ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Γ.Χρ. Παγιάση, Προέδρου
και Γ. Αγρότη και Ν. Χατζηχριστοφόρου, Παρέδρων
Αίτηση αρ. Κ17/23
ΜΕΤΑΞΥ:
1. ΑΝΔΡΕΑΣ ΚΟΥΡΣΟΥΜΠΑΣ, από τη Λευκωσία
2. ΤΣΙΛΙΜΠΑΡΗ ΙΟΥΛΙΑ (ΛΙΛΗ), από την Ελλάδα
3. ΑΝΝΑ ΓΡΗΓΟΡΙΑΔΟΥ, από τη Λευκωσία
4. ΚΥΘΡΕΩΤΟΥ ΜΑΡΩ, από τη Λευκωσία, προσωπικά και ως πληρεξούσια αντιπρόσωπος των Αιτητών 5 και 6.
5. ΤΣΙΛΙΜΠΑΡΗ ΣΠΥΡΙΔΩΝ, από την Ελλάδα
6. ΤΣΙΛΙΜΠΑΡΗ ΑΝΝΑ, από την Ελλάδα
Αιτητών
και
DESIREE CLOTHING & FASHIONS LTD, από τη Λευκωσία
Καθ’ ων η Αίτηση
Ημερομηνία: 19/06/2026
Για τους Αιτητές: κος Γ. Παπαθεοδώρου
Για τους Καθ’ ων η Αίτηση: κος Χρ. Μάγος για κ.κ. Ανδρέας Χρ. Μάγος & Συνεργάτες
ΑΠΟΦΑΣΗ
(Δοθείσα από έδρας)
Ι. Εισαγωγή – Δικόγραφα.
Δια της παρούσας εναρκτήριας Κυρίως Αίτησης, ως έχει τροποποιηθεί (στο εξής: «η Αίτηση»), ζητείται ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου του επίδικου υποστατικού, όπως αυτό καλύτερα περιγράφεται στην παράγραφο Α της Αίτησης (στο εξής: «το Υποστατικό») και αφορά δύο καταστήματα επί της οδού Ρηγαίνης, στη Λευκωσία.
Στην εν λόγω Αίτηση γίνεται αναφορά στην ιδιότητα των Αιτητών, στην ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης, περιγράφεται το υποστατικό και αναφέρεται ότι το υφιστάμενο ενοίκιο από την 1/1/2008 είναι στα €670,00 μηνιαίως. Υποβάλλεται ότι, με βάση τον Νόμο, δικαιολογείται αύξηση του δικαίου ενοικίου στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.
Στην Απάντηση, πέραν κάποιων μη προωθημένων «προδικαστικών ενστάσεων», επί της ουσίας υποβάλλεται ότι δεν δικαιολογείται αύξηση στο ενοίκιο, το οποίο χαρακτηρίζεται ως «καθόλα εύλογο και δίκαιο». Η ύπαρξη της επικαλούμενης ενοικιαστικής σχέσης γίνεται ρητώς παραδεκτή.
ΙΙ. Η ακροαματική διαδικασία.
Η υπόθεση ταξινομήθηκε ως ταχείας εκδίκασης. Καταχωρήθηκε έκθεση της Λειτουργού του Δικαστηρίου, δια μέσω της οποίας το δίκαιο μηνιαίο ενοίκιο του Υποστατικού καθορίζεται στο ποσό των €970,22. Η έκθεση της Λειτουργού δεν αμφισβητείται. Σε σχέση με το περιεχόμενο της έκθεσής της, η Λειτουργός προσφέρθηκε προς αντεξέταση, εντούτοις οι συνήγοροι των διαδίκων ανέφεραν ότι δεν προτίθενται να την αντεξετάσουν.
Επίσης, δόθηκε μαρτυρία από τον Αιτητή 1, ο οποίος ουσιαστικά υιοθέτησε την κατάθεση της Λειτουργού και επανέλαβε τους δικογραφημένους ισχυρισμούς των Αιτητών. Ανέφερε πως το ενοίκιο παραμένει από την 1/1/2008 το ίδιο, ήτοι στο ποσό των €670,00 μέχρι σήμερα. Μαρτυρία εκ μέρους των Καθ’ ων δεν καταχωρήθηκε. Σημειώνεται ότι το Δικαστήριο, υπό διαφορετική σύνθεση, είχε εκ συμφώνου επιτρέψει τη σύντομη και στοχευμένη αντεξέταση του Αιτητή αρ.1, σε σχέση με μια παράγραφο της δήλωσής του. Η διεργασία αυτή έλαβε χώρα μόλις προηγουμένως.
ΙΙΙ. Οι εκατέρωθεν θέσεις.
Ακολούθως, οι συνήγοροι των διαδίκων επιχειρηματολόγησαν προφορικώς, υποστηρίζοντας τις διαφορετικές νομικές τους θεωρήσεις.
Ο κ. Παπαθεοδώρου υπέβαλε ότι όλη η αναγκαία μαρτυρία βρίσκεται ενώπιον του Δικαστηρίου. Παραπέμποντας σε σχετική νομολογία σημείωσε πως η παράλειψη ειδικής άρνησης ουσιώδους ισχυρισμού ισοδυναμεί με παραδοχή. Τόνισε ότι η ενοικιάστρια εταιρεία έχει παραδεχθεί με τα δικόγραφά της τόσο την ιδιότητά της, όσο και το γεγονός ότι ανέλαβε την ενοικίαση από προηγούμενο ενοικιαστή, ζητήματα που πλέον δεν μπορεί να αμφισβητεί. Καταληκτικά, εισηγήθηκε ότι δικαιολογείται ο καθορισμός του ενοικίου σύμφωνα με την αδιαμφισβήτητη εκτίμηση της Λειτουργού του Δικαστηρίου, αναδρομικά από την 1η Απριλίου 2023.
Από την άλλη πλευρά, ο κ. Μάγος εισηγήθηκε ότι η διενεργηθείσα αντεξέταση αποκάλυψε ουσιώδη στοιχεία, τα οποία πρέπει να ληφθούν υπόψη από το Δικαστήριο. Επισήμανε ότι δεν παρουσιάστηκε οποιαδήποτε γραπτή συμφωνία ενοικίασης και ότι διαφάνηκε πως οι αποδείξεις εκδίδονταν σε διαφορετικό όνομα, και όχι στο όνομα της Καθ’ ης η Αίτηση εταιρείας. Υπέβαλε ακόμη ότι η επίδικη ενοικίαση θα έπρεπε να ήταν γραπτή, δυνάμει του άρθρου 77 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, η δε ανυπαρξία «έγκυρης γραπτής σύμβασης» ισοδυναμεί με παρανομία. Επικαλούμενος δε το δόγμα «ex turpi causa», υποστήριξε ότι οι Αιτητές δεν μπορούν να αντλήσουν οποιοδήποτε όφελος από την επίδικη ενοικίαση. Κάλεσε το Δικαστήριο να απορρίψει την υπό κρίση Αίτηση.
ΙV. Το Νομικό πλαίσιο.
Ως προς το νομικό πλαίσιο, σημειώνεται ότι η δυνατότητα αναπροσαρμογής του ενοικίου στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων προβλέπεται στο άρθρο 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/83. Συνοπτικά, απαιτείται η ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης και να έχουν παρέλθει δύο (2) χρόνια από την τελευταία αναπροσαρμογή του ενοικίου. Ο καθορισμός γίνεται, είτε με βάση το ανά διετία καθοριζόμενο με βάση το διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου ποσοστό, είτε με βάση το 90% (ή 80%) του μέσου όρου ενοικίων της μικρής περιοχής. Όσον αφορά τη δεύτερη περίπτωση, για τον καθορισμό λαμβάνονται υπόψη[1] τα αναφερόμενα στο άρθρο 8(5) του Νόμου, δηλαδή:
«
(5) Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις.
»
V. Αξιολόγηση μαρτυρίας και συμπεράσματα.
Έχοντας υπόψιν τα πιο πάνω δεδομένα, προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου.
Αποδεκτή γίνεται η μαρτυρία της Λειτουργού, η οποία είναι αδιαμφισβήτητη. Όσον αφορά τη μαρτυρία του Αιτητή, πρέπει κατ’ αρχάς να σημειωθεί ότι ούτε για αυτήν υπάρχει αντίλογος. Βεβαίως, είναι γνωστό ότι το αξιόπιστο αυτής εξετάζεται με βάση το περιεχόμενό της και όχι γενικώς στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Με βάση λοιπόν το περιεχόμενο της υπό κρίση μαρτυρίας, ο Αιτητής έχει πει κάποια βασικά πράγματα, δηλαδή ότι είναι συνιδιοκτήτης με τους υπόλοιπους Αιτητές καθώς επίσης αναφέρθηκε στο ύψος του ενοικίου και από πότε αυτό είναι καθορισμένο. Επ' αυτών των θεμάτων, δεν έχω οποιανδήποτε αμφιβολία ότι ο εν λόγω μάρτυρας έλεγε την αλήθεια. Και αυτά τα δεδομένα είναι αρκετά και ικανοποιούν τις αναγκαίες εκ του Νόμου προϋποθέσεις.
Δεν παραβλέπω ότι κατά την προηγηθείσα αντεξέταση του εν λόγω μάρτυρα, επιχειρήθηκε από την πλευρά του δικηγόρου των Καθ' ων να αμφισβητηθεί ουσιαστικά η ύπαρξη της ενοικιαστικής ιδιότητας των Καθ' ων. Αντιλαμβάνομαι, συναφώς, ότι η εν λόγω επιχειρηματολογία του συνηγόρου των Καθ' ων οικοδομείται επί απάντησης που έδωσε ο μάρτυρας, σχετικά με το πρόσωπο στο όνομα του οποίου εκδίδει τις αποδείξεις είσπραξης ενοικίου. Αλλά, η ύπαρξη της επίδικης ενοικιαστικής σχέσης είναι ρητώς παραδεκτή στην Απάντηση των Ενοικιαστών. Το Δικαστήριο δικάζει με βάση τα δικόγραφα τα οποία καθορίζουν αυστηρά τα επίδικα θέματα.[2] Ούτε ο εξεταστικός χαρακτήρας τούτης της δικαιοδοσίας, ούτε η ευελιξία τούτου του Δικαστηρίου ως προς τους κανόνες απόδειξης επιτρέπουν οποιανδήποτε απόκλιση.[3] Ως ορθώς είχε αναφέρει και ο κύριος Παπαθεοδώρου, οι παραδοχές καθώς και τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα καθορίζουν, μαζί με τα δικόγραφα, το πλαίσιο επί του οποίου κινείται η δίκη. Ως επ’ αυτού υποδείχθηκε στην Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014, επί παραδοχών, το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε διαφορετικά ευρήματα.
Πέραν αυτών, ίσως η πλέον σημαντική αρχή κωλύματος που σχετίζεται με αυτή τη δικαιοδοσία, είναι ότι ένας ενοικιαστής δεν μπορεί, εκ των υστέρων, να αμφισβητεί την ιδιοκτησιακή ιδιότητα.[4] Κατά ανάλογο τρόπο, εναπόκειται στο πρόσωπο που αμφισβητεί μια ισχύουσα ενοικίαση, να εξηγήσει πώς αυτή έχει διαφοροποιηθεί.[5] Ως αναφέρεται και στη Pantazis And Sons Co Ltd v. Νικολάου (2002) 1Α ΑΑΔ 217, το πώς ένας ενοικιαστής ρυθμίζει την εσωτερική λειτουργία της επιχείρησής του και τις υποχρεώσεις του,[6] δεν αρκεί αυτοτελώς, με βάση τη νομολογία, για τη δημιουργία νέας ενοικίασης (novation) · η σύναψη μιας νέας τέτοιας σύμβασης προϋποθέτει την τήρηση κάποιων κανόνων. [7] Ούτε ασφαλώς η επίκληση του Άρθρου 77 του περί Συμβάσεων Νόμου – Κεφ. 149, βοηθά την πλευρά των Ενοικιαστών. Μια θέσμια ενοικίαση, ως στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αναφέρεται, μπορεί να βασίζεται είτε σε γραπτή, είτε σε προφορική, συμφωνία. Το εν λόγω άρθρο του περί Συμβάσεων Νόμου αφορά τις συμβάσεις των οποίων η διάρκεια υπερβαίνει το ένα (1) έτος. Η ακυρότητα δε ενοικιαστηρίου εγγράφου, λόγω μη συμμόρφωσης προς την αναφερόμενη πρόβλεψη στο Κεφ. 149, ως έχει αποφασιστεί στη ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018, ECLI:CY:AD:2018:A443 δεν διαφοροποιεί οτιδήποτε ως προς την ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης. Ούτε πρόκειται για περίπτωση «παράνομης» σύμβασης. Το δόγμα «ex turpi causa non oritur action»[8] που επικαλέστηκε ο κύριος Μάγος είναι παντελώς εκτός του πλαισίου αυτής της υπόθεσης.
Κοντολογίς, δεν νοείται μέσω της διαδικασίας αντεξέτασης να δημιουργείται υπεράσπιση που δεν υφίσταται στην Απάντηση.
Συνοψίζοντας, δέχομαι ότι το ενοίκιο είναι €670,00 και ότι αυτό υφίσταται από το 2008. Αποδέχομαι επίσης τη μαρτυρία που έχει προσφερθεί από τη Λειτουργό, ότι δηλαδή το εύλογο και δίκαιο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €970,22. Δεκτό γίνεται ακόμη ότι υφίσταται ενοικίαση που είναι θέσμια και ότι το αίτημα για αναπροσαρμογή του ενοικίου, με βάση το Άρθρο 8 του Νόμου και τη σχετική νομολογία έχει επαρκώς αποδειχθεί. Κατά συνέπεια, το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού, αφού συνυπολογιστούν τόσο ο μέσος όρος των ενοικίων όσο και το αγοραίο ενοίκιο, θα καθοριστεί, κατόπιν στρογγυλοποίησης, στο ποσό των €970,00 μηνιαίως.
VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ.
Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει. Εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο καθορίζεται το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στα €970,00 μηνιαίως, από 01/04/2023.
Ως προς τα έξοδα, με βάση τις σχετικές επί του θέματος αρχές,[9] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ’ ων, ως υπολογιστούν από τον Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
___________________________
Γ. Χρ. Παγιάσης
Πρόεδρος
______________ _________________
Γ. Αγρότης Ν. Χατζηχριστοφόρου
Πάρεδρος Πάρεδρος
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
[1] Όσον αφορά τις επί μέρους παραμέτρους και το τι ακριβώς λαμβάνεται υπόψη, σχετικές μεταξύ άλλων είναι υποθέσεις Λ. Γεωργιάδης v. Shaftakolas Estates Ltd (1999) 1 ΑΔΔ 1750, Pantazis And Sons Co Ltd v. Νικολάου (2002) 1Α ΑΑΔ 217, Κ. Αθανασίου κ.α. v. Ε. Χριστοδούλου κ.α. (2006) 1Α ΑΑΔ 41, Φεραίος v. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική έφεση 212/2010 ημερομηνίας 2.12.2015 και άλλες.
[2] Δείτε: Κούρτης v. Ιασωνίδης (1970) 1 Α.Α.Δ 180, Πουρίκκου v. Μυροφόρα Σάββα (1991) 1 Α.Α.Δ. 507.
[3] Δείτε: Αθανασίου ν. Reana Manufacturing & Trading Co Ltd κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 1635 και Pantazis and Sons co Ltd ν. Νικολάου (2002) 1Α Α.Α.Δ 217.
[4] Όπως υποδεικνύεται στο σύγγραμμα Woodfall’s Law on Landlord and Tenant, Estoppel between Landlord and Tenant, Tenant estopped from disputing landlord’s title, Τόμος 1, παρ. 1.037: « It is one of the first principles of the law of estoppel, as applied to the relations between landlord and tenant, that a tenant is estopped from disputing the title of the landlord. »
[5] Για αυτό, εκείνος που επικαλείται την εγκαθίδρυση νέας ενοικίασης στη βάση της πρόθεσης και της συμπεριφοράς των συμβαλλομένων (by conduct), φέρει και το βάρος για να τη στοιχειοθετήσει, μέσω κατάλληλης μαρτυρίας. Σχετικά, στο σύγγραμμα Megarry & Wade, 8η Έκδοση, The nature and Creation of Leases – Types of Leases and Tenancies – (2) Periodic Tenancies (3) By Conduct – σελ. 785 παρ. 17-086: «The issue has always been to determine the likely intentions of the parties, and it is up to the person asserting that there is a tenancy to make good his claim».
[6] Πχ: Ως προς τον τρόπο που πληρώνει το ενοίκιο. Όπως επί τούτου τονίσθηκε και στη MAXIMOS COURT LTD v. 1. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΠΙΕΡΗ κ.α. (2001) 1Β ΑΑΔ 875 η αποδοχή ενοικίου από τρίτο πρόσωπο δεν επιμαρτυρεί, άνευ ετέρου, τη συνομολόγηση νέας ενοικίασης.
[7] Για παράδειγμα, για να πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 62 του περί Συμβάσεων Νόμου για αντικατάσταση (novation) του ενοικιαστή σε μια συμφωνία ενοικίασης, απαιτείται συμφωνία όλων των εμπλεκομένων.
[8] Ήτοι ότι από ανήθικη ή παράνομη συμπεριφορά, δεν απορρέει αγώγιμο δικαίωμα. Για περισσότερα, δείτε: Χριστοδούλου ν. Vraets (2009) 1 A.A.Δ. 802.
[9] Στη βάση του βασικού κανόνα ότι ο επιτυχών διάδικος δεν είναι δίκαιο να επωμίζεται τέτοια δαπάνη. Σημειώνεται ότι η επιδίκαση εξόδων σε τούτη τη δικαιοδοσία διέπεται από τον Κανονισμό 13(β) των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών του 1983 και με βάση ό,τι εκεί προβλέπεται καθώς και τη σχετική νομολογία (μεταξύ άλλων: KATSIANTONIS v. FRANTZESKOU (1981) 1 C.L.R. 566), το Δικαστήριο, λόγω της ιδιαίτερης φύσης του, έχει ευρύτατη διακριτική ευχέρεια για να αποκλίνει από την αρχή ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο