ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ – ΠΑΦΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΠΑΦΟΥ
Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου
Αίτηση Αρ.: Ε25/23
Μεταξύ:
Eftaris Investment Co. Ltd., Κάτω Πάφος
Αιτητών
και
PHOTOS KARSERAS MANHATTAN RESTAURANT (PAPHOS) LTD, Πάφος
Καθ’ ης η αίτηση
Και ως τροποποιήθηκε δυνάμει Διατάγματος Δικαστηρίου, ημερομηνίας 20/11/2023
Eftaris Investment Co. Ltd.,
Κάτω Πάφος
Αιτητών
και
1. PHOTOS KARSERAS MANHATTAN RESTAURANT (PAPHOS) LTD Πάφος
2. Φώτος Καρσεράς, από την Πάφο
Καθ’ ων η Αίτηση
και
Επί τοις αφορώσι τον Παρεμποδίσεως Δόλιων Μεταβιβάσεων (Ακύρωση) Νόμον (ΚΕΦ. 62) και των άρθρων 91 (Α)-(Λ) του Κεφ. 6
Επί τοις αφορώσι την αίτησιν της
Eftaris Investment Co. Ltd., Κάτω Πάφος
Αιτητών
και
1. Φώτος Καρσεράς, από την Πάφο
2. Polina Lebedeva, από την Πάφο
3. Χριστόφορος Καρσεράς, Πάφος
Καθ’ ων η Αίτηση
Αίτηση για ακύρωση καταδολιευτικών μεταβιβάσεων
ημερομηνίας 11/10/2024
Ημερομηνία: 14.08.2025
Εμφανίσεις:
Για τους Αιτητές: κα Στ. Φλωράκη για Χλωρακιώτης & Φλωράκη Δ.Ε.Π.Ε..
Για τους Καθ’ ων η αίτηση 1 και 3: κος Ε. Α. Χαραλάμπους για κκ. Ευριπίδης Α. Χαραλάμπους και Ανδρέας Ανδρέου.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Με αίτηση δια κλήσεως ημερομηνίας 11.10.2024, οι Αιτητές αξιώνουν τα εξής:
“Α) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου που να κηρύσσει άκυρη τη μεταβίβαση και εγγραφή του ακινήτου “A” μερίδιο όλο, Άγιος Παύλος, Δήμος Πάφου της Επαρχίας Πάφου, η οποία έγινε από τον Καθ’ ου η αίτηση 1 προς την Καθ’ ης η αίτηση 2, δυνάμει πώλησης με αρ. φακέλου αποξένωσης x/xxx/2018.
Β) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου που να κηρύσσει άκυρη τη μεταβίβαση και εγγραφή του ακινήτου “B”, 1/2 μερίδιο, Δήμος Πέγειας της Επαρχίας Πάφου η οποία έγινε από τον Καθ’ ου η αίτηση 1 προς τον Καθ’ ου η αίτηση 3, δυνάμει δωρεάς με αρ. φακέλου αποξένωσηςx/xxx//2018.
Γ) Δήλωση και/ή Απόφαση με την οποία να δηλώνεται ότι η μεταβίβαση και η εγγραφή των ως άνω ακινήτων, η οποία έγινε από τον Καθ’ ου η αίτηση 1 προς τους Καθ’ ων η αίτηση 2 και 3 κατά/ή περί τις 03/08/2018, δυνάμει πώλησης και δωρεάς με τους πιο πάνω αριθμούς φακέλου, έγινε δόλια και με πρόθεση καταδολίευσης των Αιτητών και/ή έγινε με σκοπό να εμποδίσει και/ή καθυστερήσει τους Αιτητές από το να ανακτήσουν το οφειλόμενο ποσό από τον Καθ’ ου η αίτηση 1.
Δ) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται η επανεγγραφή των εν λόγω ακινήτων στον Καθ’ ου η αίτηση 1.
Ε) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται ο αρμόδιος Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Πάφου όπως, εντός 7 ημερών από την επίδοση του εκδοθέντος Διατάγματος, ακυρώσει τις πιο πάνω μεταβιβάσεις και επανεγγράψει τα εν λόγω ακίνητα, επ’ ονόματι του Καθ’ ου η αίτηση 1.
ΣΤ) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται η κατάσχεση και πώληση της ως άνω περιουσίας προς ικανοποίηση του χρέους του Καθ’ ου η αίτηση 2 από την δικαστική απόφαση στην Αίτηση Εxx/2023.
Ζ) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται όπως η επανεγγραφή των εν λόγω ακινήτων επ’ ονόματι του Καθ’ ου η αίτηση 1, συνοδεύεται ταυτόχρονα από την εγγραφή του εξ αποφάσεως χρέους ως επιβαρύνσεις επί των ακινήτων με τις ίδιες συνέπειες ως εάν επρόκειτο περί εγγραφής δυνάμει των άρθρων 53-62 του Κεφαλαίου 6.”
Στην πορεία της αίτησης η παράγραφος “Α” πιο πάνω εγκαταλείφθηκε διότι δεν κατέστηκε δυνατή η επίδοση της στην Καθ’ ης η αίτηση 2.
ΝΟΜΙΚΗ ΒΑΣΗ
Η αίτηση βασίζεται “στους περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμούς Δ.60 Θ1, Δ.48 Θ.1-5 και Θ9, στον Περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο, Κεφ. 6, άρθρα 4, 82-87, 91Α, 91Β, 91Γ και 91Δ, στο Περί Δόλιας Μεταβιβάσεως Ακύρωσης (Νόμο) Κεφ. 62 άρθρα 1, 2, 3, 4 και 5 στο Κεφ. 224, στον περί Δικαστηρίων Νόμο 14/1960 άρθρα 22, 31 και 32 καθώς και στις συμφυείς και αναφαίρετες εξουσίες του Δικαστηρίου” και υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της Εύης Κωνσταντίνου, υπαλλήλου των Αιτητών.
Η ένορκως δηλούσα αναφέρεται στην κυρίως αίτηση με τον πιο πάνω αριθμό, στην οποία εκδόθηκαν στις 05.02.2024, ερήμην των Καθ’ ων η αίτηση, διάταγμα και απόφαση. Συγκεκριμένα είχαν εκδοθεί (α) εναντίον της Καθ’ ης η αίτηση 1 (στην κυρίως Αίτηση) διάταγμα έξωσης από το επίδικο υποστατικό, ιδιοκτησίας των Αιτητών και (β) απόφαση εναντίον των τότε Καθ’ ων η αίτηση 1 και 2, για το ποσόν των €335.994,40 οφειλόμενα ενοίκια, πλέον τόκο, ενδιάμεσα οφέλη, έξοδα, Φ.Π.Α. και έξοδα επίδοσης.
Επιστράφηκε η κατοχή του επίδικου υποστατικού στους Αιτητές στις 09.04.2024, αλλά το εξ’ αποφάσεως χρέος εξακολουθεί να παραμένει οφειλόμενο. Με έρευνα ημερομηνίας 23.04.2024, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου, διαπιστώθηκε ότι η Καθ’ ης η αίτηση 1 δεν έχει οποιοδήποτε ακίνητο και εγγεγραμμένο στο όνομα της, ούτε και κάποια αποξένωση. Ως προς τον Καθ’ ου η αίτηση 2, διαπιστώθηκε ότι αυτός έχει προβεί σε αποξένωση δύο ακινήτων, στις 03.08.2018, ως εξής:
- Έχει μεταβιβάσει με πώληση στην Καθ’ ης η αίτηση 2 το ακίνητο “A”, μερίδιο όλο, Άγιος Παύλος, Δήμος Πάφου της επαρχίας Πάφου, με αριθμό φακέλου αποξένωσης x/x/xx /2018.
- Έχει επίσης μεταβιβάσει με δωρεά στον υιό του, Χριστόφορο Καρσερά (Καθ’ ου η αίτηση 3), το 1/2 μερίδιο του ακινήτου “B”, 1/2 μερίδιο, Δήμος Πέγειας της Επαρχίας Πάφου.
Κατά τον χρόνο των μεταβιβάσεων αυτών παρουσιαζόταν καθυστέρηση στην καταβολή οφειλόμενων ενοικίων που ανερχόταν στο ποσό των €87.798,06. Ως εκ τούτου υπήρχε ήδη αστική ευθύνη προς τους Αιτητές, για την οποία ο Καθ’ ου η αίτηση 1 είχε γνώση, κατά το χρόνο εκείνο.
Σύμφωνα με τη γνώμη εκτιμητή, τα πιο πάνω μερίδια επί των ακινήτων που έχουν μεταβιβαστεί έχουν αντίστοιχες αξίες €40.000 περίπου (ακίνητο “A”) και άνω των €100.000 (το όλο μερίδιο του ακινήτου “B”).
Οι μεταβιβάσεις αυτές είναι δόλιες και αποκλειστικό σκοπό έχουν την παρεμπόδιση για την καθυστέρηση της εξόφλησης της δικαστικής απόφασης και οι Αιτητές αιτούνται ως η αίτηση τους.
Ένσταση Καθ’ ου η αίτηση 1:
Με την ειδοποίηση πρόθεσης ένστασης που καταχώρησε στις 14.02.2025, ο Καθ’ ου η αίτηση 1, προβάλλει τους πιο κάτω λόγους ένστασης:
1. Η πώληση και μεταβίβαση του ακινήτου “A” Μερίδιο: ΟΛΟ, Άγιος Παύλος, Δήμος Πάφου της επαρχίας Πάφου με αριθμό φακέλου xxx/2018 και η μεταβίβαση δυνάμει δωρεάς του ακινήτου “B”, Μερίδιο: 1/2, Δήμος Πέγειας στην Επαρχία Πάφου, με αριθμό φακέλου x/x/2018 που έγιναν από τον Καθ’ ου η αίτηση 1 προς την Καθ’ ης η αίτηση 2 δυνάμει πώλησης και δυνάμει δωρεάς προς τον Καθ’ ου η αίτηση αρ. 3 αντίστοιχα, εφ’ εξής τα ‘Ακίνητα’, έγιναν νομότυπα και καλόπιστα και χωρίς οποιοδήποτε δόλο και οποιαδήποτε πρόθεση καταδολίευσης των Αιτητών και χωρίς οποιοδήποτε σκοπό να εμποδίσει και/ή να καθυστερήσει τους Αιτητές από το να ανακτήσουν το οφειλόμενο ποσό από τον Καθ’ ου η αίτηση 1.
2. Η πώληση και μεταβίβαση του ακινήτου που έγινε στις 03/08/2018, στην Καθ’ ης η αίτηση 2, αποτελεί μία νομότυπη και πλήρως καλόπιστη σύμβαση. Στο πλαίσιο της εν λόγω δικαιοπραξίας ενδεικτικά και μεταξύ άλλων (α) καταβλήθηκε βάσει των όρων αυτής το σύνολο της συμφωνηθείσας αντιπαροχής στον Καθ’ ου η αίτηση 1, (β) η εν λόγω αντιπαροχή αποτελεί κατάλληλη και δίκαιη αντιπαροχή και/ή αντιπαροχή στην βάση της αγοραίας αξίας (market value) του ακινήτου και (γ) η εν λόγω δικαιοπραξία έλαβε χώρα μεταξύ προσώπων που δεν είχαν οποιοδήποτε βαθμό συγγένειας και/ή άλλη σχέση μεταξύ τους.
3. Περαιτέρω και/ή διαζευκτικά η σύμβαση που αφορά την πώληση και μεταβίβαση του ακινήτου ήταν νόμιμη και επομένως πλήρως εκτελεστή καθώς έγινε έναντι καλού και λογικού ανταλλάγματος, σύμφωνα με την αγοραία αξία (market value) του ακινήτου κατά την περίοδο που έλαβε χώρα η μεταβίβασή του με την ελεύθερη συναίνεση της Καθ’ ης αίτησης 2 ικανής προς το συμβάλλεσθαι χωρίς καμία φιλική η συγγενική σχέση με τον Καθ’ ου η αίτηση 1. Επομένως το άτομο στο οποίο μεταβιβάστηκε το ακίνητο δεν είχε οποιοδήποτε λόγο και όφελος να συμβάλει στην κατ’ ισχυρισμό καταδολίευση των Αιτητών και/ή αποδεικνύεται ότι η αντιπαροχή προς τον Καθ’ ου η αίτηση 1 καταβλήθηκε καλόπιστα.
4. Το γεγονός ότι οι μεταβιβάσεις των ακινήτων έλαβαν χώρα καλόπιστα και νομότυπα αποδεικνύεται και από το γεγονός ότι η πώληση και δωρεά των ακινήτων από τον Καθ’ ου η αίτηση 1 έλαβαν χώρα κατά τις 03/08/2018 ενώ η αίτηση βάσει της οποίας καταχωρήθηκε η παρούσα, είχε καταχωρηθεί στις 04/07/2023 πέντε χρόνια μετά την πώληση και δωρεά των ακινήτων.
5. Η επίδικη αίτηση πρέπει να απορριφθεί για τον λόγο ότι οι αιτούμενες θεραπείες παραβιάζουν τα συνταγματικά και/ή άλλος πως προστατευόμενα δικαιώματα των Καθ’ ων η αίτηση 2 και 3 που σε κάθε περίπτωση έχουν ενεργήσει καλόπιστα και/ή στο πλαίσιο των νόμιμων δικαιωμάτων τους.
6. Η επίδικη αίτηση πρέπει να απορριφθεί για τον λόγο ότι η ένορκη δήλωση που την υποστηρίζει περιέχει ψευδείς και/ή αντιφατικούς και/ή παραπλανητικούς ισχυρισμούς και σκόπιμα δεν αναφέρει ότι ο Καθ’ ου η αίτηση 1 συνέχισε να πληρώνει μετά την πώληση και την δωρεά και συνολικά έχει καταβάλει στους Αιτητές από τις 03/08/2018 μέχρι και την 11/03/2020 το συνολικό ποσό των €42030.
7. Η αίτηση είναι παράτυπη και/ή αντικανονική και/ή βασίζεται στην λανθασμένη νομική βάση και/ή δεν καταχωρήθηκε με τον σωστό τύπο και/ή η διαδικασία η οποία ακολουθήθηκε είναι λανθασμένη.
8. Η παρούσα αίτηση έχει καταχωρηθεί κακόπιστα και/ή καταχρηστικά.
9. Οι Καθ’ ων η αίτηση 2 και 3 είναι καλόπιστοι τρίτοι, οι οποίοι όπως αναφέρεται ανωτέρω, η μεν Καθ’ ης η αίτηση 2 έχει αγοράσει το εν λόγω ακίνητο έναντι λογικού τιμήματος και ο δε Καθ’ ου η αίτηση 3 έχει αποδεχθεί την δωρεά από τον πατέρα του χωρίς να έχουν γνώση εάν υπήρχε οποιαδήποτε απαίτηση από τους Αιτητές προς τον Καθ’ ου η αίτηση 1.
10. Επιπλέον δεν έχει αποδειχθεί δόλος και/ή δόλια συμπεριφορά από τους Καθ’ ων η αίτηση και δεν έχουν ικανοποιηθεί οι προϋποθέσεις των άρθρων του Κεφ. 62 και του άρθρου 91Γ του Κεφ. 6.
11. Τα γεγονότα στα οποία στηρίζεται στην παρούσα ένσταση εκτίθενται στην ένορκη δήλωση Καθ’ ου η αίτηση 1, Φώτου Καρσερά, ημερομηνίας 13/02/2025.
Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του Καθ’ ου η αίτηση 1, ο οποίος αναφέρεται σε μία συμφωνία ενοικίασης του έτους 2008 και σε μία προγενέστερη διαδικαστική διαδικασία (Αίτηση έξωσης Εx/2012) μεταξύ των ίδιων Αιτητών και της εταιρείας Photos Karseras Manhattan Restaurant. Υπήρξαν καθυστερήσεις πληρωμών και στο πλαίσιο της αίτησης Εx/2012 καταβλήθηκαν έναντι των καθυστερημένων ενοικίων ποσά ύψος €135.000 (στη διάρκεια του έτους 2013).
Η μεταβίβαση του ακινήτου με αριθμό εγγραφής “A”, έγινε πέντε χρόνια πριν την καταχώριση της παρούσας Αίτησης έξωσης (Εx/23) και σε ανύποπτο χρόνο, καλόπιστα. Η πώληση είχε ικανοποιητική αντιπαροχή η οποία βασιζόταν στην αγοραία αξία του ακινήτου και έλαβε χώρα μεταξύ του ίδιου και ενός τρίτου προσώπου με το οποίο καμιά συγγενική σχέση υπάρχει (Καθ’ ης η αίτηση 2).
Η μεταβίβαση δυνάμει δωρεάς αφορά το ακίνητο “B”, προς τον υιό του, η οποία έγινε και πάλι σε ανύποπτο χρόνο και πέντε χρόνια πριν την καταχώριση της αίτησης έξωσης του 2023.
Κανένας δόλος η πρόθεση καταδολίευσης των Αιτητών υπήρχε. Η προσωπική του περιουσία κατά τον ουσιώδη χρόνο ανέρχονταν σε περίπου ενάμιση εκατομμύριο ευρώ.
Η επιχείρηση που διατηρούσε στο υποστατικό των Αιτητών, ήταν τουριστική και επομένως κατά την χειμερινή περίοδο παρουσιάζονταν καθυστερήσεις ενοικίων, τα οποία όμως τακτοποιούνταν στη συνέχεια. Ωστόσο λόγω της πανδημίας του κορονοϊού, στην περίοδο από τον Φεβρουάριο του 2020 μέχρι και τον Μάιο του 2023, καθώς και τα οδικά έργα ανάπλασης που γίνονταν στη λεωφόρο Ποσειδώνος, κράτησαν το υποστατικό και την επιχείρηση σε αυτό ουσιαστικά κλειστά με αποτέλεσμα την συσσώρευση των ενοικίων, την καταχώριση της Αίτησης έξωσης Ε25/2023 και την επιστροφή τελικά της κατοχής του επίδικου προστατικού στους Αιτητές, στις 9 Απριλίου 2024.
Δεν έχει αναφέρει η υπάλληλος των Αιτητών, στην ένορκη της δήλωση, ότι μέχρι την 11.03.2020, η ενοικιάστρια εταιρεία έχει καταβάλει ενοίκια ύψους €42.030.
Ένσταση Καθ’ ου η αίτηση 3
Με την ειδοποίηση πρόθεσης ένστασης που καταχώρησε, επίσης στις 14.02.2025, ο Καθ’ ου η αίτηση 3, προβάλλει τους πιο κάτω λόγους ένστασης:
1. Η μεταβίβαση του ακινήτου δυνάμει δωρεάς “B”, Μερίδιο: 1/2, Δήμος Πέγειας στην Επαρχία Πάφου, με αριθμό φακέλου 6/Δ/1135/2018 που έγιναν από τον Καθ’ ου η αίτηση 1 προς τον Καθ’ ου η αίτηση 3 δυνάμει δωρεάς, εφ’ εξής το ‘Ακίνητο’, έγινε νομότυπα και καλόπιστα και χωρίς οποιοδήποτε δόλο και οποιαδήποτε πρόθεση καταδολίευσης των Αιτητών και χωρίς οποιοδήποτε σκοπό να εμποδίσει και/ή να καθυστερήσει τους Αιτητές από το να ανακτήσουν το οφειλόμενο ποσό από τον Καθ’ ου η αίτηση 1.
2. Το γεγονός ότι η μεταβίβαση του ακινήτου δυνάμει δωρεάς έλαβε χώρα καλόπιστα και νομότυπα αποδεικνύεται και από το γεγονός ότι η εν λόγω δωρεά από τον Καθ’ ου η αίτηση 1 προς τον Καθ’ ου η αίτηση 3 έλαβε χώρα κατά τις 03/08/2018 ενώ η αίτηση βάσει της οποίας καταχωρήθηκε η παρούσα, είχε καταχωρηθεί στις 04/07/2023 πέντε χρόνια μετά την δωρεά του ακινήτου.
3. Η επίδικη αίτηση πρέπει να απορριφθεί για τον λόγο ότι οι αιτούμενες θεραπείες παραβιάζουν τα συνταγματικά και/ή άλλος πως προστατευόμενα δικαιώματα του Καθ’ ου η αίτηση 3 που σε κάθε περίπτωση έχει ενεργήσει καλόπιστα και/ή στο πλαίσιο των νόμιμων δικαιωμάτων του.
4. Η επίδικη αίτηση πρέπει να απορριφθεί για τον λόγο ότι η ένορκη δήλωση που την υποστηρίζει περιέχει ψευδείς και/ή αντιφατικούς και/ή παραπλανητικούς ισχυρισμούς και σκόπιμα δεν αναφέρει ότι ο Καθ’ ου η αίτηση 1 συνέχισε να πληρώνει και μετά την δωρεά.
5. Η αίτηση είναι παράτυπη και/ή αντικανονική και/ή βασίζεται στην λανθασμένη νομική βάση και/ή δεν καταχωρήθηκε με τον σωστό τύπο και/ή η διαδικασία η οποία ακολουθήθηκε είναι λανθασμένη.
6. Η παρούσα αίτηση έχει καταχωρηθεί κακόπιστα και/ή εκδικητικά και/ή καταχρηστικά.
7. Ο Καθ’ ου η αίτηση 3 είναι καλόπιστος τρίτος, ο οποίος όπως αναφέρεται ανωτέρω, έχει αποδεχθεί την δωρεά από τον πατέρα του χωρίς να έχει γνώση εάν υπήρχε οποιαδήποτε απαίτηση από τους Αιτητές προς τον Καθ’ ου η αίτηση 1.
8. Επιπλέον δεν έχει αποδειχτεί δόλος και/ή δόλια συμπεριφορά από τους Καθ’ ων η αίτηση αρ. 1 και 3 και δεν έχουν ικανοποιηθεί οι προϋποθέσεις των άρθρων του Κεφ. 62 και του άρθρου 91Γ του Κεφ. 6.
9. Τα γεγονότα στα οποία στηρίζεται στην παρούσα ένσταση εκτίθενται στην ένορκη δήλωση Καθ’ ου η αίτηση 3, Χριστόφορου Καρσερά, ημερομηνίας 13/02/2025.
Είναι υιός του Καθ’ ου η αίτηση 1 και για τα γεγονότα της παρούσας αίτησης, έλαβε γνώση όταν αυτή του επιδόθηκε. Καμία ανάμειξη είχε στις δραστηριότητες της επιχείρησης του πατέρα του. Η επίδικη μεταβίβαση έγινε σε αυτόν σε ανύποπτο χρόνο και ο ίδιος ουδέποτε είχε πρόθεση να καθυστερήσει τους Αιτητές από το να ανακτήσουν το οφειλόμενο ποσό από τον πατέρα του ή την εταιρεία του πατέρα του.
Έχει γεννηθεί στην Κύπρο και αφού υπηρέτησε την στρατιωτική του θητεία μετέβηκε για σπουδές στην Αγγλία (τόπος καταγωγής της μητέρας του). Αφού ολοκλήρωσε τις σπουδές του εργάστηκε για τρία χρόνια στην Αγγλία και επέστρεψε στην Κύπρο τον Ιούλιο του 2018, οπόταν και εξέφρασε την επιθυμία να αποκτήσει το ακίνητο που του μεταβιβάστηκε τελικά, ώστε να το εκμεταλλευτεί για προσωπικό του όφελος αλλά και για την οικογένειά του.
Παραλείπουν οι Αιτητές να αναφέρουν τα ποσά που έχουν πληρωθεί από την εταιρεία του πατέρα του στα έτη 2018 μέχρι και 2020. Το δε εξ’ αποφάσεως χρέος δεν υφίστατο κατά τον χρόνο της μεταβίβασης.
Διαδικασία
Δεν αντεξετάστηκαν οι ενόρκως δηλούντες και οι συνήγοροι αγόρευσαν γραπτώς, υποστηρίζοντας τις εκατέρωθεν θέσεις τους. Δεν προωθήθηκε το αίτημα για ακύρωση της μεταβίβασης στην Καθ΄ ης η αίτηση 2, λόγω παράλειψης επίδοσης της αίτησης σε αυτήν. Στις αγορεύσεις θα αναφερθώ πιο κάτω, όπου είναι απαραίτητο.
Το ζήτημα είναι αμιγώς νομικό και επομένως το δικαστήριο συνεδρίασε με μονομελή σύνθεση.
Νομική πτυχή:
Η παρούσα αίτηση βασίζεται τόσο στον Περί Δόλιων Μεταβιβάσεων (Ακύρωση) Νόμο, (Κεφ. 62), όσο και στον Περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο, (Κεφ. 6).
Στο άρθρο 3 του Περί Δόλιων Μεταβιβάσεων (Ακύρωση) Νόμου, Κεφ. 62, δίδεται ο ορισμός της φράσης «δόλια μεταβίβαση»:
«(1) Κάθε δωρεά, πώληση, εvέχυρo, υπoθήκη ή άλλη μεταβίβαση ή διάθεση oπoιασδήπoτε κιvητής ή ακίvητης περιoυσίας πoυ γίvεται από oπoιoδήπoτε πρόσωπo με πρόθεση vα παρεμπoδίσει ή καθυστερήσει τoυς πιστωτές τoυ ή oπoιoδήπoτε από αυτoύς vα αvακτήσoυv από αυτόv, τα χρέη αυτoύ ή αυτώv, θα θεωρείται ότι είvαι δόλια, και θα είvαι άκυρη εvαvτίov τoυ εv λόγω πιστωτή ή πιστωτώv, και αvεξάρτητα από oπoιαδήπoτε τέτoια δωρεά, πώληση, εvέχυρo, υπoθήκη ή άλλη μεταβίβαση ή διάθεση, η περιoυσία πoυ φέρεται ότι μεταβιβάστηκε ή έτυχε μεταχείρισης κατά άλλo τρόπo δύvαται vα κατασχεθεί και vα πωληθεί πρoς ικαvoπoίηση oπoιoυδήπoτε χρέoυς από δικαστική απόφαση πoυ oφείλεται από τo πρόσωπo πoυ πρoβαίvει στη δωρεά, πώληση, εvέχυρo, υπoθήκη ή άλλη μεταβίβαση ή διάθεση.
(2) Σε oπoιαδήπoτε αίτηση, βάσει τωv διατάξεωv τoυ Νόμoυ αυτoύ για ακύρωση μεταβίβασης ή εκχώρησης oπoιασδήπoτε περιoυσίας πoυ έγιvε σε oπoιoδήπoτε γovιό, σύζυγo, παιδί, αδελφό ή αδελφή τoυ δικαιoπάρoχoυ ή εκχωρητή, όχι με χρηματικό αvτάλλαγμα ή με αvτάλλαγμα άλλη περιoυσία ισoδύvαμης αξίας ή με καλή αvτιπαρoχή, τo βάρoς απόδειξης ότι αυτή η μεταβίβαση ή εκχώρηση έγιvε καλή τη πίστει και δεv έγιvε με πρόθεση vα παρεμπoδίσει ή καθυστερήσει τoυς πιστωτές τoυ θα έχει o δικαιoπάρoχoς ή εκχωρητής και τo πρόσωπo στo oπoίo έγιvε η εv λόγω μεταβίβαση ή εκχώρηση.
(3) Καμιά πώληση, υπoθήκη, μεταβίβαση ή εκχώρηση πoυ γίvεται με αvτάλλαγμα χρημάτωv ή άλλης περιoυσίας ισoδύvαμης αξίας δεv θα είvαι ακυρώσιμη βάσει τωv διατάξεωv τoυ Νόμoυ αυτoύ, εκτός αv o αγoραστής, o εvυπόθηκoς δαvειστής, o δικαιoδόχoς ή εκδoχέας φαvεί ότι έχει απoδεχτεί αυτή εv γvώσει τoυ ότι η πώληση αυτή, υπoθήκη, μεταβίβαση ή εκχώρηση έγιvε από τov πωλητή, εvυπόθηκo oφειλέτη, δικαιoπάρoχo ή εκχωρητή με πρόθεση vα καθυστερήσει ή καταδoλιεύσει τoυς πιστωτές τoυ.».
Στο αντίστοιχο άρθρο 91(Α) του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ.6, προβλέπονται τα ακόλουθα:
«(1) Πράξεις καταδολίευσης εξ αποφάσεως πιστωτών συνιστούν, µεταξύ άλλων, οι ακόλουθες ενέργειες από ή εκ µέρους του εξ αποφάσεως οφειλέτη—
(α) Οποιαδήποτε δωρεά, µεταβίβαση ή επιβάρυνση προς όφελος τρίτου οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου του εξ αποφάσεως οφειλέτη, ή
(β) οποιαδήποτε µετακίνηση, απόκρυψη ή άλλη αποξένωση οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου του εξ αποφάσεως οφειλέτη,
εφόσον αυτές γίνονται µε σκοπό την παρεµπόδιση ή καθυστέρηση ικανοποίησης των εξ αποφάσεως χρεών του οφειλέτη.
(2) Οι ενέργειες που αναφέρονται στις παραγράφους (α) και (β) του εδαφίου (1) τεκµαίρονται, µέχρις απόδειξης του αντιθέτου, ότι έγιναν µε σκοπό την καταδολίευση του εξ αποφάσεως πιστωτή, αναξαρτήτως εάν έγιναν πριν ή µετά την καταχώρηση της αγωγής δυνάµει της οποίας εκδόθηκε απόφαση την εκτέλεση της οποίας επιδιώκει ο ειρηµένος πιστωτής. […]»
Η διαδικασία ακύρωσης μιας μεταβίβασης περιουσίας, ως δόλιας καθορίζεται στο άρθρο 4 του Περί Δόλιων Μεταβιβάσεων (Ακύρωση) Νόμου, Κεφ. 62, όπου διευκρινίζεται επίσης ότι οι αιτήσεις του Κεφ. 62, παρά την αυτοτέλειά του αντικειμένου τους, καταχωρούνται στα πλαίσια της διαδικασίας στην οποία εκδόθηκε η σχετική απόφαση. Το άρθρο 4 του Κεφ. 62, υπό τον τίτλο «Διαδικασία Ακύρωσης Μεταβίβασης» προβλέπει:
«Οπoιαδήπoτε δωρεά, πώληση, εvέχυρo, υπoθήκη ή άλλη μεταβίβαση ή διάθεση oπoιασδήπoτε κιvητής ή ακίvητης περιoυσίας πoυ θεωρείται ως δόλια βάσει τωv διατάξεωv τoυ άρθρoυ 3 τoυ Νόμoυ αυτoύ η oπoία έγιvε πριv από ή μετά τηv έvαρξη αγωγής ή άλλης διαδικασίας στηv oπoία τo δικαίωμα για αvάκτηση τoυ χρέoυς έχει απoδειχτεί, δύvαται vα ακυρωθεί με διάταγμα τoυ Δικαστηρίoυ πoυ εξασφαλίζεται με αίτηση oπoιoυδήπoτε εξ απoφάσεως πιστωτή πoυ γίvεται στηv εv λόγω αγωγή ή άλλη διαδικασία, και στo Δικαστήριo εvώπιov τoυ oπoίoυ η αγωγή ή άλλη διαδικασία έχει ακoυστεί ή εκκρεμεί.»
(Δική μου υπογράμμιση)
Οι πιθανές συνέπειες μιας καταδολιευτικής μεταβίβασης, επιβάρυνσης ή άλλης αποξένωσης περιουσιακού στοιχείου, περιγράφονται και στο άρθρο 91(Γ) του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ.6 (υπό τον τίτλο «Διάταγμα ακύρωσης καταδολιευτικών μεταβιβάσεων […]»
Η νομολογία έχει επανειλημμένα ασχοληθεί με αυτό το ζήτημα. Στην απόφαση Ιωακείμ κ.ά. ν. Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ (Αρ. 1) (2003) 1(Α) Α.Α.Δ. 198, σημειώθηκε ότι Αιτήσεις που καταχωρούνται κάτω από το Κεφ. 62, ανήκουν στην κατηγορία Αιτήσεων που έχουν πρωτογενή χαρακτήρα.
«Παρόλο που δικονομικά τέτοια αίτηση είναι ενταγμένη στο πλαίσιο της αγωγής, εντούτοις ο ομφάλιος λώρος με αυτή έχει αποκοπεί. Πρόκειται για αυτόνομη διαδικασία, που στοχεύει σε άλλης μορφής θεραπεία και που κατατάσσεται, όπως προελέχθη, για το σκοπό που συζητούμε, στην ευρύτερη κατηγορία των αγωγών.»
Σκοπός του Κεφαλαίου 62 είναι να καταστήσει κάποια περιουσία, η οποία υπό διαφορετικές συνθήκες δεν θα ήταν διαθέσιμη, διαθέσιμη προς εκτέλεση με σκοπό την ικανοποίηση του εξ΄ αποφάσεως χρέους. (βλ. Elias Adamou v. Georgios Char. Kitchiou and Another (1975) 1 J.S.C. 12, ΔΗ.ΜΑ.ΡΩ. ΛΤΔ κ.α. v. Lakis Georgiou Construction Ltd (2016) 1 Α.Α.Δ. 2054, Χ" Κυπρή ν. Γιωργαλλή κ.ά. (2007) 1(Β) Α.Α.Δ. 1239.).
Στην απόφαση P. Zenios Trad. Ltd κ.α. ν. Μ. Χατζηπαύλου & Υιός Λτδ κ.ά. (2011) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2322, υποδείχθηκε ότι μια δόλια μεταβίβαση είναι άκυρη εναντίον πιστωτή ή πιστωτών τους οποίους ο μεταβιβάζων και ο δεχόμενος τη μεταβίβαση είχαν πρόθεση να παρεμποδίσουν ή να καθυστερήσουν να ανακτήσουν τα χρέη τους. Δόλια μεταβίβαση δυνάμει των σχετικών προνοιών του Κεφ. 62, μπορεί να ακυρωθεί μόνον εάν ο πιστωτής που υποβάλλει την σχετική αίτηση ακύρωσης συγκαταλέγεται μεταξύ αυτών που ο μεταβιβάζων (χρεώστης) κατά τον χρόνο της μεταβίβασης είχε πρόθεση να παρεμποδίσει ή να καθυστερήσει στην ανάκτηση του οφειλόμενου προς αυτόν χρέους του. Δεν παρέχεται τέτοια θεραπεία για «μεταγενέστερο πιστωτή» δηλαδή πιστωτή ο οποίος δεν βρισκόταν στην σκέψη του χρεώστη κατά τον χρόνο της δόλιας μεταβίβασης.
Όπου η μεταβίβαση ή διάθεση της περιουσίας γίνεται σε συγγενικό πρόσωπο του δικαιοπάροχου ή εκχωρητή και χωρίς χρηματικό αντάλλαγμα ή καλή αντιπαροχή, το βάρος απόδειξης ότι η μεταβίβαση ή εκχώρηση της περιουσίας έγινε με καλή πίστη και όχι με πρόθεση να παρεμποδίσει ή να καθυστερήσει πιστωτές του δικαιοπάροχου ή εκχωρητή, μεταφέρεται στον δικαιοπάροχο ή εκχωρητή.
Αυτό προβλέπεται στη νομοθεσία (άρθρο 3(2) του Κεφ. 62 και άρθρο 91(Α) και 91Β(3)(4) του Κεφ. 6) και αναλύεται στην νομολογία. Νοείται πως το βάρος απόδειξης ικανοποιείται στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων (βλ. Ευαγγέλου v. Κωστάκης Κουρέας και Υιός Λτδ (2005) 2 Α.Α.Δ. 415).
Πέραν από τις ένορκες δηλώσεις που υποστηρίζουν την αίτηση και τις ενστάσεις των Καθ’ ων η αίτηση 1 και 3, δεν έχει παρουσιαστεί άλλη μαρτυρία στο δικαστήριο (ούτε υπό τύπο συμπληρωματικών ενόρκων δηλώσεων, αλλά ούτε και αντεξέτασης).
Αναφέρει ενόρκως η Εύη Κωνσταντίνου, ότι ο χρόνος της μεταβίβασης (δωρεάς) του επίδικου ακινήτου από τον Καθ’ ου η αίτηση 1 στον Καθ’ ου η αίτηση 3, προηγείται μεν της καταχώρησης της αίτησης έξωσης σε βάρος του Καθ’ ου η αίτηση 1, ωστόσο είχε ήδη δημιουργηθεί κατά τον ουσιώδη εκείνο χρόνο, οφειλή ενοικίων προς τους Αιτητές.
Αυτό δεν αμφισβητήθηκε με οποιοδήποτε τρόπο από τους Καθ’ ων η αίτηση 1 και 3, οι οποίοι αρκέστηκαν να υποστηρίξουν ότι η μεταβίβαση δεν είχε σκοπό την καθυστέρηση ή παρεμπόδιση των Αιτητών από την είσπραξη του χρέους.
Αυτό που οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 3 υποστηρίζουν, με τις ταυτόσημες δηλώσεις τους, είναι ότι η δωρεά του επίδικου ακινήτου έχει γίνει με σκοπό την εκμετάλλευση του από τον Καθ’ ου η αίτηση 3, για προσωπικό και οικογενειακό όφελος. Παρόλα αυτά, δεν έχουν αναφέρει αν εκμεταλλεύτηκε τελικά και με πιο ακριβώς τρόπο, ο Καθ’ ου η αίτηση 3 το ακίνητο (στα 7 έτη που έχουν μεσολαβήσει από την μεταβίβαση μέχρι σήμερα). Απόλυτη σιωπή επικρατεί στο ζήτημα αυτό.
Στην βάση των προνοιών της πιο πάνω νομοθεσίας και νομολογίας, εύκολα συνάγεται πως ο Αιτητής μπορεί να χαρακτηριστεί ως “πιστωτής”, με την έννοια του όρου, (ως ερμηνεύεται στα Κεφ. 6 και 62, πιο πάνω). Επαναλαμβάνω ότι στον όρο “πιστωτής” περιλαμβάνονται και πρόσωπα στα οποία ο χρεώστης μπορεί να αντιληφθεί ότι οφείλει ή δυνατόν να οφείλει ενδεχόμενο χρέος.
Με δεδομένο ότι η στην παρούσα περίπτωση, η μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου έχει γίνει σε συγγενικό πρόσωπο του Καθ’ ου η αίτηση 1 και μάλιστα δια δωρεάς, βρίσκω ότι οι Καθ’ ων η αίτηση 1 και 3, έχουν αποτύχει να αποσείσουν το βάρος απόδειξης ότι η μεταβίβαση αυτή έχει γίνει με καλή πίστη.
Κρίνω ότι κατά το χρόνο μεταβίβασης στον Καθ’ ου η Αίτηση 3, οι Αιτητές βρίσκονταν και έπρεπε να βρίσκονταν στη σκέψη του Καθ’ ου η Αίτηση 1, εφόσον ο τελευταίος τους όφειλε χρηματικά ποσά (υπό μορφή ενοικιων).
Τεκμαίρεται, επομένως, ότι η μεταβίβαση έχει γίνει με πρόθεση να παρεμποδίσει ή να καθυστερήσει τους Αιτητές από την ανάκτηση του ποσού της απόφασης που εκδόθηκε σε βάρος του στις 05.02.2024 (και που αποτελεί την εξέλιξη του υφιστάμενου κατά τον χρόνο της μεταβίβασης χρέους).
ΚΑΤΑΛΗΞΗ
Στην βάση των όσων προσπάθησα να εξηγήσω πιο άνω, η παρούσα αίτηση εναντίον των Καθ’ ων η αίτηση 1 και 3, επιτυγχάνει.
Εκδίδονται:
Α. Διάταγμα με το οποίο ακυρώνεται η μεταβίβαση του ακινήτου “A”, 1/2 μερίδιο, Δήμος Πέγειας της Επαρχίας Πάφου, η οποία έγινε από τον Καθ’ ου η αίτηση 1 Φώτο Καρσερά, προς τον Καθ’ ου η αίτηση 3 (Χριστόφορο Καρσερά), δυνάμει δωρεάς με αρ. φακέλου αποξένωσης x/x/2018, ως γενόμενη προς τον σκοπό καταδολίευσης των Αιτητών - πιστωτών του Καθ’ ου η Αίτηση 1.
Β. Διάταγμα με το οποίο διατάζεται η επανεγγραφή του πιο πάνω αναφερόμενου ακινήτου επ' ονόματι του Φώτου Καρσερά, Καθ' ου η αίτηση 1 και η ταυτόχρονη εγγραφή του εξ’ αποφάσεως χρέους και/ή της απόφασης στην Αίτηση με τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο ημερομηνίας 05.02.2024, ως επιβάρυνση επί της εν λόγω ακίνητης περιουσίας, ως εάν να επρόκειτο περί εγγραφής δυνάμει των άρθρων 53 μέχρι 62 του Κεφ. 6.
Γ. Διάταγμα με το οποίο διατάζονται οι αρμόδιοι Λειτουργοί του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου, όπως με την προσαγωγή πιστοποιημένων αντιγράφων των ακυρωτικών διαταγμάτων του Δικαστηρίου, προβούν σε κάθε αναγκαία διόρθωση των αρχείων τους αναφορικά με τις καταχωρήσεις των περιουσιακών στοιχείων που αναφέρονται στα ακυρωτικά διατάγματα και όπως προβούν σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες και/ή καταχωρήσεις και/ή πράξεις, προς υλοποίηση των διαταγμάτων.
Δ. Η αίτηση όσον αφορά τα υπόλοιπα αιτητικά, απορρίπτεται.
Τα έξοδα της διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η αίτηση 1 και 3 (αλληλέγγυα και/ή ξεχωριστά) στο ποσό των €1.500,00, πλέον ΦΠΑ.
(Υπ.) …………………………….
Χρ. Ραγουζαίου, Π.
Πιστόν αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο