ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

 

                                    Ενώπιον:  Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου

                                    Γ. Αγρότη κα Ν. Χ”Χριστοφόρου, Παρέδρων

 

Αίτηση αρ. Ε88/18

 

ΜΕΤΑΞΥ:

1.   ΣΤΕΛΙΟΣ ΣΤΑΥΡΟΥ, εκ Κοκκινοτριμιθιάς

2.   ΜΑΡΙΟΣ ΣΤΑΥΡΟΥ, εκ Κοκκινοτριμιθιάς

3. ΤΑΚΗΣ ΞΕΝΟΠΟΥΛΟΣ, εκ Λευκωσίας

                                                Αιτητές

και

SOBRERO TRADING COMPANY LIMITED, εκ Λευκωσίας

   Καθ’ ων η αίτηση

 

Ημερομηνία:  29/5/2026

Για τους Αιτητές: κα Π. Ανδρέου για Μ. Ξ. Ιωάννου και Συνεργάτες.

Για τους Καθ’ ων η Αίτηση: Δίχως νομική εκπροσώπηση. 

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

Ι.       ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ.

Δια της παρούσας εναρκτήριας αίτησης ημερομηνίας 26/07/2018, οι Αιτητές και Ιδιοκτήτες  (στο εξής: «οι Ιδιοκτήτες»), αξιώνουν από τους Καθ’ ων η αίτηση  και ενοικιαστές (στο εξής: «οι Ενοικιαστές»), την ανάκτηση της κατοχής ενός υποστατικού, στην ενορία Φανερωμένης, στη Λευκωσία, (στο εξής: «το Υποστατικό»), ως αυτό αναλυτικότερα περιγράφεται στην παράγραφο Α, της υπό τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο Κυρίως Αίτησης. Το Υποστατικό περιγράφεται ως  κατάστημα, το οποίο κτίσθηκε κατά ή περί το 1965.

 

(α)       Τα Δικόγραφα.

Η Κυρίως Αίτηση έχει συνοπτικό και στοχευμένο περιεχόμενο. Οι Αιτητές προσδιορίζονται ως οι νέοι Ιδιοκτήτες του Υποστατικού επί  ενοικίασης που προϋπήρχε πριν το 1980. Οι Καθ’ ων είναι οι θέσμιοι ενοικιαστές.  Το τελευταίο ενοίκιο είναι προς €294,00 μηνιαίως, προπληρωτέο την 1^η έκαστου μηνός. Υποστηρίζεται ότι οι Καθ’ ων καθυστερούν την πληρωμή των ενοικίων  από τον Ιούλιο του 2017. Γίνεται αναφορά σε επίδοση στους ενοικιαστές, στις 29/3/2018, σχετικής προειδοποιητικής επιστολής 21 ημερών, δίχως ανταπόκριση. Ως εκ των ανωτέρω, αξιώνουν διάταγμα ανάκτησης κατοχής, πλέον €3.822,00 για  καθυστερημένα ενοίκια από τον Ιούλιο του 2017 μέχρι και τον Ιούλιο του 2018, πλέον ενδιάμεσα οφέλη, πλέον έξοδα.

Μέσω της Απάντησής τους, οι Καθ’ ων επιχειρούν να διευρύνουν τα επίδικα θέματα. Στρέφονται δια ανταπαιτήσεως, εναντίον και άλλων προσώπων (τριών νομικών και δύο  φυσικών),[1] εντούτοις δεν προώθησαν τη διαδικασία εναντίον εκείνων. Ισχυρίζονται ότι η διαδικασία έξωσής τους είναι εκδικητική και καταχρηστική. Εγείρουν διάφορα ζητήματα τα οποία περιγράφουν ως «προδικαστικές ενστάσεις» και αναφέρονται σε άλλες προγενέστερες δικαστικές διαδικασίες, μέσω των οποίων επιδιώκεται να υποστηριχθεί ότι οι Αιτητές ενεργούσαν έναντι των Καθ’ ων με δόλιο, παράνομο και καταχρηστικό τρόπο.

Ανάμεσα σε άλλα, παραδέχονται ότι «από το 2017 δεν πλήρωσαν κανένα ενοίκιο διότι το κατάστημα δεν ήταν σε χρησιμοποιήσιμη κατάσταση και δεν υπάρχει αντάλλαγμα για ενοικίαση αυτού αλλά και ότι οι αιτητές ουδέποτε προσήλθαν να εισπράξουν τα ενοίκια».

Προς υποστήριξη της θέσης τους, ότι δεν έχουν υποχρέωση για καταβολή ενοικίου, αναφέρουν, τα ακόλουθα: 

«

Από το 2000 το επίδικο υποστατικό υπέστηκε σοβαρές ζημίες εις την οροφή με αποτέλεσμα τα νερά της βροχής να εισέρχονται μέσα στο ακίνητο και έτσι οι Καθ’ ων η αίτηση δε μπορούσαν να το χρησιμοποιούν για τους σκοπούς των εργασιών τους και υπέστησαν ζημίες. Προς τούτο ειδοποίησαν πολλές φορές τους ιδιοκτήτες και /ή τους φερόμενους ως ιδιοκτήτες αλλά ουδεμία ανταπόκριση υπήρξε εκ μέρους των.

Οι ζημίες που υπέστησαν οι Καθ' ων η αίτηση ανέρχονται στις €100.000 και αφορούν €30.000 που είναι απαραίτητα για την επιδιόρθωση του καταστήματος και €70.000 που απώλεσαν από την εργασία τους λόγω της κατάστασης στην οποία έχει περιέλθει το επίδικο ακίνητο. Πλέον συγκεκριμένα οι Καθ' ων η αίτηση χρησιμοποιούσαν την πρόσοψη του καταστήματος ως κατάστημα πωλήσεως υποδημάτων και συναφών ειδών και το υπόλοιπο μέρος του ισογείου και ολόκληρο το ανώγειο μέρος το χρησιμοποιούσαν ως εργαστήριο κατασκευής υποδημάτων και τσαντών και απασχολούσαν περίπου 40 υπαλλήλους. Έτσι λόγω της καταστροφής της οροφής και την είσοδο των όμβριων υδάτων στο υποστατικό και των συνεπακόλουθων ζημιών στο κτίριο αναγκάστηκαν να κλείσουν και το εργοστάσιο και το κατάστημα και από το 2000 μέχρι σήμερα υπολογίζονται οι ζημίες τους σε απώλειες από την εργασία τους στο ποσό των €70.000. Επίσης από το 2000 απώλεσαν τα ενοίκια τα οποία κατά καιρούς κατέβαλαν στους φερόμενους ως ιδιοκτήτες του καταστήματος άνευ ανταλλάγματος καθότι η κατάσταση του ακινήτου δεν αντιπροσώπευε το καταβαλλόμενο ενοίκιο και συνεπώς οι Αιτητές δεν δικαιούνται εις πληρωμή ενοικίου. Επιπλέον οι Καθ' ων η αίτηση θα καταχωρήσουν ανταπαίτηση με την οποία θα αξιώνουν να επανακτήσουν όλα τα ενοίκια που κατέβαλλαν αχρεωστήτως στους Αιτητές και στην εταιρεία ΑΚΙΝΗΤΑ ΞΕΝΟΠΟΥΛΟΣ ΛΤΔ και ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΑ ΥΠΟΔΗΜΑΤΩΝ ΞΕΝΟΠΟΥΛΟΣ.

»

Ανταπαιτητικώς, αξιώνουν από τους Αιτητές €10.584 ως καταβληθέντα ενοίκια για τα έτη 2016, 2017, 2018, ως επίσης, τα ποσά των €30.000 που «δαπάνησαν οι Καθ' ων η αίτηση για συντήρηση του ακινήτου ως ανωτέρω περιγράφεται»  καθώς και «€70.000 ζημίες για απωλεσθέντα εισοδήματα ως ανωτέρω περιγράφεται».  

Ανταπαντώντας, οι Αιτητές αρνούνται όλους τους ισχυρισμούς των Ενοικιαστών, χαρακτηρίζοντας τους μεταξύ άλλων, ως ένα «συνονθύλευμα συσκότισης και αποπροσανατολισμού των πραγματικών επίδικων θεμάτων».

 

ΙΙ.      Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.

Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, με βάση τη Διαταγή 30. Έδωσαν μαρτυρία δύο πρόσωπα, ο Αιτητής αρ. 2 και ο διευθυντής των Καθ’ ων.

Δεν ζητήθηκε η αντεξέτασή τους. Ακολούθως, θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,^[2] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.

(α)     Η μαρτυρία της πλευράς των Ιδιοκτητών.

Η μαρτυρία του Αιτητή αρ. 2.

Στην έγγραφή του μαρτυρία, ο Αιτητής αρ. 2 κατέθεσε τον σχετικό τίτλο ιδιοκτησίας και ανέλυσε το καθεστώς και το ιστορικό της ιδιοκτησίας του επίδικου υποστατικού. Παρουσίασε αντίγραφο της συμφωνίας ενοικίασης, αναφέρθηκε στο ύψος του ενοικίου και εξήγησε πώς προκύπτει το ολικά διεκδικούμενο ποσό. Παρουσίασε και την επιστολή των 21 ημερών που επιδόθηκε στους Καθ’ ων. Απέρριψε την Ανταπαίτηση, λέγοντας πως ο διευθυντής των Καθ’ ων ήταν εκείνος που δεν τους επέτρεπε να εισέλθουν στο Υποστατικό.  Υποστήριξε ότι οι Αιτητές δεν έχουν οποιανδήποτε συμβατική υποχρέωση έναντι των Καθ’ ων.  Εντούτοις, αναφέρει ότι οι Αιτητές συμμορφώθηκαν προς επιστολή του Δήμου Λευκωσίας και διενέργησαν κάποιες αναγκαίες επιδιορθώσεις,  το 2011.  Σχετικό απόσπασμα από τη μαρτυρία του, είναι το εξής:

«

5.       Σύμφωνα με τις λεπτομέρειες ενοικίασης και περιγραφής του ακινήτου:

(i)       το επίδικο κατάστημα ενοικιάστηκε στους Καθ’ ων η αίτηση από προηγούμενους ιδιοκτήτες του ακινήτου περί το 1980, δηλαδή, τον παππού μου, Σάββα Ξενόπουλο και τον αδελφό του Τάκη Ξενόπουλο /Αιτήτης αρ. 3 οι οποίοι εμπορεύονταν με το όνομα Βιομηχανία Υποδημάτων Ξενόπουλος. Το 1983 υπεγράφη έγγραφη συμφωνία μεταξύ της Βιομηχανίας Υποδημάτων Ξενόπουλος και την Καθ’ ης η αίτηση εταιρεία και στη συνέχεια η ενοικίαση συνεχίστηκε και επί ιδιοκτησίας των Αιτητών αρ. 1, αρ.2 και αρ.3. εφόσον τα δικαιώματα του ενοικιαστηρίου εγγράφου υποκαταστάθηκαν με την μεταβίβαση και εγγραφή του ακινήτου επ’ ονόματι έμενα και του αδελφού μου Στέλιος Σταύρου/ Αιτητής 1.  Ήταν όρος του ενοικιαστηρίου εγγράφου ότι μετά τη λήξη της πρώτης περιόδου ενοικίασης (5 έτη) θα ανανεωνόταν από έτος σε έτος. Έτσι και γίνετο. Ως προς τούτο παρουσιάζω ως Τεκμήριο 4 το ενοικιαστήριο έγγραφο του 1983 το οποίο άρχετε την 31.08.1983 και λήγει 30.08.1988.

(ii)      Το τελευταίο ενοίκιο είναι €294,00 μηνιαία προπληρωτέο την 1^η έκαστου μηνός, με 10 μέρες χάρη.

(v)      Το κατάστημα βρίσκεται στην οδό Λεύκωνος 51, Ενορία Φανερωμένης, τοποθεσία &52-55 στη Λευκωσία και αποτελείται από τρία δωμάτια, αποθήκη και αυλή στο ισόγειο.

6.     Οι Καθ’ ων η αίτηση καθυστερούν την πληρωμή μέρους των ενοικίων από Ιούλιο 2017 μέχρι Ιούλιο 2018, ήτοι ποσό €3,822.-.

7.     Επιπλέον οφείλουν ενοίκια προς €294.00 μηνιαία από 01.08.2018 μέχρι 01.03.2026 ως έξης:

Αύγ. 2018 - Ιούλ. 2019   €3.528.-

Αύγ. 2019 - Ιούλ. 2020   €3.528.-

Αύγ. 2020 - Ιούλ. 2021   €3.528.-

Αύγ. 2021 - Ιούλ. 2022   €3.528-

Αύγ. 2022 - Ιούλ. 2023   €3.528.-

Αύγ. 2023 - Ιούλ. 2024   €3.528.-

Αύγ. 2024 - Ιουλ. 2025   €3.528.-

Αύγ.2025  - Μαρτ.2026  €2.038.-

Σύνολο                         €26,734.-

 

8.         Συνεπώς η συνολική οφειλή ανέρχεται σε €30,556.-, πλέον ενοίκια προς €294.00 μηνιαία από Απρίλιο 2026 μέχρι παράδοσης του καταστήματος.

[….]

14.      Όσον αφορά την προδικαστική ένσταση να αναφέρω ότι πάντα είμαστε πρόθυμοι να προβούμε σε λογικές επιδιορθώσεις αλλά ο Κυριάκος Ανδρέου, διευθυντής της Καθ’ ης η αίτηση, διαχρονικά δεν επέτρεπε την είσοδο μας στο υποστατικό για αυτό το σκοπό. Το αποτέλεσμα ήταν το ακίνητο μας να υποστεί ζημιά. Οι Καθ’ ων η αίτηση όχι μόνο εμπόδισαν επιδιορθώσεις από μέρους μας αλλά δεν προέβησαν σε οποιανδήποτε ενέργεια περιορισμού των ζημιών.

15.      Οι Καθ’ ων η αίτηση ισχυρίζονται ότι το Δημαρχείο απαιτούσε τις επιδιορθώσεις από τους ιδιοκτήτες. Ωστόσο, το ενοικιαστήριο έγγραφο δεν προέβλεπε οποιαδήποτε υποχρέωση των ιδιοκτητών για διενέργεια επιδιορθώσεων στο ενοικιαζόμενο υποστατικό. Παρά ταύτα, και παρόλο που δεν υπήρχε σχετική συμβατική δέσμευση, οι ιδιοκτήτες συμμορφώθηκαν με την επιστολή και τις οδηγίες του Δήμου Λευκωσίας και προέβησαν στις αναγκαίες επιδιορθώσεις. Προς απόδειξη τούτου, επιθυμώ να παρουσιάσω ως Τεκμήριο 6 απόδειξη είσπραξης ημερομηνίας 17.06.2011, η οποία εκδόθηκε από την εταιρεία Μ. Ανδρόνικου Λτδ για το ποσό των €11.500, το οποίο καταβλήθηκε από την εταιρεία Ακίνητα Ξενόπουλος, κατόπιν εντολών της οποίας πραγματοποιήθηκαν οι σχετικές επιδιορθώσεις σύμφωνα με τις οδηγίες του Δήμου.

»

 

(β)       Η μαρτυρία της πλευράς των Ενοικιαστών.

(1)      Η έγγραφη μαρτυρία του κ. Κ. Ανδρέου.

Ο κ. Ανδρέου είναι ο διευθυντής των Καθ’ ων. Μέσω γραπτής δήλωσης ημερ. 02/03/26, αναφέρει πως είναι θέσμιος ενοικιαστής για δεκαετίες. Πλέον είναι σε προχωρημένη ηλικία, με βεβαρημένη υγεία. Προσθέτει τα εξής:

«

Ζητήσαμε από αυτούς το αυτονόητο, δηλαδή να γίνει επιδιόρθωση της στέγης που παραμένει μέχρι σήμερα ανοιχτή για να μπορούσαμε να συνεχίσουμε τις εργασίες μας.  Μετά την άρνηση τους ειδοποιήσαμε με επιστολή του δικηγόρου μας Τεκμήριο 9, 15/5/2025 ότι θα γίνει αναστολή της πληρωμής ενοικίων μέχρι να γίνει η επιδιόρθωση.

Υποστήκαμε μεγάλες ζημιές στα εμπορεύματα, υλικά και μηχανήματα μας από τις βροχές και γενικά τις καιρικές συνθήκες από την ανοιχτή στέγη και όχι μόνο. Πρόθεση εμένα και των παιδιών μου ήταν η συνέχιση της επιχείρησης που ήδη εργάζονταν στο κατάστημα και αναγκάστηκαν να φύγουν, να εργαστούν αλλού λόγω άθλιων συνθηκών του κτιρίου. Αφού ήταν και συνεχίζουν να είναι αρνητικοί στην επιδιόρθωση του κτιρίου ζήτησα επανειλημμένα αποζημίωση για όλες τις ζημιές και χαμένα εισοδήματα μέχρι και σήμερα και να τους παραδώσω το κτίριο. Η απάντηση τους συνεχίζει να είναι αρνητική οπόταν δεν είναι από δίκη μου υπαιτιότητα ότι η δίκη ξεκίνησε από το 2018 και συνεχίζει ακόμη χωρίς να μπορώ να εκμεταλλευτώ το κατάστημα.

Αν γινόταν η επιδιόρθωση ή να αποζημιωθώ και να το παραδώσω, είναι κατανοητό ότι χωρίς ασφαλή κτίριο να μπορώ να εργαστώ, δεν μπορούσα να πληρώνω και τα ενοίκια. Η όλη συντήρηση από το 1963 που είναι στην κατοχή μου σαν ενοικιαστής το κτίριο, γινόταν από εμένα χωρίς να με αποζημιώσει κάποιος που θα το εκμεταλλευτεί μετά.

»

(γ)       Οι Αγορεύσεις.

Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, η συνήγορος των Αιτητών παρουσίασε γραπτό κείμενο, το περιεχόμενο του οποίου υιοθέτησε. Αναφορά στο περιεχόμενο της επιχειρηματολογίας των Αιτητών θα γίνει στο μέτρο που κριθεί σκόπιμο κατά το στάδιο των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου.  Εκ μέρους των Καθ’ ων, δεν υπήρξε νομική εκπροσώπηση[3], παρόλο που παρών στη διαδικασία ήταν ο προαναφερόμενος διευθυντής τους.  Η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε στις 05/03/2026.[4]

IΙΙ.        ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ

Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,^[5] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[6] ενοικιάσεις^[7] και τους όρους αυτών,^[8] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων, καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.^[9]

(α)       Η υποχρέωση για πληρωμή του ενοικίου και το δικαίωμα για ανάκτηση της κατοχής σε περίπτωση παράλειψης.

Η κατοχή υποστατικού δυνάμει ενοικιαστικής σχέσης δημιουργεί αντίστοιχη και αλληλένδετη υποχρέωση για καταβολή ενοικίου.^[10]

Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου, προβλέπεται στο άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής:

«

Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

(α)      Εις περίπτωσιν καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:

Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:

Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.

»                                                                                             

Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά, πρέπει να:

(1)     υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,   

(2)     αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, 

(3)     υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

(4)     παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής.

 

(β)       Οι υποχρεώσεις των μερών σε μια θέσμια ενοικίαση και το δικαίωμα για αποκατάσταση.

Άμεσα συναφείς είναι και οι αξιώσεις που αφορούν την επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.^[11]

Ανεξαρτήτως της επενέργειας του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, η έκταση της ευθύνης των αντισυμβαλλομένων, κατ’ αρχήν προσδιορίζεται με βάση τους συμβατικά συμφωνηθέντες όρους ενοικίασης, εφ’ όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τις διατάξεις του παρόντος [περί Ενοικιοστασίου] Νόμου», ως ρητά διαλαμβάνεται στο σχετικό άρθρο 27.^[12]

ΙV.       ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ και ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.  

Η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. 

Έχοντας υπόψιν τα προαναφερόμενα, τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,^[13] καθώς και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα, όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας.

Εξ’ αρχής, σημειώνεται ότι τα πράγματα στην παρούσα περίπτωση δεν είναι πολύπλοκα. Ουσιαστικά αμφισβητούμενα γεγονότα δεν υφίστανται. Διότι, τόσο η ύπαρξη της θέσμιας ενοικίασης, όσο και το γεγονός ότι από το 2017 δεν πληρώνεται το ενοίκιο, αποτελούν κοινό τόπο. Η σοβαρή, και στην πραγματικότητα μοναδική διαφορά των διαδίκων, έγκειται στο εάν η ιδιοκτησιακή πλευρά όφειλε να προβεί σε εργασίες αποκατάστασης και ποιες είναι οι συνέπειες μιας τέτοιας διαπίστωσης.

Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας, παρεμβάλλω ότι η ύπαρξη της  δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου είναι δεδομένη. Πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις.  Ιδίως, πρόκειται για «ακίνητο» εν τη εννοία του Νόμου που βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Επίσης, δεδομένη είναι η ύπαρξη και της  ιδιοκτησιακής ιδιότητας.[14] Εξάλλου, η ενοικιαστική πλευρά εμποδίζεται να προβάλλει αντίθετους ισχυρισμούς. Όπως υποδεικνύεται στο σύγγραμμα Woodfall’ s Law on Lanlord and Tenant, Estoppel between Landlord and Tenant, Tenant estopped from disputing landlord’s title, Τόμος 1, παρ. 1.037.[15]

«

It is one of the first principles of the law of estoppel, as applied to the relations between landlord and tenant, that a tenant is estopped from disputing the title of the landlord.

»

Προχωρώ στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Ξεκινώ με τη μαρτυρία του Αιτητή αρ. 2. Πρόκειται για μαρτυρία επαρκή, τεκμηριωμένη, με συνοχή και πειστικότητα, που βρίσκεται σε αρμονία με τα δικόγραφα και επιβεβαιώνεται από τα τεκμήρια που έχουν παρουσιαστεί.

Πιο συγκεκριμένα, οι τίτλοι ιδιοκτησίας που έχουν παρουσιαστεί (δείτε: ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 στη γραπτή δήλωση του Αιτητή αρ. 2) επιβεβαιώνουν την ιδιοκτησιακή ιδιότητα των Αιτητών, οι οποίοι είναι οι νέοι Ιδιοκτήτες του Υποστατικού. Αποδεκτό είναι συναφώς ότι η επίδικη ενοικίαση αφορά ένα κατάστημα, το οποίο κτίστηκε κατά ή περί το 1965 και βρίσκεται στην ενορία Φανερωμένης, στη Λευκωσία. Το επίδικο ενοικιαστήριο (δείτε: ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 στη γραπτή δήλωση του Αιτητή αρ. 2) επιβεβαιώνει την ύπαρξη της θέσμιας ενοικίασης που προϋπήρχε, τουλάχιστον από τη δεκαετία του 1980, καθώς και ότι το τελευταίο ενοίκιο είναι προς €294,00 μηνιαίως, προπληρωτέο την 1^η έκαστου μηνός. Δεδομένη είναι και η επίδοση, στις 29/3/2018, στους Ενοικιαστές της σχετικής προειδοποιητικής επιστολής των 21 ημερών, δίχως ανταπόκριση (δείτε: ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 στη γραπτή δήλωση του Αιτητή αρ. 2). Ο δε ισχυρισμός του εν λόγω μάρτυρα ότι οι Καθ’ ων καθυστερούν την πληρωμή των ενοικίων από τον Ιούλιο του 2017, είναι παραδεκτός. Η μαρτυρία του Αιτητή αρ. 2 γίνεται πλήρως αποδεκτή. Ό,τι προαναφέρεται, καθίσταται και μέρος των πραγματικών γεγονότων της παρούσας υπόθεσης.

Από την άλλη, το Δικαστήριο δεν μπορεί να στηριχθεί και να αποδεχθεί τη μαρτυρία του διευθυντή των Ενοικιαστών. Παρά τα προβλήματα συνοχής και σαφήνειας της εν λόγω μαρτυρίας, ο βασικός ισχυρισμός που συνάγεται είναι ότι οι Ιδιοκτήτες οδήγησαν σε οικονομική εξαθλίωση την επιχείρηση της εταιρείας του, καθότι το κατάστημα δεν μπορούσε να λειτουργήσει λόγω προβλημάτων στην οροφή. Εντούτοις, μαρτυρία που, αφενός, να αποδεικνύει την ύπαρξη και την έκταση του ισχυριζόμενου προβλήματος[16] και, αφετέρου, να στοιχειοθετεί την ευθύνη των Ιδιοκτητών για αποκατάσταση, δεν έχει παρουσιαστεί. Θα έπρεπε δηλαδή, κατ’ αρχάς, να είχε δοθεί συγκεκριμένη και, κατά πάσα πιθανότητα επιστημονική μαρτυρία, που να αποδεικνύει ότι το υποστατικό κατέστη ακατάλληλο για τη σκοπούμενη χρήση. Σε δεύτερο στάδιο, θα έπρεπε να διαφανεί ότι την ευθύνη, τόσο για την πρόκληση της επικαλούμενης ακαταλληλότητας, όσο και την ευθύνη για αποκατάσταση, τη φέρει η ιδιοκτησιακή πλευρά. Τίποτα από τα προηγούμενα δεν έχει αποδειχθεί. Αντιθέτως, οι όροι του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου στους οποίους παραπέμπει ο Αιτητής αρ. 2, επιβεβαιώνουν την αντίθετη θεώρηση της ιδιοκτησιακής πλευράς. Συγκεκριμένα, αναφέρεται:

«

5.         Η ιδιοκτήτρια εν ουδεμία περίπτωση θα επιβαρύνεται με επιδιορθώσεις οιασδήποτε φύσεως του ενοικιαζομένου κτήματος και των εγκαταστάσεων αυτού, οιαδήποτε δε επιδιόρθωσις αφορώσα το ενοικιαζόμενον κτήμα, τας εγκαταστάσεις αυτού ως και το καθάρισμα των βόθρων αυτού, θα βαρύνη αποκλειστικώς την ενοικιάστρια, ήτις θα καταβάλλη και πάσαν σχετικήν δαπάνην. […..]

9.         Η ενοικιάστρια οφείλει κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της ενοικιάσεως να παραδώση εις την ιδιοκτήτριαν το ειρημένον υποστατικόν ως ανωτέρω περιγράφεται εις ην το παρέλαβε καλήν κατάστασιν, εξαιρουμένης λογικής φυσικής φθοράς και χρήσεως, καταστροφής ή ζημίας προξενηθείσης εκ πυρκαϊάς, ανωτέρας βίας, στάσεως, οχλαγωγίας, εχθρικών πράξεων και στοιχείων της φύσεως.

»

Συνεπώς, η μαρτυρία του διευθυντή των Καθ’ ων απορρίπτεται, ως αόριστη και ατεκμηρίωτη.  

Ως εκ των ανωτέρω, δεδομένου ότι τα οφειλόμενα ενοίκια δεν έχουν εξοφληθεί, οι Αιτητές δικαιούνται σε διάταγμα ανάκτησης κατοχής, αφού:

·                υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,

·                έχει αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,

·                υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

·                παρήλθαν περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής δίχως να πληρωθούν τα οφειλόμενα ενοίκια.   

Εξάλλου, η υπερασπιστική γραμμή των Ενοικιαστών είναι στον πυρήνα της προβληματική.

Διότι, ούτε στη βάση όσων αρχικώς συμβατικά συμφωνήθηκαν,[17] ούτε στη βάση του άρθρου 27[18] του Νόμου, προκύπτει σχέση εξάρτησης μεταξύ της υποχρέωσης του Ενοικιαστή να καταβάλλει εμπροθέσμως το μηνιαίο ενοίκιο και της ευθύνης της άλλης πλευράς για επιδιορθώσεις. Στη δεύτερη περίπτωση, η μοναδική θεραπεία, με βάση το   εδάφιο 4 του άρθρου 27 του Νόμου, είναι η δημιουργία αγώγιμου δικαιώματος και τίποτα περισσότερο.[19] Ούτε δικαίωμα συμψηφισμού προβλέπεται στον Νόμο, ούτε το δικαίωμα έξωσης διασυνδέεται καθ’ οποιονδήποτε τρόπο με το όποιο τυχόν δικαίωμα του Ενοικιαστή δυνάμει του άρθρου 27 του Νόμου.

Με άλλα λόγια, το ουσιαστικό δικαίωμα που ο Νόμος παρέχει σε θέσμιο ενοικιαστή είναι να διεκδικήσει τη χρηματική του αποκατάσταση για οποιαδήποτε έξοδα έχει υποστεί για τη διενέργεια επιδιορθώσεων ή συντηρήσεων του επίδικου υποστατικού, τις οποίες όφειλε να εκτελέσει ο ιδιοκτήτης. Εναλλακτικά, ένας προστατευόμενος ενοικιαστής, μπορεί να επιδιώξει να εξασφαλίσει προσωρινή προστασία και διάταγμα που να διατάσσει τον ιδιοκτήτη να προβεί στις αναγκαίες επιδιορθώσεις. Διαζευκτικά, μπορεί να παραδώσει την κατοχή και να ζητήσει αποζημιώσεις για τις όποιες ζημιές υπέστη, λόγω του εξαναγκασμού του να επιστρέψει την κατοχή και να απωλέσει το δικαίωμα στη θέσμια ενοικίαση. Αλλά, η κατακράτηση της ακίνητης περιουσίας του ιδιοκτήτη, ως υποχείριο,^[20] δίχως την καταβολή ενοικίου, ούτε με βάση τον Νόμο, ούτε με βάση τη νομολογία,[21] αποτελεί νόμιμη επιλογή.

Αντιθέτως, πρόκειται για συμπεριφορά που αναπόδραστα οδηγεί στην έξωση του ενοικιαστή, λόγω μη πληρωμής του ενοικίου. Διότι, το σχετικό άρθρο 11(1)(α) του Νόμου έχει απρόσωπο και επιτακτικό χαρακτήρα. Δεν παρέχει διακριτική εξουσία στο Δικαστήριο να σταθμίσει είτε τις προσωπικές του περιστάσεις, είτε άλλες ειδικές συνθήκες πριν την έκδοση της απόφασής του.[22] Ως έχει υποδειχθεί,[23] ο Νόμος εφαρμόζεται ως είναι, όχι ως θα «έπρεπε» να είναι. Στη Katsiantonis v. Frantzeskou (1981) 1 C.L.R. 566, η οποία αφορούσε το ταυτόσημο παλαιότερο άρθρο 16(1)(α) του Ν. 36/1975, αν και η διατύπωση της εν λόγω διάταξης χαρακτηρίστηκε ως υπερβολικά δραστική («unduly drastic»), εντούτοις, εκδόθηκε το αιτούμενο διάταγμα ανάκτησης κατοχής, λόγω ακριβώς της ανυπαρξίας διαφορετικής επιλογής. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής:  

«

In the light of the facts of the case culminating in the admission before us that the tenant received the postal slip but failed to coiled the letter, there is no alternative but to make an order for recovery of possession in view of the unambiguous provisions of s. 16(1)(a), making the issue of such order mandatory whenever the prerequisites, earlier referred to, to its invocation are satisfied as they have been in this case

»

Κατά συνέπεια, οι Αιτητές έχουν αποδείξει την υπόθεσή τους και ως προς την αξίωση για έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής, ενώ οι Ενοικιαστές έχουν αποτύχει στην υπεράσπισή τους.

(δ) Η Ανταπαίτηση των Καθ’ ων.

Δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά για την Ανταπαίτηση. Πρόκειται για αξιώσεις  παντελώς ανυπόστατες.

Κατ’ αρχάς, τα ποσά που ζητούνται για καταβληθέντα ενοίκια δεν μπορούν να ανακτηθούν γιατί όπως έχει ήδη εξηγηθεί, η κατοχή υποστατικού δυνάμει ενοικιαστικής σχέσης δημιουργεί αντίστοιχη και αλληλένδετη υποχρέωση για καταβολή ενοικίου.^[24]

Όσον αφορά δε τα ποσά που ζητούνται για «συντήρηση», «ζημιές» και «απωλεσθέντα εισοδήματα», αυτά σχετίζονται με επιπόλαιες αξιώσεις, που δεν υποστηρίζονται ούτε από τις αναγκαίες λεπτομέρειες δικογράφησης, ούτε από οποιεσδήποτε αποδείξεις.

Ως γνωστό, τέτοιου είδους αξιώσεις αφορούν αποκρυσταλλωμένες ζημιές, οι οποίες πρέπει να δικογραφούνται με λεπτομέρεια και να αποδεικνύονται με την ανάλογη ακρίβεια, βεβαιότητα και αυστηρότητα.^[25] Και όχι μόνο αυτό. Θα πρέπει να καταδειχθεί η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της χρηματικής δαπάνης και της αντισυμβατικής^[26], ή άδικης πράξης.^[27] Πέραν αυτών, όπως συναφώς υποδείχθηκε στη Nicolaides v. Chrysochou (1988) 1 C.L.R. 687, τέτοιες εξισώσεις απαιτούν^[28] την παρουσίαση «νοητικής εικασίας (intelligent guess) εμπειρογνώμονα».[29]

VΙ.     ΚΑΤΑΛΗΞΗ

Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει. Εκδίδονται τα ακόλουθα διατάγματα:

(α)     Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού, ήτοι του υποστατικού που βρίσκεται ως αυτό περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης.  

(β)     Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσονται οι Καθ’ ων η Αίτηση και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης του και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτούς, όπως εκκενώσουν και παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «α» υποστατικού.

(γ)     Ως χρόνος συμμόρφωσης καθορίζεται η περίοδος των 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος.

(δ)    Εκδίδεται απόφαση υπέρ Αιτητών και εναντίον των Καθ’ ων για το ποσό των €3.822,00 ως υπόλοιπο οφειλόμενων ενοικίων από τον Ιούλιο του 2017 έως και τον Ιούλιο του 2018, πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία που έκαστο πόσο κατέστη οφειλόμενο.

(ε)     Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των  Καθ’ ων η Αίτηση,  για το ποσό των €294,00 μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη  από 01/09/2018 και κάθε  αντίστοιχη μέρα κάθε επόμενου μήνα μέχρι παραδόσεως κενής και ελεύθερης κατοχής του Υποστατικού, πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία έκαστο ποσό έχει καταστεί ή θα καταστεί οφειλόμενο. 

(στ)   Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ’ ων, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €2.000 - €10.000.  

Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται, δίχως ειδική διαταγή για έξοδα, επειδή συνεκδικάστηκε και ουσιαστικά δεν προωθήθηκε.   

 

(Υπ.)………………………………………….

Γ. Χρ. Παγιάσης

Πρόεδρος

 

 

 

 

(Υπ.)…………………….                                                                (Υπ.)…………………….

          Γ. Αγρότης                                                                               Ν. Χ”Χριστοφόρου        Πάρεδρος                                                                                              Πάρεδρος

 

 

 

Πιστό Αντίγραφο

Γραμματέας