψε να δικογραφήσει ειδικά τις απαιτήσεις αυτές, ενώ ούτε ίχνος μαρτυρίας παρουσίασε για αυτές.
Συμπέρασμα
Εφόσον έχω διαπιστώσει, πιο πάνω, ότι δεν έχει αποδειχθεί η συνδρομή όλων των προϋποθέσεων του άρθρου 11(1)(α)(i) του Νόμου, το αίτημα για έξωση του Καθ’ ου η αίτηση αναπόφευκτα οδηγείται σε απόρριψη. Το ίδιο ισχύει για τις αιτούμενες θεραπείες υπό Β. 4, 5, 6, 7 και 8.
ΚΑΤΑΛΗΞΗ
Με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων εκδίδεται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ’ ου η αίτηση, απόφαση για το ποσό των €1.470,00 (€2.310,00 - €840,00 = €1.470,00 =), το οποίο αφορά τα ενοίκια για την χρονική περίοδο από 01.05.2023 – 30.11.2023.
Εκδίδονται οδηγίες προς το λογιστήριο του Δικαστηρίου, όπως εκταμιεύσει και παραδώσει στην Αιτήτρια και/ή στους συνηγόρους αυτής, το ποσό των €840,00 που έχει κατατεθεί στις 19.04.2023 (ως η απόδειξη είσπραξης με αρ. Γ 0822498) και με το ποσό της εκταμίευσης (των €840), η Αιτήτρια να εξοφλήσει τα ενοίκια του μίσθιου για την χρονική περίοδο 01.01.2023 – 30.04.2023.
Οι αιτούμενες θεραπείες υπό Β. 1, 4, 5, 6, 7 και 8, απορρίπτονται.
Έξοδα
Ως προς τα έξοδα της Αίτησης, δεν βρίσκω τον λόγο γιατί αυτά να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα. Εφόσον όμως η Αίτηση έχει πετύχει μερικώς μόνο, ενώ το ουσιώδες μέρος της (που είναι το αίτημα για έξωση και των απαιτήσεων υπό Β. 4 - 8) έχει απορριφθεί, βρίσκω ορθό να επιδικάσω υπέρ της Αιτήτριας μόνο το 1/4 των εξόδων (που θα υπολογιστούν στην κλίμακα €500 - €2.000).
Με την σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ’ ου η αίτηση, το ? των εξόδων, όπως αυτά θα υπολογιστούν και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην Κλίμακα €500 - €2.000.
(Υπ.) ….………….…………………………….
Χρ. Ραγουζαίου, Π.
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
[1] Βλ. Μιχαλάκη Σ. Σχίζα ν. Μάριου Αδάμου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, 3/11/2016.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο