ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ – ΠΑΦΟΥ

ΤΜΗΜΑ ΠΑΦΟΥ

Ενώπιον:  Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου

                    και Χρ. Τσέλεπου, Κ. Θεοδώρου, Μελών

 

Αίτηση αρ.:  Ε14/2022

 

Μεταξύ:

ΜΙΧΑΛΗΣ ΕΥΘΥΜΙΟΥ (Α.Δ.Τ. [ ]) από την Πάφο, [ ] 4, [ ], [ ], Πάφος

Αιτητής

Και

ΟΛΕΝΑ ΝΙΚΟΛΕΝΚΟ (Α.Δ.Τ. [ ]) από την Πάφο,

3 [ ], διαμ. 12, [ ], Πάφος

Καθ’ ης η Αίτηση

 

Ημερομηνία: 11/11/2025

 

Εμφανίσεις:

Για Αιτητή: κα Έφη Πολυκάρπου για κκ. Έφη Πολυκάρπου & Συνεργάτες

Για την Καθ’ ης η αίτηση:  κα Ε. Γεωργιάδου

 

AΠΟΦΑΣΗ

           

Το επίδικο διαμέρισμα αποτέλεσε την στέγη των διαδίκων, οι οποίοι υπήρξαν ζευγάρι και από την σχέση τους αυτή απέκτησαν (στις 27.10.2005) ένα γιο, τον Α. Η Καθ’ ης η αίτηση κατάγεται από την Ουκρανία και μέχρι την απόκτηση της  κυπριακής υπηκοότητας, δεν είχε δικαίωμα εργασίας ούτε άλλη πηγή εισοδήματος. Έτσι ο Αιτητής είχε αναλάβει τα έξοδα της ιδίας του παιδιού τους αλλά και της μεγαλύτερης θυγατέρας της Καθ’ ης η αίτηση. Στην πορεία του χρόνου, η σχέση των διαδίκων διακόπηκε και στο επίδικο διαμέρισμα συνέχισε να διαμένει η Καθ’ ης η αίτηση με τα δυο παιδιά της.

 

Ο Αιτητής αξιώνει με τη κυρίως αίτηση του την ανάκτηση της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος δικής του ιδιοκτησίας (διαμέρισμα στην οδό Υμηττού, στην Πάφο, που στο εξής θα αναφέρεται ως «το μίσθιο») και την έκδοση απόφασης εναντίον της Καθ’ ης η αίτηση για οφειλόμενα ενοίκια (€21.830,00), ενδιάμεσα οφέλη προς €370 μηνιαίως από την 01.06.2022, πλέον έξοδα και ΦΠΑ.

 

Αποτελεί θέση του Αιτητή  ότι η Καθ’ ης η αίτηση νοίκιασε το μίσθιο δυνάμει συμφωνίας ημερομηνίας 01.07.2017, για περίοδο ενός έτους, με μηνιαίο ενοίκιο €370,00 και δεν έχει καταβάλει οποιοδήποτε ποσό μέχρι την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης. Λόγω της παράλειψης της Καθ’ ης η αίτηση να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, ο Αιτητής με επιστολή των συνηγόρων του ημερ.28.04.2022 κάλεσε την Καθ’ ης η αίτηση να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια και να παραδώσει σε αυτόν την κατοχή του μίσθιου.

 

  Δεν συμμορφώθηκε η Καθ’ ης η αίτηση με τη ειδοποίηση αυτή και ακολούθησε η καταχώρηση της παρούσας αίτησης.

 

Την κατοχή του μίσθιου εξακολουθεί να έχει η Καθ’ ης η αίτηση.

 

Απάντηση

Στην Aπάντηση της, η Καθ’ ης η αίτηση αναφέρεται στην σχέση της με τον Αιτητή και στην γέννηση του παιδιού τους στο 2005. Διαμένει στην Κύπρο από το 2002 και ο Αιτητής έχει αναλάβει από το έτος 2006 τα έξοδα της ιδίας,  του παιδιού τους και της θυγατέρας της (από προηγούμενο γάμο).  Διέμεναν μαζί και είχαν άριστες σχέσεις και στο έτος  2014 η ίδια υπέβαλε αίτηση για να αποκτήσει την κυπριακή υπηκοότητα.

 

Ο Αιτητής αποχώρησε από την «συζυγική οικία» στο έτος 2017 όταν απεβίωσε ο πατέρας του και αποφάσισε να διαμείνει με την μητέρα του,  λόγω του πένθους της.

 

Έκτοτε συνέχισε να καλύπτει όλα τα έξοδα του σπιτιού, της ιδίας και των δυο παιδιών της.

 

Το ενοικιαστήριο έγγραφο παρουσίασε στην Καθ’ ης η αίτηση ο Αιτητής διαβεβαιώνοντας την ότι δεν θα είχε κάποια υποχρέωση από αυτό, αλλά με την υπογραφή του θα αποκτούσε διεύθυνση μόνιμης κατοικίας που ήταν απαραίτητη για την απόκτηση της υπηκοότητας. Η σύμβαση ενοικίασης  δεν είναι έγκυρη, αλλά είναι εικονική. 

 

 Μέχρι την 31.03.2022 κανένα ενοίκιο της ζητήθηκε να καταβάλει. Στις 23.02.2022 καταχώρησε εναντίον του Αιτητή, αίτηση διατροφής για το ανήλικο τέκνο τους διότι ο Αιτητή είχε πάψει να καταβάλλει σταθερά ποσά για την διατροφή του παιδιού τους.

 

Ανταπάντηση

 Στην Ανταπάντηση του ο Αιτητής, απορρίπτει τους ισχυρισμούς της Καθ’ ης η αίτηση λέγοντας ότι η σχέση τους διακόπηκε από το έτος 2008 και έκτοτε διατηρούν τυπικές σχέσεις. Είναι νυμφευμένος, από την 21.04.2022, με την νυν σύζυγο του την οποία γνώρισε στο έτος 2016.

 

 Η σύμβαση συνάφθηκε διότι η Καθ’ ης η αίτηση απέκτησε την κυπριακή υπηκοότητα και μπορούσε πλέον να εργάζεται και το ορθό ήταν να πληρώνει πλέον ενοίκιο αφού συνέχιζε να διαμένει στο μίσθιο που δεν της ανήκε.

 

Μη αμφισβητούμενα γεγονότα

            Πέρα από τα παραδεκτά (στα δικόγραφα) γεγονότα, στην πορεία της δίκης διαφάνηκε ότι μεγάλο μέρος από τα γεγονότα που παρατέθηκαν δεν αμφισβητούνται. Αυτά έχουν ως εξής:

1. Ο Αιτητής ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο και συνεχίζει να είναι ο εγγεγραμμένος  ιδιοκτήτης του μίσθιου.
2. Ο Αιτητής  και η Καθ’ ης η αίτηση, υπήρξαν σύντροφοι και από αυτή τη σχέση απέκτησαν στις 27.10.2005, ένα παιδί (τον Α.).
3. Στο μίσθιο διέμεναν οι δυο τους μαζί με τον Α. και την θυγατέρα της Καθ’ ης η αίτηση. Αμφισβητείται η ημερομηνία αποχώρησης του Αιτητή από αυτό. 
4. Μεταξύ των διαδίκων υπογράφηκε την 01.07.2017, η σύμβαση ενοικίασης (τεκμήριο 2).
5. Η Καθ’ ης η αίτηση ουδέποτε κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό ενοικίου στον Αιτητή.

 

            Τα αμφισβητούμενα γεγονότα στην παρούσα αίτηση περιορίστηκαν στο χρόνο διακοπής της σχέσης των διαδίκων και στο κατά πόσο η Καθ' ης η αίτηση δεσμεύεται από την συμφωνία ημερομηνίας 01.07.2017 (τεκμήριο αρ.2).

 

Ακροαματική διαδικασία:

            Παρουσιάστηκαν δέκα (10) συνολικά μάρτυρες στην ακροαματική διαδικασία (πέντε για κάθε πλευρά) και κατατέθηκε αριθμός εγγράφων, ως τεκμηρίων.

     

Οι συνήγοροι παρουσίασαν τις τελικές αγορεύσεις τους και η απόφαση επιφυλάχθηκε την 07.04.2025.

 

Νομική πτυχή:

            Στην παρούσα υπόθεση, με την προσαχθείσα μαρτυρία, προωθήθηκαν δύο αντικρουόμενες θέσεις (όπως έχουν προβληθεί και στα δικόγραφα).  Ο μεν Αιτητής υποστηρίζει ότι οφείλονται σε αυτόν δεδουλευμένα ενοίκια, ενώ η Καθ’ ης η αίτηση υποστηρίζει:

(α) ότι δεν είναι ενοικιάστρια του μίσθιου διότι η σύμβαση ενοικίασης δεν είναι έγκυρη αφού οι διάδικοι ουδέποτε είχαν πρόθεση σύναψης σύμβασης ενοικίασης.

 (β) καμία αξίωση μπορεί να προβάλλει ο Αιτητής στην βάση του τεκμηρίου 2.

 

Α. Ανάκτηση κατοχής

Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο Ν.23/83, όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο “Νόμος”), το Δικαστήριο, κατά κανόνα, δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο 11.

 

Η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στο άρθρο 11(1)(α)(i) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής:           

            “11(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

 

(α)(i) Εις περίπτωσιν Καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:

 

Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:

 

Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο  δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’  αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.”

 

Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης εναντίον του ενοικιαστή, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11(1)(α)(i) του Νόμου, είναι οι εξής:

1.    Ο Αιτητής να είναι ιδιοκτήτης του μίσθιου.

2.    Το μίσθιο να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο.

3.    Η Καθ’ ης η αίτηση να είναι θέσμια ενοικιάστρια. 

4.    Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο, για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στην Καθ’ ης η αίτηση.

5.    Κατά την καταχώριση της Αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.

6.    Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στην ενοικιάστρια, χωρίς η τελευταία να έχει πληρώσει “παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτήν”.

 

 

 

Προϋποθέσεις αρ. 1, 2.  Ιδιοκτησία και ενοικιοστασιακό ακίνητο

Σύμφωνα με τα αποδεκτά γεγονότα της υπόθεσης, ο Αιτητής είναι ο ιδιοκτήτης του μίσθιου. Αυτό βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 519/07 (στο Δήμο Πάφου) και έχει συμπληρωθεί και ενοικιαστεί πριν την 31.12.1999.

 

            Επομένως, βρίσκω ότι αυτές οι προϋποθέσεις, πληρούνται.

 

Συνεχίζω με την σφοδρά αμφισβητούμενη προϋπόθεση:

 

Προϋπόθεση αρ. 3: Είναι η Καθ’ ης η αίτηση,  θέσμια ενοικιάστρια του μίσθιου;

Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου,

«“ενοικιαστής” σημαίνει παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον το οποίον συνήθως διαμένει ή έχει την έδραν αυτού εν Κύπρω και το οποίον είναι ενοικιαστής ακινήτου, εν σχέσει προς το οποίον υφίσταται ενοικίασις και περιλαμβάνει-

[…]

 

Σχετική  με το ζήτημα αυτό μαρτυρία παρουσιάστηκε από τον Αιτητή, την Καθ’ ης η αίτηση, το γιο τους και την θυγατέρα της Καθ’ ης η αίτηση.

 

Μαρτυρία Αιτητή

Η σχέση του με την Καθ’ ης η αίτηση διακόπηκε στο έτος 2008. Έκτοτε διατηρούν τυπικές σχέσεις, χάριν του παιδιού τους. Μέχρι τότε διέμεναν όλοι μαζί στο μίσθιο, αρχικά με ενοίκιο, ενώ στην πορεία το μίσθιο αγοράστηκε από τον ίδιο.

            Προκειμένου να παραμείνει νόμιμα στην Κύπρο η Καθ’ ης η Αίτηση,  υπέγραφε ο ίδιος κάθε χρόνο έγγραφο με το οποίο αναλάμβανε τα έξοδα συντήρησης τόσο της Καθ’ ης η Αίτηση, και της θυγατέρας της. Αυτό αποτελούσε προϋπόθεση για την ανανέωση της άδειας παράνομής της Καθ’ ης η Αίτηση στην Κύπρο.

Έτσι είχε αναλάβει αυτά τα έξοδα καθώς και τα έξοδα του παιδιού τους μέχρι και το 2017 (όταν πλέον η Καθ’ ης η αίτηση απέκτησε την Κυπριακή υπηκοότητα και είχε δικαίωμα εργασίας). Στο έτος 2017 έπαψε η δική του υποχρέωση για συντήρηση τους και έτσι υπογράφηκε η επίδική σύμβαση ενοικίασης.  Με το συμβόλαιο θα μεταβίβαζε επίσης η Καθ’ ης η αίτηση τον λογαριασμό ρεύματος στο δικό της όνομα. 

            Ζητούσε συχνά από την Καθ’ ης η Αίτηση τα ενοίκια που του όφειλε, αλλά αυτή ζητούσε χρόνο υποστηρίζοντας ότι δεν είχε οικονομική δυνατότητα να τα ξοφλήσει.    

 

Αρνήθηκε την υποβολή ότι η συμφωνία είναι εικονική. Εγκαταλείπει επίσης το 1/3 από το ποσό των ενοικίων που αξιώνει, σημειώνοντας ότι αυτό το μερίδιο αφορά την δική του υποχρέωση να παρέχει στέγη στο παιδί τους, καθ’ όσον χρόνο αυτός ήταν ανήλικος. Τώρα ο Α.  είναι  πλέον ενήλικας.  Την ίδια υποχρέωση είχε αναλάβει και απέναντι στην Καθ’ ης η αίτηση και στην θυγατέρα της, μέχρι το 2017.

           

Αρνήθηκε ότι διάμενε με την Καθ’ ης η αίτηση και την οικογένεια της στο μίσθιο μετά το έτος 2008, συμφώνησε ωστόσο ότι στην χρονική περίοδο 2007-2014 επισκεπτόταν καθημερινά το παιδί του στο μίσθιο.

 

Επίσης, από το 2014 που αγόρασε και δεύτερο διαμέρισμα στο ίδιο κτίριο, επισκεπτόταν ακόμα πιο συχνά το μίσθιο (λόγω των εργασιών ανακαίνισης του διαμερίσματος αυτού) και έτσι συναντούσε και το παιδί. 

 

Ο Αιτητής μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση, αφού τα πλείστα γεγονότα επιβεβαιώνονται από τα έγγραφα που κατατέθηκαν. Αυτό όμως που απέτυχε να εξηγήσει και συνακόλουθα να με πείσει, είναι η παράλειψη του επί 5 έτη να αξιώσει την καταβολή ενοικίων από την Καθ’ ης η αίτηση, ενώ σύμφωνα με τον ίδιο αυτή μπορούσε να εργαστεί και να συντηρεί το εαυτό της.

 

Δεν με έπεισε ο Αιτητής πως ο λόγος της παράλειψης του να αξιώσει την καταβολή του, προβλεπόμενου στην συμφωνία ενοικίασης, ενοικίου ήταν η προβολή, από την Καθ’ ης η αίτηση, δικαιολογιών περί οικονομικών δυσκολιών. Αυτή η αδράνεια επί 5 έτη, σε συνδυασμό με την προϋπάρχουσα σχέση τους και την γέννηση του παιδιού, το οποίο ήταν τότε ανήλικο, δημιουργεί σοβαρές αμφιβολίες για την πρόθεση των διαδίκων να συνάψουν μια γνήσια σύμβαση ενοικίασης. Το νομικό αυτό ζήτημα σχολιάζεται πιο κάτω.

 

 

Καθ’ ης η αίτηση

            Διαφορετική υπήρξε η εκδοχή της Καθ’ ης η αίτηση, η οποία υποστήριξε ότι ο Αιτητής διέμενε μαζί με την ίδια, την κόρη της και τον γιό τους μέχρι το έτος 2016. Μάλιστα εκείνο το καλοκαίρι πήγαν οικογενειακώς, οι δυο γονείς και το παιδί τους, κρουαζιέρα.

 

Από το μίσθιο ο Αιτητής έφυγε όταν ο πατέρας του που βρισκόταν στην Αγγλία, ασθένησε και πήγε να τον συναντήσει. Ο πατέρας του τελικά απεβίωσε και όταν ο  Αιτητής επέστρεψε  στην Κύπρο,  πήγε να διαμείνει με την μητέρα του, για να της συμπαρασταθεί στο πένθος. Συνέχισε να επισκέπτεται το μίσθιο συχνά και να καλύπτει τα έξοδα του σπιτιού, τα δικά της και των τέκνων της.  Υποστήριξε ότι κατά τον χρόνο εκείνο (2017) διέμεναν με τον Αιτητή ως οικογένεια και έκαναν κοινά σχέδια για το μέλλον. 

 

            Καμία υποχρέωση έχει για καταβολή ενοικίων στη βάση της συμφωνίας που υπογράφηκε το 2017, αφού το συμβόλαιο αυτό ήταν εικονικό. Διευκρίνισε  ότι δεν πιέστηκε και δεν απειλήθηκε από τον Αιτητή. Το συμβόλαιο, ωστόσο, υπογράφηκε  με σκοπό την κατοχύρωση της διεύθυνσης μόνιμης διαμονής της, αφού θα μπορούσε να μεταβιβάσει και τον λογαριασμό ρεύματος στο  όνομα της, πράγμα που έπραξε αμέσως μετά.

           

            Η απαλλαγή της από οποιαδήποτε υποχρέωση καταβολής ενοικίου ήταν και ο λόγος που αποδέχτηκε το ποσό των €200.00 μηνιαίως, μόνο, ως  διατροφή για το ανήλικο παιδί τους. Είχε προωθήσει την Αίτηση διατροφής διότι ο Αιτητής σταμάτησε (στο έτος 2017) να συνεισφέρει οικονομικά στα οικογενειακά έξοδα τους. 

 

Ουδέποτε πριν την αποστολή των ειδοποιήσεων (τεκμήρια 3 και 4) της ζητήθηκε από τον Αιτητή η καταβολή ενοικίου. Αυτές οι επιστολές στάληκαν  μετά την αίτηση διατροφής. Αρχικά, ο Αιτητής, απαίτησε τα 2/3 του ενοικίου από την 01.07.2017, ενώ στην συνέχεια τερμάτισε την δήθεν ενοικίαση και διεκδίκησε όλα τα ποσά για την περίοδο μέχρι τον Απρίλιο του 2022 (και όχι μόνο τα 2/3).  

 

Αντεξεταζόμενη παραδέχθηκε ότι με την έκδοση της άδειας παραμονής (στο έτος 2017) απέκτησε και την κυπριακή ταυτότητα (με ημερ. έκδοσης 16.06.2017) και  είχε πλέον δικαίωμα να εργάζεται με σύμβαση εργασίας.

 

Η θυγατέρα της είναι 26 ετών και έχει επίσης αποκτήσει την Κυπριακή Υπηκοότητα, εργάζεται και συντηρεί τον εαυτό της.  Αρνήθηκε για πολλοστή φορά ότι η σύμβαση ενοικίασης είχε υπογραφεί από μέρους της με ελεύθερη βούληση,   υποστηρίζοντας την ακυρότητα της σύμβασης και τη μη παράβαση από μέρους της οποιασδήποτε συμφωνίας. 

 

Η Καθ’ ης η αίτηση μου έχει κάνει, επίσης, σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Υπήρξε αντιφατική η μαρτυρία της αναφορικά με το κατά πόσον ο Αιτητής διέμενε στο μίσθιο μετά την ασθένεια και τον επακόλουθο θάνατο του πατέρα του (2017). Συγκεκριμένα  υποστήριξε ότι αυτός συνέχισε να διαμένει μαζί της, για να εξηγήσει στην συνέχεια πως ο Αιτητής επισκεπτόταν το μίσθιο συχνά.

 

Επίσης εξέφρασε σε πολλά σημεία της κατάθεσης της, μαρτυρία γνώμης (σχετικά με την νομική υποχρέωση του Αιτητή για συντήρηση και διατροφή της ίδιας, του παιδιού τους και την θυγατέρας της).  Αυτή η μαρτυρία γνώμης δεν θα σχολιαστεί και θα απορριφθεί ως ανεπίτρεπτη μαρτυρία.

 

Παρόλα αυτά αποδέχομαι την μαρτυρία της αναφορικά με την παράλειψη του Αιτητή να αξιώσει από αυτήν ενοίκια οποτεδήποτε πριν την 31.03.2022  (ημερομηνία αποστολής του τεκμηρίου 3). Αποδέχομαι επίσης την αναφορά της στην ανάγκη εξασφάλισης, με κάποιον τρόπο (μετά την πολιτογράφηση της),  της διεύθυνσης της μόνιμης κατοικίας της.

 

Μαρτυρία Α. Ευθυμίου

Ο Α. είναι παιδί των διαδίκων. Στην γραπτή δήλωση του, υποστήριξε ότι μέχρι το 2017 ο πατέρας του διέμενε μαζί τους. Αυτή την χρονιά (2017) ο πατέρας του έφυγε από το σπίτι για να μένει με τη γιαγιά, η οποία είχε πένθος λόγω του θανάτου του συζύγου της (πατέρα του Αιτητή). Ο ίδιος τότε ήταν μόλις 12 ετών και διέμενε με την αδερφή, την μητέρα του και τον πατέρα του στο μίσθιο. Ακόμα και την περίοδο που δεν έμενε μαζί τους, ο πατέρας του  επισκεπτόταν τακτικά το μίσθιο. Είχε πάει και κρουαζιέρα μαζί με τους γονείς του, τον Ιούλιο του 2016.

 

Ο πατέρας του είχε γίνει απόμακρος μετά τον θάνατο του παππού, αλλά ακόμα και μετά που σταμάτησε να τους επισκέπτεται συνέχισε να βοηθάει οικονομικά τον ίδιο και τη μητέρα του, μέχρι που ο ίδιος έγινε 16 ετών (με εξαίρεση την ακόλουθη περίοδο της στρατιωτικής του θητείας).

 

Την πρώτη επιστολή που στάληκε από τον πατέρα του προς τη μητέρα του, παρέλαβε ο ίδιος και ανησύχησε υπερβολικά. Τον καθησύχασε τότε ο Αιτητής, αλλά ακολούθως άλλαξε γνώμη.

 

Αντεξεταζόμενος ο Α. ανέτρεψε τη σιγουριά της κυρίως εξέτασης του. Τελικά επικαλέστηκε την ασθενή μνήμη του και παρέπεμψε στα λεγόμενα της μητέρας του. Δεν θυμόταν ούτε λεπτομέρειες από την κρουαζιέρα.  

 

Ανέφερε επίσης ότι είχε μεν επικοινωνία με τον πατέρα του, αλλά μετά τον θάνατο του παππού του δεν τον έβλεπε και ούτε ο ίδιος επισκεπτόταν την γιαγιά του.

 

Δεν προσέφερε οτιδήποτε στην υπόθεση η μαρτυρία του Α.  Τα γεγονότα στα οποίο είχε παραμείνει σταθερός, αφορούν κατά κύριο λόγο τα γεγονότα που δεν αμφισβητούνται και τα οποία είναι αποδεκτά.

 

Μαρτυρία Ντάριας Νικολένκο

Η θυγατέρα της Καθ’ ης η αίτηση έχει παρουσιαστεί ως η τρίτη μάρτυρας για αυτήν (Μ.Κ.3). Κατάγεται από την Ουκρανία και διαμένει στην Κύπρο τα τελευταία 21 χρόνια, έχοντας αποκτήσει πλέον και την κυπριακή υπηκοότητα. Αναφέρθηκε επίσης στον Αιτητή και στη σχέση του με τη μητέρα της η οποία όπως είπε κράτησε από το 2002 μέχρι και τα Χριστούγεννα του 2016. 

 

Από το έτος  2006 ο Αιτητής της είχε αναλάβει τα δικά της έξοδα διαμονής διατροφής και συντήρησης και της συμπεριφερόταν πάντοτε ως πατέρας.

 

Αναφέρθηκε στην αποχώρηση του Αιτητή από το μίσθιο τα Χριστούγεννα του 2016 και την μη επάνοδο του, επαναλαμβάνοντας τα όσα ανέφερε ο αδελφός της. Από το θάνατο του πατέρα του, ο Αιτητής άλλαξε συμπεριφορά απέναντι στην ίδια,  στην μητέρα της αλλά και στον Α. Δεν ερχόταν πλέον στο σπίτι και δεν απαντούσε το τηλέφωνο. Συνέχισε ωστόσο να βοηθάει οικονομικά την Καθ’ ης  η αίτηση μέχρι που ο Α. έγινε 16 ετών. Τότε σταμάτησε η οικονομική βοήθεια.

 

Άντεξεταζόμενη ανέφερε ότι από το έτος 2018 ο αιτητής ξεκίνησε να μην απαντάει στα τηλεφωνήματα και σταδιακά αποστασιοποιήθηκε. Ερχόταν για να επισκεφθεί τον Α. Διευκρίνησε ότι μετά την κηδεία του πατέρα του, ο Αιτητής έπαψε να έχει οποιαδήποτε σχέση με τη μητέρα της. Η οικονομική βοήθεια διδόταν με τη μορφή μίας πιστωτικής κάρτας που είχε αφήσει στο σπίτι τους και χρησιμοποιούσε η Καθ’ ης η αίτηση, μέχρι που Αλέξανδρος έγινε 16 ετών. Η ίδια εργάζεται από το έτος 2022 (όταν απέκτησε την κυπριακή υπηκοότητα) και βοηθά στα έξοδα του σπιτιού. Δεν γνωρίζει οτιδήποτε για οποιοδήποτε ενοικιαστήριο έγγραφο ή της έχει αναφερθεί οτιδήποτε για ενοίκιο.

 

Ούτε η μαρτυρία της Μ.Κ.3, προσέφερε κάτι στην υπόθεση αφού δεν έριξε φως στα ουσιώδη γεγονότα.  Εξάλλου δεν αμφισβητείται ότι κατά τον χρόνο υπογραφής του τεκμηρίου 2 ο Αιτητής δεν διέμενε στο μίσθιο αλλά κάλυπτε οικονομικά τις ανάγκες των τριών διαμενόντων στο μίσθιο, (της Καθ’ ης η αίτηση, της θυγατέρας της και του υιού τους).

 

Η ισχυριζόμενη θέσμια ενοικίαση

Προκειμένου να αποκτήσει  η Καθ’ ης η αίτηση την ιδιότητα της θέσμιας ενοικιάστριας, θα πρέπει να προηγηθεί μια νόμιμη ενοικίαση, η οποία είτε να έχει εκπνεύσει ή να έχει τερματιστεί νόμιμα.

Η σύμβαση που έχει παρουσιάσει ο Αιτητής και έχει παραδεκτά υπογραφεί από τους διαδίκους, έχει τα συστατικά στοιχεία μιας έγκυρης σύμβασης ενοικίασης. (Συγκεκριμένα, σε αυτήν αναφέρεται η διάρκεια της ενοικίασης, ο καθορισμός του ενοικίου, και η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης)[1]. Πέραν αυτών, σημειώνω ότι η σύμβαση έχει επίσης νόμιμο αντικείμενο και νόμιμο αντάλλαγμα, ενώ αμφότεροι οι διάδικοι έχουν δικαιοπρακτική ικανότητα.

Αυτό που αμφισβητείται και απομένει να εξεταστεί είναι το κατά πόσον τα μέρη είχαν πρόθεση να συνάψουν μια έγκυρη σύμβαση ενοικίασης.

 

Προκειμένου να εξάγω ασφαλές συμπέρασμα αναφορικά με το ζήτημα αυτό λαμβάνω  υπόψη μου τους ακόλουθους παράγοντες:

• την προηγούμενη σχέση των διαδίκων,
• την διαμονή κατά τον ουσιώδη χρόνο στο μίσθιο (πέραν της Καθ’ ης η αίτηση και της θυγατέρας της), του ανήλικου τότε  Α.
• Την παράλειψη πληρωμής οποιουδήποτε ενοικίου αλλά και την παράλειψη αξίωσης των ενοικίων από τον Αιτητή  για περίοδο 5 ετών.
•  Το γεγονός ότι ενώ στην σύμβαση γίνεται αναφορά στην καταβολή  εγγύησης («security deposit», ως αναφέρεται στη σύμβαση), με την υπογραφή της συμφωνίας, αυτή όχι μόνο δεν καταβλήθηκε αλλά ούτε και αξιώθηκε (οποτεδήποτε).

 

Στην βάση της αποδεκτής μαρτυρίας, και των πιο πάνω παραγόντων, καταλήγω στο συμπέρασμα ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο σύναψης της σύμβασης ενοικίασης, οι διάδικοι δεν είχαν γνήσια πρόθεση να συμβληθούν με σύμβαση ενοικίασης, αλλά η πρόθεση τους ήταν να νομιμοποιήσουν την παραμονή της Καθ’ ης  η αίτηση και των παιδιών της στο μίσθιο, αφού αυτό ήταν ιδιοκτησία του Αιτητή, που δεν διέμενε πλέον μαζί τους.

 

Είναι επομένως άκυρη η σύμβαση, αφού από αυτήν απουσιάζει η βασική προϋπόθεση της ελεύθερης συναίνεσης. Σχετικές είναι οι πρόνοιες των άρθρων 10 και 13 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149:

“10.-(1) Συμβάσεις είναι όλες οι συμφωνίες οι οποίες καταρτίζονται με την ελεύθερη συναίνεση μερών ικανών προς το συμβάλλεσθαι, για νόμιμη αντιπαροχή και νόμιμο σκοπό, οι οποίες δεν χαρακτηρίζονται ρητά από το Νόμο αυτό ως άκυρες~ τηρουμένων των διατάξεων του Νόμου αυτού, οι συμβάσεις δύνανται να καταρτίζονται γραπτά, ή προφορικά, ή μερικώς γραπτά και μερικώς προφορικά, ή δύνανται να συνάγονται από τη συμπεριφορά των μερών.”

[…]

“13. Δύο οι περισσότεροι θεωρούνται ότι συναινούν, όταν συμφωνούν για το ίδιο πράγμα με την ίδια έννοια.”

 

Τι καθεστώς επικρατεί στην σχέση των διαδίκων, αναφορικά με την κατοχή του μίσθιου, αν αυτή δεν αποτελεί ενοικίαση;

 

Σε συνέχεια του πιο πάνω συμπεράσματος μου, κρίνω ότι η  πραγματική νομική σχέση μεταξύ των διαδίκων, όσον αφορά το μίσθιο, είχε την μορφή άδειας χρήσης.

 

Το ζήτημα της άδειας χρήσης έχει απασχολήσει επανειλημμένα τη νομολογία.  Στην απόφαση ΑΠΟΛΛΩΝΕΙΟ ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΝΟΣΟΚΟΜΕΙΟ ΛΤΔ  ν. C & S AMERICAN HEART INSTITUTE LTD, Πολιτική Έφεση αρ.104/2008, ημερομηνίας 28.2.2011, αναφέρονται τα πιο κάτω από τον έντιμο Ναθαναήλ, Δ.:

 

“Η διχοτόμηση μεταξύ της έννοιας της ενοικίασης και  της  έννοιας της άδειας χρήσης έχει στην  Αγγλία μεγαλύτερη σημασία από ό,τι στο Κυπριακό Δίκαιο ενόψει του ότι εκεί οι ενοικιάσεις («leases»), δημιουργούν δικαιώματα επί της γης («estates in land»), ενώ  η  άδεια   χρήσης  παρέχει   απλώς δικαιώματα προσωρινής φύσεως, κατά τη βούληση του ιδιοκτήτη, ώστε ο αδειούχος να δύναται να εισέλθει στη γη ή το υποστατικό κατά νόμιμο τρόπο για ορισμένο σκοπό που άλλως θα ήταν παράνομος.  Στην Κύπρο, η ενοικίαση δημιουργεί απλώς συμβατική υποχρέωση μεταξύ των μερών εκτός εάν πρόκειται για εκμίσθωση γης πέραν των 15 ετών, η οποία δημιουργεί εμπράγματο δικαίωμα εφόσον όμως εγγράφεται στο Κτηματολόγιο με βάση τα άρθρα 65Α-65ΙΕ (Μέρος IV) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224, ως τροποποιήθηκε. Η θέση αυτή επιβεβαιώθηκε και στην Αγγελίδης και Φιλίππου Λτδ v. Spyros Colocassides Estates Ltd (1991) 1 A.A.Δ. 327, σελ. 332-333.  Η ενοικίαση στην Κύπρο με βάση τη σχετική νομοθεσία μπορεί βέβαια να επιφέρει πέραν των συμβατικών υποχρεώσεων και την εκ του νόμου καθοριζόμενη προστασία λόγω της μετατροπής της σε θέσμια ενοικίαση. 

 

        Η παραδοσιακή  έννοια της άδειας χρήσης παραπέμπει ακριβώς σε  άδεια ή ανοχή  ώστε να νομιμοποιείται εκείνο που άλλως πως θα θεωρείτο ως παράνομη επέμβαση στη γη. (Winter Garden Theatre (London) Ltd n. Millennium Productions Ltd (1946) 1 All E.R. 678, σελ. 680). Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα των Hanbury and Martin: Modern Equity 16^η έκδ. (2001), η παροχή άδειας δυνατόν να αναδύεται μέσα από μια πληθώρα διαφορετικών καταστάσεων.  Στο κοινοδίκαιο οι βασικές κατηγορίες της άδειας χρήσης ήταν και εξακολουθούν να είναι, η απλή ή κατά χάριν άδεια («bare or gratuitous licence»), η άδεια χρήσης που συνοδεύεται από παροχή δικαιώματος («licence coupled with a grant (or an interest») και η συμβατική άδεια («contractual licence»). Στην πορεία του χρόνου έχει αναπτυχθεί και τέταρτη κατηγορία αυτή του «licence by estoppel», που θεωρείται ως ένα νέο δικαίωμα in alieno solo, της άδειας χρήσης θεωρούμενης δηλαδή όχι ως εναλλακτικής λύσης ή υποκατάστατο της ενοικίασης, αλλά ως αυτόνομο δικαίωμα. (Cedric D. Bell: Land: The Law of Real Property 3^η έκδ. σελ. 13 και Pascoe v. Turner (1979) 2 All E.R. 945).  Η πρώτη κατηγορία της απλής άδειας αφορά περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης της γης επιτρέπει απλώς την πρόσβαση στην ιδιοκτησία του χωρίς να παρέχεται οποιοδήποτε συμβατικό ή ιδιοκτησιακό δικαίωμα και μπορεί να ανακληθεί οποτεδήποτε.  Η δεύτερη κατηγορία αφορά τη δυνατότητα παραχώρησης άδειας χρήσης με ταυτόχρονη παροχή κάποιου περιορισμένου δικαιώματος επί της γης, όπως, για παράδειγμα,  άδεια εισόδου σε γη  με σκοπό την αγορά ξυλείας.  Η άδεια εισόδου στη γη υπό τις περιστάσεις αυτές δεν μπορεί να ανακληθεί.”

 

Καταλήγω επομένως στο συμπέρασμα ότι η πρόθεση των διαδίκων ήταν ανέκαθεν η νομική κατοχύρωση της  παρουσίας της Καθ’ ης η αίτηση στο μίσθιο, η οποία διαφορετικά θα αποτελούσε παράνομη επέμβαση.  Το τεκμήριο 2 δεν αποτελεί εκτελεστή σύμβαση ενοικίασης.

 

Συνεπώς, η Καθ’ ης η αίτηση ουδέποτε υπήρξε ενοικιάστρια του μίσθιου και δεν θα μπορούσε να αποκτήσει την ιδιότητα της θέσμιας ενοικιάστριας.

 

Στην απουσία άλλης μαρτυρίας και εφόσον δεν επεκτάθηκαν οι συνήγοροι στο νομικό αυτό ζήτημα, δεν θα προβώ σε περαιτέρω ανάλυση του. Θα αρκεστώ αναφέρω ότι ο Αιτητής θα μπορούσε μεν να στραφεί εναντίον της Καθ’ ης η αίτηση και να αξιώσει την ανάκτηση της κατοχής του μίσθιου αλλά όχι στην βάση του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. 

Παρόλα αυτά θα εξετάσω για σκοπούς πληρότητας και τις λοιπές προϋποθέσεις του άρθρου 11(1)(α)(i) του Νόμου.

 

Εάν υπήρχε μεταξύ των διαδίκων σύμβαση ενοικίασης, η επίδοση του τεκμηρίου 4 στην Καθ’ ης η αίτηση θα ικανοποιούσε την προϋπόθεση της «επίδοσης έγγραφης ειδοποίησης για την καθυστέρηση στην καταβολή νομίμως οφειλόμενων ενοικίων». Υπενθυμίζω ότι αποτελεί παραδεκτό γεγονός η παράλειψη της Καθ’ ης η αίτηση να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό ενοικίου, οποτεδήποτε, στον Αιτητή.

 

Αυτή η παράλειψη καταβολής οποιουδήποτε ποσού είναι αρκετή για να καταδείξει ότι 

(1)  κατά την καταχώριση της Αίτησης συνέχιζε να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί και

(2)   έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στην Καθ’ ης η αίτηση, χωρίς η τελευταία να έχει πληρώσει “παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτήν”.

 

Κατά συνέπεια, εάν η Καθ’ ης η αίτηση κατείχε το μίσθιο υπό καθεστώς θέσμιας ενοικίασης, οι προϋποθέσεις που απαιτεί το άρθρο 11(1)(α)(i) του Νόμου, για την έκδοση διατάγματος έξωσης  θα πληρούνταν.

 

Οι υπόλοιποι μάρτυρες

Σημειώνω ότι οι πολυάριθμοι μάρτυρες που παρουσιάστηκαν τόσο από τον Αιτητή όσο και από την Καθ’ ης η αίτηση υπήρξαν είτε τυπικοί μάρτυρες ή  μάρτυρες γνώμης.

 

Α. Τυπικοί μάρτυρες. Οι Μ.Α. 2 και 3 παρουσιάστηκαν ως οι μάρτυρες της υπογραφής των διαδίκων στο τεκμήριο 2. Δεν αμφισβητήθηκε ωστόσο στην πορεία της ακρόασης η υπογραφή της σύμβασης από τους διάδικους.

 

Β. Μάρτυρες γνώμης. Οι Μ.Α. 4 και 5 και οι Μ.Κ.2 και 5 παρουσιάστηκαν για να καταδειχθεί κατά πόσον οι διάδικοι βρίσκονταν ή όχι σε σχέση μετά τον χρόνο που ο ίδιος ο Αιτητής καθόρισε ως το χρόνο λύσης της σχέσης τους. Αυτοί δεν έχουν προσφέρει οτιδήποτε στην υπόθεση, αφού είναι παραδεκτό ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο της  σύμβασης (τεκμήριο 2) οι διάδικοι είχαν ήδη χωρίσει.

 

Η παρουσίαση όλων των πιο πάνω μαρτύρων, όχι μόνο δεν εξυπηρέτησε την υπόθεση αλλά προκάλεσε σπατάλη χρόνου και αύξησε άσκοπα τα έξοδα της διαδικασίας.

 

Βάρος απόδειξης 

Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει  σε μια πολιτική δίκη. Το βάρος απόδειξης των απαιτήσεων του, φέρει ο Αιτητής (βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου, (2010) 1 Α.Α.Δ. 665), ο οποίος θα πρέπει να  αποδείξει την υπόθεση τους στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. (Βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου (2010)1 Α.Α.Δ. 665).

 

Εφόσον το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση (ή εκδοχή του) είναι πιο πιθανή παρά όχι, βρίσκω ότι ο Αιτητής απέτυχε να αποσείσει το βάρος απόδειξης στην παρούσα αίτηση.

 

Η εκδοχή του περί της ύπαρξης συμβατικής σχέσης ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων είναι, υπό τις περιστάσεις που περιγράφονται πιο πάνω, πιο απίθανη παρά πιθανή.

 

Στο βαθμό που η απαίτηση του  Αιτητή  βασίστηκε αποκλειστικά στην ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης, δεν μπορεί να πετύχει. Σημειώνω ότι καμία διαζευκτική  απαίτηση δικογραφείται ή έστω προωθείται από τον Αιτητή.

 

 

 

ΚΑΤΑΛΗΞΗ

Στη βάση όλων των πιο πάνω διαπιστώσεων μου και για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον του Αιτητή και υπέρ της Καθ’ ης η αίτηση.

 

            Με δεδομένη την παρουσίαση αχρείαστα μεγάλου αριθμού μαρτύρων  και από τις δυο πλευρές, επιδικάζονται υπέρ της επιτυχούσας διαδίκου τα έξοδα στο ½ του συνολικού ποσού που θα υπολογιστεί,  στην κλίμακα εξόδων €10.000 - €50.000.

 

 

 

(Υπ.) ………………………………….

                                                                                              Χρ. Ραγουζαίου

                                                                                        Πρόεδρος Δικαστηρίου

 

 

Πιστό Αντίγραφο

 

 

  Γραμματέας