ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ

ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ

Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου

  Λ. Μιχαηλίδη και Π. Χαραλάμπους, Παρέδρων

                                                                                                            Αίτηση αρ. Κ27/2023

ΜΕΤΑΞΥ:

 

                                          ΚΩΣΤΑΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ (ΑΚΙΝΗΤΑ) ΛΤΔ, από τη Λεμεσό

                                                                                                            Αιτητές

            και

         ΚΥΡΙΑΚΟΣ ΤΥΡΙΜΟΣ, από τη Λεμεσό

                                                                                                            Καθ’ ου η αίτηση

 

Ημερομηνία: 30/06/2026

Για τους  Αιτητές: κα Ε. Παπασολωμού για ERMINA PAPASOLOMOU & CO LLC.

Για τoν Καθ’ ου:  κ. Α. Γιωρκάτζης για ΑΝΤΡΕΑΣ ΓΙΩΡΚΑΤΖΗΣ Δ.Ε.Π.Ε.

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Ι.          ΕΙΣΑΓΩΓΗ / ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ

Με την υπό τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο εναρκτήρια αίτηση, η οποία καταχωρήθηκε στις 28/04/2023, αξιώνεται ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου ενός γραφείου/καταστήματος, που βρίσκεται στον δεύτερο όροφο οικοδομής, επί της λεωφόρου Νίκου Παττίχη  στη Λεμεσό, ως αυτό καλύτερα περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης (στο εξής: «Το Υποστατικό»).

Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς που τίθενται στην Κυρίως Αίτηση, το Υποστατικό είναι ιδιοκτησίας των Αιτητών, έχει εμβαδό 100 τ.μ., διαθέτει κουζίνα, τουαλέτα, σαλόνι, γραφείο, δωμάτιο εξέτασης οδοντιατρείου και βεράντα. Συμπληρώθηκε πριν την 30/12/1999 και έκτοτε βρισκόταν υπό και προς ενοικίαση. Η επίδικη ενοικίαση ξεκίνησε δυνάμει έγγραφης συμφωνίας ημερομηνίας 01/06/2015, τριετούς διάρκειας και από 01/06/2018 η ενοικίαση κατέστη θέσμια. Το αρχικό ενοίκιο ήταν €500,00, το οποίο από 01/06/2017 ανήλθε στα €550,00 μηνιαίως και συνιστά το έως σήμερα καταβαλλόμενο ενοίκιο. Αποτελεί θέση των Αιτητών ότι το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού θα πρέπει να ανέβει στο ποσό των €1.000,00 μηνιαίως και, εν πάση περιπτώσει, ότι το υφιστάμενο ποσό είναι πολύ χαμηλότερο από το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Υποστηρίζεται, συναφώς, ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε προνομιακή θέση, επί κτηρίου με διευκολύνσεις και σε εμπορική και περιζήτητη περιοχή. Οι Αιτητές/Ιδιοκτήτες προσθέτουν πως ο Καθ’ ου/Ενοικιαστής, αντί του ποσού των €1.000,00 που του ζητήθηκε, από την 1^η Απριλίου του 2023, καταβάλλει μονομερώς επιπλέον €150,00 (σύνολο €700,00), ποσό που εισπράττεται με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων των Αιτητών.

Στην Απάντησή του, ο Ενοικιαστής δέχεται το ιστορικό της ενοικίασης, το ύψος του συμφωνηθέντος ενοικίου, ως επίσης ότι πρόκειται για θέσμια ενοικίαση. Ισχυρίζεται ότι το ποσό των €700,00 που καταβάλλει από τον Απρίλιο του 2023 «είναι στη βάση συμφωνίας», επικαλούμενος και «εξυπακουόμενο όρο» της έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης. Σημειώνει ότι είναι πρόσφυγας και σε περίπτωση αύξησης του ενοικίου θα πρέπει να εφαρμοστούν οι σχετικές πρόνοιες του Νόμου. Επικαλείται, επίσης, γενικώς, κάποιες συμπεριφορές των Ιδιοκτητών, οι οποίες του προκαλούν «απώλειες και ζημίες» καθώς και ότι επηρεάζουν την «απρόσκοπτη διεξαγωγή του επαγγέλματός του». Διαφωνεί ότι δικαιολογείται η αιτούμενη αύξηση και ζητεί την απόρριψη της Aίτησης.

Ανταπαντώντας, οι Αιτητές, μεταξύ άλλων, επαναλαμβάνουν όσα αναφέρουν στην Αίτησή τους και απορρίπτουν τους ισχυρισμούς της άλλης πλευράς. Τονίζουν ότι η είσπραξη του αυξημένου ενοικίου έγινε με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους και σημειώνουν ότι ουδεμία εξυπακουόμενη συμφωνία υπήρξε ως προς την αύξηση του ενοικίου.

ΙΙ.       Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.

Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, με βάση τη Διαταγή 30 των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Μαρτυρία έδωσαν ο διευθυντής των Ιδιοκτητών και ο Ενοικιαστής, ως επίσης και οι εκτιμητές τους. Αντεξετάστηκε μόνο η Λειτουργός.

Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,^[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα ή τεκμήριο χωριστά, παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.

(1)      Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών.

(α)     H μαρτυρία του κ. Δ. Κωνσταντινίδη (Μ.Α. 1).

 Ο κ. Κωνσταντινίδης είναι εκ των διευθυντών των Αιτητών. Παρουσίασε πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας, του κτηρίου επί του οποίου βρίσκεται το Υποστατικό και στοιχεία ότι αυτό ενοικιαζόταν πριν το έτος 2000. Επανέλαβε τους δικογραφημένους ισχυρισμούς, απορρίπτοντας τις διαφορετικές θέσεις που προβάλλονται στην Απάντηση. Το πιο σχετικό απόσπασμα από την έγγραφη του μαρτυρία είναι το ακόλουθο:

«

6.    Το εμβαδόν του Ακινήτου είναι 113 τ.μ. με καλυμένη βεράντα 5 τ.μ., διαθέτει κουζίνα, τουαλέτα, σαλόνι, γραφείο και δωμάτιο εξέτασης οδοντιατρείου.  Το Ακίνητο βρίσκεται σε προνομιακή τοποθεσία πλησίον του κυκλικού κόμβου Πολεμιδιών προς Τρόδος  σε κτίριο όπου στεγάζονται και άλλα γραφεία και υποστατικά.  Το κτίριο στο οποίο βρίσκεται το Ακίνητο είναι τριώροφο, διαθέτει ανελκυστήρα, χώρους στάθμευσης, κοινόχρηστους χώρους και βρίσκεται επί της λεωφόρου Νίκου Παττίχη, μόλις 100 μέτρα πριν τον αυτοκινητόδρομο με εύκολη πρόσβαση σε αυτόν.  Η λεωφόρος Νίκου Παττίχη είναι από τις πλέον εμπορικότερες λεωφόρους της Λεμεσού και το σημείο που βρίσκεται το Ακίνητο διαθέτει όλων των ειδών υπηρεσίες όπως καταστήματα, γραφεία, τράπεζες, υπεραγορές, κυβερνητικά τμήματα, σταθμούς βενζίνης, εστιατόρια και άλλα.

 

7.    Την 01/06/2015 δυνάμει Ενοικιαστηρίου Εγγράφου (στο εξής θα αναφέρεται ως η «Συμφωνία Ενοικίασης»), οι Αιτητές συμφώνησαν να ενοικιάσουν στον Καθ’ ου η αίτηση το Ακίνητο.  Η Συμφωνία Ενοικίασης η οποία επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 5 περιλάμβανε μεταξύ άλλων τους ακόλουθους όρους:

                 i.        Το Ακίνητο θα χρησιμοποιείτο από τον Καθ’ ου η αίτηση ως οδοντιατρείο.

                ii.        Η διάρκεια ενοικίασης του Ακινήτου θα ήταν για 3 έτη από 01/06/2015 μέχρι 01/06/2018.

               iii.        Το συμφωνηθέν ενοίκιο για την ενοικίαση του Ακινήτου καθορίστηκε ως εξής:

α) για τα πρώτα δύο χρόνια δηλαδή από την 01/06/2015 μέχρι 31/05/2017 το ενοίκιο θα ανέρχετο στα €500 και

β) για την τρίτη χρονιά δηλαδή από την 01/06/2017 μέχρι την 01/06/2018 το ενοίκιο θα ανέρχεται στα €550 μηνιαίως.

8.       Στη Συμφωνία Ενοικίασης είχε επισυναφθεί ως Παράρτημα Α βεβαίωση, υπογεγραμμένη από τους Αιτητές, δια της οποίας οι Αιτητές παρείχαν τη συγκατάθεση τους προς τον Καθ’ ου η Αίτηση να προχωρήσει σε οποιουσδήποτε διαχωρισμούς, μετατροπές ή επιδιορθώσεις επιθυμούσε στο Οδοντιατρείο, με την προϋπόθεση ότι όλα τα σχετικά έξοδα και κόστη θα βάρυναν αποκλειστικά τον Καθ’ ου η Αίτηση και οποιεσδήποτε ζημιές προέκυπταν σε σχέση με τις εν λόγω εργασίες  θα επιβάρυναν αποκλειστικά τον Καθ’ ου η αίτηση.

9.       Από την υπογραφή της Συμφωνίας Ενοικίασης, κάλεσα επανειλημμένα τον Καθ’ ου η αίτηση όπως καταβάλλει ανελλιπώς το μηνιαίο ενοίκιο και τα κοινόχρηστα.  Με κάθε πληρωμή εκδίδονται οι σχετικές αποδείξεις, οι οποίες παραδίδονται στο τμήμα υποδοχής του Οδοντιατρείου.

10.     Μετά την λήξη την Συμφωνίας Ενοικίασης, κάλεσα επανειλημμένα τον Καθ’ ου η αίτηση όπως συζητήσουμε για αύξηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς κανένα αποτέλεσμα.

11.     Οι Αιτητές δια μέσω επιστολής των δικηγόρων τους ημερομηνίας 07/03/2023 η οποία επιδόθηκε στον Καθ’ ου η αίτηση στις 08/03/2023, κάλεσαν των Καθ’ ου η αίτηση όπως από την 01/04/2023 καταβάλλει στους Αιτητές το ποσό των €1000 ως ενοίκιο.  Η επιστολή ημερομηνίας 07/03/2023 καθώς επίσης και η ένορκη δήλωση επίδοσης επισυνάπτονται ως Τεκμήριο 6. 

12.     Ο Καθ’ ου η αίτηση από την 01/06/2017  μέχρι την 31/05/2023 κατέβαλλε στους Αιτητές μηνιαίο ενοίκιο ποσού €550 και €30 κοινόχρηστα.  Επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 7 κατάσταση τραπεζικού λογαριασμού των Αιτητών για την χρονική περίοδο 01/11/2022 – 04/06/2025 στην οποία εμφαίνονται τα εμβάσματα πληρωμής του ενοικίου και των κοινόχρηστων από τον Καθ’ ου η αίτηση συνολικού ποσού €580 για την χρονική περίοδο 01/06/2017  μέχρι την 31/05/2023.

13.     Στις 03/04/2023, ο Καθ’ ου η αίτηση χωρίς οποιαδήποτε προηγούμενη επικοινωνία ή συμφωνία με τους Αιτητές προέβη μονομερώς στην καταβολή αυξημένη ποσού ενοικίου ύψους €700 για τον μήνα Απρίλιο 2023 στον τραπεζικό λογαριασμό των Αιτητών.  Κατέβαλε δηλαδή το συνολικό ποσό των €730 που αφορούσε €700 ως ενοίκιο και €30 ως κοινόχρηστα.  Κατά την παράδοση σε αυτόν της απόδειξης είσπραξης για τον μήνα Απρίλιο του 2023, του παρέδωσα επιστολή δια χειρός διά της οποίας τον πληροφορούσα ότι η μονομερής αύξηση του ενοικίου δεν γίνεται αποδεκτή, για τους λόγους που αναφέρονται στην επιστολή των δικηγόρων  μας και διευκρινίστηκε ότι το επιπλέον ποσό των €150 παραλαμβάνεται άνευ βλάβης των δικαιωμάτων μας, περιλαμβανομένου του δικαιώματος προσφυγής στο Δικαστήριο για καθορισμό του δικαίου ύψους του ενοικίου.  Η επιστολή ημερομηνίας 04/04/2023 μαζί με τις επισυνημμένες αποδείξεις πληρωμής ημερομηνίας 03/04/2023 για το ενοίκιο και κοινόχρηστα επισυνάπτονται ως Τεκμήριο 8.

»

Πέραν των πιο πάνω, παρουσίασε και υιοθέτησε το περιεχόμενο έκθεσης εκτίμησης του κ. Κωνσταντίνου Γεωργίου (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 12) και ταυτόχρονα σχολίασε τόσο την έκθεση της Λειτουργού όσο και την έκθεση του εκτιμητή του Ενοικιαστή, καταλήγοντας ότι δικαιολογείται αύξηση στο ενοίκιο του Υποστατικού.

(β)     Η μαρτυρία του κ. Κ. Γεωργίου (Μ.Α. 2).

Ο κ. Κ. Γεωργίου είναι εκτιμητής ακινήτων εγγεγραμμένος στο Ε.Τ.Ε.Κ.

Περί τα τέλη Σεπτεμβρίου του 2024 έλαβε οδηγίες από τους Αιτητές για να προβεί σε εκτίμηση του δίκαιου ενοικίου του Yποστατικού.  Ετοίμασε γραπτή έκθεση με ημερομηνία 09/10/2024 την οποία και επισυνάπτει και αυτός. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο. Διενήργησε επιτόπια επιθεώρηση, διενήργησε «ενδελεχή έρευνα» στη «μικρή περιοχή του ακινήτου» και προσδιόρισε τόσο τον μέσο όρο των ενοικίων, ως επίσης και το αγοραίο ενοίκιο.  Το δίκαιο ενοίκιο, το καθόρισε στο ποσό των €1.213,00 μηνιαίως, με βάση το 90% του μέσου όρου των δύο παραμέτρων.

(2)      Η μαρτυρία της πλευράς των Ενοικιαστών.

(α)     H μαρτυρία του Καθ’ ου.

Ο κ. Τυρίμος μέσω της έγγραφης του μαρτυρίας δέχθηκε την ύπαρξη της επίδικης ενοικίασης στη βάση του ενοικιαστηρίου που παρουσίασε η ιδιοκτησιακή πλευρά, πλην όμως επέμεινε στην ύπαρξη κάποιου εξυπακουόμενου όρου, επιδραστικού ως προς το ζήτημα της αύξησης του ενοικίου. Αμφισβήτησε την ορθότητα της εκτίμησης των Ιδιοκτητών και περαιτέρω ισχυρίστηκε ότι στο Υποστατικό υπάρχουν πολλές φυσικές φθορές και ότι ο ίδιος αποστερείται χώρου στάθμευσης την αποκλειστική χρήση του οποίου, δικαιούται, ενώ επιπλέον δεν έχει πρόσβαση στην ταράτσα της πολυκατοικίας. Μεταξύ άλλων, ανέφερε:

«

6.   Το Υποστατικό βρίσκεται στον 2^ο όροφο της τριώροφης πολυκατοικίας, ιδιοκτησίας των Αιτητών σύμφωνα με τις δικές τους παραστάσεις και πριν την 01/06/2015 χρησιμοποιείτο ως γραφείο που βρισκόταν σε κακή κατάσταση συντήρησης με πολλές φθορές και ήταν ακατάλληλο να χρησιμοποιηθεί για γραφείο.

7.     Για την χρησιμοποίηση του υποστατικού, που όπως αναφέρεται στην Συμφωνία Ενοικίασης (Τεκμήριο 1) που ετοιμάστηκε από τους Αιτητές περιγράφεται ως υποστατικό… «το οποίο χρησιμοποιείται ως Οδοντιατρείο», χρειάστηκε να πραγματοποιηθούν εκτεταμένες επιδιορθώσεις, τις οποίες επιδιορθώσεις πραγματοποίησα εγώ με δικά μου έξοδα. Σχετικό είναι το Παράρτημα που επισυνάπτεται στην Συμφωνία Ενοικίασης (Τεκμήριο 1).

8.     Ήταν εξυπακουόμενος όρος της μεταξύ μας Συμφωνίας Ενοικίασης (Τεκμήριο 1) και όχι μόνο ότι ναι μεν θα κάλυπτα τα έξοδα μετατροπών, επιδιορθώσεων και διαχωρισμών αλλά οι εργασίες και οι δαπάνες αυτές θα λαμβάνονταν υπόψη σε τυχόν αύξηση του ενοικίου οποτεδήποτε μετά την 01/06/2018 (παράταση της Συμφωνίας Ενοικίασης).

15.   Είναι γεγονός ότι μετά την παρέλευση 3 ημερών αφέθηκε στο Οδοντιατρείο επιστολή χωρίς υπογραφή, με την οποία αναφέρεται ότι «αν και εκτιμούμε την διάθεσή σας για αύξηση εκ Ευρώ 150 σας πληροφορούμε ότι αυτή δεν γίνεται αποδεκτή για τους λόγους που αναφέρονται στην επιστολή των δικηγόρων μας ημερομηνίας 06/03/2023». Παρατηρώ ότι η επιστολή με ημερομηνία 06/03/2023 δεν υπάρχει εκτός αν η αναφορά γίνεται σχετικά με την επιστολή ημερομηνίας 07/03/2023 των δικηγόρων των Αιτητών που μου επιδόθηκε στις 08/03/2023.

»

 

(β)     Η μαρτυρία του κ. Δ. Γεωργίου (Μ.Κ. 2).

Ο κ. Δ. Γεωργίου είναι εκτιμητής ακινήτων εγγεγραμμένος στο Ε.Τ.Ε.Κ.

Αρχές του 2024 έλαβε οδηγίες από τον Ενοικιαστή για να προβεί σε εκτίμηση του δίκαιου ενοικίου του Υποστατικού.  Ετοίμασε γραπτή έκθεση με ημερομηνία 20/02/2024, την οποία και επισυνάπτει. Διενήργησε και αυτός «ενδελεχή έρευνα» για εξεύρεση παρόμοιων υποστατικών με προσδιορισμό ακτίνας 150 μέτρων για τη μικρή περιοχή. Χρησιμοποίησε και αυτός τη συγκριτική μέθοδο και διενήργησε επιτόπια επιθεώρηση. Αμφισβήτησε τόσο το αποτέλεσμα, όσο και τη μεθοδολογία του εκτιμητή των Ιδιοκτητών. Παρόλα αυτά, υιοθετεί τη μεθοδολογία της Λειτουργού, αλλά καταλήγει ότι δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε αύξηση στο ενοίκιο. Το δίκαιο ενοίκιο το καθόρισε στο ποσό των €711,00 μηνιαίως, ήτοι προς €6,52/τ.μ.

(3)     Η μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου.

Η Λειτουργός του Δικαστηρίου στην αναθεωρημένη έκθεση εκτίμησης της ημερομηνίας 07/01/2026 καθορίζει τον μέσο όρο ενοικίων της μικρής περιοχής στο ποσό των €8,00/τ.μ.,  χρησιμοποιώντας (6) έξι συγκριτικές ενοικιάσεις.  Ως τρέχον ενοίκιο καθορίζει το ποσό των €17,00/τ.μ. ενώ επίσης αναφέρει ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο προς €700,00 μηνιαίως αντιστοιχεί στο ποσό των €6,19/τ.μ. Με βάση το 90% του μέσου όρου και του τρέχοντος, καταλήγει στο ποσό των €1.270,00 ως μηνιαίο δίκαιο ενοίκιο.

Κατά την αντεξέτασή της, υιοθέτησε την αναθεωρημένη έκθεσή της και αντεξετάστηκε από τον δικηγόρο του Ενοικιαστή, ως προς την επάρκεια της δικής της διερεύνησης. Εξήγησε ότι η δική της έρευνα αφορούσε μόνο γραφεία, για αυτό και δεν έλαβε υπόψιν ένα εργαστήριο που λειτουργεί στο υπόγειο του επίδικου κτηριακού συγκροτήματος. Διαφώνησε με την υποβολή ότι δεν εξέτασε όλες τις απαραίτητες παραμέτρους. Παρουσίασε σχετικές φωτογραφίες προς απόδειξη του γεγονότος ότι διενήργησε επιτόπια επιθεώρηση. Υπέδειξε ότι κανένα εκ των συγκριτικών, συμπεριλαμβανομένου και του επίδικου, δεν διαθέτει νόμιμο χώρο στάθμευσης. Κατά την άποψή της, οι ισχυριζόμενες από τον Ενοικιαστή φυσικές φθορές στο πάτωμα δεν συνιστούν φθορές, αλλά αισθητικής φύσης ζητήματα.  

(4)     Οι Αγορεύσεις.

Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων παρουσιάστηκαν και υιοθετήθηκαν γραπτά κείμενα από τους συνήγορους των διαδίκων. Η πλευρά των Αιτητών εισηγήθηκε ότι το δίκαιο ενοίκιο δεν μπορεί να είναι λιγότερο από το ποσό των €1.213,00 μηνιαίως, ενώ ο συνήγορος του Καθ’ ου υποστήριξε ότι δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε αύξηση. Ειδικότερη αναφορά στο επιμέρους περιεχόμενο των εκατέρωθεν έγγραφων θέσεων θα γίνει μόνο στο μέτρο που αυτό κριθεί σκόπιμο.  

Η τελική απόφαση επιφυλάχθηκε στις 04/05/2026.

ΙΙΙ.      ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.

(α)     Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (στο εξής: «ΔΕΕ») εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,^[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες^[3] ενοικιάσεις^[4] και τους όρους αυτών,^[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

(β)     Η διαδικασία αναθεώρησης ενοικίου στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Στο άρθρο 8(1) του Νόμου, προβλέπονται τα ακόλουθα:

«

Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.

»

Όπως αναλύεται στις υπόλοιπες παραγράφους του εν λόγω άρθρου, ως επίσης και στον σχετικό Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983, για την καταχώριση σχετικής αίτησης πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Στην Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd, (2002) 1 A.A.Δ 189, σχετικά αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

«

Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8(2) του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988.  Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου.  […..] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8(4) τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8(2).

»

Η διαδικασία ενώπιον του ΔΕΕ περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα, είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου, μέσω ετοιμασίας έκθεσης εκτίμησης που ετοιμάζεται από τους υπηρετούντες για τον σκοπό αυτό Λειτουργούς Εκτιμήσεων. Ακολούθως, το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, με βάση τα κριτήρια που αναφέρονται στην πέμπτη παράγραφο του ίδιου άρθρου, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης, με ανώτατο όριο αύξησης εκείνο το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας ή πλέον το 90%[6] του εκάστοτε μέσου όρου[7] των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συγκεκριμένα, στην παράγραφο (5) του άρθρου 8, αναφέρονται τα εξής:

«

(5)      Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις.

»

(γ)     Η έννοια του «δίκαιου ενοικίου».

Στην Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων. Στο σύγγραμμα Woodfall’ s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1 αναφέρονται οι αρχές που σύμφωνα με την αγγλική νομολογία (Spath Holme ανωτέρω) λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. 

(δ)     Η αναφορά στον Νόμο στη «μικρή περιοχή». 

Στον Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8(5) έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46(1) του αγγλικού Rent Act του 1968[8] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στην Palmer v. Peabody Trust [1974] 3 All E.R. 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης.

 

(ε)     Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)».

Στη  Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd (1999) 1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8(5) του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)»  που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνει τη δαπάνη της οικοδομής.[9] Στη Pantazis And Sons Co Ltd ν. Νικολάου (2002) 1Α Α.Α.Δ. 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8(5) του Νόμου και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα.

 

IV.     ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.

Πριν όμως προχωρήσω στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους, κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα. 

Κατ’ αρχάς, δεν αμφισβητείται ότι το επίδικο υποστατικό εντάσσεται εντός της έννοιας του «ακινήτου», ως αυτή ερμηνεύεται στο άρθρο 2 του Νόμου και στη σχετική νομολογία.[10] Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι πρόκειται για θέσμια ενοικίαση που βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς τελεί υπό αμφισβήτηση.

Επί της ουσίας, το κρίσιμο επίδικο ζήτημα είναι κατά πόσο πληρούνται οι εκ του Νόμου τυπικές και ουσιαστικές προϋποθέσεις για την αύξηση στο ύψος του ενοικίου.

V.      ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ και ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.

Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία,^[11] η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικά αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.

Έχοντας μελετήσει και αντιπαραβάλει τις εκατέρωθεν θέσεις, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου είναι τα ακόλουθα.

 

(α)    Η αξιολόγηση της μαρτυρίας των διαδίκων.

Ξεκινώ από τη μαρτυρία των διαδίκων.

Δοθέντος ότι η υπόθεση αφορά την αναπροσαρμογή του δίκαιου ενοικίου, με ουσιαστικό επίδικο θέμα τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, τονίζω εξ’ αρχής ότι κατά κανόνα η μαρτυρία των ίδιων των διαδίκων είναι δευτερευούσης σημασίας. Διότι, η υποκειμενική αντίληψη των ίδιων των διαδίκων για το εύλογο και το δίκαιο ενοίκιο, μικρή έως ανύπαρκτη αξία έχει. Οι πρωταγωνιστές είναι οι ειδικοί εκτιμητές – πραγματογνώμονες, η αξιολόγηση της μαρτυρίας των οποίων οδηγεί στα επί του θέματος καθοριστικά συμπεράσματα του Δικαστηρίου. Συνεπώς, το Δικαστήριο δεν πρόκειται να αξιολογήσει είτε τις νομικές προεκτάσεις, είτε τα συμπεράσματα που εμφιλοχώρησαν στη μαρτυρία των ίδιων των διαδίκων, σε σχέση με τις θέσεις των πραγματογνωμόνων. Ούτε τα διάφορα άλλα επουσιώδη ζητήματα, στα οποία αναφέρθηκαν οι μάρτυρες, χρειάζεται να αξιολογηθούν από το Δικαστήριο. 

Ως προς τη μαρτυρία του κ. Κωνσταντινίδη, η οποία αξιολογείται θετικά από το Δικαστήριο, δέχομαι τη μαρτυρία του για τις τυπικές προϋποθέσεις (ιδιότητα διαδίκων/ενοικιαστική σχέση/ύψος ενοικίου/τελευταία αναπροσαρμογή ενοικίου), μαρτυρία η οποία εξάλλου δεν αμφισβητήθηκε. Δέχομαι επίσης ότι απεστάλη προς τον Ενοικιαστή επιστολή (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6) με απαίτηση για αύξηση του ενοικίου, από 01/04/2023, στα €1.000,00 μηνιαίως και ότι από τον Απρίλιο του ίδιου έτους, ο Ενοικιαστής καταβάλλει μονομερώς το ποσό των €700,00, αύξηση η οποία δεν έγινε αποδεκτή από τους Ιδιοκτήτες (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8). Αποδεκτό είναι επίσης ότι τα κοινόχρηστα δεν περιλαμβάνονται στο ενοίκιο και ότι αυτά, από 02/01/2024 ανέρχονται στο ποσό των €55,00 μηνιαίως. 

Η μαρτυρία του Καθ’ ου δεν ήταν πειστική και δεν μπορεί, ως επί το πλείστον, να γίνει αποδεκτή. Από τη μαρτυρία του, δεκτό γίνεται ότι είναι πρόσφυγας. Κατά τα λοιπά, δεν αποδέχομαι ότι εκ της επίδικης γραπτής συμφωνίας ενοικίασης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1) προκύπτει εξυπακουόμενος όρος ότι εφόσον κάλυπτε έξοδα «μετατροπών, επιδιορθώσεων και διαχωρισμών» αυτό θα «λαμβανόταν υπόψη σε τυχόν αύξηση του ενοικίου οποτεδήποτε μετά την 01/06/2018». Η αοριστία του ισχυρισμού αρκεί για να μην γίνει αποδεκτός. Εν πάση περιπτώσει, το περιεχόμενο της επίδικης σύμβασης (όρος 7) οδηγεί ξεκάθαρα προς την αντίθετη κατεύθυνση:

«

7.       ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΟ ΥΠΟΣΤΑΤΙΚΟ

Ο Ενοικιαστής δεν θα δικαιούται χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του Ιδιοκτήτη να κάνει οποιεσδήποτε μετατροπές ή προσθήκες στο ενοικιαζόμενο υποστατικό, το οποίο οφείλει να παραδώσει κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της ενοικίασης στην καλή κατάσταση που το παρέλαβε (την οποία ο Ενοικιαστής αναγνωρίζει με την  υπογραφή της Συμφωνίας), αφού ληφθεί υπ’ όψη η φυσική φθορά από τη χρήση που δεν προέρχεται από αμέλεια ή απροσεξία του Ενοικιαστή ή των υπηρετών ή των αντιπροσώπων ή των υπαλλήλων ή των πελατών ή των επισκεπτών αυτού ή από περιστάσεις ανωτέρας βίας.  Οποιαδήποτε μετατροπή ή προσθήκη, είτε γενομένη κατόπιν άδειας του Ιδιοκτήτη είτε χωρίς τέτοιαν άδεια, αν είναι αρεστή στον Ιδιοκτήτη, θα παραμείνει στο ενοικιαζόμενο υποστατικό χωρίς ο Ενοικιαστής να έχει οποιαδήποτε απαίτηση για αποζημιώσεις και σε περίπτωση που τέτοια μετατροπή ή προσθήκη δεν είναι αρεστή στον Ιδιοκτήτη, ο  Ιδιοκτήτης θα δικαιούται να απαιτήσει από τον Ενοικιαστή και ο Ενοικιαστής θα είναι υποχρεωμένος να επαναφέρει το ενοικιαζόμενο υποστατικό στην προηγούμενη του κατάσταση με τα έξοδα να βαρύνουν αποκλειστικά τον ενοικιαστή.

 »

Ο πιο πάνω όρος, συνεπικουρούμενος από το ακόλουθο περιεχόμενο του Παραρτήματος Α στο ίδιο έγγραφο, δεν επιτρέπει στο Δικαστήριο να αποδεχθεί τoν εν λόγω ισχυρισμό του Καθ’ ου:

«        ΒΕΒΑΙΩΣΗ

Η εταιρεία ΚΩΣΤΑΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ (ΑΚΙΝΗΤΑ) ΛΙΜΙΤΕΔ δίδει άδεια στον ενοικιαστή του γραφείο με αριθμό 202 στο 2ο όροφο του κτιριακού συγκροτήματος Μέγαρον Κωνσταντινίδη το οποίο βρίσκεται στην οδό Νίκου Παττίχη 108 στη Λεμεσό (εφεξής το «Οδοντιατρείο»), κ. ΚΥΡΙΑΚΟ ΤΥΡΙΜΟΥ με αριθμό Κυπριακής ταυτότητας 872095 (εφεξής ο «Ενοικιαστής») όπως προχωρήσει με τους όποιους διαχωρισμούς και μετατροπές-επιδιορθώσεις επιθυμεί για το Οδοντιατρείο με την προϋπόθεση ότι τα όποια έξοδα και κόστη επιβαρύνουν αποκλειστικά τον Ενοικιαστή και τυχόν ζημιές που προκληθούν σε σχέση με αυτές τις μετατροπές-επιδιορθώσεις και διαχωρισμούς θα επιβαρύνουν αποκλειστικά τον Ενοικιαστή.

»

Ούτε τα περί φυσικών φθορών στο πάτωμα, έπεισαν το Δικαστήριο. Η αντίθετη θεώρηση της Λειτουργού κρίνεται πειστικότερη, ότι δηλαδή πρόκειται για ζήτημα αισθητικό και όχι ζημιάς ή φθοράς. Μήτε γίνεται δεκτό ότι ο Ενοικιαστής έχει με βάση το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο, δικαίωμα σε αποκλειστική χρήση χώρου στάθμευσης, τον οποίον αποστερείται, ως αναφέρει. Τέτοιο δικαίωμα δεν επιβεβαιώνεται από το εν λόγω έγγραφο.[12]

Από τη μαρτυρία του, αυτό που αξίζει να σημειωθεί είναι η παραδοχή του ότι μονομερώς προέβη σε αύξηση της τάξης των €150.

(β)     Οι σχετικές αρχές και η αξιολόγηση της μαρτυρίας των πραγματογνωμόνων.    

(1)    Οι σχετικές αρχές αξιολόγησης μαρτυρίας πραγματογνωμόνων.

Ως πραγματογνώμονες, ταξινομούνται εκείνα τα πρόσωπα που κατέχουν ειδική κατάρτιση και/ή εμπειρία σε συγκεκριμένο τομέα και μέσω της μαρτυρίας τους αποσκοπούν να υποβοηθήσουν το Δικαστήριο να καταλήξει σε ορθά συμπεράσματα. Οι πραγματογνώμονες οφείλουν να δίδουν πλήρως τεκμηριωμένη,[13] μαρτυρία γνώμης[14] σε ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητάς τους.[15] Η μαρτυρία τους οφείλει να είναι ανεξάρτητη.[16] Οι πραγματογνώμονες αξιολογούνται όπως κάθε άλλος μάρτυρας.[17] Το Δικαστήριο δεν μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα,^[18] αλλά ούτε καθίσταται υποχείριο της όποιας τέτοιας μαρτυρίας. Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο ζήτημα (ultimate issue).^[19] Για αυτό και η μαρτυρία τους δεν είναι δεσμευτική, παρά μόνο βοηθητική προς το Δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,^[20] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.^[21]

Ειδικά οι πραγματογνώμονες/εκτιμητές οφείλουν να αναλύουν στο Δικαστήριο κατά αντικειμενικό, λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο τις θέσεις τους, καθορίζοντας με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υπό σύγκριση υποστατικών.[22]

(2)    Η αξιολόγηση της μαρτυρίας των πραγματογνωμόνων.

Έχοντας υπόψιν τα προηγούμενα, προχωρώ στην αξιολόγηση της σχετικής μαρτυρίας.

Εν προκειμένω, οι θέσεις των εμπειρογνωμόνων συνοψίζονται στον ακόλουθο Πίνακα:

 

Σταθμίζοντας λοιπόν τις διαφορετικές θεωρήσεις, σημειώνω τα εξής. 

Ως προς τις συγκλίσεις, σημειώνεται ότι και οι τρεις εκτιμήσεις, όσον αφορά τον καθορισμό του μέσου όρου ενοικίων της μικρής περιοχής, λίγο πολύ, ταυτίζονται. Επίσης, όλοι θέτουν ως μέτρο σύγκρισης, τα τρία γραφεία που βρίσκονται στο ίδιο κτηριακό συγκρότημα καθώς και άλλα γραφεία, σε γειτνιάζοντα κτήρια. Όσον αφορά το αγοραίο ενοίκιο, η εκτίμηση του εκτιμητή των Αιτητών βρίσκεται πολύ κοντά στην εκτίμηση της Λειτουργού. Τούτων λεχθέντων, είναι αλήθεια ότι οι διάδικοι, μέσω των εκτιμητών τους, θα μπορούσαν να υποβοηθήσουν με καλύτερο τρόπο το Δικαστήριο, για να καταλήξει στα συμπεράσματά του. Οι λόγοι εξηγούνται αμέσως πιο κάτω.  

Αρχίζοντας από τη μαρτυρία και την εκτίμηση του πραγματογνώμονα του Ενοικιαστή, σημειώνεται ότι σε αυτήν δεν αναφέρεται καν το αγοραίο ενοίκιο,[23] παράλειψη η οποία είναι θεμελιακή, με αποτέλεσμα να πρόκειται για ημιτελή εκτίμηση και ως τέτοια, δεν μπορεί  αυτοτελώς να αποτελέσει υπόβαθρο επί του οποίου μπορεί να στηριχθεί δικαστική κρίση. Η απουσία αυτής της παραμέτρου εξηγεί και τη μεγάλη απόκλισή της στο τελικό αποτέλεσμα, έναντι των άλλων δύο εκτιμήσεων. Θυμίζω συναφώς ότι το αγοραίο ενοίκιο, με βάση το άρθρο 8(5) του Νόμου, αποτελεί τη μία εκ των δύο βασικότερων[24] παραμέτρων συνυπολογισμού του δίκαιου ενοικίου, εξ ου και στην Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου (ανωτέρω) διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης, καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έλαβε υπόψη μόνο το αγοραίο ενοίκιο παραγνωρίζοντας τον μέσο όρο ενοικίων.

Προχωρώντας στην εξέταση της μαρτυρίας του εκτιμητή των Αιτητών, η δική του διεργασία αξιολογείται ότι βρίσκεται σε σαφώς ψηλότερο επίπεδο έναντι της εκτίμησης της πλευράς του Ενοικιαστή, αφού ο μάρτυρας των Αιτητών παρουσίασε στην έκθεσή του και περισσότερα συγκριτικά και επιμέρους λεπτομέρειες για έκαστο εξ αυτών. Εντούτοις, εσφαλμένα αυτός δεν συμπεριέλαβε το επίδικο υποστατικό για τον καθορισμό του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής,[25] στη βάση του ότι αυτό «αφορά το υπό εκτίμηση για το οποίο θα πρέπει να καθοριστεί το δίκαιο ενοίκιο». Τέτοια όμως προσέγγιση δεν υιοθετείται από το Δικαστήριο διότι δεν δικαιολογείται νομικά. Η έννοια του «μέσου όρου» δεν είναι ούτε θέμα γνώμης ή άποψης, ούτε μπορεί να εδράζεται στους υποκειμενικούς συλλογισμούς στους οποίους προέβη ο εν λόγω πραγματογνώμονας. Η υπό συζήτηση έννοια προκύπτει με αναφορά στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Η αναφορά στο άρθρο 8(5) του Νόμου ότι «για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή» είναι σαφέστατη. Εάν ο νομοθέτης ήθελε να αποκλείσει το επίδικο υποστατικό από τον υπολογισμό του μέσου όρου ενοικίων θα το έλεγε ρητώς, όπως έπραξε δια της πρόβλεψης ότι δεν «λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή». Τίποτα από όσα αναφέρονται στο αναφερόμενο άρθρο δεν δίδει το δικαίωμα για αποκλεισμό του επίδικου υποστατικού από τον μέσο όρο. Η τακτική το επίδικο υποστατικό να μην συμπεριλαμβάνεται επειδή το υφιστάμενο ενοίκιό του είναι χαμηλό, αντιστρατεύεται τόσο το προαναφερόμενο νομοθετικό πλαίσιο, όσο και την ίδια τη λογική. Η εξισορρόπηση της κατάστασης δεν επέρχεται μέσω του αποκλεισμού των χαμηλών ενοικίων, είτε πρόκειται για το υπό εκτίμηση, είτε για άλλο συγκριτικό υποστατικό, αλλά δια μέσω του συνυπολογισμού του αγοραίου ενοικίου,[26] ως στο ίδιο το άρθρο 8(5) του Νόμου αναφέρεται. Διαφορετική προσέγγιση θα μπορούσε να απολήξει μέχρι και στον εκμηδενισμό της απαρέγκλιτης υποχρέωσης για συνυπολογισμό του μέσου όρου των ενοικίων. Κατά τον ίδιο τρόπο, εσφαλμένη κρίνεται η απόφαση του εν λόγω προσώπου να μην συμπεριλάβει, στη βάση της ίδιας λογικής, στον μέσο όρο και το ενοίκιο του συγκριτικού αρ. 1 (γραφείο 102) στην Έκθεσή του. Τα προηγούμενα εξηγούν γιατί ο δικός του μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής παρουσιάζεται ελαφρώς αυξημένος έναντι των άλλων δύο εκτιμήσεων. Επίσης, θα έπρεπε να λάβει υπόψιν την προσφυγική ιδιότητα του Καθ’ ου, κατά τον υπολογισμό του δίκαιου ενοικίου. Δέχομαι όμως ότι το ποσό που εκείνος καθόρισε ως αγοραίο ενοίκιο, ήτοι προς €14,90/τ.μ., στοιχειοθετείται καλύτερα έναντι της εκτίμησης της Λειτουργού προς €17,00 ανά τετραγωνικό μέτρο, με βάση τις πρόσφατες συγκριτικές ενοικιάσεις που παρουσιάζονται στη δική του έκθεση.

Συνεχίζω με την αξιολόγηση της μαρτυρίας και της αναθεωρημένης έκθεσης της Λειτουργού. Ο συνήγορος του Καθ’ ου αντεξέτασε επί μακρόν τη Λειτουργό του Δικαστηρίου σε σχέση με τη δική της έκθεση, επιχειρώντας να αποδομήσει τη μαρτυρία της, αμφισβητώντας, κατά κύριο λόγο, τη μεθοδολογία που εκείνη εφάρμοσε. Ακολούθως, στην τελική του αγόρευση εξαπολύει βαρύτατους χαρακτηρισμούς εναντίον της. Μεταξύ άλλων, εισηγείται ότι η εκτίμησή της είναι αποτέλεσμα «πρόχειρης και ατεκμηρίωτης εργασίας» και ότι «απέτυχε παταγωδώς να ανταποκριθεί στα καθήκοντά της». Επιπλέον, η Λειτουργός χαρακτηρίζεται ως «ακατάλληλη και επικίνδυνη να ασκεί τα καθήκοντα του Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου και θα πρέπει να παύσει να ενεργεί ως Λειτουργός του Δικαστηρίου». Έτι περαιτέρω, κατηγορείται για «παραποίηση γεγονότων», καθώς και για «συνειδητή» προσπάθεια παραπλάνησης του Δικαστηρίου. Υποβάλλεται ότι, συνεπεία των προηγούμενων, το Δικαστήριο θα πρέπει να απορρίψει την Κυρίως Αίτηση.

ὤδινεν ὄρος, Ζεὺς δ' ἐφοβεῖτο, τό δ' ἔτεκε μῦν.

Στην ουσία του πράγματος, αμφισβητείται το συμπέρασμα της Λειτουργού για καθορισμό του μέσου όρου των ενοικίων προς €8,00/τ.μ., την ίδια στιγμή που ο ίδιος ο εκτιμητής του Ενοικιαστή προσδιορίζει[27] τον μέσο όρο ενοικίων προς €8,15/τ.μ., ήτοι ψηλότερα απ’ ότι ορίζει η Λειτουργός, έστω και εάν η μεταξύ τους απόκλιση, στην πραγματικότητα, είναι αμελητέα.

Για σκοπούς πληρότητας, θα απαντηθούν και οι επιμέρους εισηγήσεις της ενοικιαστικής πλευράς, οι οποίες, ευσεβάστως, εκφεύγουν του αποδεκτού πλαισίου. Κατ’ αρχάς, ξεκαθαρίζεται ότι το Δικαστήριο δεν έχει υποχρέωση να αποδεχθεί πλήρως είτε τη μαρτυρία της Λειτουργού, είτε άλλου πραγματογνώμονα, για να καθορίσει το δίκαιο ενοίκιο, ούτε τυχόν διαπίστωση κάποιας έλλειψης ή κενού στην έκθεση της Λειτουργού, οδηγεί μηχανιστικά στην απόρριψη της Εναρκτήριας Αίτησης. Η δυνατότητα κατάλληλης διόρθωσης ή συμπλήρωσης, είτε μέσω άλλης αποδεκτής μαρτυρίας πραγματογνώμονα, είτε με βάση τον Νόμο εάν είναι τέτοια περίπτωση,[28] πάντοτε είναι δεδομένη.  Η απόρριψη μιας αίτησης αυτής της φύσης είναι δυνατόν να υπάρξει μόνο εφόσον εντοπίζονται, με βάση τον Νόμο, θεμελιακά κενά. Αλλά σε αυτή την περίπτωση, τέτοιου είδους έλλειψη δεν υφίσταται και ουδόλως δικαιολογείται η απόρριψη της Κυρίως Αίτησης. Υπενθυμίζεται, συναφώς, ότι η μαρτυρία των πραγματογνωμόνων έχει βοηθητικό χαρακτήρα και εξετάζεται όπως κάθε άλλη μαρτυρία, ήτοι συνολικά, σφαιρικά και όχι μικροσκοπικά.[29] Το δε Δικαστήριο διατηρεί τη δυνατότητα να συνεκτιμά όλα τα δεδομένα, από κοινού ή και χωριστά και να καταλήγει, αιτιολογημένα, σε δικά του, ανεξάρτητα συμπεράσματα.

Ιδίως, σε αυτή την εξειδικευμένη Δικαιοδοσία, τα προηγούμενα ισχύουν κατά μείζονα λόγο. Εδώ, στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, ο θεμελιακός στόχος είναι επίλυση των αναφυόμενων διαφορών, όχι η διαιώνισή τους. Η συνοπτικότητα, η ταχύτητα, η μη δέσμευση από τους κανόνες απόδειξης, σε συνδυασμό με την εξεταστική φύση της διαδικασίας, συνθέτουν μια ιδιάζουσα^[30] υπόσταση. Ειδικά ως προς το ζήτημα της αναπροσαρμογής του ενοικίου, οι εξουσίες και οι δυνατότητες του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων θυμίζουν σε πολλά τα χαρακτηριστικά σωμάτων αναθεώρησης ενοικίου που ισχύουν στην Αγγλία.^[31] Η κοινή συνισταμένη των δύο είναι η ευρύτατη και εν πολλοίς ανέλεγκτη, διακριτική εξουσία του αποφασίζοντος οργάνου. Η ακόλουθη περιγραφή στην IN RE 52-56 OSNABURGH STREET AND 23-43 LONGFORD STREET NW1 169 EG 656, έστω δια της υπερβολής, συνοψίζει με παραστατικό τρόπο την έκταση των εξουσιών τέτοιων σωμάτων:  

«

Further, he was not much interested in the rent at which the rest of the building was let. A tribunal dealing with matters of this sort was very much like a tribunal sitting under a palm tree^[32] – it had to do the best it could. The existence of the contract with Wilsons was almost the only matter he needed to take into consideration. Taking everything into account and having regard to the jejune character of the evidence, he thought that the right rent was £8,000.  

»

Στην ίδια λογική βρίσκονται και τα λεχθέντα στη Midanbury Properties (Southampton) Ltd v Houghton; T Clark & Son Ltd v Heathfield [1981] 2 EGLR 86:

«

I do not think that the committee are bound, at the end of the day, to say what was their principal yardstick or even whether there was a principal yardstick. I think they are quite entitled to say “These various points were raised; this is what we thought about them, or these were the comments on them”. Then at the end of the day they are entitled to put everything in the pot and stir it all together, and what comes out as the cooked dish is the fair rent as they find it. I will stress again that unlike the Scottish committees, the English committees are not required to regard valuation as an exact science, as a mathematical calculation, which it is not.

»

Συνεπακόλουθα, η υιοθέτηση της εισήγησης του δικηγόρου του Ενοικιαστή για απόρριψη της Αίτησης, στη βάση της λογικής ότι η Λειτουργός δεν έπραξε ό,τι η πλευρά του Ενοικιαστή υποβάλλει ως αναγκαίο και ανεξαρτήτως της ύπαρξης άλλης σχετικής και μη αμφισβητούμενης μαρτυρίας, θα απέληγε, μεταξύ άλλων, στη δημιουργία κανόνων απόδειξης, παντελώς ξένων προς την ίδια την ιδιοσυγκρασία της διαδικασίας, αλλά και γενικότερα της δικαιοδοσίας αυτής και ως εκ τούτου απορρίπτεται.  

Ούτε, εν πάση περιπτώσει, το Δικαστήριο αποδέχεται ότι η μεθοδολογία και η διερεύνηση που διενήργησε η Λειτουργός ήταν ανεπαρκής. Η Λειτουργός δεν είναι ποινικός ανακριτής. Ούτε εναπόκειται στο Δικαστήριο να θέσει στεγανά στο ποια διαδικασία θα ακολουθήσει ένας πραγματογνώμονας για να οδηγηθεί στα συμπεράσματά του. Εξάλλου, στο ίδιο αποτέλεσμα μπορεί να οδηγήσει διαφορετική διαδρομή. Η διαδικασία αναθεώρησης του ενοικίου, αν και επί της αρχής εδράζεται στο άρθρο 8 του Νόμου, δεν σχετίζεται με την απόδειξη μιας απόλυτα συγκεκριμένης μεθοδολογίας, ούτε αυστηρής μαθηματικής φόρμουλας. Στο σύγγραμμα Expert Evidence Law & Practice, 5^η έκδοση, The valuation of Land and Buildings, Admissibility, Comparables, Hearsay, σελ. 430 υποδεικνύεται:

«

Unless the relevant statute or contract provides for it, there is no simple method of valuation which the witness must adopt. The most that can be said is that the governing legislation may require certain matters to be assumed or taken into account, but this does not dictate the professional approach to be taken. Likewise the tribunal is free to adopt the course which it prefers.

»

Η δε αξιολόγηση της μαρτυρίας των εκτιμητών ακινήτων αφορά μια ειδική κατηγορία πραγματογνωμοσύνης που, εξ’ αντικειμένου, εμπερικλείει το στοιχείο της υποκειμενικότητας. Όπως υποδεικνύεται και στο σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16^η Έκδοση, Κεφ. 33 – Opinion and Expert Evidence – 10. Subjects of expert evidence (b) Science and art, παρ. 33 -54, πρόκειται για τέχνη, όχι για επιστήμη (an art and not a science).^[33] Εξ ου και στην αγγλική νομολογία αποκλίσεις σε εκτιμήσεις πέριξ του 10% με 15% έχουν θεωρηθεί ότι βρίσκονται εντός του λεγόμενου «tolerance bracket» και του «wide bracket», αντίστοιχα.^[34]  

Προστίθεται ότι, όταν υποβάλλεται ότι ένας πραγματογνώμονας δεν εφάρμοσε ορθή μεθοδολογία, θα πρέπει, αφενός, να του υποδεικνύεται η ορθή μέθοδος και, αφετέρου, να υπάρχει πρωτογενής μαρτυρία που θα στηρίζει την εν λόγω, προβαλλόμενη ως ορθή, διαφορετική προσέγγιση. Μόνο έτσι το Δικαστήριο μπορεί να προβεί στις αναγκαίες σταθμίσεις. Διαφορετικά, πρόκειται για υποβολές που παραμένουν μετέωρες.^[35]

Οι δε  χαρακτηρισμοί στους οποίους προέβη η ενοικιαστική πλευρά προς το πρόσωπο της Λειτουργού είναι ατυχείς. Η Λειτουργός προσεγγίστηκε ωσάν να είχε υποχρέωση να καταδείξει ότι είχε άμεση προσωπική γνώση, για κάθε λεπτομέρεια που αναγράφεται στην έκθεσή της. Όπως όμως εξηγείται στο σύγγραμμα Expert Evidence Law & Practice, 5^η έκδοση, The valuation of Land and Buildings, Admissibility, Comparables, Hearsay, σελ. 427 κ.ε. ένας εμπειρογνώμονας δύναται να εξασφαλίσει πληροφορίες για τα υπό σύγκριση υποστατικά από διάφορες και διαφορετικές πηγές («from a wide variety of sources»)^[36] και δύναται να γεμίσει τα όποια κενά γνώσης μέσω «diligent enquiries». Οφείλει βεβαίως, εφόσον χρειαστεί, να παραπέμψει σε όλες τις πηγές πληροφόρησής του. Όμως, η ποιότητα της μαρτυρίας του δεν επηρεάζεται αρνητικά μόνο εκ του γεγονότος ότι κάποιες από τις πληροφορίες του λήφθηκαν εξ ακοής. Σχετικά είναι τα περιστατικά της Ανδρονίκου ν. Δημοκρατίας (ανωτέρω) η οποία μάλιστα αφορούσε ποινική διαδικασία.

Πέραν των προαναφερόμενων, η εν λόγω εισήγηση της ενοικιαστικής πλευράς αξιολογείται ως προβληματική λόγω και του αλυσιτελούς της χαρακτήρα. Η εκτίμηση της Λειτουργού και η εκτίμηση της πλευράς των Αιτητών, τουλάχιστον ως προς το αποτέλεσμα, συγκλίνουν ουσιωδώς. Παρόλα αυτά, ο εκτιμητής των Αιτητών δεν αντεξετάστηκε. Συνεπακόλουθα, ακόμη και να απορριπτόταν πλήρως η μαρτυρία της Λειτουργού, αυτό δεν θα αρκούσε για την ενοικιαστική πλευρά, αφού στο ίδιο αποτέλεσμα θα οδηγούμασταν, με βάση το ακλόνητο[37] περιεχόμενο της έκθεσης του Εκτιμητή των Αιτητών, έστω με τις κατάλληλες επιμέρους διορθώσεις.

Παρά τις περί του αντιθέτου αφοριστικές τοποθετήσεις της ενοικιαστικής πλευράς, στην πραγματικότητα, η έκθεση της Λειτουργού του Δικαστηρίου συνιστά το ασφαλέστερο θεμέλιο για την εξαγωγή δικαστικών ευρημάτων. Όλα τα βασικά και τα εκ του άρθρου 8 του Νόμου απαραίτητα καταγράφονται στην αναθεωρημένη έκθεσή της. Η δε μεθοδολογία που εκείνη χρησιμοποίησε ικανοποιεί το Δικαστήριο. Διενήργησε δύο φορές επιτόπια εξέταση, το 2024 και το 2026, έβγαλε και φωτογραφίες τις οποίες παρουσίασε στο Δικαστήριο και, ως επί το πλείστον, πέραν των πληροφοριών που εξασφάλισε η ίδια με δική της διερεύνηση, επιχείρησε μέσω διάφορων και διαφορετικών πηγών να επιβεβαιώσει τα συμπεράσματά της. Εκ της μαρτυρίας της, δέχομαι ότι καλώς δεν έλαβε υπόψιν το εργαστήριο/κατάστημα που βρίσκεται στο υπόγειο της επίδικης οικοδομής καθότι αυτό δεν είναι γραφείο και συνεπώς δεν είναι συγκρίσιμο. Επίσης, ορθώς έλαβε υπόψιν παρόμοια συγκριτικά που δεν διαθέτουν χώρους στάθμευσης. Πειστική ήταν επίσης η θέση της ότι οι επικαλούμενες από την πλευρά του Ενοικιαστή φυσικές φθορές, συνιστούν στην πραγματικότητα ζήτημα ομοιομορφίας, αισθητικό θέμα και όχι ζημίες ή φθορές που επηρεάζουν τον καθορισμό του ενοικίου. Σωστή κρίνεται και η θέση της ότι το ζήτημα πρόσβασης στην ταράτσα του κτηριακού συγκροτήματος εκφεύγει του δικού της πλαισίου διερεύνησης.  

Πολύς χρόνος αναλώθηκε κατά την αντεξέταση της Λειτουργού, σε σχέση με το συγκριτικό αρ. 2, ένα αρχιτεκτονικό γραφείο. Στην τελική αγόρευση των συνηγόρων του Ενοικιαστή, επιχειρείται να κλονισθεί η μαρτυρία της, με επίκληση αναφορών που εντοπίζονται στην έκθεση του εκτιμητή των Αιτητών, και υποβάλλοντας ότι το εν λόγω υποστατικό «ήταν και παρέμενε κενό έως και την 03/02/2026» ημερομηνία κατά την οποία η Λειτουργός αντεξετάστηκε. Τούτη η επιχειρηματολογία, και όχι η μαρτυρία της Λειτουργού, είναι αυτή που θα μπορούσε να ταξινομηθεί ως απόπειρα αποπροσανατολισμού του Δικαστηρίου. Διότι, αν και φαίνεται ότι σε κάποιο χρονικό σημείο, το συγκεκριμένο υποστατικό δεν ήταν ενοικιασμένο,[38] εντούτοις, ο κρίσιμος χρόνος δεν είναι ούτε τα μέσα του 2024, ούτε το 2025, ούτε το 2026. Είναι η 28/04/2023, δηλαδή η ημερομηνία καταχώρισης της παρούσας αίτησης. Διότι, με βάση το άρθρο 8(3) του Νόμου, ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου ισχύει αναδρομικά από την ημερομηνία καταχώρισης της κυρίως Αίτησης. Έπεται συνεπώς, ως θέμα Νόμου και λογικής, ότι ο κρίσιμος χρόνος υπολογισμού του δικαίου ενοικίου είναι η ημερομηνία καταχώρισης της σχετικής εναρκτήριας Αίτησης,[39] όπως παραδέχεται και ο συνήγορος του Καθ’ ου στη σελίδα 27 της τελικής του αγόρευσης. Επί τούτου, και οι τρεις εκτιμητές συμφωνούν ότι κατά τον κρίσιμο χρόνο, το υπό κρίση συγκριτικό ήταν ενοικιασμένο προς €1.300 μηνιαίως. Η Λειτουργός αναφέρει αυτό τόσο στην αναθεωρημένη έκθεσή της, ημερομηνίας 07/01/2026, όσο και στην αρχική της έκθεση ημερομηνίας 10/10/2024. Ο Εκτιμητής των Ιδιοκτητών το παραθέτει ως το τέταρτο συγκριτικό στο «Παράρτημα Ε» της έκθεσής του. Ομοίως, στην έκθεση του Εκτιμητή του Ενοικιαστή, το ίδιο υποστατικό, εντοπίζεται ως το συγκριτικό με αριθμό 3, δεδομένο που δεν μπορεί να συνυπάρχει με την προρρηθείσα κατεύθυνση της επιχειρηματολογίας του Ενοικιαστή.

Όσον αφορά το γεγονός ότι στο ενοικιαστήριο που παρουσίασε η Λειτουργός, γίνεται αναφορά σε ενοικίαση από τον Ιούλιο του 2025 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 όρος 1), η ένδειξη αυτή δεν διαφοροποιεί τίποτα από τα προηγούμενα, αφού μαρτυρία που να στοιχειοθετεί ότι το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 αφορά την πρώτη περίοδο ενοικίασης δεν υπάρχει. Όπως και η ίδια εξήγησε κατά τη μαρτυρία της, ζήτησε το έγγραφο το 2026, στο πλαίσιο της ετοιμασίας της αναθεωρημένης Έκθεσής της και της δόθηκε το ισχύον ενοικιαστήριο, το οποίο αφορά, προφανώς, την ισχύουσα ενοικιαστική περίοδο.  

Άλλο ένα ζήτημα που απασχόλησε την ενοικιαστική πλευρά κατά την αντεξέταση της Λειτουργού, είναι η συμπερίληψη στην αναθεωρημένη έκθεσή της, του αναθεωρημένου και αυξημένου ενοικίου του συγκριτικού αρ. 1 (Γραφείου 102), το οποίο, κατά την εισήγηση, δεν θα έπρεπε να ληφθεί υπόψιν. Τα δεδομένα ως προς τούτο το συγκριτικό έχουν ως εξής. Η σχετική δικαστική απόφαση μέσω της οποίας αυξήθηκε το ενοίκιο εκδόθηκε στις 11/10/2024, στο πλαίσιο της Αίτησης αρ. Κ26/23, (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1), με αναδρομική όμως ισχύ από την 01/05/2023. Με βάση δε τον αριθμό της Αίτησης του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 1 (Κ26/23), προκύπτει ότι η καταχώρισή της είτε προηγήθηκε, είτε έγινε ταυτόχρονα με την καταχώριση της παρούσας Αίτησης (Κ27/23). Κατά συνέπεια, δεν πρόκειται για ενοίκιο που υπολογίστηκε σε χρόνο μεταγενέστερο του ουσιώδους χρόνου ενοικίασης και καλώς[40] η Λειτουργός το έλαβε  υπόψιν.[41] Η αντίθετη θέση του συνηγόρου του Ενοικιαστή δεν υποστηρίζεται νομικά και δεν γίνεται αποδεκτή. Συνοψίζοντας, το ποσό των €8,00/τ.μ. για τον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής στο οποίο η Λειτουργός κατέληξε, κρίνεται ορθό και δίκαιο, ποσό εξάλλου που συγκλίνει ουσιωδώς και με τις εκτιμήσεις των άλλων δύο πραγματογνωμόνων.  

Δύο μόνο ζητήματα χρήζουν διόρθωσης στην έκθεση της Λειτουργού. Το πρώτο είναι η μη λήψη υπόψιν της προσφυγικής ιδιότητας του Ενοικιαστή από τη Λειτουργό και τον εκτιμητή των Αιτητών, στοιχείο που σημαίνει ότι το ενοίκιο θα έπρεπε να υπολογιστεί με βάση το 80% και όχι το 90%, δυνάμει των προβλεπόμενων στο άρθρο 8(4)(β) του Νόμου. Το δεύτερο ζήτημα αφορά το αγοραίο ενοίκιο. Η Λειτουργός και ο εκτιμητής των Ιδιοκτητών καθορίζουν κοντινή μεν, διαφορετική δε, τιμή για το ύψος του τρέχοντος ενοικίου. Ορθότερη κρίνεται η προσέγγιση του εκτιμητή των Αιτητών, ο οποίος προσδιορίζει το τρέχον ενοίκιο στα €14,90/τ.μ., έναντι των €17,00/τ.μ. που αναφέρει η Λειτουργός. Η επί τούτου θέση της ιδιοκτησιακής πλευράς, όπως αναφέρθηκε και προηγουμένως, με βάση τις πιο πρόσφατες συγκριτικές ενοικιάσεις που παρατίθενται, δικαιολογείται πληρέστερα, έναντι του ποσού €17,00/τ.μ. που καθορίζει η Λειτουργός.   

Ως εκ των ανωτέρω, η μαρτυρία των πραγματογνωμόνων θα γίνει αποδεκτή στην έκταση που αναλύεται για κάθε μάρτυρα προηγουμένως.

(γ)     Τα πραγματικά γεγονότα.

Πριν τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, προέχει η σύνοψη και ο προσδιορισμός των πραγματικών γεγονότων της υπόθεσης, τα οποία και καθίστανται τελικά δικαστικά ευρήματα. 

Η ιδιότητα των διαδίκων, ο θέσμιος χαρακτήρας της ενοικίασης και ότι ο Καθ’ ου είναι πρόσφυγας, αποτελούν γεγονότα που δεν αμφισβητούνται. Δεκτό είναι επίσης ότι η επίδικη ενοικίαση ξεκίνησε δυνάμει έγγραφης συμφωνίας ημερομηνίας 01/06/2015, τριετούς διάρκειας και από 01/06/2018 η ενοικίαση κατέστη θέσμια. Το αρχικό ενοίκιο ήταν €500,00, το οποίο από 01/06/2017 ανήλθε στα €550,00. Από τον Απρίλιο του 2023 ο Καθ’ ου καταβάλλει, εξ ιδίας πρωτοβουλίας, το ποσό των €700,00 μηνιαίως, πλέον κοινόχρηστα, αφού προηγουμένως οι Αιτητές ζήτησαν όπως το ενοίκιο καθοριστεί στα €1.000,00 τον μήνα. Η μονομερής ενέργεια του Ενοικιαστή να αυξήσει το ενοίκιο κατά €150 δεν δημιουργεί βεβαίως εμπόδιο ή κώλυμα[42] στους Ιδιοκτήτες, οι οποίοι, αυθημερόν και εγγράφως ξεκαθάρισαν σε αυτόν ότι η εν λόγω αύξηση εισπράττεται με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8 στη γραπτή μαρτυρία του Μ.Α.1). Κατά συνέπεια, είναι δεδομένο ότι έχουν παρέλθει πέραν των δύο ετών από την τελευταία αύξηση στο ενοίκιο και οι τυπικές, νομοθετικές, προϋποθέσεις ικανοποιούνται. Ως προς την περιγραφή του Υποστατικού, δέχομαι ότι αυτό διαθέτει κουζίνα, τουαλέτα, σαλόνι, γραφείο, δωμάτιο εξέτασης οδοντιατρείου και βεράντα και ότι συμπληρώθηκε πριν την 30/12/1999 και έκτοτε βρισκόταν υπό και προς ενοικίαση.

Αναφύεται όμως ζήτημα σε σχέση με την έκταση του Υποστατικού. Στην Κυρίως Αίτηση, στην παρ. 9, αναφέρεται ότι «το εμβαδό του ακινήτου είναι 100 τ.μ. [..]». Η αναφορά αυτή είναι σαφής, δεν επιδέχεται διαφορετική ερμηνεία.

Παρόλα αυτά, όλοι οι μάρτυρες που έδωσαν μαρτυρία, πλην του Ενοικιαστή, ο οποίος δεν αναφέρθηκε στο θέμα, ανέβασαν τα τετραγωνικά από 109 (εκτιμητής Ενοικιαστή) έως τα 113 (Μ.Α. 1 και 2 και η Λειτουργός).

Άρα, εκ της παρουσιασθείσας μαρτυρίας, αυτό που προκύπτει είναι ότι το εμβαδόν του Υποστατικού είναι τουλάχιστον 100 τετραγωνικά μέτρα. 

Αλλά, τα δικόγραφα καθορίζουν αυστηρά τα επίδικα θέματα.^[43] Το παρόν Δικαστήριο επιλύει διαφορές, με βάση τους κανόνες που θέτουν οι διάδικοι και οι δικηγόροι τους, μέσω των δικογράφων τους. Ούτε ο εξεταστικός χαρακτήρας τούτης της δικαιοδοσίας, ούτε η ευελιξία τούτου του Δικαστηρίου ως προς τους κανόνες απόδειξης επιτρέπουν οποιανδήποτε απόκλιση.[44] Δεν επιχειρήθηκε από την ιδιοκτησιακή πλευρά να αντιμετωπισθεί δικονομικά η υπό αναφορά ασυμφωνία μεταξύ δικογραφίας και μαρτυρίας. Ούτε υφίσταται κοινή παραδοχή[45] ότι το πραγματικό εμβαδόν του Υποστατικού είναι 113 τ.μ.

Συνεπώς, το Δικαστήριο, ως προς το εμβαδόν του Υποστατικού, δεν μπορεί να διενεργήσει υπολογισμούς επί εμβαδού μεγαλύτερου από εκείνο που καταγράφεται επακριβώς στα δικόγραφα. Συνεπώς, ο υπολογισμός του ενοικίου θα γίνει με βάση τα 100 τ.μ.

(δ)     Καθορισμός του Δίκαιου Ενοικίου.

Με βάση όλα τα προηγούμενα, είναι σαφές ότι δικαιολογείται αύξηση στο μηνιαίο ενοίκιο.

Η όποια δε αύξηση θα έχει βεβαίως αναδρομική ισχύ, από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης, διότι, όπως επιτακτικά αναφέρεται στο άρθρο 8(3) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, το Δικαστήριο «καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως».

Η αναπροσαρμογή του ενοικίου, για τους λόγους που έχουν ανωτέρω αναλυθεί, θα γίνει με βάση τα ευρήματα της Λειτουργού, μετά τις ακόλουθες, αναγκαίες και δίκαιες προσαρμογές:

(α) με βάση τα 100 τ.μ. που τίθενται στην Κυρίως Αίτηση,

(β) με βάση αγοραίο ενοίκιο προς €14,90 αντί €17,00 και

(γ) με βάση το 80% αντί του 90% που έθεσε στην έκθεσή της.

Κατά συνέπεια, συνυπολογίζοντας τις ισότιμα καθοριζόμενες στο άρθρο 8(5) του Νόμου δύο ουσιαστικές παραμέτρους, δηλαδή τον μέσο όρο των ενοικίων και το αγοραίο ενοίκιο (€8,00 + €14,90), οδηγούμαστε σε μέσο όρο της τάξης των €11,45 ανά τετραγωνικό (€22,90/2). Το 80% του ποσού αυτού αντιστοιχεί σε €9,16 ανά τ.μ. που ισοδυναμεί με €916,00 μηνιαίως.

VΙ.     ΚΑΤΑΛΗΞΗ.

Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει.

Εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο καθορίζεται το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στα €916,00 μηνιαίως, από 01/05/2023. Στο ποσό αυτό δεν περιλαμβάνεται το ποσό των κοινοχρήστων.  

Ως προς τα έξοδα, με βάση τις σχετικές επί του θέματος αρχές,^[46] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον του Καθ’ ου, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

Διευκρινίζεται ότι η πιο πάνω διαταγή εξόδων δεν συμπεριλαμβάνει την αξίωση των Αιτητών για εκτιμητικά έξοδα, η οποία απορρίπτεται. Τούτο διότι, οι ιδιωτικές εκτιμήσεις ετοιμάζονται εξ ιδίας πρωτοβουλίας. Τέτοια υποχρέωση, δηλαδή για την ετοιμασία ιδιωτικής εκτίμησης, δεν εναποτίθεται στους διαδίκους, ούτε από το άρθρο 8 του Νόμου, ούτε από τον σχετικό περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983, ούτε από τη νομολογία. Εξάλλου, το Δικαστήριο πάντοτε, στο πλαίσιο της υλοποίησης του κοινωνικού[47] του σκοπού, διατάσσει την ετοιμασία έκθεσης από τη Λειτουργό.

Σημείωση: Σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Χαρτοσήμων Νόμου (Νόμος αρ. 19/63) που ίσχυε κατά τον ουσιώδη χρόνο, δίδονται οδηγίες στη Γραμματεία του Δικαστηρίου όπως το διάταγμα της απόφασης αυτής να συνταχθεί αφού προηγουμένως, είτε γίνει η δέουσα χαρτοσήμανση τόσο του ενοικιαστηρίου ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 5 στην έγγραφη μαρτυρία του Μ.Α. 1, όσο και του ενοικιαστηρίου - ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 2 που παρουσιάστηκε κατά την αντεξέταση της Λειτουργού, είτε παρουσιαστούν άλλα όμοια, δεόντως χαρτοσημασμένα έγγραφα.

 

                                                ___________________________

Γ. Χρ. Παγιάσης

Πρόεδρος

 

 

 

 

_______________                                                              __________________

    Λ. Μιχαηλίδη                                                                                   Π. Χαραλάμπους

     Πάρεδρος                                                                                                 Πάρεδρος

 

 

 

 

 

 

 

 

Πιστό Αντίγραφο

 

Γραμματέας